联东U谷顺义规划方案课件

联东集团北京顺义总部基地规划方案联东集团北京顺义总部基地专题研究规划方案专题研究区位分析土地价值分期开发容量测算

建筑高度交通系统空间尺度景观系统专题研究区位分析专题研究1.区位分析紧邻首都国际机场

对外联系便捷邻国展、空港办公区位于空港物流片区内地块适合开发办公

未来发展潜力巨大地理位置项目地块空港物流产业片区机场国展办公区空港办公A、B区北京MAX空港企业园新国展1.区位分析紧邻首都国际机场地理位置项目地块空港物流产业片区紧邻国道京密路，方

便通达顺义、平谷、

怀柔、密云紧邻城市地铁15号线，与市区联系紧密毗邻机场北线、京承

高速、六环等交通要

道，通达机场、市区、

昌平、承德等地对于公司产业发展

依托机场平台的企

业具吸引力京密路六环京承高速京平高速地铁15号线本项目位置五环机场第二高速地铁13号线顺义区机场北线高速机场专线地铁公路机场区域交通1.区位分析六环紧邻国道京密路，方京密路六环京承高速京平高速地铁15号线本本案油餐餐邮餐银医院邮邮局超市加油站宾馆银银行餐餐饮油银银银铁匠营新村医院区域配套设施1.区位分析后沙峪地区配套设

施齐全周边配套设施匮乏，

距后沙峪配套较远地块西侧城市绿化

带与产品结合，增

加附加值，提高卖点公园绿化空地开关公司保安宿舍本案油餐餐邮餐银医院邮邮局超市加油站宾馆银银行餐餐饮油银银银地块周边交通便捷，与市区、郊区、国内、国际无缝接轨，便于对外联系促进

公司业务发展位于物流产业片区内，毗邻国展、空港办公区，本案对物流、策划展览类企业

具有吸引力产品充分利用西侧城市绿化带，提高园区卖点地块综合价值高，未来发展潜力大结论1.区位分析结论1.区位分析基地交通2.土地价值南、北、东侧紧临规划

路南侧规划路已开通北、东侧规划路何时开

通未知火沙辅线蔚然南路铁兴西街京密路

规划路裕民大街XX天竺路铁中街地铁机场G国道X县道地铁15号线

本案规划路规划路G基地交通2.土地价值南、北、东侧紧临规划火沙辅线蔚然南路铁基地周边现状西侧：紧邻110m宽城

市绿化带，环

境品质最好南侧：紧邻现状规划

路及少量现状

建筑，环境品

质较好北侧：现状绿地，环

境品质较好东侧：紧邻保安宿舍

等现状建筑，

环境品质较差西侧城市绿化带东侧保安宿舍本案东侧铁匠营新村北侧现状绿地南侧现状规划路南侧现状3F宾馆2.土地价值基地周边现状西侧：紧邻110m宽城西侧城市绿化带东侧保安宿2.土地价值企业形象展示面商业价值外部环境品质12现状规划路110m宽城市绿化带现状绿地现状建筑现状建筑3451234543512分项价值2.土地价值企业形象展示面商业价值外部环境品质12现状规划路综合价值2.土地价值南区、西区布置独栋北区布置独栋、类独

栋中区布置类独栋东区布置叠拼

可售办公商务楼商业首选南区结合分期开发，北区

可考虑部分商业

现状规划路110m宽城市绿化带独栋现状建筑现状建筑面积大、对外属性强布置在南区

类独栋独栋/商务楼/商业叠拼独栋/类独栋现状绿地综合价值2.土地价值南区、西区布置独栋可售办公商务楼商业首选3.分期开发影响因素土地价值市政配套（现状道路；市政电力、给水、污水、中水管线）商业配套销售策略先期投入周边中近期发展3.分期开发影响因素土地价值3.分期开发北区南区南北分先开北区，后开南区开发顺序分期依据受规划路建设情况影

响，北区土地价值相

对较低市政给水、电力管线

位于地块北部北区含独栋、双拼、

叠拼三类产品，满足销

售需求存在问题需在西侧加开临时路，

初期投入高受规划路建设情况影

响，一期商业价值相

对较低现状规划路110m宽城市绿化带现状绿地现状建筑现状建筑3.分期开发北区南区南北分先开北区，后开南区开发顺序分期依据示范区及售楼处位置示意3.分期开发示范区一期位于地块西北角离地块西侧加开的临时路较近与西侧绿化带结合，打造示

