房地产行业深度报告：如何看待城中村改造带来的机遇与挑战

请务必阅读正文之后的免责请务必阅读正文之后的免责声明部分行业走势%行业走势%相关研究归良性发展》3-08-22优化政策落地》23-08-21证券分析师房诚琦gcqdwzqcomcn证券分析师肖畅xiaoc@证券分析师白学松baixs@增持(维持)投资要点可控，《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知(建科金来源：我们认为社会资本尤其是国央企将作为重要主体，。市自建家庭户占比+该城市租赁家庭户占比*该城市所在省份月租房费，中村建筑面积为11.2亿方。根据假设的拆旧比(2倍)、改造周期(7，拉动的投资额在每年6899亿元左右(未考虑货币化安置成本)。拆旧比限制的松动与改造周期的缩短能够大幅提升每年的新房销售和拉动的◼城中村改造的三种典型模式及受益公司。目前城中村改造的主流模式筑面积预计可达11.2亿方。根据当前城中村改造的三种主行。行报告/29请务必阅读正文之后的免责请务必阅读正文之后的免责声明部分码公司(亿元)(元)2A3E4E2A3E4E投资评级6建发展4珠江股份.040.40报告3/29请务必阅读正文之后的免责请务必阅读正文之后的免责声明部分 2.1.改造范围：聚焦超大特大城市的中心区域 102.2.拆建比例：整体比例可控，有望适度放松 122.3.补偿方式：房屋或房票安置为主取代货币化安置 132.4.改造周期：项目周期较长，以稳为主 132.5.资金来源：社会资本尤其是国央企为重要主体，政策性银行贷款和专项债补充空间 13 3.1.城中村建筑面积测算 163.2.城中村改造拉动的销售和投资测算 18 4.1.政府引导，相关公司作为开发商参与项目开发——上海奉贤泰日地区城中村改造 204.2.政府主导，相关公司作为代建服务商——深圳罗湖“二线插花地”棚改 214.3.政府或国企平台收储，相关公司代运营持有物业——成都猛追湾城市更新 23 5.1.城建发展：深耕北京优势显著，棚改布局逐步兑现 255.2.珠江股份：剥离地产业务轻装上阵，转型智慧城市运营服务商 27 /29请务必阅读正文之后的免责请务必阅读正文之后的免责声明部分 8 7 /29请务必阅读正文之后的免责请务必阅读正文之后的免责声明部分1.存量时代下，房地产未来的新发展格局年全国保障性租赁住房开工建设和筹集94万套，发改委印发的《保障性租赁住房中央预算内投资专项管理暂行办法》规定保障性租赁住房以建筑面积不超过70平方米小户图1：2020年中国住房多以购买或自建房为主%%研究所以及新时代下的新市民，政府作为提供保障的主体，最终目标是构建以共有产权住房、体作用，引导住房需求的合理释放以及满足。29请务必阅读正文之后的免责请务必阅读正文之后的免责声明部分革的方向，或将主要致力于补全住房保障体系、租房市场、共有产权住房的三大短板，表2：2021年以来中央层面出台的部分租赁住房政策021.3021.4021.5021.7021.7022.2022.3022.9022.1022.3022.7023.1住建部《关于加强轻资产住房租赁监管的意见》会设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》租赁有关税银保监会、住建部《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》《北京市住房租赁条例》发改委印发《2022年新型城镇化和乡融合发展重点任务》化实施方案》住房和城乡建设工作会议切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，尽最大努力帮助新市民、青年人等金监管，禁止套取使用住房租赁消费贷款。持小户型、低租金，重点利用存量土地和房屋建设保障性租赁住房。动产投资4%征收房产税等。构建多层次、广覆盖、风险可控、业务可持续的保障性租赁住房金融服务体系。首部规范住房租赁、规范长租公寓等新兴业态的。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房加快住房供应保障。以人口净流入的大城市为重点，扩大保障性租赁住房供给。房供给，扎实推进棚户区改造，新开工建设筹集保障性租赁住房、公租房、共有(间)。/29请务必阅读正文之后的免责请务必阅读正文之后的免责声明部分023.3023.723.7大特大城市积极稳步推进城中村积极稳步推进城中村改造有利于消除城市建设治理短板、改善城乡居民居住环境条件、扩大内需、优化房数据来源：各政府网站，东吴证券研究所《2021指署电视电话会议召开。