融资方式分析

长期持有。自有资金是企业经营的基础和保证，国家对房地产企业的自有资本比例有严格要求。开发商一般不太愿意动用过多的企业的自有资金，只有当项目的赢利性可观、确定性较大时，才有可能适度投入企业(2)预收账款：是指开发商按照合同规定预先收取购房金，以及委托开发单位开发建设项目，按双方合同规定预收委托单位的开发建设资金。对开发商而言，通过这种方式可以提前筹集到必需的开这种融资方式是企业最普遍采用的方式。优点在于管理层在做此融资决策时不需要听取任何企业外部组织或个人的意见，可以节省不少的需要其他的资金来源。股东看到企业的留存利润会预期下一期或将来的业来说压力是很大的，因而这些企业就没有太大内部融资的空间。(1)上市融资：股份制房地产企业上市发行股票融资现已成为重要的融资渠道，上市融资包括直接发行上市和买壳上市：买壳上市又称“后门上市”或“逆向收购”，是指非上市借壳上市和买壳上市的共同之处在于，它们都是一种对上市公司壳资源进行重新配置的活动，都是为了实现间接上市，它们的不同点*取得固定的中小企业融资渠道*得到更多的中小企业融资机会*获得创业资本或持续发展资本*募集资金以解决发展资金短缺*为了降低债务比例而采用的措施*在行业内扩展或跨行业发展*增加知名度和品牌形象*持股人出售股票*管理者收购企业股权*对雇员的期权激励*取得更多的“政策”优惠和竞争地位*信息披露使财务状况公开化*股权稀释，减少控股权*高级管理人员将承担更多的责任*公司面临严格的审查*上市的成本和费用较高*经常会产生股东败诉产开发带来大规模的长期资金，用于土地开发和房地产项目投资等。当筹资公司来讲，债券的利息是在所得税前支付，有抵税的好处，显然债股票。债券投资在非破产情况下对公司的剩余索取权和剩余控制权影响二，公司运用债券投资，不仅取得一笔营运资本，而且还向债权人购得一项以公司总资产为基础资产的看跌期权。若公司的市场价值急剧下降，普通股股东具有将剩余所有权和剩余控制权转给债权人而自己承担有限责任的选择权。第三，债券投资具有杠杆作用。不论公司盈利多息，如不能兑现承诺则可能引起公司破产。其次，债券筹资具有一定限度，随着财务杠杆的上升，债券筹资的成本也不断上升，加大财务风险和经营风险，可能导致公司破产和最后清算。第三，公司债券通常需要抵押和担保，而且有一些限制性条款，这实质上是取得一部分（3）银行信贷：从银行借款是开发商的主要筹资渠道，短期信贷只能作为企业的流动周转资金，在开发项目建成阶段，可以以此作为抵押，申请长期信贷。我国的开发商向银行申请贷款，可分为土地贷款和建筑贷款。常见的开发贷款有：短期透支贷款、存款抵押贷款和房地产确定借款时间、数量和利息。在借款期间，如果企业经营状况发生变证。当前银行大幅度减少信用贷款数量，绝大部分贷款都需要抵押或担须足额支付，小企业经营状况不佳时，无力归还借款，滞纳金和利息往(4)房地产投资信托(REITs)。是采取公司或商业信托的多个投资者的资金，收购并持有房地产(一般为收益性房地产)或者为房地产进行融资，并享有税收优惠的投资机构。它实质上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股份或收益单位，吸收社会大众投资者的资优缺点：信托产品能比较灵活充分地适应和处理房地产的多种经济节约财务费用，还有利于房地产资金的持续运用。在供给方式上，可以但是房地产信托起点比较高，合同数限制在2对长期的、大规模的项目融资作用有限。同时，信托公司相比银行贷款性强、放贷人多元化、对母公司无追索权、释放商业地产价值的同时保CMBS通过为传统的债务和资产融资形式提供融资选择，为发起人提供更其资金来源，用于再融资活动，此外，发行者还可以更容易地将资产从的政府债券更高的收益，而信用、期限和支付结构的无限多样性和灵活然亚洲和澳洲已经建立了CMBS^场，但中国和东欧尚未试水。尽管欧洲和亚洲CMBS^场发展很快，但其主要形式还是单一借款人交易，单一借将多个借款人、多种地产的CMBS^易视为首选投资。“这样可以分散风险。”（6）金融租赁：由出租人根据承租人的请求，按双方的事先合同约定，向承租人指定的出卖人，购买承租人指定的固定资产，在出租人拥有该固定资产所有权的前提下，以承租人支付所有租金为条件，将直接租赁是融资租赁的最普遍最简单也是最主要的形式。即租赁公司通过筹/集资金，直接购入承租企业选定的租赁物品，并给承租企业使用的一种租赁形式。按三方（出租人、承租人、供货人）参与，至少由两个合同（融资租赁合同、购买合同）构成，具有不可解约性。因为设备是转租赁是指以同一物件为标的物的多次融资租赁业务。在转租赁业中，上一/租赁合同的承租人同时义是下一租赁合同的出租人，称为转租人。转租人从其他出租人处租入租赁物件，再转租给第三人，转租人以收取租金差为目的，并可分享第一出租人所在国的税收优惠政策。在转租赁业务中，上游出租人可以是境内的租赁公司，也可以是境外的租是：由于某些限制，上游的境外出租人只有通过下游的境内出租人才有3、售后回租售后回租的具体操作办法是：物件的所有人将该物件卖给出租人，出租4、杠杆租赁本密/集型物件的长期租赁。面对如此金额巨大的项目，出租人往往没有考察，从而使一些负债率高，但拥有好的项目的承租企业也能获得设备租赁公司却可以根据每个企业的资金实力、销售季节性等具体情况，为企业定做灵活的还款安排，例如延期支付，递增和递减支付等,使总的说来，融资租赁的缺点大致有如下：如资金成本较高；不能享有设相比较。在保险行业，所谓的资金融通就是是指资金的积聚、流通和分配过程，保险的资金融通功能主要指保险资金的积聚和运用功能。优缺点：具有发行要求低、节约发行时间及成本、承销费用低、收益高夹层融资是一种无担保的长期债务，这种债务附带有投资者对融资者的权益认购权。夹层融资只是从属债务(subordinatedebt)的一种，但夹层融资的利率水平一般在10%-15%之间，夹层融资是介于风险较低的优先债务和风险较高的股本投资之间的第三、资金的使用效率比较高，股权进去后还可以向银行申请贷制权要求比债权要高，个人投资者是很难参与的，所以说机构投资者是专门的房地产投资基金，