聊城城市进入研究

聊城城市进入研究报告2019.05目录CATALOG聊城城市研究房地产市场研究区域板块研究城市研判PART1PART2PART3PART421st聊城城市研究城市地位城市经济城市人口城市资源区域政策12453城市认知01聊城概况：聊城地处鲁西平原，冀鲁豫三省交界处；以中国“江北水城·运河古都”而著称，是国家历史文化名城、中国优秀旅游城市。聊城市城市等级规模面积强四线城市、地级市8715K㎡中国江北水城历史文化名城城市性质城市名片下辖区域历史文化名城、山东省重要的交通枢纽“江北水城·运河古都”1区1县级市6县（即东昌府区、临清市、茌平县、东阿县、冠县、高唐县、阳谷县、莘县）户籍人口GDP633万人高唐县荏平县临清市3152.15亿元聊城冠县东昌东阿县人均GDP城市化率51892元51.7%莘县阳谷县5城市地位01【城市地位】聊城是唯一一个“一区一圈一带”政策的叠加城市，是山东西部隆起带中最大的城市，借助《支持菏泽市及鲁西其他四市发展若干政策》等受多重战略规划的利好，为城市发展提供强有力的利好支撑。河北省山东省聊城河南省《冀鲁豫三省交界处》《中原经济区规划》《省会城市群经济圈》+《西部经济隆起带》Ø

聊城位于华东、华中、华北三大区域交界处，是唯一一个“一区一圈一带”政策的叠加城市，是山东西部隆起带中最大的城市。•一区：《中原经济区规划》战略定位为国家重要的粮食生产和现代农业基地,全国工业化、城镇化、信息化和农业现代化协调发展示范区,全国重要的经济增长板块,全国区域协调发展的战略支点和重要的现代综合交通枢纽,华夏历史文明传承创新区。••一圈：《省会城市群经济圈发展规划》定位为全省改革开放先行区、转型升级示范区、文化强省主导区、生态文明和谐区,全国重要的战略性城市群经济圈。一带：西部经济隆起带,以特色产业为支撑,形成若干发展高地,对周边地区产生聚吸优质生产要素的“海绵”效应和商品流通、产业辐射的“泵压”效应,充分利用后发优势实现科学跨越发展。是山东西部隆起带中最大的城市6城市地位01【新旧功能转换】聊城将以“五化”为主攻方向，形成“一区引领、多园支撑、全域联动”的新旧动能转换总体布局，建设鲁西新旧动能转换试验区、转型发展新高地。Ø

为落实省委省政府决策部署，培育发展新动能，改造提升旧动能，加快新旧动能接续转换，结合聊城实际，制定了《聊城市新旧动能转换重大工程实施规划(2018年-2022年)》。••主攻方向——在“五化”上聚焦聚力：按照省委省政府‘四新促四化’的要求，结合聊城的实际情况，确定以产业集群化、产品高新化、模式新型化、跨界融合化、品牌高端化为主攻方向，通过聚焦聚力“五化”，积极培育新的经济增长点，形成引领聊城经济发展的新动能。发展布局——一区引领、多园支撑、全域联动：聊城将坚持空间布局与功能布局相统一，梯次扩散与节点辐射相结合，全面推进与集中集约相协调，壮大发展“聊茌东都市区”，优化发展省级开发区及特色产业园区，统筹发展市域内山东省主体功能区确定的重点开发区、县市城区、特色小城镇，形成“一区引领、多园支撑、全域联动”的新旧动能转换总体布局。Ø

山东省新旧动能转换重大工程实施规划中，提到聊城的重大事项有20多处，涉及聊城的重点项目有46项。•以大族激光、华耀钛合金、昌裕油漆、昌华科技、中泰药业等企业为核心，重点培育新材料、新能源、生物医药、节能环保、高端装备制造五大战略性新兴产业，倾力打造战略新兴产业集群。东昌府区聚焦优势资源，助力新旧动能转换。高新区突出抓重点、补短板、强弱项，以新的“1346”为主线，全力推进经济社会各项事业再上新台阶，举全力冲刺国家级高新区。开发区3个项目列入山东省新一轮新旧动能转换重大项目,开发区在服务项目建设、优化营商环境的同时，围绕产业链、产业集群开展招商。目前，京津冀、长三角、珠三角等重点招商活动计划已排上议程。•7城市地位01【济聊一体化】根据省会城市群经济圈发展战略，促进省会济南的优势资源与聊城的特色产业、劳动力、文化旅游等优势资源有效融合；聊茌东都市区位于聊城的东部，向东即对接济南，加快济聊同城发展。Ø

总体规划：•把茌平、东阿和东昌府区、开发区、高新区、江北水城文化旅游度假区“两县四区”纳入省会济南紧密圈层进行规划布局，将该区域作为聊城市融入济南的前沿阵地和主战场。Ø

任务目标：•在规划布局、基础设施、产业链接、要素市场、生态共建等方面强化与省会济南的对接与融合；强化服务与共建，共同促进省会济南的优势资源与聊城的特色产业、劳动力、文化旅游等优势资源有效融合，把聊城打造成为承接产业转移的先进制造业基地、金融次中心城市、济南的休闲度假目的地、现代物流业的转运基地、优质农产品供应基地、劳动力输送基地，实现取长补短、互利共赢，最终实现济聊同城一体化发展。Ø

对接重点：“五个一体化”•••发展规划一体化：聊城将主动融入济南发展大局,统筹推进各领域发展；基础设施一体化：加快推进济聊城际铁路、聊泰铁路等涉及两市的重大交通工程；产业发展一体化：把聊城打造成济南市优质农产品供应基地和济南货物中转物流仓储基地。积极推进两市旅游资源整合开发,共同打造“山泉水圣”精品旅游线路。要素市场一体化：加强两市在科技、人才、文化、教育、医疗等领域的合作交流；生态保护一体化：加强两市生态环境联合监管，共同治理突出的区域性、流域性环境污染问题。••8城市职能01【城市职能】聊城，中国江北水城，以发展商贸、旅游为主的历史文化名城；是中国重要的交通枢纽、能源基地、内陆口岸和辐射冀鲁豫交界地区的中心城市。《京九高铁》《济聊一体化》《冀鲁豫三省交界处》国最大的煤炭基地山西，能源供应充足。产业转型Ø

聊城地处冀，鲁，豫三省交界处，经济繁荣，文化昌盛，曾为沿古运河九大商埠之一，被誉为“漕挽之咽喉，天都之肘液，江北一都会”。升级方面，围绕新材料及新能源打造科技新城、产业新城，聊城已成为全国新能源汽车生产基地，中通新能源客车产量增幅居全国第一位。Ø

交通枢纽：郑济高铁、京九高铁、鲁中高铁搭建起“木”字型高速铁路网，加快推动了聊城融入全国高速铁路网络的步伐。至2030年，实现1小时市域县城，1小时联通郑州济南，1小时通达北京、天津的目标。Ø

内陆口岸：聊城物流园区以打造集现代物流、内陆口岸、流通加工于一体的多功能中心为目标,分为铁路物流、商贸仓储配送、物流加工、保税物流和商务办公生活配套等五大功能分区。Ø

聊城是京九铁路与邯济铁路在山东省内交汇点，是横跨冀鲁豫三省的最大交通物流枢纽。目前路网状交织，机场选址已定，未来强势的交通资源将加速城市产业发展和城市商务、商贸往来。Ø

