房地产项目管理三

第七章房地产项目管理主要内容

7.1房地产项目管理概述

7.2房地产开发项目质量控制

7.3房地产开发项目进度控制

7.4房地产开发项目成本控制

7.5房地产开发项目合同与安全管理§7.1房地产项目管理概述

房地产项目特点

房地产项目，是指在一个总体设计或总预算范围内，由一个或几个互有内在联系的单项工程所组成，建成后在经济上可以独立经营核算，在行政上又可以统一管理的单位工程。房地产项目具备以下几个特征：知识的密集性组织的层次性系统性

房地产项目管理的概念

房地产项目管理是指房地产开发企业在整个项目的开发建设过程中，通过计划、指挥、检查和调整等手段进行质量、进度、成本、合同与安全等方面的全面管理，并与社会各相关部门进行联络、协调，以实现项目的经济效益、社会效益和环境效益。房地产项目管理是房地产开发企业对整个工程项目的开发建设进行的全面管理，是项目开发建设过程一项重要管理内容。一套完整、规范和科学的房地产开发项目管理体系是实现房地产开发项目管理目标的根本保证。

房地产项目管理的目标与职能房地产项目管理的目标是寻找项目成本、时间、资源、质量等要素的最优均衡控制，实现项目投资计划中的经济效益、社会效益和环境效益。房地产项目管理的基本职能包括：计划是指对房地产开发项目进行计划管理，能使项目的开发建设有计划、按顺序、有条不紊地展开。组织是指通过职责划分、授权、合同的签订与执行，以及根据有关法律、法规，建立各种规章制度，形成一个高效率的组织保障体系，使项目的各项目标得以最终实现。控制是指对项目的质量、进度和成本进行控制，以获得最大综合效益。协调是指对开发项目与外部环境、项目各子系统之间，以及项目不同阶段、不同部门、不同层次之间的关系进行沟通与协调，从而为开发项目提供和谐的公共环境，保证项目开发建设顺利进行。

房地产开发项目招标（1）招标方式招标是实现项目“三控两管”（质量控制、进度控制、成本控制、合同管理、安全管理）的前提与基础。招标方式可以分为公开招标和邀请招标。房地产开发商可依开放项目的建设规模和复杂程度选择招标方式。

公开招标，是指房地产开发项目的招标人在指定的报刊、电子网络或其他媒体上发布招标公告，吸引众多的投标人参加投标竞争，招标人从中择优选择中标单位的招标方式。公开招标是一种无限制的竞争方式，按竞争程度又可以分为国际竞争性招标和国内竞争性招标。

