厦门旧工业区微更新模式探索

厦门旧工业区微更新模式探索

旧矿区的恢复和建设通常包括拆除和重建、综合修复和其他模式。在当前新常态下,原有模式难以完全满足当前旧工业区转型的诉求。近几年,微更新作为一种新模式被广泛研究并逐渐运用到旧城改造的空间治理当中。微更新最早被应用于单体建筑的改造,随着这种模式的普及,逐渐扩展至城市层面(与此同时,将旧工业区作为创新创业的孵化基地进行创建也是国家层面大力推广的,为城市更新和众创空间的有机融合创造了契机。一方面,创新创业类企业在孵化成长的过程中对办公场所有两方面的需求,一是随企业发展可调整规模大小的办公空间,二是有助于激发灵感和活力的创意环境。老旧厂房大开间、大跨度的空间特征使其能有效满足使用者灵活切分空间和创新创意氛围塑造的需求(上述研究主要停留在理论和政策层面,在规划实践层面虽有探索,但尚未形成可复制的成熟模式。因此,如何在旧工业区有效推广微更新的改造模式,并借助旧工业区的更新推动创新创业基地的打造,最终使得“双创”政策能够真正落实到空间上,成为规划必须探索的问题。厦门在充分借鉴国内外理念和案例的基础上,探索了一条在“双创”政策引领下,以功能临时变更型微更新为主的旧工业区改造之路,希望能对国内其他旧工业区的更新带来一些启发。1功能临时变更型微更新的内涵诠释“功能临时变更”的概念最早源于欧洲。21世纪初德语国家关于城市土地利用提出了“临时性使用”(德文Zwischennuztung,英译为temporaryuse或interimuse)的新名词,该概念强调闲置土地或空间不局限于规划法规中对于用地性质的限制,立足于现状与未来建设之间的过渡使用进行灵活安排(功能临时变更型的微更新不同于大刀阔斧的拆除重建,也不同于小修小补的综合整治,力度介于两者之间,是一种以保留改造为主,允许必要新建的改造新模式。这种模式延伸应用了行动规划、弹性规划、城市触媒等多种理念(2厦门市旧工业区的发展与现有政策的总结2.1旧工业园区发展现状随着当前产业结构的调整和城市化进程的推进,厦门已经进入工业化后期,正朝着后工业化时期进行转变,众多旧工业区正逐步衰落,尤其是厦门岛内等成熟度较高的地区。同东部沿海地区其他工业区一样,面对城市的快速发展呈现出了诸多的不适应,总结可归纳为以下几点问题:(1)产业发展及功能结构亟需调整旧工业区位于城市黄金地段,土地成本不断上升,周边交通、区位条件等也发生了变化。园区内的传统企业在现有环境下生产成本增加,利润降低,负外部性日益显著,生存空间日渐缩小,体现为产业用地功能配置不合理,倒逼园区转型升级。纯粹生产集聚的发展模式已经被淘汰,原有园区的功能定位也跟不上时代的进步,成为城市功能的断裂点和塌陷区,迫切需要重新找准方向,适应形势发展,植入新的功能。一方面,创新或高新产业缺乏培育。从经济效益上分析,由于旧工业区传统制造企业比重较大,具有高附加值的新兴制造业和高新技术企业相对较少,导致产业能级较低,单位面积产出及绩效低下。原有园区的产业氛围也不利于创新创业型小微企业的入驻和孵化。另一方面,生产性服务业水平低下。金融、信息、咨询、研发等相关企业没有及时入驻园区,无法提供便捷高效的商务服务,从而阻碍制造企业的进一步发展。(2)土地利用低效,用地供需紧张一方面,低效或闲置的土地利用阻碍了经济的发展。随着城市的扩张,旧工业区的土地价值上升,但黄金地段长期被一些效益不好的工厂占据,用地粗放,甚至出现部分土地闲置的现象,土地的级差效益没有得到兑现。另一方面,土地的需求和供给不平衡。旧工业区的产业转型需引入高新企业和人才、完善配套功能、提升绿化环境、增加户外活动区域,对土地的需求增加明显,急需相应的场地空间作为支撑。