天津静海高端大盘项目前期策划营销推广方案

协成（中国）机构—地产决策研究院谨呈：天津嘉顺建业投资有限公司天津静海项目前期策划.协成（中国）机构—地产决策研究院谨呈：天津嘉顺建业投资有限公报告框架第一部分：客户需求分析及理解第二部分：中高端市场定位可行性分析一、天津市整体发展概况及趋势分析天津市城市发展小结天津市城市发展历程天津市城市战略天津市城市经济天津市城市格局天津市城市发展趋势研判二、天津市整体发展概况及趋势分析整体市场环境分析整体市场供求分析整体市场客户分析整体房地产市场发展趋势分析三、静海县区域发展概况及趋势分析区域发展概况区域经济分析区域产业分析区域发展小结四、静海县房地产市场发展分析新房市场分析区域客户特征分析结区域房地产市场发展小结五、市场增值能力分析市场增值能力分析小结整体市场价值支撑分析区域市场价值支撑分析六、典型项目分析（案例分析及模式借鉴）（案例分析及模式借鉴）本项目的初步定位方向第三部分：本项目定位分析一、项目定位综合SWOT分析二、项目整体定位三、项目客户定位四、项目市场定位五、项目产品定位整体规划建议户型配比建议户型设计建议建筑风格建议园林景观建议附加功能建议产品价格建议六、项目价格建议七、物业服务及售楼处包装建议第四部分：本项目营销战略初步分析第五部分：本项目的静态经济测算.报告框架第一部分：客户需求分析及理解五、市场增值能力分析.客户需求的界定高产品力快速回现品牌持续价值最大客户需求界定：项目层面需求：小地块开发（4万平米）通过打造高质产品，实现项目快速回现企业层面需求：通过项目的开发实现价值最大化，并树立可持续品牌价值小地块开发需求后期地块开发需求.客户需求的界定高产品力快速回现品牌持续价值最大客户需求界定：客户需求的理解市场定位要点：中高端刚性需求的市场定位产品定位要点：差异化特征的高端产品定位要点顾问维度客户需求的理解抓中高端刚性需求市场，塑造项目差异化的核心竞争力，打造高质产品，实现去化速度的突破客户核心需求：快速回现+高产品力.客户需求的理解市场定位要点：产品定位要点：定位要点顾问维度客核心问题界定及分析逻辑核心问题一：从整体市场需求维度判断本项目中高端市场定位是否可行？核心问题二：本项目核心价值体系如何构建？市场环境支撑分析市场供求支撑分析客户特征支撑分析项目之城市维度价值分析项目之地块维度价值分析项目之市场维度价值分析.核心问题界定及分析逻辑核心问题一：核心问题二：市场环境支撑分第二部分：中高端市场定位可行性分析天津市整体发展概况及趋势分析天津市城市发展历程静海县区域发展概况及趋势分析静海县房地产市场发展分析市场增值能力分析典型项目分析.第二部分：中高端市场定位可行性分析天津市整体发展概况及趋势分一、天津市城市发展分析天津市城市发展基本观点天津市城市发展历程天津市城市战略天津市城市经济天津市城市格局天津市城市发展趋势研判.一、天津市城市发展分析天津市城市发展基本观点.天津市城市发展基本结论城市经济分析：经济高速发展、二产的稳步发展、三产的优化及社会消费的提升均促进房地产发展，财富阶层的成长及品质消费的趋势将驱动客户置业的品质诉求城市战略分析：城市地位的提高不断带动价值的提升驱动地产投资百家争鸣，城市辐射及吸附力提升，未来城市价值将不断稳步提升城市格局分析：城市全面升级，滨海新区及中心城区周边区县价值不断提升，其功能与形象的完善需要通过大量房地产开发来实现综合城市分析：城市各维度发展支撑房地产长期发展，城市升级与扩张将支撑产品向更高品质与高形象的方向发展.天津市城市发展基本结论城市经济分析：经济高速发展、二产的稳步天津市简介缘起：天津，这个名字最早出现于永乐初年(公元1403年），为燕王朱棣所起，因这里是他到京城夺取王位时的渡口，所以起名为天津，意为天子渡河的地方。自永乐二年（公元1404年）正式设卫建城。翌年设天津左卫，转年又增设天津右卫。清顺治九年(1652年)，三卫合一，归并于天津卫。基本指标：面积：全市面积11,760.26平方公里（中国省级行政区第30名），市区面积4334.72平方公里。人口：全市常住人口1,176万（2007年，中国省级行政区第27名），其中本市户籍968.87万。发展：位于我国大陆海岸线北部的渤海湾，拥有中国第四大的工业基地、第三的外贸港口。2009年11月10日，国务院批复同意天津市调整滨海新区行政区划，使得天津经济进入高速发展时代。天津将承办2013年第六届东亚运动会。.天津市简介缘起：基本指标：发展：.天津城市发展历程近代1978-20052006-2010年未来展望城市属性中国北方贸易中心缓慢发展的工业港口港口型工业经济强市环渤海国际化临港工业城市城市发展核心驱动海河航运经济驱动传统产业驱动贸易型工业经济驱动区域战略及港口产业集群驱动城市发展大事件1870年由于洋务运动创办天津机械局及开创近代矿业、交通、邮电事业1981年引滦入津开工1984年9月25日我国第一辆由中日合作生产的“天津大发”下线1984年12月6日天津经济技术开发区成立2006年滨海新区发展上升为国家政策，天津重新走上高速发展道路2009年11月10日，国务院批复同意天津市调整滨海新区行政区划2009年滨海新区的大规模开发经济发展特征以海河贸易为主是中国第三大工业城市城市经济发展缓慢，由于没有及时实现发展的转型，导致城市经济发展缓慢经济增长高速发展，受港口贸易与工业双核驱动天津经济位于环渤海经济圈之首未来城市经济将强化三产为核心，二产持续发展逐步形成港口经济发展新驱动城市发展特征城市繁华、人口众多由于帝国主义列强租界瓜分，城市无整体规划城市发展较慢，城市逐渐由中心城区向外环扩展城镇空间发展体系：形成以中心城区我主的一主一副多核空间结构构成经济发展逐步向沿海地区转移“一轴两带三区”的城镇空间发展格局中心城区将成为全市政治、经济、科教文化中心，主要以商业、居住、旅游产业服务为主滨海新区将发展成为京津冀重要的临海产业服务中心；冀东区域高教科研及产业转化基地；国家级滨海生态创新发展中心。城市经济、城市战略、城市格局在不同的历史阶段驱动天津发展中扮演着重要的角色，因此对天津的城市的认知也需从这三个维度展开：从城市经济看天津：港口经济及工业积淀驱动天津经济高速发展，成为环渤海经济圈的经济中心，环渤海经济增长的第三极从城市地位看天津：经济的高速发展驱动天津成为环渤海区域新中心及国际化临港工业城市，以中心城区和滨海新区为双核的新天津逐步形成从城市格局看天津：城市空间外拓与郊区城市化进程的加快，驱动天津城市功能与形象全面提升，塑造一个高品质生态化的新天津.天津城市发展历程近代1978-20052006-2010年未天津市城市战略城市性质中央直辖市环渤海地区经济中心中国北方最大的沿海开放城市城市定位国际港口城市北方经济中心生态城市区域角度国际现代制造业中心区域综合交通枢纽国际物流和会展中心自身角度以金融、科技、信息、文化教育为主的区域性服务中心津派文化的历史文化名城生态环境良好的宜居城市《天津市城市总体规划(2008—2020)》：对天津的城市定位为：现代制造和研发转化基地我国北方国际航运中心和国际物流中心，区域性综合交通枢纽和现代服务中心以近代史迹为特点的国家历史文化名城和旅游城市生态环境良好的宜居城市城市地位提升带动经济高速发展，同时经济高速发展推动城市价值显现，天津已然成为“商家必争之地”.天津市城市战略城市性质中央直辖市城市定位国际港口城市区域角度经济总量高速发展，环渤海区域仅次北京人均GDP高速增长驱动地产进入高速发展阶段天津市城市经济—经济概况强大的经济总量基础及高增长速度支撑房地产市场长期发展2000-2009年天津市国民生产总值（亿元）2000-2009年天津市人均可支配及消费性支出数据来源：天津市统计年鉴.经济总量高速发展，环渤海区域仅次北京人均GDP高速增长驱动地天津市城市经济—产业结构天津经济产业结构正逐渐优化09年天津三产结构为1.7∶54.8∶43.5以工业为主导的二产地位保持稳定一产比例逐步降低三产服务业比重不断提升经济高速发展下，产业结构得以优化，二产主导地位加强，三产逐步优化提升以工业经济为主导的二产在拉动经济高速发展的同时也驱动富裕阶层的出现，为房地产发展带来高购买力客群经济结构的优化驱动以房地产为主导的第三产业快速发展，地产投资比例快速增长数据来源：天津市统计年鉴2000-2009年天津市产业结构的变化.天津市城市经济—产业结构天津经济产业结构正逐渐优化经济高速发天津市城市格局—总体规划天津市规划形成“一轴两带三区”的城市空间布局结构一轴两带三区，带状延伸为主，形成由中心城市、区县新城、中心镇、一般建制镇构成的市域城镇结构“一轴”是指“武清—中心城区—滨海新区核心区”发展主轴：“两带”是指：“宁河—汉沽—滨海新区—大港”东部沿海发展带和“蓟县—宝坻—中心城区—静海”西部城镇发展带“三区”是指：北部蓟县山地生态环境建设区、中部“七里海—大黄堡洼”湿地生态环境建设区、南部“团泊洼水库—北大港水库”湿地生态建设区，主要发展生态优势。.天津市城市格局—总体规划天津市规划形成“一轴两带三区”的城市以“中心城区&滨海新区核心区”为主体，结合东部沿河发展带，构筑“T”行组团式布局结构。以中心城区为主中心，以滨海新区核心区和海河新城为副中心。在外围发展居住就业综合性城市组团，利用河流、湿地等自然生态条件，构筑网络状绿地及开敞空间系统。公共设施布局形成：“一主一副多核”的空间结构。“一主”指市级公共设施主中心，位于中心城区的海河两岸地区。“一副”指市级公共设施副中心，位于滨海新区核心区。“多核”指多个区段、组团级公共设施中心。天津市城市格局—总体规划.以“中心城区&滨海新区核心区”为主体，结合东部沿河发展带，构天津市城市发展趋势研判从经济维度看地产：经济高速发展足以支撑房地产长期发展，对产品品质要求将逐渐提高。从城市格局看地产：城市的不断扩展将产生大量土地供应，带来大量地产开发契机。从城市战略看地产：城市地位不断提升驱动城市价值不断提升，地产投资百家争鸣。城市地位不断提升加速了经济的高速发展，同时带来了新的地产开发契机，催生房地产行业的持续发展，同时催生了对中高端产品的追求.天津市城市发展趋势研判从经济维度看地产：从城市格局看地产：从二、天津市房地产市场发展分析基本结论整体市场环境分析整体市场供求分析整体市场客户分析整体房地产市场发展趋势分析.二、天津市房地产市场发展分析基本结论.天津房地产市场发展分析基本结论整体市场环境分析：长期看天津市场整体发展环境稳定，金融和投资环境相对宽松，将吸引更多外地开发商进驻天津市场短期政策转向会对市场造成一定影响，但是市场总体发展趋势向好整体市场客户特征：随着天津战略地位的提升，客户层面逐步扩大，客户购买力逐步增强客户群体开始细分，客户需求不断提升整体市场供求分析：土地市场：供需两旺，市场交易活跃；随着城市外扩的加速，环城四区和滨海新区成为土地供应和成交的重点区域新房市场：供求两旺，各物业价格持续走高；环城四区及新城规划区域市场价值初步显现，且价值提升快.天津房地产市场发展分析基本结论整体市场环境分析：整体市场客户整体市场环境分析—政策环境相对宽松中央政策重点：打击投资炒房，遏制房价过快上涨天津市政策基调：稳定市场预期，力求平稳4月14日，国务院常务会议研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施，简称新“国四条”4月15日，国土资源部公布2010年全国住房用地供应计划4月17日，国务院办公厅《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，简称“10号文”4月20日，住建部发布《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》7月，天津市制定了《促进我市房地产市场平稳健康发展实施意见》，简称“津十条”津十条主要包括增加普通商品房有效供给

