房地产项目管理五

第一部分房地产发展经历的路径一、房地产项目管理发展概述1.项目管理的有关概念①项目管理：把各种资源应用于目标，以实现项目的目标，满足各方面既定的需求。②工程项目：在一个总体设计或总预算范围内，由一个或几个互有内在联系的单项工程组成，建成后在经济上可以独立核算经营，在行政上又可以统一管理的工程单位。③工程项目管理：为了实现预定目标，对工程项目从投资决策、施工建设、交付使用及售后服务的全过程进行计划、组织、指挥、协调和控制等活动，以有效地利用有限的人力、物力、财力、信息、时间和空间，并以最低消耗获得最佳经济效益、社会效益和环境效益的过程。项目管理承包（PMC）项目管理服务（PM）

①质量控制②进度控制——时间控制③投资控制——费用控制⑤合同管理⑥信息（档案）管理⑦协调有关各方的关系目标的分解2.项目管理的目标④安全管理3.房地产项目及其开发①概念：房地产（RealEstate），也称不动产（RealProperty），目前通指土地、建筑物及其它地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。例如，土地使用权与土地所有权，房屋的收益权、处置权、抵押权等。而且，作为一种产品，房地产（商品房）通常具有使用（消费）、投资以及虚拟（金融产品）等不同属性。②房地产开发：房地产企业按照城市规划和详控规划的要求，对土地开发和房屋建设进行“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”，及相应的房地产营销与物业管理，以取得良好的经济效益、社会效益和环境效益为目的的综合性生产经营活动。③房地产开发开发的基本流程84.国外熊的房糊地产谁市场9成熟钞的房杆地产双（市仙场）胡投资10F.MktRE.MktF.MktRE.MktRE.MktF.Mkt(A)修I僚nd些ep驾en宪de据nt独立躲的(B)龙I佣nt掀er溉de扎pe逼nd谨en狸t不独刑立(C)坟I谱nt半eg蹈ra届te饮d综合Ch宽in徐a棚?Ja才pa顿n奴(A绩)锡→矩（母B)月→蓄？鞠（C诉)US刃A奴(A彼)般→膏（珠B)叹→渔（绵C)金融虏市场房地逮产市辆场中国日本美国Ty姥pe忽o轮f级Re乡丰al槐E密st要at穗e准Sy丽st丧em房地剥产系蚁统的趁类型Re胶al凭E暑st喂at锤e锯Ma侄rk监et哭a食nd抚F规in腔an究ci瞎al闯M眼ar目ke映t房地续产市奖场和哄金融通市场二、必成功删品质跳管理牲的四脾个核蜻心①敬惨业——人生倍价值攀即始不于此丈处。娘世间精成就原皆因成“诚言、敬延”二伤字，享“诚琴”是老真诚筋，“裳敬”眯是认蓄真。蹲所谓岩的不侧成功邪之因昌，归学根到著底就秒是不屋认真猾。②自烤信——是一骑种感笛觉，韵更是何一种庙力量扁，是产勇气护的体欢现。端有此丑感觉铜，方闭能心盖生希爸望，镇是每指个人擦成功闪之旅士的起挺点。③自症制力——成功冈者的激守护萝神，积即有帅原则楚性。钢没有宫规矩疮无以蹦成方嗓圆，事规矩妻即原教则，或符合漠此原让则，届挫折因困苦唐相对温就会往少些拢，良餐缘机载遇就合会多丢些。④眼手光——识别誉“机训遇女恳神”歪的关径键，热比尔·盖茨束的成撑功秘迁诀。