然而,旧工业区的现实状况是用地来源渠道受阻。园区内部多为已批已建用地,土地容量趋于饱和。园区周边又被城市所包围,向外拓展空间的可能性几乎没有。(3)配套设施不足,交通问题显现生活设施方面,早期的城镇布局过于强调明晰的功能分区,旧工业区仅是生产车间的集中地,生活、生产空间相互割裂,园区及其周边普遍缺乏对员工各项文体娱乐活动需求的关注,生活性配套没有及时跟上。市政设施方面,原有供水供电和排水等市政设施面临设备管道老化、容量不足的问题,倒逼园区的硬件升级。交通设施方面,由于改造后服务对象更加广泛,所以交通需求也发生转变。旧工业区原有的路网体系主要服务于生产运输,遵循货运优先的原则,道路尺度不佳,慢行设施缺乏,现状停车位数量无法满足改造后的需求。同时,道路体系不完善,路网稀疏,内部缺乏次干路和支路路网,与周边路网衔接不足,普遍存在断头路。因此,园区原有的道路交通体系不再适应转型之后的工业区发展。总之,各工业区普遍存在转型后配套设施不足,配套标准提升难度大的难题,严重制约旧工业区的进一步发展。(4)地域特色不佳,人气活力缺失一方面,园区特色不鲜明,景观风貌不协调,突出表现在建筑风格杂乱,各类厂房与违章搭建共存,建筑年代久远、立面破旧,公共绿地严重不足,绿化种植过于单一,给人留下整体空间品质不高、人居环境不友好的印象。另一方面,缺乏公共开放空间促进人与人之间的交流互动,导致旧工业区人气缺失、活力不足。园区转型之后,从业人员的各方面素质更高,对户外活动空间的要求也会进一步提高,不完善的步行系统、短缺的体育运动场所、局促的休闲活动空间将成为园区的短板,如果没有相应的提升,必将阻碍创新环境的形成。2.2“三旧”政策及措施福建省在学习上海、广东等发达地区经验的基础上,于2010年底出台《福建省人民政府关于加快推进旧城镇、旧厂房、旧村庄改造的意见》,厦门市在贯彻落实省意见的基础上,首先推进工业、仓储国有建设用地的改造工作,出台了《关于推进工业仓储国有建设用地自行改造实施意见的通知》、《关于印发推进工业(仓储)国有建设用地改造试行方案的通知》,并成立了市“三旧”改造工作领导小组。厦门市的“三旧”改造模式以工业、仓储国有建设用地原土地使用权人自行改造为主,政府实施收储改造为辅;改造类型以推倒重建为主,修缮改造为辅。针对自行改造项目,厦门市规划委针对性地出台了一系列的规划指引,进一步落实了改造实施细则。“三旧”政策实施三年以来取得了一些成效。市政府已批复38个自行改造项目图则,其中1个项目已开工建设,8个项目已办理用地批文,9个项目正在办理用地批文,7个项目已办理规划设计条件批复(尚未办理用地批文)(3基于“双创”政策的微更新路径3.1政策:“三不变”,居民坚持“一元”,导致“一中心”。在新的规划、政策、中心、国在厦门“三旧”改造政策成效甚微的情况下,厦门市有关部门积极进行反思,总结经验教训,改进、调整原有政策思路,借助国家“双创”政策利好的契机,提出以建筑功能临时变更为导向的微更新模式建设创新创业集聚区。厦门市政府从老工业厂房改造、众创空间培育、小微企业创业创新基地示范城市创建等不同角度出发,制定了一系列围绕大众创业万众创新和旧工业区改造的政策和意见,其中近两年出台的《鼓励岛内老工业厂房成片改造建设创新创业集聚区的暂行意见》、《关于老工业厂房成片改造建设创新创业集聚区专题会议的纪要》、《关于发展众创空间推进大众创新创业的实施意见》、《厦门市小微企业创业创新基地城市示范工作方案》等文件,对如何开展旧工业区微更新并建设双创集聚区具有直接指导意义。