西安住宅项目策划方案

秦风地产丈八北路项目策划方案物业定位及价值展现报

告

架构市场分析项目演绎营销推广建议视觉表现地块分析位置：地块位于丈八路沿线，交通状况良好，通达性好；边界和地形：地形呈规则的多边形，目前正在建设营销中心。本项目位于丈八北路沿线，高薪中央生活区板块，区域规划发展潜力大。本案地块现状科技二路科技四路项目位置：地处丈八路沿线,交通便捷,通达性好,昭示性强丈八北路规划路菜园路地块性质住宅用地占地25.5亩东西长约95米南北宽183.22米容积率5.9总建面约10万平方米地表状况地表无覆着物，地上堆土较多，需进行清运交通状况沿丈八路，交通动线良好，出行便利配套情况项目1公里范围内城市综合配套设施较为健全（医疗、金融、教育等设施）地块现状凹凸不平，堆土较多、需进行处理，地质状况良好。丈八北路183.22米91.86米项目区域概况:地块呈不规则形状，东西窄南北长；配套较为健全项目地块南面为低层建筑，受规划限制影响较小(日照)；项目临近主干道(丈八路)，交通通达性优，出行便利；地块所在区域规划发展趋势良好，地块自身升值潜力巨大。项目四至:东临丈八东路、北接捷瑞新时代、南为综合市场丈八北路91.86米183.22米丈八贷北路神与科著技路淹相连弃接，顶科技语路拥桂有成电熟、写完善请的生膜活配酸套，泉可为旁丈八改北路铁带来渗共享吐的配笼套资叛源。丈八邻路是炼城西尤直通欧高新CB项D的主索干道解，根裳据市矛政规油划，席该区土域将丝式成为版居住婆集中派区域两。唐沿播路城西本案高新科技一路区域屈发展块前景曲：1234地段汁要素属于点高新灾二次淘创业砌发展驰板块魂，沿筒丈八斗北路贯，地刊理位丽置优令越。揪市场般认知严度和秋认可条度高淘，发份展形矮式良研好。未来筑发展午要素政府迈主导劲，加侧强区宪域发劝展规岁划及惊城市挽综合魔配套蹈设施识的健宁全，闹板块耀发展让潜力授巨大苗。地块欠现状地上倾无覆残着物居，启愤动速臭度快誓，便昨于施损工。地块拒价值环境不要素目前疮区域盒环境许尚可航，配滤套较里为完钱善但哨是档配次较铁低，核临近原外事波学院滩，区尖域文呀化底孕蕴良茧好，纯居住猫氛围及浓厚柏。处在助高新俊中央书生活专区，绑依托冬区域能良好曾投资乌发展梯环境崖，发姜展潜唱力巨坦大，崇具有性发展测居住礼、商舟业物绩业禀堤赋，惯并且驾升值锯潜力庙巨大讽的规稻模化享地块登。价值钢分析泛：片区腊长远窃规划夫发展积能够研形成崖较为饮乐观辆的市静场前扔景。市场牺分析20乞09年11月全匹市普顿通住孝宅类梁物业展在售浓均价迟为49恳78元/㎡，环据比增绣长增枪长3.衰11个百籍分点歉；商吊服用考房类洁物业厚价格汇为95副18元/㎡，环迎比上匪涨1.档19衣%；写狠字楼祖在售杯价格矮为52玩89元/㎡，与唐上月熔相比唤下滑0.述41个百影分点像；别邻墅类茂物业县在售狗均价吓为72另64元/㎡，环悲比上纸涨0.伐46个百末分点贝。11月，臂西安悬商品摸房市魄场成邮交15塘2.姨9万㎡,同比兆增长16黑8.汗58魄%，环窑比增变长7.求63着%。11月，漂西安索商品恳房市良场成山交15肢2.爆9万㎡恒，同辉比增悬长16搏8.侵58缓%，环字比增河长7.肿63秀%。08年西古安商收品房焦总成涂交66推8.奇9万㎡吐，11月总淹销量疯与08年单宰季度抬基本内持平钢。自19回92年以遵来，赠西安袭房地乒产业谎从市疫场初内步启跌动到涂相对趣高速戏发展网以来糊，20产09年1-驶10月西架安楼障市销胳量已答超18年历爸年全旱年总销量，杰而11月更屋是创块下历权年西燃安楼饼市单兴月成筹交量炕新高块。西安闭房地台产市欢场延泼续此乖前上尤升态涛势，盼健康愈平稳安运行。西安睁房地没产市开场：丈沟八猎北嫂路本案左岸凤春天本案主要禽竞争果项目区域烦分析芳：区域伪热炒桨，为具开发陷商争网抢龙城浅铭园风度过天城捷瑞堡新时深代玫瑰够公馆项目名称左岸春天开发商瑞泰地产物业管理暂无策划代理自己销售开盘时间待定交房时间占地面积10亩建筑面积5万平方米均价4800元/㎡项目概况总户数在550户左右，户型面积区间在45—130之间；容积率在6.0，绿化率在40左右。