房地产营销推广方案

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A市场篇总体特征竞品现状B定位篇

项目分析价值体系项目定位C整合执行篇

如何整合重要节点阶段执行PARTA市场篇总体特征竞品分析崇州住宅销售情况概述资料来自崇州房管局官方网站同区域竞争楼盘分析排名楼盘现阶段优惠1中铁汉嘉御景均价3400-3800元/㎡,一次性付款优惠4-5%，按揭优惠2%（四月份前一次性付款优惠2%）2金波揽月即将清盘，所剩最小户型是110平。一次性付款优惠2%，按揭优惠1%3唐人街均价3700-3800元/㎡一次性付款优惠3%，按揭优惠2%（六月份前按揭付款优惠1%）4金舆名苑住宅价格：3780—4200，住宅总共195套，最高单价为18楼小户型，小户型总共16套，目前余2套，商业两层，一楼商业17800元/m2,2楼商业7600元/m2,一次性付款优惠4%，按揭优惠2%5恒宇尊城排号诚意金2万，可冲抵购房款3万，开盘定购可同时享受额外优惠5翰林院均价3780，一次性付款优惠2%，按揭优惠1%

推出部分特价房源均在4楼，均价2980元小结销售排行前三名均为大体量楼盘或品牌开发商楼盘；第四名金舆名苑，与本案的位置及形态都极为相似现阶段各楼盘优惠较前几个月有所调整，均提高了优惠幅度现阶段各楼盘销售价格较前几个月无调整由此可见近段时间崇州房地产市场销售情况并不良好，在均价没有上浮的情况下，优惠幅度却出现了上浮，因此可以理解为近期崇州房价出现了部分下调。PARTB定位篇项目分析价值体系项目定位项目脆分析价值王体系项目吵定位项目的基本吐情况区位氏：崇朵州核叶心区占地旋：7亩交通联：蜀副州路棕与永沉康路吴交汇菊处交捧通便牢捷主要斯物业仪类型滴：住笨宅、晋酒店菠、集拴中商矮业配套孔设施平：新截风系狡统、智能名门禁阵系统雁、净悄水系日统主要晌景观催资源阀：社俯区景剃观、侧空中件连廊行、立趴体花史园项目虽优势狱S地段挨，崇掀州的你城市阅核心户型枝设计圈合理深，大大尺度耀、大捏开间集中阻型商羡业配弃套，票满足况业主吸的购危物消友费更苹加便脾捷高端喇商务钳酒店荒入驻蕉可提雷升项屯目品锣质交通佛便捷/先进均物业泡服务/专业留酒店膝管理斥团队配套门先进责，采湖用多万种高堆新科渡技配墙套时尚车大气滩的外扇立面SW挖OT书分析项目呀劣势专W体量描小，只与大粪项目料相比定小区她景观族较少片区号配套氧差，茶档次洗较低SW明OT凑分析项目烧机会拦O成蒲瓜快铁级的开简工建劈燕设，茅将崇峰州带假入成寻都半面小时拉经济笨圈第二缠绕城吃的建阁设，栏势必胃带动笋崇州货发展项目嚷所在航区域门无集浑中商滔业中铁俯汉嘉浇项目计的销弃售将军对本僵案带扯来一哪定机农会SW括OT从分析项目职威胁杜T国家嫂对房插贷的药苛刻耕金融特政策片区唐内与胆片区棉间价考格水嗽平不船高本案鸭周边讲同规歌模体辈量项驶目较俘多，拼将会邪影响他到本骆案的陆销售戴工作SW仁OT仆分析核心直思考睬问题队1如何拾使项僻目树垦立城网市生助活标康杆及盯价值年最大狱化？核心医思考萌问题绒2项目诵的核络心竞昏争力生是什夫么，嚷在此角基础辩上，敏如何筹形成垂项目呢富有尸穿透俘力的屋差异笛化传碑播？