房地产项目精准定位三

房地产项目精准定位房地产项目定位是指从各个方面去界定房地产开发商将要在该土地上“生产”一种怎样的“产品”以及提供怎样的服务。目的是找到消费区间和竞争区间目标群体和竞争者是定位的依据广告语定位1、就掌灯

好房子，说不清

2、宽HOUSE

高性价比联排别墅

3、山上的别墅

方便亲切会谈

4、星河湾

开创中国居住的全成品时代5、六佰本

每个商铺都临街

6、一千栋

大美之地，定制别墅主场7、小平岛

百万平米海岸线社区

8、观唐

中式别墅，反而涉外

9、每一间

山海边的舒适居住10、野鸭湖

昆明两万亩山林别墅区

11、海绵

泡在海边的房子

12、鼎科阿布

全开门户·31-62㎡无压力型青春社区

13、海绵

泡在海边的房子

14、龙门码头

创意消费复合区

15、万科东海岸

真正的海岸生活

16、佘山3号

核心佘山，别墅家

17、湖城大境

百万平米史诗巨著

18、石公馆

藏于城市精华处

19、西溪里

墙门大宅

传世之家

20、先生的湖，山下的墅

21、十五峯

师著·

精端·

山宅

22、龙湾别墅

湖边的温泉独栋别墅

23、万万树

大树下的独栋庭院

24、香港倚峦别墅

山顶全维港景独立花园洋房

25、天骄峰景

南中国湖山官邸

26、星河丹堤银

湖山城市别墅CEO官邸

27、滨江金色海岸

全国一流水景住宅

28、龙湖悠山郡

200-400㎡创新英伦田园独院29、天朗·大兴郡——千年一郡，辉煌当代（大兴起兮，郡飞扬）30、天正·银河湾——101℃温泉生活城房地产项目的定位原则：

1）适应性原则：与当地或区域的社会经济发展水平和消费者收入水平相适应性；与区域房地产市场的物业档次、标准、品质相适应；和目标客户的消费特点和消费能力相适应；与企业的技术和管理水平相适应2）与企业发展战略相一致的原则：体现企业的竞争优势，发挥企业的核心竞争力，构建企业品牌和产品品牌3）差异化原则：市场差异化、产品差异化和形象差异化4）经济性原则：在成本和费用测算、效益测算基础上计算的各项经济评价指标达到社会平均水平，确定项目盈利预期的可能性和风险性5）可行性原则（实施的可行性和经济评价的可行性）6）因地制宜：根据不同的地段特点，制定不同的规划政策7）突出功能性原则：教育、休闲娱乐、商业、绿化功能等功能定位搜需要暴考虑酬的因育素1）现找金流磁测算卷与把绣握：予确定溪项目酒定位湖追求踪蝶的方衬向2）土淹地条骡件：嚷物业房诚增值忧的前失提（宜环境峡造型槐等）3）预吼期销食售速巷度：桶影响融回款架速度4）客伸户群私体：底准确抓把握僚是开晓发成滤功的翻前提攻条件5）房乞屋的样单价译、总鬼价构括成：尿小户槐高价款，大虹户低兔价6）公齿司擅铁长的亿开发核类型胃：高羊端产可品需编要企闹业自愧身条皂件的雁支持7）公元司要叶求的升利润补和品怖牌：类型碍定位房地平产类扮型：普通豆住宅录、别苹墅、江写字煌楼、陶公寓沾、商全场、染专业压市场海、购判物中闹心、棒酒店轮、住片宅+沿街恰商铺四、酒象店式驳公寓+沿街斧商铺谱等【住宅】是指灶专供泄居住夏的房虽屋，吼包括诸别墅北、公乱寓、户职工依家属支宿舍萍和集财体宿杏舍（袜包括腹职工丛单身衰宿舍嫌和学问生宿梳舍）社等。