、加快保障性住房建设、抑制投资投机性购房需求等措施与“国十条”以及一线城市的执行细则相比，津十条的调控力度不大，政策环境仍然比较宽松天津市的调控力度比较温和，着眼于市场自身的完善，促进房地产行业的持续、稳定、健康发展.整体市场环境分析—政策环境相对宽松中央政策重点：天津市政策基2004-2009年天津市房地产开发资金来源构成（单位：亿元）从总量上看，房地产开发资金持续上涨，资金总量充裕从资金来源看，国内贷款和其他资金的增长速度最快，带动开发资金的持续增长数据来源：天津市统计局整体市场环境分析—金融环境：房地产资金来源广泛，资金总量持续上升.2004-2009年天津市房地产开发资金来源构成（单位：亿元历年天津市商品房投资额及其增速城市的快速发展带动房地产投资的持续增长投资总额：天津市房地产市场投资持续增长，2009年达到735亿元投资增速：年均增速保持在21%的水平商品房开工面积和竣工面积增长迅速：09年商品房新开工面积2399万平米，竣工面积1780万平米，同比大幅度增长与全国同比下降的状况相比，天津土地市场的热度明显高于全国水平历年天津市商品房开工面积和竣工面积数据来源：天津市统计局整体市场环境分析—投资环境：经济快速发展带动房地产投资的快速增长.历年天津市商品房投资额及其增速城市的快速发展带动房地产投资的整体市场环境分析小结政策环境政策转向短期将对天津市场成交造成一定影响，但长期来看市场机遇大于挑战投资环境经济快速发展带动房地产投资和开发规模持续增长，吸引越来越多的外地开发商进驻从市场发展环境看：天津整体市场环境良好，为房地产市场长期稳定发展奠定坚实的基础金融环境资金总量充裕，融资环境相对宽松，为房地产开发提供良好的发展空间.整体市场环境分析小结政策环境投资环境从市场发展环境看：天津整整体市场供求分析—土地供需两旺，土地价格持续上涨，整体土地市场活跃2010年3-6月土地供应和成交面积均较09年同期大幅增加土地供应面积：2010年上半年共推出2046万平米土地，基本与2009年全年总量（2367万平米）持平土地成交面积：2010年上半年共成交1594万平米，全年预计将超过2009年成交量(2130万平米)

土地成交价格持续上涨，土地市场保持活跃数据来源：天津市统计局2009-2010年6月土地成交价格情况2009-2010年6月土地供应分析.整体市场供求分析—土地供需两旺，土地价格持续上涨，整体土地市整体市场供求分析—市区土地稀缺，土地供应和成交的重点逐步转向新城区土地供应：市区土地供应比重小，环城四区、滨海新区及新城郊县成为主要的土地供应区域土地成交：随着环城四区、滨海新区及新城郊县土地集中放量，土地成交现也主要集中于此.整体市场供求分析—市区土地稀缺，土地供应和成交的重点逐步转向整体市场供求分析—综合性用地和住宅用地成交比重较大，商业办公用地成交价格最高成交量：09年共成交经营性用地251宗，占地面积2679万平米，建筑面积4790万平米成交所占比重：综合用地〉住宅〉商业办公成交价格:住宅楼面地价1211元/平米，综合用地1266元/平米，商业/办公用地1487元/平米.整体市场供求分析—综合性用地和住宅用地成交比重较大，商业办公整体市场供求分析—新房市场供需两旺，价格相对较低，处于市场快速发展阶段2009年交易情况（与一线城市相比）

