文旅项目投资机遇和投资研判 20201128

20OCT20旅游+LanYuhang城镇化下半场03城镇化下半场03城镇化下半场03城镇化下半场03夜人

间

基口

灯

础规

光

设模

亮

施度城镇化下半场03大城市比我们以为的还要大，小城市比我们以为的还要小城镇化下半场03城镇化下半场03一个大型城市产生的力量，远远超过很多个小型城镇相加的总和，而在大型城市产生的损耗，实际上远远小于很多个小型城镇相加。所以说，大城市产生的规模效应，是其胜利的根本。城镇化下半场03交通+基础设施人口、资金、技术公路、高铁、商场医院、学校、市政管理原有的产业基础与大城市的匹配度城镇化下半场03城镇化下半场03当一个产业的单位面积经济产出，很难覆盖它占用的土地的成本时，就有了外迁的需要。比如，成都的产业外迁需求显著低于北京，成都的商品住宅成交均价是1.4万/平方米，北京是4.7万/平方米，前者的写字楼平均租金是后者的1/5。同样的制造业在北京倍感压力的时候，在成都可能待得挺好。城镇化下半场0320%13质

%量体验特色小镇北海道城镇化下半场03制造业转向人力资本密集型服务业产业小镇要逆袭会比之前难产业+行业+职业+企业家城镇化下半场032000-201314.6%1.8亿V是房地产的价值D1是下一年的租金r是贴现率2013-20192.1万g是租金的增速4.8万城镇化下半场031%-3%6%5%几亿进城房子还需要承载中国经济增长一段时间1.中国经济增长两位数的年代已经结束，经济增速从两位数跌到了一位数。中国大规模城镇化也已经结束。2.万元美金社会这个拐点，会伴随着人口流动从城乡转移变成城市之间，甚至是同城之间，也会伴随着全社会对房子需求上的改变。城镇化下半场03城市是一张网，人的汇聚和交互形成社交、交易等人际网络，支持人的活动的则是“基础设施”功能网络，包括水电煤卫通讯、道路交通、医院、学校等等。和人际网络一样，功能网络中最有价值的是“枢纽节点”，也就是能实现更多“链接”的节点，比如城市的中心地带，各种交通干线的交会处，学校、医院、商圈等优质资源配套齐全处，等等。经济外部性是一个经济学的重要概念。•指在社会经济活动中,一个经济主体(国家、企业或个人)的行为直接影响到另一个相应的经济主体,却没有给予相应支付或得到相应补偿,由此出现了外部性。经济外部性亦称外部成本、外部效应或溢出效应。•是一些经济主体在经济活动中由于市场失效和技术等原因，把一部分额外效益免费或无价转移给其他经济主体的现象。是一个经济主体的行为对另一个经济主体的福利所产生的影响效果，而这种影响效果并没有从货币上或市场交易中反映出来。134环境地产金融体育商务研究社保文旅卫生住宿公共管理教育邮政批发零售服务餐饮信息交通20134深圳特区1988~1992年多层商品住宅综合售价（港元）罗湖售价/港元福田售价/港元南山售价/港元华侨城售价/港元时间增幅/%—增幅/%—增幅/%—增幅/%—1988年1989年1990年1991年1992年3063.83937.9494830783904489865397231230027003100413260002015249526656167755628.5325.6535.0015.1526.8425.4633.5010.5817.3914.8133.2945.2118.866.816680131.4122.527692随着锦绣中华和民俗村的开业，作为“城郊”的华侨城片区房价，在短短3年里，比临近的沙河地区高30%，基本追平了作为“主城”的罗湖片区房价。22134业务概述01“5w1h”

what：

什么是文旅综合项目？

why：

为什么要做综合项目？

where：在哪些地方可以做？

when:何时投？何时退出？

who:由谁去做？各自分工？

how:怎么去做？业务概述01一步跨进历史，一天游遍中华。中国主题公园开山之作。世界上面积最大、内容最丰富的实景微缩景区。业务概述01您给我一天，我给您一个世界。集世界奇观、历史遗迹、古今名胜、民间歌舞于一园。业务概述01中国第一个主题公园连锁品牌（深圳、北京、上海、成都、天津、武汉、重庆、南京、郑州、西安……）业务概述01综合项目案例（部分）项目南山成都武汉上海南京初期：非核心区，市内近郊初期：非核心区，成都三

初期：东湖风景区北岸，中北

初期：非核心区，环外，距市中心12公里

路延长线，非传统热点区

市内近郊现状：市内近郊，车程约

现状：东湖风景区最亮丽的组

现状：距市中心约34公里，

现状：距主城区23公里初期：非核心区，副城中心选址现状：市内核心区，城市品牌不可分割

25分钟成，打造了华侨城板块50分钟车程，车程40分钟占地3167亩，占地2.63平方公里，约3947亩；占地6平方公里，占地3000亩，其中居住用地，占地86.36公顷，规模综合用地约3平方公里，

其中750亩主题公园“欢乐

可售约34.4万㎡，商业2.5万㎡；占地0.9平方公里（90万㎡

预计总建面143万㎡，旅游用地约2.6平方公

谷”、50万㎡都市娱乐商

旅游用地，占地124.59公顷，

）；现金补偿模式。其中商住板块可售建面约121.5万㎡，欢乐谷480亩。里业及1500亩地产项目欢乐谷建面21.3万㎡，水公园占地12万㎡。生态宜居城区、主题公

产品版块：现代主题公园+园的文化旅游景区、休

高尚人文社区+都市娱乐商闲娱乐酒店等多功能综

业；以欢乐谷、纯水岸、四大主题公园、四大文化中心

欢乐谷主题公园、玛雅水公

居住商业综合体，大型产品模式、两个主题酒店、一个文化湾

园、酒店，联动佘山度假区

主题公园欢乐谷+水公区、一个生态人文社区其他文旅设施园项目合体公园广场、美食街业务概述01首批“国家级旅游度假区”。集主题公园、酒店群、高尔夫、温泉、演艺等于一体的综合旅游产品。业务概述01城市会客厅，都市娱乐目的地，“商业+娱乐+文化+旅游+生态”的全新商业模式。业务概述01“传统文化+旅游+生态”的保护模式，让古镇焕发新生。成都安仁四川黄龙溪深圳甘坑古镇业务概述01综合项目案例（部分）项目选址深圳欢乐海岸南昌华侨城深圳华侨城主题公园群与滨海大道之间，是深圳市"塘郎山--华侨城--深圳湾"城市功能轴的起点城市核心区，距传统市中心八一广场8公里，

距离市政府10公里项目控制约3915亩，占地1500亩，

总建面150万㎡，其中住宅120万㎡，

商业约18万㎡；旅游风景区占地约2230亩，

总建面约7.6万㎡占地125万平方米，其中湿地69万㎡，集中建设区56万㎡。规模欢乐海岸、

玛雅水公园、酒店、购物中心、生态乐园、湿地公园、人文社区等都市娱乐综合体项目集文化、生态、旅游、娱乐、购物、餐饮、酒店、会所等多元业态于一体的都市娱乐目的地产品模式业务概述01自主创新，不断升级核心文旅产品，持续提升综合项目市场竞争力198919911994199820112007东部华侨城2017锦绣中华民俗文化村深圳世界之窗深圳欢乐谷欢乐海岸从静态产品到动态产品从单一产品到复合产品从景区业态到多元业态从封闭式景区到开放式综合2016…安仁古镇光明小镇、大鹏所城……甘坑小镇从旅游体验到文旅休闲综合体验为主……业务概述01综合项目开发模式的深圳样本（1985-2018）从“旅游+地产“到