邀请招标，也称选择性招标或有限竞争招标，是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定法人或者其他组织投标，一般选择一定数目的法人或其他组织（一般不少于三家）。（2）招标程序按照一般做法，投标程序如下：申请招标。编制招标文件。编制招标工程标底。确定招标方式，发布招标公告或邀请投标函。投标人资格审查。招标工程交底及答疑。开标、评标和决标。签订合同。§7.衣2房地营产开鹅发项布目质棚量控水制房地摇产项暗目质右量是国斜家现胀行的恐法律泥、法耍规、但技术政标准烛、设绪计文蒸件及吸合同笑中对五房地愚产开诵发项户目工董程的朋安全喷、使蔑用、务经济往、美拍观等株特性售的综臭合要姥求。房地叨产开膝发项感目质际量控桨制是指暖项目歪管理捡机构肌以国牌家标速准、句规范碑或合独同为邻依据亭，确糕定质伍量目豪标及借质量纱保证详、改侄进措茎施需，对付项目遍决策蝴阶段性、设湾计阶炸段和挺施工训阶段紫进行包全程狂质量党监督蹄和管跌理的扛活动严。房地碌产项润目特美点房地骄产开鹅发项采目质战量的毁特点乖是由糖房地怨产开疯发项安目自语身的挨特殊碰性决打定的魄，主源要包旋括：质量织影响客因素吗众多质量赌波动蕉大质量暴离散质量区隐藏傲性强竣工祥检验妙局限衬大质量吧控制轨的内迅容质量捐控制策的主予要内处容包剖括：（1）前带期资镰料检若验（2）原衰材料饥检验（3）配体套设辣备检胶验（4）程关序与漏工艺戏检验（5）施马工阶举段质邪量控债制（6）建宣立质北量控圆制档箭案制归度（7）竣桂工质择量验泛收施工帖阶段斥质量伤控制拿手段（1）旁舒站监絮督（2）测耕量（3）试保验（4）指晨令文悄件（5）规贿定质脑量监忧控工纳作程既序（6）利灭用支碑付控况制手尽段施工缓阶段掘质量烈控制驻是质故量控肌制工途作中伶的核种心，鸦在施距工阶紧段，一般怀可采口用以如下六燥种手析段进倍行质梯量控浙制：§7.首3房地住产开主发项轿目进灶度控保制房地煌产开纳发项感目进叹度控揭制是指舅根据液开发镰项目六各阶酬段的乞工作裂内容刊、程例序、帖持续侦时间庙和衔造接关崖系编沿制项彼目进善度计啊划，裙并以逼此计征划为庙依据尸，综腊合利信用组惹织、尖技术视、经霜济和成合同么等手稍段，殃对建脑设工稀程项侄目实屠施的坟时间聪进行铃控制永，保邮证项竿目能斜在满废足其周时间司约束稀的前适提下砌实现棚总体条目标循。进度津控制挖的最娃终目矮的是确复保项察目进稼度目唐标的慕实现破，其核心阶内容是建的设工绵期控佛制。进度赞控制督工作略的内牲容在传统愚的房熊地产补开发环项目中，渔进度被控制条工作匆的主倾要内聪容包哪括：（1）项或目建眠设总监周期嗓目标杏的论陈证与寺分析紧；（2）编饭制项代目建便设工夏程进耗度计械划；（3）编迈制其聚他配其套进裁度计亏划；（4）监赚督项针目施稍工进健度计夸划的还执行艰；（5）施肝工现芝场的轮调研嘉与分乳析；（6）进耕度计练划调往整。随着取房地挺产市春场的墓发展楼，进积度控甲制不煮再局丧限于亮房地庄产开仇发项争目，蒸也逐技步应版用于膨房地猜产投施资领愿域，哥其核予心是枣控制闻投资采工作揭进度浮，包极括谈判疏进度悄控制、资金膜筹集开进度洪控制、资金案支付扣控制、法律茄材料风办理蔑进度被控制等。影响断项目泛进度禁的因驶素分勇析影响迎开发凯项目贪进度偶的因窄素包筝括：人口的因办素、厚技术才因素预、材叠料设岭备与洞构配宵件因纳素，旺施工名机械纤设备丧因素脑，资茂金因他素，首水文匪、地咐质与盏气象戏因素透等自株然因储素，球政治珠、经砖济、车环境窑等社珠会因培素，列以及附其他硬不确盐定因启素等做。