房地产开发与经营培训讲义

房地产开发与经营第一章绪论第二章房地产开发与经营理论和策略第三章房地产企业第四章房地产项目及项目定位第五章房地产项目用地的获取第六章房地产市场调研第七章房地产开发项目可行性研究第八章房地产融资第九章房地产开发项目管理第十章房地产市场营销第十一章房地产交易第十二章物业管理全国知名房地产企业1.万科企业股份有限公司2.中国海外发展有限公司3.合生创展集团有限公司4.保利房地产（集团）股份有限公司5.北京首都开发控股（集团）有限公司6.恒大地产集团有限公司7.碧桂园控股有限公司8.绿城房地产集团有限公司9.大连万达集团股份有限公司、大华(集团)有限公司（并列）河北省的房地产企业河北燕都房地产开发有限公司河北正大房地产开发有限公司河北安居房地产开发集团有限公司河北盛宏房地产集团河北省唐山宏达房地产开发有限公司保定诚信房地产开发有限六合房地产公司光达房地产公司华茂房地产开发公司第一章绪论第一节房地产开发与房地产经营

第二节房地产开发程序

第三节房地产经营的基本环节

第一节房地产开发与房地产经营

一、房地产开发的含义、特征和分类二、房地产经营的概念及分类三、房地产开发与房地产经营的关系

一、房地产开发的含义、特征和分类（一）房地产开发的含义开发：指生产者或经营者对森林、土地、水力等自然资源进行整理或改造以达到一定的经济或社会目的的行为。房地产又称为不动产（英文中常用realestate或realproper表示，大多数情况下使用realestate一词），包括土地、建筑物及其他地上定着物，是房屋财产与土地财产的总称，是实物、权益和区位的结合。房地产是固定在一定区域之内不能移动的土地、房屋建筑以及其他地上定着物相结合的不动产。房地产存在的形态（1）土地：有两种情况，一是一块无建筑物的空地，另一就是其上已有部分建筑物或构筑物的土地。（2）建筑物：指直接供人们在其内部进行生产、生活或其他活动的场所，如住宅、商场、工业厂房等。（3）房地：是指土地与建筑物这两种实物形态合为一体时的统称。在现实生活中，它是房地产完整实物形态的体现。房地矮产的著特性（1）房佛地产否的自态然特便性①馋房地晚产位进置的脊固定流性和辣异质寺性（厅地域漂的差渴别性标）②磨房地啄产使莫用的附耐久化性和勺效用膝的多铃层次际性③墓土地走面积滋总量胖的一刊定性载和房们地产胃的有痕限性（2）房第地产沿的经懂济特践性①挤房地寻产经铅济价飞值的号积累坝性和稻衰减喜性②装房地饰产利额用的伟递减晶性和含合理社集约职性建筑伶层数5层10层15层20层30层投资赵利润行率4.焦63追%仆6辱%乎7弟.0书5%献6.框72涨%负5村.6缝5%③公房地劲产权乔利的姓可分鲜割性誓与权敲益的域流动僻性④柔房地柄产供闲给的亮稀缺摩性和泡经营疏的垄祸断性⑤昨房地锤产投灭资和规消费族的双喂重性⑥尘房地寺产的睡保值蜘增值笼性房地段产开经发，拼是指扬在依群法取扬得国渗有土充地使境用权土的土摩地上苗进行擦基础尖设施划、房林屋建绸设的戏行为忽。（1）房恳地产吼开发详是城行市规倍划的爹实施表过程贫；（2）房淹地产说开发席是追顷求经拍济效兵益、暖社会委效益辜、环徐境效罗益全谅面实亲现的镰过程或，这要也是跃房地星产开劳发应浸当追忠求的垦目标探；（3）房穗地产计开发殿是提遵高土涉地使剑用的干社会扒经济症效益搜的过宗程；（4）房加地产凝开发芒是通别过多振种资弃源、卡多种妨专业象知识吐的组滚合和羽再造装，为谣人类材提供丧生产蝴、生此活空猾间，育并改纯善人渐们赖鲁以生屈存的逝居住冻环境倚的过渔程。（二抱）房伤地产架开发浸的特胡征1、全御面系息统性2、广撑泛联令系性3、风勤险与时效益摔并存4、地途域性（三阁）房般地产怨开发健的分逃类1、成救片开稿发房地筒产成协片开芹发，填开发队规模坦大，宏所需侵投资泛额大爆，建袖设周晓期长昼，开衣发建膨设都脱是成桐街成锁片，凳或是净在更纱大区蝇域范扁围内荒大规鄙模统叹一配寒套进符行。争它包多括：脸旧城保改造野、新验城区糠开发论、农糊业地犁产开贝发、佣旅游歉地产堂开发泽。旧城凯改造货，是层指整救体地润、有灯步骤弊地改枣造和渣更新厘老城吹市的篮物质狼生活柔环境问，以爬便从巾根本吸上改米善其堵居住行、劳蚂动、的生活心服务快和休瞧息娱纪乐条磨件。新城台区开余发，猛是指研由于横城市似空间芒拓展冲的需捎要，纵在新尽城区孝、卫签星城吹镇实沉施的型开发灭建设邻活动季。2、单错项开术发单项星开发铅是指穷零星怠分散院建造倚的单炉项工脉程或筐单位司工程烛的开啊发建作设，勤如单袄独建刑造几衡栋住尚宅、可一座脚写字惯楼、慌一条恨道路坟等。伤它包跑括土侍地开录发和仁房屋败开发惩。土地宪开发棍是指柄土地芽开发核企业揭以获恭得土重地使村用权扫的土落地为笛对象毒，通帆过征亲地、异拆迁羡、安以置，青将土辫地开渗发成长供水筛、排乖水、疯供电桶、供倘热、屑供气灭、电知讯和钳道路描畅通孝、场劲地平陵整的奖建筑斩场地霜，达语到“赖七通选一平恭”的全土地胸通过鸦协议坐、招少标或张拍卖越的方查式，馆将其及使用顿权有促偿转诵让给待各类额房屋付开发野企业催或投网资建群设部建门进赖行房亭屋建主设的俗一种西经营趴方式上。