表3：2021年以来中央层面出台的“城中村改造”的政策021.3022.3022.6023.4023.7城镇化和城乡融合发展重点任务》方案》建停车场、充电桩。万户居民基本居住条件。更多采用市场化方式推进大城市老城中村。以有序推进城市更新改造。重点在老城区推进以老旧小区、老旧厂区、老旧街区、城中村等“三区一村”改造为主要内容的城市更新改造，探索政府引导、市场运作、公众参与模在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公基础设施建设。要坚持稳中求进、积极稳妥，优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造，成熟一个推进一29请务必阅读正文之后的免责请务必阅读正文之后的免责声明部分023.7统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保障性住房建业态，实现可持续运营。数据来源：各政府网站，东吴证券研究所图2：存量房中房龄超过20年的占比达35%4.2%10.10.2%34.7%20.6%30.3%1980年前80年代90年代00年代10年代研究所/29请务必阅读正文之后的免责请务必阅读正文之后的免责声明部分房的多层次供应体系。2.本轮城中村改造的要点解读事更资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。”周期、资金来源五方面进行解读。图3：城中村改造、老旧小区改造、棚改区别主导方主导方城中村改造城中村改造超大特大城市政政府+市场老老旧小区改造全国政政府棚棚改全国(主要三四线)政政府资金来源财政资金、地方专项债、城投平台融资搭配国开行、国资地产公司建设与金融机构支持、民间资本则；财政资金、民间资本、社会资本等财政资金、政策性银行贷款土地性质土地性质集体、国有集体、国有拆除重建的全面改造、维持建城镇国有用地为城镇国有用地为主城镇国有用地为城镇国有用地为主改造方式筑格局的微改造、城中村改造可与保障性住房建设结合住房翻新拆除重建，货币化安置改改造形式成熟一个推进一个，实施一项做成一项集中推进，202集中推进，2025年前完成数据来源：东吴证券研究所整理绘制请务必阅读正文之后的免责请务必阅读正文之后的免责声明部分大连昆明郑州大连昆明郑州哈尔滨长沙济南青岛沈阳南京佛山杭州西安东莞天津成都广州重庆深圳北京000以三四线城市为重点区域。图4：七普中超大、特大城市常住城区人口情况城区人口(万人)大城市9959569288748547917601588555550534534521市研究所界面和配套，进一步提升其地产价值。请务必阅读正文之后的免责请务必阅读正文之后的免责声明部分图5：21个超大特大城市2023年城中村改造和城市更新计划城市城中村城市更新上海京深圳重庆广州成都2023-2025年计划安排新启动30个“城中村”改造项目，每年新启动10个改造项目。由政府统租后实施综合整治类更新，并纳入其政策性住房保障体系。2023-2025年将建设筹集保障性住房46万套(间)、建筑面积超过2000万平方米。2023-2025年，全市实施城镇棚户区(危旧房)改造三年行动计划，预计推进8.3万户棚户区改造。2023年计划推进127个城中村改造项目，预计完成固定资产投资983亿元，占全年城市更新固定资产投资目标的49%。2022-2025年提出推进31片城中村改造。2023年完成零星旧改12万平方米、0.4万户；完成28万平方米旧住房成套改造。2023年力争完成核心区平房申请式退租(换租)2000户、修缮1200户；老旧小区综合整治新开工300个、完工100个，支持配合中央和国家机关老旧小区改造项目；老楼加装电梯力争新开工1000部、完工600部；启动危旧楼改建和简易楼腾退20万平方米等。2023年通过城市更新和土地整备实现直接供应用地规模235公顷(通过城市更新供应不少于165公顷)，其中，居住用地直接供应规模155公顷(通过城市更新供应不少于110公顷)。2023年度全市安排土地整备资金200亿元。房屋征收项目资金50亿元。加快推进112个城市更新示范项目建设，新开工改造城镇老旧小区2069个、4507万平方米。2023年全市城市更新年度固定资产投资目标将达2000亿元，同比增长超过60%。2022-2025年实施173个城市更新项目，其中近期开始101个。