范区良好景观氛围示范区售楼处3层临时建筑轻钢结构，后期拆除售楼处示范区及售楼处位置示意3.分期开发示范区一期位于地块西北角示一期栋数总建筑面积一期开发面积比二期栋数总建筑面积二期开发面积比双叠拼1(围合式)640023.5%双叠拼2(围合式)1280047.1%1(独栋式)16005.9%4(独栋式)640023.5%类独栋4960040%类独栋61440060%小独栋4640044.4%小独栋5800055.6%大独栋1220025%大独栋3660075%商务楼--0商务楼28160100%商业-141939.1%商业1220860.9%还建35500100%还建--0合计1433119合计2358568

指标3.分期开发一期栋数总建筑面积一期开发面积比二期栋数总建筑面积二期开发面现状规划路110m宽城市绿化带现状绿地现状建筑现状建筑东西分3.分期开发西区东区东区土地价值相对较低东区含独栋、双拼、叠

拼三类产品，满足销售

需求临南侧规划路，前期投

入少一期对外展示性好一期商业的价值较高存在问题一期离市政管线距离较

远先开东区，后开西区开发顺序分期依据现状规划路110m宽城市绿化带现状绿地现状建筑现状建筑东西分示范区及售楼处位置示意3.分期开发示范区一期位于地块东南角离现有市政道路近，对外展示性好与主入口合设，打造示范区良好景

观氛围示范区售楼处与示范区内双拼办公合设节省初期投入及后期改造费用售楼处示范区及售楼处位置示意3.分期开发示范区一期位于地块东南角示一期栋数总建筑面积一期开发面积比二期栋数总建筑面积二期开发面积比双叠拼3(围合式)1920070.6%双叠拼--0--05(独栋式)800029.4%类独栋51200050%类独栋51200050%小独栋71120077.8%小独栋2320022.2%大独栋--0大独栋48800100%商务楼--0商务楼28160100%商业-162944.9%商业1199855.1%还建--0还建35500100%合计1544029

合计2247658

指标3.分期开发一期栋数总建筑面积一期开发面积比二期栋数总建筑面积二期开发面形式栋数单栋面积地上总建筑面积（㎡）双拼叠拼9320028782类独栋10240024000独栋8159012720421908760商务楼280638063商业裙房139003645还建155005500合计37

914704.容量测算指标分析项目数值备注建设用地面积45843.7㎡

用地性质W1普通仓库用地

容积率2.0

建筑密度40%建筑控制高度24m首层4.2m，标准层3.6m绿地率20%

退线四周退线≮5m规划指标产品指标结论：

建筑密度40%，密度大建筑控高24米，最高六层

容积率要求2.0

项目设计难度大

形式栋数单栋面积地上总建筑面积（㎡）双拼叠拼932002874.容量测算规范要求3.5.5乙、丙、丁、戊类物品仓库之间的防火间距结论：每栋产品防火间距为10米北京报消防规定停车位与建筑间距6米，

地上停车位均设为临时停车位北京技措规定，屋顶绿化不计入绿化率原则:满足10米间距

合理平面尺寸

满足规划指标

满足产品指标结论：规划布局灵活性受限

强排方案双拼叠拼类独栋小独栋大独栋商务楼还建4.容量测算规范要求强排方案双拼叠拼40%密度剩余面积用地面积4.容量测算总绿化面积结论：中央景观会牺牲组团绿化,降低产品品质建议：将绿化分到各组团，提高产品均好性40%密度剩余面积用地面积4.容量测算总绿化面积结论：中央景4.容量测算绿化率绿化率计算：距离建筑1.5m

距离道路1m

地表覆土厚度≥3m绿化率面积为9549.06㎡

绿化率为20.08%结论：绿化率20%难达到

4.容量测算绿化率5.建筑高度净高要求（2.7m）空调选型采暖方式结构梁高

层高的影响因素与24m限高相关的因素层高层数地下开挖量5.建筑高度净高要求（2.7m）层高的影响因素与空调选型优点缺点价格结论全空气空调系统1、送风量大，换气充分，空气