房屋罪开发桂是指畅房地可产开那发企贤业依螺法获洒得土亲地之阿后，天按规抵划的高统一怕要求失组织乖建设队场地铜的房消屋建潜设，厚开发卖各类墓符合最规划炭要求焦的房业地产双产品覆，如款住宅戚、写将字楼率、工驾业厂摸房、苗商业浮娱乐追设施蛾等。房地印产开慕发的叙地位群和作盐用房地伞产开堂发惊的地炼位房地苦产开艳发业滤是我觉国国丢民经棵济的取支柱抓产业房地淡产开闷发在术城市尖建设独中占偷主导脚地位房地余产开纪发的作作用有利权于加霜速城酸市现占代化结进程有利烫于城裂市总造体规衬划的向实现为城汽市社奋会、袭经济竹、政提治、庸文化枯活动以及勺人民侨生活恩提供遗载体为城略市政包府财来政和比城市斯建设沙提供繁资金栋资源为城动市中冠低收设入群谋体提鸟供住废房保冬障房地将产开基发模归式混业涝开发纵向孩一体夏化开发综合旅项目意开发指开伟发企演业跨攻行业赤的相云互渗卡透与互趟动发犁展是指蹈开发勇企业奥实行粉房地库产开追发建票设与物守业资搞产管太理并严举的相经营典方式常见暖于诸里如融岭居住喜、商软业、旅游温、娱姑乐于伪一体绩的主减体社法区1.多元腾化开杀发模奶式多元遗化开言发模戚式2.专业决化开修发模女式特定堡物业巨类型开发协作妨型开饱发开发冤企业销根据舰对自切身资再源的捕评价睁以及对所庸处市腔场的仁独特锐认识北，可载以选愚择某类物宫业类侧型作皂为企庸业相湿对专选一的粗开发育对象岭，实现日专业串化开啦发。协作归型开崖发方满式的驴实质东就是浆开发秋企业专注妖于自赛己最哑擅长套的业拉务或傅核心工业务乌，然后渴购买案其他驰社会阅化专付业机紫构提供恰的最遮擅长湿业务巨服务汇。专业份化开楼发模摧式3鞠.其他生开发博模式其他课开发属模式定向绢开发打模式服务肯性开笛发模童式开发封企业肃按客值户的春订购种要求滋开发土地庭，进旁行房我屋设艘计、放建造赶和经作营开发责企业碗通过腊品牌内授权益，输出溜管理计模式灯，提声出开露发项阀目解决辰方案蹲，推范动当捏地开兆发项类目的实捷施。房地符产开单发的袜项目劝类型居住你房地魂产项姨目商业鞭房地哀产项宿目工业胜房地僻产项蓄目特殊蛋用途逃房地胜产项目项目纹类型普通巡寿商品撞住房限价鞋商品邻房经济眼适用漂房廉租礼房高档珠商品傻房别墅居住亿房地浸产项武目商业潜房地因产项哥目商业拼用房写字泊楼酒店酒店屑式公芬寓主题纪公园工业宋房地昆产项码目工业慨厂房研究蛙与发模展用慌房仓储拨用房工业与园区特殊额用途配房地锈产项礼目指旷项目涂的经让营活旋动需屡要得模到政革府特脖殊许致可的莫房地砌产，拦包括任高尔悔夫球赏场、饱飞机宫场、渡汽车诸加油钻站、呜车站稿、码竟头等程。这打类项瘦目多佳属长归期投药资、轮投资芳者靠梁日常椅经营捆活动端的收渔益来煤回收简投资丽、赚好取投喝资收敢益。允特殊窄用途愈房地鸡产项杨目的严市场椒交易弟很少显，因页此难蜘以采羽用市摇场比闷较法蔑进行评估计陪。特殊们用途替房地渔产项臂目二、发房地吩产经贤营的命概念垮及分凤类（一乔）房搭地产帝经营盘的概拢念房地研产经羊营：这是指羽房地仆产企思业为描实现鸡预期笼目标兆，确籍定实糕现目墙标的钱战略委和策墨略，咬并有粪意识烫、有扩计划果加以敢实现长的经体济活离动过汽程。狭义茧的房抓地产脑经营朵是指删房地雨产经既营者挡对房拿屋和叫建筑蔑地块齿的销怖售、钥租赁僵及售缩慧后服玻务管竟理等腔活动膝，活尽动范南围主签要是丈在流黑通领谋域。广义说的房燃地产犬经营杏是指撇房地息产经券营者陆对房雁屋的斑建造丈、买看卖、虎信托尽、交核换、附维修款、装愉饰以篇及土孙地使术用权唉的出辅让、腥转让捞等按肝价值熔规律薪所进守行的裤有目姥标、功有组猫织的旷经济把活动爹，活扩动范催围贯针穿于投房地伐产产望品生铁产、蹲流通晨、消暑费的肺全部轿过程南。（二悄）房汪地产童经营趣的特损点1、交析易形蜡式的录多样鹿化2、交述易对种象的接位置秀固定豪性3、经趁营对明象的愤限制乔性4、售假后用场途的怨约束交性5、产末权关晓系的让复杂蜓性6、供匙求关栗系调槐整缓技慢性（三衣）房炎地产泪经营蝇的分急类可将熄房地徒产经浪营分面为地屑产经沙营、桐房产诞经营算、服州务经消营和猪房地节产综洁合开唱发经采营。1、地剑产经轨营是以炎城市匙土地挂使用堆权为纷对象唇的出首让、铜转让饼、出起租、柴抵押鹊等产瞧权经状营和艳以城住市土旷地为仗劳动狭对象央进行访的土绸地开指发经鄙营。2、房券产经肠营是经圣营者援以房跪产为阴对象胜，根角据国问家政劫策要零求，交考虑防自身碧技术堡经济旨条件菌和外难部环鼻境条硬件，密经营抬房屋叉开发桑和房售屋流互通并游取得枯一定酒经济躬效益觉的经陶济活汁动。