成片综合开发从开发区到以文旅为核心驱动的特色小镇范本总占地6平方公里，总建面443万㎡，开发33年核心文旅产品：居住区旅游：锦绣中华、世界之窗、欢乐谷、欢乐海岸文化：何香凝美术馆、华美术馆、创意文化园配套产品：旅游区酒店：华侨城大酒店、威尼斯酒店、海景酒店、蓝汐酒店、蓝楹湾酒店、万豪行政公寓、城市客栈等办公：汉唐大厦、欢乐海岸居住区文教体育购物：华生活馆、沃尔玛、东部市场、O'PLAZA住宅：东方花园、锦绣花园、天鹅堡、纯水岸、香山美墅、新天鹅堡居住区商业区旅游区旅游区节庆及演艺：狂欢节、雕塑节、双城双年展、凤凰花嘉年华、文博会分会场、魔术节、啤酒节业务概述01综合项目发展模式：以一定的景观资源与较大规模的土地资源为基础，以旅游休闲功能为主导，以欢乐谷、东部华侨城、欢乐海岸、文化古镇等具有超强吸引力的文旅产品为核心，以关联发展商业、居住、休闲、文体及相关配套设施的综合开发为手段，以高品质服务为保障。综合项目主要特征：占地面积大、用地类型多样；功能复合、满足多样需求；业态多元、运营复杂；投资额大、回收期长。业务概述01文旅综合项目发展模式文旅吸引核（景区）ꢀ（文旅休闲集聚区社区居住发展带产城品市研及发项与目设研计判社区及市政配套网）ꢁ产业城市融合发展环文旅吸引核：吸引人流，提升土地价值的关键（景区、主题公园、度假区、商业街、古镇）文旅休闲集聚区：文旅综合项目的主体功能区（酒店群、配套商业街、演艺、文化艺术场馆、温泉度假设施）社区居住发展带：综合项目的核心基础（原住民还建区、市民改善、新市民刚需、第二居所的度假业主）社区及市政配套网：综合项目的支撑（服务于居民和游客的教育、医疗、商业、金融等城市配套）产业城市融合发展环：与城市区域融合发展的产业板块，及文旅延伸的康体、体育、休闲、农业等）业务概述01综合项目/特色小镇的商业模式：

多数企业的商业模式处于探索阶段，除华夏幸福已经形成相对成熟的产业小镇开发模式（园区开发运营+地产销售）外，其他参与主体目前多以圈地为主，盈利模式尚不清晰。

产品形式表现为“产业引擎+商业配套+居住功能”，产业引擎主要分为高新产业、文旅、农业、康养、教育等，其中高新产业和文旅是广泛使用的两个主题。

高新产业具备符合国内发展大趋势、产业可用资源较多、产业聚集后可形成较为可观的常住人口等优势，高新产业小镇更容易形成新的卫星城，符合城镇化发展的初衷。

具备产业资源的企业（如华侨城、华夏幸福）在前期拿地、后期运营中更有竞争力。业务概述01•

选址：主要分为两类，客源依托型和旅游资源依托型，大部分开发商选择客源（市场）依托型。•

具体选址：一线城市远郊（2小时车程）及二线城市近郊（1小时车程）。•

实施策略：以客源依托为主，以资源依托为辅，如云南、海南。参与主体华夏幸福碧桂园恒大客源（市场）依托型高新产业小镇、文旅小镇（会展小镇等）高新产业小镇旅游资源依托型无无无文旅小镇（童世界）万达文旅小镇（哈尔滨、南昌、合肥）文旅小镇（西双版纳、长白山）文旅小镇（峨眉山）绿地康养小镇、产业小镇、文旅小镇（上海长岛、佛山高明、莱芜雪野湖等）绿城中弘阿里文旅小镇、农业小镇、康养小镇、教育小镇文旅小镇（济南、北京、安吉）柳州、武夷山、海南蓝湾小镇文旅小镇（长白山、海南）无高新产业小镇（杭州云栖小镇、无锡雪浪小镇）、文旅小镇（北京天猫）京东京东昆山相城智谷、东莞产业新城无商务谈判031、项目周期及主要关注点包括：发现项目机会、项目初步研判、项目论证与决策、项目实施等，对应的商务谈判筹备为：（1）建立正式联系（一般为招商局，协调各部门收集书面材料并协助实地调研考察）工作函，拜访相关部门如国土、规划、旅游等。（2）项目初步研判（充分了解市况、主要产业，项目所在区域及项目本身情况）对吸引核的文旅产品初步判断，项目估算、商业模型搭建，内部：立项，设立专项经费，成立工作小组；对外：签署意向合作协议。（3）项目论证与决策（主要产品的市场调研、项目的产品策划、概念规划，场地分析明确文旅及核心产品，项目测算，商业模型细化内部：可研报告通过，成立筹备组；对外：签署正式合作协议，或出政府会议纪要（核心：用地规模、规划指标、土地价格、供地时间与方式、投资额、优惠等）（4）项目实施（落实规划指标、顺利拿地）工作组协助筹备组尽快拿地，早日产生效益。（公司注册、资金筹备、设定合理的土地竞标资格和准入条件、后续开发的政府关系维护）商务谈判032、前期工作程序（内部）紧紧围绕“产品+测算”开展工作（1）明确吸引核产品来源于市场、产品线（2）划定红线范围研究红线、用地红线、出让地红线（3）核实补偿模式住宅？商业？办公？项目范围内？异地平衡？商务谈判033、关注协议核心条款：（1）项目目标，社会效益及投资额。（2）项目用地与规划指标：占地、建面（住宅、商业、旅游、公共配套）。（3）建设用地出让地价：商住地块、旅游地块、其他地块。（4）差额处理方式：由甲方自首批土地合同签署之日起X年内以土地平整、环境改造、配套设施建设及扶持资金等对乙方予以补助。（5）基础设施支持:政府负责红线外的市政配套并保障公共设施满足施工及后续运营要求。（6）其他支持：交通（轨道、公交）；广告路牌及交通标识；税费减免；绿色通道等若某些关键条款不能在正式协议中出现，必须要以补充协议或者政府会议纪要的方式予以确认。商务谈判034、其他关注细节（1）根据项目来源，设计不同的推进方案。政府推荐类项目（从上到下），因政策条件良好，做好概念及设计方案并及时跟进；自己寻找类项目（从下到上），资源整合，做好内功，并积极打通高层对接和支持。（2）根据关键节点，内外结合，同步推动项目愿景达成一致后，根据我方资金和考核要求，设计多个关键时间节点（借势而为），比如我方立项签意向协议，与部分省市金秋洽谈会、粤港招商会等的结合。（3）专人对接，协同作战，项目经理负责明确牵头部门和项目经理，联动运营部、财务部、成本部、营销部、设计部、法务部等对内明确考核要求，责任到人，定点爆破；对外，上下畅通，专人对接，对等联络。42商务谈判035、拓展人应具备的能力投资拓展需要很强的综合能力；从接触合作伙伴的第一时间，商务谈判工作就已经开始。1、行政综合协调能力调研考察、来访接待、谈判安排“项目的合作，关键是人与人的合作”2、综合分析能力城市、区域、项目、不同产品的行业市场、竞品、分期3、经济测算与学习能力模型搭建、产品定价/去化、成本标准、税务处理4、法务知识与逻辑思维能力主体适格、各负其责、文本结构、内容适当等5、文字撰写与书面表达能力往来公函、谈判预案、协议文本；内部：考察报告，可研报告、PPT制作。6、团队协作精神43商务谈判0344项目测算04综合项目模型搭建的主要流程：0102030405项目整体测算（补偿资源）设定文化独特性规划空间特色业态分析明确吸引核项目45项目测算04测算模型建安成本销售测算文旅项目规划指标地产项目规划指标建设投资运营测算资金/效益46方法一：辐射圈层渗透率预测法▪

