住宅工程质量问题维修处理方案

维修处理方案及材料使用说明目前商品房因质量问题投诉日益增加。质量问题除施工过程严格控制做好预防外，维修方法是否得当对维护房产公司的品牌和声誉也十分重要。在此根据自己的经验总结了部分维修方法，供大家参考和讨论，如有不足之处请各位指正。

一、墙体开裂

1、框架与填充墙之间的开裂处理原因分析：由于不同材料交接受温度变化收缩不同出现收缩裂缝。修补方法：对开裂部位进行切割,宽度50~60cm，凿至墙面及砼面，清理干净，洒水湿润，用801胶水拌纯水泥涂刷，随涂随粉，基本刮平，隔日再粉刷第一次，完成后用密目型钢丝网固定，网片宽度大于50cm，钢丝网必须铺设平整。然后再分层粉刷，每次粉刷厚度不大于8mm（喷水保养2天）。2、墙面开裂处理

原因分析：主要是受温度和材料影响。不同材料组成的墙体因材料膨胀系数不同并受温度影响产生裂缝处理方法：开裂不空鼓的铲除原老粉，经清理，贴密目型纤维网片，宽度大于20cm，用801胶水拌纯水泥进行粘贴，再用801拌老粉加白水泥刮平及刷涂料。二、墙面空鼓处理原因分析：主要是受温度和材料影响，不同材料组成的墙体因材料膨胀系数不同并受温度影响产生裂缝；或者是墙面基层未清理干净粉刷层与墙体之间的粘结不牢固。处理方法：用切割机切割大于空鼓范围，并凿除干净，不能剩余抹灰层用水湿润，必须完全湿润透，用801胶水拌纯水泥涂刷，随涂随粉，当天只能粉二遍，间隔时间应5小时以上。每次粉刷厚度不大于8mm（喷水保养2天）。三、地面空鼓、裂缝处理方法原因分析：受温度和材料影响出现收缩裂缝；基层未清理干净面层层与墙体之间的粘结不牢固；管线埋深不够。处理方法：空鼓及裂缝处理用切割机切割周边，凿除至结构板面，清理干净，用水养数小时待完全润透，用高标号细石砼手提平板振动机震实压光，隔日保养，养护二至三天。四、地坪标高误差处理原因分析：施工过程中没有严格控制标高处理方法：打水平、弹线、拉线，用3m长铝合金尺靠、凿除超高部分，凿毛最低位置，低处经湿润后套浆后用1；1.5水泥砂浆补平，待达到一定强度时地面整体用801胶水拌纯水泥（需机打）批刮二至三遍，直至平整、色差一致。五、露台渗水（一般都要整体凿除重做）

原因分析：结构自防水未达到要求存在蜂窝、砼不密实等质量缺陷；或存在结构裂缝（结构裂缝处理按楼板结构裂缝修补方法处理）处理方法：1、凿除至结构板，查找渗点再局部凿除，用堵漏王堵实（先湿润、套浆），刷JS。2、1：2水泥砂找平，待一定强度时，刷JS三遍。3、陶粒找坡，达到一定强度时刷冷底子由二遍，热贴SBS，翻高35cm。4、铺2.5厚挤塑保温板，浇40厚C25细石砼，内铺200×200钢筋网，用小型平板振动机压实、压光。浇水保养三天，必要时应覆盖。5、四周油膏嵌缝，有中缝时缝内嵌油膏，上贴自粘卷材宽度不小于20cm。6、对板底进行维修。六、局部渗水处理（烟道边、管道边）原因分析：管道四周二次砼封堵不密实；由于温度变化砼和管道之间出现收缩裂缝。处理方法：1、楼下已经装修：局部凿除（四周比管道宽30CM）至结构板，用水湿润，用堵漏王套浆，堵漏王堵实，小面积全部用堵漏王堵，面积大的用高标号细石砼内掺防水挤捣实，养水检查不漏后，用防水油膏封堵至结构板平。做JS防水三遍厚度不小于1.2，中间加无纺布一层。做防水馒头，高度比地面完成面高3cm，宽度比后补聚合物防水砂浆宽2cm。养护后做JS防水厚度不小于1.2cm，如是烟道上翻至烟道25cm。粉防水水泥砂浆。浇细石砼。

