套房地产土地开发土地评估

旧城改造及一级土地开发

前言随着房地产的快速发展，土地交易市场价格也逐步攀升，拿地成本越来越高，土地争夺日逐白热化，市区内土地已变得日益稀缺。而旧城改造将会为房地产市场提供大量土地资源。2旧城改造1土地基础知识3一级土地开发contents房地产转卖或转租的市场，房地产三级市场也包括房屋的交换、抵押、典当等流通形式。一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。又称土地市场：土地一级市场：土地使用权出让的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级市场是由国家垄断的市场。土地二级市场：即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。房地产三级市场房地产市场分类房地产二级市场房地产一级市场房地产转卖或转租的市场，房地产三级市场也包括房屋的交换、抵押、典当等流通形式。一般指商品房首次进人流通领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。又称土地一级市场：是土地使用权出让的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级市场是由国家垄断的市场。一级市场二级市场三级市场房地产市场分类土地分类土地用地性质分类农用地建设用地未利用地居住用地道路广场用地工业用地公共设施用地绿化用地土地所有权国家所有农村集体组织所有注：宪法规定城市土地归国家所有、农村土地（主要是指耕地和宅基地归）归农村集体组织所有土地产权的含义包括土地所有权、地役权、地上权、抵押权、典当权和租赁权。

国有土地使用权取得方式划拨出让出租

入股国有土地使用权取得方式注：有偿取得的国有土地使用权可以依法转让、出租、抵押和继承。划拨土地使用权在补办出让手续、补缴或抵交土地使用权出让金之后，才可以转让、出租、抵押。

划拨与出让的区别：1、国有划拨土地是指国家无偿或成本价向用地单位供应的土地、主要是公益事业，学校，医院，军事用地、国家机关办公用地，公路、国家重点建设工程，国有企业等。一般不可抵押、不能转让、出租。2、通过出让取得国有土地使用权的。是交纳土地出让金以货币等形式有偿使用土地的。主要是经营性用地，房地产、住宅、商业、工业等。可以依法出让、出租，享受收益，可以抵押贷款等。国有土地使用权转让《中华人民共和国土地管理法》第五十四条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条规定，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；法律、行政法规规定的其他用地。土地划拨的特点：１．划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用（如城市的存量土地和征用集体土地）和无偿取得（如国有的荒山、沙漠、滩涂等）两种形式。不论是何种形式，土地使用者均无需缴纳土地使用权出让金。

２．除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。

３．取得划拨土地使用权，必须经有批准权的人民政府核准并按法定的工作程序办理手续。

４．在国家没有法律规定之前，在城市范围内的土地和城市范围以外的国有土地，除出让土地以外的土地，均按划拨土地进行管理。

土地使用权划拨土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。”土地使用权出让土地使用权出让招标拍卖挂牌不同点在于：一是挂牌时间长，且允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争；二是操作简便，便于开展；三是有利于土地有形市场的形成和运作。《城市房地产管理法》等法律法规，规定：“在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，由出价最高者取得土地使用权。”

概念：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。注：城市规划区内的集体土地须经依法征用转为国有土地后,土地使用权才能出让。拍卖公告竞买人报名交纳保证金公开拍卖土地使用权出让——拍卖土地管理部门于公开拍卖前30日发出拍卖公告竞买人报名参加竞买并索取有关文件竞买人向拍卖人报送参加竞买的有关资料，经审核批准成为竞买人，交纳保证金，领取竞买号牌在约定的时间、地点并按程序公开拍卖：主持人介绍拍卖地块位置、面积、用途、规划要求及其他有关事项；公布拍卖起叫价；竞买人按规定的方式竞相应价或加价，其最后应出最高价（或加价）者即为竞得人；签订《拍卖成交确认书》；竞得人在拍卖成交之日起15日内与土地管理部门签订土地出让合同并交付相当于地价总额的10%的定金；竞得人按规定期限付清地价款后，依法办理土地登记，领取土地使用证书。土地使用权拍卖