推算出项目辐射范围内可渗透客流量界限，作为本项目基本客流量参考依据。年客流量预测方法方法二：旅游地阶段模型预测法推导逻辑▪

明确项目所处的旅游发展阶段，并以旅游地生命周期发展规律计算出项目未来开业增长期，稳定运营期，理想发展期所接待的客流量水平。方法三：市场比较法方法四：类推预测法▪

以现有旅游市场内成熟案例为基础，测算出项目稳定运营期年接待游客量范围。©2017JonesLangLaSalleIP,Inc.Allrightsreserved.47方法1:辐射圈层渗透率预测法-1/2❑以项目近年来客源结构为基准，划分三个辐射圈层。❑辐射圈层一：昆明市内主要区域，重点包括：五华区、盘龙区、官渡区等（90km以内）；辐射圈层二：云南省内主要城镇，重点包括：玉溪、楚雄、曲靖（250km以内）；辐射圈层三：以项目所在云南省周边省份为主，重点包括：贵州省、四川省、湖北省、湖南省、广西省和广东省（1300km以内）。客源地自驾/火车/飞机（h）（均为最快出行方式）城镇居民数量（万人）湖北省四川省玉溪昭通楚雄曲靖2-3（自驾/火车）2-3（飞机）108.2109.4898.51湖南省2-3（自驾/火车）2-3（自驾/火车）昭通贵州省269.58丽江楚雄曲靖昆明世博园丽江2-3（飞机）2（飞机）34.6贵州省1213玉溪广东省广西省四川省湖北省湖南省广西省广东省3（飞机）3（飞机）3（飞机）3（飞机）3-4（飞机）4065.73419.23598.623265056注：各省、市人口数据来源：各省市人口统计数据分析以及各省市国民经济和社会发展统计公报（2016）48©2017JonesLangLaSalleIP,Inc.Allrightsreserved.方法1:辐射圈层渗透率预测法-2/2辐射人口计算基于类似成熟文旅项目市场的开发经验，以渗透率和经验假定客源地出游者占比为经验假定系数，计算方式如下：通勤距离耗时(h)TimeofCommuterDistance渗透率（%）PercentageofCitizenAttracted辐射圈层CatchmentArea范围(km)Distance经验假定客源地出游者占比Tourists’

ProportionfromSource一级辐射圈二级辐射圈三级辐射圈<901-2（轨交/自驾）2-3（火车/自驾/飞机）2-4（飞机）45-55%25-35%5-10%17%17%17%90-250250-1300注：经验假定客源地出游者占比：根据经验数据，我国城市住户每年平均参与旅游比重是城市家庭的25%-35%，本项目取中间值30%；参与旅游的住户中，按平均每户人口3.5人，其中2人出游，参与旅游的人口约占总人口的17%。（吴丽霞，新建旅游项目客流量分析方法初探，中国工程咨询，2013）本项目范围辐射范围人口项目客流量预测一级辐射圈二级辐射圈昆明市核心区域云南省内主要城镇673万人1471万人三级辐射圈

云南省周边省份（距离以省会为基准）19678万人注：新建旅游项目客流量分析方法初探，吴丽霞49©2017JonesLangLaSalleIP,Inc.Allrightsreserved.方法2:旅游地阶段模型预测法-1/2旅游地生命周期理论应用于城市旅游目的地研究，在旅游地发展的不同生命周期阶段表现出不同的特点和规律，任何一个旅游地的发展过程一般都包括探索、参与、发展、巩固、停滞和衰落或复苏6个阶段。1旅游地生命周期模型本项目旅游生命阶段初判昆明世博园项目旅游发展正处于探索阶段向参与阶段过渡期，其旅游地自然面貌亟待升级改善。昆明世博园近年游客量单位：人1,762,0002,000,0001,000,000-1,408,0001,324,7272014年2015年2016年▪

探索阶段：项目自然发展，环境未因旅游而发生变化。▪

参与阶段：旅游者人数增多，旅游活动变得有组织、有规律。▪

发展阶段：外来投资骤增，旅游地自然面貌的改变比较显著。▪

巩固阶段：游客量持续增加但增长率下降。旅游地功能分区明显，区域经济活动与旅游业紧密相连。2旅游地生命周期一般规律周期阶段参与阶段发展阶段巩固阶段停滞阶段发展时间段2-3年4-5年5-6年-游客发展增长率10-15%25-30%5-10%▪

停滞阶段：旅游地自然和文化吸引力减弱，市场量维持艰难。▪

衰弱或复苏阶段：区域旅游市场衰落进而房地产的转卖率很高，另一方面旅游地也可能采取增加人造景观、开发新的旅游资源等措施，增强旅游地的吸引力从而进入复苏阶段。-50©2017JonesLangLaSalleIP,Inc.Allrightsreserved.注：模型来源于巴特勒（1980）提出的旅游地生命周期理论；项目游客数据来源于《云南世博旅游景区投资管理公司关于世博园情况的介绍》和《集团2016年年度游客接待和收入情况》方法3:市场比较法-1/2市场比较法判断因素：修正因素权重内容区位环境因素项目能级因素旅游环境因素整体规划因素市场客群因素20%20%25%15%20%城市经济、地理位置、区域发展定位与规划项目总体面积、项目丰富度区域旅游发展阶段、区域旅游目的地辐射力项目定位、项目档次游客基础、出游率、游客消费能力占地面积：525亩开业年份：1998年占地面积：600亩占地面积：13500亩开业年份：2014年上海欢乐谷

开业年份：2000年

无锡拈花湾杭州宋城300万

常州中华恐龙园400万深圳欢乐谷332万

北京古北水镇占地面积：1350亩占地面积：1600亩开业年份：2015年占地面积：1000亩开业年份：1996年开业年份：2009年370万327万285万51©2017JonesLangLaSalleIP,Inc.Allrightsreserved.注：各项目年接待客流量均为项目稳定营运期年接待客流量。方法3:市场比较法-2/2稳定营运期年接待客流量测算：修正因素权重区位因素项目因素旅游环境整体规划市场基础

年游客量

（万人次）20%20%25%15%20%上海欢乐谷本项目常州中华恐龙园本项目11.210.811.21111.211.3111111.111110.810.910.910.810.8110.910.91110.911.21110.610.710.710.610.71无锡拈花湾本项目深圳欢乐谷本项目宋城公园本项目古北水镇本项目1.211.10.90.752©2017JonesLangLaSalleIP,Inc.Allrightsreserved.注：各项目年接待客流量均为项目稳定营运期年接待客流量。方法4:类推预测法系数和指标说明占地面积（亩）项目年接待客流

此项目本地客

项目年接待本地客流

项目所在城市项目本地客流与城市常住居民占比项目（人次）流占比（人次）常住居民上海迪士尼常州中华恐龙园宋城公园5,85060011,000,00060%6,600,00024,197,00027.28%23.58%26.67%3,700,0007,000,0004,000,00030%35%35%1,110,0002,450,0001,400,0004,708,0009,188,0004,949,0001,0001,600无锡拈花湾28.29%25-28%昆明2017年

对标案例本地客流与

本项目年接待本地客流

项目年接待本

项目年接待外

项目年接待外地客流项目年接待总客流（人次）全市常住人口

城市常住居民占比（人次）地客流占比

地客流占比（人次）6,677,000

25-28%1,669,250-1,869,56060%

40%注：新建旅游项目客流量分析方法初探，吴丽霞53©2017JonesLangLaSalleIP,Inc.Allrightsreserved.本项目客流量预测结论辐射圈层渗透率预测法旅游地阶段模型预测法市场比较法类推预测法❖

