保利投顾研究院-大湾区房地产行业月报（11月刊）

本月看点1.“双十一”成绩单飘红，推货提速、叠加促销影响加快需求释放年底将至，各大房企在资金回笼压力下，把握节点抓紧出货、加强促销优惠力度，市场交投氛围提升显著；湾区楼市回归市场逻辑，基本面较强城市优势延续、市场成交表现较好，基本面较弱城市的市场仍维持低位运行，分化格局进一步深化：特征一，深莞核心区域新盘入市关注度高，性价比凸显受热捧。热点区域限价严格，新盘性价比凸显，深圳、东莞成交同环比实现双涨，新盘入市备受关注，多盘推新即罄；特征二，广佛市场交投表现活跃。广州月底多盘积极推货，供求同环比均实现大涨，南沙、番禺热度维持，海珠纯改善新盘入市表现亮眼；佛山本月新盘动作频频、月底供应提速，供应环比上升

40%，成交经历上月高位后环比微降但仍保持年内较高水平，市场热度维持；特征三，多城持续加大优惠力度，以性价比吸引客户，叠加提高佣金促进成交。珠海、新会通过低价撬动本地客户、补位自住需求；肇庆、鹤山市场“渠道为王”。2.深圳土拍收金

421亿元居全国榜首，珠海香洲地块创总价地王大湾区

11月土拍供求小幅放量，同环比分别上涨

43%和

23%。深圳月内出让

9宗涉宅地共

237万㎡，总收金

421亿元位居全国榜首，其中

7宗达最高限价后竞配建成交；广州成交

8宗宅地，规模达

136万㎡，收金

181亿元，位居全国第三；珠海香洲区综合地块成交，创珠海总价地王；佛山禅城文华地块创佛山土拍单价

TOP2。

12月预计出让宅地规模超千万㎡，年底供地高峰来临，广州、江门放量明显。2

/201.1全国视角11月全国监测重点

40城商品住宅成交

3230万㎡，全国成交小幅回升、维持年内高位，同环比分别上升

10%和

2%。年末各房企进入业绩冲刺阶段，推货提速、叠加促销力度加大，市场供求气氛活跃。多数区域成交同比均有不同程度上涨。海西区域市场受供应放量带动成交涨幅显著，福州外围区域项目以价换量，刺激成交；泉州成交受供应大幅放量影响，叠加土地限价带来楼市预期提升，成交同比增长

64%；华南区域成交同比增长

50%，成交量攀升至年内峰值，核心城市及周边市场表现亮眼；华北同比增幅为

23%，北京由于网签滞后，叠加促销活动刺激成交，同环比增长超

50%；华东区域市场热度轮动至三四线城市，成交同比增长

18%，嘉兴、湖州、金华等城成交同比涨幅超

70%；杭州、南京表现分化，限价严格热门板块去化较好。西部区域成交同比年内转负，成都受政策影响客户观望情绪，叠加去年同期成交高位，本月成交同比降幅明显；华中区域核心城市长沙、南昌表现较弱，成交同比降幅超

20%；东北区域市场较冷，部分核心城市库存高企，市场供求氛围弱。3/20图：全国监测

40城商品住宅分区成交情况（万㎡）备注：海西区域去年同期基数较小；华南区域包括广州、深圳、东莞、佛山、惠州、中山。数据来源：保利投顾研究院监测整理1.2大湾区楼市1.2.1.大湾区成交年底冲刺加大推货、成交量再创新高，核心城市表现亮眼。11月大湾区

9城商品住宅成交面积

851万㎡，环比上升

13%，同比上升

42%，市场在经历上月小幅回落调整后，成交延续上涨动能，本月成交量继续攀升、迎来年内峰值。广佛肇成交创年内高位，同比涨幅近

100%，其中广佛表现显著好于去年同期，肇庆市场持续低位；深莞惠同比涨幅为

18%，其中深莞市场热度延续，供求保持年内高位，惠州市场持续回落，本月成交同比自

7月以来由正转负；珠中江市场表现平稳，热度较上月小幅回落，其中江门经历上月市场高位后回落明显。4

/20图：

9城月度商品住宅成交情况（万㎡，%）备注：珠海为商品房数据数据来源：保利投顾研究院监测整理1.2.2.大湾区

9城表现深莞核心区域新盘入市关注度高，性价比凸显受热捧，广佛市场交投表现活跃。广州月底多盘积极推货，交投氛围提升明显，供应同环比涨幅显著，成交量再度攀升至本年峰值水平，成交同环比实现双涨，南沙、番禺项目热度维持，海珠纯改善新盘入市，表现亮眼；深圳新房市场供求创年内最高位，供应同环比均有不同程度增长，成交同环比分别上升