在指定的时间、公共场合，在主持人的主持下，通过公开竞价而定价的方式买卖土地使用权的行为。招标投标开标、评标和决标签约领证土地使用权出让——招标由出让人（市、县人民政府土地行政主管部门）在投标截止日前20日向社会发出招标公告或邀请招标通知，由要求使用土地者向其提出申领招标文件，投标人按招标文件的规定报名并提供有关资料；然后由评标小组按照招标文件的要求对投标人的投标资格进行审查，经审核合格的，确认其投标资格，并由其缴纳投标保证金。投标者在规定的投标截止日期前，到出让方指定的地点，将密封后的投标书投入指定的专用标箱。投标书一经投入标箱，即不得从标箱中取出。投标者在招标截止日期前如需修改标书，可以另投修改标，原标书无效。招标方邀请建设、规划、法律等方面的专家或专业人员组成评标委员会。开标、评标和决标工作由评标委员会主持。评标委员会对投标书实行公开评标，决定中标者。中标者持中标通知书在规定的日期内与土地行政主管部门签订《国有土地使用权出让合同书》，实行净地出让的，中标人还应与土地储备机构签订《土地开发补偿协议书》；签订协议时中标人应向土地行政主管部门支付不低于成交价总额20%的定金，其缴纳的保证金可以抵作定金。中标人《国有土地使用权出让合同书》和《土地开发协议书》的约定全部缴付土地使用权出让金和土地开发补偿费后，依法办理土地登记手续，领取《国有土地使用证》。发布闭挂牌被公告出售哥挂牌亲文件受理隶竞买咽申请审查肌挂牌扭资格挂牌揭牌土地仁使用蹄权出情让—猾—挂元牌签订未出让血合同公布驾成交权结果出让咽人至滨少在烘挂牌栽开始岂日前兆20遵天发桥布挂劲牌公融告，隐公布垂挂牌恰出让隐宗地歌的基盼本情彼况和龙挂牌犯时间蒜、地柜点。在挂什牌公仗告规阿定时齿间内弟出售筒挂牌阴文件箭，并钟组织孤现场抱踏勘浴。在挂摔牌公广告规山定的虫时间冲内，际竞买肢人持偏竞买咱申请育书、融营业签执照帝副本对、房求地产仍开发向资质漂证明刮（另假有规糠定除茧外）缘瑞、法鱼定代涂表人农身份扰证复锦印件荡（或赵授权握委托志书、动委托谷代理瓜人身缠份证涌复印斯件）溉办理雹竞买茅申请普，并胡缴纳硬竞买彩保证绳金。根据念挂牌旗文件货要求抽，对潜竞买展人的枪开发令资质歼、诚背信纪冬录等霉进行晒审查细，对愧符合抽条件亲的通暴知其臭参加凯挂牌而活动肤。在挂租牌公蓄告规霸定的突时间跑和交蹄易场赖所，承出让值人将洽宗地效的地矮块情妇况、希最新辅报价你情况美等信狮息挂仪牌公割告，穷并不纺断接础受新惯的报更价、蜡更新伸显示衫挂牌脾报价敬。在挂读牌公白告规惧定的泉截止桨时间唇确定肺竞买跳人，桐竞得婶人与踢出让眨人签挎订成终交确宰认书购，同今时缴贿纳定胜金。挂牌也活动端结束冒后1挺0个贵工作岗日内商，出宗让人煤将挂杀牌出沃让结乖果在酱土地厦有形帅市场序或者末指定缓的场挎所、楚媒介毯公布奶，并破退还聋竞买冠保证快金。按照促成交未确认焦书约猪定的各时间疼，签组订《大国有眼土地休使用鞠权出衬让合各同》覆。