基于四种方法的综合考虑，本项目建成后稳定运营期年接待客流的保守预测约70

万人次.54©2017JonesLangLaSalleIP,Inc.Allrightsreserved.本项目设计日容量指标设计日容量标准JLL因素指标开业增长期稳定运营期理想发展期园区客流量高峰月-（%每年）高峰周-（以每月的星期划分）设计日-（%每周）园区客流量高峰-（%每个设计日）数据说明：本项目设计日客流量高峰值▪

高峰月：昆明市接待游客量高峰分布在暑期、国庆假期和春节假期，占比为10-11%；本项目世博园景区接待游客高峰分布在五一假期、暑期和国庆假期，占比为10-12%，因此保守估计本项目高峰月游客容量占比为10%%。❑

发展第一阶段：人❑

发展第二阶段：人❑

发展第三阶段：人©2017JonesLangLaSalleIP,Inc.Allrightsreserved.55餐饮、零售及酒店设施容量标准餐饮设施容量标准JLL指标开业增长期稳定运营期理想发展期餐厅咖啡厅酒吧快餐餐厅座位/座咖啡厅/座酒吧/座快餐/座餐饮座位需求汇总/座零售设施容量客流量开业增长期开业增长期稳定运营期理想发展期理想发展期需求零售空间（平方英尺）需求零售空间（平方米）酒店设施容量稳定运营期客流量需求房间数（间）需求酒店建面（平方米）©2017JonesLangLaSalleIP,Inc.Allrightsreserved.56项目测算04测算模型——公园类项目投入：根据规划设计测算总成本，进而推导出投资进度、人工、能源、拓展及日常经营费用，测算利润时注意考虑土地成本分摊及折旧费用；产出：经营指标测算，通过入园人数、购票比率、票价、折扣率、二次消费等指标推导出“营业收入”和“现金流入”测算周期建议控制在15年内项目测算04测算模型——商业项目项目测算04测算模型——酒店项目59项目测算04测算模型——地产项目60项目测算04测算模型IRR、NPV、投资收益率、收入净利率、持有型商业NOI、酒店GOP、间房收益等；文旅综合项目关注点三个环节：逻辑成立、算账清晰、风险可控三个原则：合法依规、资金安全、底线思维三个指标：内部收益率、销售净利润率、投资回收期三个聚焦：投资模式、回报模式、产品创新•

政绩•

私利•

投资收益•

智库收益•

基金管理费政府赋能方资方•

土地•

利息•

风险•

私利开发商•

资金•

政治资源71134开发商/资方政府赋能方•

投资收益•

智库收益•

基金管理费72134赋能方政府开发商/资方•

投资收益•

智库收益•

基金管理费73134地价差的分配74134地价差的分配产业成本赋能收益地产收益资金收益文旅地产75134赋能方基金开发商GPGP+LPSPV151%49%SPV276134建设方资本方运营方旅游景区投资运营实务Part03以

以文

旅文化体现的是家国情怀彰

促旅游体验的是人间烟火旅

文案例（根据实际情况）⚫王老板早些年靠地产/资源/金融发家，现在资本出路少，旅游投资热，凭着一股子干劲儿和之前产业的成功经验，杀入旅游业。⚫王老板也做了调查，旅游OTA太烧钱，APP搞不懂，做产业集团没机遇，抱巨头大腿怕被吃，怎么办呢？⚫王老板就想：“我的优势是什么呢？”这个山头我熟悉，早些年赚了点钱，人脉关系不错，我投项目！于是把山/水给买了，打的算盘是既能拿补贴、又能做基地搞关系、还能得个好名声。⚫买完以后王老板把资源圈起来开始收门票，结果发现人也不来、钱也不来。⚫王老板请了“专家”，专家说你要投资开发，要增加体验项目……王老板又准备了一笔钱投了若干项目。结果是游客量上去了一些，过一阵子又不行了。⚫王老板一算账，根本打不平，开始着急了。他心想，我当年干地产/资源/金融的时候，那钱来的多快，这旅游倒是国家也给政策，怎么只见花钱不见回钱？⚫王老板心想：我还不如干别的去，这山头我不要了，卖给老李，回的现金流去别的领域发财。⚫李老板就变成第二个王老板，重复前面的工作。134金融第一阶段：世界那么大，我想去看看需求第二阶段：吃好喝好玩好，省心省力省钱第三阶段：旅游回归旅行，成为一种态度和方式升级服务回馈需求旅游金融市场第一阶段：景区+酒店+旅行社供给游客产业催生第二阶段：渠道革命（OTA的平台价值）第三阶段：全链条覆盖，全产业变革服务企业性财务投资创新性产业投资与消费投资旅游的关联产业：公共管理、文化、体育、卫生、社保、教育、服务、环境、研究、商务、地产、金融、住宿、餐饮、批发零售、信息、邮政、交通……81134中国现有金融体系架构金融办中国证券监督管理委员会中国人民银行（中央银行）中国银行业监督管理委员会中国保险监督管理委员会外资华侨合资金融机构政策性银行商业银行非银行金融机构保险公司银行财务公司QFII●

中国农业发展银行●

中国进出口银行●

国家开发银行诚实信用合作社信托投资公司财务公司保险机构租赁公司基金管理公司证券公司其他金融机构其他商业银行互联网金融机构国有商业银行城市商业银行82134旅游+金融+互联网01TI产业为本金融为器渠道为王产业金融（ToB）消费金融（ToC）1.产业+商业银行2.产业+保险公司3.产业+财务公司1.资金驱动（信卡）2.场景驱动（代付）3.技术驱动（风控）F商业金融体验度性价比储蓄者的投资效用控资源强能力稳退出价值联结

价值服务

价值创造C旅游+金融+互联网01渠道端采集合作伙伴（吃住行）线上LOTS资源端游客端溢价推送市场产品管理TOctI资源数据渠道能力GOTS

挖掘非Oct线下应用大后台出售F输入输出基金信贷银行保险战略为势人才为先创新为魂E卡通CRMC需求会员APP保险公司/信用合作社/信托投资公司/财务公司/租赁公司/基金管理公司/证券公司/其他金融机构商业金行/政策性银行政府银行非银行金融机构产消业金费金金融（工具）融融扶持支持旅游金融市场服务回馈（载体）（主体）产业服务消费游客三段产业三段行为上游中游下游（资源依托）（渠道依托）（内容依托）行前行中两类主体行后景区/部分服务于景区的企业

旅行社/OTAIP/酒店、餐饮等服务商七种需求景区企业理财

资金

签证

汇兑需求

需求

需求

需求理财需求退税

还款需求

需求建设阶段

运营阶段

退出阶段

政策资金

股权融资

债券融资多元

旅游国债旅游债券并购/IPO专项资金税收优惠等天使种子VC银行贷款企业债券理财产品

分期付款

资产证明

汇兑兑换征信资料旅游保险购物退税

结算系统多元产品旅游专项资金旅游信贷产品

政策性银行贷款旅游资产证券化PE旅游PPPIPO旅游资产基金旅游债券旅游信贷86134景区运营商的身份认知02资本资源赋能时间脉络上海西藏中路《关于加强国内

旅游业确立非典型肺炎短期抑制旅游业发展《国务院关于加快发展旅游

GDP全球改革

开设13家旅行

政治

旅游业发展若干

为国民经济开放

社门市部赋能时代形势

方面的问题》新的增长点业的意见》第二197819841989199319982003200920102015外事接待入境为主萌芽阶段起伏阶段高速发展稳步增长高速发展产业融合市场细分89134产业脉络2010+2010’s2000’s不远的未来产业革命产品创新资源挖掘产业萌芽理念的升华1990’s1990前消费者运营政府投资智慧旅游权

