房地产项目开发流程与运营管理

房地产项目开发流程与运营管理2019/04/242第一部分房地产项目开发全程运作程序房地产项目开发的全过程一般要经过以下五个阶段：1、项目确立阶段2、项目前期阶段3、项目实施阶段—工程施工和产品销售。4、项目验收交付阶段5、收尾阶段具体内容详见《房地产项目开发全程运作程序图》3房地产项目开发全程运作程序图－14房地产项目开发全程运作程序图－1房地产项目开发全程运作程序图－25房地产项目开发全程运作程序图－36第二部分与房地产开发相关的技术经济指标和规范规定一、主要技术经济指标1、规划用地面积：指经过批准的地块规划总用地面积，包括可直接用于项目开发的土地面积和总用地中应提供给城市道路或其他公共设施使用的土地面积。2、建设用地面积：可直接用于项目开发的土地面积，也称净用地面积，但不包括应提供给城市道路或其他公共设施使用的土地面积。

3、建筑占地面积：指建筑基底（地面一层）所占用的土地面积。4、建筑密度：建筑总占地面积与项目总用地面积的比率（％）。5、容积率：项目总建筑面积（地上部分）与总用地面积的比值。6、绿地率：项目范围内各类绿化（包括园林小品、休闲凉亭、水域等）所占的土地面积与总用地面积的比率（%）。7主要技术经济指标（续）7、住宅停车率：汽车的停车位数量与住宅总户数的比率（%）。8、地下室：房间室内地面低于室外地平面的高度超过该房间净高度的1/2以上者。9、半地下室：房间室内地面低于室外地平面的高度超过该房间净高度的1/3，且不超过1/2者。10、层高：上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。11、室内净高：楼面或地面至上部楼板底面或吊顶之间的垂直距离。12、建筑高度：多层指建筑物室外地坪到其女儿墙顶部或檐口的高度；高层指建筑物室外地坪到其檐口或屋面面层的高度。地下刷室:房间渠地平江面低趋于室陪外地贱平面堪的高随度超模过该判房间罩净高珠的1/滤2者为讨地下闪室;半地墨下室:房间脾地平摊面低涛于室便外高并度超臣过该民房间肃的净辽高的1/涂3,且不删超过1/示2者为缸半地获下室.9主要叨技术陵经济傍指标念（续视）13、住职宅建订筑层但数的衰划分巾标准硬：⑴按建抬筑物崇使用赢性质粪分类严：民用咽建筑弃（供活人们垂从事核非生贷产性因活动旬使用妻建筑鼠，又比分为机居住辅建筑矮如住姥宅、歪公寓朗、宿殊舍和评公共佛建筑槐如图育书馆即、车决站、痕办工稳楼、贱电影储院、卡宾馆幕、医洒院）猜工业侦建筑迎（供狂人们旬生产赏使用垄的建炉筑。⑵按建搏筑物许层数字或总政高度铜分类淹：住宅征按层仆数分娘：低层苗住宅许（1—苍3层）蛇、多蛾层住排宅（4—华6层）承、中缎高层筹住宅结（7—理9层）抬和高揉层住棍宅（10层以秤上）公共厌建筑己及综袖合建金筑，总高巧度超些过24帅M的为独高层誓，但妨不包乎括总览高度涂超过24明M的单莲层建偶筑刑建筑熄总高坊度超咽过10逢0M，不冲论是业住宅疑还是押公共闹建筑丈、综治合性组建筑钩，均备称为超高呢层建终筑。⑶按建假筑结弱构分紧类木结片构建捉筑砖木街结构搭建筑砖混筑结构抬建筑钢结哭构钢筋客混凝外土结移构建蚂筑：蔬框架绝结构畜、剪触力墙柜结构妹、框暴架—初剪力寺墙结平构和宰筒体完结构罚。建筑帐物的推分类1.虑框架晶结构是利披用梁畅、柱雀组成贡的纵先、横降向框蛛架，蜻承受绍竖向由荷载鸣及水谣平荷圣载的友结构宫。按炕施工脆方法垦可分胸为全案现浇受、半往现浇馋、装扶配式朴和半麦装配龙式4险种。份框架亲结构刑可使厦建筑您平面穴的布昂置比修较灵革活，语扩大蝇建筑丘空间炼，方永便建盆筑立翁面的未处理坚。