（一壮）主巡寿体不竿同出让雾主体折：国悟有土荡地所缸有者者，即洁国家公，由携法律岭授权魄的县颠以上荒人民驻政府地予以验具体链实施铸；创转让绣主体倒：取挤得国生有土贸地使纠用权慕的土愚地使小用者刮。（二税）行妙为性树质不纵同根据睛物权青理论触，出躺让，片他物缴权设洁定；刻转让距：他堂物权染转移块。（三荣）转盛移条存件与脑程序犁不同出让维条件条无限旅制，怎签订年出让委合同伙，缴剖出让巴金，盯即可雷办证趁；转役让条衔件有匀限制本，转艰让须帐经申厕请、司审批视或补软办出锐让手膏续，正缴纳页税费且，方铃可登芒记过浴户。（四嘴）交东易市羞场不托同出让祖，一们级市响场，认即国皂家作掘为国虫有土胸地所租有者弟垄断咐；转皮让：抛二级鹿市场穿，即恳符合遣法定缴条件藏的自密由转衬让。土地穴使用针权转史让土地馒使用嫁权出脖让、矛转让情的差届异土地务使用渠权出险转让：指权土地圣使用占者将野土地国使用雪权再摸转让刑的行偿为，录包括悉出售防、交够换和踩赠与崇。签订雀国有掠土地服使用践权转让遣合同向县喷以上蔽国土桃部门提交姜转让昨申请国土秩部门旋依法审查些批准受让虾方办缝理国有捷土地管使用砌权出幸让手续怜、缴扑纳土耗地出桥让金缴纳映有关鼓税费登记里发证划拨廉土地炭使用亭权转猜让程福序(注怨：有桌建筑蹄物的百，要令约定隶建筑王物转谅让的既内容刑)(注迷：审址查内广容必佩须符毛合转紫让条墙件、酸符合肾城市屈规划纱要求筹)(注黎：出云让金塞缴纳粘详见顾：拣)(注粥：土构地增夫值税机、契笨税、没营业脸税等浇)印花内税：慈合同减记载池金额呢的万也分之民五的蠢税率厘对买发卖双培方征锯收；契税沸：适描用税昏率3颤％垄；营业漠税：皱征收课成交叠价格泰的５香％；市场仆服务墨受理交易堪初樱审地籍肿调查办理集交易衰报批涌手续地籍洞审核审泉批交纳膛交易软服务槽费、翠收益党及税婆金交更败土地辣登记出让膛土地笔使用页权转雾让流陆程需要疫提交准的资哨料：1、禾土地门使用凉权转燥让合洽同书孔；2、败国有买土地授使用嫁证；3、桨房屋英产权贱证；4、船按出趣让合船同约鹅定，影达到史开发愧投资枕总额妨25典%以乱上证件明；5、霞双方巡寿法人毯资格位证明续或居活民身垄份证晴；6、雾分割睛转让境提供奖测量弯成果粉图；7、愤填写为《国售有土驻地转善让申摸请表扫》一饮式两逢份。(注递：出揭让金壤缴纳棋详见烫：假)准备洪资料按和仪耻器变更准权属宰调查变更昏地籍纹号地籍息勘丈有关勾地籍到资料悼变更旧城塘改造果中变妄更宗投地地华籍调盛查的烘程序注：矛对改见造的弓区域恐，按唤《城杏镇地啊籍调酸查规嫂程》服初始逼地籍肿调查挺的要例求进江行权武属调渴查，炎填写坐地籍饶调查予表等喂工作注：线旧城供改造武后新镜宗地孕号的滩编号或按宗稻地合振并分砍割的距编号哲原则旦，用尝原来疫的宗鸡地号寸加支杀号作崖为新忠宗地宜号。置界址贤点号足按本芒街坊立编号络原则期编号灿。（注税：用藏解析颜法进怒行地最籍勘夸丈。适）注：洗原宗掀地档易案加乡丰盖“跪变更吐”字址样印猫章。笨注明言变更苗原因叠，在润新宗寸地地芒籍调工查表块的说赌明栏伸中注追明来麻源。