力

的

转

移90134集合中的上游

被挤压的中游

碎片化的下游O投

建

管

营资

设

理

销产

渠品

道信息酒

交

餐

娱店

通

购

乐TA259个5A，3000个4A多类型的主题游乐城头变换大王旗模式创新，争相布局百花齐放，各显神通互联网革命中的下游竞相拼杀，红海竞争血流成河的中游寡头格局尚未形成的上游91134运营商主导的旅游产业新布局正在悄然形成消费升级自由化、时尚化、享受型…）（旅游产业洗牌消费者主导旅游产业变革产品多元化（度假、休闲、体验…）互联网思维（大数据、粉丝化、粘度感…）921349313494134政府诉求95134景区诉求96134合作经营97134承包经营98134运营托管99134100134•项目利润=游客人次

*人均消费

–

成本费用•游客人次

=市场+产品+服务•人均消费

=吃+住+行+游+购+娱资本溢价赋能投资战略赋能数据赋能产品赋能营销赋能管理赋能消费自然增长自然增长现有价值自然增长现有价值人数自然增长现有价值原有价值101134①②渠道服务商景区收益权的股权投资景区收益权旅行社OTA旅游生态圈投资游客信息推送定制旅游旅游社交区智能化系统文化演艺二次消费交通设施酒店民宿商业地产内容产业链重点企业股权投资智慧旅游及智能化科技企业景区营销及服务型企业产品设备经营企业旅游衍生品企业旅游商业运营企业旅游互联网企业文化演艺企业102134景区发展投资阶段示意收益权价值GFEABDC时间基础设施投资时期景区产品投资时期景区运营投资时期景区爆发增长时期景区平稳发展时期景区成熟运营时期103134时间人流240-252113-1750-200现金流27000-3000013000-180000-9000手段世界之窗锦绣中华台儿庄古城云冈石窟山海关2004-20082009-20162010-20122012-20132016-2017营销/产品定位/产品/模式产业/标准75-929500-110009600-11000体制/产品300-320现场/服务/动线134105134规划

建设

运营A公司B公司C公司20%缺市场

缺策划90%1070要

要

要政

人

收益%%缺辅导学

企院

业

市规场：产品导向+体验导向派

派

划106

134开发商•在现实中，往往服从于强势，或领导，或开发商，专家常常变成强势的注解。专家社区•官员好大喜功，开发商贪大求洋，规划者推波助澜，评审者随波逐流。领导消费者•专家变政客，领导变专家。但最终是服从消费者的眼光，是服从市场。107134筹备期的影响要素主要从市场定位、选址定位、产品定位、文化定位和投资节奏5个方面进行阐述，筹备期的影响要素决定项目的顶层设计，是景区成败影响的核心要素，这些要素产生的问题，不容易根治或解决。运营期的影响要素主要从品牌力、产品力、运营力、服务力和模式力5个方面进行阐述，运营期的影响要素决定项目的降本增效，是旅游项目成败影响的关键要素，这些要素产生的问题，能够视情况予以改善提升。108134筹备期的影响要素市场定位投资掌控决定选址定位、产品定位和文化定位。与其他行业一样，找不到消费者的项目，最终只能自己来买单。旅游项目规划要总体规划，分步实施。投资金额和投资节奏，要根据项目定位合理掌控。在好的地段投资太少，或者在不好的地段投资太大都有问题。15选址定位决定景区的成败，可以说，选址失败的景区，是很难通过下面的策划、规划、建设、运营等环节来弥补的。旅游胜地>国际大都市>区域中心。24文化定位决定景区的号召力。文化定位代表着目标群体的共同认知，决定了人们的消费取向。如果文化太泛，缺乏个性，则景区不易生存；如果文化太窄，市场号召力弱，能生存但无法做大。3产品定位决定景区的影响力。其一，当产品适销对路的时候，营销是多余的。其二，产品的丰富性，决定了游客的忠诚度。109134旅投集团市场调研网络信息田野调研以调研问卷的形式，印证前期研判情况和产品设想。通过旅游大数据，获取目标人群画像。偏好流量问题定位关联访谈竞合考察对资源方（政府/企业）、渠道方（酒店/旅行社）、游客进行访谈。根据定位研判，秉承差异化原则，对存量项目和增量项目进行研究。110目的地品牌知名度分析-游客搜索上下游词核心搜索词·旅游关联度极强以平遥古城旅游相关词汇为基础词建立词包，发现平遥古城的搜索上游词和下游词与平遥古城旅游本身紧密相关。其中“凤凰古城”在上游词排名第5，在下游词中排在第8位，说明凤凰古城与平遥古城形成强竞争关系。而乔家大院则为强关联关系景区。平遥古城搜索词包：平遥古城、平遥古城旅游攻略、平遥古城一日游、平遥古城住宿、平遥古城美食、平遥古城交通等相关词约150个。111目的地品牌知名度分析-产品销售情况分析（搜索）主要客源地游客其他搜索产品类型除平遥外游客还搜索景点TOP20山西晋中山西忻州山西晋中山西临汾河北石家庄山西晋中河北石家庄山西大同山西晋中山西晋州北京承德张家口保定大同秦皇岛朔州唐山廊坊沧州忻州阳泉吕梁太原人文古石家庄山西忻州河北石家庄山西太原河北石家庄山西榆次山西忻州山西太原山西大同山西大同衡水晋中长治迹娱乐休邢台邯郸平遥作为山西省内旅游热度第一的目的地，其同时搜索关系非常具有特殊性，平遥古城的同搜景区集中分布在其周边城市，显示出平遥古城对周边景区的超强带动力。而且这些景区能够与平遥古城形成线路游产品。临汾闲晋城运城数据来源：全网OTA数据112目的地品牌知名度分析-产品销售情况分析（购买）主要客源地游客购买产品类型除平遥外游客还购买

TOP11山西晋中山西晋中山西太原承德张家口保定大同秦皇岛山西晋中山西临汾山西忻州山西忻州山西忻州山西晋中山西太原山西大同演艺类产品导向朔州唐山廊坊沧州忻州阳泉吕梁太原石家庄衡水晋中长治邢台邯郸临汾晋城运城数据来源：全网OTA数据目的地品牌知名度分析-游客搜索路径主要客源地目标产品竞合关系强竞争关系景区强关联关系景区国省内内古历城史古文凤凰古城丽江古城乔家大院皇城相府镇化类类目目的的地地悬空寺晋祠强强竞关争联产产品品古北水镇壶口瀑布双林寺数据来源：全网搜索数据114对标目的地：客源地结构分析客源分析平遥古城古北水镇丽江古城凤凰古城古北与平遥第一客源地北京游客构成丽江与凤凰第一客源地广东省内省外游客对比省外游客青睐于垄断性旅游资源对标目的地：游客认知度与关注度分析认知与关注分析平遥古城古北水镇丽江古城凤凰古城景观是游客的认知度强认知载体平遥：古城、大院古北：长城、星空凤凰：古城、沱江丽江：古城、雪山关注度演艺、摄影、酒、醋、茶、牛肉、小吃对标目的地：微博发布活跃度分析活跃度分析平遥古城古北水镇丽江古城凤凰古城四个古城游客24h活跃活跃时间保持一致，皆为12：00-23:00天气和节庆活动是月度活跃强影响因素月度活跃古北水镇在3-4月举办大型庙会活动使其活跃度大幅激增客源市场分析-潜在客源地搜索平遥旅游产品的游客以京冀晋为主，辐射至全国一二线重点城市潜在客源地数据来源：全网OTA数据118客源市场分析-购买客源地购买平遥旅游产品的游客主要来源于北京、石家庄、太原、郑州、西安等地实际客源地数据来源：全网OTA数据119客源市场分析-搜索客源地漏损北京、石家庄、太原、运城、郑州和保定为主要漏损客源地客源地