优势苏S劣势低W机会宽O威胁辽T借势萝而出禽树立蛙标杆避重倾就轻滩淡化厕劣势化解差威胁钞脱颖饶而出整合虚优势芳储蓄架能量项目园核心挎竞争症力排占序如驾下1）裁崇州袖核心男地段2）机集中口商业稻稀缺诊：住权宅+喂酒店鹿+集计中商艳业3）惠住宅叔产品叹设计棚小空险间，蓝大尺钢度并悼采用臭新科秀技4）拾高品饿质物沙业服怠务项目售核心装竞争景力概俭括崇州衣核心健区，阅复合绩型生祸活空付间对手愁略览月光伞尚品城市宵的格调插的中铁哄汉嘉含御景金波磁揽月自然绕的品牌再的花雨嫩涧金舆量名苑项目稼定位动要素贞洞察↗项目松分析价值升体系项目哄定位唐人陷街崇州砌地产筒项目比竞争坟占位中铁·汉嘉孩御景判－－狡快铁薯生活绳第一冷站唐人陡街－嫩－中竖国风馅、世梁界观金舆煎名苑刊－－致城市哄中心仍的上虎层生蔽活恒宇·尊城众－－网科技彻，第霉三代是建筑始标准金波碰揽月化－－批领秀恢江景摆，奢段想生不活每一尾个项雀目，滥都有猜自己挺独特五的品再牌占嚼位。定位牢要素赢洞察↗客群叙分析崇州喉城区崇州哥各乡铅镇本项肾目温江邛崃廊、大意邑成都目标急客户醋区域唤构成页示意项目乏分析价值穗体系项目香定位定位写要素素洞察↗主力窝客户乓群讽基本性指数客户类型地域、职业、收入等特征客户心理特征消费行为特征与本案契合度周边原著民两代以上在城居住，有较强烈的改善居住条件的要求。对老城区拥有强烈的地缘情结。希望改善居住环境☆☆☆☆政府公务员工作稳定，有一定的优越感，收入相对较高。优越感强，需要环境较好的高品质楼盘，一定程度体现身份。需要高尚的社区形象来满足自身地位☆☆☆☆投资客户拥有不止一处房产，收入高选取有增值潜力的楼盘作为投资对象。二次置业者居多，看好项目的升值空间☆☆☆☆租房白领工作区域多为市中心，收入较高，因城东房租相对较低，周边配套较成熟而在此租房向往大城市的生活，希望在崇州安家，希望选择离市中心相对较近，交通便利的物业。注重项目的性价比及人文性，追求有品位的社区。☆☆☆☆☆外地客户多为省内二级城市客户，职业特征不明显，年龄偏大打算退休后在崇州久居，需求物业面积较小。注重环境和升值潜力☆☆☆☆☆他们胜的城市筐居住堡理想城市举核心容或稀缺注地段交通何畅达完善趁配套优秀若的建筑艺品质高品嫩质的居住集氛围合理我价格优秀瘦的物业返服务主力梯客户外围粮客户远距答客户精耕日细作内拉撇外推资源风借助前期不重点津消化颂崇州帽城区揭客户怎，为垂项目件后续漆推广价搭建鸽核心娱客户祝平台依靠反区域蝇影响浴力和盖外围挥乡镇室推广女拉力鸡带动借中抄铁等横大品材牌开遗发商年销售谷资源桨与品避牌战岛略以戒及区绢域影鞋响力附等进童行综婆合带稍动各区照域客多户推型广策蒜略指冲引项目耀分析价值鹅体系项目似定位小结综合维项目谨的SW谢OT分析说和地信块要匆素分序析，铺本项婆目是梁一个目产品仔形态逗多元启丰富川的地爹产项编目。针对去竞争猪对手己的分伏析，峰本项闯目关仔键在湖于如汪何取粥得竞跟争先鸦发优懒势和树建立挎核心精竞争激力。本项缠目客时户群务的选害取应纺有的莲放矢仁，循欠序渐牧进；作重点体市场垫精耕仍细作描；次胀级市嘴场推爷拉结蒙合；帝其它哀市场纱以借误助外沙力为祖主。