2、楼下未装修：局部凿除（四周比管道宽30CM）至结构板，同时凿除管道四周的后补砼，清理干净浇水湿润，吊模用聚合物防水砂浆封堵一半，隔日灌水养护，三天后检查不漏水并清理干净后补第二次聚合物比结构板低2cm，养护并检查不漏水后用防水油膏封堵至结构板平。做JS防水三遍厚度不小于1.2，中间加无纺布一层。做防水馒头，高度比地面完成面高3cm，宽度比后补聚合物防水砂浆宽2cm。养护后做JS防水厚度不小于1.2cm，如是烟道上翻至烟道25cm。粉防水水泥砂浆。浇细石砼。做法详图见下图。对板底进行维修。七、外墙渗水处理

原因分析：1、目前的框架结构住宅工程中填充墙，基本上为非承重的砌块。砌块在运输与施工过程中容易产生破损，缺棱掉角等缺陷。若在施工中使用了受破损或由于设备管暗装的需要对已砌外墙进行凿打，人为地造成外墙砌体破损，也较容易在外墙砌体形成渗水处。2、工人在砌体施工中未严格按施工规范操作，砌筑砂浆不饱满，特别是竖缝砂浆。此外，砂浆的强度不达标或干砖上墙，使砂浆中的水份被砖吸收，从而造成砂浆强度偏低，导致砖和砂浆分离，砌体整体刚度下降，产生墙体裂缝。3、温差引致混凝土结构梁柱与填充墙结合处产生开裂。4、外墙抹灰层一次性打底太厚或为保证全高垂直度而使局部打底偏厚，又未采取适当加强措施而产生裂缝；墙体层表面太光滑，结合不良；外墙大面积打底而基层未设分格线，产生不规则收缩裂缝。5、饰面砖铺贴空鼓或铺贴砂浆不饱满，面砖与砂浆间空隙部分易形成贮水容器；面砖勾缝不密实或勾缝龟裂，密缝勾缝遗漏都是使雨水从表面渗入，造成积水，从而引起渗漏。此外墙易渗水与面砖勾缝和面砖表面不平也有一定关系，凹缝使外墙整体墙面不光滑，雨水流速减缓，滞水时间、滞水量增多，特别是勾缝下缘处。勾缝质量不合要求或长期风吹雨淋造成勾缝与面砖间有微裂缝，造成渗漏。6、窗台、遮阳板和雨篷等水平构件的表层施工中未找坡度，甚至倒坡，造成倒返水或积水，也容易造成外墙面渗水。

处理方法：1、外墙涂料墙面渗水，大裂缝：用切割机切割宽度大于50cm至墙体，经湿润、套浆，用1：1.5水泥砂刮平，钉钢丝网片，用1；2粗砂、水泥分多次完成。墙面整体刷底涂、中涂、面涂外墙涂料。2、小裂缝处理：用磨光机装切割片切割后，用水清洗，再用专用填缝灰填实。墙面整体刷底涂、中涂、面涂外墙涂料。3、外墙面砖渗水处理凿除不结实灰缝进行重新嵌缝及修补，整体墙面清洗，用水管浇，清洁干净，然后用渗入式无色防水剂喷洒5~7次，到干后完全不吸水为止。如渗水严重凿除到砖墙面，清理干净，经湿润、套浆，用1：1.5水泥砂刮平，钉钢丝网片，用聚合物防水砂浆分多次完成，铺贴面砖，用专用勾缝剂勾缝，做浇水试验，不漏后清洁干净，然后用渗入式无色防水剂喷洒5~7次，到干后完全不吸水为止。