广州某商城二层项目业态定位可行性报告

可行性报告9/4/20231**商城二层项目业态定位1前言在商业项目市场运作中，经营业态对于项目的商业价值与可持续发展具有关键性的影响力。同一个项目采用不同的业态，其场地租金水平与市场生命力亦相应地呈现异化的效果。因此，业态高度决定经营力度。基于上述观点，本案的逻辑脉络就是以项目所在地段商圈特征作为思考元点，结合自身客观条件，深入挖掘市场机会，从原点放大、同构超越、空隙切入的提纯角度，剖析项目与市场的最佳契合点，务求以强势业态杠杆全面提升项目商业价值并实现可持续发展。2总纲地段商圈特征项目客观条件市场机会业态提纯业态定位建议项目优化建议商业平台3一、市场状况分析1.1广州商业状况1.1.1广州商业现状总述现时广州的商业格局主要呈块状分布，以各行政区域为雏形，形成多个商业圈，其中以北京路、上下九、天河城三个商圈的影响力最大。

4就其商业气氛及市场影响力来看，三大商圈略有不同：北京路的商业底蕴较浓厚，经营类别广泛，潮流时尚商品汇聚，档次以中档为主。但北京路步行街的商业特色不明显，与上下九步行街的区别不大，众多在北京路设立专卖店的品牌在上下九也有开设店铺。同时，北京路作为核心商圈价值下降，变成以区域为核心的商圈。上下九商业步行街体现出老广州的风情，其西关特色明显，从手工艺品到西关美食，都显示着上下九浓郁的岭南传统特色。上下九所面对的客户层面属于普罗大众群体，消费档次以中低档为主。天河城一带作为新城市的中心区域，吸引来自市内各处消费者前来消费，影响力覆盖全市范围乃至周边城市，商业核心地位的作用明显。5北京路会以经营时尚潮流商品为方向，结合历史、文化、旅游等元素，打造广州的城市形象；上下九则以保留并发扬岭南特色、西关风情为主旨，以此推动商业经济发展；天河城广场继续发挥其商业核心的地位，影响广州、广东地区的消费潮流。从市政规划来看，三大商圈未来的商业发展方向也会朝着现时的发展状况继续深化发展，即：6广州市主要商业圈级别区域商业圈大型商场市级商业圈越秀区北京路——中山五路广百、新大新、广百新冀、中旅商业城荔湾区上下九一带荔湾广场、名汇商厦、恒宝广场、十甫名都天河区天河城——体育西路天河城广场、宏城商业广场区级商业圈越秀区中山三路一带中华广场、流行前线东山区农林下路一带东百、王府井、新裕大厦越秀区环市东——淘金路一带友谊商店、世贸、好世界、宜安广场海珠区**西——**大道南丰商场、海珠购物中心、万国广场、蓝色快线1.1.2广州商业格局分布7分析：从上表可以看出，现时市内的各主要商业圈内均已经拥有多间大型商场，且商业功能相似，各商圈之间也没有明显的特色区分，因此，消费者不易形成重叠消费，可以说现时的商业格局基本是满足消费而非刺激消费，难以刺激跨区消费欲望。市内各大商场中，除了天河城广场、广百等个别大商场外，其他各个商场均是主要面向区域内的消费者，难以在大范围内造成影响。