84%和

26%，南山区市场推新关注度较高，区域内供不应求叠加一二手倒挂，项目入市即罄。佛山月底供应提速，供应环比上升

40%，成交经历上月高位后环比微降

9%，但仍保持年内较高水平，本月新盘动作频频，市场热度维5

/20持；东莞供应较上月有所回落，但仍好于去年同期，供应同比上升

34%，成交热度延续，同环比均有不同程度上涨。珠海年底冲刺节营销力度加大，成交热度有所提升，成交同环比实现双涨。江门成交较上月高位后回落，市场以续销和消化存货为主。图：大湾区

9城

11月商品住宅供求情况备注：广州、深圳去年同期基数小。数据来源：保利投顾研究院监测整理表：大湾区

9城

11月市场表现特征⚫

市场供求呈现“前抑后扬”，月底多盘积极推货，交投氛围提升显著。供应同环比涨幅显著，成交再创年内峰值峰值，同环比实现双涨，热点区域新盘入市带动市场成交上扬。⚫

区域分化延续，南沙多项目首开入市，热度维持高位；海珠广州纯改善新盘入市，高端人群购买需求释放，去化成绩亮眼；番禺部分项目推新因配套较好去化表现佳；白云竞争激烈，项目加大促销力度吸引客户；黄埔推货节奏放缓，增城、从化续销为主，各项目多以一口价、特价房等手段包装促销。⚫

月底供应速度明显加快，供应环比上升

40%；成交经历上月高位后有所回落，成交环比微降

9%，但成交量仍保持年内较高水佛山平；本月新盘动作频频，多项目开放展示区，为年底入市预热。⚫

分区来看，南海、顺德为交投主力，南海临广板块项目推新，6

/20成交表现活跃，顺德陈村新拍地块加快入市，新盘首开去化亮眼；禅城刚需盘低调自然加推，纯新改善盘开放展示区，提升市场热度；三水稳步加推，去化平缓，部分恒大项目联动促销走量；高明持续通过“低价+渠道上客”加速促销。⚫

市场供求低位运行，供应经历前期放量后，近两个月保持平稳；成交氛围较为平淡，同环比分别下降

7%和

25%，持续依靠渠道和低价吸引客户，多盘加大促销力度。肇庆⚫

分区来看，成交集中在端鼎两区，其中鼎湖竞争激烈，通过“低价+高佣”促销抢占市场份额；大旺市场以低价走量为主；四会延续以价换量态势，客户需求有待撬动。⚫

新房市场交投气氛维持高位，新增供应表现活跃，多限价盘入市，供应同环比分别上升

39%和

65%；一手限价严格，新盘性价比凸显，成交量创年内新高，同环比实现双涨，分别上涨

84%和

26%。深圳⚫

市场热度主要集中在主城稀缺项目及西部规划利好的热门板块：光明、宝安和龙华区低价刚需盘为全市的成交主力；本月南山区热度高涨，区域内供不应求叠加一二手倒挂，部分网红盘关注度高、入市即罄。⚫

本月供应较上月有所回落，但仍好于去年同期，供应同比上升34%；成交热度延续，成交同环比分别增长

57%和

4%；新房限价严格，叠加调控新政前二手价格涨幅显著，主城区及临深热点区域一二手倒挂明显，项目推新去化表现较好。东莞⚫

中心城区莞城、南城新房和二手价格差距较大，部分新盘表现亮眼，临深片区大岭山供应放量带动成交上升，长安热度提升。⚫

市场呈现稳步回落，供应较上月低位有所提升，环比上升

25%，同比下降

20%，主要集中在惠城区；成交较年内高位持续回落，同环比分别下降

9%和

11%，成交同比自

7月以来由正转负，部分区域营销力度加大。惠州⚫

市场表现分化，惠城区供应加大成交领跑，其中金山新城规划7

/20红利持续兑现，成交飘红；热点区域大亚湾供应维持低位，成交放量受限；仲恺区部分流量不佳项目采取“低首付+提佣金”刺激成交。⚫

年底冲刺节营销力度加大，项目平稳加推，多盘通过“低首付门槛+全民营销+特价房”等加强促销，部分走量难的项目以价换量（价格降幅介于

2-5%）；成交热度有所提升，成交同环比分别增长

34%和

20%；珠海⚫

成交集中斗门、金湾和唐家，斗门、金湾以本地客户为主，以性价比吸引客户，唐家湾主要为深莞外溢客户。⚫

月底放宽落户条件、规划兑现（洪鹤大桥建成）及土地市场热度提升，十字门中央商务区地块创总价地王，后市预期向好。⚫

市场表现平稳，房企推货节奏提速，供应带动成交小幅上涨，成交同环比分别增长

1%和

22%；中山⚫

热度主要集中于主城西区及东部火炬开发区、南朗，其中西区为成交大户，多盘推新，交投上涨明显；火炬开发区、南朗备案价有所上调，马鞍岛新盘开放展示区，预计后市热度延续。⚫