3、服吊务经胸营是指鹿房地筛产业浑在开上发建疑设和糊经营主过程把以及板房地子产的追使用养过程冒中提畅供的艰一系悟列经库营性使服务姥性活态动，喂如投牢资咨屈询、朱价值荡评估个、拆势迁安安置服外务，岭房屋岂装饰迅、修境缮服慰务，皂居住及区环弹境服柔务及睡管理如等。4、房姥地产悔综合婚开发慌经营是根档据城承市总贴体规炭划，皂选择宴一定靠区域后内的角建设红用地遍，对票地下饭设施蛙和地首上建笨筑物退进行喝统一母规划休、配站套建书设的归一种良开发版经营派方式脸。三、痕房地羡产开甚发与早房地肃产经斑营的壶关系（一此）广厘义的洒角度饺理解啊，两拨者本昆质上给一致击，侧赞重点哈不同（二或）狭悬义的兔角度纱理解描，两躲者相岗对独餐立（三彩）房冰地产挨开发涂以房便地产男经营暂为核成心（四霉）房茂地产僵经营跨以房咽地产泻开发头为基秆础第二敢节盟房地滩产开险发程蜻序一、房地居产开洪发的盘主要派工作好阶段二、房地迅产开培发的呆主要续参与铃者一、篮房地待产开虾发的遭主要泡工作拘阶段房地锻产开鼻发涵盛盖从泊前期当策划袋分析或、征疼地、絮拆迁眨、规络划、垄设计日、施希工、伸预销压售、蓬产权敞登记敌、发概证到委物业赞管理饼的全霜过程蓬，分抗为以堂下六睡个阶牙段。（一地）投贡资决推策分具析阶非段1、开刊发设艘想的码形成2、环阅境分搭析与描机会米选择（二详）依伪法取味得土吗地使唐用权爪阶段（三潜）可扇行性葡研究请阶段（四丈）前船期准超备阶蛙段1、资图金筹侦措2、项勿目招泥投标3、规池划设臂计4、项杏目报养建（五懂）实扯施阶扣段（六虏）销朝售阶粥段房地腿产开察发的坚主要羽阶段前划分投资凡机会究研究可性携研究甚行项目芹评估锡和决造策获取湿土地孝使用喇权开发乞项目白立项规划肢设计规与方痕案报御批建设凶工程苏招标签署尘有关质合作赵协议七通恭一平控等工照作基础自工程主体朴工程安装印与装四修工多程室外妄工程竣工氧验收销售园准备广告宿推广现场印销售物业尸管理投资应决策候阶段前期冠工作积阶段工程膏建设卫阶段租售祥与物冰业管理型阶段二、渴房地傍产开蚀发的宫主要押参与桌者1、房谎地产拢开发依企业璃（开耐发商刑）2、投绸资公叙司（欧投资狸商）3、建鼻筑承逗包公瓜司4、质累量检变查单袋位5、政廊府建宿设主险管部给门6、金均融机膨构第三暴节寒房地伏产经匆营的独基本抗环节一、吓房地胁产产股品形渗成环凡节的赶经营二、房地昏产产恶品流蚂通环征节的厅经营三、房地锄产产羽品消般费环子节的英经营一、凭房地栋产产虎品形繁成环膏节的聋经营二、释房地虽产产缎品流得通环面节的劣经营（一提）房剥屋销那售（二鬼）房余屋租省赁（三甘）其宇他经蚂营形贼式1、房危地产井抵押2、房谢地产歪典当3、房扮屋置剧换三、绍房地巡寿产产宝品消桨费环册节的室经营房地棉产投禽资投资摧：是景指经资济主欢体（允国家朝、企猜业、记个人蜘）以誓获得企未来仍货币滴增值搁或收肉益为脏目的凭，预匀先垫珠付一公定量类的货兼币与斧实物斜，经蛇营某悠项事羊业的环经济扭行为萍。分僵为固捎定资尊产投缠资与价流动稻资产狂投资颗。房地抛产投废资：曾是指羽经济韵主体冠以获味得未组来的征房地杰产资倍产增舒值或脂收益黎为目锹的，陵预先油垫付薪一定留量的毕货币搂与实怪物，袄直接糟或间腹接地蚁从事趣或参移与房袍地产以开发工与经稳营活仿动的绵经济猛行为她。分征为直阔接投做资和益间接上投资夫。房地局产投匀资的知风险体与投衰资组影合风险处可定伤义为她未来吹获得匠预期墨收益舱可能叼性的喇大小阻。较彼预期绩收益丑增加醋的部竭分称趁为“便风险脾报酬诊”。殿风险泰可分匹为系伏统风傻险与烫非系鼠统风万险。系统谅风险偏是指脑由那点些影撞响整悼个市凶场的哨风险钢因素抱引起尾的，滋是股表票市派场本问身所第固有骆的风烦险，样是不位可以挺通过掩分散书化消指除的踪蝶风险身。非系优统风深险是左一种甘特定体公司孙或行艺业所蛇特有算的风庆险，遮它是昂可以歌通过例资产岸多样得化分榆散的挠风险威。资本敞资产传定价返模型最的作液用就丹是通震过投子资组仔合将钟非系授统风泳险分株散掉偿，只吹剩下鉴系统茎风险舒。资本醉资产络定价较模型E（R）=租Rf+最[E（Rm）－Rf]艇×β其中侄，E（R）为融股票邀或投绩资组最合的沟期望艰收益钉率，Rf为无肉风险哀收益茂率，行投资适者能振以这贩个利膜率进两行无逝风险脚的借圾贷，E（Rm）为虾市场闸组合丘的收题益率攀，β是股扫票或聪投资热组合伯的系想统风却险测增度。资产蚕或投刘资组余合的课期望朋收益纹率取摆决于肉三个瓣因素猴：（1）无阵风险柴收益颤率Rf，一灰般将算一年舍期国派债利傅率或携者银熔行三懒个月喊定期蹈存款挨利率孟作为恐无风佣险利镜率，棍投资狸者可仇以以胶这个金利率款进行脂无风筐险借淘贷；复（2）风邪险价凳格，饥即[E（Rm）－Rf尺]，是叨风险钞收益益与风给险的少比值滑，也贪是市厚场组桥合收扛益率窜与无宗风险膨利率垃之差饱；（3）风无险系寨数β，是遮度量距资产值或投荣资组压合的吩系统骆风险垄大小骑尺度批的指巨标1、从划房地坊产投宪资的匠角度设说，预风险衣就是绿投资士的（烫）偏霸差A实际伐收益麦与期泥望收爆益B目标萝收益咐与未盼来收含益C实际察收益雀与未衬来收旗益D目标宋收益雷与期睛望收兵益2、写源字楼奖经营胳者与污公司创签订匀了20年的跌租赁定合同清，租些金40昂0元/（m2﹒年）德，则刷其面祥临（征）A市场柜供求迷风险B周期睬风险C变现跌风险D通货旨膨胀溜风险3、香谎港新熄鸿基市公司将董事缴会决太议规乐定，迈在大劝陆的馆投资判不能宅超过幕其全别部投镇资的10虹%，这片是基雀于（密）的庆考虑猾的结敏果。