但咳是，趋因为却侧向样刚度电比较突小，啄当层社数过斑多时撤，就炸会产科生过禾大的趣侧移尚，易吩引起绳非结摧构性躺构件捎(如耳隔墙凡、装恳饰等父)破霉坏，另而影徒响使宪用要灰求。2.剪力和墙结删构是利融用建割筑物搁的纵吨、横车墙体猫承受哲竖向驼荷载释及水疑平荷型载的京结构季。纵腥、横寺墙体保既可提作为伟维护但墙也烟可用昂于分荐隔房侦间墙斤。剪纸力墙东结构肢的优贺点是稼侧向灶刚度洪大，裕在水璃平荷道载作葵用下强侧移桃小。誓其缺丛点是祖剪力驾墙间壁距小膨，建滨筑平课面布连置不霸方便金，不盯太适销用于晴要求拳大空浓间的凶公共节建筑养，结背构自猛重也腐较大霉。3.以框架跪—剪蜻力墙饶结构是在位框架昼结构改中设咳置适币当剪古力墙巡寿的结采构，保既具纠备了伯框架蓝结构晚的优阶点，胁又综霜合了厨剪力至墙结探构的诞优势东，在湿框架幻玉—剪家力墙纸结构么中，港剪力开墙主车要承心受水诱平荷余载，贿由框昆架承斗担竖泉向荷赤载。帽框架换—剪野力墙益结构狠一般绝用于绪10朗～2涂0层讨的建读筑。4.寄筒体施结构筒体传结构兴可分畜为框奖架—扬核心扔筒结锅构，努框筒数结构奸，筒浴中筒僵结构狂，多度筒结愚构等孙。框尚架—马核心狡筒结纱构由沫内筒网与外记框架招组成每，这丢种结料构受倡力很渴接近也框架隆—剪夜力墙淹结构侍，适是用于鲁10鲜～3纠0层隶的房沫屋。流框筒摸结构报及筒攀中筒卫结构挂，有咬内筒万和外锦筒两也种，冲内筒烈一般奏由电否梯间鸡\楼丈梯间叶组成押，外作筒一劈燕般为建密排宅柱与尝窗裙置梁组城成，伯可视坟为开滤窗洞乏的筒勿体。彻内筒辰与外监筒用礼楼盖浩连接陡成一算个整圣体，驳共同傍抵抗剥竖向剖荷载盗及水焦平荷富载。舟这种稻结构胜体系未的刚皆度和液承载积力都搞很大茧，适戴用于皆30乳～5奋0层姻的房敢屋。15主要符技术赤经济讲指标之（续火）14、民歼用建皂筑主剩要类良别（劣按功漠能分乳类，尺选摘幅）（1）住饱宅楼怒：供居骨住使疮用的禁建筑写。单元傻式住孕宅：由多淘个住锹宅单盒元拼均接而咬成，婚每个洪单元剧均设消有楼葵梯或常楼梯挽与电杏梯的盒住宅星。塔式撕住宅度（也旅称独挥立单问元式宪住宅内或点烫式住鱼宅）厉：以公基共楼恩梯或弄楼梯需与电沸梯组手成的拆交通那中心记为核照心，短将多驼套住个宅组驳成一倾个单岗元独招立建烟造，紧且每伪套住壮宅的托进户价门至箭楼梯通间门扎或消寸防前革室门叛的距属离不花超过10米的剥住宅耗。通廊伟式住备宅：由公露共楼栋梯或潮楼梯晌与电怪梯通垫过内院、外平廊进纳入各含套住体宅，株且至闸少有盛一套楚住房遮的进纸户门转至楼遣梯间煮门或羞消防伍前室使门的番距离唇超过10米的掩住宅糠。跃层蝴式住缘瑞宅：设有事套内钟楼梯冷且每水套包权含两贪层或厌三层您楼面补的住刷宅。跃廊趟式住璃宅：通过评一层市水平军共用房诚走道许，联谱系两千层或滔三层您楼面愿各套皇住房帮的住螺宅。（2）商桂住楼友：由底令部商欠业营听业厅牌和住贷宅组摔成的桂建筑牙。（3）综剥合楼养：具有嗽两种抄或两宇种以眯上使浴用功只能的余建筑竭。（4）其抖他：办公第楼、灶商业常楼、宗酒店肝等等鞋。单元解式住盗宅楼塔式谜住宅通廊帆式住粗宅楼跃层旬式住珠宅20（二详）各扒类住疤宅主息要技语术规瘦范要译求住宅疼楼是船供居膝住使野用的逐建筑绑，不买同的燥住宅攻楼虽诵然具枪有同倍样的落使用辽功能乖，但劈燕是不覆同类臭型的出住宅侵楼由喜于其赵在建框筑层叮数、新平面趣组合晓方式爸等方选面的咬不同鞭，在案建筑摇、结付构、育消防烧、民药防等咏技术算规范巧的要矿求上凳存在由较大仅的差帆异，踩并最星终导灰致建赔造成怨本和港公共贴面积匀比例安的差灯异，阴在确劣定项稠目开剩发方拳案时嘱应慎惩重。21各类壁住宅某主要笨规范缺要求病比较误分析凯表1公共垦部位俩设计类别多层A(≤6层)多层B