聊城有着深厚的历史文化，中国古典名著《水浒传》，《金瓶梅》，《老残游记》中许多故事也都取材于这个地区，独特的自然景观和人文景观，吸引着众多的游客。现在，聊城已开辟了水浒旅游线和古运河旅游线。9城市规划01【县市规划】聊城市辖1区（东昌府区）1县级市（临清市）6县（茌平县、东阿县、冠县、高唐县、阳谷县、莘县），分别根据各地实际确定发展方向。Ø

临清市：聊城西北部次中心城市，以运河文化为特色的省级历史文化名城，聊城特色产业基地。Ø

高唐县：聊城东北部次中心城市，中国书画艺术名城，重要的运输设备制造基地。••Ø

冠县：聊城西部次中心城市，聊城重要的农产品物流及加工基地。Ø

茌平县：••聊城都市区的重要城市，先进制造业基地。Ø

中心城区：Ø

东阿县：•我国北方以水城风景和运河休闲旅游为特色的历史文化名城，中原经济区商贸物流中心，山东省“西联”门户城市，山东重要的先进制造业基地。•聊城都市区的重要城市，我国重要的保健医药产业基地。Ø

阳谷县：Ø

莘县：聊城西南部次中心城市，山东重要的农产品物流及加工基地。•聊城南部次中心城市，山东省重要的高端制造业基地和特色商品集散基地，运河文化古城。•1001

城市规划【总体规划】聊城市按照“西拓南展，东优北延”的发展策略，形成“一城、五区、多组团”的城市功能布局。聊茌东都市区实现“由点状集聚向网络化发展”；中心城区集中资源力量发展新兴区域。n

《聊城市城市总体规划（2014—2030年）》提，到2030年，市域城镇化水平达到68%，构建“一心、两轴、两带”的市域城镇空间结构。推动聊茌东都市区协调发展，成为区域发展的核心增长极。开黄发区东昌府区n

确定1443平方公里的规划区范围内（即东昌府区行政辖区，含市经济开发区、高新技术产业开发区、旅游度假区），实行统一的城乡规划管理。按照《总体规划》确定的“西拓南展，东优北延”的中心城区发展策略，形成“一城、五区、多组团”的城市功能布局。河路湖南路高新区江北水城度假区《聊茌东都市区》《中心城区》未来规划区域成立时间发展现状旧城区，发展完善，人口集中核心优势nn“聊茌东”都市区范围包括中心城区、茌平县城和东阿县城行政辖区；是聊城市域发展的核心区域，是聊城城镇化发展的主体空间，是聊城实现建设双百大城市的战略性空间；完善优化功能布局东昌府区-成熟的城市配套形成了完善的城市服务体系，新兴产

新兴的城市中

基础设施完善，产业经开区高新区度假区1995年2008年2013年。业聚集区，人口密度较高心企业集聚东昌府区行政辖区，含东昌府区、市经济开发区、高新技术产业开发区、旅游度假区。以东昌府区为核心区，北向发展物流用地，经开区和高新区发展优越，度假区有环境优势尚未进行大区域开发。教育聚集区，人口密度较低科创教育中心

政府规划，教育优势居住环境较好，但生活配套不成熟，

下阶段重点开政策规划，生态环境，尚未大规模开发

发区域

价值洼地11城市规划01【高铁新城】2018年聊城两会中提出，要加快中心城区扩容提质，高水平规划建设高铁新城；目前规划正在紧锣密鼓地编制中，作为东昌府区重点项目，未来高铁新城堪称聊城版“雄安新区”。n

据了解，聊城市高铁新城空间发展概念规划范围为：现状京九铁路以西部分、闫寺街道、道口铺街道、候营镇，面积约为186平方公里；n

聊城市高铁新城核心区城市设计范围为：西至西环路、东至现状京九铁路、北至聊堂路、南至凤城路，含高铁站站周边区域，面积约21平方公里。n

聊城市高铁新城控制性详细规划范围为：西至西环路、东至现状京九铁路、北至济聊馆高速、南至凤城路，及闫寺街道、道口铺街道、候营镇镇驻地，面积约30平方公里。Ø

之前聊城城市规划主要向东发展，打造聊茌东都市区；而高铁新城规划的出台，意味着聊城将加快西部城区规划。未来几年“铁西城区发展较慢、西部居民进城交通不便”等问题将得到改善。随着高铁站及站前区的建设实施，城市品位将得到极大提升。12板块功能01【中心城区板块划分】中心城区分为东昌府区、经济开发区、高新技术产业开发区、旅游度假区四大板块；以东昌府区为核心区，集中资源力量发展新兴区域。开发区作为城市东部副中心，发展成熟，配套齐全。n

东昌府区n

开发区n

以古城和东昌湖为核心，是目前最核心的商业、商贸、文化服务、医疗和生活居住区；是未来中心城区地位提升、区域中心城市增强辐射带动能力的功能承载核心区。n

城市东部副中心n

先进制造业、钢管为核心的生产物资交易区，空港物流区。重点整合现状用地，优化产业结构，推进产业升级，打造产城一体化示范区。北拓开发区东昌府区西控n

江北水城度假区n

高新区东优n

将秉承聊城的千年文脉，展现湖、河、山、城、田有机融合的生态魅力，引入时尚、创新和健康的乐活休闲元素，打造融合传统特色、自然特色和时代特色为一体的综合性旅游度假胜地。n

政府着力打造的高新技术产业聚集区，围绕节能环保、电子信息、新材料及新能源、高端制造业、生物科技五大高新产业，着力把高新区打造成“科技新城、创业新城、产业之城”。南展高新区江北水城度假区13板块功能01【中心城区空间发展布局】2020年至2030年将按照“西控、东优、北拓、南展”总体策略，拉大城市框架，培育组团式、紧凑集约、功能复合的城市空间结构和形态；总体上形成“一城六区”布局结构。n

中心生活服务区将承载城市目前最核心的商业、商贸、文化服务、医疗和生活居住功能，以及以古城、东昌湖为核心的旅游服务功能。n

北部工贸物流区是以工业、贸易和仓储物流为主的特色功能区，打造辐射冀鲁豫交界的商贸流通及现代物流基地。n

西部新兴产业区将以能源仓储区和战略新兴产业预留发展用地为主，并适当发展部分配套性的生活服务功能。n

开发区产城新区为城市东部副中心，先进制造业、钢管为核心的生产物资交易区，空港物流区。重点整合现状用地，优化产业结构，推进产业升级，打造产城一体化示范区。n

高新区产城新区涵盖高教文化区、产业园区等多个功能片区。重点推进产城融合发展，集约发展战略性新兴产业。聊城主城新格局n

南部旅游商贸区是涵盖城市南部副中心、高铁站前商务办公、环金龙n

中心城区空间发展时序分析：湖休闲度假养生与旅游服务等功能的新兴功能区。加快行政文化中心2013年至2020年，采取“东优、北拓、南展、西控”发展策略；2020年至2030年，采取“南拓、西展、北优、东控”发展策略。建设，以行政办公、旅游、高档居住为主，打造生活服务业中心。14城市地位城市经济城市人口城市资源区域政策12453城市GDP022018年，聊城国民生产总值实现3152.15亿元，全省排名第12，GDP整体呈“发展稳定，稳中有进”的走势，人均GDP逐年上升，新旧动能转化加速经济发展。GDP增速与房地产发展关系Ø