倚但不扎包括快住宅种楼中寨作为畏人防荐用、挽不住棋人的芦地下塞室等田，也绞不包现括托钢儿所座、病写房、请疗养杠院、局旅馆酿等具请有专胶门用砌途的挠房屋略。【成套秧住宅】是指乖由若句干卧腊室、贱起居勺室、闯厨房附、卫拆生间滥、室瘦内走键道或绕客厅网等组森成的那供一垄户使递用的渡房屋御。臭住宅踏按套酿统计黎。两菠户合淘用一央套的竞住宅带，按彻一套津统计垮；一弯户用画两套窝或两溪套以熊上的正应按圈实际留套数中统计迫。【非成俯套住倚宅】是指狭供人骗们生服活居钱住的计但不集成套辅的房税屋。【集体纽奉宿舍】是指炭机关镇、学警校、效企事骆业单秤位的铁单身夜职工河、学牵生居浩住的滨房屋端。1、住保宅2、工丹业、步交通欲、仓破储用过房【工业冬用房】是指蚀独立瓶设置芳的各同类工旗厂、虎车间炉、手眠工作住坊、猪发电错厂等省从事朴生产层活动胁的房瞧屋。【公用皂设施舰用房】是指杯自来门水、矿泵站闸、污租水处址理、肉变电还、燃跃气、睛供热旧、垃充圾处满理、奔环卫漫、公妻厕、裁殡葬绣、消炭防等治市政碑公用插设施出的房逗屋。【铁路蠢用房】是指柳铁路富系统鼓从事芽铁路耳运输暖的房辈屋。【民航忘用房】是指洒民航抵系统驰从事罢民航菠运输掉的房擦屋。【航运翁用房】是指祝航运刷系统赛从事新水路分运输申的房萝屋。【公交骑运输状用房】是指勿公路仓运输衬、公锹共交岛通系姐统从筒事客杯、货供运输欢、装硬御、饭搬运散的房肯屋。【仓储谨用房】是指俱用于应储备稳、中者转、结外贸麦、供塞应等饮各种床仓库辅、油搬库用捏房。【商业临服务扬用房】是指罢各类欠商店误、门摔市部学、饮泰食店互、粮颤油店射、菜银场、快理发格店、酸照相脱馆、局浴室怨、旅寒社、流招待它所等哄从事灶商业拜和为针居民蜂生活姻服务家所用歪的房忆屋。【经营胆用房】是指寺各种鸭开发柄、装摧饰、笑中介惨公司悲等从沿事各姑类经丧营业贫务活什动所神用的绣房屋妨。【旅游须用房】是指渴宾馆情、饭序店、橡乐园钻、俱广乐部窄、旅猎行社奥等主章要从碧事旅榆游服贵务所考用的迷房屋危。【金融抽保险越用房】是指坏银行宴、储勤蓄所泽信用仿社、消信托更公司报、证丹券公惕司、惜保险拜公司铃等从悲事金涂融服胖务所赢用的逢房屋糊。【电讯站信息弃用房】是指谁各种愧邮电令、电歪讯部旅门、购信息斗产业旬部门稍，从捕事电润讯与动信息填工作瓣所用己的房唐屋。3、商瓦业、探金融验和信犬息用订房【教育宏用房】是指轰大专竹院校呆、中砌等专码业学顿校、边中学提、小觉学、央幼儿摩园、果托儿冶所、明职业蚂学校题、业冈余学仇校、友干校盟、党起校、全进修鹿院校凶、工死读学陶校、钟电视惰大学马等从裂事教促育所植用的盈房屋芳。【医疗损卫生矮用房】是指党各类块医院射、门蒜诊部吗、卫怀生所调（站徐）、带检（纺防）岸疫站卖、保拥健院敲（站霞）、傻疗养迅院、达医学述化验僻、药盛品检酬验等处医疗筛卫生历机构店从事燃医疗危、保壳健、敌防疫缩慧、检帜验所涛用的双房屋徒。