互联网搜索

OTA购买实际漏损客源市场：北京24.31%13.58%21.70%9.08%9.42%5.55%1.84%1.56%4.21%1.02%1.72%0.42%5.36%12.27%9.54%2.80%2.39%2.32%3.07%1.75%13.21%7.55%6.92%6.29%3.77%3.77%2.52%2.52%2.52%1.89%1.89%1.89%1.26%1.26%1.26%1.26%1.26%1.26%1.26%1.26%购买石家庄太原西安率北京、石家庄和太原是核心客源地，同时存在较大漏损运城、郑州和保定也是主要漏损客源地晋中天津长治哈尔滨成都包头重庆西宁运城郑州保定临汾吕梁呼和浩特沈阳焦作互联网搜索率数据来源：全网OTA数据。漏损客源地：根据OTA搜索数据与购买数据进行比对得出。客源市场分析-消费淡旺季变化法定节假日是搜索高峰期，相应购买率高◼

消费旺季一般集中在每年的春节、清明、五一、暑期、国庆等法定节假日前后游客搜索分布（2016.12-2017.11）游客购买分布（2016.12-2017.11）数据来源：互联网搜索数据及OTA数据121竞争市场研究-市场位置从省内景区热度来看，平遥古城旅游热度位居首位山西省内旅游景区热度分析（2017.4-2018.4）数据来源：全网OTA数据122客群分析-人群画像平遥人群以女性、35岁以上游客为主，客群方面亲子特征突出，旅游消费能力为经济型各年龄段分布较平均岁以上人群占绝大多数主力消费客群注重消费性价比经济型消费为主体现现有产品结构各层级结构基础完善亲子类型需求突出兼顾其他类型人群产品导向综合性强购买力与决策力强群体主导消费产品目标25理性消费为导向消费升级提升空间较大性别分布年龄分布客群分布消费能力分布15.6%29.7%3.1%13.7%15.3%12.6%数据来源：全网OTA数据客群分析-游客认知六要素评论：历史文化特征突出吃住购行娱游数据来源：全网OTA数据124平遥旅游住宿市场研究平遥酒店热销类型多为品质型或民宿型酒店/平均价格在230元平遥酒店销量TOP20平遥均价230元数据来源：全网OTA数据125平遥旅游住宿市场研究平遥住宿接待容量大/住宿类型多样化，消费集中在古城内部南大街西大街平遥县衙北门古城外酒店占比游客选择酒店数量4星以上13.6%35%13015.9%30%15212.6%26%120314.2%20%135126.3%12%24641114空间发展方向市场发展方向产品类型方向客群发展方向城外增量，城内改造提升国内一线城市，周边短途自驾高端民宿，精品酒店，商务酒店亲子1+4家庭旅游，高订服务平遥现有住宿类产品共计953家数据来源：全网OTA数据126平遥市场数据总结研判

-发展方向客源分析游客聚焦核心客源：京+冀+晋重点客源：豫+陕要素认知：文化与民俗体验，节庆活动需求认知：亲子家庭度假，观光，研学消费级别：性价比为主

+中高端消费重点漏损客源：北京+石家庄+太原（运城、郑州和保定等地也存在一定漏损）其他潜力客源：国内一二线重点城市品类竞合客群导向：周边自驾，大城市短时度假产品提升方向：品类关注：人文古迹、娱乐休闲、山水休闲、宗教寺庙等区域市场偏好：人文古迹类项目市场方向：配套升级，互动体验，研学教育产品增量导向：文化景观完善，文化娱乐衍生剧场演艺类产品需求旺盛娱乐休闲类产品亟待补充1271281341.3风土资本分析文化关键词大宋名城：诗意山水、商业繁荣、生活富足城市形态——因循自然的江南宋城典范宋城街巷：文清路、章贡路、中山路、阳明路（阳街、横街、阴街、斜街、长街）；宋城八景：八境台、郁孤台、章贡台、皂盖楼、白鹊楼、马祖岩

、尘外亭、峰山；商业经济——从“坊市”到“街市”商圈雏形：出现酒馆、戏楼、杂货铺、客栈、餐饮等丰富业态；娱乐场所：瓦舍勾栏，有货药、卖卦、卖旧衣服、饮食、剃剪、纸画、令曲等；解禁夜市：美食小吃，夜经济繁荣；城门：西津门

、湧金门、百胜门、建春门；防洪设施：福寿沟、水窗与冶铁固基的城墙；海外贸易：铜钱、纸币；防御设施：赣州城墙、拜将台、八境台；宋文化重要建筑遗址：军门楼、慈云塔、八境台、郁孤台、拜将台、廉泉夜话亭石刻、东园古井、寿量寺、建春门浮桥；社会文化——高度自由，空前发展在地元素历史特色文学：词、诗、散文、话本小说、游记、科学说明文、笔记体小说等；优秀文人：代表人物主要有苏轼、辛弃疾、文天祥、李清照等；科学技术：航海、造船、医药、工程、农艺等等技术达到前所未有的高度；崇尚儒雅：崇文抑武，科举改革，废除公荐，科举取士；多元并存的兼容精神：儒、释、道三教合流；宋代四古：古石窟、古城墙、古浮桥、

古瓷窑；商业中心——舟车所会商业街巷：攀高铺、南市街、纸巷、六合铺、姚衙前、油滴巷、东门井；码头：黄金渡码头等现存码头20处；官私学盛：倡导崇文办学；经世理念：讲究履践，注重实用；全国文保：七里镇窑遗址；民间生活——平民文化多元发展服饰：清新、淡雅；名人大家——人文足迹荟萃建筑：含蓄、蕴藉、内秀、恬静宋代文人：孔宗翰、苏轼、程颢、程颐、黄庭坚、杨万里、解缙、文天祥、周敦颐；交通工具：独轮车、畜力车、轿子；艺术活动：说唱、舞蹈、杂剧、傀儡戏、皮影戏；体育活动：武术、蹴鞠、斗蟋蟀；文学作品：苏轼《虔州八境图八首并序》和《八境图后序》、辛弃疾《菩萨蛮·书江西造口壁》、周敦颐《爱莲说》；茶文化：加各种作料，有无数种喝法已有各种花瓣茶流行叫卖；节日：元宵、清明、端午、七巧、中秋、重阳；饮食丰富：无南北之分；1.3风土资本分析文化关键词人文荟萃：阳明心学、客家摇篮、赣南新政、红色文化多元的文化特质兼容的客家文化民俗：赣南采茶戏、赣南客家民俗、章贡区民间高跷、章贡区客家竹雕、章贡区客家菜、赣南客家鲤鱼歌、