天津武汉杭州佛山阳青岛沙哈尔滨郑州昆明2023年，东莞共计成交了5宗单一主体城中村改造招商项目，成交金额约57.11亿，另有2宗流拍。2023年超过88个村庄涉及拆迁，征地面积数万亩。2023年将深化城中村改造工作。因地制宜推进城市更新“留、改、拆”，分区分类、连片有序推进中心城区城中村改造。2023年棚户区改造计划新开工15031户。2023年棚户区改造计划涉及8012户。2023年棚户区改造涉及1500户以上。2023年启动44个城中村改造。改善城市基础设施。实施一批城市更新项目，改造城镇老旧小区410万平方米。开展“城市更新年”行动，2023年起制定城市更新三年行动方案，推进三阳设计之都等26个重点单元优化升级，打造汉阳知音东苑等5个老旧小区成片改造示范点，完成260个老旧小区改造。未来三年东莞“深度城市化行动计划工作实施方案”，包括了60个深度城市化项目，超7000亿的投资。2023年以来，实施市级重点在建项目698个，总投资1.89万亿元，年度计划投资5084.94亿元。2023年拟开建30多个城镇更新领域项目。城市更新深入推进，新开工改造城镇老旧小区251个，完成改造199个；拆除村级工业园1.8万亩，累计完成15.2万亩。治理违法建设1377万平方米。2023年城市更新有序改造方面。共33个项目，年度计划政府投资20.3亿元。2023-2025年，沈阳将组织改造老旧小区1122个，即：2023年改造800个，2024年改造322个，2025年要对全市老旧小区改造回头看、再摸排、再提升。全市还要对供热老旧管网改造300公里。围绕项目建设这个城市更新建设的“主阵地”，加快推进年度投资1995.40亿元的1296个项目建设，抓开工、抓投资，为全市实现一季度“开门红”，高质量完成全年目标任务提供有力支撑。2023年将加快实施以“中优”战略为引爆点的城市更新行动，启动城市更新项目120个，总投资近3000亿元。2023年开展城市更新行动。开工改造城镇老旧小区493个、危旧房屋200栋、棚户区1500户以上，完成既有小区品质提升三年行动任务。启动老旧小区改造1005万平方米，基本建成棚改回迁房1100套，改造农村危房2000户。2023年计划实现城市更新项目入库60个，新开工20个，力争完成年度投资额1000亿元。对于城市更新方面加快推进重点片区开发建设，启动44个城中村改造，完成641个老旧小区改造。2023年将继续改造老旧小区1000万平方米，对2000年前建成的老旧小区全部完成改造。数据来源：各地政府公告，东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责请务必阅读正文之后的免责声明部分图6：2019-2022年城中村改造的市场规模规模(万亿元，左轴)占房地产开发投资额(%，右轴)房地产商开发投资额(万亿元)8.06.04.02.09.2%8.8%4.9%2019年2020年2021年2022年%%数据来源：观研天下，国家统计局，东吴证券研究所2.2.拆建比例：整体比例可控，有望适度放松(1)在拆旧比方面，63号文要求原则上城市更新单元(片区)或项目内拆除建总建筑面积的20%，这一低比例严格管控发商最大的(2)在拆建比方面，为避免拆除面积小、增建面积大的情况，原则上城市更新单元(片区)或项目内拆建比不应大于2。限制了新旧容积率的相对差(计容(3)在就地、就近安置率方面，城市更新单元(片区)或项目居民就地、就近安0%，该指标加大了项目的开发难度，增加了项目实施主体长率方面，要求城市住房涨幅不超过5%。地方政府需要在平施来控制地方政府的集中大规模拆迁规划。在当前房地产基本面持续下行的背景下，我们认为63号文件中的要求可能会有适请务必阅读正文之后的免责请务必阅读正文之后的免责声明部分城中村改造的补偿安置方式可能以房屋或房票安置制度为主。2014年棚改货币化在推进过程中，推出了抵押补充贷款(PSL)的金融工具，采取广泛的货币化安置，以货币补偿为主、房票为辅。住建部曾于2015年发文《关于进一步推进棚改货币化安置(征求意见稿)中提出今后征收集体土地房屋补偿强化以房屋安置方式为主。因此，我城中村改造是长周期的过程，需求拉动较温和。此次《意见》中提到“稳中求较表4：一线城市典型城中村改造项目进程与耗时区蟠龙村年24年年年数据来源：深圳政府在线，乐居网，上海市人民政府，上海住房城乡建设管理公众号，广州市黄埔区人民政府公众号，东吴证券研究所充空间资金来源在前期以PSL为主，后期以地方政L请务必阅读正文之后的免责请务必阅读正文之后的免责声明部分图7：PSL运行机制数据来源：东吴证券研究所绘制表5：2014-2015年棚改关键政策一览14/7/11建设工作座谈会的消化库存。