A大陆税政策咬多变B占领倡世界湖投资父市场C风险誉转移D投资框组合4、已闹知整已个投棍资市其场的佣平均现收益户率为20贺%，国必债的段收益牵率为10委%，房磁地产肆投资汽市场找相对岸于整愿个投阿资市蒙场的龄风险给相关律系数呼为0.好4，普纱通标新准住夸房市语场相省对于爱整个诞房地爆产市制场的埋风险悄系数妈为0.注7，则妹普通哪标准战住房狐市场显应利耗用的岩折现年率为凤（）A1踏4.甜0%钩B跟12蜜.8恶%淡C1顷7.里0%灰D衬11怠.0猜%1、房饲地产头投资芝价值绵的高泛低，灯在很先大程险度上右取决锣于所谣处地道区物患业的坝整体超升值榨潜力密，而开不是译看其副当前颠租金窗水平炎的高羡低。蚀（）2、房谣地产辫的不贴一致匠性说卡明市避场上上不可垒能有愉两宗漠完全贿相同慕的物勺业，矿因此身，物船业之仅间不拐具有掏可比纯较性贡，市竿场比椅较法往评估钩物业翅价值叨是不借足取撒的。肝（）3、比馋较风代险又暂称机造会成己本风现险，欠它属脚于房桐地产建投资育风险及中的动系统粥风险雪范畴赖。（侨）第二讽章旬房谦地产鸽开发插与经烦营基低本理驳论第一汉节房地眨产开掌发与椅经营突策略薪分析第二说节房地访产开挪发与告经营副决策循理论第三浑节房地笼产开拾发与仿经营贱新理卡念第一份节齿房地费产开扯发与忘经营退策略丹分析企业叛的开解发与段经营级策略士：是铅在一订定的剧经营告思想枕指导蹲下，工在对灰企业叛内部艺条件拴深入临调查砖研究肉的基里础上择，结勤合对唱外部村政治袖、经劣济、角社会携、法弱律、兼文化梳等因森素所池做的姿科学厅分析抽与预惠测，欧从发勿展角万度提牧出某锄一时洞间跨京度内筒的经济营方观向、立方针笨与目屿标，毛并提坊出为弯实现馅这些盾目标袖而采灯取的佛具体恒步骤鹊。一、妥产品通策略明确躲开发因或经狂营项滴目、阿确定内开发爆或经班营规虑模、膜确定挡开发局或经修营方斤式二、申市场德开发资策略市场说开拓腿型、竖市场拉渗透键型、熊产品欢开发矩型及时多角塔型策欢略三、宜价格标策略高价脂策略局、低跌价策叫略、各均衡贪策略总收箩益和组总成救本收益惨与成基本比里率1.剖0开发羞规模开发筹规模扩大杆项目喜规模秒而带良来的系总成贼本扩大然项目务规模渣而带懒来的住总收歼益CCBB边际所收益废同边提际成农本的盖比率总收转益同果总成伏本的野比率AADD图2—贷1不同明开发虽规模朴项目质的收球益与心成本志分析寻找背地段规划乱设计贷款施工绘建设建成抱完工出售或出租使用邻里泊关系泳稳定老化更新未和再垃开发1~主5年40匀~5赛0年房地绕产产警品的度生命饮周期房地恶产产驶品的盟市场奔周期进入锣期成长足期成熟道期衰退斩期不同衔时期化房地俯产价传格策捧略1、房吃地产雕品进约入期2、房兽地产移品成挠长期3、房秒地产撕品成泼熟期4、房流地产橡品衰做退期第二喷节附房地抱产开淡发与弦经营拘决策妨理论一、抚房地苦产开炸发与森经营朴决策二、房地振产开颤发与购经营决策咬类型三、房地乡丰产开求发与稼经营贡决策存的程编序一、烛房地奇产开况发与蠢经营辛决策（一衣）构饰成决寺策问用题的贩基本闹条件决策暑就是敬针对骨问题竭和目滋标，粉分析皂问题也，解揉决问崭题。1、有贫明确租的目皱标2、有状两个患以上善可供躲选择乏比较常的方善案3、有滔评价锣方案茅优劣漠的标用准4、有上真实辟地反拍映客蔬观实住际的播信息（二耗）开裳发与涨经营胁决策魔原则1、遵病守政监策法权规原黎则2、经授济效般益原剃则3、风蜡险意缴识的故原则4、定球性分圈析与愁定量相分析支相结客合的稀原则二、巴房地肤产开皇发与虾经营校决策卸的类唤型（一蓬）确青定型债决策是指芳当只凭有一万种自富然状献态，洽或者量可以政准确述地预哨测未冲来的肉状态祖时，院自然亡状态学就不遍再是庸随机错因素效。（二丧）风证险型乎决策是指直当不吼知道侮未来浮究竟妹出现务何种殿自然蕉状态言，但截知道捡各种牢状态黄出现诸的概刑率时激，决陵策者改采取运任何晶策略植都要齐承担痕一定越风险辫。1、期抵望值驱法2、净伙现值示期望殊值法3、最月大可郑能法某房滥地产遵开发滔公司鞭对某锋一地颂块拟宰定两夸种开低发方脾案。A方案若：一带次性鹅开发透多层胞住宅45征00麦0平方肆米，盏需投形入总豆成本核费用90馅00万元说，开池发时业间18个月浮。B方案忽：将揉地块纪分两章期开洗发，抚一期王开发井高层延住宅36啄00领0平方冷米，适需投夸入总腿成本顽费用81乡丰00万元断，开仓发时室间15个月优。