房地产营销基础知识培训讲义

房地产基础知识培训营销中心培训系列房地产销售人员需要掌握哪些基本知识?培训的结构主线做为一个房地产从业人员，我们需要具备哪些方面的基本知识？一、房地产常用名词二、房地产价格的构成三、城市和城市规划知识四、房地产建筑知识五、房地产测绘知识房地产土地的使用年限是如何确定的？

居住用地?年；工业用地?年；教育、科技、文化、卫生、体育用地?年；商业、旅游、娱乐用地?年；综合用地或者其他用地?年。一、房地产常用名词房地产土地的使用年限是如何确定的？

居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。一、房地产常用名词房子的居住时间是多少，土地使用年限届满后，该怎么办？房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制，担对该房屋所占用范围内的土地来说，因为土地除属于集体所有的外，均属于国家所有。业主所取得的为该土地的一定年限的使用权。住宅用地的土地使用时间为50—70年，自开发商取得该土地使用证书之日起计算。在该土地使用年限届满后，土地将由国家收回。业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地。一、房地产常用名词契税契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产权变动征收的一种专门税种。（交易手续费经济适用房减半）公共维修基金公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。商品房的公共维修基金由购房人在购房时交纳，比例为购房款的2%。印花税印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。它是一种兼有行为性质的凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。一、房地产常用名词一、房地产常用名词◆五证：◆两书：◆一级市场◆二级市场：◆三级市场：◆房地产产权：◆三通一平：◆七通一平：通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、平整土地

◆期房：期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。◆现房准现房◆开间、进深：定金

定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和《担保法》八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。

一、房地产常用名词当商品房达到何种形象进度时，才可以办理预售许可证？七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数。一、房地产常用名词五证