该项目在本区域内属低价产品，其产品无突出优势，项目在区域位置上看还算交通便捷，但项目本身并无太大交通优势，生活配套方面能满足业主自身需要但档次都不高。所以，相对周边其他大盘，其自身优势并不明显，只能以低价位在区域市场中求存，目前项目销售情况良好，也将会在价格上对本案进行冲击。营销策略一次性3个点，按揭1个点优惠。客户分析小户型以高新年轻群体以及高新投资客户为主，年龄在25--45岁之间。项目优势远离丈八北路，受车流噪音影响小，居住氛围良好；与外事学院隔路相望，人文氛围良好。项目劣势自身地块面积小，自身价值很难展现，导致项目整体均价很难有大的突破（区域5400均价）推广方式户外墙体广告，短信，及宣传单页。个案冲分析纱：项目名称风度天城开发商大德地产物业管理暂无策划代理西安巨铭地产策略机构开盘时间09年10月交房时间11年下半年占地面积95.7亩建筑面积31万平方米均价4900元/㎡项目概况项目位于丈八北路与科技路十字西北角向西50米左右，周边交通状况良好，出行便利。项目一期建筑面积在13万㎡；规划7栋高层，总户数在1012户，产品上虽无创新出现，但其地段优势较强，又属外事学院开发，目前工程进度较快，为本案面市后的主要竞争对手。营销策略一次性2个点，按揭1个点优惠（目前5、6号点式高层基本售罄，3、4号楼位正在认筹当中，5000抵充1万）。客户分析从一期5、6号点式高层来看，产品面积基本在60—130㎡左右，因此此部分户型客户主要以高新年轻群体客户为主（主要为自住），年龄在28--35岁之间。项目优势项目整体规模适中，户型产品丰富，通过地段及价格优势（点式高层的低价策略）引领市场，保证产品去化速度。项目劣势一期5、6号高层产品无创新，且布局较差，无舒适性可言。推广方式户外墙体广告，短信，及宣传单页。项目属性定位语：自然风度、天然而城项目名称美立方开发商天信房地产公司物业管理暂无策划代理前线机构容积率5.69交房时间10年7月占地面积20.8亩建筑面积7万平方米均价5400元/㎡项目概况项目位于丈八北路与科技路交汇处东北角。营销策略项目处于尾房阶段，户型产品可选择性有限，目前暂无优惠。客户分析客户主要以高新客户群体为主（主要为自住），同时也有部分陕北客户群体（占5%左右），年龄在28--45岁之间。项目优势项目以精工科技社区为主诉求，通过地段引领市场，保证产品去化速度。项目劣势户型设计一般，无新意；空间利用率较低，项目科技感体现不是很具体。推广方式户外墙体广告，短信，及宣传单页。西高新精工科技社区项目名称捷瑞新时代开发商捷瑞地产物业管理暂定策划代理待定开盘时间待定交房时间待定占地面积15亩左右建筑面积约6.5万平方米均价认购期均价4900元/㎡项目概况项目紧邻丈八北路沿线，整体昭示性强，目前处于前期咨询阶段。项目各项具体指标暂时没有落实，整体以中小户型为主，面积区间在37-150㎡之间。营销策略暂无客户分析以高新年轻群体为主（其户型面积主要以中小户型为主）。项目优势户型产品设计合理，实用性强，吻合年轻群体需求，主打青年无压力社区概念引起市场共鸣。项目劣势产品设计无新意，无舒适性可言，公摊较大。推广方式暂无项目营销策略左岸春天一次性3个点，按揭1个点优惠。美立方项目处于尾房阶段，户型产品可选择性有限，目前暂无优惠。风度天城一次性2个点，按揭1个点优惠（目前5、6号点式高层基本售罄，3、4号楼位正在认筹当中，5000抵充1万）。龙城铭园所有付款方式均优惠1个点。玫瑰公馆一次性2个点、按揭1个点。捷瑞新时代目前处于前期咨询阶段，暂无任何优惠措施。解析此：结合心项目外自身制的实够际情岭况（愉自身草及周布边配顽套情趋况、旺开发普商开听发理艺念、恢产品黎形态从等）喉决定投了项蚀目在铸销售鼓过程蛇中的神优惠马幅度洞；项目镜地段盾因素肚决定岂了项唉目在陡后期絮营销损过程伍中的练战略氧思路盖；结合仗项目馒产品到形象指诉求滥的表并现、跳项目热自身标硬件姑配套棵、工苏程形昂象展氏示及缝市场榆客户允的关猪注度书来决扛定项盘目价西值与叹价格吗的统剩一度颂。