知名地产项目计划管控

2016年12月如何做好计划管控分目录

集团新进度计划体系一

区域“1212”内控进度计划考核二

如何做好计划管控三集团计划管控体系第一部分定案摘牌后交楼联合验收集团新进度计划体系层面全周期监控、考核区域”1212”内控进度计划考核层面全周期监控、考核2016年集团大运营综合评分管理及考核办法对质量、进度、成本三个板块按照4:3:3的权重进行综合评定打分：即：大运营综合评分=区域工程质量考核评分x40%+区域计划运营考核评分x30%+区域成本管理考核评分30%。综合排名第二至第五的区域分别予以90万、80万、70万、60万的奖励，综合排名第一的区域则授予“运营管理大奖”并奖励100万。区域运营考核6集团层面里程碑计划主项计划（定案、审定）摘牌前1、定案版主项计划7★定案后：

根据集团2016年1月份下发的《碧桂园集团进度计划管理办法（2016年版）》要求，需在项目定案后5日内或未定案项目摘牌前2个月完成定案版主项计划的编制及审批工作，（对于未能安排跟进项目人员的新项目，此项工作一般由区域来完成编制并发起流程）。2、里捉程碑恐计划8★确以定开包盘基教准工押期（定案后至首摘牌前）疫：按照滴集团香要求册，一病般在摘牌度前确皆定新竿项目它的规撕划，规会划确消定后喉即可伪向集写团申请望开放/开盘击基准探工期，确允定项银目何登时开晕放、捉何时派开盘太。但实吐际上获取足的项羡目很缩慧难在芬获取掠土地忍前确艇定规叹划（球主席屿签字亡的规央划）挪，那理么上耀报集虽团开宿放、等开盘言工期钢申请坦的时健间将仇会推今迟到纪摘牌货后。9★确难定开罢盘基球准工期秧（摘牌后释：（确嫌定项仍目跟传进运轰营的肚同事拢，方见便区融域对界接工谨作））按照扭新项言目开运放/开盘俩基准愤工期决申请禽表的溉要求挺，结串合《碧桂菜园集构团进末度计照划管皮理办汽法（20母16年版样）》和《新且项目今开放科及开哗盘基刮准工帽期管肠理办继法（20发14版）熔的通单知》的要洁求，综检合考虑号后在摘牌赢当天开始馒填报，上报皇区域阴运营落管理桶部胡阻晓翔晒，由徒区域卡跟进换落实述，最稍终反而馈给嫂项目（2~运3天完轿成）姥。2、里奏程碑桌计划《碧桂久园集顾团进伞度计紫划管茄理办低法（20佩16年版饮）》对开彻放、站开盘役工期捞的确美定2、里请程碑草计划一二线城市集团营销供货需求计划确定的工期集团投资决策意见表上承诺的工期同行先进工期经集团审批通过的开放/开盘基准工期（一事一议原则）三四五线城市原则上所有三四五线城市新获取项目均需按照“456”要求执行—4个月开盘、5.5个月资金回正、6个月资金再周集团投资决策意见表上承诺的工期集团营销供货需求计划确定的工期不能超出集团开放/开盘基准工期所约定时间周期11★摘救牌后匠：项目灭开放/开盘学工期敲起算羡点：按以桐下三咐个原粱则的最早先时间确定脱：土地衣获取粘时间我司独自有认资金车已实扛质投活入超诞过30鼻00万（切含）霜的时返间项目纷实质挎性开碎工时嗽间（如以划上情旧形无她法涵弱盖，奶可按一事邪一议原则逃确定）2、里币程碑顽计划2、里蓝程碑计划12开放/开盘球工期蜻及起坊算点槐确定翅后，登即可乖编制视里程告碑计踩划的开盘贿时间。再置根据痕开盘/开放评时间讽倒推开工时间度，由物开工垮时间劲根据《项目浴开发绵基准纽奉工期贞表》确定交楼绘联合咸验收时间斑，最推终确宋定里走程碑展计划欣时间（提醒捧：认真毫组织素货量抹区的犯交楼呢片区烘划分估）2、里程击碑计划13★摘腊牌后里程艇碑计迟划上却线：（1）项目训必须赛在规烟定时闪间内（三让四五仁线城秆市项坡目为蛋摘牌桑后10天内裕，一臂二线侍城市方项目枯为摘顺牌后25天内努）完成摆里程户碑计率划的赢最终次确定孙及上征线工题作（以通抛过集掏团运精营中汤心负织责人肿的审乞核为耐完成泥标志）（2）要求坦在发乔起bi湾p审批节流程遵时附糊上相眼关资驾料：①项勤目里贵程碑禁计划拔表；施②开区工图③营纸销供候需计捐划表浮④投挎资决说策表（3）BI鸣P审批凤流程悔为：①项目倡营销瓜经理慨；②项旗目第份一负尚责人③区娘域营耕销负耐责人谊；④运咽营管莲理部苏总监溜⑤区域技总裁师；⑥集团领营销亚中心环片区搭负责漠人；⑦集团欢运营符中心顾负责柱人。（提醒诵：只要留有bi苹p账号玻，即桃可发好起流复程）3、审定冒版主伪项计品划14原则袜上：里程堡碑计俱划开工止前获方取施倚工许裂可证，规热划许巾可证慰及国姓土证击根据遣每个列项目膏实际趋情况太确定敲时间翠，但必须码满足饲开工琴前完察成。国有绵土地猎使用老权证建设肤工程妹规划饿许可众证建筑艰工程迹施工忌许可粒证★主项哀计划时五证政考核义：实际舱上：里程凉碑计划夸开工较实际叠开工芽晚，施保工许惰可证脸、规劈燕划许央可证阁及国毁土证老的完推成时车间可烤争取双开工昏后完受成，最大霸程度准可推矿迟到协预售缎证获刷取前驶半个候月。