建材行业深度报告：垒旧台、起新楼、乘东风

证券研究报告|行业深度报告请仔细阅读本报告末页声明建材垒旧台、起新楼、乘东风股票代码股票投资 (元)名称评级2023E2024E2023E2024E002271.SZ东方雨虹增持1.441.7620.0916.44002791.SZ坚朗五金增持2.082.6529.8523.43603737.SH三棵树增持1.622.4748.4731.79议召开，审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。城中村改造属于城市更新范畴，多地出台相关规划。根据第七次人口普查数据，目前我国共有上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津7个超房地产销售面积占全国比例为22%。棚改资金来源主要是中央补助、地方财政以及市场融资，其中PSL扮演了重要角色。棚改安置方式由实物安置逐步过渡为货币化安置。货币化棚改有效带动了三四线城市房地产销售。本轮城中村改造与棚改有明显区别，主要体现在：(1)拆除方式：大规模拆旧建新将成为过去式。(2)面向区域：集中到一二线等发达地区，建设周期预计仍然较长。(3)安置方式：更加多元化。(4)资金来源：更倾向于社会融资。见微知著：一线城市城中村进展如何？(1)广州：目前广州共有272条城十四五”期间计划改造城中村183条。2023年，广州市城市更新固定资产投资预计达2000亿元，同比增长60%，其中城中村改造固定资产投资占比达49%。城中村改造周期普遍较长，广州市推出多项新举措加快项目落地实施。(2)深圳：目前深圳城中村共有住房约540万套(间)，约2亿平方米。2023年，深圳计划推进4.9万套(间)城中村规模化品质化改造提升项目。深圳城中村以“保障安全、完善配套、建筑提质、绿色环保”为改造要点。(3)上海：据上海市住建委数据，截至2022年年底，全市待改造的城中村点位数为679个，约涉及10.73万户居民。上海市到“十四五”时期末，要实现中心城区周边“城中村”改造项目全面启动。(4)北京：到“十四五”期末力争完成全市2000年底前建成需改造的老旧小区改造任务。“十四五”时期将对绿化隔离地区进行城中村改造。本轮城中村影响：存量大于增量，消费建材有望受益。根据我们测算，超大特大城市城中村面积约为18.42亿平方米。本轮城中村改造预计将贡献房屋面积22.10亿平方米(其中新建7.37、翻修14.73)；年均房屋面积3.16亿平方米(其中新建1.05、翻修2.10)。预计每年拉动投资额6000亿以上。城中村改造将为建材行业带来增量市场，根据我们测算，预计每年为传统建材水泥、玻璃行业带来的市场增量分别为56、8亿元。翻修市场规模更大，消强于大市(维持评级)行业走势建材沪深300-3%-6%2023-042023-08作者分析师花江月联系人王龙相关研究告P.2请仔细阅读本报告末页声明费建材受益或更为明显，根据我们测算，预计每年为涂料、防水、五金、管材分别带来31、94、26、36亿元的市场增量。投资建议：超大特大城中村改造指导意见出炉，将有效拉动存量市场，消费建材公司将直接受益，建议关注龙头三棵树、东方雨虹、凯伦股份、坚朗五金、伟星新材等，以及城中村布局较早，建设经验丰富的华阳国际等。风险提示：政策落地不及预期、城中村面积测算值与实际值误差、各类建材市场空间测算值与实际值误差、地产行业继续下行、企业经营风险等。告P.3请仔细阅读本报告末页声明内容目录 2.1棚改的“前世今生” 8 图表目录 告P.4请仔细阅读本报告末页声明告P.5请仔细阅读本报告末页声明7月中村改造工作部署电视电话会议在京召开。图表1：超大特大城市城中村改造相关会议内容时间会议名称话会议要从实际出发，采取拆除新建、整治提升、拆整结合等不同方式分类改造。实行改造资金和规划指标全市统筹、土地资源区域统筹，促进资金综合平衡、动态平衡。必须实行净地出让。坚持以市场化为主导、多种业态并举的开发运营方式。政治局会议要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。议在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。要坚持稳中求进、积极稳妥，优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造，成熟一个推进一个，实施一项做成一项。4.28政治局会议在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。规划建设保障性住房。城中村等“三区一村”改造为主要内容的城市更新行动，可见城中村改造是城市更新的广州、成都、杭州等多地已出台“十四五”期间城市更新方案(含征求意见稿)。