房地产建筑行业成本管理预算交流

房地产成本管理交流材料细节成就品质建筑影响中国目录房地产项目运作成功的要素消除房地产成本管理的几个误区房地产开发各环节的成本管理详解房地产成本管理的评价体系房地产成本科目房地产成本管理与施工成本管理的差异房地产成本管理信息化责任成本管理体系房地产项目运作成功的八大要素一、摸准市场脉搏（掌握政策、预测分析市场走势）；二、顺势而为（遵守国家政策，如一房一价政策、新国五条、2008年万科的降价策略；同地方政府搞好关系，“做政府所想，为市场所需”，获得政府支持；）三、平和心态（房地产开发有高潮、有低潮，总体向好，是一个稳步上升的过程）四、合理预期（房地产开发需要有稳健的行为，作为一个从业者，对其应该合理预期，暴利时代已经结束，由黄金时代转为白银时代，不能有投机心理）五、精心策划（投资开发前，需要从产品定位、设计、施工、营销、物业等环节进行通盘考虑）六、把握资金（资金是房地产开发的命脉，资金链不能出现问题，如顺驰、恒大）七、和谐环境（房地产开发商是各种资源的整合商，需要上下游产业链的配合）八、有序可控（开发节奏科学、稳健，确保均衡生产和可持续发展）成本核算成本控制成本策划成本管理提升演变图成本核算：成本统计成本控制：全面预算管理、责任成本管理成本策划：成本对标、方案比选、价值工程、产品经济性评审、无效成本管理，是一个模拟开发价值提升的过程。房地产项目运作成功的要素房地产项目运作成功的要素房地产开发企业分为以下几种类型：土地品质资金房地产行业初期，粗放式管理，靠土地溢价获得经济效益，目前小开发商普遍采用的方式。通过产品设计建造，打造精品，通过品牌获得客户（典型开发商有星河湾、绿城）。通过快速开发，实现资产的快速周转，强调资金管理，加快现金流速度，获得经济效益（典型开发商有万科、恒大、世纪城，贵阳宏立城），“大盘管理”。房地产项目运作成功的要素通过管理提高效益是当前房地产企业唯一的路径，要练好内功，其中要注意三个战略：第一个战略就是两品战略，就是品质品牌战略；第二是较低成本战略，拿地成本、融资成本、人工成本、人工销售成本都要控制好；第三是差异化战略，产品要做得与众不同，更符合市场需求，更有特别性。

蓝海战略：“标准专业化的同时成本较低，性价比较高”、“差异化竞争”差异化竞争是企业的核心竞争力的体现，不可复制模仿。经典房地产企业：以城市综合体商业为主的“万达模式”、以住宅为主的“万科模式”、以以旅游地产拉动的“华侨城模式”、以造城运动的“世纪城模式”、以低价抢占市场的“碧桂园模式、恒大模式”、以园林绿化著称的“绿城、龙湖模式”、以商业、超高层著称的“绿地模式”房地产成本管理与施工成本管理的异同相同点理念相同（目标成本一旦确定不能随意变动,都要制定控制目标）不同点涉及的环节不同（全链条/施工）面对业主数量不同（多个业主/一个业主）成本主体不同（房地产成本根据市场由客户决定/施工图预算（中标价）方法不同（成本策划/成本控制）管理阶段不同（重点在定位、设计等前期/投标阶段、施工阶段）运作周期不同（长/短）风险不同（投资风险/工期、质量、安全风险）消除饺房地甘产成税本管指理的米几个岩误区房地窑产成翁本越脾低越榴好？房地匹产的弱成本筐需要岔根据灿市场友，以食客户队为导靠向，斧只要冶客户灶认可婶的，城愿意穗“买前单”烟的成眼本就屠是最战好的拍。避量免楼希盘为押了省锦成本水而省馒成本壮，甚页至减员少了用一些仅必要拍功能准成本眠（如朱将改穴为小余厂的例电梯羽、不趴埋管俊不穿违线，惜电管谎水管炒的选差型等耐），幸无条独件“松瘦身玩”，基降低拦了楼遇盘品杨质，泪给销竿售造肿成影听响，册增加英后续赚的维圈修费没用。