上述芽因素淡中以人的奶因素影响塞最多饮，比舍如建虑筑单唐位的泥安全然生产锐、资述金保贼障、枕图纸摘设计云匹配巩性等哭等，嗓还包议括关联答人员酸之外决的社呜会因征素，比哲如施逐工干蛇扰、按交通默管制喂、环甲保投腔诉等唇等。自然宅因素在进扛度计亦划编乐制中膨较容箱易考往虑，屠比如导气候舒、水灵文等鹿，但乐也有翅不可铁控制跨性因紫素，紧比如太地下拨文物侄的发工现、邻百年蒸未遇扁的自中然灾悬害等洁。进度膨控制叫的手娃段项目扶进度增控制茎的主要妥方法是筹劣划、张控制侍和协蛋调，主要答措施包括锁组织费措施奋、技泽术措扁施、宫合同菊措施两、经颂济措魂施和锁信息身管理团措施老等内蹈容。（1）组睁织措去施组织喊措施映主要商包括：①落构实项凑目进失度管浓理部惧门的减技术斤人员捆，以机及具严体的网控制柄任务逮和管理职扒责；②进稀行项梳目分认解，哀如按言项目确结构侍、进哑展阶吊段、慎合同阵结构款分解阵，并建立再编码股体系冲；③确女定进紫度协币调工故作制侨度，菊如确何定每固星期少协调滴会议太举行翅的时贝间，协调例会议姻的参卵加人池员等采；④分戴析影纺响进营度目掩标实蔬现的语干扰击因素让。（2）竹技术绣措施技术脆措施产主要却是采答用技磁术手硬段加斗快施遗工进梁度，切尤其温需要促不断每探索皂、推侵广和薄采用腹先进烦的施谁工工耐艺、津工法今、新勒材料名和新指设备锄。（3）合驾同措铃施合同急措施浪主要蹈包括碧合同取期限栗与项辣目开闷发进乎度计算划协令调、母合同码分类听进度带监督棚等内状容。（4）经黄济措狂施经济由措施股则主峰要是缝通过音经济疾手段忘保证厘资金乏供给测，以规确保躲项目歉工期汽，同饲时也院采用摄经济素措施注惩罚漂延误顾进度态的合授同方葵，保枯证合籍同进直度计军划的摊落实涉。（5）信伸息管谁理措纺施信息放管理径措施与主要呜是利尽用项芹目计惨划进液度与薪实际绸进度招的动临态比正较．劳定期痛提供缎进度毛比较谜报告逗等。进度腿计划货的编水制程荡序房地蜻产开着发项碌目进根度计与划的莲编制职程序敲一般润分为叹四个刻步骤普，包医括：（1）将化全部晕工程窃内容哗分解没和归林纳为鉴单项印工程脆或工悟序。（2）统格计或征计算舒每项服工程蛮内容躲的工估作量淡。（3）计柿算每悦个单姑项工弊程工般作量划所需疏时间妻，可剩用天佩数表粥示。（4）按搂正常巷施工丘的各芹个单盏项工假程内宜容的呈逻辑伏顺序纽奉和制振约关格系，响排列探施工卖先后层次序奴，从启每项哨施工依工序讨的可撑能最惑早开乓工时进间推诵算下泛去，棚可以邪得出怨全部活工程去竣工洲所需宝的周萌期；祥再逆条过来代，从书上述改竣工顷日期追向前呈推算圈，可烧以求计出每唤一施朵工工蔬序的择最迟据开始席日期蛛。进度错计划医的编叹制方饱法进度察计划绒的编狭制方任法主秋要有横道议图法、网络村图法、里程览碑法、进度们曲线革法等多堂种方字法，罢其中庸横道额图法摄和网响络图改法是兆最常教用的幸方法召。横道辽图法是用肠直线愿线条衔在时悬间坐喜标上却表示姐出单巾项工薯程进餐度的串方法晓。用介横道卸图表弟示的洁进度到计划塔，应未包括秧两个否基本瞧部分塑，左萝侧是卷工作毒划分煤和基险本数难据部惹分，仆右侧亏是横术道线腐部分黄。（1）横沿道图丹法（2）网盐络图速法网络宰图法是以颠网络蚂图的统形式塌来表呀达项出目的沙进度廊计划揉。在挎网络怖图中远可确速切地竿表明粥各项县工作穗的相遵互联群系和狐制约棕关系扣，并吗可以扎计算辞出工恢程各荣项工香作的洁最早筐和最蚁晚开呼始时辆间，控从而框可以斥找出五关键躲工作嫁和关长键线唉路。关键贴线路是指奏在该读项目划中，溜直接谋影响予项目蜘总工锣期的轻那一摸部分旬连贯季的工枝作。恭通过豆不断猜改善劈燕网络睛计划纠，就筝可以再求得久各种宗优化骑方案绕。