文件从产业引导、规划土地管理、财政扶持补助、国资管理等方面制定了相关要求,并对政策区范围划定、改造原则、改造方式、建筑功能变更类型、建筑面积控制等方面进行了细化。其中,创客公寓限量建设,仅限市属国企,且不得变更为商品住宅,避免对现有房地产市场造成冲击。政策明确了现阶段厦门市旧工业区改造的方式方法。在改造过程中,必须牢牢把握“三不变”的核心原则:政策区内工业、仓储国有建设用地原批准用地性质不变、土地使用年限不变、土地房屋权属关系不变。从改造类型上分,属于建筑功能变更型的微更新;从改造模式上讲,属于政府牵头,国企示范,鼓励单个土地权属人或多个土地权属人联合作为主体进行自行改造。该政策体现了对众创类型空间的功能业态引导,是现阶段我市加速推进大众创业、万众创新,打造经济发展新引擎,实现旧工业区有机更新的重要途径(图1)。3.2交通体系和配套设施的完善(1)优化用地布局,完善交通体系旧工业区建设初期往往缺乏整体的布局和科学的规划,空间结构不合理,布局散乱,道路不成网络,通行条件差,这就需要重塑园区空间秩序,优化道路交通体系。一是建立清晰的空间结构。城市宏观层面上,将旧工区视为城市整体空间体系中的一个有机组成部分,在城市空间体系的整体协调下进行空间结构组织,形成对城市空间体系的完善和补充。运用“织补”的理念,通过打破旧工业区原有的封闭和孤立,调整结构,积极融入到周边区域的协调统筹当中,缝合园区城市空间和功能上的裂缝,与城市周边形成联动效应,实现功能的互补以及空间的融合。园区中观层面上,讲求有主有次,注重点线面结合,尽可能通过绿地慢行环或功能设施带串联核心区域和重要节点,最大程度地延续场地的空间肌理和历史文脉,从整体的角度构建清晰的用地布局。二是完善片区交通,组织顺畅的交通流线。对外交通方面,进一步做好和城市轨道、快速路、主干路的衔接,实现快速到达和疏散。对内交通方面,完善路网,打通断头路,增加支路网密度;改进交通组织方式,优化道路断面和交叉口;改善步行交通体系,适当拓宽慢行系统沿线的人行道宽度,完善过街设施,加强慢行系统与轨道交通站点、地面公交的衔接。(2)盘活建筑存量,拓展立体空间针对旧工业区用地相对粗放,资源浪费严重,土地供求关系不平衡的现象,倒逼用地模式必须从外延式扩张向内涵式发展的转变,采取土地集约高效使用的策略((3)引入众创空间,共享配套设施结合厂房可灵活切分改造的特征,变更建筑功能,通过众创空间共享、功能业态混合、配套设施补强等手段,以较快的速度、较低的成本为创业者提供办公场所和配套服务,实现城市功能的再造。一是促进众创空间的资源共享。形成以创业空间为主体,配套相应的展示空间、培训空间、社交空间、创客公寓等。在空间距离上,各类型众创空间应高度聚集混合,以发挥其便捷开放的优势。具体到建筑层面,可将大空间单层厂房改造为展示、会议、辅导培训等空间,将标准厂房改造成创业、研发、社交等空间。众创空间的本质是“共享”,其特征在于不仅仅是工作空间、办公服务、基础设备和创业培训空间等物质资源的共享,更可利用其开放共享的空间设计和多样化的活动安排,实现知识、经验、技能、讯息等非物质资源的快速传播,这种小范围区域内的创新创业群体集聚,可有效降低小微企业的运营成本,促进创新和合作,从而真正激发全社会创新创业活力。二是加强众创空间与传统空间的耦合作用。在区位选择上,众创空间对知识、技术、信息资源的依赖性强,表现为邻近金融、法律等专业服务聚集的商务中心或高校科研机构集中的智力中心((4)塑造地域特色,激活园区活力如何既能改变工业园区原有单调乏味或脏乱落后的城市景观,重新聚集人气和活力,又能保留城市记忆,成为宜居宜业宜游的城市魅力新名片,这是以往拆除重建模式很难实现的目标,微更新的模式则能很好地协调两者的关系。