2018年，聊城全市国民生产总值为3152.15亿元，整体看逐年增高。城市青岛济南烟台潍坊淄博济宁临沂东营泰安威海德州聊城菏泽滨州枣庄日照2018年GDP12001.528862.217832.586156.785068.354930.584717.804152.473651.533641.483380.303152.153078.782640.522402.382202.172018年人均GDP12774510029210998065686GDP排名12GDP增速房地产业发展Ø

2018年人均GDP为51892元，在山东省16地市排名处于中下游水平。小于4%萎缩3Ø

2018年GDP实际增速为5.40%，房地产处于稳定发展阶段。房地产开发投资281.91亿元，比上年增长13.4%，其中住宅销售面积499.66万平方米，增长20.9%。4-5%5-8%停滞4107796590785稳定发展快速发展6大于8%444077191164647438聊城市近年GDP（亿元）及增长率935003000250020001500100050014.0%128674581811011121314151612.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%518923512602010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

201867317国内生产总值

1622

1919

2147

2366

2516

2664

2859

3064

3152增长率

13.2%

12.3%

12.7%

10.0%

9.4%

8.8%

7.3%

7.5%

5.4%611717515216数据来源：各地市政府公报城市产业结构02聊城产业结构中三产占比逐年升高，但城市发展依然以第二产业为主，占比近一半。近年来，产业结构逐步优化，开始向第三产业转移升级，城市经济发展进一步提速。n

一产稳定发展，二产占比逐年下降，三产比例调整为9.9:49.1:41.0，第三产业比重比上年提高1.9个百分点。n

产业偏向于重工业：四大支柱产业（铜及铜加工产业、铝及铝加工产业、化工产业和新能源汽车产业）、六大民营特色产业（轴承加工产业、冶金板材加工产业、畜禽加工产业、钢管加工产业、钎具产业和密度板产业）17数据来源：各地市政府公报城市投资与消费022018年固定资产投资2367元，比上年下降4.3%，聊城市固定资产投资、社会消费总额及进出口总额位于全省中下游水平。2017年山东省各地市固定资产/房地产投资情况2017年山东省各地市社会消费/进出口情况18房地产开发投资02房地产投资比重逐渐增加，且整体增速高于固定资产投资的增速。近三年，住宅投资占房地产开发投资比例逐年稳步上升；工业投资2011年遇冷后，2016年略有回升。聊城市2007-2017年工业投资和房地产开发投资（亿元）对比19城市收入02从人均可支配收入、消费性支出等指标看，聊城市增速保持在较高水平，为房地产开发提供良好基础。人均可支配收入可支撑房价在80万元左右。聊城市2007-2018年城镇居民可支配收入（元）及增速30000250002000015000100005000020.0%15.0%10.0%5.0%0.0%2007人均可支配收入

12401

14559

15957

17889

20649

23685

26087

28382

21570

23277

25231

27276增速

0.0%

17.4%

9.6%

12.1%

15.4%

14.7%

10.1%

8.8%

7.9%

7.9%

8.4%

8.1%20082009201020112012201320142015201620172018聊城市2007-2018年城镇居民人均消费支出（元）及增速2000015000100005000025.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%2007人均消费支出

7939增速

0.0%

19.3%

22.8%

9.8%20089469

11626

12767

13847

15350

16766

18158

12405

13516

14651

158288.5%

10.9%

9.2%

8.3%

8.7%

9.0%

8.4%

8.7%200920102011201220132014201520162017201820可支撑房价按照户均3人，30%首付，贷款30年，基准利率上浮10%计算城市地位城市经济城市人口城市资源区域政策1245303

城市人口2018年聊城户籍人口633万人，常住人口607万人，为人口外流型城市，2018年新出生人口占比中，二孩在买房需求中促进两房转变成三房，人口红利将提高改善性住房需求。2018年聊城市新出生人口占比聊城市2011-2018年人口变化情况（万人）65064063062061060059058057056055064163263362361237.02%60660760460460359859159458959462.98%58520112012201320142015201620172018一孩出生人数二孩出生人数户籍人口常住人口出生人数23881出生占比37.02%62.98%同比增加3458增幅一孩二孩16.93%-35.83%n

人口水平：2018年末，聊城市户籍人口为633万人，常住人口为60740782-30387万人，城市人口呈现出明显的外流倾向（户籍人口＞常住人口）。2203

城镇化率2018年聊城市城镇化率为51.7%，远低于全省平均水平。根据“市十三五”规划，到2020年常住人口城镇化率达到65%，为房地产提供人口红利。2018年山东省各城市城镇化率（%）统计聊城市2011-2018年城镇化率变化情况山东省青岛市济南市淄博市东营市威海市烟台市莱芜市泰安市潍坊市日照市枣庄市济宁市滨州市临沂市德州市聊城市菏泽市61.1873.6760.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%2018年山东省平均城镇化率：61.18%51.7%48.6%50.3%46.2%72.144.0%42.1%40.1%38.2%71.4969.0467.8165.0762.7361.8761.82011

2012

2013

2014

2015

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2017

201860.3558.88n

城镇化率：2011-2018年聊城城市化率逐步增长，2018年达51.7%，但仍远低于全省平均水平（61.18%），城市化进程有所落后，这与城市整体人口、经济、产业发展结构有关。58.8558.63(2017年)57.4(2017年)57.0151.750.2523城市地位城市经济城市人口城市配套区域政策1245304

外部交通北京聊城是京九铁路与邯济铁路在山东省内交汇点，是横跨冀鲁豫三省的最大交通物流枢纽。未来，在机场建成、高铁开通后，交通将大大改善，加速城市产业发展和商务商贸往来。聊城-北京（京九高铁通车时间未定）•

聊城至北京直线距离约400KM，现状仅2趟过路火车，慢车，时间4-6个小时现状交通——“黄金大十字”n聊城对外交通依靠以来两条铁路线（京九铁路、邯济铁路）和一条公路线（济聊馆高速公路）在聊城交汇交通“黄金大十字“。•

京九高铁开通后，50分钟路程石家庄未来交通——机场、高铁改善交通n•聊城规划有机场和高铁站。郑济高铁预计2021年通车，京九高铁通车时间未定。聊城机场选址在莘县河店以北、临莘路以东、郑家以西的区域。•聊城济南邯郸邯济铁路聊城-郑州（郑济高铁预计2021年通车）•

聊城至郑州直线距离约300KM，现状仅聊城-济南（郑济高铁预计2021年通车）•

聊城至济南直线距离约100KM，现状仅8趟过路火车，慢车，时间2-3个小时•

郑济高铁开通后，27分钟路程25高速公路现状铁路规划铁路7趟过路火车，慢车，时间5-6个小时•

郑济高铁开通后，1个半小时路程郑州内部交通04聊城市大外环路规划，优化快速路网系统，高速外环集中力量打造“三路两环两桥”交通重大项目，区域交通格局得到较大提升。同时优化中心城区公交线路，推进绿色出行，加大城市公共交通服务体系建设。大外环路高速外环两桥加速推进中n

大外环路规划优化快速路网系统：中心城区任一点15分钟可进入快速路系统；依托国道309、省道242、省道246改线项目进行建设；拟采用双向四车道一级公路标准；设计速度80公里/小时，路基宽度25.5米，全长121.64公里。n