原则稻：消喂除冗抗余非请必要勤功能售，以携客户绣为导赠向，股确定界建造案标准言，确检定成暴本标脏准，是确保对成本回与品放质的系和谐挪统一趋。当然蚀，“中镶金恒贴银产”，刑“大企手笔夫”，赏“大边撒把维”方萄式，窃“唯脉品质搞论”财的观躺点更杀不可职取，底认为血用最师高的榨价格骡一定啄能买尾到最期好的伍东西庸，最背好的牢东西拿就一仙定有伏客户盆买单招，没谈有考臣虑到耳过紧纲日子校，无抄形推枣高了宜成本予，给闲销售站带来栋一定举的压粥力。故（如合肥罗国际魄城的卸瑞园嫂别墅拖项目丛、杭纪州国浅际城壳项目，上辰述项天目只棉能时缝间等黎空间液了）房地妄产成洞本重雀点环烫节在它施工酬阶段克？房地慕产成治本管细理应狡把着庭力点说放在向策划徐、设站计前搅期，皆策划户阶段拜影响只到成财本的90吨%，设政计影裂响到70粉%以上歪，目渡前有尸些开患发商选将重浅心放盐在施桑工阶悦段，够结算诉不是山二审羊，就送是三厘审，麻不管忠几审售，放鄙到施创工阶循段，摸对于码成本田管理施已经淘舍本威逐末柔了。房地民产成走本科甘目成本宫科目抚：类侦似于近会计赢科目涨，利柱于成狡本归征集、没成本命控制轰、成吓本核沫算、斥成本形横向昆比较腹；各开司发公错司成众本科渔目大添同小乐异，承地产很集团嗓为便辞于成沫本归栗集，斯将成抱本科臂目统恢一为捞土地交费用仪、前瓣期费俱用、卧政策孩性收妈费、易建安顽费用晕、基丽础设很施费享用、个园林挪景观况道路忽费用粪、公幼共配蕉套费虫用、配管理访费用碗、营估销费朽用、距财务跑费用因、物榆业补细贴费袜、税汤金（叼营业姜税及鸭附加软、土哥地增博值税苹、合糊同印鱼花税亦）、重土地宅使用干税等钞十三照个一影级科纺目，肢并根秒据几鄙年的哥数据承积累配，形煎成了朴责任罗成本扯标准裕；房地藏产成畏本科勺目表；责任洁成本议标准；按科教目进汪行成坟本和秤按合歉约进虑行成博本管葡理目前零业内方有三势种方族式对误成本注进行黎管理椅，（1）按唐成本弊科目抖进行催成本蛋管理榨（下革达各佩科目甘成本袄费用挥）（2）按安合约继对成趋本进什行管耕理（经规定晶签订倡哪些悠合同冠，如汇龙湖艰）（3）上魂述两祥种方浅式都酷有；柏地产吓集团舟初始养阶段俘，包权括责峰任成泉本下养达和离合同泪评审钉备案陕，随宗着规膜模扩竖张，神合同鹊评审咬备案渴职能仓下放映到城汽市公浊司；合同栏备案滋管理亏办法；合同窜评审吉备案物成本鞠分析私表；房地汽产开德发各喜环节刊成本抹管理土地经营阶段成本管理策划定位阶段成本管理设计阶段成本管理招投标阶段成本管理施工阶段成本管理营销阶段成本管理物业管理阶段成本管理资金、税务管理成本后评估工作房地银产开筐发各绑环节锋成本辫管理成本生管理肢水平包与企孩业整耽体的瓜管理舰水平洁密切州相关屋，成糕本是动企业未管理食水平仿的体肃现，伐同时脖成本乒水平葵促进孤企业怪的整馆体管话理水伏平的肥提高煤。由于出房地求产行夹业进痛入门劲槛较裤低，手行业铸竞争粮越来婆越激垮烈，视房地拣产暴梳利时漆代已竟经终显结，偏市场冰生存徐，唯确有进渡行低态成本跃运营钳（比吵行业糟其他眨从业遮者相碎同品厦质楼差盘有使更低鲜的成钳本）绘和更冠好的携运行咐模式蛾。房地茅产成剧本管对理涉恋及环尾节多五，链泄条长舅，涉驴及到彻从获辜地、投策划链定位简、设杰计、惭施工附、营礼销、停物业犁等环昂节，葛房地趋产成衫本管嗓理重万点应寒放在锈前期罩，越史往前唐成本沸管理反越有窝效，逮其中野在产目品定壁位、未设计角阶段听最为光有效灯，应搬制定杜目标地成本听，做朽好成建本策呈划工竞作，批成本椒分配沈工作忙。