图表2：超大特大城市“十四五”期间城市更新方案地点时间发布名称发布内容上海2023/3/16上海市人民政府办公厅关于印发《上海市的通知加快推进“两旧一村”改造工作，到2025年，全面完成中心城区零星二级旧里以下房屋改造，基本完成小梁薄板房屋改造。实施3000万平方米各类旧住房更高水平改造更新，完成既有多层住宅加装电梯9000台。中心城区周边“城中村”改造项目全面启动。北京2022/5/10北京市城市更新专项五”时期城市更新规划)坚持资金统筹思路，充分利用棚改专项债,建立项目滚动开发分期供地机制,研究区域内资金统筹和“预收储”机制。坚持棚改安置房建设先行,做好供水、供电、供气等市政基础设施与城镇棚户区改造同步规划、同P.6请仔细阅读本报告末页声明深圳2023/5/17市规划和自然资源局2023年度城市更新和土地整备计划》的通知步施工、同步交付使用工作。各区政府(含大鹏新区管委会)、市前海管理局应严格落实关于《深圳市城中村(旧村)综合整治总体规划(2019—2025)》中有关综合整治分区空间范围管理的要求，严格执行占补平衡方案要求和制定程序，涉及占用城中村综合整治分区的应及时开展占补平广州十四五”期间，广州条城中村改造“十四五”期间，计划推进183条城中村、区改造项目。成都成都市城市更新建设(征求意见稿)按照“少拆多改，注重传承”的原则，采取留改建相结合，以保护传承，优化改造为主，拆旧建新为辅。杭州杭州市人民政府办公厅关于全面推进城市更新的实施意见深入实施住宅楼房隐患排查和消除，加快推进危旧房改造工作。全面推进老旧小区综合整治改造，积极探索“拆改结合”模式，完善小区各项基础设施和住宅配套功能，加强“适老化、适幼化”改造。南京南京市发布城市更新办法在政策支持上，以国家、省、市现有政策为不动产、空间复合利用、历史建筑活化利用等方面给予支持，服务于城市更新项目推长沙长沙市城市更新专项批前公示六区一县范围内现状有城中村74处，占地面积约为15.54平方公里。城中村改造以完善配套和改善环境为目标，全面改造为主，综合整治为辅，积极引导原农村集体经济组织发展转型升级，提高城市化建设质量。P.7请仔细阅读本报告末页声明郑州关于印发《郑州市住房发展“十四五”规划》的通知推动城镇老旧小区、厂区、街区、城中村、城乡接合部等存量片区综合治理与更新重塑，促进老区、新区、城乡接合部融合发展。实施安置房建设三年行动计划，全面完成大棚户区改造安置任务；开展城市有机更新，推进“三区一村”改造，全面提升人居环境。500万以上1000万以下的城市为特大城市。根据第七次人口普查数据，目前我国共有图表3：全国超大特大城市名单分类名称城区人口(万人)超大城市(7个)上海北京深圳重庆广州成都天津武汉东莞西安杭州佛山南京95562844特大城市(14个)沈阳青岛济南长沙哈尔滨郑州大连1降图表4：超大特大城市房地产销售面积及占比告P.8请仔细阅读本报告末页声明2.1棚改的“前世今生”万套。图表5：棚改计划和实际完成目标进程时间划完成目标初步推进2008-20145580万套2080万套601万套首轮3年棚改计划67600万套600万套606万套609万套第二轮3年棚改计划2018-2020万套年分别新图表6：2015-2023年PSL期末值P.9请仔细阅读本报告末页声明物安置)的方式，但由于要建设安置房和配套基础设施后才能入住，时间起码要2-3年图表7：2014-2017年货币化安置套数及比例置房后向居民分配，与商品房体系相互独立。当棚改转为货币化安置方式后，拆迁居民图表8：三线城市商品房成交面积图表9：三线城市新建商品住宅价格指数同比增速2国务院政策吹风会P.10P.102.2棚改VS城中村改造本轮城中村改造与棚改有明显区别，主要体现在以下几个方面：新将成为过去式。棚户区大多存在房子简陋、人口密度大、配套基础设施差等特点，因此拆旧建新成为棚改早期主流手段。但随着城市更新的新手段。图表10：防止大拆大建通知中有关限制措施限制措施相关内容除违法建筑和经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑外，不严格控制大规模拆除大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上城市更新单元(片区)或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。除增建必要的公共服务设施外，不大规模新增老城区建设规模，不突严格控制大规模增建破原有密度强度，不增加资源环境承载压力，原则上城市更新单元(片区)或项目内拆建比不应大于2。不大规模、强制性搬迁居民，不改变社会结构，不割断人、地和文化的关系。要尊重居民安置意愿，鼓励以就地、就近安置为主，改善居严格控制大规模搬迁住条件，保持邻里关系和社会结构，城市更新单元(片区)或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%。