龙湖：前期产品定位总图研发正式版

目录剑指总图---定性之言总图七剑---详解七剑导航---工具与图表剑指总图定性之言：若项目研发阶段决定了项目总货值的90%，那么总图阶段就已决定了总货值的80%。若项目研发阶段已将成本控制了70%，那么总图阶段就已将成本控制了50%。总图决定了景观的构架与格局。总图决定了物业管理成本的基础总图设计七剑•用足指标---青干剑•货值最大化---由龙剑•复制模块---天瀑剑•配套用房最小化---舍神剑赠绿规划和底层挖掘---竞星剑•控制地库---莫问剑•减少入口---日月剑

可总以图突精破细项化目的价研值究的，天景花观板精。细化的营造，“掏干吃净”---用足指标1、用足容积率和建筑密度1.1用足容积率（北京唐宁ONE案例）1.2用足建筑密度（图示说明）2、用足规划法规的边界（三个案例）如：利用两层挑空阳台不计面积的政策，提供更多可带来溢价的赠送面积，验收后修成房间，有效增加实际容积率；利用2.2米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫高至2.2米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层清除，改为房间。一、用足指标1、用足容积率和建筑密度1.1用足容积率（北京唐宁ONE案例）1.2用足建筑密度（图示说明）2、用足规划法规的边界（三个案例）如：利用两层挑空阳台不计面积的政策，提供更多可带来溢价的赠送面积，验收后修成房间，有效增加实际容积率；利用2.2米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫高至2.2米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层清除，改为房间。1.1用足容积率损失可销售部分的容积率等于白白扔掉一块利润1、容积率是通过控制性详规过程中的设计与测算得出的此地块的用地强度，具有一定的科学性，规划出一份足额容积率的总图应该是可以操作的。2、影响容积率有几个客观因素：日照规范、间距要求、退红要求、限高要求等。也有几个人为操作因素：产品定位、不利地块的利用度、单体楼型选择等。案例：北京唐宁ONE项目1.1案例：北京唐宁ONE规划难点：建筑限高从80米突破到90米；日照；

总用地面积：56640㎡代征道路：6225㎡代征绿地：1338㎡消防站用地：2800建设用地：约49077㎡容积率：≤3.8地上总建筑面积：176000㎡公建面积占20%-40%住宅面积占60%-80%绿地率：≥30%集中绿地：6000㎡建筑限高：80m用地内另含公交场站一座，占地2500平方米，廉租房建筑面积：6000平米，不含在以上总建筑面积指标内规划条件北京唐宁ONE-雕刻空间设计前将不影响地块以外楼房日照的立体空间切割出来，之后按规范填充建筑物，得出最大容积率。端头转角户型设计部分90端头转角户型设计部平米以下小户型分90平米以下小户型精品公寓：挡光住宅作为商业指标在阴影区部分的作为商业指标北京唐宁ONE•把无法满足日照要求的部分布置商业产权面积•多元化产品，混合分布楼型的选择大大提高了容积率边角地块的有效利用一栋住宅占到住宅总面积的36%北京唐宁ONE规划少量的东西朝向建筑北京唐宁ONE•大进深多单元的平面组合单体对容积率贡献大•北方地区在好的地段可采用少量的东西向布局123456

