房地产开发复习思考题

房地产开发复习思考题第一章1.名词解释城市房地产房地产开发房地产经营房地产业2.房地产开发的特点是什么?3.为什么房地产开发有较高的风险性?4.房地产开发程序包括哪几个阶段，各工作阶段的主要内容是什么?5.房地产开发企业资质如何划分，按规定各级资质开发企业可承担的项目范围。6.房地产业有哪些特点？7.简述目前房地产市场中热点词的含义：次贷危机、小产权房、住房限购令、房价拐点、通货膨胀第二章1.经济波动一般可划分为哪几个阶段。2.分析房地产周期各阶段的主要特征。3.我国推行住房限购令政策的得失？4.银行加息对房地产业有哪些影响？5.今年我国政府对房地产市场宏观调控出台了哪些政策？6.什么是房地产开发风险？风险防范的内容有哪些？7.简述敏感性分析步骤。8.简述房地产开发项目可行性研究财务评价中的主要静、动态指标。9.简述房地产开发项目预测作用。10.试分析房地产开发项目可行性研究的作用。11.已知某公司有三个房地产项目可供选择，经分析，得知三个项目的未未现金流量如下表所示，假设贴现率为10％，企业的资金成本也为10%。请用净现值法、净现值率法、内部收益率法对三个项目进行取合，并就三个方案得出结论进行评论。期间A项目B项目C项目0-20000-9000-12000111800120046002132406000460036000460012.某居住区开发项目可行性研究得到项目销售收入和成本支出汇总如下表(单位：万元，均在季初发生)。企业自有资金为：04年二季度初有3000万元，04年四季度初有1000万元。资金不足部分通过向银行借贷解决，贷款年利率为5.6％（单利），按季度借款还款，利息最后一次支付。要求合理安排借贷和还款计划，并计算出企业支付的利息额（列出计算式）。时间项目2004年2005年合计第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度收入=SUM(ABOVE)900.61=SUM(ABOVE)3219.91=SUM(ABOVE)4820.06=SUM(ABOVE)4927.03=SUM(ABOVE)3959.8917827.50支出5633.821064.384958.652235.941312.011382.5216587.32合计-5633.82-163.77-1738.742584.123615.022577.371240.1813、某居住区开发项目可行性研究的资料如下：要求以投资利润率为目标,对可变因素中的土地费用、建安工程费、销售费用、财务费用、售房收入等五因素进行敏感性分析和临界点分析。（表中未注明计算式的因素均不考虑相互间的联系，基准投资利润率为15%）项目总投资估算(万元)1土地费用7614.75销售收入(万元)1售房收入20972.074900m2x2800元/m22前期费用524.302营业税1048.620972x5%3基础设施费973.703城市维护税73.41048.6x7%4建安工程费4952.44教育附加费31.461048.6x3%5开发间接费112.3556销售费用625.5667公共配套设施费1136.437销售净收入19818.548不可预见费148.57评价指标1投资利润率19.10%（19818.54-=SUM(ABOVE)16640.45）/=SUM(ABOVE)16640.459财务费用552.392内部收益率14.2%10合计=SUM(ABOVE)16640.45314.某城市房地产近几年销售价格资料如下(单位:元/平方米)96年97年98年99年2000年2001年2002年1580160016201680175018401990试用一元线性趋势预测法预测2003年的销售价格。15.某公司生产销售一种产品．单价200元，单位变动成本100元，年固定成本10000元。如果年销售量为150件，问公司可获利多少?如果目标利润定为10000元．问目标成本为多少？16．某厂A产品1996年度计划销售净收入(扣除税额)为2400万元，固定成本为800万元．变动成本为1200万元，该产品保本销售收入是多少?17．某企业生产多功能食品加工器．销售单价为220元，确知下年销售量为25000台．固定成本总额275000元，变动成本总额为4000000元，税率5％．求该产品盈亏平衡点产量。18．某施工队承担一座桥梁的施工任务。由于施工地区夏季雨季多雨需停工三个月。在停工期间该施工单位可将施工机械搬走或留在原处。如搬走需搬运费1800元。如留在原处，一方案是化500元筑一护堤，防止河水上涨发生高水位的侵袭。若不筑护堤，发生高水位侵袭时将损失10000元。如下暴雨发生洪水时，则不管是否筑堤，施工机械留在原处都将受到60000元的损失。根据历史资料，该地区夏季高水位的发生率是25%。洪水的发生率是2%，试用决策树法分析该施工队要不要把施工机械搬走及要不要筑护堤？19.某开发公司拟开发一栋使用十年的商场,有两个方案可供选择:一是建造大型商场需投资300万元;二是建造小型商场需投资120万元。估计商场使用情况良好(S1)的概率为P(S1)=0.7,使用情况一般(S2)的概率为P(S2)=0.3;大型商场在S1状态下每年获利100万元,在S2状态下每年损失25万元;小型商场在S1状态下每年获利40万元,在S2状态下每年获利20万元,;如果小型商场在S1状态下,使用3年后再扩建为大型商场,需投资200万元,且随后7年中每年获利95万元,否则不扩建。试利用决策树法确定开发方案(写出每一个节点值的计算式)。第三章1.试分析土地征用费的主要构成。2.试分析土地使用权出让各方式的适用范围。3.我国现行法规对征地权限是如何规定的？4.什么叫土地使用权的出让？出让的年限是如何规定的？5.土地使用权在什么情况下终止？6.在什么情况下会发生补地价？7.土地特性理论对房地产开发有哪些启发?8.征收人、被征收人9.在什么情形下，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定？10.被征收人在什么情况下，可以依法申请行政复议，或者依法提起行政诉讼？11.拆迁安置有哪些形式？各有什么优缺点？12.拆迁补偿有哪些形式？补偿标准如何确定？第四章1.房地产开发资金、房地产开发资金筹集、房地产开发项目资金筹集规划2.房地产业与金融业的关系3.房地产开发项目资金使用的特性4.资金筹集的基本原则5.资金筹集的主要方式6.银行贷款的优缺点7.企业债券筹资的优缺点8.股票筹资的优缺点9.房地产开发企业自有资金的组成10.我国外资进入房地产开发的主要方式有哪些？11.涉外房地产主要包括哪些内容？12.房地产开发项目资本金及其要求13.资金筹集规划的主要内容第五章1.规划设计包括哪些基本内容？2.小高层住宅有哪些特点？3.房地产开发企业对规划设计管理工作有哪些？4.居住区规划设计时汽车停放遵循什么原则？解决汽车停放的方法有哪些？第六章1.投资控制的原则有哪些？2.什么是工程项目管理？有哪些特点？3.开发项目管理有哪些特点？4.开发项目质量控制的原则有哪些？5.简述开发公司的工程建设管理与政府工程质量监督的区别6.开发项目质量检查的方法有哪些？7.影响开发项目进度的因素中人的因素有哪些？8.开发项目竣工验收的依据有哪些？验收工作分为哪几个阶段？9.工程实施中发现实际进度与计划进度发生偏差后应如何处理？10．在开发项目建设阶段，开发商的主要目的和任务是什么？11．何谓开发项目管理?其主要工作内容有那些?12项目投资控制的目标如何确定?投资控制重点是什么？13．编制项目进度计划要注意那些问题?常用的两类进度控制方法如何应用？14．质量控制的概念是什么？如何进