【科研凑用房】是指误各类致从事器自然波科学地、社御会科羡学等鬼研究垦设计粪、开浩发所侦用的闯房屋押。4、教劣育、滥医疗诱卫生抵和科景研用陶房【文化发用房】是指摧文化较馆、装图书萄馆、宇展览午馆、震博物沈馆、货纪念佳馆等轰从事薄文化鼠活动难所用熔的房晒屋。【新闻疯用房】是指喉广播塑电视碎台、认电台尝、出管版社礼、报书社、葵杂志绳社、庄通讯辩社、尸记者闯站等土从事剪新闻践出版凝所用普的房筝屋。【娱乐场用房】是指交影剧饼院、召游乐研场、丑俱乐压部、垄剧团弦等从垦事文踏娱演嗽出所厘用的产房屋增。【园林长绿化渔用房】是指察公园气、动薪物园塞、植沃物园依、陵挺园、虹苗圃可、花吉圃、供花园姐、风嗓景名沸胜、架防护学林等皮所用赞的房桂屋。【体育煎用房】是指抓体育愚场、翁馆、同游泳杂池、授射击誓场、何跳伞站塔等我从事悠体育殿所用句的房肢屋。5、文构化、旅新闻偷、娱辣乐、尾园林糠绿化折、体框育用馆房8、其掉他用兽房【涉外皆用房】是指泽外国竿使、朴领馆拜、驻医华办谷事处论等涉亦外所炼用的慕房屋凯。【宗教葱用房】是指再寺庙山、教赵堂等纳从事橡宗教过活动训所用暴的房斜屋。【监狱邻用房】是指桐监狱瞧、看抽守所榴、劳摘改场原（所社）等指所用搅的房灿屋。6、机械关事什业办映公用合房【机关骂事业摘办公锯用房】是指松党、常政机万关、炼群众品团体降、行里政事吊业单拳位等新行政笨、事庙业单剃位等骡所用粘的房害屋。7、军禾事用宫房【军事浊用房】是指围中国手人民丽解放软军军肺事机白关、慨营房流、阵抖地、陷基地纽奉、机剖场、廉码头愚、工疯厂、渠学校早等所史用的泄房屋肃。档次溜定位房地自产项来目档始次可打以分系为抵葡挡、图中低严档、瞒中档王、中为高档意、高启档。档次火是由裕地产都因子棉决定运的。絮地产监因子德是指边一个鹿建筑役地块参所具利备的异适宜骗建造河某档镜次建楼筑的汇条件卷和素夺质。商业株档次理是建羡筑、甚商业研形式沙、购葵物环劝境因劈燕素等宇要素飘构成轻的档腥次规模叙定位规模并定位倦就是仔确定卷项目朱的规为模对于睁商业婆物业捡来说买，规熊模越娇大，染覆盖伍的商杨圈范食围就述越大声，并听非越柜大越赖好，洪受一闻些制绑约因沸素1）顾青客购现物疲呀劳对衡商场貌单体扬规模侮的制下约。缝一般坦在商叼场购匹物时捆间不援超过3个小翠时，备顾客盛的步驰速是30慢-4笔0m灾/m肾in。2）商急圈购局买力席对单暂体规辩模的旺制约灶。商码场的就购买译力取嗓决于絮商圈填人口匠数量无及消枯费水才平。3）产柜品品烈种对倦商场穗规模园的制贼约。母我国剂现有宫的商旨品品委种约70万种客户扒群定脊位客户辩群细选分：臂客户抢群细城分也灾叫做思市场裙细分乎，就蝇是根肌据消倦费者泻明显锣不同腔的需肉求特轻征将撒整体崖市场初划分悄成诺圆干个进消费需群的冰过程偿。明确瞎细分惹变量望。变醋量有我年龄窝、性玩别、眯受教仇育程层度、砍职业狼、收重入、波社会振阶层层、个亭性、说居住滴区域集、家活庭生成命周更期、则购买姨动机沟、交步通关召注度帝、品朵牌关蜜注度斧、阶坛级敏愈感度家庭裳生命甩周期1.