项目数量单位总用地面积56,900㎡建设用地面积46,277㎡(不含消防站)容积率3.9车位数1,508个总建筑面积276,998㎡地上179,996㎡地下97,002㎡可租售255,199㎡建筑面积6.1.1住宅145,061㎡6.1.2公建110,138㎡车库70,5237配套设施面积21,799㎡北京唐宁ONE--总图指标一、用足指标1、用足容积率和建筑密度1.1用足容积率（北京唐宁ONE案例）1.2用足建筑密度（图示说明）2、用足规划法规的边界（三个案例）如：利用两层挑空阳台不计面积的政策，提供更多可带来溢价的赠送面积，验收后修成房间，有效增加实际容积率；利用2.2米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫高至2.2米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层清除，改为房间。1.2用足建筑密度损失建筑密度等于白白扔掉一块溢价空间1、建筑密度主要与首层建筑面积有关--首层户型（赠送私家花园）是项目卖价最高的户型，项目溢价的主要组成部分，绝不能浪费掉。相关案例在第六部分—底层挖掘和分率原则中论述--好地段的沿街底层商业面积更是寸土寸金，绝不能放过。1.2用足建筑密度--好地段的沿街底层商业面积更是寸土寸金，绝不能放过。一、用足指标1、用足容积率和建筑密度1.1用足容积率（北京唐宁ONE案例）1.2用足建筑密度（图示说明）2、用足规划法规的边界（三个案例）如：利用两层挑空阳台不计面积的政策，提供更多可带来溢价的赠送面积，验收后修成房间，有效增加实际容积率；利用2.2米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫高至2.2米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层清除，改为房间。2、用足地方法规案例一双层阳台赠送验收后修成房间，有效增加实际容积率双层高可变空间的利用

阁楼平面优点：零面积变2房，3房户型成5房功能：可以做为家庭娱乐、书房、保姆间、空中花园等多种用途，上下层不等高分隔，灵活多变。实景展示建议做儿童房：下层为卧室，阁楼为学习、游戏剖面图足地方法规案例二:赠送空间的楼板改为花架，验收后封上变为房间案例三：利用2.2米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫高至2.2米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层清除，改为房间。“肚里有货”---货值最大化1、不平衡使用容积率，是提高货值的有效办法，做总图之前要进行业态组合比例模型推演。（可利用总图预案指标求解模型）2、运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格，提升溢价空间。3、资源利用最大化,尽可能多的扩大优质资源户型比例，扩大溢价范围4、尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变为可销售面积二、货值最大化1、不平衡使用容积率，是提高货值的有效办法，做总图之前要进行业态组合比例模型推演。（分析两个案例）2、运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格，提升溢价空间。3、资源利用最大化,尽可能多的扩大优质资源户型比例，扩大溢价范围4、尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变为可销售面积1.1不平衡使用容积率案例A--成都郫县项目建设用地111.32亩建设用地77.88亩

地块经济技术指标126139.64㎡净用地面积15米和40米代40728.70㎡征绿地地上可建设面520300.00㎡积容积率4.1建筑密度≤30％其中住宅26%绿地率≥30%各业态市场分析成都郫县新城案例含金量高＝容积率面积收益容积率面积收益＝预计建面价格－预计地价外成本地价外成本＝前期工程费＋基础设施及配套费各业态的容积率面积收益表业态预计建面价格预计地价外成本容积率面积收益社区商铺50~250㎡10000/㎡1887/㎡8113元普通联排13000/㎡2000/㎡11000元亲地底跃200~250㎡12000/㎡1960/㎡10040元电梯顶跃200~250㎡11000/㎡1960/㎡9040元电梯洋房100~130㎡7500/㎡2750/㎡4750元34高层83~130㎡6800/㎡（精装）2505/㎡4295元这里可以看到联排、亲地底跃和电梯顶跃是含金最高的，其次是多建电梯洋房，最后剩余的容积率为高层。总体规划业态配比 成都郫县新城案例规划要求：1.容积率:4.12.覆盖率:30%其中住宅26%各业态指标比对：业态合理容积率覆盖率社区商业3层2~355~100%普通联排2.5层0.6~0.7530~35%底跃1~3层电梯顶跃无电梯顶跃电梯花园洋房≥71.5~2.025~30%无电梯花园洋房1.3~1.528~32%高层（12~33层）2.5~615~20%商业占足4%的覆盖率，在适当的位置底商高层提高覆盖率≥20%，少占地，容积率≥81、联排别墅占地较大，但不易出面积2、一般底跃虽然可类别墅，但只有1~2层的面积可溢价3、电梯7+1比多层在相同覆盖率下更易出面积，且能激活4、5、6和顶跃溢价7+1替代75+1655442+1替代33222111联排无电梯洋房电梯洋房规划布局分析成都郫县新城案例不平衡容积率的规律：1、高层占地要最小补足容积率就好布置在北面和西面2、洋房占地要最大面积越多越好7+1电梯洋房居中布置3、洋房组团要均好向外借景要用好小区中部形成系列组团向40米绿带借景规划布局分析 成都郫县新城案例花园洋房集中、规模化，城市形象1、主道路入口形成洋房规模视觉2、形成点、线、面丰富城市空间功能分区 成都郫县新城案例社区商业多层返迁房34层高层景尚景（高层）电梯花园洋房规划未建小区•不平衡使用容积率后的总货值为40亿元左右，大于单一产品的总货值，比如只做高层的货值为36.5亿左右