房地孙产成渠本科详目表纲，各僚单位就的成宋本科瓜目表饭有所罗不同策，但叶都大唐同小捧异，择原则锈是全眨面（敏不丢晒项、丙不落寺项）作、成穷本划腐分归堆集合吴理科鹅学、雹成本杜归集杆要便倾于项拴目之提间进行行横牛向对圣比，炼地产赠集团世将成黎本科序目分苏为五新级十薄三个千一级腿科目拍；成本劈燕科目静表（20垒11版）；对于穷分期远成本归归集尊问题笨需要厌强调原以下绵几点蒙：（1）应培按照飞规划勒要点宋、建对造标桑准测零算出谷全案已的目无标成惯本；（2）一桌定要司按照放资源磁消耗裂方式闭进行亿分摊揪，如灶土地饺费用尿应按厉照建行设用映地面凝积所偏占比杏例进执行分江摊（令即按虹照容程积率误进行洽分摊活），液容积船率相剃同可菠以按刑照可酬售面胞积进揉行分根摊；（3）管甚理费守用、道营销水费用少按照则各期杯所消牢耗的犯比例客进行口分摊鸡；（4）财环务费浆用：弟根据增各期洽的销锤售计展划（狗回款断计划络）、竿开工屡计划疲（投拳资计据划）击测算将各期岁现金规流情汇况及肥资金插占用茎费用毅；（5）建岗安费房诚用：交一定质要按撒照当捷期发决生当核期归节入，粘不得坊分摊扫；（6）以蜓上分史摊原那则，纳需要庸认真场遵守榆，避铁免因星为成闭本分葛摊归踩集不数实造脱成销薯售定巾价偏低或偏高（带率来销完售速搬度缓执慢）蛛，成腔本分滋摊归慈集原挥则，厦一旦维确定驳不能滔随意斧更改翻。房地肾产开恒发各陆环节贯成本替管理房地尤产开亩发各绍环节弯成本老管理成本管理成本结构成本组成成本测算（制定目标成本的过程）成本分解（下达责任成本过程）成本嫂管理企工作筝要做课好，晶首先兆需要却了解抽掌握神成本跨的构榜成、腹成本走的归露集、春成本盗的测仓算，歌以及云后续问的成击本分楼解。房地幻玉产开晶发各擦环节府成本惕管理土地经营阶段成本管理土地间经营能阶段汪成本门管理土地人才资金--寒--土地怜是根胸本，流有土弄地才懒能种置庄稼虫，种牛“房筋子”午；--击--资金刘是血蚕液，栗房地咬产是佩投资土行为美，资纲金顺祸畅，编开发或才会下流畅制；--怜--人才顺是开庸发流作畅的惰保证颜；涉爆及到桂土地嫂经营届、前标期报饲批报炭建、胶规划搅设计趟、工约程管挣理、耕营销豪、物搜业、追财务匀、金鹊融、致成本集等专揭业；土地弯经营跃阶段尚成本控管理土地邮获取刑方式铺直接赠关系晕到土它地费奏用的酱高低招拍挂方式优势：土地关系清晰、风险小；劣势：土地价格较高；股权合作优势：土地价格较低；与标杆企业合作能提高开发经验；劣势：可能涉及到土地的关联关系较为复杂；具体实施过程中可能涉及双方经营理念不同；一二级联动优势：先入为主，对地块本身属性了解深入，可提前进行策划，先入为主；劣势：前期投入的时间较长，涉及到拆迁、市政等土地熟化等过程；土地翻经营绕阶段贸成本清管理--誓-房地泻产集引团目笋前32房地今产项着目分昼布在14个城蛋市；--另-重点睬布局火一线垫城市墓、省低会城胳市以贼及沿起海城辈市；--垂--拿地此方式万有集姻团公煌司、泊城市匙公司粘和筹插备组烂（大邻连、料南京吨、青由岛等艺）--滤--土地怀经营呀工作插重点缝是要械提前懂介入朋；土地徒经营卖阶段近成本批管理土地映是房膝地产扮开发也是否榴成功菜的一跌个重浴要因使素，坟因此守选择乘土地醋要把送握“期乐观桐谨慎决”的吗原则捞，需组要关弹注以兽下因封素：中央政策宏观经济地方政策、城市发展方向以及及地方购买力微观经济1、地质条件；2、是否有障碍物；地块条件周边配套（是否做到七通一平）外部环境中央馅政策炼：主晃要关啊注中臂央对涨房地防产的羡政策毅，房摆地产遵行业浮作为夏主要苗支柱臣产业甩，对在经济赴拉动榨作用膝明显她，上削下游法设计梅上千卵个行返业。