如痛果一胞期销本路好商，则俭二期伶继续夹开发要高层渗住宅36唇00讽0平方奸米，掉投入锦总费西用81舟00万元子，如仗果一翠期销欺路差技，或吸者暂鸡停开竿发，趣或者苹开发碰多层丑住宅22窃00乎0平方酿米，御投入端总费灾用46叹00万元莫，开屋发时喷间15个月盐。川两方牲案销幸路好杆和销偶路差誓时的颠售价怖和销贯量情条况见山下表型。根英据经捎验，吃多层为住宅诞销路首好的侍概率五为0.励7，高蛋层住蔽宅销贯路好型的概携率为0.覆6，暂惑停开完发每颗季损来失10万元匀，季亦利率2％开发方案建筑面积万m2销路好销路差售价销售率％售价销售率(％)A方案多层住宅4.54800100430080B方案一期高层住宅3.65500100500070二期一期销路好高层住宅3.65500100一期销路差多层住宅2.24800100430080停建n456121518(P/A,2%,n)3.8084.7135.60110.57512.84914.992(P/F,2%,n)0.9240.9060.8880.7880.7430.700问题1：解：衣计算才季平迟均销袋售收椅入：A方案俱开发耽多层树住宅和：销路立好：4.训5×今48缴00喜×1抗00％÷6暴=3领60献0(万元)销路槽差：4.并5×误43链00扶×8透0％÷6巩=2撤58跌0(万元)B方案捷一期炕：开发五高层脾住宅秋：销镇路好醉：3.谣6×祸55是00即×1桂00％÷5团=3统96州0(万元)销路素差：3.捏6×役50枪00贩×7翼0％÷5妥=2励52照0(万元)B方案魂二期们：开发遇高层怜住宅倡：3.景6×抹55崖00独×1悼00％÷5弊=3爆96千0(万元)开发洁多层阴住宅本：销殖路好情：2.贴2×石48障00室×1汗00％÷5山=2锋11静2(万元)销路怠差：2.伙2×汁43剪00楚×8陵0％÷5沸=1遵51喜3.缝6(万元)问题2：解：留画决璃策树问题3：解：扶方案如选择机会拦点①净现舒值的铸期望草值=(煤36锻00牺×0挪.7株+2否58秒0×键0.赤3)州×敲(P／A，2％,6添)-叨90方00=(攀36沾00盖×0斜.7十25市80灾×0翼.3幸)塔×5置.6泰01向-9鞋00束0=皆94欢49耐.6衣9(万元)等额翅年金辣：94慎49斑.6康9猪/(锣A／P，2％,6却)=9摘44导9.自69稻/5脊.6膊01沾=1尘68映7.趋14圈(万元)机会趋点③净现述值的绍期望失值：39哥60胀×(遗P／A，2％，5)崇×强1.怜0—甚81文00=3疫96感0×花4.亮71廊3×忙1.银0-寒81帖00弃=1歇05仰63捐.4坐8(万元)等额散年金携：10速56下3.土48布/(裹P／A，2％，5)=旧10责56抱3.台48油/4莫.7肠13但=2幅24阿1.枯35逆(万元)机会陈点④净现窄值的挑期望凭值：25简20糕×(抓P／A，2％，5)－81章00典=紧25熊20港×4鹅.7犹13－81圈00块=3拐77鼠6.施76控(万元)等额利年金层：37柔76掌.7犁6/酿(P／A，2％，5)=3赵77演6.磁76宏/4仙.7暴13曾=8叙01楼.3听5(万元)机会省点⑤净现食值的汽期望累值：(2偏11川2×惠0.策7十15划13耍.6微×0神.3树)埋×(帆P／A，2％，5)仆-螺46竟00=(压21流12贫×0汉.7十15肃13渐.6伶×0原.3腥)策×4社.7触13吵-4国60脂0=既45率07止.7富8(万元)等额路年金嘱：45咳07笔.7合8/套(P／A，2％，5)画=9竟56络.4俘6(万元)机会躲点②净现列值的倾期望势值：[1叠05禁63啊.4蛛8×积(P／F，2％，5)鸟+拉39附60店×(雾P／A，2％，5)纳)堵×0绢.6+[碌45含07抗.7帜8×被(P／F，2％，5)十25梯20丛×(评P／A，2％，5)勤]验×0巧.4乓-8袭10锣0=(幼10城56快3.侦48很×0陵.9继06见+3肿96项0×铃4.元71谨3)纲×能0.括6十(4僵50诵7.凡78毁×0序.9汗06十25件20×4吨.7槐13粗)泻×0吗.4钓-8琴10乓0=1示69旺40值.4份0+质63糟84讨.3姐2-琴81竹00限=1泥52砖24论.7复2(万元)等额迷年金绵：15程22秘4.另72自/(粪P／A，2％，10苹)=1防52打24叨.7治2/尖8.社91经7=示17续07杯.3等8(万元)根据破计算紫结果灾，应央采用B方案油，即翼一期鸡先开语发高吧层住流宅，禾在销娇路好膜的情诱况下检，二腊期继灶续开照发高匪层住灭宅累，在兵销路洞差的肃情况搬下，黑二期寨改为膀开发枣多层期住宅。资金俊等效仅值的拣计算等效崭值是爱指在口资金盘运动圣过程印中，稀由于搅资金踏的时躁间价渣值，裤不同古时点各的资姐金绝观对值筑不等何，但孝实际藏价值界相等自的现供象。等额退年金兵：每荐隔一擦定期镰间支勾付（脸或收渣到）室相等中的金胖额，种常用“A”表示施。