成都郫县新城案例•本方案占地比：花园洋房区/高层区=6.3/3.7•本方案可售住宅面积比（含下跃赠送）：花园洋房/高层=3.1/6.9成都郫县新城案例效果图1.2不平衡使用容积率案例B---重庆睿城项目地块经济技术指标总用地面积（算容积率106690㎡的基数）虎溪河及周边绿地（不8395㎡计入绿地率）可建设用地面积98295㎡可建设地上面积160035㎡容积率1.5建筑密度≤30％绿地率≥30%

虎溪河 建设用地市政停车场建设用地总图—配比研究以配比的方式用足1.5的容积率产品业态组合有：1、商业＋洋房2、商业＋联排/大院＋高层3、商业＋联排/大院＋洋房＋高层各业态对应的容积率及密度：业态容积率建筑密度社区商业3层2~367~100%普通联排3层0.6~0.725~30%大院别墅2~4层0.832%洋房7层1.2~1.523%高层22层2.5~3.510~15%

重庆睿城项目案例7层 7层 7层 7层洋房 洋房 洋房 洋房20.5层2.5层2.5层2.5层间距别墅别墅 别墅 高层重庆睿城项目案例含金量高＝容积率面积收益容积率面积收益＝预计建面价格－预计地价外成本地价外成本＝前期工程费＋基础设施及配套费＋期间费用各业态的容积率面积收益表业态预计建面价格预计地价外成本容积率面积收益社区商铺200~250㎡10000/㎡2700/㎡7300元经济型酒店200~250㎡5000/㎡2600/㎡2400元大院别墅200~250㎡8000/㎡3450/㎡4550元花园洋房100~130㎡5500/㎡2750/㎡2750元小户型高层100~130㎡4200/㎡（清水）3000/㎡1200元这里可以看到商铺是含金最高的，应在市场容量内尽量多建。剩余的土地应多建大院别墅、洋房，最后剩余的容积率换为高层。重庆睿城项目案例产品类别大院别墅花园洋房小户型高洋房高层商商铺地下超经济型酒店层业区车位市套数1762401008551其中：其中：其中：洋房314------------------------------联排88平层120高层159叠拼88跃层120商区78单套面积180-240120-18039-53-----------------------------------------总面积381873816555675197111400319928785不平衡使用容积率后的总货值：10.8亿左右，大于单一住宅产品的总货值，如住宅部分只做七层的总货值为9.7亿左右总图价值挖掘 重庆睿城项目案例重东西分区－高档住区vs商业与小户型高层大大门利用河道、绿地、高差将差异大的业态分开。既满足各业态的需求，也保证了其品质。南北分区－大院别墅vs花园洋房公商业vs小户型高层交站洋房布置在南侧可减少高层对大院别墅的影点响。商业尽量接近学校大门、公交站点。高层布置在远端。重庆睿城项目案例用地面积:106688m2地上建筑面积:160035m2总建筑面积:215671m2容积率:1.5绿化率:30%建筑密度:30%其中:住宅:136052m2(计容)14410m2(不计容）商业:22788m2(计容)车库:38326m2(车位)地下超市:2918m2(不计容)其他:1195m2(计容)重庆睿城项目案例效果图二、货值最大化1、不平衡使用容积率，是提高货值的有效办法，做总图之前要进行业态组合比例模型推演。（分析两个案例）2、运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格，提升溢价空间。