本月市场热度较上月提升后呈现回落，供应表现平稳，成交环比下降

56%，同比上升

6%；市场以续销和消化存货为主，前期供应较多，年底加码促销刺激成交。江门⚫

成交大户台山平稳走量，中心二区采用首付分期叠加折扣包装促销；新会市场表现分化，枢纽新城高价盘成交表现一般，今古洲低价跑量；鹤山靠提高渠道佣金与低价刺激来访及去化。2、土地动态2.1全国及大湾区成交全国土地供求热度不减，溢价率回升至

16%全国土地市场重点监测

55城

11月宅地供求环比持续下滑，溢价微升至

16%，主要受华东、华南区域核心热点城市土拍火热影响。其8

/20中，一线城市深圳一枝独秀，批量成交吸金

421亿元表现亮眼；二线城市成交同环比均下滑，东北、华东区域缩量明显；重点三四线城市中华东区域城市高热持续，带动溢价率回升至

21%。大湾区土地市场热度分化，核心城市深圳表现一枝独秀大湾区

11月总成交

752万㎡，受深圳核心地块批量成交影响，溢价率持续抬升至

17%。其中，深圳批量出让

9宗宅地，房企竞争异常激烈，其中

7宗地块均以最高限价后竞配建成交，分别被万科、融创+华发、佳兆业等品牌房企或联合体竞得；广州除少量核心区域地块热度较高外，整体热度一般，成交

8宗地共收金

181亿元位全国土地收金榜第三；珠海仅成交一宗香洲区综合地块，以

104.8亿元创珠海总价地王；佛山热度分化，远郊地块多底价成交。图：大湾区

9城

11月宅地成交建面（万㎡）数据来源：保利投顾研究院监测整理9

/202.2城市表现11月深圳土地市场热度持续攀升。本月共成交

9宗宅地，光明区

4宗、宝安区

2宗，南山、龙华、坪山区各

1宗，共收金

421亿元位居全国榜首。其中

7宗地块最终均以最高限价+竞配建成交，前海自贸区罕见放地

1宗，由金地+电建+华润+前海控股联合体以

81.5亿元最高限价+2.84万㎡人才房配建竞得，折合楼面价

8.52万元/㎡，地块毛坯限价

10.71万元/㎡；宝安西乡地块由万科以最高限价

59.98亿元+配建

6.6万㎡人才住房竞得，折合楼面价约

6.5万元/㎡，该地块商品房限价

8.33万元/㎡。广州区域表现差异化，本月共成交

8宗宅地，增城

3宗、南沙

2宗，天河、白云、花都各

1宗，共约

135.7万㎡，总收金

181亿元。市场热度分化，南沙、天河核心板块地块火热，白云、花都、增城地块底价成交，同时增城挂绿新城地块二度流拍。其中，天河奥体低密宅地由合景泰富以48.6亿元竞得，楼面价5.15万元/㎡，溢价率20%；佳兆业以最高限价+最高竞配建竞得南沙湾宅地，折合楼面价

2.27万元/㎡，溢价率

33%，刷新南沙最高楼面地价。佛山土地市场冷热不均，月内成交

7宗宅地，共

80.9万㎡，禅城文华地块因理位置优越竞争激烈，由粤海以

27.07亿元竞得，成交折合楼面价

18464元/㎡，创佛山土拍单价

TOP2。三水、高明等远郊地块多以底价成交。珠海仅成交一宗香洲区综合用地，由中海以溢价

25%、总价

104.8亿元竞得，折合成交楼面价

23874元/㎡，创珠海总价地王。10

/20图：大湾区

9城月度宅地成交建面（万㎡）数据来源：保利投顾研究院监测整理2.3

土拍排行Top10总价排行榜中，深圳包揽

5宗地块，广州

2宗，其余珠海、佛山、惠州各一宗。从总价门槛来看，11月

TOP10门槛为

27.1亿元，较

10月的

18.8亿元有所提升；其中

2宗地总价超百亿元，分别为深圳宝安区沙井街道地块和珠海十字门中央商务区湾仔片区地块。从拿地企业看，由于总价门槛较高，不少地块为头部房企或联合体拿地。其中，中海百亿元落子珠海、万科