（7~9层）二类高层A（10~11层）二类高层B（12~18层）一类高层（≥19层）

一个楼梯间可设非封闭楼梯间，楼梯间可不通至屋面。可设非封闭楼梯间，但楼梯间应通至屋顶平台；当分户门为乙级防火门或设封闭楼梯间时，楼梯间可不通至屋顶平台。

单元式住宅每单元≤4户，且户门为乙级防火门或楼梯间设简易喷淋时可设非封闭楼梯间；每单元＞4户时，应设封闭楼梯间。楼梯间应天然采光和自然通风，且相邻两单元在屋顶平台连通。单元式住宅每单元只设一个封闭楼梯间时，从第10层起每三层应设连接相邻单元楼梯、前室或走道的连廊；一梯两户的单元式住宅，可从第10层起每层相邻单元设置连通的阳台或凹廊。当每单元（每层≤6户、面积≤650M2）设1个防烟楼梯间时，可不设连廊。单元式住宅可只设1座防烟楼梯间，但从第10层起，每层应设置连通相邻单元前室或走廊的连廊。入户门不应直接开向前室；前室设简易喷淋时，允许2户，前室设自动喷淋时，允许2户以上的户门，直接开向前室。塔式住宅（每层≤8户、面积≤650M2），应设防烟楼梯间。

≥两个楼梯间

7~11层的通廊式住宅应设两个以上封闭楼梯间。12层及12层以上的通廊式住宅应设2个以上防烟楼梯间.18层以上的塔式住宅应设2个防烟楼梯间电梯入口层楼面距室外地面的高度超过16米以上的必须设置电梯。应设电梯每单元应不少于2台，单元式住宅每单元只设1台时，应设连廊。每单元电梯应不少于2台消防电梯不要求设置消防电梯塔式住宅应设消防电梯应设消防电梯应设消防电梯22各类岩住宅柄主要渠规范倚要求币比较兼分析桶表2类别多层（9层以下）二类高层B（10~18层）一类高层（19层以上）

消防通道小区内宜设消防车道，宽度≥3.5M，R≥9M建筑周围应设环形消防车道，确有困难时，二类高层住宅应沿建筑的一个长边布置，高层商住楼、一类高层住宅应沿建筑的两个长边布置。消防车道宽度≥4.0M，R≥12M；消防车道距高层建筑外墙宜≥5米。联体住宅群，当一个方向建筑物的沿街长度超过150米或总长度超过220米时，应在适中位置设置穿过建筑的消防通道，其净宽和净高均不应小于4米。建筑物应设有连通街道和内院的人行通道，净宽不得小于1.2米，间距不宜超过80米。消防登高面（仅用于高层建筑）可利用消防车道作为消防登高场地，但应满足5米≤车道内侧距住宅外墙≤12米。登高面应靠近住宅的阳台或公共楼梯间，且在此范围内应设有楼梯间的出口；登高面一侧不宜布置裙房，当布置裙房时应满足：高度>5米，进深＜4米。长度：塔式住宅不应小于建筑周长的1/4，单元式、通廊式住宅不应小于建筑的一个长边长度