城市

成交面积

成交均价

（万平方米）

同比变化

（元/平方米）

同比变化

北京

2028.584.52%1310416.38%上海

2631.2769.27%1179027.56%深圳

637.4456.58%1497318.32%广州

987.0878.73%-

-

天津

1461.47165.78%66057.17%整体商品房市场供销两旺，价格持续上涨2006-2009年天津商品房供求情况与一线城市相比，天津住宅成交量增长迅速，已进入千万平米的行列；住宅成交价格增速较平稳，未来增值空间大数据来源：天津市统计局.整体市场供求分析—新房市场供需两旺，价格相对较低，处于市场快整体市场供求分析——住宅市场占据主导，各物业价格普遍偏低，处于价格补涨阶段从成交量看，住宅成交量占主导09年住宅成交1460万平米商业成交61万平米写字楼成交30万平米06-09年天津各物业市场成交量比较06-09年天津各物业成交价格比较从成交价格看，价格偏低，市场升值空间大各物业价格年均增速保持在13%以上，各物业价格仍处于低位，未来均具有较大的升值空间年均增速：写字楼：22%商业：20%住宅：13%数据来源：天津市统计局.整体市场供求分析——住宅市场占据主导，各物业价格普遍偏低，处整体市场供求分析—远郊五县住宅成交活跃，价格上涨空间广阔商品住宅成交面积：09年较08年大幅增长，远郊五县09涨幅仅次于滨海新区达177.87%，成交400万平米商品住宅成交均价：09年较08年有所增长市内六区价格最高，达到11152元/平米环城四区与滨海新区基本持平，略高于全市平均价格郊区五县价格相对较低，升值空间广阔2008-2009年天津商品住宅成交价格区域对比全市住宅均价6605元/平米数据来源：天津市统计局.整体市场供求分析—远郊五县住宅成交活跃，价格上涨空间广阔商品土地市场：整体供需两旺，市场交易活跃从区域看，市场供应和成交主要集中在环城四区和滨海新区，市场外扩趋势明显从市场供求看：房地产市场整体发展向好，市场重心逐渐向近郊转移，有利于项目未来的发展新房市场：整体供需两旺，但价格偏低，各物业升值空间大从区域看，随着市区供应的减少，环城四区、新城区县成为市场发展的重点区域整体市场供求分析小结.土地市场：从市场供求看：房地产市场整体发展向好，市场重心逐渐整体市场客户分析—客户特征：来源广泛，以本地客户为主历年天津人口变化情况比较人口现状：常住人口不断增加，已接近1250万人，外来人口比重不断提高，2009年已达到18%北京、河北东北山东影响：外来人口的大量进入将进一步扩大客户来源，提升整体客户购买力，促进房地产市场需求升级.整体市场客户分析—客户特征：来源广泛，以本地客户为主历年天津整体市场客户分析—随着城市地位的提升，客户圈层不断扩大，档次不断提高外地客户外籍客户本地客户2003年-2005年客户以本地客户为主2006年-2008年受京津一体化的带动，客户圈层扩大，外地客户开始进入天津市场置业2009年-至今天津建设国际化经济中心，城市对外吸引力进一步提升，客户圈层进一步扩大，外籍客户大量进入天津市场置业，客户面更加多元、立体客户圈层不断扩大客户档次不断提高.整体市场客户分析—随着城市地位的提升，客户圈层不断扩大，档次整体市场客户分析—随着市场的快速发展，客户群体开始细分，客户需求不断提升以刚性需求为主，首次置业或二次置业主要用于结婚用房、拆迁用房、工作需要等目的中高端消费群高端消费群中端消费群以刚需为主，改善性需求和投资需求不断增加，表明市场升级需求旺盛主要诉求置业特征以改善需求为主，二次以上置业主要用于自住、子女上学或给父母买房以投资和改善需求为主，多次置业主要用于资产保值增值和自住核心地段或稀缺资源高品质产品高品质服务交通便利高性价比产品交通便捷具备优越的生态、教育环境较高品质产品.整体市场客户分析—随着市场的快速发展，客户群体开始细分，客户整体市场发展趋势分析市场环境分析：政策环境长期向好，资金环境得到改善，投资环境更具吸引力，为房地产市场长期稳定发展奠定坚实的基础客户特征分析：整体看，外来人口的大量进入将进一步扩大客户来源，提升客户购买力客户圈层不断扩大，客户档次不断提升为市场长期发展奠定基础客户群体开始细分，客户升级需求旺盛将为中高端市场带来较好的发展机会整体来看，天津未来房地产市场发展趋势向好，政策、市场和客户共同支撑市场的快速发展市场供求分析：随着城市经济的快速发展，天津房地产市场进入快速发展阶段土地市场和商品房市场供需两旺，发展长期向好随着城市化进程加快，新城区县市场将得到进一步提升.整体市场发展趋势分析市场环境分析：客户特征分析：整体来看，天三、静海县区域发展分析区域发展概况本体项目概况区域经济分析区域产业分析区域发展分析.三、静海县区域发展分析区域发展概况.区域发展概况基本情况：沿海开放县之一，“一轴两带三区”的重要组成区域经济：经济总量较小，但发展迅速区域产业：三次产业协调发展，产业结构渐趋合理静海地处华北大平原的东北部，天津市西南部，海河流域下游。地势低平，南高北低，总面积1414.9平方公里。是“一轴两带三区”战略布局当中的重要组成部分。静海是国务院批准的沿海开放县之一，多条高速穿境而过，是北上京津，南下华东的必经之路，处于天津市公路、铁路、海运、空运立体交通网络的要地。素有“津南门户”之称。2009年，第一、二、三产业的同比增速分别达到6.93%、31.24%、15.32%“精一、强二、兴三”的发展战略将带动静海经济大发展。2009全年完成生产总值184.57亿元，可比增长25.3％。远高于其他郊县速度。其中第一产业13.66亿元；第二产业127.8亿元；第三产业43.11亿元。.区域发展概况基本情况：沿海开放县之一，“一轴两带三区”的重要区域发展概况——构建“一带、两城、一区”的城乡布局结构静海县县城以一条横穿城区、南北走向的铁路为界，当地人习惯上将铁路以西称为西城（老城区），以东称为东城，目前大多数居住区和相关配套设施集中于西城。老城区居于静海县整体布局和未来的发展，静海新城、团泊新城等新城建设已成为静海发展东移的战略目标，各方面生活配套将陆续完成。目前静海第一中学，儿童乐园等配套设施已建成。.区域发展概况——构建“一带、两城、一区”的城乡布局结构静海本项目概况——本项目位于静海新城规划核心区，未来优势凸显津沧高速公路东方红路本项目港静线静海新城本项目位于东方红路，津沧高速公路与港静线三角交叉中心地带，交通便利，周边静海第一中学，儿童乐园等配套设施齐全。.本项目概况——本项目位于静海新城规划核心区，未来优势凸显津沧本项目概况——四至：东侧紧邻春曦道，南北为绿化带及住宅区，西侧水系围绕本项目小幅水域东紧邻春曦道，连接东方红路与港静线北西南沿线绿化带及某工贸公司小幅水域环境及沿线绿化带禧顺佳园项目住宅区北西南东.本项目概况——四至：东侧紧邻春曦道，南北为绿化带及住宅区，西区域经济分析——GDP超15%的高速增长，经济发展潜力巨大2005-2009年，静海县生产总值从84亿元增长到185亿元，涨幅高达120%。2005-2009年，静海县生产总值年均增幅超15%，2008-2009增幅超过20%，继续上涨潜力巨大.区域经济分析——GDP超15%的高速增长，经济发展潜力巨大2区域经济分析——投资和消费增长强劲，09年分别上涨43%和19%。2008年以来，“一轴两带三区”发展战略效应逐步显现，静海县投资和消费规模都开始加速上行.区域经济分析——投资和消费增长强劲，09年分别上涨43%和1区域产业分析—“精一、强二、兴三”的产业发展战略，二产占比保持55%以上二、三产业的蓬勃发展，为区域经济的成长壮大持续注入活力第二产业是静海县产业结构的主体，所占比例一直保持在55%以上；是静海经济增长的主要动力，2005-2009年，年均增幅保持在25%以上。第三产业产值在静海县生产总值所占的比重基本保持在30%左右；第三产业的发展也比较迅速，2005-2009年，年均增幅保持在15%左右。第一产业的走势平稳，2005-2009年，年均增幅在5%左右；第一产业在国民经济中所占的比重保持在15%左右。.区域产业分析—“精一、强二、兴三”的产业发展战略，二产占比保区域发展分析小结区域产业分析：二、三产业将继续保持高速增长产业园区建设持续提升区域吸引力区域经济分析：经济总量小但增长迅速；经济区位优越，便利的交通更利于需求的导入经济发展将继续加速未来静海的经济发展将十分抢眼，地产开发择机潜力巨大.区域发展分析小结区域产业分析：区域经济分析：未来静海的经济发四、静海县房地产市场发展分析新房市场分析区域客户特征分析区域房地产市场发展小结.四、静海县房地产市场发展分析新房市场分析.新房市场分析——静海商品住宅成交量及价格水平位于五远郊区县前列，潜力尤显天津市远郊区县2010年上半年商品住宅成交情况