周边他竞争纵单因压素分伴析—销售真策略通过查上述徒客观护分析秀，可欢以肯须定上矮次提表案中哀对于倍区域树市场馋及项完目竞血争、红项目拢自身贡定位却分析徐的正勾确客智观性垦。本案义的主陷要竞嫁争对砖手是歪区域佣内同富等规胖模的牌楼盘残，同消时，址周边贼低价炮项目蛛对客夺群的届分流欧不可欲小视赔。那么揪，处浩在如丧此的各环境喊中，克我们悦该如亡何生宝存取铅胜？寻找他取胜屠之道汤：自我您分析流，知钞己知吊彼百斗战不肺殆小结唉：项目驱所在享区域发市场窝城市盖综合窜配套肃较为殊健全征，其本资源两为区侧域项召目所绘共享区域港价值曾解读育：区域四市场交项目怜价值蝇分析济：通过闷对周哨边竞级争项能目的若走访型与调业研，深了解爽到主忧要竞胖争项酬目及提客户水定位拆具有庄以下商特点克：周边辫项目缠都通类过区歪域市晶场配偶套设时施作档为吸么引市恨场客忌户关次注的晓前提堪；周边觉主要眠竞争发项目直产品屡设计户无新陶意，阶舒适污性差闷，建鹿筑风亭格一珍般，念无档塑次可沟言；区域事户型搜产品夕面积俘涵盖翁面较啊广，惹基本男在37斜-1纵60露㎡之间挖，且盼中小烧户型馆（37圣-9投7㎡）占67蛮%左右汪；区域枝部分腔开发期商的真开发遭理念叔较为看保守怕，致雾使项从目品障质很碰难得日到提肠升，哗结合09年的敌市场殊环境夕，认仗为“欣没有件卖不宇出去内的房扫子”肠，所朽以对森营销糟推广只的重碎视度来不够椅，导撒致项兔目品筋牌与伟形象封很难竭提升钥；而胃部分鬼项目夜通过技加强尖项目社自身突硬件享的投列入赢统取市毒场的范认可另（龙醋城铭荣园打少造科聚技住任宅）鼻；多数歉竞争希项目市客户虽基本阁以高轨新年糠轻群淋体、详咸阳鹿、陕捏北客享户为信主；市场猜置业注客户吹以自略住为姥主（印占78详%），抬投资魔为辅辅（占22每%）。价值可实现压原则莫：通过般前瞻无性的个规划雨理念巧，确探定项文目定仙位方个向，坡树形侮象、屋立口轿碑，创最大旅化的执满足捆区域挎市场艇消费广群体斩的需焰求。本项芳目价毒值解紫读：价值座发展纷方向费：产品切层面龟：以设秃计合份理，啄功能想齐全闻、舒掉适性逝好的晌产品停（45凳—9恢0㎡之间长）作址为项勾目发闪展定错位的场前提掌，同福时应定加强忌项目纷自身节配套抽的塑谢造，蔽获得厚市场抚客户滚赞同够；另外菠应在永产品狡硬件探上投叼入（诸科技障感和侦生态肢感）超，增陡加项申目自扛身的践筹码词，为阳销售商奠定探基础懒，但路应结限合项施目自廉身实贫际情敬况进岭行科妹学合稠理的标投入捐。客户障层面嚼：户型篇特点榨上，杜打造示舒适顿性强敢的产端品，咸同时壮结合石项目史科技锋感与陕生态你感的蚊塑造芒，争腿取市贝场客抖户对垮项目杰的关弓注；通过盾区别格市场撤的产径品设衰计与睬开发故进行优针对站性的睛客户唉定位蛙。产品肠价值亩彰显猛才能民在区倍域中撒博得——出位涉！项目勒自身饿从体繁量、最开发竹、区缸域配零套、帝产品砖等并死不具泛备领攻先区袍域的绿条件叠，4月份温又为狡市场添新盘谎上市知的高炸峰期幼，若根在市降场中核快速晌获得烦受众共认知畅，取棒得销巷售佳纷绩，辰为本眯案寻锐找市梨场突当破点震，树为立与处众不耕同的煤形象掏，将趋成为问项目从成功倚的必膜要条耻件。小结颠：物业定位及价值展现优势已：1、临较主干通道、见交通纺便利扩、地见段优缘瑞势明桥显；2、周牛边配摘套齐算全；3、居丈住氛次围好疤；4、有但教育遵资源鱼作为除依托供。劣势刘：1、此水区域确内，毅缺少泪项目锣知名袍度；2、产挣品缺脾少创桶新，便无明慌显优档势；3、项凡目紧气邻小煎村、堡加气行站，度自身普小环馅境不壳佳，岁影响险项目桨品质班感；4、项摧目周摆边人忧流较执大，险社会霞环境量较为爽复杂白。威胁洲：1、项缘瑞目推麦广节羡点初扰定今烘年4月，杠届时认将有屡大量酸的新士盘上友市（皂天朗庸地产沫在此嫂区域乘拿到型了20聪0亩地咏用于碧开发坛），倡势必悟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