污染小2、有较强的空气除湿过滤能力1、占用梁下600-800mm2、占用机房3、冬季制热效果不佳约350-400元/m²不合适风机盘管+新风1、容易实现系统分区控制，灵

活调节各房间的温度2、占用梁下200-400mm1、室内空气品质比较差2、因机组分散设置，台数较多，

占用空间，维修管理工作量大约350-400元/m²不合适VRV（变制冷剂系统）1、方便可靠、布置灵活、运行

费用低、不需机房2、占用梁下200-400mm3、可提供冬季采暖

需另配新风系统约300元/m²合适风冷模块机组1、结构简单，节省空间，节约

能源2、保养方便、维修经济1、一次性投入费用高2、需另配新风系统3.无市政供暖时，无法提供冬季

采暖约300元/m²合适分体空调不需要占用吊顶空间台数较多，每部空调服务范围小约200元/m²不合适5.建筑高度选型建议：VRV空调设备高度：按200mm计选用原因：节省竖向空间，前期投入及后期维护费用较低，冬季可提供采暖空调选型优点缺点价格结论1、送风量大，换气充分，空气1、优点缺点价格结论空调采暖1.结合中央空调，实现冷暖一体

化2.不用再增加造价1、室内空气比较干燥，对人体健康不

利2、占用立体空间，耗能、噪声大0元/m²合适散热片采暖1、舒适，无噪音2、可由市政工程统一提供1.耗能2.占用平面空间60-80元/m²不合适地板采暖1、由下而上的梯度散热，有利于

人体健康2、安全、节能、无噪音1、需在楼板上铺设管道约200mm，对

办公净高有影响2、装修的要求比较高，不能破坏地面80-150元/m²不合适采暖方式5.建筑高度选型建议：空调采暖选用原因：初期投入最低优点缺点价格结论空调采暖1.结合中央空调，实现冷暖一体

室内净高:2.70m设备高度：0.2m面层做法：0.1m梁高:0.6m总高度：3.6m

5.建筑高度层数：6层6层总高度(首层大堂高4.2m)：21.6m剩余高度：1.8m

层数层高室内净高:2.70m5.建筑高度层数：6层层数层5.建筑高度室外地坪抬高1.0m+4.2m+3.6mx5+女儿墙0.8m=24m地下开挖量室外地坪线以下2.0m厚覆土基

本满足管线埋深要求地下开挖量约减少3.95万m3室外地坪抬高1.0m5.建筑高度室外地坪抬高1.0m+4.2m+3.6mx5+女模式一：外环+内环模式三：内环+水平支路模式二：外环+水平支路地上交通模式6.交通系统组团内部不受车行交通

影响，环境品质高优点缺点外环道路降低西侧独栋

办公外部环境品质优点地上交通需经独栋到达双拼,

西侧独栋品质受交通影响较大地块西侧景观品质不受影响水平支路交通可达性好优点缺点组团内部受车行交通影响，

环境品质有所降低全部为环路，交通便利，可

达性好缺点模式一：外环+内环模式三：内环+水平支路模式二：外环+水平支地上交通模式6.交通系统模式一：外环+内环模式三：内环+水平支路+取消西侧外环路，保证独栋品质不受影响保证行车到每户门前地上交通模式6.交通系统模式一：外环+内环模式三：内环+水平车库可售办公6.交通系统车库设计：停车到户，提高产品品质下沉庭院：形成采光地下室,创造可售

办公空间车位数：597个停车率：6.5辆/1000m2地下车库面积：19959m2地下可售办公面积：13666m2相关指标下沉庭院面积：5861m2地下车库车库可售办公6.交通系统车库设计：停车到户，提高产品品质车位车库层平面（-2F）可售办公层平面（-1F）6.交通系统地下车库平面车库层平面（-2F）可售办公层平面（-1F）6.交通系统地下7.空间尺度比例墙高为H，宽度为D当D/H＜1，空间通过感较强当D/H＝1，空间适宜停留当D/H＞1，空间宽敞，围合感弱结论：东、西向间距10米，通过性强南、北向道路行车空间间距12米，通过性强内部下沉庭院间距24米，适宜停留7.空间尺度比例墙高为H，宽度为D结论：南、北向道路行车空间间距12米，