比坡如零掌存整忌取的贸银行邮存款疲，住斗房按米揭的捉分期捉摊还渐，消泻费信需贷的打分期亮付款猫，保凉险养坟老金便给付煌等。(P拆/F赤,i抱,n础)(F蔽/P削,i渴,n崭)(P么/A绒,i宾,n搭)(F渡/A耕,i轨,n)(A弟/P定,i寻,n)(A始/F警,i盛,n孔)PF（三宏）不犁确定夺型决以策是指醒决策睁者对帆未来锡可能欲发生非的情役况虽再有所肯了解悲，但篮无法拿确定热或估圾计其蹄自然落状态魄发生烟概率野的情丽况而祖作出达的决总策。1、大腰中取荒大法2、小本中取棚大法3、最钢小最彻大后残悔值覆法三、园房地怠产开巡寿发与畜经营恋决策闲的程荡序（一挨）发久现问策题（二摸）确懒定目义标针对乌性、膏明确鸭性、抄层次颂性、桨可行储性（三传）拟拖订方狱案整体剖详尽贞性、中相互换排斥惭性（四挣）分痰析评幼价限制飘因素切分析时、潜侮在问匪题分非析、纠综合买评价（五娘）选写择方娘案（六取）实菜施追康踪方断案反馈早控制轻、追腹踪决园策发现光问题确定菌目标拟制萄方案分析烘评价选择粒方案实施秃方案经营共分析组织摩诊断反馈异追踪决策党过程脖基本员程序诞图第三决节小房地巷产开茶发与贯经营袄新理傲念一、烟节约衣型房遵地产守开发愉理念二、房地奖产资队产经科营管耻理理携念房地浮产企冷业经舞营决榴策理字念您：1、以盖顾客宪需求笔和顾露客价幕值为析出发绸点，悔重视桑顾客蜓需求2、加糖强企宁业信潮誉的攻管理3、树北立终耻身服掘务观馒念4、基邀于价苦值链社构筑情竞争擦优势5、进铺行人骨文关通怀，蛙树立名社会先责任作业页：用且决策口树方程法进堪行房房诚地产暮投资彩决策为，要槽求绘粒制出喉决策子树图嫩，期俭望值宏计算开，优愁选方倡案。某开扰发项常目有贩两个暖方案阴，A方案米需投狂资50华00万元泄，B方案燥需投坏资28清00万元命，两沙者经中营期枣均为5年。锈根据浆市场雕预测潜，存颂在两介种自僻然状动态，换一是容市场密景气接，需纪求量策较高智，二话是市宫场不众景气纷，需抱求量信较低伟；前悦者的收可能尽性为0.浩7，后擦者的在可能失性为0.者3，两煌个方杏案的预每年渐益损傲情况恐如下揉表所学示，要试用疾决策膨树法沃选出症最优炸方案封。单位狮：万鲁元/年自然状态概率A方案益损值B方案益损值需求量较高0.72000800需求量较低0.3－400600第三雹章异房地置产企援业第一宾节房地猴产企归业概派述第二昆节房地突产企扶业人昨员与像组织第三桶节房地循产企泥业经扶营与弊管理第一制节星房地市产企根业概夺述一、破房地泳产企灰业的少概念在二拌、房币地产痒企业蚕的性博质订三、相房地辣产企永业在析国民滩经济屠中的扩作用亩四宵、房京地产获企业茧的分掘类帅五、经房地沈产企岔业的近建立桌六耻、我填国房旗地产秆开发脉企业刘发展霸现状一、宝房地逗产企羞业的兔概念房地聋产企灯业是研从事唐土地偏和房先屋开栗发建闻设，虽以及肾以房碧地产汇产品漫为核肾心从肌事房详地产思中介办、咨深询、拆物业蚂服务山，实瞧现自圆身价让值的臂经济系组织则。二、脑房地递产企剩业的俭性质具有白普遍幼意义涂的社病会经烟济属脱性，度也具伤有自奏身的掠特殊麦属性稿。（一启）房轮地产志企业质的一慨般属糕性1、经直营目肝的2、企躁业与送政府耐的关泰系3、企蜜业与附员工拜的关迫系4、企喝业与败其他适房地义产企卡业的介关系（二寄）房帜地产脆企业岭的特距殊属堪性1、知曲识密菜集型王企业2、资翼金密悄集型鞋企业3、业毁务动犁作具胡备商场业企无业的奶特征4、业票务内屿容体浸现服肥务行唇业的雨特色5、经畜营方疯式具构有租鸟赁企饺业的缎特点三、链房地摸产企代业在刘国民柔经济浅中的苹作用1、为雪国民镰经济信的发填展提洒供物揭质保愤证2、为瞎城市颂建设童事业易的发奶展开晌辟稳狡定的晋资金算来源3、为俯相关像产业累的发候展起瓜到有眠力的杯带动添作用4、促圾进消筹费结粘构和部产业牲结构懂的合因理化四、碧房地链产企够业的踪蝶分类对我酬国房未地产岛企业拼进行赵分类意的两涝种方杂法：（一邻）根予据企破业经徐营活眼动与速房地滋产生村产、昆流通懒、消龙费各择个环谱节的览相关静程度且进行逼分类（二缝）根伙据房导地产姻企业岩经营稳特点推进行却分类按照诉企业东功能刃分类1、房先地产愿开发简企业（1）专破门从原事土要地和解城市姿基础寒设施渣开发雷的企叶业（2）专骆门从剪事地辽上建牌筑物筒和构斑筑物示建设萌的房诸地产剃企业（3）房智地产擦综合爱开发鞭经营坦企业2、房债地产顷中介疤服务嫂企业骡（房薪地产火咨询止服务厚、房造地产形估价骄服务饼、房邮地产味经纪景服务显企业曾）按照享企业赴所有旦制性移质分狼类1、城乳镇集型体所咸有制挥房地音产企戒业2、国卫有独抗资企肚业、临股份构有限妄公司牲和有远限责茎任公孙司3、合论伙制爪房地旺产企当业4、中鸽外合君资、豆中外撕合作熟、外劈燕资房妈地产合企业五、昂房地箱产企中业的斥建立（一幸）房蚊地产击企业寒组建嫌的条够件（1）有拖自己吨的名叼称、泽组织捧机构役；（2）有糖固定纸的经丛营场邻所；（3）有缎符合西国务糟院规走定的闻注册子资本资；（4）有痰足够脚的专麦业技酒术人旬员；（5）法吗律、伟行政灭法规掀规定聋的其姐他条支件（二撤）房说地产载企业吊设立斗的程俭序房地嗽产企竭业设仗立程再序包税括两莫方面攻：一躲是工蚁商登侧记，肯二是繁资质政审查共。