防火间距

多层不应小于6米，两相邻建筑较高一面的外墙为防火墙时间距不限，较低一面外墙为防火墙且屋顶不开天窗时间距为不小于3.5米；相邻外墙为非燃烧体，门窗洞口面积不超过外墙面积的5%且洞口不正对开设时间距为不小于4.5米。

高层高层+高层≥13米，高层+裙房（或其他民用建筑）≥9米，裙房+裙房(或其他民用建筑）≥6米；两相邻建筑较高一面的外墙为防火墙或比相邻较低的建筑屋面高15米及以下范围内的外墙为不设门窗洞的防火墙时，间距不限；较低一面外墙为防火墙且屋顶不开天窗时间距为不小于4米。23各类盗住宅牙主要帝规范央要求膊比较药分析咬表3类别多层A（≤6层）多层B（7~9层）二类高层A（10~11层）二类高层B（12~18层）一类高层（≥19层）消防供电三级负荷供电（单回路）二级负荷供电(电网双回路或一回电网供电加自备发电机)一级负荷供电（电网双回路加自备发电机）

消防给水室内6层以下可不设室内消防给水设施。7~9层应设室内消火栓给水系统。底层设置的商业网点宜设置自动喷淋。应设室内消火栓给水系统，每层≤8户、每层≤650M2的塔式住宅可设1根消防竖管，但须采用双阀双出口型消火栓。商业部分应设置自动喷淋。室内应设2根消防竖管保证同层2个消火栓的水枪的充实水柱同时到达被保护范围的任何部位。电梯前室、公共走道、商业部分应设火灾自动报警系统和自动喷水灭火系统。室外消火栓间距≤120米，室外消火栓间距≤40米，供水应满足两路市政进水，确有困难时可设一路进水。应满足两路市政进水。结构框架或砖混结构，框架结构框架或短肢剪力墙结构框架或框架剪力墙结构，结构抗震等级为二级（三级）框架剪力墙结构或剪力墙结构，结构抗震等级为二级。结构抗震等级为三级民防多层（≤9层）：按地上总建筑面积的2%修建民防地下室，高层（≥10层）：按建筑底层面积修建“满堂红”民防地下室。1、房地姐产土袜地的末使用愧年限湿是如肥何确棍定的垃？居住箱用地们七十肥年；工业闷用地雅五十注年；教育怀、科夏技、魔文化鉴、卫君生、净体育准用地金五十镇年；商业暮、旅强游、摊娱乐薯用地友四十娱年；综合偏用地茄或者川其他冶用地孟五十纱年。第三驾部分顶房地夏产常累识部割分2、房子剑的居奥住时妻间是疯多少企，土春地使竿用年踢限届梳满后辩，该腰怎么庸办？房屋提一经释购买震并取禾得产贫权后板，即键作为孟业主右个人动所有根的财哪产，厕并无午居住哥年限浙的限哨制，塞担对环该房签屋所敌占用蠢范围皆内的叮土地胃来说械，因洽为土图地除插属于扭集体昏所有叠的外趴，均晨属于箩国家休所有歉。业烘主所烦取得神的为渐该土策地的俱一定王年限袭的使语用权沉。住瘦宅用碗地的蜻土地营使用鄙时间址为50缠—7科0年，激自开读发商逝取得横该土脑地使涛用证蔑书之君日起专计算蔽。在席该土特地使休用年忠限届府满后谜，土援地将以由国病家收厨回。慈业主呜可以虎在继坑续交塔纳土愈地出赶让金固或使娱用费窃的前约提下畅，继荐续使旧用该片土地龄。契税契税您是指萌房屋扑所有思权发返生变梯更时嫩，就图当事算人所倡订契弱约按傲房价婚的一粥定比洒例向唱产权仗承受振人征竟收的福一次仁性税码收。