峰涉及侍老百汤姓的栏日常歇生活霸，因富此受券到广面大人寺民的傻关注挣，同笨时政镰府对妥其关脖注又妖加，亦目前樱也从贱限价左、限饥贷、汁限购冠等政筑策对月其进际行调回控。土地士经营想阶段丢成本角管理土地丝式经营武阶段卵是房壮地产妙开发度的关剑键阶顶段，时土地叔属性训及土闪地价释格具捆有优栏势可夜以在罪开发史过程敲中做介到得崭心应既手，若因此栽在土甲地获幼取过盈程中索充分饲做好设调研源工作脚，包槐括地闹块属陕性及均风险岛，以贫及客梳户人顷群、兼产品蔬类型罩的调欢查研垒究。土地交费用能包括器土地缘瑞出让午金、临土地锣契税需、土登地拆夏迁费忧用、漠土地搞交易梦服务魄费等览；获地剧过程挡中需泛要对书地块踢区域欣的政愚策、鸣环境仆、配澡套等执，地煤块周虑边的数竞品们楼盘抹销售溜定价绘、去匹化速蔑度、陪建造从标准烦、地蜻块的除规划未设计哈指标禁、地项质条鸽件等副充分枝进行殖调研阿，必灯须进益行实灭地踏丸勘；建立娃土地付经营使战略今布局盈，根搏据企唯业的侵发展挠，有庸方向袍有目算标地帝提前辣进行随土地猎经营骡，避琴免机尿会拿敲地，蔬降低歌风险粥；提前桨进行时土地农经营秩工作夹：建选立发悉展目眯标，佳合理谣布局斯，提肚前跟代踪，驰提前队部署镰人员梳。地铃产集患团建卷立了骆筹备百处、灯项目铅公司洗、集减团公碗司三知级土等地经论营格涛局，本为防抬范风皇险土犯地竞柿买前神必须衰经过王总经冬理办铺公会授、董房诚事会堡、股量份公脂司房紧地产宋领导绘小组糠会议并，土狸地获奶取前魄必须侍经过追立项引、可档研阶叮段；沫既保射证了鸣提前腰对项产目进尽行研啦究，赛同时逗通过讯群策晃群力挪，集双体决栗策，租降低毙了土跳地的笼风险知。土地忍经营撤阶段公成本镇管理拿地爱原则眼：低潮殿期买犯地置高潮芳期卖盾房有选塔择性缸获地括，布涨局一鼻线、六沿海腥、珠浪三角朗、环毁渤海盐地区酷；多种稍获地柄方式辜，谨耐慎拿挠地，横不拿壮高价敌地、写不做响“地浇王”胶；区分传土地筐性质记，贯更彻“馋快进宿快出兼”，详提高唇资金健周转朗速度亦的土暑地；案例渔：长含阳国洁际花存园项头目（20肿12年楼迎面地杨价仅50共00元/平米趣）；案例订：长碎阳国滋际城旗项目辉（售括价12级50剂0元/㎡）迁、北解京梧费桐苑帮项目酿（售韵价13厚60晒0元/㎡）海（限黎房价蔽、竞但地价拉）土地吹经营把阶段算成本扯管理几个诱重要刺的规蛇划指拼标：显性舰指标形：（1）建句设用盲地面静积；沫（2）可蹲售面采积；殿（3）容胶积率些；（4）限悟高；液（5）建尼筑密桑度：（6）绿迎化率印；（7）车瘦位配膊比；跳（8）学蕉校、坐幼儿皆园等惭配套兴面积秘；（9）商测业比道例；（10）回彩购面僚积等伤等；隐性椅指标码：（1）人哪防面搬积；旗（2）地趴勘报锤告数胜据（忘如覆疮土深千度、猪地质钳条件女：如砍北京茫、天利津、逼杭州鉴、广轧州地食质条边件就斗不同血，开敌发时筹一定担要考年虑上专述因益素）树；（3）日沾照；戚（4）楼巴体间嗽距；上述臣指标帖中关矮键指密标：崖容积株率和旁可售嗽面积给；★在满炉足其阻他指栋标的候前提钉下可慰以考捉虑容汉积率窝的分饿拆问顺题（甘案例耻南宁题山语剑城等天等）曲，通衬过产阳品差涨异化咳，提远升产糖品品尤质，姨提高昨产品裂溢价；策划定位阶段成本管理策划旅定位衰阶段声成本睁管理一、乞“思岁路决苍定出遣路”二、图“只步有想版不到艰的，滨没有贞做不尊到的塑”策划忆定位酷阶段腾成本攀管理房地抽产策亮划定牧位阶执段是伏指在岂获地虾前或怖获地叹后，嫩通过条市场兵调研挪，“湾以客网户为疤导向鸟、以嫂市场护为导漂向”滩，确脱定产凤品类拾型的垃过程萝。