单生躁阶段捧：年全轻、瞒单身2.新婚叼阶段推：年酿起夫逝妻，优无子土女3.满巢懒阶段己（一宰）：晓年轻板夫妻汤，子臭女不封到6岁4.满巢孟阶段兴（二享）：荒年轻裹夫妻偷，子择女6岁以孙上5.满巢插阶段水（三岁）：天年长搅夫妻泼与尚叛未独末立的默成年扇子女跟同住6.痰4泛.满巢挤阶段四（四懂）：皇三代梳同堂7.空巢诱阶段避：年修长夫机妻，村无子击女同傍住客户前年龄卸层次旧定位聚购房哨取向年轻册人：25珍-3幼0岁之效间追求边时尚辰的设竖计，添担心亡落伍箱与他吃人，侧迫切坏希望灿得到像社会务认同青壮奶年：31虽-4匙5岁之游间注重茄商业疗社交锋，追忙求经纠典，针有代朱表性膝的设引计，慈成熟倘稳重中老尺年人雁：46授-6滤0岁以传克统为五自豪怜，有绞强烈乳的怀分旧情迅结，调更为妇成熟茶、稳摘定老年忌人：60以上需要搞的得纲到情荒感关泛注和蝇安全欠保障俊，注辞重健缴康的佩居住夺环境劝、关秒注医租疗保忽障客户璃价格福敏感安定位高度介入低度介入价格敏感程度高价格敏感程度低1.购房意愿极强，并富有理性的置业者2.对楼市比较熟识的投资者，如房价吸引，会考虑购置3.购房意愿较强，但容易受外界的左右，属冲动型的置业者4.购房的随意性较大，属比较游离的置业者1234价值象观念烘和生循活方配式群漂体对妖照生活方式群体价值观念经验主义者流行追求者实用主义者活跃好动者竞争者有成就者情感归属者生活方式群体价值观念经验主义者理性、追求物超所值流行追求者准求潮流、时尚实用主义者追求实用、合理、美观活跃好动者追求富有动感、健康活跃的居住环境竞争者有抱负、上进心、追求地位与成功、喜欢炫耀个人成就有成就者享受休闲富裕的生活情感归属者思想传统、留恋过去交通续关注低度定恩位关注程度客户特征依赖的交通工具职业偏好强外向、社会应酬甚广私家车、摩托车市中心繁华地段较强外向、喜欢娱乐。工作之后的业余时间较为丰富多彩摩托车、公交、中巴交通方便地区一般生活比较规律、较有节制地铁、公交、中巴地铁沿线以及社区大巴较弱性格内向，社会圈较为狭窄步行、自行车工作地点附近的物业弱外出活动意愿不强，大部分时间在特定区域活动公交生活配套齐全的小区客户幕个性络定位个性具体变现谨慎小心担心决策错误、导致财产损失炫耀华丽尊贵、与众不同休闲追求舒适、自然、和谐的生活空间传统维护传统的建筑风格简单现代、简洁、纯美追求时尚自我关注、富于幻想客户哀社会善阶层刑定位社会阶级社会阶级特征置业偏好富豪阶级拥有雄厚的身家，地位显赫的超级商贾置业讲究，对物业的要求非常高，关注物业的品牌，确保入住后生活的高品质、高素质富裕阶级职业和业务能力非凡，拥有高薪和大量财产购买显示身份地位的物业，并希望1得到上层社会的认同和接纳中产阶级经济收入稳定，注重教育，喜欢接触“高级文化”参加各种社会活动有高度公德心注重生活环境和社区文化之外，更为关注房屋的间隔布局、建筑质量以及周边的配套，注重追求时尚的建筑工薪阶级技术工或半技术工的蓝领阶段，具有认真工作的习惯，并恪守社会文化所赋予的规范标准追求间隔实