奸它是唤对房拳地产罚权变胃动征制收的尝一种瓜专门呀税种拐。（丸交易摩手续靠费经进济适兴用房晌减半戚）公共漫维修覆基金公共已维修吧基金鞭是指辽住宅稀楼房施的公性共部伸位和亿共用租设施虹、设兆备的彼维修鱼养护托基金宵。商拉品房赔的公造共维从修基暑金由题购房遍人在虹购房孔时交阵纳，垄比例妙为购特房款喊的2%。印花狂税印花旅税是莫对经违济活斗动和晃经济招交往器中书晒立、哄领受流凭证暗征收售的一钢种税廉。它传是一赶种兼植有行到为性杨质的穴凭证侨税，妻具有柜征收步面广午、税翠负轻柱、由圾纳税涝人自微行购余买并乎粘贴筐印花轨税票锡完成饲纳税故义务志等特饶点。3、房祸地产桥常用屿名词“五秤证”底：《国有汪土地基使用捎证》、《建设屠用地劣规划敌许可呼证》、《建设朵工程崇规划寄许可逃证》、《建设烦工程说施工轻许可薄证》、《商品彼房预数售（平销售地）许绕可证》。“二远书”肾：《新建接住宅暗质量干保证完书》、《新建劫住宅俱使用浪说明戏书》。“定金”：是孩指当静事人走约定阔由一岗方向棋对方据给付帖的，因作为亚债权连担保齿的一朵定数该额的灰货币怨，它酒属于椒一种驶法律挤上的太担保术方式胀，目携的在悦于促饥使债涛务人幼履行获债务溉，保植障债释权人梯的债患权得利以实哲现。膊根据偿我国捕发法并通则签和《担保既法》八十刘九条贡规定禾，定卖金应众当以古书面响形式努约定胆，当榜事人烟在定劳金合航同中镇应约倘定交献付定并金的堆期限语。定饰金合独同从勺实际念交付践定金防之日里起生形效，旱定金变的数位额由侮当事购人约顶定，茅但不旅得超趴出合京同标腰的额蜓的20练%。如果丹购房焰者交惩了定批金之响后改聚变主废意决园定不籍买，复开发台商有宅权以数购房白者违构约为芽由不叶退定每金；超如果侄开发攻商将早房屋咳卖给鱼他人翼，应饼当向散购房书者双慨倍返俗还定败金。“订恨金”悬：我国效法律族对“杀订金辱”没遮有做弯出规班定。俊在房漏地产吓行业桂常常黄也称拐作“档诚意势金”奥，是干在正蚊式交黑纳定爷金之丑前，掘交纳霸有效怎期较吗短的太“少早量定谊金”泛，数嘱额一槐般较喘小，植只要竖收取抬“订闸金”爷的一筐方认珠可，笋如交巾纳“捧订金足”的意一方循无法性履行坑承诺扩，“藏订金郊”可剩以退赵还，剪所以咽“订械金”槽不具旋有惩预罚性括。七通舍一平凳：七通丢一平射：通曲电、差通路叉、通胞给水霜、通柱讯、碑通排太水、哪热力案、燃架气、解土地溪平整邪。五通纹一平：通难电、先通路脾、通勾给水回、通揉讯、梁通排象水、附土地抬平整尖。三通绣一平：通母水、翁通电框、通询路，目场地则平整养。建筑腐面积畅：指建守筑物体外墙烧（柱队）勒晴脚以厕上各唤层外妹围水瞒平投威影面元积之贝和，垂包括宾阳台昼、挑枝廊、差地下旧室、喊室外肿楼梯对等。鬼且具运备有杯上盖职、结返构牢戏固、闲层高2.拥20米以筋上(含2.跟20米)的永跟久性县建筑场物.1平方涌公里=1柳00公顷=1罩50卖0亩=1袍00万㎡1公顷=1巡寿5亩=1万㎡1亩=6稳66怜.6已7㎡五证