是一蜡个思遇想创轻造的兆过程墙，是烤最有竞创造继价值勒的过艺程。一宗暑地块联，可营以有倡不同写的产骆品业治态组驶合，哨可以律都是膏同种刺产品典（如监小高烘层或顶高层霉），钞也可拼以是筋不同陈种产松品组馒合（祸如洋谣房和茶高层趋的组吃合）插，前堪提条泼件是败在满誉足规谈划指痰标的吵前提澡下，巾如何星将土显地的界价值帝最大登化，开如何胁将地法块布烫置更垒加有下效，侨充分挥挖掘尸土地慌的价弊值。客户人群确定建筑风格确定产品组合确定户型确定外立面确定建造标准确定成本确定策划身定位亮把握梳的原今则：胡精准衔确定含客户蠢人群诉，关笛注专设业化启、差机异化磁，做显到人缴无我屋有、盼人有腊我优畅。地产聪集团元产品楚效果牛图策划阳定位长阶段抵成本默管理客户人群确定：根据土地属性（地段），通过市场调研，确定目标客户人群（首置、首改、再改比例）；区域内什么产品稀缺，避免同质化竞争，走差异化之路；产品选型（①多层洋房、小高层、高层；②塔楼还是板楼；③几梯几户，户型多大（一居、二居、三居、四居；户型比例）；户型疯选择巷、建冈设标颗准一雹定要胞与当梯地的蛙生活魄习惯股、风厘土人珠情结辜合。（如永长沙旅山语裕城项丸目一佩期大棵户型纷，以坡及座洪便器舱的设冲计；释成都兔西派科国际亡的准蹈豪宅楼设计啦；大平小户巾型的崖选择炸）策划崇定位哥阶段荷成本泛管理产品风定位喉阶段全的成痰本管率理工宵作是竞房地际产开代发过撑程中软关键铲环节女，是慢一个叨成本裙策划怒的过俭程，鬼包括裁成本桨的分测配方例向和委分配音数量肃，是成一个抗由粗疏到细表，是绪一个娇连接岛计划国到具届体落镜实的泊中间萝过程融，是舞一个歉方案擦比选拣的过剪程；徐州涂原香炒漫谷饼项目策划洒定位锄阶段改需要蜓做的吹成本遇工作象有以岸下内棍容：对不届同的唱产品舟业态勇组合壳建立予相关剃的模依型，白测算罢收入淹和成罗本，计算掘可实翁现的脖最大猛的投脚资收鸡益（包太括项趟目产有值利套润率结和成功本利尺润率逆，以鸟及自飞有资零金回兵报率柄等）。案例剥：地约产集脂团所快开发辜的南岭宁山踪蝶语城绞项目匠，项屯目位翼于南犹宁青止秀区喘，占湖地面杨积24苦8亩，禽容积咸率2.笼0，总阵建筑至面积茫为42万平召米，烈可售树面积然为33万平眉米，勿通过暗法院隙拍卖膨获得爸土地砖，楼闭面地粪价17则68元/平米图。当时项目果周边开的准原竞争捞楼盘伸超过怎面积30盆0万平奶方米玻，周拖边区姜域高群层住蕉宅销财售均串价维渴持在35巩00元/平米示左右拢，按慢照原均有2.徐0容积戴率惯湿性思奴维进朴行定笔位，采住宅票产品薪若设木计为浓小高源层或萍高层绣类住恢宅，职按照秤楼盘春地价17常68元/㎡，艳加上重建造麦成本崭、管呜理费预用和粉各种陈税费盲，项稳目营疾业税量后开但发成威本费泊用至倍少在49腰00元/㎡，饰效益滩将直复接亏爬损14棵00元/㎡，喜整个藏楼盘送开发梳完毕田将直婶接亏扮损5亿元；策划堂定位午阶段咽成本森管理通过旁项目差异芬化产经品的全定位，将馅地块梦容积贱率2.厉0分拆荐为0.虹95和2.框85，将夺建设帜用地老面积12春.7啄32狸1万平锤米，划鉴分为6.明41赚23万平鉴米花园香洋房寄用地做和6.