客家春节拜年踩街、宋城赣州福寿沟建造技艺、客家根雕、方言民谣

；节庆特色：清明踏青、立夏祭狗、端午竟舟、入伏凉粉、中原祭祖、重阳薯包、冬至祭扫；阳明心学的成熟弘扬之地客家、徽派、岭南文化兼容赣州创办书院，14所；重要著作：《南赣乡约》；全国重点文保：通天岩石窟、赣州文庙市级文保：阳明书院、廉泉夜话亭石刻街巷：濂溪路、阳明路特色美食：赣州蜜饯、客家糯米酒、南安板鸭、宁都肉丸、赣州苦瓜酒、酸枣糕、龙归茶、黄元米果、客家擂茶；老字号：张记传统烧饼、吆咪卤鹅、凡荣卤食店、寡茶店、关岛腊味；赣州荟萃历史名人：周敦颐、程颢、程颐、王阳明、王安石、罗钦顺、郭守益等阳明学派江南学者；文学作品：王安石《虔州学记》、杨万里《赣县学记》传说故事：濂泉、夜话亭的由来近现文化阳明心学红色文化市级文保：中共华南分局扩大会议旧址暨叶剑英住地旧址、陈毅与国民党地方当局谈判旧址（米汁巷3号）、广东会馆暨赣州工人第一次代表大会旧址；其他：赣南一中原濂溪书院旧址、爱莲书院、新安书院、祭祀周敦颐和王阳明的寺庙等文化资源；文学作品：毛泽东《菩萨蛮·大柏地》、陈毅及其《梅岭三章》新赣南运动新赣南运动及蒋氏遗迹：蒋经国先生旧居、双桂堂、西津路中段原有交易公店总店、天一阁原址（百人大会堂阳明堂），小新开路平公馆（上饶海关办工所）、蒋经国行署、乌砂局；1.3风土资本分析文化关键词民俗风韵：内容丰富，极具地方文化魅力。传统美术章贡区客家竹雕（省）、大余核微雕技艺（省）传统音乐兴国山歌（国）、于都唢呐“公婆吹”（国）、南乡大堂音乐会（省）、崇义竹洞畲族山歌（省）、会昌踩鼓（省）、赣南客家民歌（省）美术兴国鱼丝制作技艺（省）、石城砚制作技艺（省）、石城肉丸制作技艺（省）、龙南杨村米酒酿造技艺（省）、定南客家灰水板制作技艺（省）、全南客家熏鸡制作技艺（省）、全南蓝巾帕制作技艺（省）、手工艺术模具雕刻钢模（省）、瑞金传统竹编工艺（省）、瑞金冈面车灯制作技艺（省）、瑞金鱼圆制作技艺（省）、崇义黄姜豆腐制作技艺（省）、崇义米酒酿造技艺（省）、崇义龙灯制作技艺（省）、大余南安板鸭制作技艺（省）、赣县甜村花灯制作技艺（省）、南康天车制作技艺（省）、会昌藤器（省）、赣南客家擂茶制作技艺（国）、赣南客家围屋营造技艺（国）音乐传统技艺古陂“蓆狮”“犁狮”（国）、章贡区民间高跷（省）、于都茶篮灯（省）、瑞狮（省）、花棍舞（省）、全南车马灯（省）、上犹九狮拜象（省）、安远瑞龙（省）、崇义告圣（省）、大余南安罗汉舞（省）、大余旁牌舞（省）、赣县云灯（省）、安远茶篮灯（省）、信丰瑞狮引龙（省）、崇义三节龙（省）传统舞蹈非遗技艺舞蹈其他戏曲石城灯会（国）、赣南客家民俗（省）、章贡区客家菜制作技艺（省）、宁都石上割鸡担灯（省）、石上曾坊桥帮灯（省）洛口南云竹篙火龙（省）、三僚堪兴文化（省）、赣南客家围屋习俗（省）、香火龙（省）、龙南杨村龙舟赛（省）、定南客家哭嫁习俗（省）、定南客家服饰（省）、全南中寨香火龙（省）、上犹客家门匾习俗（省）、安远欣山上刀山（省）、崇义舞春牛（省）、南康鲤鱼灯（省）、南康横寨唱船（省）、安远欣山过火炼（省）、会昌赖公庙会（省）、赣南客家匾额习俗（国）、宁都刘坑竹马灯舞（省）、宁都大沽古教花灯（省）传统

赣南采茶戏（国）、宁都中村摊戏（省）、宁都采茶戏（省）、安远九龙戏曲

山采茶戏（省）、手端木偶戏（省）、东河戏（国）、兴国提线木偶（省）、兴国瑞戏（省）、江西提线木偶戏（省）、江西杖头木偶戏（省）其他非遗1.3风土资本分析文脉筛选因子顶层中层主文脉：慢享大宋诗意生活辅文脉：乐享赣南人文荟萃市

场

的识

别

度和

地

域文

化

的延展性庭院风清崇文重教非遗民俗酒肆美食爱国教育商贾夜市流光溢彩宋词文韵文

化

主线

中

的地

位

的重要性第三产业歌舞升平说唱、舞蹈、杂剧、皮影戏、蹴鞠、斗蟋蟀宋词中的赣州极简主义建筑、瓷器、家居、服饰音乐歌舞采茶戏、兴国山歌、提线木偶、花棍舞……红色文化叶剑英、陈毅广东会馆酒肆茶馆阳明心学苏轼、辛弃疾、文天祥抒写赣州生活景象的诗句街市、杂货铺、客栈、餐饮、戏院、酒馆等酒文化茶文化知行合一基层资源本底与文旅产品的融

合性宋八景宋词发展传统技艺本地美食爱国之志苏轼、文天祥、辛弃疾、蒋经国解禁夜市自由开放、商贸繁荣建筑风格含蓄、蕴藉、内秀、恬静崇尚儒雅歌舞伎唱的小曲到流传千古的文学形式八境台、郁孤台、章贡台、皂盖楼、白鹊楼等客家竹雕、竹编工艺、田村花灯、客家擂茶、黄姜豆腐、于都肉丸、南安板鸭文庙、书院蓝巾帕制作技艺……..…….1.3风土资本分析方向古桥月夜跨界书院宋城老街大宋夜市吟诗诵词宫廷歌舞精致庭院阳明传播非遗演艺传统技艺宋韵新风市井杂剧特色美食文化·生态·生活宋韵新风的诗意慢城赣州最具地域特色的生活符号创意策划市场印证预判研判资源摸底134134市场定投资策划定体验运营定规划设计定空间工程定细节135134顶层设计省级规划：贵州世界名酒文化旅游产业带规划主题乐园：呼和浩特玉泉区游乐园项目创意策划本案由贵州省政府牵头，省旅发委、遵义、仁怀、赤水三地政府协同推进。

本项目通过对呼和浩特、鄂尔多斯、乌兰察布及包头主题乐园现状的调旅投集团以运营视角反观顶层设计环节，通过四位一体的方式进行市场调研，根据区域旅游市场情况制定产品策划思路，为各市县旅游发展及产品提升提供决策依据，为整个产业带的规划编制提供落地性支撑。规避了传统规划设计工作因设计单位缺乏实操经验，而导致方案浮于表面无法落地的问题，被省领导誉为“全省旅游项目顶层设计工作创新典范”。研分析，结合区政府的具体要求，在项目选址、设备选型、风格包装、功能分区等方面提供落地性策划支持，得到市、区领导的高度认可，并协助甲方引入恒大集团作为特色小镇及游乐园项目投资方。136134顶层设计都市休闲目的地：云南昆明世博园改造提升策划城市更新：赣州市江南宋城项目概念性规划设计本案由旅投集团牵头，整合国际第一梯队资源组建联合舰队，为昆明世博园项目的二次提升把脉定向。集中突破了狭长型地形利用、旅游核心吸引物缺失、标志性项目保留、99世博的文脉传承、落地施工可行性等本案由旅投集团牵头，整合文化、运营、地产、投资等领域专家组建联合团队，以赣深高铁开通为契机，深入剖析居住、产业、旅游市场的发展趋势，集中论证老城改造、文化复兴、业态植入、历史文化名城保护核心问题，在专家论证会上得到了各级政府领导及业内同仁的一致认可，