《国有土地使用证》

《建设用地规划许可证》

《建设工程规划许可证》

《建设工程施工许可证》

第四眨部分青房地下产测惩绘知侍识什么畅是房饱屋建改筑面遮积？房屋敲建筑标面积恳是指颈房屋栗外墙习（柱汗）勒坊脚以研上各遍层的有外围破水平破投影鞠面积呢，包女括：卧阳台狂、挑戒廊、杂地下舍室、透室外孝楼梯搜等，甜且具申备有旗上盖病、结时构牢美固，碗层高2.拘2米以计上（袖含2.暗2米，芹下同鞠）的香永久但性建良筑。第四墙部分催房地袄产测乳绘知联识什么展是房吸屋的纲使用足面积宣？房屋丹使用冶面积挖是指忽房屋层内全娘部可厉供使公用的狸空间楼面积沉，房撕屋的莫内墙板面水趴平投介影计叹算。什么巧是房余屋的怠实用即面积缩慧？它是"建筑饥面积"扣除吴公共攻分摊傻面积屯后的立余额贪。使用野率和鄙实用挨率的峰差别悔？第四貌部分层房地适产测职绘知相识什么档是房膛屋的疗套内鞠建筑易面积蝇？房屋助套内奔建筑像面积银是指廊由套晌内房纲屋使周用面套积、香套内拘墙体筝面积斯、套巧内阳猫台建涝筑面武积三夺部分琴组成刚的面列积。套内榴墙体隐面积评＝1／2共用间墙墙矛体投协影面锻积或钞＝非逆共用昨墙墙润体水眼平投脏影面膨积公共短分摊盲面积品＝公慈用建慰筑面昼积分钥摊系马数×套内高建筑反面积公用体建筑芹面积馆分摊乞系数毯＝整雹幢建桑筑物狸的公眼用建赛筑面嗽积／繁整幢碍建筑知物的攻各套融套内狠建筑定面积痰之和第四攀部分叨房地勇产测提绘知绢识什么肆是房冠屋的着共用泉建筑群面积抵？房屋旱共有刑建筑伯面积锋是指鹿各产帽权人叹共同重占有巴或共冒同使按用的惑建筑相面积单，它债应按乱一定桥方式递在各挥产权巩人之治间进殃行分逗摊。公用减建筑减面积帖分摊天系数颈＝公检用建朴筑面手积／硬套内许建筑搅面积腹之和咽。公用白建筑筝面积防分摊棉系数第四帝部分苦房地旋产测堤绘知覆识分摊蕉的共评有建推筑面北积：是指抱某个互产权抹人在钟房屋逮共有间建筑艺面积陆中所将分摊醒的面嫩积。预售旧面积漏：俗称运楼花偿面积勉。指帖在商丘品预锄售时帮按建顶筑设粘计图匆上尺详寸计沈算的现房屋不面积谁。房屋本产权挥面积锹：是指骑产权聚人依奸法拥司有房锐屋所撕有权均的房税屋面垄积。猎它由钞直辖运市、眯市、师县房拼地产棕行政筹主管狸部门理登记奇确权仁认定集。商品菊房有尾哪些翠公共或面积眠需要朴分摊蛇？第四直部分坛房地骨产测哭绘知祥识1、各抱产权秘户的使电梯负井、评管道湖井、是楼梯脚间、薄垃圾剑道、匠配电邻室、进设备梯间、状公共咬门厅档、过贪道、童地下狂室、刚值班偏警卫紫室，驻以及筐为整侦幢建乖筑服梨务的遥共有罚房屋帖和管粗理房浆屋。2、套(单元)与公讯共建疑筑空乐间之鱼间的检分隔钳墙以塞及外粒墙(包括孙山墙)墙体逼水平卷投影师面积亿的一座半。第四伤部分兔房地浓产测家绘知修识不应腐分摊株的共腐有建学筑面延积包青括那咏些？第四米部分报房地绣产测尾绘知茧识不应灰分摊夫的共抛有建裙筑面清积包械括那阀些？1、从企属于津人防趴工程裂的地矩下室选、半客地下应室。2、供捎出租孙或出幻玉售的桃固定指车位叉或专洋用车狸库。3、幢旺外的浅用做锁公共犹休憩掠的设栋施或补架空虹层。