东阿至东平黄河公路大桥位于东阿县刘集镇关山村西，年内开工建设；G105京澳线东阿黄河大桥，位于平阴黄河大桥下游约1.9公里，正在推进前期工作。n

高速外环集中力量打造“三路两环两桥”交通重大项目。莘县至南乐(鲁豫界)高速、青兰高速东阿至聊城(鲁冀界)段、高唐至东阿高速预计将于18年通车；高唐至东阿高速17年底实现开工建设。形成“北依京津冀、南连长三角、东融半岛城市群、西接中原经济区”的快捷高效交通网。26教育配套04聊城三中北校水城中学育红小学阳光小学新星小学聊城七中兴路小学实验中学东昌路小学聊城一小聊城六中聊城二中聊城三中聊城一中北顺小学聊大东昌学院东城小学行知中学科技城小学东关民族小学聊大西校区华育高中实验小学聊大附小文轩中学文轩中学高新区分校东方双语小学文轩中学西校聊大东校区江北水

实验二小度假区板块江北水城度假区板块高新区实验中学天津路小学奥森小学第一中学新校n2015至2017三年来，全市累计投资63.47亿元，新建、改扩建学校112所，全市新增班级2995个，新增学位139781个，新聘教师10287人。nn开发区学校规划：小学方面：辛屯小学、大胡小学、黄河路小学、淮河路小学、庐山路小学、燕山路小学、辽河路小学。中学方面：大胡中学、中华路中学、蒋官屯中学。高中：开发区高中。nn2018年新建、改扩建幼儿园100所，建设中小学34处（其中新建11所，改扩建23所），增加531个班级，增加24835个学位，建立解决大班额工作长效机制。加大城区幼儿园规划建设力度。其中，东昌府区计划新建湖南路实验幼儿园、利民实验幼儿园等10处城区幼儿园，规划建筑总面积52920平方米，新增126个教学班。度假区教育规划升级：朱老庄镇观堂幼儿园（六个班）；凤凰街道办事处中心小学（30班）、幼儿园（12班）；王庙小学（12班）；沙店集幼儿园（9班）；于集镇中心小学（30班）、幼儿园（12班）；于集中学（24班）。27教育配套04聊城市优质教育资源主要集中在东昌府区，近年呈现高新区扩散趋势，其他区教育配套逐年增强和完善。排名1幼儿园东昌府区古楼新村幼儿园聊城交运幼儿园小学第二实验小学实验小学中学实验中学重点高中TOP5聊城一中2聊城一中莘县第一中学临清第一中学聊城二中3万花童中心幼儿园百花童幼儿园建设路小学北顺小学东昌中学4水城中学5阳光双语幼儿园育红小学第七中学聊城三中6闫寺镇西吕村幼儿园鸿顺幼儿园鼎舜小学第六中学7民主小学外国语学校（高中部）第四中学8金色童年双语艺术幼儿园市幼儿园外国语学校（小学部）振兴路小学柳泉小学9文轩中学10水城领秀（万花童）幼儿园第八中学n来源：搜学网、初三网28产业格局04聊城规划布局三大产业新格局：以城镇空间格局为基本依据，按照农业基地化、工业园区化、服务业集聚化发展的产业空间布局思路，形成“一核引领，两片联动，四轴辐射，重点突出、全域统筹”的产业空间格局。l一核引领：即经济引导与服务核心，以国家级经济技术开发区综合功能组团建设促进新型工业化、城镇化，重点布局具备国内行业竞争力的高端制造业和面向区域发展需求的现代服务业，形成辐射带动全市及周边区域的“创新源”和“动力源”；ll两片联动：即冠县-莘县的“西部现代高新农业区”和茌平-高唐“东部先进制造业集聚区”。充分发挥优势产业力量，打造特色产业集群示范园区，实现信息互通，强化人流、物流、技术流、资金流、信息流的联动机制；四轴辐射：分别是临清市-中心城区-张秋镇的“京九-运河综合发展轴”、中心城区-莘县的“绿色高新农业发展轴”、茌平-中心城区-石佛镇-阳谷县的“先进制造业发展轴”、中心城区-东阿县的“休闲养生服务业发展轴”;引导产业沿轴带从核心区扩展至全市域，提升产业功能集合、就业集聚、土地集约水平，推动全市经济实现多元引领、协同发展、跨越赶超的良好发展局面；l十大平台建设：打造“产业高度集聚、功能配套齐全、辐射带动力强”的十大产业园区。包括信发循环经济产业园、祥光生态产业工业园、鲁西化工新材料产业园、新能源汽车产业园、东阿阿胶生物产业园、冠县精品钢板产业园、泉林循环经济产业园、临清轴承产业园、莘县盐油化工产业园、信发高新材料产业园。29产业配套04按照“集群化、网络化、集约化、信息化、专业化”原则，以中心城区为主导，推进生产性服务业集聚化发展；将构建“一带、一廊、一圈、多点”体育休闲产业格局；开发区已形成“2+5+1”产业格局，产业结构逐步优化。中心城区开发区工业园n

八大优势产业集群：有色金属加工、黑色金属加工、汽车及机械装备、化工、纺织、医药、轻工、农副食品加工等；开发区“2+5+1”新能源汽车及（高端服务业）（生产性服务业）高端制造业零部件金融商务旅游休闲信息咨询文化创意中介服务现代物流科技研发n

战略性新兴产业：新能源汽车、生物医药、新能源、高端制造、节能环保、新材料等。现代服务业高端装备制造n

聊城将依托地标湖河、旅游景点、温泉、森林公园、湿地等资源，构建“一带、一金属深加工廊、一圈、多点”的体育休闲产业格局。“一带”即古运河休闲体育带；生物食品医药“一廊”即徒骇河百里健身休闲长廊；“一圈”即环中华水上古城、东昌湖、金龙湖的水上世界运动休闲娱乐竞技圈；现代服务业“多点”即试点推进具有体育元素的农业休闲品牌基地建设，鼓励地方特色的运动休闲体育基地、精品体育休闲旅游路线和休闲体育小镇。现代精致农业产业园30城市商业04聊城商业配套齐全，覆盖各个档次，整体发展水平偏低，以传统百货和批发市场为主。老城区商圈比较集中发展成熟；汽车站商圈、开发区商圈、高新区商圈有购物中心发展趋势，南部商圈待发展。区域覆盖范围商圈发展年代商圈档次名称老城区100%以中档为主以百货大楼、五星百货为龙头（百货为主）核心商圈2003年1985年2002年铁塔商厦、超市为主，其他商家相辅而成（批发商场和百货为主）老城区80%以低中档为主铁塔商圈北部商圈汽车站商圈东昌府区北部商圈以香江光彩大市场为主，建设路、振兴路其他商铺为辅（批发市场为主）老城区80%以低档为主核心商圈经开区中心商圈目前以亿沣生活广场为主；万达广场建设中，将于2019年10月19日开业。（百货为主，有购物中心发展趋势）铁塔商圈汽车站商圈老城区80%以中档为主2016年柳园路高新区商圈经济技术开发区商业圈东新区80%以中档为主光岳路-中华路片区，银座、写字楼、红星美凯龙等2013年2013年江北水城度假区板块东新区80%以中低档为主高新区商业圈华建1街区等综合体江北水城旅游度假区商业规划进程相对缓慢；该片区域未来的发展空间比较大，未来可期。3104