八、导内墙处面渗丢水处妹理原因饮分析咳：同考外墙忍渗水1、坑内墙先面地象坪以埋上部近位：经外止墙处扣理后尼，一蔬般为反原涂磁料、联老粉酸铲除歼，经招清理柏干净足后，凑用防例水腻训子、然白水桂泥、急80牺1胶及水刮躺平，所刷涂拒料或民乳胶挤漆。2、堡由外脾墙装额饰材吼料松纺动及朴其他宅原因歼如粉腐刷层貌质量陶差造笛成的经确检定需碑凿除猴外墙度装饰到层及讽粉刷剖层至冤墙面谦，经聪清理花、湿震润后应，用龙防水离砂浆籍分层朋粉刷沃，刷联浆一轻遍，淡再做早装饰界面层矮，室雄内处热理同慌上。3、命相反肠面无乎法处袖理的凿除里粉刷百层主载体面许地坪这凿至围10英~1姻5c雅m以剩下，杠宽度胸20详cm衔。经么清理泼、湿甚润后英，用原水泥酸砂浆饲刮平好。隔稳天用劲聚合煮物水份泥防破水涂摔料涂漏刷三劳遍，床第二励遍贴踏纤维移网后练刷第私三遍出，随娱刷随闪洒干支净粗绪砂粒加，（版便于筒与外塌面粉宣刷层吊粘结柳）。姓粉刷酱用粗台砂1处：2杯水泥违砂分救多次爪完成弄，外皂刮防话水腻寺子粉消配白衬水泥秩、8耕01活胶水翻刮平剧。8睁01启胶水谜分批改刮平裁，刷杆涂料顽或乳延胶漆辛。九、候露台都面裂医缝原因扭分析生：温鹿度变惭化出话现收拼缩；佳分仓枣缝未盲按规编范设悦置处理理方法毁：清筐理屋船面一谁切杂施物，折用钢停丝刷舍刷去呜污物杨，裂溉缝经棵处理恢后，帜用专闸用填沫缝灰银嵌实滋，用伴水冲蛙洗干痒净，到应绝底对干弹净。老待达绳到吸巴水完恩全饱收和时五，用手1：匆1水日泥砂辨掺8己01川胶水械刮平岂。待许达到浆一定原强度班后，括用牛抬元纳爹米防闭水浆珍料刮茂刷三定遍，谣达到逢色差鸦一致仆。十、鲜门窗尊渗水原因康分析棕：窗职边四旗周堵足缝不独密实带；门淘窗本血身密抓封性垃不够悼；门部窗在运风压何作用裕下产时生变解形。处理照方法反:框边驶渗水仓，凿筛除窗册边粉衰刷层漏及面书砖，扮捣空团窗边斧发泡达剂以含及其煌他填痛充材妙料，煎用聚习合物贩防水握砂浆竭嵌实盟，如胸外墙传为面伞砖加仗JS只防水宰一道扔厚度师不小兔于1件.5置。铺谋贴外离墙面燃砖或突刷外闷墙涂筹料，勿贴美馋纹纸姨打密良封胶猫。铝合结金门抢窗渗默水：政检查达泄水贱孔设输置是矮否合天理，标调整正到内承外连尝通，榨外侧强考底滨部设刻向外碍的泄蔑水孔晒。对轰组合崖位置丈和拼绞缝处喘进行敞注胶巴。对多缠次检虾查维稍修仍罢渗水右的可匆以在响窗框辨外侧轰用环把氧树纹脂低哀压注即浆。十一此、板拢底钢饰筋生酷锈造赴成起锤泡起君鼓原因排分析照：保巩护层茂厚度削不够处理悔方法唐：1、碗凿除喷原松蛇动部反分及拐钢筋院周边装水泥2、光用磨格光机说装钢与丝轮漂打磨软除锈任。3、犹铲除渔板底恳粉刷杀层涂讨料层挖，清落洗干肝净4、牌用1扑：1他水泥省砂嵌圣实凿荷除部屠分5、聋用8质01昆胶水盏拌纯砌水泥陕浆涂锣刷板续底6、呀1：恋1.欺5中蜻粗砂且粉刷存，厚捏度8挂~1旧0m备m，丛代保婚护层门，分初二次陈粉刷隔。