例关如工颤期最凑短；衣各种蒜资源钥最均器衡；侦在某置种有押限制离的资半源条湖件下屯，编债出最面优的蔬网络骨计划棵；在埋各种薯不同府工期问下，别选择军工程材成本胖最低梦的网厨络计狭划等孤。（3）里料程碑批法里程陷碑法又称耕可交蓝付成姨果法茫，该宵方法挪是在闷横道困图或旺者网育络图我上标泊示出委一些贞关键漫事项鸣，这筹些事没项能挥够被轧明显曾地确你认，仅反映侧进度贯计划岩执行缝中各唱个阶烦段的帝目标净，一惜般是充处于固关键乌线路霜上的丧一些侦关键款项目失，这屯些事溉项对喇项目凉进度率计划败能否杂顺利虑实现痕具有演重大娱的影男响。通过播这些尼关键芹事项虑在一躲定时霜间内编的完纪成情万况可应反映卖项目棉进度想计划优的进计展情程况，核这些谎关键俗事项绪被称育为“膏里程互碑”赔。（4）进财度曲惕线法该方麻法以捧时间祸为横豪轴，辨以完芳成的捎累计犯工程面量（饲该工应作量滥的具柿体衡吹量内绢容可购以是手投资珍额、晨实物痕工程稼量的帽完成告情况薄、人逼工工恩时消省耗、傍形象掉工程葡等）批为纵箩轴，棒按计红划时牧间累健计完冤成任双务量符的曲撤线作幕为预旗定的厦进度忠计划详。从整古个项削目的么实施迎进度棕来看截，由昌于项兼目后菌期收屯尾工扯程的摘实际浊工程杜完成趣量比仇较小指，因握此，画该进励度曲杯线一雹般是S形的。§7.亦4房地防产开伟发项瓜目成申本控傅制房地仍产开亲发项絮目成嫁本控惭制是指脚房地撑产开红发企字业在纷保证尊房地备产开踩发项寨目进威度与偿质量皮的前寻提下坦，依刑据投转资预麦算，询对项鹅目实顺施全单过程叔的资困金支矿出进修行合昨理确堆定和纽奉有效抵控制舟的管爷理活请动。在房以地产强投资愧活动括中，景投资纺者为历了保拌证资帐金盈承利安撒全和请得到削预定疼盈利章目标蛙，严华格进波行投痒资预丹算、亭资金恩财务捎成本舞控制在、交休易成赠本控董制、住交易消额谈锤判结躬果控手制等狼。房地绑产开脾发项争目成贝本构没成及罢其估健算方田法（1）房承地产像开发泰项目告成本悠构成房房地隆产开买发项旧目成茄本由开发恭成本和销售霉成本两部怕分组坊成。开发为成本主要辟包括洞土地陡置购话费、剖前期狂工程都款、蠢基础哑设施杰建设腥费、鹅建安锋工程戚费、去配套小公建各建设样费、身间接阀费以语及上其述费田用产霜生的读财务臭费用桂。销售液成本主要板包括污广告印费、苍销售装代理听费、余营销政部门跪管理跑费以香及人队员工袋资。（2）房胸地产刚开发面项目叼成本原估算项目需成本椒估算插的主咸要依时据包括拢项目篮工作机分解越结构展、资父源需贺求计管划、液资源灶价格皇、工拼作的凯延续蚁时间币、历应史资仓料等封。成杏本估穿算的尾方法街很多赏，比逮较常滴用的分有经验供估算装法、参数枝模型模法、自下错而上嗓估算奋法。经验拜估算聋法又称汪类比呈估算诊法、疼自上蒜而下突估算签法，贺是指革利用天以前设类似架项目谣的实慌际成耕本作荒为估巡寿算当吉前项梨目成组本的废基本坑数据迹。这紫种方炊法可灵以在井较短磁的时惩间内毕获得剃大致骗的成驴本数千据，弱但误等差较岔大。参数驼模型税法是一磨种比黑较科缓学的姻方法劣，它铺立足检于过针去对售成本捐产生泻影响云的各匪种因狠素在镇现在说和将贼来仍坊然起殿作用岭的这月一前堡提，崭以过远去建们设同稍类项支目的柔资料悄为基视础，毅运用对一定黎的数伤学方匙法进局行加幸工处奇理和暖推理隙，借砌以估袜算项阳目成木本。盟主要芦分为概指数忌估算烘法和冠系数任估算葱法。自下蚂而上凶估算诞法就是臂先算换出各纵个单够位的岔独立惨成本梢，然看后将苏各个磁工作辉的估呢算自寇下而穿上地畅汇总茎，从大而估蛛算出侦项目冻总成任本。这种涝方法全估算必结果部比较糖精确品，但符耗用锡时间含长，舟费用锣支出肤大。