1、工宅商登泪记（1）拟等定房缘瑞地产满开发饥企业送章程烧；（2）向秧当地捡政府两或房疲地产瓦主管御部门嚼提出朝成立出房地叫产企常业的仿申请杆报告蚁；（3）申俘报企涉业资叼质等色级；（4）办方理银耍行的根开户扇手续枕，存股入注宵册资届金；（5）办卖理资茄金信税用证竿明；（6）办僚理经掏营场诸所的联使用帅证明唇；（7）向托工商网行政飘管理屋部门泼申请土注册跳登记2、资签质审究查（1）营滥业执叼照复翠印件殃；（2）企构业章电程；（3）验边资证级明；（4）企刻业法陆定代至表人脚的身梁份证豪明；（5）专肤业技袍术人页员的怠资格株证书狠和劳良动合愚同；（6）房统地产笛开发灿主管屠部门堤认为乏需要宝出示线的其增他文耗件（三喜）房京地产东企业亡的资况质房地俊产企眉业的睡资质杠是房学地产石企业奥专业盗经济唇技术拍素质踩、管泳理素聚质、针资本供数额次、企肌业经研历和旺业绩赠的综治合体务现。一般蜻根据宫房地沫产开拾发企弯业的缴资产依、专产业技贷术人蛙员和嫌开发怕业绩恐核定撑资质盗等级套。国务绩院建靠设行伸政主租管部芦门负执责全条国房他地产苗开发号企业终的资坐质管晴理；海县级法以上字人民鲁政府赞房地鼓产开踏发主向管部坛门负丝式责本挨行政俗区域半内房住地产泳开发饥企业枪的资跌质管煎理工装作。（四介）房起地产储开发棚企业昂业务核范围（五过）房羞地产子开发体企业常资质还审批（1）一般级资病质由环省、蔽自治锹区、赌直辖炸市人海民政到府建滴设行赢政主即管部析门初罗审，伍报国根务院押建设扛行政萄主管亮部门外审批埋。（2）二蹲级资闯质企湖业及颂以下喜资质症企业桐的审罪批办休法由示省、冒自治刚区、攀直辖金市人鸟民政睁府建渔设行幅政主还管部兄门制躬定。第二珠节托房地旺产企华业人弄员与远组织一、望房地嚼产企极业人狗员二、房地淋产企胡业组梦织一、竞房地迹产企农业人车员（一太）房唤地产彼企业沃人事锤分类（1）经毅济管察理类（2）专期业类（3）工柿程技迎术类（二头）房告地产糟企业筐人员角构成注册尤建筑吓师、担工程瘦师、摊财务酱人员膛、营含销策腐划人域员、冷项目辩拓展虚及发余展人纷员、胆法律酷顾问二、参房地绞产企铅业组询织（一洞）房千地产喂企业苏组织眼的基妈本概屡念（二纠）房秆地产返企业御组织重的一潮般原访则（三骆）房和地产近企业渠组织贪结构丈设计企业慕的战侵略与帅核心晨能力——权责郊体系——调控而体系（四鹊）房杀地产蒙企业孕组织防结构芦形式1、职艰能型丑组织校结构总经巴理投资孝部策划申部开发阿部工程拍部财务第部人力泊资源悠部2、项芒目型记组织均结构总经脂理项目A项目B职能校部门C职能吼部门DA1A2A3B2B3C1C2C3D1D2D3B1总经稼理副总申经理副总慎经理副总漆经理副总舅经理技术愤部客服寸部营销甲部人力宣部财务轧部法律廊合同撤部物业并管理的项目A物业逝管理遵项目B技术罗主管技术为主管技术杀主管技术迫主管绿化酿组保安长组绿化产组保安坡组某大览型房锻地产直物业叹管理来公司丙的组椅织结厦构3、矩呢阵型矮组织验结构总经届理项目1项目2项目3职能患部门1职能强部门2职能恨部门3职能宪部门4项目部门别墅公寓写字楼停车场餐馆娱乐商场前期部财务部工程部物业部营销部设计部某大索型综邪合房驻地产地企业深集团艺的矩秤阵型逐组织拣结构4、混亡合型番组织哄结构总经岗理项目A项目B市场界部开发招部财务都部从事葱部组织壶结构励设计棋的操棚作方树法1、确定仔企业箩的主冶导业即务流康程2、确定地企业丝式的管援理层上次与赛管理柜幅度3、从主撤导业帆务流束程上城划分到企业思的各墓种职椅能管茅理部汉门4、企业箭辅助度职能挑部门极的设补置5、从管侍理流冰程上厨确定茶各部项门之踢间的餐协作抄关系6、制定棕企业贪“组丝式织手膜册”7、以操笼作的劝顺畅助性和匪客户站满意洞度来万验证探组织灿结构溪设计犁的正榴确性在进另行企位业的络组织停结构炕设计津之前扬，首侧先应皂确定颤企业禽的主猛导业廉务流液程。茄如果柱企业用的组某织结淡构重答组或浮调整旋，也修要先尿重新峡梳理管原有固的主吗导业乖务流订程。活主导掌业务桐流程选描绘齿了本薯企业桥的内枕部价棒值链悉关系蓝，即配主导蜂业务报流程熄应该太是一渠个增津值流火程，次如果举不是阿增值岸流程抹就说搜明企顷业盈斑利模位式存否在问畏题。产因此赞又可小以说扶确定研企业车主导屿业务沫流程剂的过岸程实愚质上祸是检扇查企天业盈瞎利模扒式是鹊否合卵理的帖过程柱。在确巷定了继企业虽的主馒导业箭务流脊程后鬼，要颠确定剧企业跨的管政理层压次与林管理厕幅度沈。通石常情移况下批，中雕、小师型企恶业三忙个层馒次就赖足以在满足哨需求责了，杜即高健层、雁中层孝、基减层。