（前黎期重旧要证勾件）（主剃项计信划清规单节称点涉横及工程盘、报棕建、老设计虾、招锈标、钞采购六大若板块钳共同驴协商俊确定监）3、审定川版主夫项计豆划并症上线集（PM击S系统棕）15项目确定运营菜专员，上报耗区域拔陈康危，区经域会休协助快申请PM磁S系统致权限受。原共则上接里程卷碑计阁划确培定后征（完机成bi净p审批旱终审肢）即殿可编链制主滋项计搂划，似但实学际集籍团给之予的还时间槐有限纤，需与版里程纺碑计税划同首步编射制并各上线。（提醒日：必猎须开悦通PM况S系统龄权限，才待能发找起流脆程）审定控版主读项计屯划编佳制及捉上线舱要求：（1）项附目必鬼须在规定尖时间捉内（稿三四祸五线痒城市杨项目旁为摘加牌后10天内焰，一读二线小城市阁项目柄为摘右牌后25天内裹）完成茶审定哥版主涉项计风划的罚上线郑审批雕执行礼（主再项计灵划清织单见附件1；主捐项计意划PM庙S系统课上线坝操作指引见附件3）。（2）BI样P（PM犬S系统驰）审耻批流眨程为毁：①项拳目第闷一负棒责人割（需塌申请PM鲜S系统剥权限圣，要临求项兽目摘纠牌后掀第一勒时间适确定躲）；稿②区冶域运打营负她责人淋；③彩区域抚总裁叼；④宾运营态中心墨分部言运营猪总监泉；⑤碍运营瓦中心扬负责奴人。集团棚考核仗重点唐提醒里程摧碑计滋划的插调整选及审权批流①项目雪营销贩经理②项端目第声一负璃责人③区堂域营威销负与责人④运浸营管印理部雄总监⑤区域赠总裁⑥集团派营销袭中心驳片区探负责望人⑦集团估运营伴中心膊负责径人审批江顺序积存/去化威率项目菠供货蔑的可其能性集团替的供母货评挣估项目顷的调亭整分蛮析区域辫供货迫的平扩衡性去化忆率供货慕总量项目时需重邀视首次机开盘节后一场个月月内里程词碑计没划调整的机姨会，外合理屈利用寨集团蜓规则殊，掌街握项突目开异发的主动胳权（优捏秀案观例——常熟旷东三辣环、出宿迁不沭阳泽项目输）集团傻考核目重点字提醒里程睡碑计传划的肿调整首及审惧批区域逃计划蝴管控我体系第二桌部分维度指标权重计算办法评审部门财务（20%）经营性净现金流15%五档递进计算法财务资金部结算净利润5%销售（20%）签约销售额月累计签约销售额10%营销管理部月累计签约销售完成率10%运营（50%）计划完成20%运营管理部工程质量10%工程技术部成本控制全成本管理10%财务资金部签证变更2%成本管理部预结算3%招标合约5%客户（10%）工程交付与维修10%客户关系管理部加减分项督办事项完成情况及被集团通报表扬/批评的事项区域办公室20社16年区印域12缝12内控抓进度钱计划躁考核1、里旬程碑洒计划携、审泄定版煎主项耽计划摄考核区域为什糕么对里继程碑卫计划柔上线鹊及主毕项计醒划上菜线进茎行考症核？集团静赋予桑考核师，直捉接影响盈区域庭年度当绩效朋考核缎，逾浅期将赴对区患域运育营板它块计碎划完汤成率-1巩%。具体胀考核债文件从制度见：《沪苏册区域限里程始碑计委划及汽主项化计划岔考核扁管理拌办法雷（20封16年版因）》（待搜区域脚发文详）1、区略域内矛控考遇核—流程僵解析启动船会确定翠内控始计划愤里程伶碑节灵点开工开放开售项目运营桌管理歇部①明插确内定控目雁标②提糕报内蠢控计竿划表③审表核内别核计类划表④内醒控计蠢划项花目总路签字镜确认请各索项目严肃予客观地对敏待启沃动会感汇报验材料岗，所不有启便动会伞中作盛出的承诺均会共在内控便计划中得湾以体堡现一篮言既参出，绿使命燥必达在！2、沪培苏区的域内政控考经核制洽度解猛析2、区放域内电控考盈核—时效卡解析参与泼考核及时间项目摘牌首后次禁月内控题节点敏参与煤区域民内考赵核申请疏调整莫时间仅在里程煮碑计乞划变葛化时可余申请轿内控托计划心调整成绩牧提交樱时间项目旦在每月2号、16号前提交钳双周插考核亭成绩内控带计划痒一旦蔬确定稻，原观则上不允关许调帅整（里挣程碑傲计划差变化技除外涂）项目报未在积规定徐时间朴内提竖交双痒周考边核成垮绩，葱将在忌月度已例会聪中通报拾批评2、沪反苏区纲域内攻控考由核制印度解匆析3、区杰域内计控考银核—评判小解析内控贼节点婚计划崭完成完率评判刮三原时则概述（1）考吩核批蚀次中包含嫂的任溪一个瓜楼栋节点资未成宗，该缺批次泄节点狸完成青率按0%处理（2）考烤核批换次的导单个贵节点舒计划逗完成唇率只有10炉0%或0%，不存村在部捞分完谷成评友判（3）集也团里棒程碑拴计划撇节点准（开售讯、交塘楼）逾顽期，余当月厌所有铅考核贡批次直接催归零项目料若对节点屑完成欧率造侍假，将在歼月度框例会饭上通报愁批评侨，且途进行邀重罚项目诵若对雀区域嗽评判此的计榨划完俊成率成绩要有异壤议需于你成绩准公布窗后三天舍内发书收面联型系单圣至区乖域运粘营管杂理部进行胶申诉，逾痒期将见不予屈处理2、沪壁苏区介域内兰控考舟核制响度解沃析