用、价格合理，并且对房屋的售价较为敏感客户摸环境徐品位懂定位营销策略居住环境充分利用项目特有的外在景观投资、以吸引同一类环境要求的客户购买湖景山景江景繁华的商业氛围公园景观根据客户对环境的特殊需要，有针对性地营造特色景观，从而达到吸引客户的目标庭院园林健康、环保、生态的居住环境客户后品牌莫关注搏度定毕位客户类型客户特征营销对策顺从型没有太大主见、显得无所适从，同时又担心自己的决策错误造成损失、偏向与够买规模较大、实力雄厚、信誉良好的楼盘往往是大型楼盘的主力客户，通常采用大力宣传、营造环境的方式引导该类客户作出决策，该类客户容易受环境、气氛的影响情感型属于某一知名品牌的忠实客户，表现在对某一开发商开发的楼盘极为偏好与信任楼盘开售时，通过重点强化楼盘品牌吸引该类客户群的关注务实型对楼盘的品牌专注度不高，只要能解决实际生活中最基本的居住问题就可以，不要求楼盘知名度比较关注房屋售价及户型，通常采用较低的售价吸引该类客户购买理智型对市场比较熟悉，十分关心楼盘素质和开发商的实力，但在选购物业时，极有主见，不偏向某品牌该类客户在置业时比较有针对性和选择性，通常采用强化楼盘某一优势以达到吸引该类客户的目的在分勺析各寒个细假分市碑场以用后，逢就要发对细户分的祥市场驰进行唇选择议，确逼定本业项目润的目虚标客必户群1）细管分市晚场必派须足与够大搅以保叔证其狡有利暖可图2）细效分市剥场必判须是统可以网识别我的3）细糊分市剧场必蛾须是冲媒体肝能够注接触斯到的4）不满同的扰细分庙市场盖对营市销组泡合有沃不同土的反宪应5）各诊细分乱市场视应该肃是稳远定的6）细减分市流场具毫有合眨理的墙一致制性7）细豪分市伯场一排个不匹断增雨长8）细俘分市弄场不秆应该船被主铸要竞趟争者缺占领遗、以揭免项气目失驼败房地核产项煤目主阳题定炮位通过夹对房旧地产光项目掘进行府主题惯定位掌，有神利于届使本箱项目弃与其嫌他项止目严纯格区期分来雨，使桐顾客粥明显幻玉感觉票和认近识到眨差异碎，从英而占刊有特拒殊的扇位置服。主题赴定位明是一阵个在早市场就研究订基础傅上进涨项产慕品在诊定义弃的严随肃过概程，稀贯彻张到以盾下几巨个方幕面：1）产巴品规误划、隙单体缎形式捎、户劣型、荡环境名设计2）产店品形界象定筒位3）营副销定创位、近推广参主题萌、包音装体胀系4）物膊业管粘理定催位房地手产案背名定斗位案名罚就是仁整个港楼盘渴、或惹单个磁组团迅、或统单栋剂楼宇浩的名伍称。主题悬定位辽是案婆名定溜位的轿基础兼，案芳名定睡位体刑现项裕目的慎主体本项盐目=房地冲产+音乐+体育+教育+健康“维碧也纳用森林袖”《维也途纳森停林的均故事》-纵-奥利衰地著韵名作街曲家护约翰螺的名是曲，夹是一酒首欢溉快的员圆舞倒曲，坦描绘仓了人之们与狡大自堂然和迫谐相安处，暗生活究富足拜安康直而产委生的凝难以杆掩饰徐的快鹊乐之渐情。维也拘纳-世界跟音乐勿之都岛，世盖界人生民向撕往与往崇敬应的地希方，骄象征絮着文明骆、富之裕与和做平。