《国有土地使用证》

《建设用地规划许可证》

《建设工程规划许可证》

《建设工程施工许可证》

案例易分析总价委格、阴单位便价格输和楼防面地代价的堵区别楼面王地价牲又称貌为单泡位建云筑面造积地纺价，俊是平色均到辟每单昂位建脂筑面堪积的丘土地晒价格片。楼面毁地价=土装地总否价/卵总建谱筑面绒积楼面障地价=土降地单冤价/乡丰容积冒率第二令章密城市样和城储市规档划知辞识容积秆率建筑打密度立（乱建筑慈覆盖字率）什么据是绿曲化覆罢盖率板？绿地圣率分摊咸系数城市歇规划浆常用惩术语躁及指牺标第二所章掩城市拌和城掘市规的划知帽识容积侧率一定亦地块肠内，蚂总建丸筑面费积与撒建筑挤用地寻面积许的比犹值。建筑丢密度嚼（羊建筑中覆盖转率）一定塘地块命内所纺有建责筑物采的基警底总互面积亭占用疤地面强积的商比例拾。什么套是绿系化覆属盖率富？（绿化向率）绿化活覆盖摧率是谱指在嘉建设晴用地某范围扇内全乐部绿身化种桌植物秘水平乳投影符面积贷之和土与建云设用累地面瞧积的春比率胡（%焦）。绿地租率绿地蹦率描余述的非是居留住区纪用地鸣范围宅内各材类绿舟地的恶总和轻与居李住区剩用地割的比责率（裁%悉）。城市隐规划主常用蓝术语悦及指奖标基本贿资料锋：总悄用地染面积巡寿：5肺28女8.斤33拜平米总建炭筑面搜积：虫41污78蕉0平器米其幸中：计容症积率早建筑乘面积贫：3描63先30悠平米不计壤容积薪率建黑筑面克积：共74缝80熄平米欠（地跑下车窑库及斑设备盆用房仅）建筑怖物占暗地面蜡积：殊20盟40屡平米种住宅霸建筑董面积逃：2慌10浆90怪平米启商业宗建筑稼面积副：1糟25刃50登平米帝容口积率只：6叔.8溉7覆盖交率：游41霸%第二杠章分城市傍和城酬市规纱划知汗识容积候率的冠计算袄？地下索室:房间桨地平刷面低禾于室拌外地足平面巴的高厕度超恳过该观房间稍净高灶的1擦/2特者为俊地下饮室;半地文下室刘:房间玩地平渡面低蛮于室余外高选度超缺过该厦房间玩的净围高的意1/孝3,傍且不冒超过伏1/射2者盟为半坦地下尾室.第三筑章耻房地王产建戏筑知漠识什么桥是超想高层愁建筑贯？第三烫章湿房地烤产建牛筑知凑识⑴按鼻建筑虫物使廊用性殖质分差类：居住缘瑞建筑摔、公锁共建轰筑、捉工业皱建筑程、农标业建扔筑⑵按陷建筑百物层腔数或醋总高收度分源类：住宅崭按层牧数分啦：低层具住宅暖（1翻—3今层）腿、多乏层住页宅（抄4—深6层理）、笔中高娇层住愿宅（泽7—盆9层茧）和季高层今住宅娃（1锅0层抢以上婚）公共枣建筑然及综征合建圈筑，总高睬度超扛过2岁4M推的为咸高层果，但撒不包碎括总猪高度乎超过恶24丹M的傍单层逢建筑欧建泼筑总拢高度水超过皆10恐0M泼R，露不论喂是住舌宅还坟是公处共建巡寿筑、督综合酒性建贞筑，甲均称释为超高欠层建只筑。建筑夫物的崭分类⑶建生筑结很构分锈类有妈哪些秋？第三册章议房地怒产建箭筑知央识建筑桐物的奖分类⑶按润建筑纯结构舱分类砖木滨结构拆建筑砖混或结构巴建筑钢筋牢混凝寒土结出构建烟筑：朽框架撞结构岗、框辰架剪装力墙例结构哭，剪亮力墙唉结构辣、简体末结构、框止架简重体结狱构和筒中凤筒等。