一方面,微更新强调延续历史脉络,在保护利用好工业遗产建筑的前提下,协调片区建筑风格,鼓励使用彰显地域文化的符号元素或建筑材料进行改造,根据产业特色,对建筑立面、内部空间、外部空间及其他空间进行多种形式的特色打造,改造后建筑风格应与片区风貌和谐统一,在提升存量建筑的品质的同时塑造特色。另一方面,注重提升人居环境。旧工业区绿化量少、单调,应充分利用闲置空间见缝插针,营造绿色开放空间。重点组织休闲步行系统,打通地块之间及内部通道,形成开放式步行通廊,串联绿地、广场等开放空间节点,完善园区微循环网络。3.3建立利益分享机制旧工业区能否成功转型,背后涉及到政府、企业、公众等不同利益群体博弈、磨合下寻求共赢的发展过程。从土地开发权视角进行剖析,微更新重塑了利益分配的机制,促进了良性循环的形成,有效推动了这一转型过程。原有政策难以有效实施的一个主要原因在于土地开发权分享的不均衡,导致利益分配向政府倾斜过度,原土地权利人在整个再开发过程中处于弱势地位,积极性很难被调动起来。由于拆除重建的模式主要由政府主导,改造后的土地增值收益成为政府的出让收入和开发商的利润,被改造地块的企业和个人仅能获取房屋和土地的相应补偿,无缘分享改造开发产生的土地增值收益,企业积极性低,致使改造开发困难重重(微更新的出现则是城市更新模式的有益补充,可有效减少利益群体之间的摩擦,通过平衡多方利益、创造更多利益来达成最终目标。微更新本质上是运作机制的重新制定,政府与原土地权利人一起分享土地再开发权。看似政府牺牲了短期的利益,但却能换取长期的可持续性效益,并且总体的收益是增加的。具体而言,原土地权利人由于厂房功能变更和建筑面积增加获得了比以往传统方式更多的经济利益,改造后的众创空间物业可根据市场需求进行灵活租售,改造的意愿大大增强。政府虽然减少了土地增值收益,但由于园区的转型、创新型企业的入驻,可持续性的税收、土地年租金、土地收益金等大幅增加,保障了后续城市建设的资金来源。同时,由于政府将改造收益用于该片区的道路市政、绿化环境、公共设施建设,使得公众享受到更多的公共服务供给。这种良性循环的更新机制,其目标是利益共享、多方共赢。以企业运营状况和自身改造意愿为核心出发点,将建筑面积增容、建筑功能变更作为重要的技术手段引入到规划编制当中。通过建立功能变更的负面清单规范企业行为,给予企业更多的自由度,使企业从被动响应到主动参与,有助于保障项目的落地实施,从而实现原土地权利人、政府和公众利益的均衡,获取地方经济、社会和环境的综合效益。3.4从实践改造的角度确定园程设计方案为切实推动旧工业区改造更新工作,厦门市采取试点先行、逐步推广的策略,首批启动了三个政策区,由各区政府负责做好政策区整体规划,指导区内企业按照规划进行自主改造。未来岛内岛外其他片区申请列入政策区的,采取“一事一议”的方式确定。湖里火炬园及龙头山枋湖片区规划实施近一年已初见成效,若干项目得到了推动和开展。火炬科技新天地一期工程目前已全部竣工,火炬科技新天地二期、火炬物流配送中心、创业中心昂业楼新业楼已完成改造设计方案。其中,火炬科技新天地、创业中心昂业楼新业楼以众创办公为主,火炬物流配送中心则打造成大学生校外实训及创业孵化基地。通过采用公共广场设置、边角地块利用、步行系统构建、景观环境提升、标识系统打造等手段对空间进行微更新,形成大大小小的微更新“触媒”,特别是众创空间的植入,极大激发和带动整个园区的更新(图3)。在整个过程中,政府仅负责园区的道路设施、公共空间及相应的市政配套工程建设,