内控修订方向

内控计划修订举措

内控编制方式1、内控计划编制改为“两步走”由启动会后一次编制全部节点变更为启动会后仅编制开售前节点，在项目开盘后再编制开售至交楼节点

促进完美交楼实现口碑相传1、高层洋房“外立面完成且外架拆除”变更为“外架拆除”但内控要求的完成时间提前至不少于交楼前4个月2、联合集团子公司现代家居对后期“四大件”的厂家接单，现场复尺，材料到货进行全面监控；3、联合区域市政配套部对项目供电、供水、燃气工程涉及的方案设计，预算审核及工程定价，合同签订，正式供电/水/气进行全面监控；4、新增后期各项专项验收的考核节点，例：完成规划验收、消防验收；2、沪仗苏区炊域内更控考用核制绑度解软析编号事项计划完成时间责任人实际完成时间备注

XX项目全销项计划碎表（视重点逗项目议）对于语评估翠考核喜节点选有风撕险的临项目纸，项摄目总臂首先垄将改辰节点糟相关面事宜搁分解仗，制语定销秤项计昼划表鞭，其梨次，每周察一、蜡周三震汇报尽销项带计划哲执行灯情况，至板该考筝核节撕点完桥成为测止2、沪抚苏区猾域内诸控考垒核制按度解点析里程卧碑计居划批次止拆分聚焦浓单体以单体为统朋计依疲据以7天为替周期进行哈复盘铸，项脏目自殖查，逐区域纠监控工程书规划脆证施工封许可渔证预售鱼许可在证单体脱开发民进展单体朱工程万进度精确跟到每华一栋细化枕到每匀一层2、沪览苏区炒域内饼控考镇核制静度解紫析项目肆运营莲专员角色捎定位熟悉弊项目咬开发廊情况党，拥咽有经营崭性的聚思维，能沫做项艺目总“参硬谋”的运土营人项目姨运营员专员考核洒维度

考核维度

考核PMS填报及时性

（40%）

内控计划考核完成率（40%）日常工作的配合度（20%）

重要指标每月PMS线上考核成绩每月1212内控进度考核成绩每周新项目周报提交的及时性、规范性和真实性新项目里程碑计划、主项计划上线及后期的变更维护项目调整开发节奏后内控计划的及时更新和反馈日常定期或临时性信息搜集表格提交的及时性和规范性项目每月形象进度上传的及时性和准确性双周考核资料提交的及时性、规范性和真实性日常沟通联系中的信息提供的及时性和真实性以结果钻为导静向，为区域幅年度种绩效作出狂突出策贡献谣的项缸目优都先2、沪症苏区扯域内译控考梢核制降度解铲析1、项目铅汇报制度——周汇佛报新项祥目周深报汇女报模崖板交楼周报蜘汇报也模板3、每木周情称况盘火点2、项目启汇报制度——周评帮估3、每闪周情姑况盘师点如何阁做好领计划染管控第三趁部分1、现淘阶段脖运营香重点绘工作运营计划供货交楼严考飘核保货模量保确辽收2、计俭划管顶控细悟化1、里末程碑拴计划袭（红树线）2、主楼项计津划（采细化涉）3、专帽项（续报建均、设窄计、字招标拜、采般购）琴计划宏（前毕置）4、工麻程（俯展示奏