涉31遇98万平勿米高层嘉住宅逃用地咽，花义园洋仙房产鸦品建月筑面汗积为11光.2悉31汁4万平厘米和脖高层宾住宅阴产品征建筑质面积壶为29宵.8走88蔬1万平创米。项目坡分为弱三期适开发蚕，第近一期江以高菊端花姨园洋域房产悲品入狱市，干第二腹期开衫发高露层住牢宅，宾第三遣期开页发剩壤余的岭花园趣洋房槽和高晶层住篇宅。麦一期疲花园祝洋房20因09年6月份调高调押入市泻时，茧客户提通过绞对园月林示练范区茶和住瓣宅小炎区的北亲身缴体现源，对淘本项藏目的辞花园苹洋房贯产品称产生冻浓厚岗的兴千趣，纸特别芹是对哈一二碌层的向下跃幼产品哗和五絮六层俘的上约跃产枯品，厅为了汪避免烧客户册集中征于下楼跃产民品和辨上跃限产品剖，由兄于这舅两种纹产品量附加素值较缎高，牌通过字销控古手段络，提燥高这视两种纹产品鸟的价却格至13坐50钩0元/平米校，平揭层价也格按尤照低捧开高霞走方赠式，昼以65敬00元/平米写入市膀，逐简步拉嫂升到90太00元/平米同。通过器项目摔前期返精心朱策划义和后啄期有游序施翅工建南造，胖以及吹良好胜的市症场推堤广，安随着20更09年年樱末、20爸10年年那初房蓄地产稀市场茫的回芝暖复哑苏和嫩项目浸周边援基础跳设施皮配套拾的逐扇步完题善，秤由于姐便利燃的交患通环申境、怖完善邪的生龙活配比套以袜及优崭美舒饥适的出园林彻生活垦环境经，本办项目密确定朋为南抗宁房仆地产约市场狭的高咱端楼柜盘，滑作为腰南宁识高端歇楼盘贷的典络范。油截止筝目前君项目堤花园艇洋房顶和高恩层产骄品已府经全深部售托罄，羡并且因取得盖了良犬好的岭经济球效益记，目卧前保牌守计咐算，引项目挖所得蔽税前泡利润榜将达信到近8亿元气，净灿利润剂也近6亿元寺，项勾目由骆拿地瘦前的而亏损沃实现聪了最泊终的霸盈利影。策划廊定位疾阶段决成本腔管理策划浸定位梢阶段灿成本净管理成本役测算押过程户中，脆在成喜本限从额范妨围内特，一膨要结畅合成皮本科构目表首（保烫证数珍据不固丢项射、不怖落项效）；妥二要酿结合猾市场族竞品慎楼盘己的建视造标够准，猫进行朱标准谊选配吉，多遗方案竭比选满，做圾好成六本分孔配，凝做到筹成本递支出雕方向厨明确膀，“语该花伪的钱冒，一厦分也话不要智少；馆不该田花的涉钱，驴一分厌也不肌能多挎”，荷从客网户角称度做具到“抹性价哲比”柱最高纯。（1）对启于客锈户能苹感知惧、体良验到慎的部恢位就厅应该界重视位，相比对多将投入什、多华分配在一点谁成本踪蝶（如户门乖、外非窗、酬电梯鞭、园形林景净观）（2）对消于客租户不欠能感衣知，妄或感市知较莲弱的均地方华，可脂以少惕投入粥或不步投入榜（如楼玻梯间幸内装帅修、空调武栏杆搁百叶），外立乞面石荐材慎天用，筹可用幅外墙套砖、均外墙权真石瓣漆进在行替地代。言消除斩“外评立面膏高档疏，楼氧盘就慌高档荷”的膀思想。成本寸贯彻颂思想除：要惕有前喇瞻性应和控肃制性峰；1、倒霞逼控轻制法匠：成乔本倒竭逼法起，成抄本=销售振收入-预期尖利润厌；后期睡成本产应小黑于前垦期成您本，平设计阀概算唉小于知投资校估算爽，施冠工图沿预算银小于咱设计匀概算它，并津且后辅期成欲本在饱前期酿成本妄范围捷内要来有富沿余量带，即花贯彻仁责任中成本帖管理达思想推；2、投蓬入产再出法临（价谷值工浅程）菌：以康投入去产出植思想翼为指机导，狗每多呜投入拜一分希钱，梨应有篮相应拾的投抵资回技报，圾客户竟能够眉接受炊，用医成本另利润瘦率进逗行考滔量。策划孙定位牛阶段搜成本签管理设计瓜阶段议成本匀管理设计阶段成本管理设计砍阶段潮成本主管理设计悉阶段东是将甜开发家理念系、思距想、搬思路场落实泼到施嫌工图尸纸的袭过程雀，因俊此过庆程中崇需要托将成勒本理思念灌岔输给棚设计塑人员裳，要前求设妇计人纠员有蔑“经民济”督意识拨。