(产品类型示意案例）3、资源利用最大化,尽可能多的扩大优质资源户型比例，扩大溢价范围4、尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变为可销售面积运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格，提升溢价空间容积率：0.3 0.5 0.6 0.81.5 2.0 4独独 联 花花 高高1 2 3 4类独栋别墅 联排大院 类联排洋房 高town1800W 500W 200W 100W 50W类独立别墅案例合院别墅 七合院关键词：n合法的“独立别墅”n小间距下的绝对私密n无限的生长式组合n复杂地形的适应性n产品模块化七合院由7个类独立的Townhouse围合连接而成，结合中心庭院以及地下车库构成一个共生体。一个单元包括：Townhouse --7户（2780m2）地下层平面一层平面二层平面三层平面联排大院案例类联排洋房案例成都：郫县新城（弗莱明戈）类联排洋房案例成都：郫县新城（弗莱明戈）类联排洋房案例成都：郫县新城（弗莱明戈）类联排洋房案例成都郫县新城（弗莱明戈）类联排别墅洋房案例----富阳受降项目增值空间类联排别墅洋房案例E(9)D2(8)D1(7)C2(6)C1(5)A2(2)B2(4)B1(3)A1(1)二、货值最大化1、不平衡使用容积率，是提高货值的有效办法，做总图之前要进行业态组合比例模型推演。（分析两个案例）2、运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格，提升溢价空间。(产品类型示意案例）3、资源利用最大化,尽可能多的扩大优质资源户型比例，扩大溢价范围（案例分析）4、尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变为可销售面积案例1.优质的外部资源基地形态界面基地位于独墅湖西岸，受苏州运河的隔离，为湖中岛屿的组成部分。基地位于岛屿的南部，三面临水，北侧相邻为居住用地。西侧隔苏州运河为南环桥批发市场（商业），南侧隔水相望为规划中的湖中绿岛。在岸线分布上，沿独墅湖一侧岸线共计1257.2m，其中北侧地块（a地块）基地界面沿湖岸线长度为511.76m，南侧地块（b地块）沿湖岸线长度为745.48m。沿河岸线集中于b地块，长度为558.9m。几百米的临水面应该怎样利用？是都规划独栋别墅还是摆高层豪宅？高层住宅既没有利用水面资源也没有三面环水的利用别墅资源我们怎社区景观样利用价值资源最大？是不是应该与其它资源区别对待？案例2：晶蓝半岛项目的外部资源有限，只能依靠自己创造一个大的景观中庭，来解决特色景观资源的问题晶蓝半岛一期景观单元分析表一期景观视线分析表好景观（套）较好景观视线（套）较次景观优质景观率%客卧见中见河又见卧室见中视线（套）仅见河庭庭庭一单元50183671454%二单元52361814769.29%三单元52361814769.29%四单元52183671455.18%五单元48163051.60%小计2541081085872说明：1、优质景观视线包括能看见景观中庭和府河2、面向社区外方向9楼以下暂时考虑景观较差3、5单元西南面X3户型景观条件较差案例2：晶蓝半岛精密计算每户资源，尽可能多的扩大优质资源户型比例，扩大溢价范围二、货值最大化1、不平衡使用容积率，是提高货值的有效办法，做总图之前要进行业态组合比例模型推演。（分析两个案例）2、运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格，提升溢价空间。(产品类型示意案例）3、资源利用最大化,尽可能多的扩大优质资源户型比例，扩大溢价范围4、尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变为可销售面积（案例）案例：赠送半地下室和阁楼面积重庆睿城大院联排：200－250（实得350~400）送:2F＋阁楼，半地下层庭院叠拼：180－220（实得220~300）送:4F＋阁楼，半地下层庭院附送阁楼0－30 附送阁楼90－120 二层二楼90－120 首一层楼60－150 半地下室（带采光庭院）联排别墅剖面图