十二编、楼附板结灵构裂野缝原因驶分析胳：外荷通载引吵起的页裂缝寒：慕外荷猜载作刮用下黄产生任的结棍构裂金缝一款般具搜有很独强的温规律龟性军，通狮过计山算分舒析就欲可以泊读出滋正确孕的结秩论。功如：您矩形拔楼板委板面哪裂缝赔成环硬状，专沿框划架梁驱分布取，板旺底裂蛾缝成猜十字哈或米鸭字集著中于角跨中谣；转胆角阳剑台或门挑檐平板裂因缝位功于板宽面起软始于可墙板勒交界卫以角邻点为沸中心乡丰成米严字形登向外勺延伸勾。受顶力裂能缝，辩其裂破缝与添荷载饿有关纤，预盆示结榴构承纺载力落可能姜不足块或存牛在严列重问覆题。地基原不均宋匀沉偷降产搁生的巩裂缝核：由肾于地榆基沉爬降不桨均匀聋使上祖部结季构产体生附丘加应宾力，权导致傅楼板寨裂缝山。不拣均匀遇沉降惠产生烟的裂蹲缝多锁属贯丙穿性虾裂缝速，其棚走向声与沉理降情石况有羡关。温度侨收缩朴裂缝汽：温滑度收姿缩裂晚缝是在一种凝建筑益最常久见的赵裂缝坛，主揪要是诉由于抵结构茅的温嘱度变盆形及丘材料指的收论缩变翻形受列阻及句应力血超标帖所致承。现维浇板夏收缩小裂缝酱主要帖集中殊在房乖屋的手中部腿和房宇屋四常周阳刷角处肌，裂取缝成狐枣核扶状止油于梁呜边。倦房屋宴四周椒阳角鞠处的摆房间齿在离对开阳陕角１步米左冈右，命即在鞭楼板军的分剧离式延配筋判的负秆弯矩周筋以凉及角台部放申射筋债未端沫或外伸侧发线生４团５度秀左右叼的楼榴地面矛斜角蛛裂缝棵。其象原因属主要穿是砼袭的收效缩特惹性和庸温差润双重葡作用旗所引味起的林，并浸且愈滔靠近嚷屋面切处的佛楼层毁裂缝靠往往工愈大匪。从穷设计肌角度万看，体现行送设计贺规范唱侧重乐于按比强度胞考虑地，未求充分柴按温身差和态混凝协土收栏缩特旅性等夏多种浩因素霜作综枪合考早虑，位配筋丙量因哭而达总不到吗要求把。而奥房屋屯的四乒周阳跌角由抢于受挂到纵通、横恒二个拴方向孕剪力志墙或不刚度绘相对梁较大艰的楼材面梁市约束予，限疼制了海楼面溜板砼黑的自呆由变季形，到因此真在温题差和犬砼收兽缩变忙化时嗽，板友面在绞配筋督薄弱扰处（虹即在糊分离奏式配径筋的鲁负弯调矩筋原和放子射筋剃的未和端结爱束处降）首逗先开梨裂，互产生慰45度左龟右的阳斜角兵裂缝册。虽顷然楼仪地面祸斜角码裂缝愁对结双构安争全使票用没糊有影坚响，伐但在基有水宿的情客况下轿会发圣生渗帮漏，族影响执正常混使用粥。使敬用商盈品混睬凝土盼引起朵的收困缩裂授缝：炮商品泻混凝愿土由宫于采爱用泵剪送，软混凝挣土的未流动投性要银好，剥因此申一般烘商品追混凝起土的苏坍落恢度都僵较大打，水凝灰比粘较大饲，如浊保证卡水灰狠比则吩要增盏加水活泥用锣量，输这样移就使策混凝看土在创硬化绒阶段押出现借收缩幻玉裂缝丸。裂异缝的回产生凤大多扮在砼五浇筑茶初期扇，即妇浇捣库后4霞～6畜小时膏左右戒，裂羊缝形眼状不厦规则也且长昏短不鸦一，矛互不科连贯辜，产撇生裂问缝部轮分大籍多为摇水泥唇浮浆蚂层和谱砂浆财层。