设计浮阶段箭成本稍管理概方法镜：1、设计挪招标买，进重行方颈案比愈选，嘴同时抓要求个设计赠单位秩提供贴设计推概算；2、下达饲限额遵设计闻任务锻书（群包括庆地上巩、地塌下钢门筋、出商砼际含量迷；窗职墙比/窗地难比；卧地下迎室单错位车启位面奔积；喂地上衡、地橡下建唇筑、堡机电宵工程故造价贱限额乒；室聪内、捆外立部面装险修标气准约亦定；逢层高体（层吗高每斥增加10父cm，造爆价增碧加3%痛~5症%）、定对于桑园林喊景观幅工程昆，下垃达设享计标游准，材规定认软硬稳景比谨例）；3、设苦计方抖案审亡查，愚进行锦设计城优化泡（在神设计被过程哥中，储通过处招标寻选用折设计宜优化窃单位贷进入问，对讯设计贤方案期进行野优化艺，确蹈保设焰计结歌果控下制在券限额般设计眨指标参范围劳内，姨设计风优化百单位仰按照员降造戴比例作进行属提成旧），缝目前排地产规集团包在施五项目部均采算用设低计优烟化；办其中澡北京勾梧桐朗苑项净目通躬过设阶计优厅化，币地上德钢筋型控制千在38形kg遣/㎡，俯综合赖钢筋服控制周在54爪kg睁/㎡；衡坚决终杜绝端“大闯基础涉”、末“肥旗梁肥逮柱”群。4、产衫品线杰推广舅：目暴前地荡产集拖团已竖经实粥现“恼国际苦城”喉、“营山语酷城”临、“袋青秀惑城”考、“世西派娘系列脊”“圆原香溪系列词”、动“梧沸桐苑在系列刘”等傅六大材产品童线，览产品泊线之当间产全品选拢型、螺成本巨可进和行对捐比，焰为项滥目快傲速开冻发奠烫定了引基础其。设计有阶段念成本肿管理设计槽阶段练应关碎注的牺几个稀经济宣指标缩慧：（1）外农形系君数：插外墙票墙面兴面积絮（含辰外墙汤装饰瓦面、哨建筑雁造型纯展开哈面，羡不含缝阳台澡底部羡涂料绕）/地上爪建筑揪面积眼之比估；外电立面霞设计园应保买持简扮洁、增明快家，尽呈量减挂少里汁进外病凸，纷减少咽外立破面构败件，普通夕住宅烂外形换系数蝇应控险制在1.他2范围鹿内，街不宜星超过1.捞5；（2）窗香地比犁：外谅墙门话窗洞炕口面还积/地上宵建筑搏面积剧，窗炭地比慢应控稳制在0.丧3以内域，控挺制开赶窗面临积，巧减少类飘窗留、转代角窗径面积隙，窗地贯比以0.宝2~筒0.喂28为宜；（3）地膀下车幼位：遇应控寒制好注地下拣柱网大，合浆理划愿分车私位数搞量，按照附地下震室面启积进宇行分茧摊，汗每个挑停车拜位面蜜积一旷般应翼控制梁在32㎡/个，等最高撕不应妇超过35㎡/个；地下疤室占湿地上祸计容澡积率梨面积经应尽贝量控话制在20促%范围固内，豆地下测车位唱面积敌应控雁制在35昨㎡/个范维围内俘，无登人防无地下游车位抱，控肌制在32认㎡/个；1/窃4地下蒸室面拳积<人防宣区域齐面积<1港/3地下胜室面高积，捕控制豪在34材㎡/个；1/锅3地下恰室面凭积≤知人防他区域饶面积<1螺/2地下雾室面局积，耀控制灿在36表㎡/个；批人防柱面积贤≥1/历2地下落室面呈积，患控制盛在38非㎡/个。坝对于宇地下贤车位骑销售思单价脑低于10万元/个的丝式项目丹，应己尽量逐少做傻地下播室面志积。浴地下队车位导销售洒单价>1惕5万元/个的逆项目路，可丢考虑翻适当挤增加漆车位怕数。设计音阶段凉成本嫁管理设计努阶段怨应关顾注的旨几个貌经济俩指标酬：（4）基乌础选后型：菌一般柏情况须下，诞各基掩础类浮型的狂成本绞按以厅下顺返序递探增：天然浮浅地徒基基逝础＜烤复合绩地基习浅基邀础＜号筏板蹄基础略＜预赴应力谣管桩踩＜人叠工挖彩孔桩煤＜灌晴注桩（5）结丑构选魄型：但一般唱情况小下，植各结狸构类星型的心成本破按以裳下顺脑序递杀增：矩形暖柱框浑架＜布异形尼柱框氧架＜引框架滴短肢劣剪力始墙＜龄框架持剪力辛墙＜逢剪力亦墙（6）地倦下室她顶板絮选型当覆魔土深括度为1.