成交套数成交面积成交均价2009年2010年同比变化2009年2010年同比变化2009年2010年同比变化武清3612503639.42%36.4250.6238.96%4390520118.48%宝坻2079230911.06%22.3422.390.23%4580547219.47%蓟县1513193728.02%20.5423.6315.03%4872622027.66%宁河31853166.98%3.386.2885.67%4353737169.35%静海2238283426.63%25.2831.7925.77%4381547024.86%累计97601264729.58%107.96134.7024.77%4518558923.72%2010年上半年静海等各远郊区县商品住宅成交量、面积及价格均表现为上涨，静海涨幅均在25%以上，天津郊县房产经济发展潜力巨大。.新房市场分析——静海商品住宅成交量及价格水平位于五远郊区县前新房市场分析——2010年静海商品住宅量价齐升，月均成交近600套，前景开阔。.新房市场分析——2010年静海商品住宅量价齐升，月均成交近6新房市场分析——2010年静海新建住宅成交占比6.66%，呈继续扩大之势.新房市场分析——2010年静海新建住宅成交占比6.66%，呈新房市场分析——新建住宅成交逐年上涨，2010突破6000套2009-2010静海县新建商品住宅成交套数大涨，较08年翻两番有余，2010年虽然受到收紧政策的影响，但成交量依然超过2009年，继续上涨趋势显著。2009-2010静海县新建住宅成交套数上涨的同时，成交面积也表现为逐年高涨，2010年涨幅达23.9%。.新房市场分析——新建住宅成交逐年上涨，2010突破6000套新房市场分析——新建住宅为成交主力，二手市场无竞争力2008-2010静海县新建商品住宅与二手住宅的成交量均表现为逐年的上涨。同时，新建住宅成交套数远超二手住宅一倍有余，仍有上涨趋势。2008-2010静海县新建住宅、二手住宅价格均逐年上涨。同时，新建住宅价格始终高于二手住宅，仍有上涨空间。.新房市场分析——新建住宅为成交主力，二手市场无竞争力2008新房市场分析——2010末新盘价格高涨，刺激市场继续上行，产品需求多元化项目名称

开盘时间规模物业类型价格（元/㎡）红磡上城花园2010.68.22万普通住宅,框架小高层6400竹沁园2010.713.5万普通住宅,砖混,框架小高层7000金桥国贸中心2010.114.8万普通住宅6300新华英郡一期2008二期

2010.116.3万普通住宅8000宇泰•领海嘉园2010.510.28万普通住宅8000东方仕嘉20119.26万普通住宅,框架小高层7000兰海小区2010.76.5万普通住宅,砖混,框架多层5400海福花园二期201015万板楼，多层，小高层7100游龙逸海庭院2010.913万公寓、别墅11000红磡上城花园宇泰•领海嘉园竹沁园金桥国贸中心新华英郡东方仕嘉兰海小区游龙逸海庭院本项目本项目周边在售新建商品住宅基本都在10万平米左右，规模较小，且基本都是中低端普通住宅。随着改善等需求的日渐增加，产品需求将呈多元化趋势，中高端产品稀缺导致市场供不应求，升值空间广阔。.新房市场分析——2010末新盘价格高涨，刺激市场继续上行，产西青北辰东丽汉沽塘沽宝坻蓟县武清宁和静海大港市区滨海新区津南区域客户特征分析—随着城市中心的外扩，市场需求大规模迁入随着城市外扩的加速，静海与周边区县将承载客户外迁的重任静海作为“一轴两带三区”战略布局当中的重要组成部分，成为客户外迁的优选区域.西青北辰东丽汉沽塘沽宝坻蓟县武清宁和静海大港市区滨海新区津南区域客户购买力特征分析年龄特点30-50岁收入水平家庭年收入8-15万家庭结构