60亿元斩获宝安地块；融创+华发、金地+电建+华润+前海控股联合体分别拿下宝安沙井地块、南山前海前湾靓地。11

/20表：11月大湾区

9城总价

TOP10宅块排名数据来源：保利投顾研究院监测整理Top10门槛溢价率为

36%，较上月的

29%有所提升。高溢价地块主要集中在深圳，共上榜

7宗，其余广州

1宗、惠州

2宗。深圳上榜地块均为竞至最高限价后竞配建地块。惠州博罗园洲及惠城区鹿江沥南岸地块热度较高，分别被碧桂园、佳兆业竞得。12/20表：11月大湾区

9城溢价

TOP10宅地排名数据来源：保利投顾研究院监测整理13/203、后市研判（1）市场端：临近年底，各项目加快入市、促销力度将进一步加大，后市促销手段也将更灵活多样、刺激成交。深圳当前市场热度较高，后市调控加码预期增强；东莞市场维持热度，后市随供应放量成交有所提升；广州分化延续，中心城区稀缺改善盘、性价比高刚需盘持续去化提量，外围区域以续销为主；佛山年底新盘入市节奏加快，竞争将愈发激烈。后市楼市的基本面逻辑将进一步深化，核心城市及区域市场氛围热度延续，一二线城市的远郊区域及三四线城市维持冷淡。（2）土地端：12月大湾区预计出让宅地规模超

1000万㎡，年底供地高峰即将来临，广州延续年底放量惯例，外围城市表现较为分化。广州挂牌

14宗宅地，荔湾、白云核心板块均有挂牌，总起价约

340亿；深圳供地节奏放缓，仅挂牌

3宗非核心板块涉宅地。江门年底放量，6区县共挂牌

14宗宅地，总建面约

145万㎡。东莞、肇庆暂无挂牌。14

/20区域动态附录11月行业调控方面，央媒批评深圳楼市“打新热”，出现“众筹打新”、“借票代持”等双轨套利问题，同时规范住房租赁企业，不得通过“高进低出”、“长收短付”等哄抬租金；东莞规定房企不得加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用对销售进行规范。大湾区多城推进湾区建设发展，粤港澳大湾区与香港签订合作框架协议，推进基础设施建设；广东发布通用机场布局规划，广州、汕头、江门均发布提升通达性的轨道交通规划。城市

11月动态类别区域/具体动态城市与香港签署《粤港合作框架协议》，涉及跨界基础设施建设、共建生活圈等，包括①研究港珠澳大桥跨境车辆通行及出入境政策；②推进珠三角空域结构优化；③支持外资银行、保险机构在珠三角九市设立经营机构；④优化香港居民在粤购房，推动其与广东本地居民享有同等待遇。粤港澳大湾区城市动态金融建设产业发展广东省副省长表示，广东省将大力支持广州提升金融枢纽城市功能，以共建粤港澳大湾区国际金融枢纽为目标，加快构建“一体两翼”三方发力的金融发展新格局。广州广州发布民营经济

20条

3.0版，含

20项工作任务，81个政策点。其中，针对用地难问题，推广产业用地“带方案”出让和中小民营企业联合竞买。针对融资问题，提出降低政策性融资担保费率、拓宽小贷公司融资渠道、支持民营企业上市融资等措施。《广东省通用机场布局规划》出台，要点如下：①2025年前，新增

23个通用机场布点，包括新增广州南沙、东莞、肇庆高要、肇庆怀集、惠州惠东、江门恩平、江门台山、汕头、潮州饶平、揭阳普宁、深汕特别合作区、茂名、湛江徐闻、湛江雷州、阳江海陵岛、韶关南雄、河源、河源龙川、河源东源、梅州五华、清远英德、云浮郁南等

22个通用机场布点，升级扩建广东省公安厅飞行保障基地为通用机场。迁建深圳南头直升机场、湛江坡头通用机场。交通发展广东②2026—2035年，新增

25个通用机场布点，包括广州黄埔、广州从化、东莞水乡、佛山、肇庆德庆、肇庆四会、惠州博罗、惠州龙门、江门、汕尾海丰、揭阳惠来、湛江廉江、湛15

/20江南三岛、茂名信宜、韶关翁源、韶关乐昌、河源连平、河源紫金、梅州梅县、梅州大埔、梅州平远、清远佛冈、清远阳山、云浮云城、云浮新兴等。推进汕头外砂机场开通通用航空功能。广湛高铁于