姐2m姿~2长.0雀m时，虽各类骆顶板键的成疑本按抗以下炎顺序救递增诸：无梁笑楼盖爸＜单题向板婆楼盖灯＜十射字梁么或井街字梁睁楼盖当覆卸土深译度在2.剪5m以上冬时，售地下搏室顶谱板优轻先选杆择加番腋大机板楼饥盖（7）控弱制“殃赠送伸率”一定亩程度宫的赠溉送率洽，能户够提讨升销伤售，迅但要敢有一悉定的哀节制乳，一炮是施曲工较宽为复杯杂，租二是笛成本双比较意高，芽三是役一些欠赠送贺露台皂应控钢制，两可以俩考虑讽“飘闸窗”普赠送屑，提元前封趁闭，刚避免批后期虎小业蜓主随匙意封剩闭，急给物角业管追理造情成麻蹲烦，榜不利烟于品季牌建爹设。设计翁阶段宗成本沫管理房地虎产开搞发的象“加境法”冶与“跳减法纲”1、“为加法圈”：悉园林时景观兰的投隶入；津“得庭房率草”的登提高和；小家区配拐套的罪完善偷，“狸配套渗商业纷”，轨“教棒育配蚀套设写施的暗引进厌”（雹如知键名幼抬儿园态、学遵区房红）2、“侍减法觉”：感基础介选型拒（桩惑基础午）；育钢筋孔、混崖凝土陕含量迷的优坛化；登外立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按照初土地谊出让蛋金的3%俩~4斧%计征签；（2）营则业税沃及附势加：塑加上庭日前扑新增霸加的叨地方灾教育猎费附烂加，泡按销祸售收椒入的5.敏6%计征廊；（3）土难地增兽值税脑：一瞧般按绘照销双售额气的2%预征好，清色算时艺候达没到5%以上量；（4）所伶得税剧：按溜照销搬售利博润的25骄%进行早预征棚；（5）其晓他税愤种：畏合同泳印花东税等（6）土术地使锤用税拒：按毕照土俭地开桂发年曲限*谨土地届类别踏（元/年·㎡）剖*占祥地面旷积；上述货税收截合计谈约占翻销售滩额的15兄%左右未；税务闸管理税务辩筹划一、蜘必要嫂性：助所占斯比重堪较大醉；二、刊通过功筹划某可以塘同税骡务部陶门沟虎通，糊降低跟相关逢额度猛：1、相掌关税歌费的惩缴纳序争取引相关棒优惠悲政策湾（减家免、滔返还歌）1、成朽本记济账要兼及时升（因锹此要菠求工箩程结裙算要泡及时口）；2、多丸期项队目开辆发，掘成本该分摊裕要到馒位，妥不要技将成证本后要挪，溪成本陷要打拌足；利润香释放务要均炕衡，寸避免举前期蹦利润掘较高肿，所悟得税雾提前蚊、或油多缴勒；3、土感地增房诚值税惩可以狠同税舟务部燥门沟葬通锁贸定，也如保孕定京朝南一续品项钞目锁指定土歼增税闷税点予为1.语5%，南返宁山猛语城纺项目叹锁定怖土增骨税税勺点为5%，避痰免了活清算定；长蜻阳国袋际城吓项目载作为极限价体商品盘房项格目，泉通过善积极泰与税禽务部怪门沟反通，钟争取浑到政腿策房焦条件衰，土织增税毙由50誓00万元滋折减践到25骡00万元毕，土以地增酬值税总节约25疑00万元叙；成本麻后评收估成本后评估成本狮后评耕估成本棕后评谦估是反成本叨管理帽工作公最后恳也是况非常油重要答的一石个环稍节1、整妄理、欣积累必数据除，形头成数婆据库荷；2、为独后期甘准确机可行捐性研用究，去测定批目标睁成本帮提供张数据鸦参考供；3、总芒结经袄验，痕吸取匆教训窜，扬块长避惭短，畅为后墓期开惕发提姻供实扛践经璃验；中国迁铁建庆房地插产集并团有遭限公观司开捷发项菜目成昏本内读控指逝标内控却指标1内控其指标2内控后指标3内控范指标4房地校产成举本信悬息化工欲蚂善其潜事，倚必先搭利其自器成本勒关系清到的宰专业春环节雅多