成本糟控制棉的原灵则设置该科学主的投世资成辫本管些理目着标设计弃阶段把成本役控制紫是重弦点变被乘动控霞制为贼主动简控制经济喉与技阵术结算合是净成本舰管理挣最有就效的耻手段成本蝇控制往的主斯要工何作内永容编制艇成本伟计划爱，确腿定成继本控面制的举目标成本追计划派可分砍解为煎五个友方面：①材料愚设备菌成本爱计划酸；②牧施工芒机械咐费用赤计划顽；③狱人工食费成灶本计殊划；榴④临型时工鞭程成搁本计渣划；多⑤管应理费票成本俱计划准。审查利施工计组织演计划征和施火工方置案控制饰工程耻款的裙动态鸦结算建筑佩安装究工程废款的昨支付朵方式新，包束括按月册结算、竣工档后一郊次结蛋算、分段刊结算和其他川双方豆约定味的结猾算方芦式等。控制拦工程湿变更工程禽变更凉引起顷的工搅程量请变化恭和承浴包商礼索赔傍，都败有可砌能使脆项目渐建设吸成本上支出钳超出赵原来优的预纤算成席本。成本税控制坊的主拘要措员施在房里地产猴开发堪全程篮中，菌成本释控制耀的主颗要措而施包唯括以影下四芹个方蓝面：强化涌成本驰意识日，加老强全废免管坡理(最基窄本做滤法)确定洋成本备控制住的对搅象(成本编控制粒的主熄要对疮象是截主要咐费用冷中的军变动产费用)完善完成本帐控制给制度(编制独一系仗列标愤准的石报表驻，明流确成肺本控丧制人哪员与聋现场独管理宝人员享的合脂作关贤系和中具体愿权责鹅划分)制定挂有效宾的奖扛励措译施(物质看奖励恩，精欲神奖盟励，迫提供骄专业皮进修架、职脏业晋链升和衡国内嚼外考丙察机首会)§7.庸5房地自产开割发项擦目合搜同与愧安全晴管理合同元管理景概述合同衔管理是指仙房地筹产投皱资主格体或私房地拴产开坊发商亡依据扭国家洁法律耗、法方规的菜规定尽，对傲项目耀全程陡进行亏合同鲜规划毕、分级析、湾签订前、解饰释，秘并对曲合同美实施亦过程择进行粉控制郑的管独理工惊作。合同阔管理钻是房相地产奸开发压项目“三控届两管”中至辱关重把要的雀一环拳。合同滩管理辟在房视地产遮开发场项目帐中具尘有很题强的亭必要巴性，播主要倾表现叛在以凶下几朵个方须面：建立黄现代股企业藏制度腾的需球要规范蚊市场妙交易为行为旅手段规范蜻市场传主体浸的行漂为规范知开发捧市场因的价睡格合同验履行回的保废证通过位合同淋约定烂，强调化彼昆此的恩权利酸与义傻务关夕系，屿加强塘双方婚的相肚互监督跌，明晕确违件约责塑任。开拓谊国际致市场庙的需无要房地旱产开遮发项疏目主搏要合响同关擦系合同词关系是当极事人装通过组合同窄所产诵生的兆一系把列法即律关线系，贷合同麦关系柱由主等体、垮内容沉和客婶体三称个要笔素构夜成。房地累产开亿发项炮目的互主要贼合同寄关系跳包括怖：开发中商为榆了顺鞠利地涌组织房诚实施娱其所押承担埋的开谎发项耀目，庆需要杀在开庆发过吉程中桑与政弃府、鞭设计妇单位蔬、银烂行等星其他鼻主体古签署尊一系诞列合芬同。这些纺合同透通常因包括：土屯地使唤用权潮出让懒或转闯让合洲同、缴勘察脑设计纸合同会、融屑资合它同、待咨询背合同丛、工族程施奖工合骑同、止采购聋合同瓶、销鉴售合驱同、陡联合惩开发慈或者它房地纵产转脑让合问同。（1）以纸开发秃商为支主体秘的合辩同关咸系承包伯商是随工程接施工暑的具外体实砌施者猎，是坦工程挖承包殿（或土施工糖）合胜同的骗执行匹者。沾由于允承包王商不冤可能蛛、也既不需宏要必烂备履虾行工丈程承厦包合似同的牙所有骆能力雾，因功此其盐通常巧将许关多专勾业工顺作委丧托出傍去，锦从而嚼形成技了以介承包饼商为荐核心境的复暮杂合伸同关园系。承包陷商的寻主要帆合同瓶关系匙包括：工彻程承漆包合扯同、统分包融合同田、供孝应（愤采购眨）合田同、付运输顿合同虹、加杂工合炊同、灭租赁诸合同泡、劳祸务供茂应合躲同、吉保险炭合同拉、融晴资合拆同、早联合辨承包银合同素。