11月

10日动工建设，新建双线

400公里，途径佛山、肇庆、云浮、阳江、茂名、湛江，预计

2025年

6月

30日竣工。18、22号线北延段站点首度曝光，18号线北延段由广州东站至花都天贵路，全长约

38.5km，共设

7座站，均为换乘站，另有

1条联络线连接广州北站，未来或可与广清城轨贯通运营；22号线北延段从芳村开往白云机场站，全长

40.2km，设站

9座。广州发布东莞港总体规划

2020-2035年，提出规划麻涌、沙田、沙角、内河四大港区，在港区建设客船游艇码头以加强东莞港对外客运的旅游休闲功能。另外东莞还将与香港合作开发建设东莞滨海湾地区。东莞佛山惠州“蛇口-顺德组合港”启动落地，未来顺德企业将进出口货物交到顺德新港视同交到深西港区，实现“一次申报，一次查验，一次放行”，通关时间从原来的

5-7天缩短到两天，并以杏坛和均安为核心区建设好临港经济区。据不完全统计，今年已签约或动工

10亿元人民币以上项目逾50宗、投资总额近

3000亿元人民币。包含百亿美元级埃克森美孚惠州乙烯项目动工、中海壳牌惠州三期乙烯项目签约、总投资拟超

2000亿元人民币的惠州湾产业新城项目签约。前三季度共洽谈引进超亿元项目

135个，投资额

882.4亿元，其中近半数超亿元项目来自粤港澳大湾区。①高新区（江海区）举行

2020年第四季度重点项目集中动工（投产）活动，23个重点项目总投资

65亿元，其中，产业项目

12个，总投资近

60亿元，包括投资超

20亿元的联升

5G数据通讯与传输线缆智能制造总部基地、投资超

10亿元的贝尔斯顿增资扩产项目。招商引资江门②鹤山市举行第四季度重大项目集中签约、动工活动，共有

22个重大项目集中动工、竣工和签约，总投资超

130亿元，其中珠西物流中心签约动工的重大物流项目建设提速。龙华区梅观创新产业走廊土地整备规划草案出炉，留用土地计容建面约

88.8万㎡，其中住宅建面约

52.6万㎡、商办及旅馆业建面约

12.8万㎡。发布南山区西丽中心区地区法定图则（草案），定位为南山北部新兴产业集聚片区&西丽国际科教城综合配套服务片区，建设规模总量为

1059万㎡，增量为

111万㎡，规划居住人口

14.1万人，产业人口

20万人。现状有

5号线和

7号线经过，未来新增

13、15、27、29四大轨道交通线路。城市规划城市更新深圳深圳行业

11月动态拟重启原关内（包括福田、罗湖、南山、盐田）“小地块”申16

/20报拆除重建类城市更新单元计划，要求拆除用地面积不足

1万㎡但不小于

3000㎡的，同时满足升级改造方向为市政府鼓励发展的重大产业或建设企业总部的地块，可申报进行拆除。最高人民法院发文支持深圳建设先行示范区，提出将以盘活利用土地为目标，依法妥善处理涉历史遗留用地、城市更新、建设用地出让及转让等纠纷，促进深圳土地资源合理流转。①荔湾葵蓬村旧改继万科退出后公开招商，改造范围的总用地面积为

129.45公顷。项目的改造方式为全面改造；改造模式为合作改造。该项目改造投资总金额约为

111亿元，复建安置资金约

89亿元。②增城冯村村

460亩旧改项目，由佳兆业二次竞标拿下。该旧改位于增城区宁西街冯村村，划定片区策划范围

77.27公顷（1159亩），项目拟改造范围约

30.72公顷（460.80亩）。项目现状建筑面积约

20.29万㎡，总栋数约

1650栋。③海珠区石溪村公开招标旧村改造合作企业，前期合作服务商是佳兆业和红八方集团。石溪村改造范围内总建面约

172.3万㎡，改造投资总金额约

177亿元。本次招标明确了安置相关工作的具体时间安排，要求须在

2025年

12月

31日前基本完成安置房建设。广州批评楼市“打新热”、

“众筹打新”、“借票代持”等双轨套利问题，需关注住房流向，加强对持有环节的调控，建立科学合理的房地产税制度。深圳住建局就规范住房租赁企业发布紧急通知，要求严格落实信息公示，重点监管频繁变更经营状态的住房租赁企业，不得通过“高进低出”、“长收短付”等哄抬租金，警惕资金链断链的经营和法律风险等。行业监管住建局赴长沙、深圳调研学习房地产调控工作，将坚持“房住不炒“定位，切实加强市场监测，及时应对市场变化和房价波动，优化调整调控监管措施。东莞广州房协发文明确，房企不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用；同时各企业不得以“预留房源”为名，违规收取“茶水费”等费用。经认定土地闲置满