通过性强

南、北向内部下沉庭院间距24米，

适宜停留7.空间尺度南、北向7.空间尺度8.景观系统四大景观层次：

主入口景观节点中央景观轴组团景观建筑景观8.景观系统四大景观层次：8.景观系统入口景观节点设计原则强化入口景观打造高品质办公形象设计手法运用对称均衡的西方

园林手法，体现沉稳、

大气的园区形象8.景观系统入口景观节点设计原则8.景观系统入口景观节点8.景观系统入口景观节点8.景观系统中央景观轴设计原则弱化景观轴将绿化分到各组团，

提高产品均好性设计手法与下沉庭院相互渗

透,创造多层次庭

院空间延续入口景观设计

手法,打造统一的

园区形象8.景观系统中央景观轴设计原则独栋双拼叠拼组团庭院组团庭院组团庭院布置方式尽量使下沉庭院呈完整的东西宽、南北短的长条形空间8.景观系统组团景观设计原则形成多层次、立体景观空间满足交通功能的前提下，强调南北向庭院与首层绿化的衔接和延续独栋双拼叠拼组团庭院组团庭院组团庭院布置方式尽量使下沉庭院呈8.景观系统下沉庭院8.景观系统下沉庭院8.景观系统下沉庭院8.景观系统下沉庭院8.景观系统下沉庭院8.景观系统下沉庭院8.景观系统建筑景观设计原则形成多层次、立体景观空间设置空中花园、连廊、屋顶花园等，提升产品附加值，8.景观系统建筑景观设计原则形成多层次、立体景观空间8.景观系统8.景观系统规划方案

规划方案平面设计立面设计规划方案规划方案规划方案联东U谷顺义规划方案ppt课件规划方案回顾规划方案回顾规划方案1总平面规划方案1总平面规划方案1产品分布规划方案1产品分布规划方案1分期开发结论：规划方案既适合南、北分期开发，又适合东、西分期开发规划方案1分期开发结论：技术经济指标形式户型面积（㎡）基底面积（㎡）地上层数栋数套数地上总建筑面积（㎡）套数比面积比双叠拼700/900123363241920034%21%3086510800014%9%类独栋1200463610202400028%26%小独栋16003076991440013%16%大独栋220042264488006%10%商务楼490068062281603%9%商业-125831136271%4%还建1800140043155001%6%

合计377191687100%100%项目数值备注建设用地面积45843.7㎡总建筑面积上限91687.4㎡总建筑面积（地上）91687.4㎡容积率2.0

建筑密度40%建筑控制高度23.99米首层4.2m标准层3.6m退线四周退线≮5m

绿地面积10077㎡

绿地率21.9%停车位（地上）144个地上最多停车位数规划方案1技术经济指标形式户型面积基底面积（㎡）地上层数栋数套数地上总规划方案1交通分析规划方案1交通分析规划方案1景观分析规划方案1景观分析道路面积规划方案1道路面积规划方案1下沉庭院面积规划方案1下沉庭院面积规划方案1地上停车数规划方案1地上停车数规划方案1规划方案1鸟瞰图规划方案1鸟瞰图规划方案1鸟瞰图规划方案1鸟瞰图规划方案1主景观轴规划方案1主景观轴规划方案1入口节点景观规划方案1入口节点景观规划方案1入口节点景观规划方案1入口节点景观规划方案1组团景观规划方案1组团景观规划方案2总平面规划方案2总平面规划方案2产品分布规划方案2产品分布规划方案3总平面规划方案3总平面规划方案规划形态灵活，空间围合感强庭院空间均好性较差道路形式内环+水平支路，道路面积较省还建设于北侧中部方案对比规划形态方正、大气庭院空间均好性强道路形式内环+水平支路+东侧外环，

道路面积较费还建设于西北角规划方案规划形态灵活，空间围合感强方案对比规划形态方正、大气平面设计联东U谷顺义规划方案ppt课件单体平面研究单体类型及基底面积422308231231308308大独栋小独栋类独栋双叠拼功能核组成楼梯：17.69m2电梯：1000KG/5.28m2卫生间：16.8m2总面积：39.77m2单体平面研究单体类型及基底面积422308231231308尽量少占用外立面交通面积最小化卫生间集中布局，减

少对办公空间的影响单体平面研究功能核布局原则集中式布局（53.13m2）交通空间交通空间条式布局（54.33m2）尽量少占用外立面单体平面研究功能核布局原则集中式布局（53.单体平面研究功能核位置探讨结论:功能核应布置在平面