地籍水管理佩:是指宪国家腐为取林得有钱关地捕籍资乱料和统为全讯面研军究土悼地的字权属烘、自疤然和既经济烟状况自而采伐取的醉以地顿籍调栏查（虑测量票）、夫土地慨登记强、土稀地统摊计和合土地够分等件定级巩等为多主要吧内容颂的国荷家措皇施。最新京土地祖市场胆政策国土碎资源筑部：爆土地洒出让乓不得坏对竞段买者哄设限根据美11组月1杏日起统开始受实施蚊的《时招标语拍卖让挂牌咳出让片国有卷建设维用地死使用信权规煤定》平（国纹土资扒源部赠第3相9号史令）瓶，通婆过招丙拍挂指方式驶公开驻出让腊的建翁设用瓣地，羞将不心得设曲置限狼制性葱条件皂。“缝定向等出让异”、哄“量脆身定掠制”茅等情聪况或台许将型不会英再发祝生在穴公开散土地络出让头过程德中。“3津9号膀令第丙十一蜻条规干定，爱中华斗人民摄共和我国境炕内外责的自盒然人搬、法淡人和臭其他强组织愉，除遭法律字、法背规另呆有规汗定外字，均岛可申以请参吼加国还有建佳设用纵地使胳用权召招标虫拍卖阁挂牌丛出让嗓活动熊”。裁实际绪上，踩在土症地出供让的僚过程蜘中在乞土地魄出让沈过程庭中，烟即使首没有买上述伍“特照殊”延条件论，大记部分件地块腿还是芒会设码定比滤如企缎业资霸质（绸如二香级以闻上）名、资员金实茂力（溜提供教银行潮存款见证明群）等加等要叉求。谎在这倒种情债况下岩，中锣小开推发商边很难刺获得胃拿地鹿机会报。改变俭资质键环节蝴的限割制有勾可能铜使得跨中小能开发宇商获贯得比坛以往妹多一芳些的裹拿地撇机会很。2旧城而改造1土地属基础皮知识3一级像土地烈开发co井nt桨en臣ts旧城续改造所谓炕旧城毫改造膨就是威指随站着城除市经搬济的堪发展腰，为跑适应康城市菜详细院规划嫁的需篮求而黎实施刷的对同与规姐划发堪展不眨相符栽的旧插有城吨市基泥础设还施的获拓展务、改庸线，喷工矿董、企酿业、坚商贸搜、房淡宅的丈拆迁往与重山建，铺绿地炉与公你共文商教娱刺乐场推所的太改扩仪增建蛙设等怒。旧城肢改造委是新隐一轮腿城市请发展钳详细盟规划饺的重猫要内毅容，撒又是赵集约献利用饥城市横土地绣，不乘断提油高土听地利疑用效熄益的要重要漆途径础，也土是使太城市澡结构孤布局川不断排合理衫，并狸完善盆城市米不同牺功能爽所必往须采撞取的唯措施努。城市授详细邻规划土地烫利用要效益关键雁词：绕城峰内划躬为市身区：成都钉市年县底将穷绕城舅高速灿内都哀划为粮城区翻，且雨在绕吊城高礼速周值边提腰供大膨面积顿土地棵进行成开发厕，如惩此便舱使市肆中心趴范围光更加隐快速启的向漫外扩击张，允且在恋三环妨通道西上形迈成许挡多居乘住圈贱；整硬个城闪区的鹊向外扁扩张裂及外羞围居稍住圈部的形凳成使俭项目小所在例区域左更加校接近卵市中贴心。绕城溜内高删速改忍成免联费通柿道：根据柱《成胃都市宜中心梅城与搜外围秤组团深多通忙道路竞网规魔划》维，除棕机场诊高速蝴外，屈所有置高速按公路南的起狐点都荣将外唯迁到悬绕城册高速雅。而宴这些映高速异公路迅目前岔在三歼环至救绕城袋间的饿路段穿将实隔施改张造，仅变成袍免费芬的快唉速路象。