81.1.3部分经营中的商场项目对比分析广州部分经营中的商场对比表名称位置规模特色包装经营状况广百北京路——广百与广百新冀组成广百广场，打造北京路超级商业旗舰广州百货零售的“一哥”，其交易额连续多年位列市内百货零售业的首位，龙头地位不容置疑广百新冀西湖路商场建筑面积4.5万㎡开业不足一年，虽然连通广百，但人流量一般，场内的经营状况也不如预期理想新大新北京路————北京路上老牌商场，对北京路的商业发展起着举足轻重的作用天河城天河路————成为一站式商场的经营典范，对市内商场的发展有着重要的作用9广州部分经营中的商场对比表（续上表）名称位置规模特色包装经营状况荔湾广场下九路——传统西关风情商业街是荔湾区最大型的商场，凭借上下九步行街的人流优势，南座人流充足、经营尚算理想；但北座人流稀少，现主要经营玉器、水晶等工艺品为主。该商场的经营管理较差，先后出现物业管理公司欠电费欠税费等事件，对其经营环境造成一定的负面影响名汇商厦下九路————新大新、麦当劳等品牌的进场，曾为商场带来了很大的帮助，但客流量、商家数量都明显不如荔湾广场中华广场中山三路商场面积16万㎡，门前广场2000㎡公园游乐式概念商场经过几年的发展，现与流行前线逐步组成中山三路新的商圈，该商场是新一代一站式商场的代表10分析商业同质化强烈，争夺同类消费者从上述对比可以看出，目前市内多个大型的综合性商场其同质化程度很高，无论是商场内功能的划分还是目标消费者层次，都有着较大的相似，无法剌激消费者的消费欲望。大型百货超市磁石作用减弱由大型百货公司进驻而带旺整个商场的效果越来越不明显，如名汇商厦、中泰广场等，新大新、百盛的进场虽然为商场带来一定的人流，但作用已明显不如当年吉之岛进驻天河城所带来的影响。11硬件榜未能壁配合领主题说，缺特乏个点性失姑去吸程引力商场弊开业虫后大该多数墙都地招无法谢体现燥当初爱所打愤造的准个性吐特色惩。由扣于硬都件设欧施不柳完全厕配合劈燕，经怒营方吵向发胃生偏社移等悄因素院，使居商场坐缺乏怪个性诉特色填，难织以主骨动吸鬼引消俭费者穗，如据荔湾拉广场乞、中滥华广典场。旧有疮经营慎模式双缺少溉新鲜尘感新开隔业的另商场误不能渠跳出鲜旧有扇传统拣的经党营模柿式，砖令其洗不能略从根膛本上芝打开古新的帽经营严局面腔。例米如广纲百新牙翼，规该商骄场凭表借广赞百在待市场匠上的字影响排力，扔在销波售阶欠段取脸得不腾错的庄成绩看，但薪其现伤时的西经营负状况禽未如筐理想愉，说街明了核消费浴者看芬重的绘是商灾场本法身的劲经营麻特色貌，只匹有真疮正体测现个叛性的杏商场趋才能始走向浇成功过。121.眯1.闻4病部分妈在售传/将布售的样商场次项目歼对比撕分析广州盟部分晶在售历/将颤售的欠商场豪对比司表名称位置规模备注光明广场西湖路占地8000㎡，总建筑面积6万㎡，其中商场面积15470㎡1—4层共有277个铺位，B1古韵风情，B2-B3停车场，1-6F商场，7F国际标准真冰滑冰场，8-9F休闲、娱乐、饮食，10F空中花园。丽新项目中山五路总建筑面积近6万㎡，10层商场未推出市场正佳广场天河城广场旁占地5万㎡B1层一站式超市，M层前沿精华区，1F国际经典，2F时尚丽人，3F世界之窗，4F动感地带，5F七彩都市，6F环球美食城，7F世纪欢乐城。负一层现正销售中，地上部分全部招租东山锦轩现代城东山口农林下路商场营业面积近2万㎡B3-B2停车场，B1-6F商场，7F空中花园及住宅会所，8F-28F住宅丽的百货文明路和北京路交界--1F-6F女士用品和服饰，7F美食城。租金采用纯利润抽成25%-27%的形式。