第三宫章阵房地贫产建元筑知瞎识建筑守物的举分类剪力运墙其实米就是病现浇狗钢筋拼混凝孝土墙，主惩要承降受水瞒平地脾震荷娇载，踢这样判的水窄平荷熟载对忙墙、宜柱产惧生一懂种水着平剪悬切力谊，剪华力墙衣结构爱由纵盛横方昼向的岁墙体谈组成扎抗侧炊向力不体系籍，它炕的刚努度很加大，里空间粉整体梢性好证，房革间内捉不外称露梁站、柱侦楞角窝，便源于室镜内布孤置，作方便喝使用沾。剪力暑墙结慰构有码较好磨的抗轻震性生能，销其不六足之悲处是撞结构态自重累大，妹预应赠力剪壳力墙醋结构四常可脖以做殊到大笨空间走住宅惭布局饼，剪拢力墙侧结构尾形式稼是高溪层住朝宅采霉用最竹为广匆泛的军一种拳结构蛋形式第三郑章食房地丛产建旱筑知梨识建筑中物的把分类框架博-剪并力墙结构盟也称框剪捆结构，这趟种结秋构是政在框架室结构的中布咱置一港定数议量的桑剪力稼墙，构短成灵出活自丝式由的统使用何空间企，满础足不狼同建室筑功廊能的聪要求腾，同倍样又虹有足坑够的啊剪力贯墙，拿有相着当大只的刚荐度，蜜框剪挠结构汁的受狂力特此点，惨是由究框架劈燕和剪机力墙勾结构苗两种辜不同陈的抗鞠侧力各结构弦组成税的新把的受扇力形亭式，今所以录它的虫框架鸭不同查于纯汤框架近结构貌中的栏框架药，剪与力墙耐在框动剪结卵构中碑也不谊同于己剪力穷墙结动构中房诚的剪迟力墙宵。第三叼章笛房地虽产建求筑知愉识建筑严物的慈分类什么翼是核个心筒号？核心固筒筒体领结构礼t吐ub摧e缠st纺ru寨ct翅ur誉e贝由竖蓝向箱司形截傍面悬拖臂筒垂体组饿成的横结构绝。筒栋体有晴剪力颗墙围胶成竖预向箱骡形截允面的西薄壁正筒和株密柱逆框架桶组成垮竖向莲箱形腾截面押的框安筒。赏筒体公由一购个或姐多个筛组成宵；分猴筒中薪筒、无单框侮筒、府框架针—薄残壁筒罩和成往束筒厕等四亿类。框架宇结构框剪远结构骑楼过街涨楼挑出茂房屋些墙体即外，立有顶火盖、域有围肢护物茄（如结栏杆裂）的宫通道扁。挑屠廊檐廊设置旅在建羊筑物质底层纸出檐盈下逝的交搭通空祖间.回廊在建结筑物盼门厅链大厅归内设劈燕置在朽二层届或二欠层以拣上的攻回形瓦走廊千.一套呼完整眼的建饥筑图身包括凤图纸遗目录咱、设版计总匠说明亡、建头筑施龄工图黄（包伍括总夜平面数图、姥平面灯图、润立面化图、树剖面情图、茄建筑贡详图翠）、苏结构傍施工绩图、返设备梢施工德图。需掌昨握要驻点：档比例播尺、听定位谋轴线刑、尺双寸、飘标高厉（绝脾对标雁高、小相对廉标高喷）、火指北害针第三悼章休房地鲜产建闪筑知冠识建筑睁识图绝对碑标高拐：相对蔽海平租面的结高度倚，海世平面浩的标井高规造定为更0，次在以剖上的绑为正浸值，妖以下寺的为呼负值添，相追平的袖为0犹，也蹄叫海论拔高岩度，熊高程相对馅标高气：对于怀一个撇地区健，通胜常市衫政国削土部肝门会犬测量碧出某昆个特蔽定的订、固砖定的卫点的贩绝对休标高虫，其扛他的木测点恰相对功于绝沉对标筹高的扬高度咏，其泥上为岁正，纺下为寒负；建筑旧标高申：建筑则标高灿和结紫构标讯高差后别在帽于装贿修，效通常此情况朴下，蔬施工淘放线败会在冷结构缩慧高度增上作熔出而谈不是傻装修叨高度曲，一靠些地该区经逼常忽煮略掉公建筑才标高易和结庆构标烦高的娘差别墙。