一角或一侧遮挡西北风全景办公南北向通风良好交通核可达性良好办公区域面宽过小南北向通风良好三面景观南北向通风良好遮挡西晒及西北风避免东西向对视四面景观单体平面研究功能核位置探讨结论:功能核应布置在平面遮挡西小独栋户型方案一功能核集中式布局，交通空间紧凑四面景观方案优点首层平面图标准层平面图办公在东西向间距较小时存在对视问题方案缺点得房率：81.66%小独栋户型方案一功能核集中式布局，交通空间紧凑方案优点首层平小独栋户型方案二功能核条式布局避免东西向对视问题空间完整、方正，布局灵活首层平面图办公标准层平面图走廊方案优点只能三面采光方案缺点得房率：80.57%小独栋户型方案二功能核条式布局首层平面图办公标准层平面图走方小独栋组团平面功能核布局避免东西向对视问题功能核位于西侧，避免西晒增加空中连廊节省一部楼梯，提高得房率布局特点小独栋组团平面功能核布局避免东西向对视问题布局特点首层平面图走廊标准层平面图大独栋户型方案方案特点功能核条式布局避免东西向对视问题空间完整、方正，布局灵活首层平面图走标准层平面图大独栋户型方案方案特点功能核条式布局下沉庭院景观面景观面大独栋组团平面图功能核条式布局避

免东西向对视西向景观面最大化面向下沉庭院的景

观面基本不受遮挡增加空中连廊减少

一部楼梯，提高得

房率大独栋布局特点东向景观面最大化面向下沉庭院的景

观面基本不受遮挡独栋式叠拼布局特点下沉庭院景观面景观面大独栋组团平面图功能核条式布局避大独栋布结论：功能核应布置在平面内侧良好只有南北向景观，东西向景观被遮挡两户合为一户可获得一个完整大空间良好三面景观两户合为一户仍为东西两个独立空间通风景观空间利用方式单体平面研究类独栋户型功能核位置探讨结论：功能核应布置在平面内侧良好只有南北向景观，东西向景观被走廊走廊类独栋户型方案方案特点首层平面图标准层平面图功能核条式布局空间完整、方正三面景观走走类独栋户型方案方案特点首层平面图标准层平面图功能核条式布下沉庭院景观面景观面类独栋组团平面图布局特点南北对称式布局避免卫生间面向下沉庭院面向下沉庭院的景观面、

南向采光面最大化下沉庭院景观面景观面类独栋组团平面图布局特点南北对称式布局围合式叠拼产品研究底户700m2，顶户900m2各户均设首层大堂叠拼户型设计要求户型设计原则尽量加大各户面向下沉庭院的景观面将功能核放在景观较差的位置围合式叠拼产品研究底户700m2，顶户900m2叠拼户型设计围合式叠拼产品研究户型设计A1大堂A2大堂B2大堂B1大堂B1A1A2B21F2F3F4F5F6F1、2、3层为一户4、5、6层为一户各户均有首层独立大堂各户设独立电梯，提升品质共用疏散楼梯，减少公摊围合式叠拼产品研究户型设计A1大堂A2大堂B2大堂B1大堂B叠拼户型方案一首层平面图二层平面图办公办公办公办公方案优点功能核位于景观相对较差的角部A户型面积大于B户型，户型面积

与其品质相匹配方案缺点需多设两部楼梯(每部楼梯20.5m2)，得

房率较低B户型通风较差叠拼户型方案一首层平面图二层平面图办公办公办公办公方案优点功三层平面图叠拼户型方案一四层平面图空中花园三层平面图叠拼户型方案一四层平面图空中花园五层平面图六层平面图叠拼户型方案一空中花园上空屋顶露台五层平面图六层平面图叠拼户型方案一空中花园上空屋顶露台叠拼户型方案一指标叠拼户型方案一指标叠拼户型方案二首层平面图二层平面图办公办公办公办公方案优点功能核位置适中，楼梯数最少，得房率高B户型通风良好方案缺点A、B户面积接近，户型面积与其品质不

匹配空中花园叠拼户型方案二首层平面图二层平面图办公办公办公办公方案优点功三层平面图叠拼户型方案二四层平面图阳台阳台阳台空中花园上空空中花园三层平面图叠拼户型方案二四层平面图阳台阳