基于姥项目锦丰富言的内驼在价丽值，众在推茫广和爹销售邻中，帜需要瞧一个宫具延魔展性微、包饲容性魂、科洪学性还的概所念来秧包装横。概错念之已下的浮综合洽价值心体系寇是项片目推芝广的张基础川，如变何提欺炼也织是关洪键。价值体系项目分析项目定位1、面区位纯价值城市悦核心打造缴崇州洲核心汗区域竞“高品摆质精尤致生释活”的苗标杆言性项幻玉目2、泡户型袜设计恳价值大尺往度、独大开浇间、督大用驴途小户苗型与星大尺阔度的聋完美吧结合3、抢景观劝设计缘瑞价值空中励连廊盏，立垦体花毯园城市掠与自联然和毒谐共蹄生，虽让城浊市融完入自钱然项目光价值目体系勤分解4、伸社区级先进简配套效价值打造寻崇州削核心构区域胡真正驶的高骨科技词项目新风到系统霞、中愁央吸烛尘系纤统、稳生态赵灭蚊置系统淘、净惰水系秋统…莲…5、龄物业繁管理背价值品牌滥物业舰服务苗机构集约就、复饺合功控能服情务个性颂化品绞牌物婚业服抛务内速容6、耗高端闸商务情酒店兽提升惠附加厕值品牌确商务嫌酒店皂入驻提升蛾项目奥品质醒，同暗时提毕升产总品附辈加值价值盟体系蕉包装城市月居住价值伴联盟购物锹中心配套直完善小空血间大尺增度城市笔商务酒店高质代量建筑空中续连廊立体挨花园高新牵科技配套高性落价比外立尖面时尚孟大气崇州虎核心交通扯畅达酒店丈式物业服邀务对位究并塑费造消亏费者议价值讽观和客群精神层面心有灵犀项目吵定位项目帮分析价值爬体系定位运依据显与标呜尺富有穿透力与竞争对手明显区隔富有感召力和创意空间东海字岸，阅自然氏中的奥现代凶新城滚市案名项目巾整体目定位首期揉住宅予产品附定位繁华纯之上冤，3拥60爹°立么体生夸活区位运关键把词嘉泰欧·月济光尚们品项目碎定位结体系项目极定位项目炭分析价值准体系崇州耍核心棚区，爬复合旗型城别市生供活空芒间PA克RT锡C整合蜓执行饱篇如何渔整合重要俩节点阶段侵执行本项谋目虽列然地叮段稀龄缺，夕但是知规模句小，尤同时敢面临逃较大钉的竞保争风哈险和封政策施不利潜因素滑;根晕据目塌前市磁场的卖竞争饺态势券，既摘面临青产品江带来耕的风蛙险，腾又面葬临政敌策因努素带斜来的套风险夜,也遭面临娱突破依价格丽瓶颈慈带来桌的风也险。级借力愉地段吩，合赵理寻羽找市民场机温会，躬快速尊操作兄，确凝保安吐全性绝的同时时提康升产会品价垒值将腔是本喘项目初需要达确立雕的第痰一原撑则。策略陈一：颈快速敞操作块控久制风乞险有提升载价值如何绑整合重要扑节点阶段推执行策略征二：荒城市雾核心浙树单立标植杆1.槽树立帝项目南位于惧老城播的核窑心地陷位，洁树立造城市脉居住刘高品削质楼巧盘的快标杆2.源营造南本案车高品睁质城绑市生场活的饺氛围汗（通捆过现势场及护户外挖广告鹊）如何洁整合重要揭节点阶段嘴执行策略净三：蒸商业宗。酒幼店物时业婚立足小销售1.其定位衫：满耳足和遥服务腊于本牛案的蛙多元秘化、托个性消化。2.芝主力筑店招价商：饭引进谊部分失主力聋店，纠带动雷整个闭商业墨氛围帆。3.浊酒店攀物业慌：先里销售晃，后淡引进睬高端武商务估酒店大入驻否。如何胃整合重要并节点阶段川执行策略础四：绩酒店女物业麦附忘加价虹值酒店怒物业情：引附进高蹈端商盐务酒医店入肺驻，咳势必剧将提摊升项件目的杨附加指价值绿，从宇而为都销售牢价格玻的溢弯价空竿间提罚供保适障。如何拥整合重要答节点阶段海执行策略福五：驶完善椅配套薄提河升价流值1.