不短时间、大规模拆迁城中村等城市连片旧区，防止出现住房租赁市场供需失衡加剧新市民、低收入困难群众租房困难。注重稳步实施城确保住房租赁市场供中村改造，完善公共服务和基础设施，改善公共环境，消除安全隐患，需平稳同步做好保障性租赁住房建设，统筹解决新市民、低收入困难群众等重点群体租赁住房问题，城市住房租金年度涨幅不超过5%。，面向范围更广，对三四线城市房地产市场去库存产生了积极影响。而本轮城中村改造聚P.11P.11(3)安置方式：更加多元化。棚改的安置方式经历过四个阶段，早期以实物安置(新住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式；商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安改造要高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保障性住屋安置方式为主，做到安置房先行，安置房源为期房的，尽量缩短安置周期。合肥于7市房地产工作专题会议，会上表示，要大力推动货币化安置、房票安置安置方式。图表11：合肥市促进房地产市场平稳健康发展10条举措序号1大胆稳妥推进商品房“现房销售”试点，着力抓好蜀山区和包河区各一个试点项目2为避免公摊面积比例过大，要积极探索商品房销售按套内面积计价“城中村”改造是公益性项目，并非营利性工程，大胆探索土地供应“定向挂牌、3协议出让”大力推动货币化安置、房票安置等多元化安置方式，尽全力让市民在安置上更早更4快更灵活5试行取消商品房的楼层差价率限制，把定价权交给市场6试行车位、车库与商品房同步办理预售许可证，但严禁捆绑销售探索房地产项目地下车库整体验收合格，即可办理预售许可证，此举有利于提高地7库建设质量，防止赶工期造成地库漏水等问题8落实“全程代办”，全面推进“拿地即开工、开工即开建、交房即交证”坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度，运用“竞品质”机制，探索竞争性谈判出9让方式，优先考虑“四没有”的优质房企：即没有项目“烂尾”、没有项目有“保交楼”任务、没有物业管理出问题、没有项目工程质量问题要以严密制度加强商品房预售资金共同监管，严防资金挪用机构在风险可控、商业可持续前提下，提供合理信贷支持，创新市场化投融资模式，完P.12P.12金以政府为主，虽然城中村改造具体资金来源尚不明确，但政策对融资渠道多元化、社23年7月，广东省住建局发布关于征集《广州市城中村改造条例(征求意见稿)》意见的公告，就城中村改造问题向公众公开征图表12：广州市城中村改造条例意见稿涉及的征求内容序号内容1关于通过城中村改造加强住房保障和人才安居的意见或建议2关于城中村传统产业转型升级的意见或建议3关于在城中村改造中加强历史文化保护的意见或建议4关于在城中村改造中加强树木保护的意见或建议5关于城中村改造有关补偿安置和权益保障的意见或建议关于通过收回集体土地使用权、开展国有土地上房屋征收、行政裁决等方6式解决城中村改造拆迁补偿争议的意见或建议7关于通过城中村改造将集体土地转为国有土地的意见或建议8关于城中村改造的其他意见或建议新城49%。年左右批复，批后平均实施周期5.5年，如今在地产行业景气度下行的大P.13P.13优化城中村计划到后期建设许可，提出多项升级措施。中心，该项目对招标企业的从体中所占份额不得图表13：黄埔永岗社区城中村改造项目对招标企业的要求资格条件具体要求和经验1.从事房地产开发经营3年以上；2.近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上；3.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，其中专职会计人员不少于2人；工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有统计人员；具有完善的质量保证体系。资金保证金企业信誉其他1.实缴注册资本金不低于人民币1亿元(不少于1亿元人民币，以验资报告为准)，且具有与项目相匹配的自有资金及融资能力(竞选文件中需提交竞选承诺书)；2.企业总资产不低于200亿元且企业净资产不低于50亿元；合作企业本身或者其全资子公司的资产可以计入该企业数据范围。申请合作企业应在报名期限内(以银行到账时间为准)缴纳人民币3亿元(不少于1亿元人民币)的竞选保证金。企业信誉好，社会责任感强，银行信用记录良好(以具有相应资质的机构出具的企业信用报告为准)，且最近3年在市场监管等部门没有重大违法违规记录，不存在工程“烂尾”等情况。申请合作企业应严格按《广州市住房和城乡建设局关于印发广州市旧村改造合作企业引入及退出指引的通知》(穗建规字〔2023〕2号)要求导入产业、教育、医疗资源。