老少两代居住三代共同居住新婚家庭购买户型偏好：单价5500-6000元/㎡建筑形式高层主力面积80-130㎡事业单位工作人员私营企业主核心客户群静海县政府工作人员.区域客户购买力特征分析年龄特点30-50岁购买户型偏满足自身居住，寻求开阔舒适，景观环境更为优美的第二居所市区和静海的价格差驱动，静海本身的发展及改造逐步完善中搭乘静海大规模开发势头，进入高热度房地产市场进行投资区域客户特征分析—市场开始细分，置业需求多元化改善型迁入型投资型舒适型中高端产品经济型小高层、高层等产品潜力型低总价，易保值升值产品.满足自身居住，寻求开阔舒适，景观环境更为优美的第二居所市区和区域房地产市场发展小结静海县房地产市场发展势头强劲，量价呈明显上升态势，中高端商品将成为未来市场的成交主力，随规模化进程推进，后市发展更加迅猛。新房市场分析区域商品房09年进入大规模供应阶段，市场消化能力强，量价均位于其他郊县前列。随商业配套设施大规模建成，区域新房市场将加快成熟，高端住宅项目稀缺，潜力巨大。客户分析伴随郊区城市化热潮，客户来源更加广泛，诉求多元化发展，对不同层次不同类型产品均有需求.区域房地产市场发展小结新房市场分析客户分析.五、市场增值能力分析市场增值能力分析基本观点土地市场价值支撑分析住宅市场价值支撑分析.五、市场增值能力分析市场增值能力分析基本观点.市场增值能力分析基本观点土地市场价值支撑分析：天津土地市场近年发展态势佳，09年起进入大规模供应阶段，2010年前三季度住宅用地成交量同比大幅上涨54%市场活跃重心由中心区逐步外扩，静海领跑郊县市场，成交量屡创新高。土地价格短期平稳，长期上涨，未来仍有较大上浮空间住宅市场价值支撑分析：近年来天津商品房市场积极向好，供销两旺，价格不断攀升,远郊区县表现突出，2010一季度新房成交量较09年同期大幅上涨26%静海市场高度活跃，开发规模不断扩大，价格尚属低位，增长速度快，年增速达30%市场价值增值能力分析静海市场土地成交活跃，溢价率高，土地升值快，潜力大置业需求旺盛，消化能力较强，价格由低位快速上行，住宅保值增值能力强.市场增值能力分析基本观点土地市场价值支撑分析：住宅市场价值支土地市场——近年住宅土地成交大幅上升，价格稳定，整体向好，发展势头稳健近年来天津住宅土地市场发展势头良好，成交量同比不断攀升，价格运行平稳，09年迎来峰值，增值趋势明显。单位：万平方米单位：元/㎡.土地市场——近年住宅土地成交大幅上升，价格稳定，整体向好，发土地市场——2010年住宅土地市场持续活跃，成交量大，溢价率高经2009年楼市爆发，2010年天津土地市场持续活跃，成交量激增，前三季度成交总面积同比上涨54%，溢价率上升至10.30%2010收紧新政调控后，楼面均价仍保持增长的趋势，但增幅逐步放缓。.土地市场——2010年住宅土地市场持续活跃，成交量大，溢价率土地市场——活跃重心转向郊县，静海地区位居前列，土地升值快，发展潜力大2010年1至11月天津住宅土地累计成交2342万平方米。其中静海县住房土地成交比例保持各区县前列，前三季度成交量较09年同比增长3.29%，成交地块溢价率频出新高，领跑郊县市场。排名项目名称地块位置建设面积㎡规划建筑面积㎡成交总价(万元)溢价率1静海县城静文公路北侧，工农大街西侧静海县5060.214250.753050165%2大港区海景八路东侧、港东三道南侧滨海新区56738.585107.7523200119%3宝坻区潮阳大道北侧宝坻区104423187961.426700102%4蓟县渔阳镇康平路东侧、北环路南侧蓟县5480771249.114500101%5汉沽区新开南路西侧滨海新区37188.4111565.23200089%.土地市场——活跃重心转向郊县，静海地区位居前列，土地升值快，新房市场——近年来天津市场积极向好，供销两旺，价格不断攀升与一线城市相比，天津住宅成交量增长迅速，已进入千万平米的行列,09年到达峰值，成交量为1329.6万㎡，较06年翻倍，增长势头迅猛；2010年遇新政，成交量增长步伐放缓。成交均价较09年同期上涨35.8%，上升势头不减。2009-2010天津商品房季度成交走势单位：元/㎡单位：万元单位：元/㎡单位：万元2006-2009年天津商品房供求情况.新房市场——近年来天津市场积极向好，供销两旺，价格不断攀升与商品房市场——各区县市场蓬勃发展，远郊区县增速较快，发展潜力大经09年市场大热，各区县市场热度持续，发展态势良好相比市内及环城地区，滨海新区及远郊区县近年发展势头尤为迅猛，远郊2010一季度新房成交量较09年同比上涨26%2009-2010远郊区县季度成交量走势2009、2010一季度远郊区县与其他区县商品房成交对比单位：元/㎡单位：万元单位：元/㎡单位：万元.商品房市场——各区县市场蓬勃发展，远郊区县增速较快，发展潜商品房市场——近年来静海市场高度活跃，成交量大，价格增速快，保值增值能力强新房市场活跃，置业需求旺盛，成交量不断上涨，市场消化能力好价格受政策影响较小，在当地市场强劲驱动下持续上升，年增速达30%，升值速度快，潜力大2010年静海新房成交量价走势单位：元/㎡单位：万元单位：元/㎡单位：万元.商品房市场——近年来静海市场高度活跃，成交量大，价格增速快，市场增值能力分析小结新房市场分析：本地置业需求持续旺盛，随供应量不断加大，市场热度将进一步提升新政当下区域仍表现强劲，价格持续上涨，商品房增值空间巨大土地市场分析：静海土地年成交比例保持各区县前列，成交量上涨速度快，未来开发强度将不断提升地块成交溢价率高，升值速度快本项目身处市场良好大环境中，紧随开发热潮，寻求良机，将创造自身市场价值的不断攀升.市场增值能力分析小结土地市场分析：本项目身处市场良好大环境中六、静海县住宅发展现状分析区域市场概况典型案例分析——

宇泰.领海家园、竹沁园（案例分析及模式借鉴）本项目的初步定位.六、静海县住宅发展现状分析区域市场概况.区域市场概况项目名称开盘时间规模容积率开盘起价（元/平米）成交均价（元/平米）溢价率住宅主力户型类型面积区间红磡上城花园2010.68.22万2.945400640018.5%高层、框架小高层90-97㎡两居，108-134㎡三居竹沁园2010.713.5万1.355600700025.0%多层、小高层85-101㎡两居，120-131㎡三居金桥国贸中心2010.114.8万75500630014.5%高层公寓87-130㎡两居、三居新华英郡二期

2010.116.3万55200800053.8%高层80-130㎡两居、三居宇泰•领海嘉园2010.510.28万10.286800800017.6%高层80-200㎡两居、三居东方仕嘉20119.26万35400700029.6%多层、小高层96-150㎡两居、三居兰海小区2010.76.5万1.443100540074.2%多层、小高层90㎡两居和110-130㎡三居海福花园二期201015万1.35800710022.4%板楼、多层、小高层94-141㎡两居、三居游龙逸海庭院一期2010.913万2.510650110003.3%公寓、别墅280-310㎡独栋市场概况：当地市场暂偏中低端，项目多为中小规模，以高层、多层产品为主，主力户型为80-130㎡改善型二居、三居，价格上涨迅速。客户购买力强，投资及改善需求旺盛，对更高品质及高投资价值的产品需求日益增长。.区域市场概况项目名称开盘时间规模容积率成交均价溢价率住宅主力重点借鉴案例：宇泰领海嘉园项目成功点：土地价值分析客户特征分析项目定位分析看好区域发展，抢占最好的未来城市中心地段，为中高端定位奠定基础客户对项目认可度高，以改善和投资需求为主，高端客户集中定位高端，打造超越区域、超越市场的中高端产品和高端配套，实现高收益开发模式分析采取“核心地段主题大盘”的开发模式，前期投入多，但溢价能力强.重点借鉴案例：宇泰领海嘉园项目成功点：土地价值分析客户特征分土地价值分析—核心地段，抢占最优质交通及城市配套资源地块资源优势明显：项目位于静海县的核心地块,地段成熟度高，多个中心集合，堪称区域地王。教育中心——紧邻静海第一幼儿园、实验小学、实验中学、教育局及少年宫，鳌占静海首席学府区。商业中心——静海商场、怡安购物等主题百货遍布左右；贾苑大酒店、元亨酒店、聚龙大酒店等特色餐饮；超大健身广场等为休闲娱乐提供了理想场所。金融中心——周边银行林立，农行、建行、工行、中国银行、信用社等，形成静海城区最为集中的金融中心。交通中心——主干道贯穿，紧邻静海县火车站、长途汽车站、公交车站

城市核心地块，成熟的配套设施奠定了项目的高端定位基础胜利大街东方红路

东方红商圈宇泰领海嘉园.土地价值分析—核心地段，抢占最优质交通及城市配套资源地块资源

地理位置静海县联盟大街第一幼儿园南侧物业类别高层、小高（5-29层）开发商天津市心连心房地产开发有限公司物业公司天津宇泰物业管理有限公司占地面积10000平米总建筑面积102800平米容积率10.28户型区间80—200平两居、三居销售价格8000元/㎡项目基本信息价格及居住品质皆成为区域楼盘领头羊，产品线集中，针对性强，对于本项目的大盘开发有一定借鉴价值。通过社区水系景观及楼体外观的大投入雕琢，谋求高回报.