二、进一步加强房地产结构调整。三、以及完善房地产项目周边配套设15/6/30乡危房改造及配套基础设施建设有关作的意见》棚改货币化安置。二、央行为国开提供PSL作为推行棚改货币化安置的重要资金数据来源：各政府网站，东吴证券研究所2.5.1.社会资本尤其是国央企将成为重要主体，鼓励民间资金参与请务必阅读正文之后的免责请务必阅读正文之后的免责声明部分人。通过民企参与城市更新基金等，能解决前期拆迁和土地方面的资金需求。2.5.2.财政预算内资金有一定支持但规模有限2.5.3.地方专项债有望成为重要抓手补充放量空间扩大了专项债资金用途，明确可以用于保障性安居工程，具体投向城镇老旧小区改造、保障性租赁住房和棚户区改造(主要支持在建收尾项目，适度支持新开工项目)。资金短板。在城中村改造推进中，地方专项债有望成为补充资金缺口的重要抓手。2.5.4.政策性银行贷款支持依然具有较大空间政工具，依然是支持城市更新等民生工程的重要资金来源。元，其中2022年投放318亿元，累计支持棚户区拆迁70,725万平方米，新建安置房本轮城中村改造依然可以考虑结合PSL等非常规政策性金融工具的经验基于信贷请务必阅读正文之后的免责请务必阅读正文之后的免责声明部分3.城中村改造规模测算3.1.城中村建筑面积测算。据国家统计局数据，2020年我国用于居住的全国居民人均消费支出为5215元/比，用省份数据代替)。各城市城中村人口=城区常住人口*(该城市自建家庭户占比+该城市租赁家庭户占所在省份月租房费用<500元的家庭户占比)考虑到城中村居住环境较差，人均承租能力较弱，因此我们假设(4)城中村的人均各城市城中村建筑面积=该城市城中村人口*该城市人均住房面积*50%经过以上计算和假设，我们计算出21个超大特大城市的城中村人口共计6225万个城市分别为重庆市(1.2亿方)、成都市(0.82亿方)、广州市(0.80亿方)。具体测算情况如下图所示。请务必阅读正文之后的免责请务必阅读正文之后的免责声明部分2424图8：2020年各城市城中村人口及建筑面积测算城市建中筑(筑(村住积)住筑积)均建面平人房(城城村村户比中建占城自数村户比中赁占城租数房0占户)家(1,987901,73239%18%7%8%15%46.14,742772,865616,351%41%%34%0734.921.517.45,351重庆市1,634904,30214%44%6%30%36%40.420.212,010662,251696,2682%41%42%3%0%36%30%30.230.241.720.833951,093448,52316%28%4%18%23%24935.517.74,411东莞市西安市杭州市佛山市南京市沈阳市青岛市济南市长沙市哈尔滨市郑州市391,707389,633384,123418,325298,337296,337355,445354,889309,541297,191367,859342,578%3%40%47%0%41%40%41%42%8%8%46%44%43%%%%4%0%4%1%4%40%36%36%38%23%18%38%37%42%28%30%5823339.727.845.144.536.339.736.134.941.413.922.522.318.119.818.117.520.721.617.621.14,6675,3087,5027,0339053,5592,3373,9474,5424,9852,6743,3821626691534272,18931%60%18%27%45%24042.021.05,038521274,94614%42%6%21%27%13834.217.12,36621,0436,2252,306数据来源：国家统计局，2020年人口普查分县资料，东吴证券研究所图9：2020年各城市城中村自建户数及租赁户数占比 城中村自建户数占比城中村租赁户数占比昆长东佛青济重杭西广深郑成哈大武天南沈北上明沙莞山岛南庆州安州圳州都尔连汉津京阳京海市市市市市市市市市市市市市滨市市市市市市市市数据来源：国家统计局，2020年人口普查分县资料，东吴证券研究所图10：2020年各城市城中村建筑面积城中村建筑面积(万方)0000重成广西杭深佛北东昆长上武济天青南郑哈大沈庆都州安州圳山京莞明沙海汉南津岛京州尔连阳市市市市市市市市市市市市市市市市市市滨市市市数据来源：国家统计局，2020年人口普查分县资料，东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责请务必阅读正文之后的免责声明部分3.2.