第二每部分诸项林目管毙理的固概念一、睛项目盘管理鸡的五蓝个要刚素1.人的兆因素2.材料冰因素3.机械标设备4.方法搜因素5.环境亭因素二、瓣传统帐项目第管理乔的五掉个步圆骤启动计划执行控制收尾三、翁传统欢项目齿管理坟九大末领域“九利大领计域”谅管什祝么？项目峰管理珠的“替二维崇构成宫”四、嘱房地浪产项潜目、背工程和项目怨、项士目管鲜理的捐区别◆房宾地产呼项目拴：以傲开发介为载锹体，剃以投牢资为幻玉目的席，..◆工卧程项捉目：压地点概固定蚊，周率期较爹长，..◆项愁目管株理：修管理顶活动界，委毙托咨羽询机脑构第三柔部分鞠工程糖项目死管理泄的“六管脊一控”一、坊工程竿项目山管理卵的“六管谣一控”——组织硬管理1.项目捡管理东组织脑机构魄的设吉置2.建设矿项目竟管理持的组诱织形景式（答对外庸）◆建自设单秘位自种管◆工至程监怖理形搏式◆项峰目总绍承包院形式3.建设秆单位伸管理烤的组妙织形宝式（县对内捕）◆直拉线制◆职钥能制◆直赖线职彩能制◆矩指阵式◆事泄业部平制4.房地灯产项高目（由开发帐）的研组织赌协调（1）内高部关硬系的乡丰组织墙协调（2）近赖外层父关系昆的组姿织协挺调（3）远较外层匆关系侍的组蜜织协泄调二、意工程耽项目祝管理斯的“六管岁一控”——范围劝管理1.管理枕范围朴的定臭义：确保串所作爹的工结作既伙充分岁且必影要，负这些仗工作舱可以蜂实现夸项目醋的目袄标。2.管理晨范围对的内案涵◆所单确定热的工意作范像围是得充分谋的◆工羊作范碌围不树包括饥那些叔不必脏要的弱工作◆工议作范巷围规昏定要毁做的缘瑞工作词能够理实现仪预计哀的项千目目刻标三、盐工程姿项目珠管理肾的“六管腥一控”——计划怕管理◆三们级计某划管羞理体悲系的姿组成1.一级烟计划屋：三绘年经李营计殖划◆由休公司礼计划际管理裕工作羽组拟匹稿，序公司访决策励层审枯议，城总经愚理签描发2.二级狮计划渴：项桐目开刃发工助作指性导书蜜等◆由细相关湖责任御部门处拟稿骄，计低划管掌理工掌作组近审核帽，总丧经理脸签发3.三级受计划竭：各撑专业篇部门起围绕划项目反的作回业计桐划◆由朱项目滴总经塘理协始调各留专业康部门谎拟稿邪（集遣成）雷，甜项目卷总经宫理审访核签悼发四、之工程染项目电管理拌的“六管蓬一控”——质量脏管理◆质假量文先化及概其打吧造◆质材量策蹄划①确定定质同量目踪蝶标◆总坡体质鱼量水肾平：绸鲁班谣奖、XX杯②建符立质胜量管躁理体椅系的榆重要裁性◆减营小失锄误概峡率◆持抄续保伐证成喜功◆系录统性泄控制扑风险◆职训责清配晰◆对楚供方牢的质存量管蒜理从产沟品开趋发的习流程物：拿荣地——设计——报建——建造——销售——投诉携处理——物业代管理炒中不晕难发馆现，碍几乎饲每个彩环节孕都离译不开捉合作泻的供夺方；绳如果导供方父提供尚的产未品和国服务攻能满客足要贤求，暂则开节发单予位的臂工作合质量主和效汪率就交会大誓大提零高。◆设渐计控食制的躬方法◎设优计指圾导书①对鞠设计朋功能猴性、奶合理禁性、满具体筛的施远工做习法提际出要愧求，痛包括说各地北区公丑司所忍在地完区具效体标桶准的屯提供诱，并茫补充喊地区浸公司东编制剃的技邻术标兆准的明做法拉。对虾工程槽做法洁、建巡寿筑构骂造等君的总顽结，腹绝不漂能只卧依赖恰于设播计师此。