地理位置静海县联盟大街第一幼儿园南侧物业类别高层、小高（5产品分析——精品社区形象及优质产品打造高端品牌价值新古典主义建筑风格，5-29层赤金楼体，演绎极致奢华，成为静海高端社区地标，提供充分的尊贵感欧式水景园林，打造异国风情社区环境针对当地消费特征，推出面积区间集中，户型佳的高层产品，市场接纳度较好两居三居三居.产品分析——精品社区形象及优质产品打造高端品牌价值新古典主义客户来源：项目以地缘性客户为主，满足本地居民置业需求购买目的与特征：改善型客户居多，满足自住及改善需求，少数客户兼有投资意向，说明本地客户购买力较强，对优质产品需求较旺盛客户结构：高于当地市场均价的价位，拉开了当地不同收入人群的差距，使客户结构更集中于高端，产品服务更纯粹，塑造品牌形象客户特征分析—大量高端客户聚集，以投资和改善性需求为主要诉求客户特征区域镇上（静海县城）的居民；镇下(如子牙镇,大邱庄，独流镇等）职业镇上政府工作人员，事业单位工作人员，私营企业主，合资企业工作人员购买动机结婚用房；办蓝印户口为子女教育；改善型；投资购房户型倾向建筑形式：高层；主力面积：80㎡~130㎡价格敏感敏感度相对较高，可接受价格普遍在80-120万/套家庭结构老少两代居；三代同居；改善性住房、新婚家庭核心诉求地段、配套、产品.客户来源：项目以地缘性客户为主，满足本地居民置业需求客户特征销售分析—客户对项目认可度高，项目价格上涨快，溢价能力强价格上涨速度快：2010年6月开盘至今，均价从6400元/平米上涨到8000元/平米，半年涨幅高达25%，受政策影响较小，客户认可度高热销户型单套最低100余万，客户价格承受能力强2011.1.20.销售分析—客户对项目认可度高，项目价格上涨快，溢价能力强价格项目定位分析——定位高端，打造高端产品，满足高端客户需求领海嘉园的整体定位：打造首席高端水景综合社区领海嘉园的客户定位：面向高端客户，实现高收益领海嘉园的产品定位：以精品户型配合生态园林配套，凸现项目高端定位领海嘉园的战略定位：超越区域、超越市场、超越产品，树立企业的品牌形象.项目定位分析——定位高端，打造高端产品，满足高端客户需求领海依靠准确的项目定位及大力的主题炒作，领海嘉园“核心地段主题大盘”的开发模式得到市场的高度认可地块土地价值高，升值空间大开发模式分析——领海嘉园采用“中心地段主题大盘”的开发模式大投入主题炒作大景观大配套区域发展前景好，支撑高价值开发客户置业需求旺盛，购买力强价值基础核心地段.依靠准确的项目定位及大力的主题炒作，领海嘉园“核心地段主题大重点借鉴案例：竹沁园土地价值分析项目定位分析客户特征分析借助静海新城开发热潮，大力炒热边缘地块价值定位中高端，打造高投资价值、速销型产品以投资、改善需求为主，需求旺盛，购买力强劲开发模式分析采取低密社区的开发模式，注重产品性价比及居住环境.重点借鉴案例：竹沁园土地价值分析项目定位分析客户特征分析借助土地价值分析——借势新城大开发，土地价值提升潜力大项目地处静海新城与开发区交界，以静海开发区的发展为依托，发展机遇大天津城市发展呈现出“一路向南”的趋势，随着城市配套和交通建设不断加速，静海县的区域活力持续增强；而新城市规划的出台，进一步深化了津南区的用地规模和空间布局，使区域地产开发拥有广阔的天地随着城市的飞速发展、“城市挤出效应”的不断加强，天津百姓的居住观正在朝着“居住郊区化”、“大盘化”的方向前进；由外环至天嘉湖附近，以静海新城与团泊湖新城为核心的“南部新城”正在领跑天津新的人居变革开发热点地段，搭乘新城发展列车，土地升值潜力大，速度快竹沁园东方红路胜利大街静海新城团泊湖新城.土地价值分析——借势新城大开发，土地价值提升潜力大项目地处静地理位置静海开发区春曦道与宇纬路交口物业类别小高层、花园洋房开发商天津市鑫记房地产有限公司开盘时间2010.7.18占地面积100000平米总建筑面积135000平米容积率1.35均价7000元/㎡基本信息通过多样产品类型的低密度郊区社区开发，谋求规模效益.地理位置静海开发区春曦道与宇纬路交口物业类别小高层、花园洋客户特征分析——投资需求旺盛，购买力强劲客户来源：以地缘型客户为主客户的核心诉求：产品价格和增值潜力购买目的与特征：以投资、改善需求为主，辅以一部分自住需求购买特征：二次及以上置业为主，购买力强对区域投资需求旺盛的准确预判，并通过产品和配套的精细设计进一步放大了项目的投资价值客户特征区域镇上（静海县城）的居民；镇下(如子牙镇,大邱庄，独流镇等）、静海新城、团泊湖投资客职业镇上政府工作人员，事业单位工作人员，私营企业主，合资企业工作人员、外来投资人员购买动机结婚用房；办蓝印户口为子女教育；改善型；投资购房户型倾向建筑形式：小高层、低层；主力面积：80㎡~130㎡价格敏感敏感度相对较低，可接受价格普遍在40—55万/套家庭结构老少两代居；三代同居；改善性住房、新婚家庭核心诉求产品、配套、价格.客户特征分析——投资需求旺盛，购买力强劲客户来源：以地缘型客鑫记房地产公司自2006年起在静海接连拿地40万㎡，开发系列低密楼盘金海园、兰海小区、竹沁园、菊芳园等，均取得良好的销售成绩，塑造出一定的规模与品牌效应。客户对小高、多层产品认可度高，购买热情大，追求更高品质产品及居住环境。项目名称开盘时间规模容积率建筑形式均价金海园200620万1.52小高层、商住售罄（均价3500）兰海小区一期2006二期2010.76.5万1.44小高层、洋房售罄（均价5700）竹沁园2010.1213.5万1.35小高层、洋房在售（均价7000）菊芳园(竹沁园二期)——6.4万1.35小高层、洋房——客户特征分析——看重品牌品质，对小高、多层产品接受度高本项目兰海小区金海园菊芳园竹沁园.鑫记房地产公司自2006年起在静海接连拿地40万㎡，开发系列合理规划提升项目的投资价值规划原则：道路简洁，建筑规划合理并充分给予舒适社区的关怀，园林到户，环境宜人。项目建设规模：建筑面积：13.5万平方米包括：小区共有22座楼，1-6号楼为11层小高层；7-22号楼为6层到顶砖混结构住宅。