音以倾上的谣量单姜位只提能是晴米(滑m)扭高度第三浮章害房地绸产建栏筑知敏识建筑识识图现有荣标高所谓板楼就是伏指“查东西盗长、割南北勇短”王的楼恨型，柄一般膏板楼惩同层派住户向在2魂到4快户，应而塔夫楼则而是指索外观日像塔籍的楼鼓型，塔楼一般武是一创梯四捎户到驼一梯锋12鞭户。岭板楼多的平楚面图机上，起长度奖明显尺大于搜宽度茶，板寄楼有攀两种仓类型艳，一迈种是贩长走究廊式执的，途各住宪户靠声长走脸廊连欠在一疤起；箭第二跪种是硬单元汗式拼奖接，荐若干窃个单逆元连禁在一屈起就残拼成狸一个欠板楼遣。玄关跪，也被想称作贯门厅哥。玄载关可氧以是通一个膨封闭女、半猛封闭辜或开呆放的围空间邪，它幕是指类靠近盯大门碧的区意域。玄关则的概割念，疾源于虏中国犯，但模最早太用的浪可能呈是风叠水先旧生们浑。玄净关，烧玄妙壮、关蜓键的催意思品。第四沙章写房地怖产测部绘知习识房屋晨面积底的种办类有冶多少蛾？什恶么是素房屋岂建筑什面积殊、房接屋使意用面奏积？房屋订面积芬有：腊建筑活面积书，使荡用面顽积；玻套内锐建筑怨面积旗、共嚼有建率筑面届积、克分推彩的共狼有建急筑面钟积，遣预售嘴面积丝式，竣落工面嚼积，宣产权肺面积衰。套内体面积泽和套垃内建粉筑面伙积？关键阶点：第四救章忍房地吩产测答绘知找识什么刘是房辉屋建情筑面黄积？房屋睡建筑概面积毒是指悦房屋航外墙须（柱留）勒扯脚以版上各行层的要外围瓜水平贪投影击面积斤，包哭括：现阳台幅、挑幼廊、撤地下笋室、漆室外漫楼梯句等，慰且具亭备有异上盖蚊、结找构牢染固，俘层高楚2.复2米的以上坛（含绝2.肆2米援，下除同）忧的永纠久性虾建筑熔。第四叹章虹房地立产测凶绘知予识什么敏是房费屋的甲使用傻面积疗？房屋彼使用避面积系是指交房屋葵内全续部可亚供使炭用的忧空间矿面积胶，房卖屋的滴内墙氧面水灭平投盒影计艰算。什么龙是房帅屋的挂实用宿面积辞？它是引"建跃筑面砖积"剥扣除膜公共虽分摊谢面积蚊后的绿余额录。使用膜率和蚂实用冠率的述差别喉？第四兵章询房地些产测非绘知抹识什么汗是房时屋的毕套内踪蝶建筑陡面积载？房屋减套内鬼建筑会面积途是指竟由套激内房能屋使井用面哈积、耽套内甩墙体杜面积忍、套来内阳建台建刑筑面威积三遗部分敬组成街的面喉积。套内挎墙体灵面积振＝1／2共用砖墙墙阻体投讽影面戒积或坦＝非碰共用贫墙墙阿体水屿平投施影面急积公共捕分摊道面积疏＝公街用建抓筑面证积分恭摊系帜数×套内灶建筑齿面积公用固建筑爬面积弹分摊匹系数雀＝整记幢建发筑物稳的公爽用建戏筑面怒积／湿整幢际建筑凝物的喷各套位套内愚建筑粒面积向之和第四誉章崇房地举产测可绘知伏识什么闻是房监屋的煎共用茄建筑骆面积运？房屋抖共有排建筑麻面积表是指洋各产蛛权人饱共同谷占有秤或共假同使则用的野建筑倘面积谜，它邪应按乞一定舍方式膨在各蒸产权赌人之弃间进绿行分陷摊。公用敌建筑墙面积槐分摊召系数枯＝公声用建裤筑面岭积／樱套内药建筑裕面积嘱之和勿。公用岭建筑狮面积粉分摊娱系数第四冰章苹房地祝产测宴绘知小识分摊受的共色有建恶筑面咽积：是指绑某个积产权视人在夹房屋玩共有旺建筑典面积萄中所材分摊打的面启积。预售使面积灵：俗称鼻楼花复面积年。指出在商沈品预锻售时断按建运筑设飞计图备上尺看寸计孝算的马房屋押面积鹊。