森林-大自贪然的丛宝藏，休桑闲、技探奇瞒、回台归自梅然的维也秧纳森光林双流智旅游袋度假蕉区、首个龙音乐胁艺术腹别墅改区高山糠流水诗情杯雅筑分区佩明确古典坝建筑中国奶文化元品位带着素浓厚套的小娘资情拦调，裕淡淡宗的优甩雅与循时尚划分处居住行氛围房地辰产形际象定扣位形象绩定位牧就是进确定针房地拼产项快目在渔人们吧心目苦中留歪下什受么养至的形攻象都市足中央棵、生碧活领锤袖--郑州申首席稳白领约社区由于犯项目拼的目况标客荒户为竖有品送味的袖置业揪者，率所以照项目骡形象架定位掌将围银绕这偶一客眯户群缴体的继特性赞，营应造一行个符岩合这燥一群台体需瓜求的筑概念监化社视区，舟从建败筑风旗格、扫智能桂化等肠元素散提升叮档次房地庸产业控态定挣位业态狭定位规就是栗要确毅定商告业物疲业中锹商铺他经营焦的业附种，俯这是萝招商远的前赞提和扑基础翻。基本致思路途：先吵明确惊业态阔定位奏的考希虑因赞素和狼可供铺选择息的业平态，凳然后庸对各到种业选态进夫行可袜行性裳分析昂，最比后彩帅确定垒项目嘉的经谜营业蔑态。某房善地产余业态怨定位1）项石目业旷态定粥位方妥向通过貌项目彼自身增属性烤、区俗域市读场商驴业结袍构以腔及未艘来可设能的比需求猴增长唇点核交叉询分析①商业减圈尚无膨标志纵性商峰业物止业，冻区域彻性商楼业中盟心缺休乏的进状况士，本繁项目占在建敬筑设川计、某业态您规划音、经般营理伯念上犬需要眯以领天导者常的姿裙态立徐足市顾场，滔快速同建立怒竞争花优势奸和市府场口剖碑②高档庆购物播场所的区高域性羞市场额空白授，居柏民购愿物需条求的渗多元牌化，酸项目觉必须律提供芹满足没居民蹦多元筛化需猎求及咬消费右行为括变化耀的综焦合性塘导航士一站禾式服惠务商辜业业锻态。③区域签商业团业态杂乱千无序湾的状考况，里结合揪项目轨自身僚体量和区凡域城毯市规划逃，从陷经营插的角佛度出卖发，叶项目唇业态温定位马应加强功安能规鬼划效应筒，在封满足乘区域饮消费间的需尽求上发，影置响全净市消费者④针对搅市场租竞争，尽绍管商姜业众慈多，故但缺腥乏经悉营特爬色，谊针对占层面递差异松不大沾，本卵项目袭须体终现自运身特罩色，凑并有歇针对惜性吸青引目运标客笼源⑤针对杆区域拳娱乐批休闲歼设施的缺晓乏，晋市场讲经营章模式让手法赔传统鼠单一弹的特株点，幅本项骨目需剧要提往供崭樱新的趟经营守模式⑥针对碍商业晴物业体投资益者级爱经营琴者的辱消费日趋犁理性寒，本驳项目摔在商迎业规权划上毒需增脚强项天目特座色，希加强闹市场堵信心2）项孩目业舌态可欣行性斥分析类别商品结构经营方式商业功能本项目专业店以销售某类商品为主，体现专业性、深度性、品种丰富柜台销售或开架面售的方式从业人员具有较强的专业知识1项目手边的商业氛围基础尚可，品牌知名度较高的专业销售店面可以以吸引定向消费者，迅速提升项目知名度大型购物中心由百货店或大型综合超市作为核心店、专卖店等零售和餐饮娱乐设施构成由发起企业有计划地开设统一规划、布局、运营管理、店铺分散承租、独立经营设计停车场，功能齐全，集购物电话休闲、娱乐、餐饮为一体该业态在本区域内市场空白，而市场对此种业态又具有较大的需求3）项篮目业殿态定争位建嫩议经论您证，仅可行岭性商铜业业豪态主能要有思便