13分析多个掘大型学商场坡涌现啄，竞悦争更盐为激役烈现时累市场岂上各虫主要饺商圈盒均有浑商业血物业布推出选市场真，商榨户的魔可选截择范痒围较律多，蔽市场顶竞争蹦十分裤激烈且。尤届其在柴北京权路上瞧，过确去所默出现创的商旋铺“圾僧多所粥少缺”的全现象果，随带着多借个大柔型商弯场的引涌现宣，商宋铺紧询缺的辱局面死已被吧改变培。商铺遮物业投投资凤大回术报高在售土或将迁售的庙商铺璃物业主均以诵体现怒回报称率为沸卖点反，以馒吸引家投资脏者，扇但现寻时在帮售的晃物业垂中，啦买家泽首期摧往往计需要输投入坦大笔熟资金菊，对俗部分防经营缓者而饱言，信入市测的门须槛较恨高。141.堵2逢消费嫂状况城市慢商业或发展甘迅猛随着芬社会怪发展反，人哈们生桑活水有平逐爷步提派高，墨加上前外来艺高素翁质人食口涌钉入，稍消费它要求怜层次惹不断斑提升乒，令递广州植的商岗业在耳近十纯年间督发展抗蓬勃恨。消费薄模式绍发生晒改变各类捞商业予场所仇大量防涌现着，大钥小不蜓一的皇综合皂性商锦场、属专业牵市场膛纷纷浮进入烘市场当，使拘市场浊趋向新饱和县，供防需关睁系发杨展改梦变，存市民佳由需概求消凶费变纹为选景择消趋费。15“两和端”讲的消竟费需跨求基示本得红到满拜足广州期的商跑业结愧构经邮过多颈年的控发展骨及调甚整，旦现时柴高端走消费复群体脊与大缺众型字消费劲群体该的消谷费需吉求基讲本已矩得到托满足矛。高端流消费推层市狐场空驰间有糟限，货广州谁作为坊国际际大都漫市，萌已吸壤引到迫相当兼一批加国际央名牌厚进驻恰，另鹿外，闹高端环的消划费群使一方旁面较价多的念前往验国外惠消费去，另挪一方脉面此煌类人傲群的舒占有劲比例饲亦不港大。惨因此望，现亿时的执商业踢结构描基本黑满足对这部辞分人么士的霜需求遭。中低伤端的下大众博型消以费为渔生活坟的基超本消束费，丈随着之经济血的发迎展，洞人们朝已解旅决基摇本的除物质疼需求向，市下场上被的中宜低消升费品险也出脑现供访大于巡寿求的盐关系境，故氏该类谁市场仰消费孤亦已仗得到骗满足测。16中高保端的狂个性骡消费必严重捞不足部分龟消费每者对物消费代的要货求越高来越舌高，努尤其些是处欢于中些间阶基层的亿中高亏端型歼的消须费者耽，可俭选择舒的消窃费空坟间不帝大。差当本挑地商拉家无许法满敢足这膜批消迎费者佩的消醉费欲凤望或绑迎合疲他们掏的消缘瑞费形压态时闯，消起费者盼多数宝寻求浅异地蕉消费莲，例俊如前勾往香载港、虏上海旅等地夸购物共，使煌本地殖市场泊流失南了庞情大的减一批蜻消费斑力较汗强的蛾顾客声。171.所3音广州叫商业艇发展鉴的趋误势从上逐述的惜分析始可得描知，矿现时收广州框的商色业现呆状可师归结早为：数量浅庞大圈的中仁端/中高遵端个仅性消历费严撒重不渣足社会饰的商碗业发悉展飞奏速进荣行中占，供壶求关沈系的挤杠杆落必然黎要求狂将此斤局面息打破传统铁的营逝商模输式越估来越仔难以夏满足条消费基者的承消费请观的询改变旧有霸的市摊场格悼局已副达到愚饱和随状态拖，各辣路商四家正铲寻求挪突破浩口新的给经营该模式残呼之适欲出杆，关佩键是辛谁先渣打开散新局胸面18大型欲一站你式综央合性爸商场棵仍然湿是市瓣场主扔流，带但以冷综合妹性为蚀基础祝的同搞时必党须走京向个倘性化紧经营游，创剥造出遥自身掏特色其所在纤。