房屋蜘产权都面积患：是指括产权久人依世法拥罪有房困屋所昼有权送的房钩屋面护积。钓它由谅直辖射市、殖市、近县房施地产骨行政跳主管裁部门侦登记糠确权牛认定朽。商品悬房有柳哪些阁公共有面积鼠需要溪分摊怀？第四幅章售房地馋产测攀绘知肆识1、禁各产旗权户浮的电淹梯井岁、管仅道井请、楼赔梯间胸、垃暖圾道疮、配浪电室遭、设眠备间藏、公偿共门波厅、双过道障、地毒下室赌、值假班警算卫室党，以踩及为初整幢拍建筑怪服务即的共铜有房许屋和冠管理响房屋驾。2、犁套(草单元倾)与粥公共基建筑郊空间宪之间鹊的分最隔墙润以及率外墙生(包宁括山类墙)瓜墙体许水平腊投影杠面积漂的一描半。第四呆章绑房地欲产测纳绘知旗识不应村分摊骨的共元有建牌筑面阶积包四括那笛些？第四军章爪房地钱产测萍绘知翻识不应茂分摊度的共队有建损筑面粘积包圾括那乒些？1、障从属镰于人惹防工杏程的湾地下蝴室、明半地握下室目。在2省、供酬出租盐或出溉售的境固定仁车位槽或专任用车奴库。什3、久幢外向的用羊做公阔共休懂憩的还设施端或架忍空层债。第四衫章鹊房地劝产测皂绘知察识层高层高竿是指线住宅妨高度隐以"手层"伍为单谣位计着量，稼每一惑层的抓高度朽国家混在设蔽计上础有要小求，叨这个匆高度迈就叫阀层高陈。它渣通常滩包括拳下层父地板卷面或折楼板泄面到适上层握楼板储面之乳间的覆距离询。净高净高伯是指村层高搂减去盈楼板擦厚度协的净损剩值哄。第四肯章尺房地蓄产测做绘知立识房屋虹建筑背面积占的计佛算计算铜建筑密面积蒸的一甲般规菠定如券下①计陡算建遭筑面悔积的童的房念屋应附是永亭久性萍结构鲜的房昏屋爱②计街算建分筑面滤积的粘房屋勺，层宾高应椅在2功.2踏m以健上。琴层高粪是指增上下光两层呜楼面抱或楼匪面与木地面笑之间递的垂妹直距岸离。序③同一懂房屋国如果陵结构刚、层帐数不叼相同倡时，裁应分蒜别计弯算建虏筑面刺积。第四高章湾房地航产测去绘知呢识房屋辅建筑饲面积骗的计泼算组成田：套造内使粘用面墙积、碰套内贷墙体筋面积翻、套坟内阳僵台建垃筑面铲积计算色：柜⑴套公内使健用面困积为挣套内肾房屋响使用蓬空间咬的面线积，逆以水副平投最影面静积按凡以下越规定爬计算膜：要①套联内使孟用面惩积为剑套内瞎卧室钞、起窄居室藏、过疮厅、才过道先、厨厌房、脾卫生胶间、带厕所纽奉、贮巾藏室剪、壁兽柜等尼空间诸面积惑的总恶和。葛②套内澡楼梯拨按自层然层腊数的衔面积革总和质计入姨使用宽面积击。③不叶包括酬在结丙构面歌积内断的套益内烟跑囱、恼通风撤道、涂管道重井均贷计入全使用吉面积轿。故④内团墙面包装饰守厚度乳计入撑使用晋面积泼。计算促全部标建筑蝇面积爬的范凑围：⑴单因层房狭屋，妄按一插层计充算建红筑面直积；广二层绑以上雅（含幕二层下）的茧房屋便，按怀各层旧建筑故面积偷的总纱和计吊算建机筑面采积。估⑵池房屋络内的猎夹层镇、插波层、盒技术愈层及赶其楼业梯间玩、电赖梯间奴等其驴高度得在2埋.2视m以恶上的会部位拴计算知建筑索面积睛。肆⑶穿无过房快屋的昼通道紧，房呀屋内柿的门替厅、茂大厅锯，均琴按一财层计颤算面坛积。带门厅里、大愿厅内沈的回课廊部壳分，椅层高萌在2格.2念m以篮上的果，按罩其水阿平投领影面凝积计教算。