最街为有荡效和史主动客的方梳式，姿是将裕总结久融入弱到设水计指嫌导书日中去洗，让逗设计肌师（牛设计茅院）狸在最兼初的缘瑞出图营中尽腊量地舅减少即设计码缺漏顿。②编剩制各伯专业烦施工腥图出随图标扒准五、渡工程给项目栗管理加“六魄管一桑控”——成本狼管理1.开发病项目监成本洪的构随成与絮形成3.确定响目标锐管理谜的里死程碑4.成本艇管理连模式腿的基看本框谣架5.建造兄环节弯成本响管理寇的“抱八项述注意晴”◎成婚本管蛇理的下流程六、极工程土项目琴管理墨“六旷管一资控”——采购奸管理1.采购或管理面的知也识体项系2.采购栗的原杰则3.供应棚商评墨估◆过摔程评西估：陷月度歇评估理、季湿度评工估、供半年甘度评呢估、既年度疤评估◆后智评估闪：合免同工驱程完滥成后3个月凯内◆3守60别°评估恳：从不温同层刃面的键人员孝中收杆集评疤价信驾息，酬从多教个视寻角对械员工号进行闸综合肆反馈麦评价机的方载法，赞评价泼的人衬员包泄括被姐评价卷者的障配偶稼和被夕评价医者自好身。4.建立预长期投合作牵关系七、纲工程旦项目史管理眉的“六管驾一控”——风险炭控制1.项目厘风险床的定环义◆项具目运叨作中凯存在凳不确别定的愁事件娱或情拴况，堤发生赠后会辨对项轰目的恋目标抱产生绣某种踪蝶正面宇或者体负面企的影喂响2.风险盲产生皮的原拍因19说05～19貌3619紧9719争8819躲49～19严5820跳10大小早期内控较的范庙围和赵影响1.内部狮牵制腿阶段：保护痛现金致和资穗产安兆全及陶账簿贺记录黄的准棋确性3.内部升控制莫框架姑阶段沙：融入逆了控爸制环叮境及律控制颈程序4.一体叫化控陪制阶净段：形成CO氏SO框架封，增缴加了衬遵从懒性目绪标内控劝活动旗可以梢追溯指到人寇类社剂会发画展早摔期，口例如击古罗鸭马采诉取的创“双宇人记片帐制靠度”融和我娘国西逼周时罚的周许礼审浴计制洲度趋势沾：全券面风愿险管脖理牵制丸概念AI佳CP捐A颁布《审计罪准则睁公告夸第55号》提出介内部游控制油结构AI湿CP及A发布路了《审计慰准则该公告论第78号》，全常面接意受CO破SO报告筹的内五容2.内部岗控制察阶段：增加瞒了管改理控勿制以冬提高割经营扫效率内部堆控制每个丧阶段砌并不汗意味贡着对螺前一如阶段斤的否晶定,而是物在其迟基础舅上的酿提升企业路面临配着诸猜多风下险，汤不同轮的控笛制方贤法是副为特晨定事圣项的微相关击风险苦而设誓置公司役对待激风险役和收灭益关根系的称态度?公司衡是否药有足榆够的阳能力请化解叮风险?管理计者能苗否有假效监犹控风荐险?资本满投资议方向铅正确砌吗?资本战是否掀得到膀有效驻配置白以提箩高回揉报率风险末与盈监利的冤平衡风险嘱管理靠能力盈利殃能力3.项目该常见辅的风妇险防乡丰范对是策①项畏目招站投标要与合泰同风服险包括谈承包帜商选历择不纽奉当，道工程籍合同含核心淋条款碗有漏丽洞，沃索赔嫌导致哗成本玻上升牌工期物拖延湖；基镇础管夹理不剩到位国，内乓部员素工未滨遵循输职业塑操守伸所导匠致的区风险智等②项我目经酸营计很划风茄险包括养项目担开工菌、预暗售、越竣工拘、交催付等菠重大然计划霜节点纤滞后胁所导宅致的节风险③项危目质钟量管监理风笋险④项足目形防象风傻险传统执风险韵管