嘴如果老是拥蚕有下脉属企闻业的渴集团之性公廉司可稍以到厅四层避，即龄高层犯、中躬层（最下属旗企业热的高坝层）胖、基失层（下下属鸡企业俱的中伴层）淡、下秩属企蛙业的岸一般抱员工免或操虎作工锣人。企业塘的各兽种职浩能管县理部毯门应职该依垮据主围导业北务流击程划兽分。饥例如航，通锹常的猫房地信产开堆发企波业，篮主导睬业务培流程葱应该云是前植期策厕划—征地侮拆迁—规划里设计—施工—销售—物业匀管理趁这样脚一个傻过程渗。业轧务或连经营岛部门安应该寸包括锦策划肌部、报开发敲部、统销售讨部、纯物业确管理雀中心罚等。仓当然映这些久部门蚂可以愚视工样作量亮的大而小合临并或可分拆坑。通常么我们垒把游获离于仇企业慌价值格链和舰主导监业务断流程掌之外胖的业燥务工毙作部趁门，直如财邮务管隶理、滋人力够资源吗管理疤、后冶勤保古障管泰理、枕安全炉管理堤、办哨公事剃务管顿理等磨部门命称为“辅助之职能碌部门”。这敏些部骄门也割可以著视工皆作量局的大冰小合奶并或档分拆芝。例险如，需有的牺企业回行政暖部包巷括办泰公事楼务管鄙理、华后勤便保障增管理得、人确力资皇源管咽理、呈安全废管理龄等，部也有课的由税于企拳业规炼模较码大，模分别华设立骗几个棵部门喝完成绝这几滚项工汽作。锡通常帆单独轿设立积财务今部进冠行财辆务管幕理，秘不和协其他顶部门哗合并超在一滋起。在企杨业的路部门交设置勾工作间完成茂之后答，我膊们还坦要预话先从杏管理哥流程构上确影定各含部门祸之间席的协疤作关般系。唤在主任导业点务流兄程上戚的部所门之验间的跪关系鹊，毫逐无疑宅问要习遵照贤主导秆业务俩流程小所确跃定的医上、匆下游帐关系脸。但群是主踩要职逼能部耽门和衣辅助梢职能棋部门嫌之间涨的协责作关帝系在愁组织驶结构转设计歇时，斑就要赏事先品考虑展周全啊，避荣免在影企业述运营协中出闸现各蜂种各投样的寒问题横。例绕如，姿在处觉理企邻业决塑策、梯资金欢使用描、固叙定资疤产购掀置等意重大懂问题欢时，疗各部被门应而该是需一种天怎样俯的协呈作关摘系要逮考虑孟周全。解决窄这个引问题浸的最兴好方抵法，扁是除鞠了主诞导业仿务流搜程之故外，某再做萄出一驻些子未流程汤，如拣企业叮的决虎策流丙程、更资金昼使用蒙和预缘瑞算管疤理流匙程、籍固定圾资产踢管理极流程瓜等。典通过诞对这栏些子固流程碧的编专制和秋分析脉，确乞定各午部门泻之间岗的协礼作关畏系。一个所管理逮规范寒的企吊业应否该在削组织欣结构猾设计搅工作悼完成牛后，筑编制政本企驾业的豪组织辫手册超，下厌发给划企业煌的各鞠部门携及高府、中席层管痛理人持员。缩慧组织魔手册域至少锣要包蓬括下跪列内篮容：（1纠）企兔业的怨组织北结构盲图；（2其）企言业各盒部门都和各警下属单单位顾的职伪能分忠解表精；（3嘱）企或业各借部门艇和各漏下属踏单位懂的职饰位设筋置表疮；（4鉴）企裳业的纹主导纹业务精流程育图；（5去）重家要的误组织福管理朗原则倍。组织颂结构王设计封是否蠢合理序，要弦以操周作的滤顺畅北性和黑客户位的满绿意度泄来验卵证。葛通常历我们需在组鸡织结格构设振计的助半年溜或一佩年后痕，要乎在企躬业的捉内部负和外浇部分完别征舟求对移企业捕组织竟结构牛的意晌见。而在企血业的因内部柱，主氧要是正检查瞎操作毕的顺柜畅性晒，可丘以通裂过高候、中冠、基灭层干较部的呢满意泻度来稳评价欲；在瓶企业常的外群部，烫主要编是检折查客季户的棚满意效度，误可以阵通过谁对客励户的刘访问廉或电弹话征价询客朽户意镇见来亦获得撕。如果锦内、肝外部与的满陷意度菜在7拆0%口以上割，就娃可以介不做谈大的豪调整术，只招对内喇、外府部反能映较事大的流问题陈做适糖当的湾调整兆。如壮果内妨、外己部的斜满意姻度在晃70躲%以乔下，叫则企例业的沿领导馋就应雅根据迷内、鉴外部经的反美映，帖重新副考虑庆企业肠的主膊导业保务流逆程是仇否有绿问题李、组袄织结裤构是价否要歪做大毫的调公整。案例递分析螺：某做房地规产开负发公局司基岂于项约目管切理的脾组织吃结构度咨询满案例背景路资料自从掠项目职和项顽目管裁理的胸概念碰逐渐移被接麦受以塔来，但人们绸一直幸都在痛考虑双如何昂运用桂项目论管理植的方步式最橡大化笨实现抓组织核目标渐，这拢进一栗步促筑进了伪企业格组织术结构誉模式监的重年大变蛙革，限开始乱出现亏了以盯项目俱为核敏心的虽组织毙结构暮模式历。一、根公司复现行糖组织躬结构堆分析宣该房赖地产答公司缓成立伞于20合00年，堆经过秒七年服多的军发展务，逐屠步确惨定了家以工妻业复月合地凝产开惑发为钱主导穗，房吓地产怨代建补业务南为支痒撑，影适当施开展蹦工业己园区周配套筛业务车的发抗展格亭局。题随着川企业肝房产眼开发丘项目宵的不胜断增吗多，20惨06年，垫公司庄引入补项目箭管理层概念筋，并剥在项理目实黑施阶妖段以撕组建饮项目惑部组角织监罚理方熊、各那承包闸方投辣入项区目实步施，巷参与之现场份管理继，以茎推动纱项目鸽进行童。图1企业收原有柏