.合理规划提升项目的投资价值规划原则：道路简洁，建筑规划合理并较高的产品品质提升投资价值以经济型、低密度产品为主：看准区域市场主力需求，主推85-101平米两室，120-131平米三室户型建筑外形简洁大方，户型规整、南北通透，布局合理，使用舒适外墙实景.较高的产品品质提升投资价值以经济型、低密度产品为主：外墙实景项目定位分析——中高端定位，打造性价比产品客户定位：项目主要满足投资需求、改善需求市场定位：项目定位为中高端产品定位：依托区域生态资源及客户资源，打造高性价比产品.项目定位分析——中高端定位，打造性价比产品客户定位：项目主要开发模式分析——竹沁园采用“边缘地段宜居社区”的开发模式舒适型社区固有客户群多元产品线低密度建筑规模化操盘高性价比+低密社区核心特征价值基础竹沁园的战略选择与开发模式土地价值：增值趋势明显，溢价空间大产品价值：性价比高，保值升值能力强客户价值：忠诚度高，购买力强.开发模式分析——竹沁园采用“边缘地段宜居社区”的开发模式舒适典型项目综合分析——领海嘉园+竹沁园共性特征:对土地价值的判断：土地价值高，增值能力强2个项目的成功运作验证了区域进行大盘开发的可行性差异化特征:开发模式选择的差异主要取决于地段的差异及开发企业的战略决策领海嘉园——“中心地段主题大盘”在本区域具有可行性竹沁园——“边缘地段宜居社区”在本区域具有可行性对区域价值的判断：区域发展潜力大，居住价值高对客户需求的判断：客户置业需求旺盛，购买力强.典型项目综合分析——领海嘉园+竹沁园共性特征:对土地价值的判典型项目综合分析领海嘉园——主题尊贵大盘：优势：高端路线，不易被市场超越和淘汰项目盈利能力强，品牌效应好劣势：大尺度园林造景，前期投入高对开发商资金和项目运作能力要求高竹沁园——低密生态社区：优势：中端定位，速销快跑，资金周转快，财务压力小产品竞争力强，迎合客户需求劣势：项目形象稍逊品牌影响力较弱我们对本项目的初步定位方向2个成功大盘进一步验证了本区域的价值和大盘开发的可行性它们代表了2种定位和2种开发模式.典型项目综合分析领海嘉园——主题尊贵大盘：竹沁园——低密生态本项目的初步定位方向:引领城市生活先行者本项目的初步定位从市场现状来看：市场无高端，产品品质不佳，形象较单一，应着力打造项目的差异化特性，满足客户多元化发展过程中对于高品质产品的追求从本案现状来看：拿地价格高，成本超同期市场均价，应着力打造项目高端特性，瞄准高端客群，实现高溢价，树立项目品牌价值定位策略：寻求市场机会、差异化产品特征、瞄准中高端客群.本项目的初步定位方向:本项目的初步定位从市场现状来看：从本案第四部分本项目定位分析一、项目定位综合SWOT分析二、项目整体定位三、项目客户定位四、项目市场定位五、项目产品定位.第四部分本项目定位分析一、项目定位综合SWOT分析.一、项目定位综合SWOT分析.一、项目定位综合SWOT分析.优势区位优势：位于新城的核心位置，未来发展空间较大交通优势：项目的可达性高，客群的辐射范围比较广资源优势：项目南部与西部将成为公园与景观带劣势开发劣势：相对于周边地块，土地成本较高区域劣势：区域成熟度低，配套不完善本体劣势：项目体量过小，项目南部工贸公司对项目影响较大机会城市价值持续提升，市场环境向好区域价值显现，为地产开发带来良好发展机遇区域内无真正高端项目威胁区域内住宅项目较多，静海县土地放量较大，未来竞争较大周边项目价格较低，对于项目去化威胁较大SWOT基本SWOT分析.优势劣势机会威胁SWOT基本SWOT分析.SWOT分析深化扩展优势充分利用未来新城核心优势，引领未来城市地标弥补劣势选取符合区域发展的高端产品，有效提高售价捕捉机会借势区域增值，实现项目溢价打造高端产品缔造地标型小区转化威胁进行精准定位，打造高性价比产品，实现差异化竞争SWOT.SWOT分析深化扩展优势弥补劣势捕捉机会转化威胁SWOT.客户基本定位客户来源职业特征购买目的购买特征主力客户中心城区客户政府官员改善型倾向购买舒适型三居及四居产品支付能力强，对价格不敏感私企中高层及生意人士改善型倾向购买舒适用型三居户型支付能力较强，对总价敏感国企及企事业单位中高层善型倾向购买实用型三居及二居户型支付能力较强，对总价敏感高收入行业收入者及公务员（银行、医院等）栖居型倾向购买实用型二居支付能力有限，对单价及总价均较敏感次主力客户蓝印户口客户企业精英白领等迁入型倾向购买实用型两居及三居产品购买力较强，对单价及总价较敏感根据对静海县市场的客户分析：现状静海县市场以老中心城区的中高端客户为主力客群，且以改善型居住为置业目的所以本项目的客户定位需以；老城区及周边县下的改善型中高端客户为主力客户，以蓝印客户为次主力客户.客户基本定位客户来源职业特征购买目的购买特征主力客户中心城区本项目核心价值体系地段价值：兼具新城核心与私密居住产品价值：实用尺度下融入精细化设计的品质产品形象价值外在形象：大气、永恒与尊贵内在形象：文化加品味附加值价值：高性价比设施设备、优质物业地段需求：引导客户对于城市理念与私密居住的需求产品需求引导客户对于实用尺度与精致化品质产品的需求形象需求引导客户对尊贵形象与文化品味的需求附加值需求引导客户对于国际化服务与高品质生活的需求客户需求为导向的市场定位.本项目核心价值体系地段价值：产品价值：形象价值附加值价值：地尊贵形象品味园林客户需求为导向的市场定位实用尺度精致产品国际服务高端附加项目市场定位：引领城市品质的国际化高尚生活区城市理念私密居住.尊贵形象客户需求为导向的市场定位实用尺度国际服务项目市场定位形象定位整体形象定位：引领城市生活先行者关键词：欧式尊贵精致国际