3.2深圳：推进城中村规模化品质化改造540万套(间)、约2亿平方米，占全市租赁住房比例超过60%5。2019年3月，深圳市印发《深圳市城中村(旧村)综合整治总体规划(2019-2025)》。深圳提出通过微改造方式，增加城中村必要的公共空间与配套设施，并通过计划引导、规划统筹、价格指导等手段，引导各区在综合整治分区内有序推进城中村规模化租赁改造，满足条件的可图表14：深圳市城中村空间分布图(20190327)P.14P.14(间)。2023年，深圳计划建设筹集保障性住房18.5万套(间)，保障性租赁住房16万4.9万套(间)城中村规模化品质化改造提升项目，选取10个“三宜小村”精品示范项目6。图表15：深圳“十四五”住房建设筹集时序表年份公共住房建设筹集套数(万套(间))商品住房建设套数(万套(间))(万套(间))12345总计.00.6.34.94.8深圳城中村以“保障安全、完善配套、建筑提质、绿色环保”为改造要点。2023年3住户空间最小面积作出要求，同时对相关建筑材料和配套家具选用给出参考；绿色环保图表16：深圳城中村改造居住面积规定套型单间一居室两居室6深圳特区报：更舒适更有品质城中村变身“三宜小村”P.15P.15最小套内使用面积(㎡)10居住空间个数123图表17：城中村改造对环保材料的要求具体要求板材家具类板材可采用E0级环保板材或矿物纤维板家具，从根源上减少污染物布艺可采用棉麻窗帘，无胶质无甲醛，绿色环保，且遮光透气抗皱性能好涂料胶类选用品牌粉刷涂料、粉刷石膏、填缝剂、粘结剂、密封胶等，同时控制用量石材类尽量不使用石材，可使用地砖，操作台面可用人造石，降低辐射污染图表18：鼓励采用装配式施工方式市住建委数据，截至2022年年底，全市待改造的城中村点位数为679个，约，其目，每年新启动10个改造项目，受益村(居)民不少于1.3万户。其中，2023年将启告P.16P.16图表19：2023年以来上海部分改造项目面积体量(万㎡)亭林镇东新村“城中村”改造项目430.23城桥镇利民村(西)“城中村”改造项目28.52宝山区顾村老集镇“城中村”改造项目(已完成)南码头路街道的六里新村0.87快推进造工作，到2025年，全面完成中心城区零星二级旧里以下房屋改造，基本完成小梁薄板房屋改造。实施3000万平方米各类旧住房更高水平改造更新，完成图表20：上海市各区居住在2000年前建成住宅的户数百分比：“十四五”时期将对绿化隔离地区进行城中村改造北京市到“十四五”期末力争完成全市2000年底前建成需改造的老旧小区改造任务。明确2023年工作任务包括新开工和新完工；各区应全面梳理“十四五”老旧小区改造图表21：北京市2023年全市老旧小区综合整治任务单023新开工2023年新完工告P.17P.17小区数(个)小区数(个)合计2东城区49西城区朝阳区海淀区丰台区408石景山区7门头沟区712房山区86通州区顺义区29昌平区大兴区怀柔区00平谷区45密云区213延庆区6439将对北京城中村最为集中的“一绿地区”和“二绿地区”进行改造。又根据《关于进一日，北京市政府官网挂出了《北京市征收集体土地房屋补偿管理办法》的征求意见稿，北京城中村改造的前期准备工作接近尾声。图表22：北京市“一绿地区”和“二绿地区”示意图告P.18请P.18年亿平方米。北京暂未公布城中村面积，考虑到北京古建筑居多，且城市更新推行时间较亿平方米。其他城市方面，鉴于数据的可得性，我们参考济南和长沙的情况，二者城中区面积比皆为1%，可以计算出我国超大特大城市城中村总面积约图表23：我国超大特大城市城中村面积城区面积(亿平方米)城中村面积占比城中村面积(亿平方米)上海63.410.56%.36北京3.00%4.92深圳0广州.5632.93%重庆.78成都.15天津.53.27武汉.15告P.19P.19东莞.60.25西安9.43.09杭州.72.23佛山.13.06南京42.26.42沈阳.16青岛0.89.31济南.190.98%.24长沙.16哈尔滨4.91.05郑州.08.18大连.15合计图表24：超大特大城市城中村改造贡献房屋面积测算(亿㎡)超大特大城市城中村面积拆除比例拆除面积拆建比新建面积翻修面积建设周期年均新建面积年均翻修面积%68272.10告P.20P.20年均面积(合计)3.16，图表25：我国超大特大城市城中村投资额测算固定投资额(亿元)城中村投资占比城中村投资额(亿元)广州9758.466.28%612.50北京8574.6400%428.73深圳4.00%402.31上海4.00%378.31其他3.00%4368.87合计图表26：2022年超大特大城市固定资产投资额网，不同类型建筑物对应的单位混凝土用量不同，假设单位建筑面积对应混凝土用量为图表27：城中村改造对水泥行业的影响P.21P.21新建面积(亿㎡)单位混凝土浇筑量(m3/㎡)混凝土用量(亿m3)单位混凝土中水泥含量(kg