租有于胃砼坍樱落度雷偏大善，表勒面经庄过振胜捣形徐成一属层水丹泥含忧量较说多，来收缩精性较胖大的狼水泥椒浮浆斧层及穿砂浆魄层一则方面撕由于庭砼初怪凝时歼表面雷游离碌水分太蒸发轿过快卡产生您急剧柜的体痒积收切缩，柳而此秀时砼武早期歇强度务较低割(面锡层为窗砂浆龟层强指度更香低)贩，不谱能抵波抗这怎种变却形应链力而处导致券砼表势面开厘裂，洁另一贯方面柄由于套面层街浮浆驱或砂哗浆的巨收喜缩值苦比基霉层砼筐大许形多，品而造针成变抽形值缝不同间导致虚面层月开裂纱.预埋以管线腐引起兴的楼鹅板裂网缝：膀预埋浅线管锻处沿修管线鸦方向贞出现令表面建裂缝萌；局厅部出字现呈戚发散龙状或凳龟裂跟状的竭不规假则裂晕缝。昨预埋艰线管哗，特合别是喇多根绍线管够的集败散处捏是截绑面砼族受到个较多须削弱跃，从闸而引旋起应也力集悦中，住容易价导致规裂缝梯发生度的薄李弱部绍位。胁当预途理线劳管的岛直径侧较小供，并瞧且房杰屋的林开间圈宽度爸也较谊小，绸同时钻线管秋的敷趁设走汇向又捕不垂染直于捷砼的掩收缩帝和受骂拉方尿向时柜，一僚般不投会发陷生楼骆面裂汽缝。葬反之嘉，当听预埋痒线管泻的直销径较泉大，仪开间奸宽度宇也较惕大，剧并且危线管壤的敷刃设走世向又针垂直六于砼超的收饲缩和址受拉权力向激时，费就很惕容易碑发生吊楼面魄裂缝漂。因挤此对朱于较玩粗的斯管线氏或多腐根线省管的届集散巨处，奸应按培要求妥增设亡垂直侍于线斩管的膀短钢凡筋网齿加强罚。施工逐原因军引起味混凝化土楼架板裂傅缝：趟养护振不到疾位，饮强制梦性规许范要慈求混返凝土斑养护暴要苫糊盖并锤浇水亡，现句在大中多数伶不苫僵盖，隶浇水塞也不除能保鹿证经蝴常性挨湿润员；施缝工速灶度过剩快，阁上荷企早，堡特别布是砖航混住番宅楼胶板，朝前一贵天浇深筑完钥楼板框，第闭二天袍即上替砖、腥走车干，造津成早产期混浮凝土距受损齐；拆茅模过苍早或敲模板列支撑丈系统田刚度辫不够鞭；施狐工时制楼板泼混凝径土盖依筋被外踩弯趟、踩键倒，码保护允层过采厚，责承载柔力下怨降。处理跌方法霉：1、涝填充寸密封贵法（碎用于辛贯通郊性裂茅缝）（1亮）采研用填稼充密蝴封法霉修补伤混凝平土裂能缝时匪，应或先凿凶除细坊石砼袄至结讲构层炮，宽虫度不丛小于农30摔0，余并用机械方法俩打磨擦平整犁。若铺表面听残留烂有轻兆度油茶污，杆可用脾丙酮位擦拭工干净晃；对斧严重器的油序垢，离宜用悟高效杆除垢扩剂或猴含有浮清洁税剂的产压力黑水清查洗；舍对顽滥固性凉的油奶漆或侮其它旋粘结伍性强党的污黄物，所应采凤用喷搅砂或疾金刚组砂打步磨等碎方法运清除姻。但哑施工树中不智得使芹用可视能对辱混凝邀土内醒部质貌量造辈成不浙良影寒响的旬溶剂洋。（2甜）混瓜凝土各裂缝疫的封墙闭应滤在清畅洗构牙件表逮面的馅水分惰干燥倒后进宵行。萌然后元沿裂捏缝走继向骑相缝凿秃出V药形槽评，槽培的深寺度和虚宽度弟应符字合下尾列要让求：姐槽宽丽不宜夺小于寄10菠mm奏，槽益深不王应小落于1造5m嚼m。（3确）当弃有钢险筋锈招胀裂坊缝时荣，应韵凿至艺锈蚀嘱部分垮完全颜露出珠，以枪能进颠行除掀锈和学防锈欺处理东为止其。若浸遇到季下列写情况泄，还顶应剔钞除钢百筋周俱围混毁凝土陕，并暴对钢咱筋进萄行除灯锈和卵阻锈途处理再：1）汽钢筋村严重坑锈蚀教，与邮混凝羞土的班粘结茫已破蜜坏；2）而混凝害土不绵密实克或有吓蜂窝满状缺都陷；3）旋钢筋属裸露臣部分握超过靠其周层长的压1/秆2。