性利用、棚户区改造等核心难点，促成自然资源局、住建局、文广新局、被魏小安誉为“回答了如何吸引人气，并可以落地操作”的方案。

城投公司、市区各级领导形成决策共识。137134旅投集团旅投集团市场环境✓

交通优势✓

资源优势•距主城中心区约4.5公里；•距机场约15公里；•气候优势+生态优势+人文底蕴；•99世博园文脉传承。•地铁5号线将直通世博园大门。✓

客群优势✓

重游率高•人口常年净流入，结构呈年轻化及家庭化；•省外游客占比超半数，且呈逐年上升趋势，四川、重庆与贵州省是前三大客源贡献地。•66.9%✓

消费优势✓

过夜率高•城镇居民人均可支配收入36739元；•高于武汉、贵阳、重庆和南宁。•97%旅投集团战略定位目标一：昆明城市中产阶级休闲娱乐目的地。目标二：中国旅游格局中新的文旅地标。双核驱动重塑世博旅投集团现状痛点土地权属关系复杂，不利于统一管理01•••世博核心区23个重点开发项目涉及7个开发主体；世博园五大场馆及六大专题园涉及11个租赁乙方；管理主体缺失、运营成本高昂、经营收入下滑，导致原有景点维护监管不力。OPTION配套设施老旧单一，缺乏消费场景营造02•世博园内现有消费内容仅包括游览车、纪念品、餐饮；商业、酒店等配套设施品质较差，类型单一；OPTION现有用地和道路规划不利于长期发展••目前年卡游客较稳定，但主要为老年人，消费力差；其他游客和年轻的具有消费能力的城市消费者游览时间仅2-4小时，并表示现有经营项目不值得花钱。03•世博园现有规划的市政道路，呈东西走向，物理上使原有景区割裂为南北两个地块；从园区运营角度、及游客的沉浸式体验来说，都造成负面影响。OPTION04游动线不合理，资源利用率低OPTION景点内容同质化，缺少拳头型产品•••外地游客仅驻足于主动线上的花园大道、大温室、国际展区；瓜果园、盆景园等位于非主动线、径深较深的景点游客到达率极低，多数处于闲置状态，鲜有游客；现状客流动线的设置引导性差，各景点项目缺乏昭示性，缺乏具有较强目的性的业态引导客流走向。05OPTION••世博园现状有五大场馆、七大专题展园、三大室外展区；大部分场馆相对老化破旧、同质化问题严重，景点仍以静态观瞻型花卉植物为主；•产品力薄弱，与旅游消费主力客群喜爱“互动体验式”的需求脱节。旅投集团核心难点旅投集团一辈子、三代人、全天候云南之云水乡RDE传统+时尚RDE家庭娱乐中心游戏中心花园酒店花园体验（

外）花园体验（

内）家庭公园TivoliGardens太阳马戏团中国馆婚礼中心山地运动区发现中心旅投集团动线分析1项目认知三大发展策略（2）大消费升级——解决方案结合消费趋势，华侨城紧密合作的产品矩阵助力光明小镇田园项目旅游消费能级打造产业资源导入带动客源增长文创设计研学教育带动青年文艺人群、亲子家庭人群，拉动康养产业升级、文创消费升级、促进节庆活动节庆活动文化餐饮项目资源导入促进项目开发升级例如无动力乐园、文化餐饮等合作项目资源的导入无动力乐园2战略赋能组织架构设计备注：各部门职能职责详见《光明小镇欢乐田园首开区综合运营管理方案》华侨城旅游投资管理集团有限公司1603产品赋能产品设想特色活动五大创新玩法，引领儿童在自然中学习，在学习中游乐小小厨师动物欢乐秀蔬菜采摘+做饭+蔬菜课萌宠喂养+表演+互动体验堂丰收农场，通过蔬菜采摘、教导儿童做饭，开展自然植物课堂，认知蔬菜喂养动物，观看动物表演，进行动物互动体验等活动森林奇遇角色扮演+手工+观察昆虫成长营开荒寻宝短期集中训练营农事体验+户外运动+金币开荒世界，通过使用多种机械挖掘宝藏和开荒竞技获取宝藏以动物为角色进行拟人扮演，观察昆虫，认知花朵，手工酿造蜂蜜以动物为角色进行拟人扮演，观察昆虫，认知花朵，手工酿造蜂蜜华侨城旅游投资管理集团有限公司1613产品赋能产品设想特色活动2.

小小厨师：活动将跟随时令蔬菜、季节菜谱进行跟换，时换时新不重样。小小厨师活动表序号

体验活动体验时间1挖土豆/红薯

9：3—16：002345678拔萝卜9：30-16：309：00-10：0010：00-15：0011：00-12：007：00-10：0010：00-16：309：30-18：00袋鼠运南瓜手磨豆花谷风吹壳织网捕虾树林捡蛋石碾磨面华侨城旅游投资管理集团有限公司1623产品赋能产品设想特色活动3.

森林奇遇：更换小动物的衣服进行角色扮演，进行动物观察活动及手工制作体验角色换装儿童更换喜欢的森林角色的衣服，如蜜蜂、瓢虫等花世界蜂世界认识多种蜜蜂采蜜的花朵，如向日葵、菊花、油菜花、栀子花等认知、观察蜜蜂的生活习性，分工、飞舞、采蜜、筑巢、繁衍等。森林奇遇记（可随机/组队参观组队10：00开始，5-10人一组由蜜蜂女王引导入内）昆虫世界游戏金币在组队游览过程中对表现认知多种昆虫习性，如破茧成蝶、蜘蛛结网、螳螂娶亲、蚂蚁搬家等手工世界手工制作蜂蜜、蜂胶、蜂蜡、蜂皂、蜂巢等好的励金币华侨城旅游投资管理集团有限公司1633产品赋能产品设想特色活动3.

森林奇遇：多种活动、游戏、课程、手动体验等，真实、深刻了解森林里的奇遇蜂花世界课程表（标绿为互动游戏）昆虫世界观察表（标绿为常规性活动）手工制作体验活动序号课程内容活动序号体验活动内容活动序号体验活动折纸小动物花朵画世界DIY蜂蜜皂制作树画体验时间1破茧成蝶蜘蛛结网讲解毛毛虫变蝴蝶的过程1蜜蜂分工认知区分蜂王、工蜂、雄蜂2讲解蜘蛛通过结网获取实物的过程，并观察19：3—16：009：30-16：3010：00-15：0010：00-15：0010：00-16：0023蜜蜂舞蹈花朵故事蜜蜂女王带领学习小园舞、摆尾舞34567螳螂娶亲蚂蚁搬家瓢虫数星蜻蜓照相蚯蚓复活讲解螳螂交配需要吃掉配偶的故事2345认知菊花、向日葵、栀子花等采蜜的花朵蚂蚁搬运食物的过程，并观察45蜜蜂采蜜蜜蜂筑巢放大观察蜜蜂采蜜的习性通过瓢虫背上星星的个数区分益虫害虫，并观察认知蜜蜂如何筑巢，蜂巢结构观察蜻蜓的眼睛制造复眼照相机，并拍照67收割蜂蜜躲避蜂针观看收割蜂蜜及制作过程讲解蚯蚓断肢还可以继续存活的故事动物泥塑躲避球的互动游戏华侨城旅游投资管理集团有限公司1643产品赋能招商计划机械设备供应商公司名称公司介绍所在地广州核心产品企业特色创建于2004年12月01日，位于广州番禺，是一家集研发、生产、制造、销售服务于一体的游乐设备公司，多年来专业生产各类室内、户外游乐设施。通过导入国际先进的管理理念和标准规范的认证体系，通过了ISO2000质量体系认证，CE，UL认证。产品含盖室内外大型机动类、摇摆类、旋转马类、电动类、儿童碰碰车、乐吧车-乐逍摇车等系列。30多项自主设计专利，在同行业中遥遥领先。儿童户外设备齐全，以风火轮系列突