货采用歇高新真科技希配套论,增宝加项残目自象身卖秃点2.职大型舒集中串商业售,满允足客破户的酒一切洒生活贺所如何刘整合重要量节点阶段傻执行3.器优质昨的物氧业服豪务,逝让客异户真总正体是验酒邻店服腐务产品轿推售少顺序整体吹宣传商业闭招商推售滔住宅酒店陡销售商业撞销售整体换宣传局部抓商业招商推售预住宅及商跃业酒店呈销售方案蜂A方案希B如何次整合重要丙节点阶段夺执行户外困广告禁投放为：以摊崇州帽城区秆户外雾大牌跑及道泻旗为允主公关耻及活料动策台划：镇定期全举办馋小型拨参与柳性强卡的公摊关活览动现场荷包装弦体系丸：体普验空怜间，最情景椅营销妙、指往示系演统等主流截纸媒讽体：杜在重物要时折间节像点是缩慧投放妹商报予或华膨西都驾市报DM或其新它特粱殊传潮播手缩慧段1、驰五大治推广赵手段5大磁推广致手段聚，统郑合在吐2条躁线索盆之下：整体物性线岁索：崇州尾核心乎复合闹型城副市生戚活空虏间纯产野品线毙索：小空哥间，阶大尺块度，糟大用馋途如何穷整合重要波节点阶段很执行2、疾两大霉线索每个南阶段抗产品种推广技主题颠在每燥个节尺点，绳重点丸各不仆同，稍但彼当此又党联系吸紧密小。报佣纸电针视户肢外短信唤网络泛目铅标客摇户少量建主流盒报纸崇州凭城区目标勺客群分众箱营销主体呜客户夹报道旗现场活嘴动崇州肆电视借台强烈盖指引直效搁公关体验篮营销群发岩短信DM如何树整合重要饲节点阶段园执行3、舅推广拢途径阶整合主流足房产灶网重要肠节点如何枕整合阶段宏执行整体烧推广唤节点特别挠说明抱：开盘粒方式垃及各音批次颜推售使套数就随市仆场及奋蓄客旦情况浴灵活豪调整串搭配动；临时浅售楼劝部具露备一芬定参也观条仙件8.炊110担.111俊.112粥.1开发椅商品萄牌与兵项目身品牌田无缝顽链接容期开发庄商品萍牌导入著期项目抱品牌树立赶与销山售推堆广期开盘疑暨项载目强销慢期工程兴节点推广饱阶段销售喷节点1月陆22浊:开未盘日9.汁11.胸12.装1蓄客赛黄金唤周完成劫报建样板辱间具备参渐观条烈件强力名蓄客届期两个农最重明要节怎点所有窄营销背工作鱼以及父工程护等配项套工跟作全眨部围假绕此餐而展具开十月径一日崇：蓄钟客黄稳金周悄：达拉到部愧分开咽放条朵件，匪开始瘦全面帖蓄客吊。——示根据割：1寄、全苦年仅秘一次佣黄金颜周，膝有部荷分的锹外出俘务工里人员莲回乡辜探亲知；2袖、大万部分似买家绵只会孩睇一您二次刚楼，演错过芒就很荷难再肾吸引优他前硬来；大3、漂竞争衰对手鹿大力具推广想，借疯势截抱留客魂源必暮不可变少；一月奴二十氧二日贼：盛弦大开劫盘日——贩根据旬：1贤、确芹保销渠售确荷认有喉一定与时间附去完谣成；犁2、要春节坡将近雄，大像量外惹出务礼工人涨员返倡乡；辱3、磁冬季资自然偶是最泄好开译盘时装节。10亮月8月9月[月吼光尚税品]标营销嫩推广钉实操誉性部影署区域粱核心价值竭炒作月光态尚品整合俊传播推广部要素配合食要素9月1.闭借中菠铁炒伸作快蜻铁之烘势，测宣传判项目巩所在肝区域共的核心橡价值姓，从桨而提受升项棉目自脱身价稀值。1.当户外省广告阵宣传垄。2.李借势恐宣传像。3.田通过狡各种适途径截在逐翅步推贪广区基域价乱值。1.专现场徐具备绝一定双的参园观条爆件2.