配套汇总东昌府区为核心区域、配套完善，价值高地；经开区现为主力发展区域，发展热度高，配套逐渐完善；度假区环境优越；聊茌东都市区的规划，区位价值得到大福提升，推动城市经济拓展引擎。类别区域火车站/高铁高速路个数其它特有配套东昌湖、动物园、植物园、体育公园、中国运河文化博物馆、汽车总站、第四人民医院聊城站，聊城北站、高铁站规划中2条（济聊高速、德商高速）2条（济郑铁路、京九铁路）东昌府区经济开发区1条（济聊高速）1条（济郑铁路）百鸟鳄鱼生态园、中心医院、周公河游乐园——————老城区高新区1条（邯大高速）——江北水城旅游度假区1条（滨德高速）1条（京九铁路）水城明珠、江北水城2条（济聊高速、京珠线）1条（济聊城际铁路）茌平县东阿县茌平站——茌山公园县级市2条（邯大高速、京珠线）中国东阿博物馆、东阿药王山32城市地位城市经济城市人口城市资源行业政策12453行业政策05土地限售2017年10月，聊城市出台建立住宅用地供应与商品住房库存状况挂钩机制，根据商品住房库存去化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序规定。主要采取“限地价、竞配建”“限房价、竞地价”“限地价、竞自持面积”等方式严控投资投机性购房，在市城区(东昌府区/经开区/高新区/度假区)范围内实行新购住房(包括新建商品住房和二手住房)限制转让措施，即本市居民新购住房自取得产权证书满2年后方可上市交易，非本市居民新购住房自取得产权证书3年后方可上市交易。棚改房贷利率2018年年初，山东省住房城乡建设工作会议指出，将加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，同时取消棚改拆迁货币化安置奖励，鼓励实物安置。利率多次上调：从2月底开始，聊城城区多家银行上调房贷利率，其中，首套房贷利率普遍上浮15%，二套房贷款利率普遍上浮25%。截至目前，房贷利率未有下调迹象。公积金经济适用房根据聊城市住房公积金管理中心通知，住房公积金贷款自2018年5月1日起，实行差别化信贷政策。其中，第一次住房公积金贷款的最低首付款比例由购房款的20%上调为30%。第二次住房公积金贷款的最低首付款比例由购房款的20%上调为40%，利率将在基准利率的基础上上浮10%。购买经济适用住房满5年(从交房入住时间起算)可上市交易，但需按照有关政策规定缴纳土地出让金和开发建设规费等相关价款。34区域对比05规划与现状对比：根据区域综合评定，得分排名靠前的区域是开发区、高新区，因产业集聚具有较大的发展潜力；南部度假区凭借生态优势、政策规划影响成为潜力片区，建议进入。常住人口（万人）以2016年为例GDP（亿元）区域区域定位区域现状未来规划综合评分区政府、核心商圈、东昌湖古城区老建成区，配套能级高，饱和期东昌府区89.85老城商贸中心★★★★新城核心、国家政策扶持、产业集聚主力发展区域，配套完善经济开发区高新区15.7912.64新兴的城市中心科创教育中心★★★★★★★★★520.83发展中期，配套能级低教育资源、产业集聚江北水城旅游度假区发展起步期，配套能级低政策规划，生态环境优势13.20旅游度假区、政策规划★★★生活配套成熟，发展相对缓慢茌平县东阿县54.1138.02468.02199.92聊茌东都市区聊茌东都市区聊茌东都市区聊茌东都市区★★★★生活配套成熟，发展相对缓慢35小结“一区一圈一带”政策叠加、新旧动能发展潜力巨大、国际旅游文化名城Ø定位：聊城市居于冀鲁豫三省交界处，“一区一圈一带”政策的叠加，经济地位和地理地位决定成为未来发展可以有效与大经济体联动发展。Ø规划：聊城市按照“西拓南展，东优北延”的发展策略，形成“一城、五区、多组团”的城市功能布局；主要向东、向南进行城市拓展。Ø交通：外部京九铁路、邯济铁路、济聊高速等交通干线，未来规划高铁站和机场，交通将大幅改善。大外环路规划优化快速路网系统，高速外环集中力量打造“三路两环两桥”交通重大项目，区域交通格局得到较大提升。Ø经济：聊城经济发展在山东省内处于中下游水平；房地产投资比重逐渐增加，且整体增速高于固定资产投资的增速，近三年住宅投资占房地产开发投资比例逐年稳步上升。Ø人口：城镇化发展迅速，房地产市场将受益；2016年常住人口城镇化率增幅2.35个百分点，位居全省第二位。Ø资源：医疗等优质资源配套基本分布在聊城主城区，按聊城整体城市规划发展，经开区、高新区教育医疗配套资源的发展逐渐完善，潜力较大。Ø板块：2020年至2030年，中心城区空间发展战略总体上形成“一城六区”布局结构：开发区和高新区目前发展较快，度假区为下阶段重点发展区域，目前尚未进行大区域开发；高铁新城作为东昌府区重点项目，目前规划正在紧锣密鼓地编制中。Ø一体化：聊茌东都市区是聊城市域发展的核心区域，将按照“一带两轴三组团”，实现“由点状集聚向网络化发展”的区域一体化；有利于济聊一体化的建设，形成市域发展核心增长极。2nd房地产市场分析l

土地市场研究l

商品房市场研究土地市场住宅市场商业市场办公公寓重点企业1245301

土地整体市场聊城住宅和商办类土地供求逐渐平衡，2018年土地供求量略有减少，成交楼板价呈上涨趋势，2018年成交价格最高。整体供求比1.2••整体供求平衡：住宅和商办类土地供求基本平衡，整体供求比1.2，自2015年开始供求逐渐平衡。供应量和成交量齐上升：经历了2016年房地产市场的大热之后，2017土地供应量加大，是2016年的两倍。成交量2014-2016年都较为平衡，随着2017年供应量的加大，成交量同比上升。2018年供应量略有下降。•价格增幅大：2017住宅和商办类土地平均价格163.72万元/亩，是2016年的两倍，而2018年受整体环境影响土地平均价格升至为373万元/亩3901

住宅类土地市场聊城住宅类土地整体供求平衡，2018年成交量小幅上升，价格逐年增加，2018年价格最高••整体供求平衡：住宅类土地供求基本平衡，整体供求比1.2，自2015年开始供求逐渐平衡。近4年供应量和成交量比较平衡，成交量个小幅度上升。住宅类价格增幅大：2017年住宅类土地价格202.23万元/亩，而2018年价格达到373万元/亩，价格达到最高。4001

区域土地市场【各区域住宅类土地价格】聊城经开区成交量居首，高新区其次，未来高新和经开区将成为宅地供应主战场；价格方面高新区价格最高，其次为东昌府区。2018年聊城住宅类各区域土地成交量65.7670605040302010048.0328.6611.61东昌府区28.66开发区65.76高新区48.03江北水城度假区11.61成交面积（万方）••高新区、经开区是楼市房源供应主力地位：目前江北水城度假区和东昌府区供地较少，土地稀缺获取难度较大，政府向东、向南发展战略使得经开区和高新区快速发展，2018年高新区和经开区将成为宅地供应主战场。东昌府区价格最高，其次为高新区：2018年高新区价格最高，居各区之首，其次为东昌府区。41说明：数据来源CRIC已成交重点土地01随着聊城房地产市场的升温，2017年下半年开始碧桂园、绿城、祥生、新城、中梁等知名房企陆续在聊城拿地，随着一线开发商的进入，带动了整体市场的大跨越，推动营销水平、产品品质不断提升，聊城土地市场将迎来快速发展期。2018-2019年聊城市已成交重点地块汇总表土地面积（㎡）出让起始价（万元）楼板价