具体嗓表现霜为跳才出旧住有的恭传统士商场基定位烦思维乡丰，引惹入崭沉新的物消费耗观念抽，开辅创领触先的垒经营补模式凉。广州心商业梳发展胞的趋乖势：19结论商业饱和买卖双方地位易转寻求突破口体现市场竞争激烈跳出旧有的定位思维模式符合市场发展趋势现有商业占据各种经营方式专业市场游乐式经营一站式经营20一、假我们皮所在绘的商厦业平课台——裹地段箩商圈拔特征关键桶词：限**折西总体辩概述步：从农田惕上崛乏起的摄商业稀街—缺乏字商业塔底蕴以街果铺为痕主体尽的经岸营形耗式，该缺乏企商业亿龙头鞠的带婆动高端顽消费纲品欠趋奉，剑中低惩档次拔为主只流21消费障力构洁成：以周若边居虾民为弃核心逮，辐郊射工待业大沸道、钱宝岗差大道猛沿线购买者力以棵中端银为主青少益年、哀妇女觉为活瘦跃消组费群22行业侧分布舅：以服钓装、国饮食殃为主槽体，嘴涵盖罩精品盾、家枕居用恋品、跟家具盾等23临街给面窄为二野层商突铺首层释经营尤业态扒档次嫂低下人流活导入依口窄遍，整库体形肾象不敲佳二、煎项目乳客观辜条件24三、厚市场增机会买挖掘原点蹦放大同构方超越空隙策切入体现竞项目罢商业筛价值实现淋可持缎续发称展市场找作主趴导，捡从消才费者洲角度服出发割，以毒崭新桑的、左科学穿的、辞全面垮的角辟度考且虑，被跳出夹旧有其的商录业定拌位思滥维，汉从而挎为本继项目诱制定霉出准悲确的捞市场毯定位露。25四、居终端钥客户合定位妇女醉、青芽少年生为*掠*西捷最活肾跃之脏消费逼群体密雪跳儿、啄潮流盟至上木名店死城、陈屈臣邮氏、支康威速、×腥×美础甲…党…26终端扩客户妇女女性趟主题巴商城妇幼旗用品棍市场存在臣市场凝空白最活州跃之完消费姥群体可考祝虑可考都虑青少姻年状元客坊运动糕名店搁城考虑形方向腔一从终惑端客放户考商虑—驶—无差玩异电信猾卖场杀、新贯华书丑店、封服装单一艘美食饲中心难以敢统一家包装未能奥实现至项目勉最佳耍价值终端岸消费党群容新易游幸离难以悄实现犬持续稍经营考虑转方向朝二不考糊虑不考遇虑存在假市场其空白最活混跃之华消费性群体可消绝化较激大量涛面积租金填难以仆保证可考邀虑考虑樱方向银三27青少鲜年？妇女无？青少广年—摄—消到费力遇相对骂较低补，且铸消费和行为阅较为扑飘忽圈，容描易游扑离×妇女驳——乔稳定暂而持果久的尊消费称力Ye蜘s28针对编女人大打出手29专业仍综合彼化女性滔主题口商城＋妇幼岛用品叠商场淑女攻为食绢街＋=国色分天香女性评连锁干消费Mi晶ni县Ma晕ll30Ma要ll涝是什旅么?31MA据LL途是一置个怪厅兽她往蜜往对之人流贯的依谎赖不魂大，构唯一权的条卫件是酒交通她是绒多种蛮业态洁的综牌合体瞧，娱梦乐、胶休闲辛、观戏赏、搁购物独，彼湾此形完成共惨生的勺关系我们有空间，交通好32女性战装点括人生冠的去乡丰处很缺多，的也有衣很多观地方粱为女扑性提前供装厌点人焦生的庸各类爆服务年。但…欢…千秋球万载签，一屋统江葵湖的评女性挽乐土渡仍未厦出现闯……33为渴峰望美暂丽的闪心而侨存在国色效天香横空妻出世34经营洁内容女性稍服饰分区纽奉经营化妆孕用品形象榴设计纤体扰塑身美容罗美发妇幼中用品女性敬食品连锁筛消费行业销保护循环熊体验35租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