颜区域颗与现吧场指膨示系感统建喇立、催临时惕接待五处启饥用3.午商业悉街开董始与爆目标巷商家认进行辅接洽驴，招央募商征家（如餐饮含、娱乐摆场所繁为主侨）阶段始执行如何脾整合重要呜节点10硬月关键乳策略勾运用席1：移阶段胸工作愿安排1、搏报建表通过2、薄第三务方工飘作（追沙盘情户次型帽原观返澜云棕座售肆楼部乒装修仙商唱业业促态规迅划商业尺平面间渲染团住甘宅平厚面渲社染弟效果轮图第悼二次在渲染猜）3、鸦工程医进度探计划婚表4、劳回款敬计划略表5、优销售领人员身培训[月则光尚昌品]段营销怨推广斤实操逃性部键署8月9月项目倒整体奋推广客户策发动您与蓄蚁客推广旺要素其它崇配合课要素9月10酸月1、愉对项陕目展客开全莫面整帮合推床广，帽重点堆为广论告媒煌介投冻放、尊户外郊广告苏。2、有针穷对性掘地展畜开小槽众圈坟层营日销。3、辉注重触公司浓品牌述与项虚目品汉牌的练联动滴。1、救宣传听推广奖逐步神升温释，全赖面向向准客依户推挥介产盯品，客并抓藏住黄宴金周约时机北伺机榨开始浮诚意宇认筹楚。2.膝、配宪合下赢述多的种蓄罩客手足段进表行相释应的近广告汽投放竭与推梦广。手段掉一：控整合拆目标球客户知资源裕；手恨段二坝：整绪合年粘轻公载务员雕资源爽；手库段三忠；整疾合各谷乡镇望私营肺企业斥主资抄源；藏手段堪四：拥整合鞠各兄台弟项丹目客醉户资绞源；碎手段迎五：声专业形机构饺分销府；手类段六辨：整区合目卧标客屑户消坑费终吴端；规手段栏七：浙利用厅外展络点与娃巡展豪；手孕段八基：全岗员营绣销；症手段颜九：救直效愿营销露或团械购；别手段敞十：校各会酒员组酱织或鸦消费顷俱乐搜部D江M；项目臂具备浙一定晒的参饰观条恶件；现场秧指示董系统尿建立篇；销售纯中心遭投入针启用众；物业熔服务腰形象菌建立掘；9月10目月[月卧光尚竟品]乏营销当推广渠实操御性部禽署主要敞媒体雕运用脾：崇州兴城区洪户外嫂广告座（品纪牌传扰播）现场抵指示户系统网络陈广告特殊壤媒体粗广告赖发布[月间光尚蹲品]滑营销赖推广喜实操爷性部俱署9月10恐月附1叶：媒溪介投处放构永思媒介堪整体员沟通糠策略强调欣圈层类营销甩与分煮众营菜销路禽径同句时开指拓作容为突头破点需。强调穴系统疫性、汁组合匆性，戴讲究脖各类鱼媒体肤的组弓合传恳播、帽以及择方式田上的保针对粒性。强调铅运用托的差鼓异度御与创亩造性幸，在落媒体糖的选伪择、酸应用的上突糕出差装异化阔，有版创造抬性的繁制定村出新冬的传然播方亲式。大众梁的少师而精严与小放众的规持续窜性攻致坚和华推广格联动秃。①报宣纸类本区鲜域报匠纸：使用役原则夺：选总择目得标消微费人帖群阅评读率宿最高失的本睡地报父纸媒仪体或篇夹报谈，作脏为本同地形秧象和事影响钞力建鸭立及转重要零媒介绘手段掌贯穿警全年仁。②直幻玉邮（桶DM滨）与泼小众防传媒使用常原则拦：面向稼会员吓组织惊及消呼费俱轻乐部甩等各蚊种客尘群消寨费途登径，灯通过幻玉短信多、D扶M和困小众花传媒兴等方砍式进直行传剩播，载在短佳时期迎内密拆集介术绍产吗品，讽让其赢进一首步了织解产帮品。使用天建议群：根据倾不同占节点自，在框不同吸阶段裳分别岗设计翠制作泛不同隆的D煌M和思小众跨形象歼稿，蛾使信衔息的宿点对都点传见播更恩具针旋对性暑、实体效性软。同颂时，