第四携部分袜房地厌产测腊绘知酬识层高层高兰是指绝住宅竭高度挠以"层"为单鞠位计客量，图每一策层的共高度胸国家懒在设志计上遍有要岂求，洞这个旱高度通就叫扶层高搏。它马通常捡包括塞下层老地板惊面或犹楼板逼面到呢上层脏楼板蓄面之棕间的贫距离弊。净高净高加是指咽层高饰减去来楼板兵厚度傲的净外剩值杀。第四孝部分烟房地俱产测绍绘知历识房屋甘建筑还面积健的计焦算计算都建筑义面积廉的一羡般规煮定如黑下①计算储建筑毙面积普的的件房屋洞应是爹永久续性结蹈构的类房屋②计算东建筑凤面积瞎的房游屋，脉层高毒应在2.区2m以上沙。层躺高是副指上仆下两蓬层楼躬面或过楼面笋与地枝面之雄间的摧垂直畏距离燃。③同一旋房屋舌如果项结构质、层贱数不浸相同岔时，咸应分脸别计柏算建毅筑面糟积。第四齿部分屋房地赖产测麦绘知里识房屋蚀建筑鼻面积绪的计愉算组成笼：套烦内使棋用面屈积、及套内疗墙体锹面积使、套楚内阳苏台建刊筑面装积计算浸：⑴套内饮使用递面积聋为套爽内房亡屋使优用空讯间的动面积写，以隶水平歌投影弊面积轿按以劲下规衡定计否算：①套内殊使用丽面积当为套没内卧货室、支起居耳室、茧过厅酱、过诵道、河厨房旅、卫细生间哭、厕指所、浇贮藏属室、迁壁柜控等空霉间面谢积的漫总和泪。②套内痛楼梯朽按自暗然层句数的阵面积两总和锻计入翅使用浊面积仓。③不包即括在颗结构亮面积孟内的光套内煤烟囱黄、通胁风道吧、管赏道井煎均计排入使瘦用面带积。④内墙苗面装钳饰厚辱度计闷入使臂用面有积。计算蚂全部古建筑述面积挂的范告围：⑴单层才房屋锯，按宣一层累计算畏建筑疼面积摔；二境层以童上（栏含二免层）横的房蓝屋，容按各归层建拣筑面杠积的较总和激计算披建筑锋面积胳。⑵房屋困内的版夹层密、插负层、攀技术报层及沉其楼捧梯间环、电律梯间甚等其候高度圆在2.卫2m以上浪的部赢位计田算建坏筑面付积。⑶穿过丽房屋李的通丘道，类房屋抚内的面门厅执、大终厅，筋均按润一层宫计算行面积丛。门糠厅、蝇大厅饲内的浇回廊花部分拐，层只高在2.阵2m以上姿的，污按其君水平记投影储面积拜计算耳。⑷楼梯存间、偿电梯哨（观驰光梯胡）井哄、提恶物井羊、垃雷圾道秃、管能道井特等均亩按房杨屋自啊然层性计算细面积远。⑸房屋县天面宗上，粮属永旦久性袄建筑女，层碑高在2.缓2m以上碑的楼追梯间应、水宵箱间侄、电笋梯机壁房及打斜面羽结构压屋顶币高度涝在2.认2m以上讨的部长位，夕按其业外围毅水平表投影锋面积晶计算哨。第四至部分聪房地似产测璃绘知团识⑹挑楼舟、全伶封闭秋的阳君台，箭按其打外围秧水平住投影常面积搜计算督。属朽永久喉性结浅构有案上盖腊的室震外楼虚梯，答按各嫌层水层平投昨影面挑积计央算。绿与房俯屋相渐连的已有柱追走廊朴，两陶房屋碌间有洽上盖歼和柱渐的走愁廊，虽均按虎其柱成的外史围水猫平投直影面毯积计获算。唯房屋驰间永全久性惩的封蒜闭的散架空顶通廊腰，按柄外围胜水平翁投影萝面积筋计算沸。⑺地下棚室、插半地额下室父及其店相应练出入爸口，诸层高趟在2.刮2m以上阅的，勇按其供外墙乒（不馒包括姻采光惨井、沃防潮谷层及虑保护捎墙）侦外围区水平日投影留面积贩计算粒。⑻有柱祖（不悄含独筋立柱鄙、单康排柱其）或晶有围森护结驱构的抖门廊庄、门脊斗，磨按其葛柱或璃围护糟结构勒的外刚围水遮平投泼影面狸积计畅算。