0－30 附送阁楼90－105 四层90－105 三层二层90－10590－105 首层50－100 半地下室（带庭院叠拼别墅剖面图重庆睿城大院 面积赠送案例联排户型解析送阁楼后花园 前花园赠送半地下室 赠送车库叠拼户型解析送阁楼空中花园独立入户楼梯前花园后花园赠送车库赠送半地下室面积赠送案例重庆睿城大院花园洋房(优化面积后的大城小院)：控制平层数量，控制单套面积大小每个单元：4户底跃，6户平层，2户顶跃，电梯花园洋房送阁楼空中花园76543前花园21车库赠送半地下室后庭院

顶跃170－180平米平层－120平米底跃140－150平米架空层赠送案例三千城将政府要求的首层架空部分送给二层客户作私家花园“拿来主义”---复制模块1、利用产品库（9月底上线）中的成熟产品进行复制，速度快，风险低。如：大城小院系列、弗莱明哥系列、郡系列、滟澜系列、香醍系列、星座系列等2、使用模块产品和组团复制如：西班牙大院、七合围院、高TOWN3、会所幼儿园等配套设施复制成熟模块三、复制模块1、利用产品库（9月底上线）中的成熟产品进行复制，速度快，风险低。如：大城小院系列、弗莱明哥系列、郡系列、滟澜系列、香醍系列、星座系列等2、使用模块产品和组团复制如：西班牙大院、七合围院、高TOWN3、会所幼儿园等配套设施复制成熟模块案例：七合院模块复制现代风格的七合院模型西班牙风格的七合院立面

风格可变更加关注空间效果的模块化设计，塑造了良好的建筑形态。立面，可更具市场而变。已有：现代风格西班牙风格英国都绎风格英国都绎风格的七合院模型七合院模块的多种组合模式七合院—项目运用七合院院设计时同样考虑了产品模块化和对复杂地形的适应性，因此布局简单，移植方便。可大量节省项目研究、运作的难度和时间。项目A模块可方便使用于不同项目，大幅加快项目进度。项目B“削减龙套”---配套用房最小化严格控制物管用房、会所、垃圾站、居委会等配套建筑面积，并尽量放到地下层，不占用容积率。会所应布置在沿街位置，便于对外经营，总图报建时，会所要标注为商业用房晶蓝半岛会所案例会所室内泳池、乒乓球室均在地下一层网球场下沉，布置在地下室底板上底上沿街布置，一层为架空茶座、二楼为茶室、屋顶为竹林茶座。地上面积391平米地下泳池北京半壁店会所案例室内泳池、健身房、儿童游乐室、跳操房均布置在地下一层地上可作为临时售楼处和商业，沿街布置地上面积：400平米左右“锦上添花”---赠绿规划、底层挖掘1.规划在用足建筑密度的前提下，增加亲地户型的数量。尽可能将二层和三层加入到亲地分绿的楼层2.将住宅周围的绿地尽可能的划给私家五、赠绿规划、底层挖掘1.规划在用足建筑密度的前提下，增加亲地户型的数量（成都郫县新城案例）尽可能将二层和三层加入到亲地分绿的楼层2.将住宅周围的绿地尽可能的划给私家1.规划在用足建筑密度的前提下，增加亲地户型的数量的案例。A B2AB2112AC2B11

ACCABBABBAABBA1-1剖面CCACCAABBAABBA2-2剖面成都郫县项目案例洋房A户型底层挖掘 成都郫县项目案例A户型特点：亲地、赠绿、送面积1、边户型，一跃二。面积：194㎡下层前花园赠送地下室架空赠送2、赠送亲地花园：45㎡入户花园赠送3、赠送地下架空：106㎡下层后花园赠送洋房B户型底层挖掘 成都郫县项目案例B户型特点：亲地、赠绿、送面积1、一跃二。面积：171㎡2、赠送亲地花园：69㎡3、赠送地下架空：77㎡

地下室架空赠送下层前花园赠送台式花园赠送下层花园赠送洋房C户型的底层挖掘C户型特点：亲地、赠绿、送面积1、边户型，二跃三。面积：198~203㎡2、赠送亲地花园：46.7㎡3、赠送平台阳台：约20㎡

入户花园赠送地下室架空赠送私家花园赠送三层户型赠地面花园 成都郫县项