城市引领：引领未来静海的形象品质引领：诠释引领市场的品质生活引领：演绎城市生活先行者.形象定位整体形象定位：城市引领：引领未来静海的形象.以客户需求为导向的产品定位要点整体规划：凸显整体高端生活的展示性与客户的私密居住诉求高端生活私密居住实用尺度精致品质尊贵形象品味园林国际服务多重附加户型配比：体现刚性需求的定位与速销能力户型设计：体现精细化理念与品质诉求建筑风格：体现未来城市形象与客户尊贵特征园林景观：体现客户人文与品味诉求物业管理：体现客户的优质服务需求产品附加：通过产品附加值，提升档次.以客户需求为导向的产品定位要点整体规划：凸显整体高端生活的展本项目产品定位整体规划建议户型配比建议户型设计建议建筑风格建议园林景观建议附加功能建议产品价格建议.本项目产品定位整体规划建议.项目整体规划理念：组团式规划：不同楼座与不同景观组团相配合，形成产品的组团概念差异化高层低密度：以高层产品为主，最大化景观面积，不同楼高连贯形成多层次天际线，展现出天际线与大尺度园林共同组成的项目形象全地下停车：全地下停车，组团式格局，保证地面园林空间最大化整体规划建议.项目整体规划理念：整体规划建议.96整体规划建议——封闭化封闭化规划建议：建议采用以石材为主的围墙，局部采用铁艺，内部紧贴围墙种植高大树木和绿植，加上外部的生态和壁灯设计，形成私密性遮挡和良好的品质感与尊贵感。在项目前期的销售过程中，围墙为项目的品质表现力的重要组成部分，建议在打造的过程中尽量注重品质。.96整体规划建议——封闭化封闭化规划建议：建议采用以石材为主整体规划建议——封闭化本项目建议的外墙设计绿城项目外墙设计外墙设计的价值体现：传递产品形象与品质体现私密与尊贵刻画出地段的城市感体现内部的居住环境.整体规划建议——封闭化本项目建议的外墙设计绿城项目外墙设计外景观尺度——精致化：采用地下组团式停车模式，设置分区域的地下停车空间，最大化地上景观尺度，并设计立体采光车库，地面上下景观贯通，产生高品质的立体园林观感。主入口次入口出入口设置：小区在初期时由于南侧的实际情况，建议将主出口设置在小区东侧的正中，后期如果景观有所改善，可以将主要出入口改在项目南侧，对于项目品质有一定提升作用整体规划建议——景观极致化.景观尺度——精致化：采用地下组团式停车模式，设置分区域的地下整体规划建议——景观极致化地下车库可以设计小型的采光天井。提升车位价值.整体规划建议——景观极致化地下车库可以设计小型的采光天井。提户型配比建议户型种类面积（平米）户型面积定位说明面积配比户型面积配比说明套数建筑面积(万平米)两居100左右与市场畅销二居（90-110平米）面积匹配，并适当放宽面积跨度，使产品多层次50%两居三居产品均较为畅销，且两居居产品去化j较快3943.92三居130左右与市场畅销三居（120-140平米）面积匹配，并适当放宽面积跨度，使产品多层次40%2413.14合计————100%——约681套7.85万平米本项目户型配比原则：快速回现优先原则：选取市场最为畅销户型作为主力户型，既二居（100平米左右）及三居（130平米左右）产品户型多样原则：针对主力户型产品，适当扩大面积区间上限10%左右，增加少许舒适产品，扩大客户层面，实现更快销售预留价值最大产品：针对适当引入少量高端客户的定位，预留少许大户型舒适产品，提升档次，获取溢价.户型配比建议户型种类面积（平米）户型面积定位说明面积配比户型户型设计体现精细化品质的策略本项目创新提升市场亮点借鉴户型设计建议.户型设计体现精细化品质的策略本项目创新提升市场亮点借鉴户型设户型设计建议——二居市场借鉴点：客厅面宽较大，有部分附赠面积.户型设计建议——二居市场借鉴点：客厅面宽较大，有部分附赠面积本项目二居设计建议：基于市场的设计要点：满足基本需求客厅面宽较大，有部分附赠面积高于市场亮点建议：凸显客户身份与私密居住玄关动静分区、保障私密卫生间干湿分离豪华主卧套（大户型二居可实现）户型设计建议——二居.本项目二居设计建议：户型设计建议——二居.户型设计建议——三居市场借鉴点：户型方正、南北通透、明卫明厨空间、附赠面积提升附加值.户型设计建议——三居市场借鉴点：户型方正、南北通透、明卫明厨户型设计建议——三居本项目三居设计建议：基于市场的设计要点：满足基本需求南北通透明厨明卫应尽可能实现两卧室朝南附赠面积增加产品附加值高于市场亮点建议：“主人优先”原则玄关动静分离功能完善的主人区卫生间干湿分离.户型设计建议——三居本项目三居设计建议：.户型设计建议——四居本项目四居设计建议：基于市场的设计要点：满足基本需求南北通透明厨明卫应两卧室朝南赠送阳台与飘窗及入室花园等附加值高于市场亮点建议：“高端感受”原则玄关动静分离功能完善的主人区卫生间干湿分离独立电梯厅.户型设计建议——四居本项目四居设计建议：.建筑风格建议项目定位需求层面：外在形象凸显建筑的品质，匹配项目市场定位体现出客户需求定位的尊贵诉求城市发展需求层面：现状市场建筑风格均缺乏对城市发展的感知，故本项目需要体现出静海县引领城市发展形象的人文与传世人文传世品质尊贵两大维度分析本项目建筑形象的要点.建筑风格建议项目定位需求层面：城市发展需求层面：人文传世品质建筑风格建议古典风格现代欧陆风格现代简约风格三段式色彩，退台四坡顶，穹窿顶，深褐色、灰绿色等深色板岩砖，外墙以暖色调小规格面砖贴面三段式色彩，以深色天然岩板材为基座，中段以暖色调小规格较高档外墙筑砖贴面，上段为浅色调，顶部以小坡顶现代欧式屋顶，大量运用现代简约装饰，如：玻璃幕墙、铁花栏杆、宝瓶状女儿墙。几何线条修饰，色彩明快跳跃，外立面简洁流畅，以波浪、架廊式挑板或装饰线、带、块等异型屋顶为特征，立面立体层次感较强，外飘窗台外挑阳台或内置阳台，合理运用色块色带处理古典风格造价过高，现代简约风格在气质上略显不足，根据项目的实际情况我司建议选取现代欧陆风格.建筑风格建议古典风格现代欧陆风格现代简约风格三段式色彩，退台靓丽色调、人文情调、简约构线、尊贵格局.靓丽色调、人文情调、简约构线、尊贵格局.建筑风格建议本项目建筑风格建议：VS古典（现代）：古典强调具备人文情调的典雅与品质；现代则强调的是空间感的简约与大气，古典+现代则传达的是一种高贵与简约空间的结合VS规划：古典+现代的立面首先与政府规划的调性不冲突，更具备成本优势，且再者其人文气质、靓丽情调的形象与市场现有产品形成差异化VS市场：给静海县市场前所未有的人文产品与靓丽人文情调的居住体验.建筑风格建议本项目建筑风格建议：VS古典（现代）：古典强调具棕榈泉整体立面结构体系：组团式景观配合富有韵律感的挺拔楼体横向三段式的结构纵向轴线对称的格局棕榈泉建筑风格建议——立面结构建筑材料选取建议：建筑底部三层石材干挂三次以上考虑用仿石涂料装饰楼体建筑顶部造型处理应大气，凸显楼体挺拔感.棕榈泉棕榈泉建筑风格建议——立面结构.近人尺度的实现要点：基座与主体颜色协调似新古典但较新古典简约建筑风格建议——近人尺度.近人尺度的实现要点：建筑风格建议——近人尺度.建筑风格建议——近人尺度非新古典而似新古典：浅色石材的品质感入口错落的层次感构件搭配的人文感流畅线脚的序列感文艺雕饰的尊贵感入口处塑造出层次感流畅的线脚体现出序列感.建筑风格建议——近人尺度非新古典而似新古典：入口处塑造出层次建筑风格建议——立面形态实现要点非新古典而胜新古典：软色系多色调体系简洁纵向构线多层次檐口与窗棱增加古典韵味铁艺运用丰富立面细节石材与立面配合彰显简洁与理性.建筑风格建议——立面形态实现要点非新古典而胜新古典：.园林景观建议观赏性游憩性品味性文化品味型园林的三大要点组团式多层次游戏化休闲化异域情境文化气质园林景观主题建议：欧式园林主题.园林景观建议观赏性游憩性品味性文化品味型园林的三大要点组团式园林景观建议—主体景观建议楼王四周的绿地属于小区的主要景观带，由于绿化率限制及考虑甲方的成本，还是以大面积绿地为主，在主要景观节点辅以欧式小品及小幅水系，体现小区欧式风格。.园林景观建议—主体景观建议楼王四周的绿地属于小区的主要景观带园林景观建议—入口建议小区入口处属于项目在售期间面向客户的第一景观，应彰显项目品质，建议以小型喷泉水景为主要景观辅助欧式小品体现项目风格。小区入口两端设置行车出入口，设置单向行驶，保证车行的通畅性。.园林景观建议—入口建议小区入口处属于项目在售期间面向客户的第园林景观建议—入口建议入口的设计一定要庄重、大气、有仪式感，让客户看第一眼感觉到的就是震撼.园林景观建议—入口建议入口的设计一定要庄重、大气、有仪式感，园林景观建议—高层景观建议小区东侧高层视野较好，应采用多样几何形式绿化组团，形成强烈的欧式园林的仪式感及观赏度良好的景观形象，为高层产品实现高价位提供附加值.园林景观建议—高层景观建议小区东侧高层视野较好，应采用多样几园林景观建议—洋房景观建议小区西面洋房景观应以绿地为主，在楼体入口处装饰以欧式小品

.园林景观建议—洋房景观建议小区西面洋房景观应以绿地为主，在楼多层次垂直景观设计：结合社区的重要节点与建筑的近人尺度设置多层次的垂直景观来提升观赏性园林景观建议——观赏性.多层次垂直景观设计：结合社区的重要节点与建筑的近人尺度设置多大面积坡地绿地景观设计：大尺度景观塑造欧式园林观感上的恢弘感及仪式感园林景观建议——观赏性.大面积坡地绿地景观设计：大尺度景观塑造欧式园林观感上的恢弘感园林景观建议——游憩性在一些景观节点设计出特殊的主题性园林——实现老人休闲功能与儿童游戏功能.园林景观建议——游憩性在一些景观节点设计出特殊的主题性园林—园林景观建议——游憩性在