成都话规划逢——鼻绕城兴内将壮成为笨成都旧市区梅范围随着洲绕城砖以内腥区域商被划仰为市析区范杠围，己但在妈市区建内还吸存在层着大晒面积退的城岩市建屿设老炉旧区殖域。成都铁人的茶东穷冠、恶北匪舍、南跨富、扒西贵娃情节成都篇素有拼“东醒穷西驱贵南宿富北肚乱”民的城僚市格博局，风曾以采约定闯俗成干的“守东穷绿西贵俩南富货北乱村”来湖划分扔着这系个城蓄市。跪城市卸东部束，是忙传统响的老补工业检区，恭大型轿工矿绸企业饿云集星于此衫。城驶北，乎是成邮都乃改至四锋川及厚西部凤省市姨的交切通要撒道，始历来烦商贾伸云集暑，流罗动人裤口多棒，给填老百遍姓留道下脏半、乱捕、差贱的印龙象。城市栋建设是的陈量旧，影配套收的落丈后，踩使城河东、骡城北岔逐渐抄沦为舞“穷宜人社庸区”毛。城区腔内部冶分旧买城及登城中标村改猪造势刺在必租行。万年场双林路建设路府青立交桥片区华西集团中铁二局成都铁路局片区府青路西南交大成都柜旧城殊改造赌地区东郊班以及用北部爱片区凤旧城郊改造临：改造浑东郊春万年芒场、极府青纺路、冲双林征路、佳建设竭路、刃府青佛立交兼桥片阶区以贱及城郊北华酸西集恐团、代中铁捎二局央、西晃南交鼠大、硬成都钳铁路周局片妄区。姥预计贞将在凝20借12对年完蒙成。1、话中铁搂二局往片区顷占苹地7版30臭亩，觉主要钢涉及射抚琴总、人身北、金荷花义池街壁道，赠改造题区域剥主要准是马极家花宾园片点区、驶沙湾管片区珍、铁塔路新比村等漆区域抽。2、疾华西棍集团连片区狮占危地1彼18插亩，砍主要锤涉及六驷马涝桥街侄道的迟曹家菌巷一鸡街坊待、曹浑家巷挨二街具坊的利华西筐集团贷宿舍疗。3、光成都盆铁路游局片重区尿占地烛12困00往余亩拦，主促要位派于荷庭花池碌街道乱。4、董西南挨交大莲片区娇占粱地1长15闸.7优4亩结，主兽要涉值及九被里堤愚街道隶、营桐门口灯街道镰，改咏造的个两个亚拆迁朽安置怒小区气分别辈是银屠桂桥哑、诸茶葛庙劳。1、悄西南馅交大箩片区精地块要：主题挺——蠢—科宪技产市业；萄兼顾回居住弱功能脆。该铲片区佣将以桥科技蛋产业立带动防区域胜发展毯（重扣点发鼻展电讨子信框息业仔、现汉代制将造加芳工业霞）。2、丧中铁炭二局现片区发地块使：主题妄——逼—复朵合功寒能区桌（商穗务、像居注慌商业肾）。让加快拨发展摔现代膛服务蛮业、纪培育喝服务贿业新坐优势马；以递沙湾讨国际表会展投中心股所在统区域教为核准心，价将沙牵湾—驴——典九里逮堤片拦区打钩造为舌商贸被商务业中心损区；侄将中携铁二荐局沙羞湾带箭打造乞为C父LD惠（中柜央生疼活区缎）。3、环成都授铁路蜘局片帜区地计块：主题掠——益—商止贸居脾住，帽兼顾朋商务挎。优经化以商专业驼市场害为主哗的商安贸业练，加槽快发碌展现莫代服科务业少、培嚼育服委务业练新优望势；咳结合油地块顶条件搅，将盖该区编域分赏别定满位为刚“商张贸居槽住区励”、秤CL赵D。4、剃华西休集团萝片区茅地块库：主题膛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