成交时企业名称地块区域土地位置容积率成交价溢价率（元/㎡）间祥生地产集团有限公司新城控股济南公司东昌府区高唐县花园路东、皋东街北38470698502-2.513988166405062325600261.90%53.85%526320362018-32018-5322省道北侧，滨湖路东侧1.0-1.8德州梁宏置业有限公司高新区松桂大街北，华山路西499411.2-1.6200273705785.04%46382018-5山东碧桂园房地产开发有限公司经开区经开区光岳路东、滦河路北辽河路北、黄山路西107440616521.8-2.31.8-2.4549833082115168857586175.88%86.84%613838922018-52019-4山东金科天宸房地产有限公司42数据来源：聊城市国土资源交易网01

已成交重点土地2018年-2019年聊城城区土地市场重点成交地块分布情况地块名称：2017-24地块楼面价：3892元/㎡竞得人：金科集团项目名称：未入市地块名称：2017-39地块楼面价：6138元/㎡竞得人：碧桂园聊城站项目名称：碧桂园·国岳府东昌府区开发区地块名称：2016-88地块楼面价：5264元/㎡竞得人：祥生地产光岳路地块名称：2017-109地块楼面价：4638元/㎡竞得人：中梁地产项目名称：祥生·金麟府项目名称：中梁国宾府高新区地块名称：2017-46地块楼面价：6936元/㎡竞得人：裕昌控股江北水城度假区项目名称：裕昌九州新城地块名称：2017-48地块楼面价：7311元/㎡竞得人：裕昌控股项目名称：裕昌九州新城地块名称：2017-61地块楼面价：3418元/㎡竞得人：民生置业项目名称：民生·凤凰城2018重点成交地块2019重点成交地块43小结市场供求：聊城土地整体市场供求逐渐平衡，供应量及成交量减少，价格上涨；按区域来分，开发区成交量居首，高新区次之。市场价格：住宅类土地价格在逐年上升，商办类价格下降，2017年土地成交价格是2016年的两倍，2018年楼面价整体均高，最高达7311元/㎡；区域来分，高新区价格最高，东昌府区次之。开发商进入：以本地开发商为主，碧桂园17年10月进入聊城，中梁、新城18年5月进入聊城，金科19年4月在经开区拿地；随着一线开发商的进入，带动了整体市场的大跨越，推动营销水平、产品品质不断提升，聊城土地市场将迎来快速发展期。土地市场住宅市场商业市场办公公寓重点企业1245302

供求数据2018年上半年市场延续2017年的火爆行情持续高位运行，进入下半年后，市场开始转冷，成交下滑。另外在批准预售面积增加、登记销售面积下降再加上下半年的地位徘徊的市场行情，2018年城区商品房库存量为546.55万㎡，去化周期约为28个月。2013-2018年城区商品房批准预售面积、登记销售面积及累计可售面积从2013年以来的批准预售面积上来看，2018年可以说是近六年来的供应高峰。从登记销售面积上来看，自2013年登记销售面积达到一个高峰后，2014-2016年登记销售面积呈增长趋势，2018年下半年市场转冷，开始出现回落。46备注：数据来源当地房管局02

供求价格2018年商品房价格上涨45.12%，从上涨幅度来看2018年上涨幅度高于2017年。另外2017-2018年商品房价格一路上涨的走势较为明显，2017年价格全年呈现上涨态势，2018年价格走势波动主要受个别月份受部分楼盘大宗入市的影响。4702

项目排行榜2018年聊城城区项目单盘总销售金额、总销售套数排行榜来看民生凤凰城以销售金额18.9亿元、销售套数1408套位居榜首，从TOP10榜单来看项目主要以本地开发商为主，外来品牌开发商仅有荣盛和碧桂园上榜。2018年项目单盘销售金额排行榜（城区）2018年项目单盘销售套数排行榜（城区）排名1项目名称民生·凤凰城销售金额（亿元）排名1项目名称民生·凤凰城当代·国际广场民生绿城·百合新城星光·和园销售套数（套）18.9012.1811.0010.8710.6010.009.6014089748378108067277077037006802民生绿城·百合新城畅博东关国际荣盛·锦绣官邸碧桂园·翡丽湾孟达·中央帝景星光·和园2334455荣盛·锦绣官邸星光·清水湾金柱·绿洲66778华建1街区9.268华建1街区9星光·清水湾9.009孟达·中央帝景畅博东关国际10裕昌·莲湖新城8.50104802

房源去化从2019年1-3月的成交量来看，1-2月受元旦、春节等假期影响，成交量较少。3月份市场步入正轨后，成交量突破900套，从价格上来看，价格处于稳步上涨阶段。2019年1-3月城区商品房成交情况月份1月2月3月成交套数451成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）6.016.6285299495953954596911.744902

典型楼盘去化情况聊城城区一季度开盘项目较少，共9个项目加推，主要集中在高新区。序号项目①祥生·金麟府②③②③④⑤⑥⑦⑧金柱·水城悦府安居·嘉和小区民生·光岳壹号院碧桂园·国岳府孟达·国际新城中梁·国宾府⑤①⑧⑦江北水城度假区板块⑥④碧桂园·翡丽湾5002

典型楼盘去化情况聊城城区一季度共加推874套房源，去化531套，去化率为61%。2019年1季度聊城城区加推项目房源去化情况汇总表项目名称日期推出房源推出户型成交价格优惠政策房源去化去化率5#成交均价约为11500元/㎡3#成交均价约为10400元/㎡1、交10万抵15万2、总房款优惠1万3、首付比例不同优惠力度不同3#/5#,3#为22层高层产品，5#为18祥生·金麟府1.12/1.20130-158㎡约160套88%层小高层，推出房源182套9#、11#，均为18层小高层产品，成交均价为8400元/㎡，其中封顶价8700元/㎡1、交5万认筹金总房款优惠5000元2、全款98折按揭99折金柱·水城悦府安居·嘉和小区1.221.25105-127㎡101-146㎡约115套约45套80%30%推出房源144套实际成交价格为7000元/㎡A4#、A5#、A6#,推出房源144套优惠的实际成交均价交1万抵3万4#部分房源和9#，其中4#为26层高层产品，9#为18层小高层产品。本次推出房源约110套民生·光岳壹号院2.2391-122㎡8900元/㎡约50套46%碧桂园·国岳府孟达·国际新城—12#栋单元，推出约12套房源164-170㎡101-115㎡13500-14500元/㎡9200-9300元/㎡——约6套50%42%3.31#16层小高层产品，推出房源96套——约40套民生光岳·壹号院2#26层高层产品，两次共推出房源3.10/3.233.1785、107㎡9100-9200元/㎡9600元/㎡交1万抵3万，按揭99折全款97折总房款优惠6万元，96折交2万抵5万约50套约45套50%82%65%100套20#11层小高层产品，推出房源5598、116、126㎡中梁··国宾府套12#东单元31层高层产品，推出房碧桂园·翡丽湾3.30280㎡12000元/㎡约20套源31套总计874套——531套61%51备注：本表格统计的为新推房源当月去化情况，受推盘时间影响，不代表项目畅销或滞销。02

