项目投资成本测算与收益

项目投资成本测算与收益分析华润置地（宁波）有限公司2010年10月一、项目概况二、规划设计要点地块编号地块位置土地面积（㎡）土地用途规划指标要求出让年限竞买保证金（万元）容积率建筑密度绿地率2010-9-1北环西路南侧地块A71519商业住宅1.0-1.132.7-3.0≤45%≥10%商业40年住宅70年70002010-9-2北环西路南侧地块B37658住宅（小区配套公绿）只允许结建绿地内配套公共建筑，面积不得大于10000平方米70年7002010-9-3北环西路南侧地块C58691住宅0.6-0.7≤35%≥30%70年55002010-9-4北环西路南侧地块D63529住宅0.6-0.7≤35%≥30%70年58002010-9-5北环西路南侧地块E64328住宅0.6-0.7≤35%≥30%70年60002010-9-6北环西路南侧地块F48615住宅0.6-0.7≤35%≥30%70年5000备注：2010-9-2地块不列入竞价范围，结算时（挂牌成交确认书）按45.13万元/亩的价格计算三、项目定位－产品定位主要产品类型：销售型物业——双拼别墅、联排别墅，国际高档公寓、商业街、甲级办公楼；持有型物业——购物中心、经济型酒店。项目双拼别墅联排别墅国际高档公寓商业街经济型酒店购物中心甲级写字楼四、规划设计一、B/C/D/E/F地块四、规划设计二、A地块四、规划设计-经济技术指标B/C/D/E/F#规划产品类型总用地面积（㎡）272821总建筑面积（㎡）233667.7住宅面积（㎡）联排别墅93834.1

双拼别墅65920公建面积18班幼儿园4860

会所3000

社区服务、配电用房等1152地上总计168766.1机动车地下室人防64901.64

非人防0非机动车地下室0地下总计64901.64建筑占地面积75445建筑密度23.4%容积率0.618绿地率（含水面）32%户数分类联排别墅户数344

双拼别墅户数206

总计

550机动车停车位地上

99

地下人防891

非人防0

总计

990非机动车停车位住宅

0

商业

0

总计

0A#地块规划产品类型（单位：㎡）总用地面积（㎡）71519总建筑面积（㎡）292962住宅面积（㎡）高层85823商业面积（㎡）购物中心82500

办公8000商业街19232

经济型酒店17500配套服务（物业用房、厕所、门卫）1502地上总计214557机动车地下室人防6956

非人防69055非机动车地下室2394地下总计78405建筑占地面积24290建筑密度43%容积率3绿地率27%户数分类高层90㎡户数216

高层76㎡户数54

高层177㎡户数108高层198㎡户数162

总计540机动车停车位地上239

地下人防173

非人防1973

总计2385非机动车停车位住宅426

商业771

总计1197第五症部分霸、投陵资收嫩益分卧析五、舍投资尤收益止分析—测算橡总体卷思路测算肠总体至思路还及原苹则描驴述6.垒1销售宇物业像测算侮时土还地成破本按夺整幅务地块碧考虑滚土地戚成本隶，持有滑物业娇部分价所能片承受骂最高睁地价登考虑樱在销软售物道业税轧后利武润中遍。6.乖2销售周物业亿开发洋计划践：双迎拼别互墅、恳联排薪别墅着、写扣字楼20啄11年、20佳12年各巧开发50府%，高拆层公蚕寓、竞商业遮街均劝由20栗11年开既始开巨发；6.泳3销售余物业颈销售怀计划室：双独拼别逢墅、删联排丘别墅津、高形层公耀寓在20甜12年、20批13年均哥各销虏售50候%，商箱业街捆、写估字楼塘均在20斗13年销抵售；6.弊4持有肉物业肯由20细11年开辰始开探发，东至20黎13年开沾发完宾成，20做14年开隐始营虽业；6.矿5辰2楚01垮0-协9-冠2地块化总价25华49万元券测算速时计势入销霉售物米业固架定土苗地成崭本，色地块服中间商沿河条绿地朱（用棋地面绍积13课.6密2亩）刃绿化毕成本从在销伏售物脸业测史算中拍已预诵留；6.斑6双拼械别墅拣、联末排别雅墅成颤本参款照宁昼波卡判纳湖筒谷一裁、二念期别雀墅成巷本，择高层岗公寓怨（27李F）成慰本参父照中妻央公值园三饺期高定层公盯寓（25吗F、31遭F）概荐算成望本；6.暮7销售让费用帜、财由务费劝用、耳管理研费用民、不魔可预罢见费手用均野按公勾司规富定比踏例取邪费；6.芝8按宁绝波市明土地葛增值祖税清明算规访定及额所得帆税计孩算规鄙定，落土地炼增值犁税、肯所得更税计锡算已尸按占婆地面糖积扣字除持摩有物寒业部背分土文地成减本。五、下投资珍收益微分析-产品屯组合物业类型产品类型面积（平米）占比（与总可售或总持有比）销售物业双拼别墅（2.5层）6592024%联排别墅（3层）9383435%国际公寓（27层）8582331%写字楼（5层）80003%商业街（2层）192327%小计272809100%持有物业购物中心（5层）8250083%经济型酒店（10层）1750017%小计100000100%总计372809五、兴投资锯收益米分析-开发张分期物业类型产品类型面积（平米）2011年动工比例2012年动工比例销售物业双拼别墅（2.5层）659203296050%3296050%联排别墅（3层）938344691750%4691750%国际公寓（27层）8582385823100%00%写字楼（5层）8000400050%400050%商业街（2层）1923219232100%00%小计27280918893269%8387731%持有物业购物中心（5层）8250082500100%00%经济型酒店（10层）1750017500100%00%小计100000100000100%00%总计37280929293278%7987722%五、追投资继收益珍分析-销售茫分期物业类型产品类型面积（平米）2012年销售比例2013年销售比例销售物业双拼别墅（2.5层）659203296050%3296050%联排别墅（3层）938344691750%4691750%国际公寓（27层）8582342911.550%42911.550%写字楼（5层）800000%8000100%商业街（2层）1923200%19232100%小计272809122788.545%150020.555%五、掘投资擦收益掀分析－产域品定飘价、幻玉年涨具幅从20昂08年至20汁10年余鸟姚年政均房价涨幅汁约为18匆%，本治项目缠年均逝房价舰涨幅舅为10引%，年津租金踪蝶涨幅层比例啦为3%。产品权属产品类型年份备注基础价格2011201220132014～2021销售物业双拼别墅250002750030250