卫⑷谊楼梯青间、蛇电梯略（观剥光梯蓬）井芝、提拳物井奴、垃纸圾道懒、管燃道井斩等均以按房脖屋自帜然层毅计算丧面积吨。伟⑸房副屋天钓面上仗，属仰永久型性建福筑，捐层高旷在2败.2乒m以长上的齿楼梯如间、梁水箱框间、域电梯皇机房粒及斜捉面结予构屋仰顶高元度在民2.哑2m跃以上唤的部午位，榴按其拿外围疯水平析投影胁面积痕计算洁。第四呢章购房地膜产测纵绘知电识⑹挑邮楼、票全封徐闭的倾阳台酬，按执其外轧围水酬平投岩影面盲积计扣算。即属永垮久性充结构短有上未盖的克室外乡丰楼梯陵，按张各层菠水平用投影群面积地计算致。与神房屋摘相连恭的有钩柱走隔廊，违两房株屋间疗有上患盖和蜓柱的粒走廊鹿，均液按其击柱的宅外围山水平怜投影忧面积混计算峡。房年屋间沟永久贿性的围封闭浇的架弹空通仔廊，匀按外校围水捐平投朱影面辈积计皇算。元⑺者地下远室、段半地往下室饶及其讲相应洲出入井口，象层高径在2古.2择m以哈上的题，按贱其外初墙（辛不包赔括采华光井效、防指潮层伸及保纯护墙柜）外影围水白平投丝式影面活积计萍算。夹⑻烧有柱增（不医含独斜立柱淋、单糖排柱狠）或水有围期护结架构的播门廊有、门绑斗，芳按其冰柱或约围护言结构达的外班围水宏平投良影面轮积计脑算。第四挖章胖房地怨产测猎绘知抚识计算集全部彼建筑画面积鱼的范葵围：⑼玻污璃幕趴墙等攀作为减房屋铲外墙多，按索其外权围水母平投偏影面火积计棒算。歌⑽和属永幕久性找建筑埋有柱必的车扛棚、猫货棚贿等，庭按柱邪的外狸围水塔平投竿影面季积计计算。敬⑾县依坡腹地建包筑的凯房屋折，利思用吊紫脚做脾架空拳层，航有围折护结异构的爆按其逝高度阿在2净.2达m以亮上部翼位的需外围症水平票投影奖面积脆计算朱。载⑿有被伸缩枕缝的帜房屋膛，如投果其赔与室洞内相到通的暖，伸善缩缝震计算该建筑堂面积愈。第四轰章杀房地戴产测近绘知赴识计算尘全部杰建筑该面积业的范回围：⑴与闻房屋睡相连厕有上尊盖而油无柱泪的走私廊、手檐廊蚕，按呀其围爸护结狠构外骗围水菜平投钳影面鹅积的嚼一半稳计算仔。温⑵独虫立柱芝、单稍排柱障的门抖廊、廉车棚鱼、货牙棚等框属永庸久性爱建筑为，按悉其上夺盖水冒平投铁影面景积的逃一半亡计算谅。解⑶未只封闭渗的阳青台、猎挑廊芳，按绳其围难护结肺构外登围水逐平投融影面筝积的陵一半牵计算底。双⑷无珍顶盖造的室贸外楼飞梯按芹各层枯水平羡投影值面积取的一棕半计笛算。投⑸蠢有顶亡盖不秒封闭摔的永居久性寨的架书空通往廊，促按外亦围水翻平投百影面铲积的瓶一半减计算第四葱章电房地览产测袄绘知拖识计算抓一半献建筑诊面积鬼的范壳围：⑴层灯高在肯2.约2m删以下括（不苗含2械.2刃m，抗下同戒）的辽夹层蹲、插扛层、写技术怕层和中层高孩在2峡.2莫m以串下的嗽地下必室和皆半地扩下室建。⑵突帅出房锦屋墙号面的肆构件攀、配基件、蹲装饰租件、被装饰事性的泻玻璃而幕墙斗、垛惧、勒毯脚、天台阶稼、无胶柱雨注篷等您。抽⑶房孕屋间粥无上腐盖的烘架空卸通廊伤。混⑷房径屋的鹅天面百、挑从台、羞天面垄上的库花园偷、泳鲜池。商⑸蓝建筑响物内测的操覆作平坡台、序上料葡平台疼及利殿用建猎筑物虫的空万间安葱置箱穴、罐听的平贷台。⑹骑异楼、蝇骑街主楼的