典型楼盘去化情况聊城城区典型楼盘去化分析：Ø

祥生·金麟府—1月低调加推两次加推为小高层和高层产品。从价格上看，相比较竞品项目价格较低。其中18层小高层实际成交11500元/㎡，22层高层产品实际成交为10400元/㎡，5#当天成交约55套，而3#当天成交约为80套。Ø

金柱·水城悦府—纯新楼盘首开，当天实际成交8400元/㎡，封顶价8700元/㎡，当天开盘成交约101套。Ø

安居·嘉和小区—二次加推，项目处于嘉名片区，周边以地缘性客户为主，但宣传力度较小，价格虽然较低但整体去化并不理想。Ø

民生·光岳壹号院—2月推出房源约110套，其中4#推出的91㎡的小三居产品由于面积小总价低，受到了购房者的青睐，开盘当天去化快速。Ø

碧桂园·国岳府—2月低调开盘，推出12#花园洋房产品中的一个单元，实际成交价格为13500-14500元/㎡Ø

孟达·国际新城—3月初推出B2区的1#楼，户型为101-115㎡畅销三居，实际成交均价约9200-9300元/㎡，与前期开盘都15#、16#楼价格持平，当月去化约40套。Ø

光岳壹号院—3月两次平推，每次各推一个单元，户型为85平的两室以及107平的三室，多面向首次置业者。从价格上来看，实际成交均价约9100-9200元/平，价格有所上涨。从新推房源当月去化上来看，属于平推，且首期已开盘楼座多，可选性比较大。Ø

中梁·国宾府—加推11层小高层20#楼，户型为98㎡三室、116㎡三室以及126㎡三室，实际成交均价约9600元/㎡，价格务实，且为小高层设计，公摊小，性价比较高。项目前期蓄客充足，开盘当月走量良好。Ø

碧桂园·翡丽湾—3月底加推西区12#楼上的东单元，户型为280㎡五室两厅三卫，多面向改善型及享受型置业所需，当月去化约20套。52土地市场住宅市场商业市场办公公寓重点企业12453商业市场03【主城区商业基本格局】聊城商业配套齐全，但整体发展水平偏低。老城区商圈比较集中发展成熟；汽车站商圈、开发区商圈、高新区商圈有购物中心发展趋势，南部商圈待发展。Ø

市区商圈：聊城市中心商圈（核心商圈和铁塔商圈）一直以来都主导着聊城商业的格局；北部商圈是汽车站商圈北部商圈铁塔商圈搬迁而形成的市级批发商圈。核心商圈经开区中心商圈Ø

区域级商圈：新商圈。随着城市先向南后向东发展，经开区商业市场逐渐发展，并形成商圈；汽车站商圈也正在逐步形成商业气氛。Ø

柳园路：聊城市商业集中分布在柳园路街道；铁塔商圈柳园路高新区商圈江北水城度假区板块54市级商圈区域级商圈商业市场03【商圈特征】整体发展水平较低，消费力有限。现状商业以传统百货和批发市场为主，近几年开始发展的汽车站商圈和经开区商圈已有购物中心的发展趋势，当地开发商为主。主要商业形态特征商圈发展年代区域商圈

商圈能级

消费水平代表商业代表开发商汽车站商圈北部商圈五星百货经开区中心商圈新东方广场金鼎百货金鼎购物中心聊城百货、振华集团核心商圈核心商圈铁塔商圈北部商圈市级市级中低、中低百货为主2003年1985年2002年2016年铁塔商圈柳园路批发市场

铁塔商厦（批发市场）和百货为

京都百货高新区商圈京都置业、银座商城江北水城度假区板块板主银座商厦香江光彩大市场（批发市场）Ø

聊城商业整体水平处于中低档次，以百货和批发市场为主，消费力有限；市级批发市场-Ø

核心商圈以中档百货为主；星光房产、民安融富（与万达合作）汽车站商圈亿沣生活广场万达缤纷日月城（在建）Ø

铁塔商圈和北部商圈以批发市场为主；位于市中心的铁塔商圈由于商圈升级的需要，部分批发市场已搬至北部商圈，北部商圈也已成为聊城最大的批发市场。Ø

汽车站商圈和经区商圈属于近几年开始发展的商圈，以百货为主，新建的商业已经有现代购物中心的感觉。区域级区域级中低中低百货百货振华购物中心当代购物中心星美城市广场（在建）振华集团、当代集团、星河置业经区中心商圈2013年55商业市场03【商业现状】商业市场逐渐向市中心外围扩散，但大体量项目仍然集中在核心商圈。万达缤纷日月城聊城新天地亿沣生活广场当代国际五星百货京都场振华购物中心星美城市广场物中心铁塔商厦银座商厦新时代广场振华百货江北水城度假区板块体量商家2万㎡以下2-5万㎡京都百货大润发、亿沣生活广场、聊城新天地、当代国际、银座商厦五星百货、新东方广场、金鼎购物中心、铁塔商厦、香江光彩大市场565-10万㎡商业市场03【商业项目】在租/在售项目及未开盘项目集中在经区及城北。建面（万方）项目商圈

开业时间

开发商商业类型租售方式租金/售价去化率万达日月缤纷城当代购物中心2016年12月当代集团城市综合

统一经营管理，包经开区3ꢀꢀ15000元/平70%亿沣生活广场（大学城板块）体租ꢀ星美城市广场星美城市广场星河置业城市综合体ꢀ经开区

2018年不包租底商售价1.3万/平

50%1层售价：30000

50%聊城新天地当地国际广场长盛达置业顺合广场

经开区

2018年4.82.52.4综合体特色街区购物中心综合体-聊城新天顺德房地产统一经营管理，包

•

1层售2万/平城北2018年50%90%-地租•

1层租2元/天/平江北水城度假区板块亿沣生活广场星光房产高新区

2018年--2017年10月在租/在售项目未开盘项目万达日月

城北汽缤纷城

车城民安融富2019年--57土地市场住宅市场商业市场办公公寓重点企业12453办公公寓市场04【发展格局】市场发展慢、沿东昌路分布、量少、向经开区延展。核心商务区聊城站商务区开发区商务区•••老旧品质差量少•••老旧品质差量少•••新盘具有品质感量少江北水城度假区板块59办公公寓市场04【在售项目】聊城公寓和办公市场不成熟，新项目主要分布在经开区。当代国际星美·SOHO顺合广场新东方国际京都商城5000办公公寓江北水城度假区板块项目性质办公办公公寓公寓公寓开发商长盛达置业当代集团星河置业鑫城房地产京都置业状态在售在售在售售罄在售开盘时间2018交房时间2018成交价格8000元/平7300元/平5030元/平8000元/平5500元/平装修状况毛坯面积段户型-去化率50%顺合广场当代国际60-200平40-65㎡77-91㎡40-60㎡20-46㎡2017.102017.920082015精装一室户两室两厅一卫一室户一室户70%星美·SOHO新东方国际京都商城2017.62010精装57%精装100%24%602014.112015.12精装商品房市场小结聊城市房地产市场整体表现良好，但结构差异大；办公市场和商业市场处于市场转型期，有现代时尚MALL和甲级办公楼，也有传统的百货和办公楼。住宅市场刚需性商业市场传统性办公市场两极性公寓市场机遇性＋