第四合部分址房地确产测贵绘知免识计算馅全部拌建筑想面积戚的范判围：⑼玻璃到幕墙摊等作谋为房玻屋外漏墙，结按其昆外围碍水平颗投影勇面积击计算个。⑽属永咳久性鄙建筑赶有柱始的车蛋棚、斜货棚娇等，贱按柱前的外腰围水持平投饱影面辫积计黑算。⑾依坡谎地建葵筑的广房屋奏，利番用吊缓脚做腥架空煎层，鹅有围阿护结炕构的枕按其缓高度爬在2.庄2m以上派部位吩的外苹围水岁平投之影面梨积计创算。⑿有伸波缩缝字的房寻屋，陷如果慎其与扁室内碧相通宗的，驱伸缩适缝计造算建止筑面沈积。第四讯部分背房地鬼产测族绘知脾识计算磨全部浓建筑剑面积途的范庸围：⑴与房收屋相富连有眼上盖酿而无讨柱的倡走廊刺、檐换廊，斧按其叉围护钟结构蹈外围森水平视投影罩面积惩的一恩半计富算。⑵独立毙柱、诊单排素柱的玩门廊漠、车船棚、开货棚毙等属子永久碧性建项筑，钳按其仔上盖贯水平蓝投影读面积高的一驱半计夫算。⑶未封兵闭的蜜阳台苦、挑诱廊，为按其悟围护阶结构佣外围膛水平艇投影抱面积锤的一炎半计侍算。⑷无顶言盖的鸣室外某楼梯答按各促层水沈平投附影面灾积的输一半屑计算臂。⑸有顶晨盖不烈封闭湿的永杜久性魔的架穿空通塑廊，含按外晨围水割平投跨影面距积的原一半后计算第四傅部分少房地写产测谎绘知沫识计算读一半挣建筑拆面积中的范圾围：⑴层高屈在2.怨2m以下午（不吼含2.惧2m，下幻玉同）勺的夹舰层、爽插层耐、技转术层暗和层逗高在2.存2m以下例的地庙下室杏和半沟地下瞒室。⑵突出楼房屋厨墙面无的构蜓件、圣配件最、装潮饰件魄、装旁饰性答的玻苍璃幕舞墙、压垛、丑勒脚扮、台格阶、翻无柱手雨篷掩等。⑶房屋菌间无奏上盖琴的架烂空通精廊。⑷房屋穴的天留面、批挑台耕、天楼面上阀的花导园、轮泳池酱。⑸建筑相物内病的操危作平开台、廊上料购平台址及利办用建扭筑物观的空读间安学置箱说、罐纽奉的平炊台。⑹骑楼摇、骑候街楼查的底凉层用月作道俊路街符巷通艘行的利部分层。⑺利用怪引桥棒、高躁架路邮、高咬架桥局、路堵面作险为顶等盖建震造的漫房屋樱。⑻活动辞房屋欢、临木时房拜屋、貌简易斯房屋疲。⑼独立杀烟囱备、亭摔、塔蚊、罐歪、池轧、地甩下人捏防干沿、支另线⑽与房裁屋室私内不柳相通窜的房抵屋间恰的伸蒙缩缝气。第四房诚部分事房地拔产测盆绘知株识不计骨算建廉筑面钢积的感范围嘉：共有旋建筑读面积舱分摊１．涌计算退公式各套育应分仗摊的裕共有舱建筑述面积组（㎡亲）=应分膀摊的从共有纸建筑弹面积/参加餐共有赵建筑壳面积扰分摊虑的各寺套内谅建筑痒面积浊之和*参加泄共有蓬建筑还面积狸分摊桂的各眼套内蹲建筑继面积逢．２．牧分摊烈的方寺法：住宅取楼：展以套签为单醋位，姐按各惠套内玻建筑完面积昂比例蹄分摊谦共用僚建筑陪面积嚼；瞒商住语楼：掀先将顿住宅申与商螺用的断共有捐建筑姻面积雹区分长，商面住共送用部表分进宗行分熄摊，浑然后争将住珠宅与富商住辆共用课分摊液的面躲积相小加，柱得出术分摊狗面积畏．第四猫部分赠房地仍产测阶绘知撞识第五涌部分酱工程被建筑宣流程凳及施歌工质洒量管衣理工程仍建筑苦流程侮：根龙据《油建筑栋工程朱施工搁质量崖验收聪规范泻》建麦筑工并程的怀分部涨（子击分部帮）工处程划疗