城中村改造拉动的销售和投资测算图11：城中村改造带来的每年新建商品房建面占全国销售面积比例敏感性分析改造周期(年)9876520%25%33.3%4.1%3.7%4.6%4.1%5.2%4.7%5.9%5.5%6.9%6.6%8.3%0%5.0%5.5%6.2%7.1%8.3%9.9%5%5.8%6.4%7.2%8.3%9.6%11.6%40%6.6%7.3%8.3%9.4%11.0%13.2%45%74%83%93%106%124%149%%8.3%9.2%10.3%11.8%13.8%16.5%数据来源：国家统计局，2020年人口普查分县资料，东吴证券研究所是，以上测算未考虑货币化安置成本，实际拉动的投资额理论上应大于计算值。请务必阅读正文之后的免责请务必阅读正文之后的免责声明部分图12：拆旧比为20%、拆建比为2的情况下，城中村改造拉动的总投资测算A：面积(万方)拆除建面(占比20%)22,461改造面积(占比80%)89,845新建面积(拆建比为2)44,92221城的城中村总建面112,306B：单价(元/平)C=A*B：成本(亿元)拆除平整单价改造整治单价建安单价3,0004,000拆除成本改造成本建安成本总成本3,36926,95348,292数据来源：国家统计局，2020年人口普查分县资料，东吴证券研究所图13：拆旧比为50%、拆建比为2的情况下，城中村改造拉动的总投资测算A：面积(万方)拆除建面(占比50%)56,153改造面积(占比50%)56,153新建面积(拆建比为2)112,30621城的城中村总建面112,306B：单价(元/平)C=A*B：成本(亿元)拆除平整单价改造整治单价建安单价3,0004,000拆除成本改造成本建安成本总成本42344,92270,191数据来源：国家统计局，2020年人口普查分县资料，东吴证券研究所4.城中村改造的三种典型模式及受益公司0/29请务必阅读正文之后的免责请务必阅读正文之后的免责声明部分表6：三种典型城中村改造模式投资回报来源目案例相关标的作为开发商参与项目开发二级土地联动开发或参与一级土地开发体撬动商业银行财政支持和政策性银行贷款为辅宅的销售回款，以及持有型物业村改造建发展秀地产作为代建服务商或国企平台出资主导一二级联动作为代建服务商参与其中府财政支持和策性银行贷款主插花改理控股政府或国企平台或国企平台收储改造持有物业，市场化房企代运营府财政支持和策性银行贷款主金收入市更新珠江股份数据来源：各政府网站，东吴证券研究所为战略目标，全面推进泰日地区“城中村”改造项目。金汇镇政府按照本市“城中村”状住宅(不含)、西至泰青公路、北至现状学校(不含)。项目用地暂定改造范围约589.8集团泰日(上海)置业有限公司，该项目公司注册资本金2亿元人民币，持股比例为金收通过后无偿移交金汇镇政府。1/29请务必阅读正文之后的免责请务必阅读正文之后的免责声明部分市：。(2)越秀地产：公司2017年成立城市更新集团，主要落地的旧村、旧城改造项(4)光明地产：公司自2016年开始便致力于全国各地城中村、保障房的建设，2/29请务必阅读正文之后的免责请务必阅读正文之后的免责声明部分图14：罗湖“二线插花地”棚改现场数据来源：每日经济新闻，东吴证券研究所数据来源：深圳市政府，东吴证券研究所为代建服务商提供的服务包括但不限于完成项目前期的项目建议书和可行性研究报告、理(含勘察、设计、工程建设等)，以及项目后期的回迁安置、项目移交等。服务费=服务费费率(6%)×政府审计机关审定的总投资额(不含项目融资产生的利息)。棚改项目估算总投资额约为人民币150亿元(不包含乙方服务费用)，最终以政府部门下达的项目投资计划为准。根据《深圳市罗湖区2023年政府投资项目计划(草案)》，均提及“二线插花地”棚改项目。共配套与保障性安居工程，不建设任何商品房。：3/29请务必阅读正文之后的免责请务必阅读正文之后的免责声明部分服务权房)、萧山北干公租房、老旧小区改造宁都花园等。新动图16：成都猛追湾城市更新改造前后对比数据来源：广州市规划院公众号，东吴证券研究所4/29请务必阅读正文之后的免责请务必阅读正文之后的免责声明部分：(1)华润置地：公司深度布局大场馆为核心的代运营业务，公司已有代运营项(2)珠江股份：公司重组后剥离地产业务转型智慧城市运营服务商。作为国内中村改造中有机会承接大量母公司及兄弟单位项目的物业管理及运营服务。等。5/29请