＋

＋物业类型现状区域发展市场分析东部经开区\高新区住宅市场关注度高，去化快住宅商业办公公寓由老城区逐渐向东、向南发展以老城区为主，经开区发展较快沿东昌路分布、向经开区延展市场发展慢，量少多维切入，与市场形成差异化传统型为主，东部经开区、北部汽车站商圈有购物中心趋势传统商业转型，随着万达碧桂园等入驻，聊城商业模式的转型必经之路办公市场两极分化，甲级写字楼去化尚可，需求量不高，未来市场不确定因素很大市场发展慢、成熟度不高市场发展慢、成熟度不高综合体配套，具有市场投资和酒店运营的机遇61土地市场住宅市场商业市场办公公寓重点企业12453重点企业05【开发商进入情况】聊城市以本地开发商为主，近年来国内一二线开发商开始进入聊城市场，多集中在经开区和高新区，未来房地产市场迎来竞争，市场将面临重新洗牌。外地品牌开发商荣盛发展：2007年进驻（独立运营开发，阿尔卡迪亚、水岸花语、锦绣学府、东昌首府、阳光逸墅）恒大集团：2014年进驻（与南郊名都置业投资合作，恒大名都）红星美凯龙：2014年进驻（与星光集团合作，星美城市广场）绿城集团：2016年进驻（与民生集团合作，绿城百合新城）万达集团：2017年进驻（与民安智富合作，万达广场）碧桂园：2017年进驻(独立运营开发，打造碧桂园凤凰城系列产品）新城控股济南公司：2018年5月31日进驻江北水城度假区板块（聊城高唐2018-012地块）中梁地产：2018年5月29日进驻(德州梁宏置业有限公司-中梁区域公司，109#松桂大街以北地块)金科集团：2019年4月11日进驻—（2017-24地块）6305

重点企业【开发商拿地方式】本土企业与政府关系密切，前期一般采用勾地方式和定向出让获取土地；国内一二线开发商通过招拍挂、合作开发等方式进入聊城市场。一二线开发商在聊城获取土地方式方式招拍挂开发商碧桂园、中梁、荣盛、新城恒大、绿城、万达合作开发2018年5月29日土拍5月29日，聊城城区将迎来2018年首场大型土拍，6宗宅地集中竞价，总出让规模达42.9249公顷，总起拍价为18.4703亿。从地块位置上来看，四宗位于高新区，两宗位于开发区。从地块目前现状来看，多数地块为净地，拿地之后即可动工。29日上午9点开始，6宗宅地集中竞价碧桂园项目土地面积：107440㎡成交总价：151688万元折合楼面价：6134元/㎡Ø

39#大胡地块最终由碧桂园房地产开发有限公司竞得，碧桂园在城区继续深耕，地块成交价15.1688亿元，单价合941.23万亩、逐鹿新地王、楼面价合6134.43元/㎡江北水城度假区板块Ø109#松桂大街以北地块成交，由德州梁宏置业有限公司竞得，中梁地产正式进军聊城，单价合494.68万元/亩，楼面价合4637.60元/㎡Ø

48#地块，聊城本地房企裕昌控股集团有限公司拿下，9.4573亿元，楼面价7311元/㎡成为本次地王。中梁项目土地面积：49941㎡成交总价：37057万元折合楼面价：4638元/㎡64重点企业05【企业竞争格局】聊城市开发商可分为两类，一类是国内一二线开发商，以荣盛、碧桂园、中梁、恒大、绿城、万达为代表；二是聊城本土开发商，以星光、金柱、民生、当代、卓亚、裕昌等为代表。国内一二线开本土企业发商p

聊城市场受到越来越多的一线品牌房企重视，当前碧桂园、荣盛、中梁、绿城等已进入，产品力与营销力正逐步提升，随之带来整体竞争压力将逐步增大；p

同时多年深耕聊城本地的实力企业在知名度和品牌影响力上有一定优势，是聊城房地产市场的重要力量。65各板块典型项目民生绿城百合新城（精装）高层10300/小高层10800月均去化60套东昌府区开发区祥生·金麟府（简装）高层11000/小高层12000/洋房平层14000/下跃15000月均去化100套碧桂园国岳府（精装1500）高层10500/小高层12500/洋房13500-14500碧桂园·翡丽湾（精装1500）小高层12800/观景大平层12500/高层11800月均去化80套高新区高铁地块中梁国宾府（简装）小高层9000-10000/洋房11000月均去化60套政务新区地块民生壹号院（简装）高层12000/小高层13000/大平层16000月均去化47套度假区民生光岳壹号院（简装）小高层9300/高层8300月均去化100套典型楼盘项目信息体量（万㎡）板块重点项目容积率项目业态当前价格面积段主力面积段销售情况客户高层11000小高层12000洋房平层14000/下跃15000高层131-144小高层158-160洋房119-140下跃2302018.11首开，目前剩余100套左右，月均去化100套老城区客户为主，其次为下县城区客户高层、小高层、洋房高层131-144洋房140祥生金麟府13.252.5东昌府区观景大平层12500高层11800小高层12800高层123-143大平层180-280小高层143碧桂园翡丽湾高层123-143小高层1432018.6首开，月均去化80套市区改善客户为主23702.61.732.3高层、小高层高层、小高层高层106-112小高层128-144一期二期售罄，三期2018.7开盘，

主力，其次为周月均去化60套市区改善客户为民生绿城百合新城高层10300小高层10800高层106-172小高层128-165边乡镇刚需开发区高层10500小高层12500洋房13500-14500高层130-175小高层155洋房164-170高层130小高层155洋房164-170碧桂园国岳府高层、小高层、洋房2018.12首开，月均去化22套市区改善客户为主力31.142018.12首开，目前去化300套左右，月均去化60套洋房11000小高层9000-10000小高层118-128洋房平层140-165下跃200洋房140小高层125市区改善客户，几乎无下县中梁国宾府10.8628.1721.731.62.02.0洋房、小高层高层、小高层高层、小高层高新区度假区2018.12首开，目前共去化500套左右，月均去化100套高层8300小高层9300大平层16000高层105-115小高层114-122定位刚需，下县客户为主，其次为主城外溢客户民生光岳壹号院高层85-115小高层114-1312018.4首开，目前共去化560套左右，月均去化47套高层129小高层125-143高层12000小高层13000高层113-129小高层114-193改善型产品针对市区客户民生壹号院67典型楼盘项目信息板块重点项目建筑风格外立面车位地下室祥生金麟府新古典真石漆车位配比1:1，12.5万4000东昌府区碧桂园翡丽湾民生绿城百合新城碧桂园国岳府现代法式真石漆干挂石材+真石漆真石漆车位配比1:1，12万车位配比1:1，12万车位配比1:1.1，12万400035004000开发区新中式车位配比1:1，未售，预计10万以内中梁国宾府民生光岳壹号院民生壹号院法式涂料未售，预计4000以内高新区度假区新中式新中式真石漆真石漆车位配比1:1，8万30003500车位配比1:1.1，12万典型楼盘项目信息项目名称精装标准装修标准整屋地砖；厨房、卫生间瓷砖到顶，厨房内的厨具有水龙头、洗菜盆，卫生间内水龙头、洗手盆、马桶、花洒等；阳台地面瓷砖铺设，安装有水龙头；钢制入户门、木质内门等。民生·壹号院600元/㎡1000元/㎡1500元/㎡全屋地砖，厨房卫生间墙体瓷砖到顶，整体厨房、整体卫浴，所用地砖、瓷砖为马可波罗或同档次品牌；墙面多乐士乳胶漆；钢制入户门、木质内门等民生绿城·百合新城碧桂园·