假设销售物业开盘后连续4个季度、比例按40%、30%、20%、10%销售联排别墅220002420026620

高档国际公寓120001320014520

甲级写字楼750082509075

商业街180001980021780地下汽车位15万/个15万/个

持有物业购物中心

2014年租金为3元/天.㎡，

后按照年3%的幅度增长2014年出租率为80%，2015年为85%，

2016年为90%，2017年以后为95%经济型酒店

2014年租金为230元/天.间，后按照年3%的幅度增长共350间客房，50㎡/间销售物业双拼别墅（2.5层）联排别墅（3层）高层公寓（27层）写字楼（5层）商业街（2层）非人防地下室人防地下室建安成本（元/平米）2600240023003000170028003000持有物业购物中心（5层）经济型酒店（10层）房开成本（元/平米）50005000五、赌投资伟收益慈分析-物业浊建安/开发粗成本六、侍投资访收益梁分析-项目扮财务蛛指标静态存测算成果草（销咏售物宫业）序

号项

目成本

(万元)按建筑面积计算(元/平方米)按地上可销售面积计算(元/平方米)占总成本比例1土地开发费2631347186964558.80%2前后期费用58021582131.30%3房屋开发费921012515337620.58%4市政及景观工程费245796719015.49%5销售费用168034596163.75%6物业启动费2928110.07%7财务费用3305590312127.39%8管理费用80542202951.80%9不可预见费用36741001350.82%10总成本4474961222116403100%11销售收入6001211638921998

12成本利润率34.11%

13税前销售利润率14.04%

14税后销售利润率10.53%

15土地价格544万元/亩

16楼面地价8840

六、坦投资挽收益侦分析-项目幻玉财务盒指标主要球财务指标雁（销街售物销业）地价（万元/亩)544土地总价（万元)(不含税费）（已含固定土地成本2549万元）253007总投资（万元)447496销售收入（万元)600121项目经营利润（万元)84282税后净利润（万元)63212税前成本回报率34.11%税后销售利润率10.53%项目IRR(全部自有资金计算)15.01%财务费用（万元)33055累计净现金流峰值（万元)-306011累计净现金流峰值出现时间2011年Q4累计净现金流为正时点2013年Q2五、叠投资累收益伙分析-项目钢财务螺指标项目避季度哑现金险流量图（剪销售抗物业受）万元五、眉投资由收益赤分析-项目巩财务压指标不同困地价篇条件购下财羞务指无标（贴销售拔物业薪）可接受地价（不含税）整体税后利润率一期税后利润率住宅全程均价项目资金IRR总投资（万元）销售收入（万元）现金流峰值（万元）峰值出现时点现金流回正时点总价（万元）单价（万元/亩）楼面价（元/平米）综合楼面价（元/平米）1405563004871360021.23%22.25%2188640.4%3124346001211867232011年Q42013年Q11635613505683420019.36%20.23%2188632.9%3398646001212111282011年Q42013年Q11865674006495480117.33%17.95%2188627.0%3672956001212355322011年Q42013年Q12095734507307540115.07%15.36%2188622.1%3950276001212599372011年Q42013年Q22325795008119600112.69%12.76%2188618.0%4228196001212843422011年Q42013年Q22530075448840653410.53%10.45%2188615.01%4474966001213060112011年Q42013年Q22555855508931660110.26%10.16%2188614.7%4506106001213087462011年Q42013年Q2五、愉投资塘收益艰分析-项目即财务呢指标总成蓝本（吓持有染物业沙）项目名称投资估算2010201120122013地价2,9001,4501,45000专业成本2,8250932932961建筑成本50,000016,50016,50017,000管理成本5,81801,9201,9201,978资金成本3,62301,1961,1961,232不可预见费2,5000825825850合计67,6651,45022,82321,37322,020按计容积率GFA计算的单位造价6,767元/平米

五、届投资扬收益醒分析-项目执财务甩指标主要疫财务敏指标祥（持甩有物血业）主要指标数值总投资（万元）67,665稳定期年经营收入（万元）11,715稳定期年经营费用（万元）8,656出售型物业销售收入0EBITDA回报率

10.65%IRR（内含报酬率）税前11.24%税后10.00%NPV（净现值）税前55,726税后39,43