者剔除缝钢筋是周围驼混凝悲土的衣深度支不应掏过大有，避蚀免过石度损肺害原杆构件想。（4苹）填仇充密羡封材念料前孩，应躬用洁掏净的迁压缩剖空气谊将沟山槽内源碎渣番、粉族尘消抗除干赖净。（5左）使饿用J众N-盗F封净口胶呼或J妈N-汉X修久补胶省等进脂行填柏充并廉用纤典维织铺物或险弹性叼涂料乒加以等封护惨；必滥要时丈可在卫槽壁药和槽鸡底先妙涂刷忧底胶居。（6正）填吹充密福封完可成后聚，应村在密灭封材拌料层春外做号好防坊护层楚。（7娇）平施行裂警缝方晴向铺礼设2致00池宽碳凡纤维熔布，忠垂直稳裂缝义方向纪跳铺随30屡0宽知，长看20踏0，碎间距开50救0。（8肾）浇五细石锁砼面有层。怠待达芳到一熊定强阅度时每地面霉整体络用8亮01虏胶水李拌纯商水泥俯（需朵机打故）批皇刮二诊至三堵遍，蔬直至险平整侧、色令差一苗致。(9企）对励楼下届板底就进行桶维修歼，一门般为柿原涂损料、内老粉岔铲除眼，经爸清理杂干净亭后，戏用防农水腻沉子、口白水已泥、雀80呈1胶汽水刮赢平，击刷涂唉料或岸乳胶喜漆。2、性低压晚慢注欲修补称法(悠用于名45泼度裂山缝)采用砌低压其慢注臭修补足法(暗注射侮法)窄修补烦混凝寇土结井构裂丑缝时物，应身按下阁列步撇骤进是行：1）爸应先报凿除歇细石崖砼至箩结构唱层，恒清理悉裂缝缺表面苦，使晓用干译燥无辉油的齿压缩骗空气虏清除馆裂缝资内部萄的粉属尘、押浮渣带；2）膝使用网JN疑-F牵封口匆胶在宅裂缝子两侧逆的混狂凝土悦表面稳上每坝隔一避定距更离粘棚接固诵定一砍注射呜筒的院底座僵，并投同时猛沿裂聋缝的幕全长乐进行迈封缝汪；3）泻待J失N-忌F固抗化后脑，即列可进貌行注绢胶操觉作；4）法利用践专用娃注射欠器将禾低粘新度的雹JN帮-L睛灌缝岩胶液杜以低犬压注碗入裂趟缝腔叙内并炒保持干压力蜜（J摆N-煮L低斩压慢崭注法愚）；5）萍待注蜘入裂就缝的捆胶液耐固化侵后，巧撤去撒注射发筒，妄卸下絮其底雀座，桌必要刷时用途砂轮宗磨平黑混凝点土表革面。6）大浇细划石砼头面层阁。待唯达到洽一定向强度健时地登面整简体用迹80陡1胶我水拌派纯水云泥（赠需机捷打）衣批刮带二至摧三遍窜，直夏至平屑整、每色差闯一致柳。7）在对楼极下板隐底进很行维煮修，弃一般蓝为原载涂料扣、老议粉铲搂除，舅经清校理干沟净后跃，用铅防水圆腻子笔、白民水泥雪、8各01做胶水鹊刮平习，刷群涂料胸或乳细胶漆肃。应注麦意事嫂项1、您粉刷担及地包坪：跟（1乔）应深清理热干净雁；（构2）钟用水丑浇透号及地炼坪养咱透；膝（3悉）钢寨丝网栏应大椅于5狠0c枪m（斥4）着粉刷储应多婶次完树成（话5）焦应洒贱水保摧养数梁日2、潮露台色及其饶它渗泄水（仁1）扭应凿征至结会构板风（2妄）查饶找渗剪点，耐特制济处理炎（3勤）J跪S应游保持饱一定堂厚度斑（4搏）浇栗找平慢层时非应保镰护好挤JS徐（5仅）热疫贴S控BS垫应注备意收事口搭泡接（朵6）东浇细钳石砼双时应泪钢筋妈拉至皮中间节，砼弯振捣傲密实已（7割）隔像日应析浇水寇养护责，必谋要时古进行