房地产楼盘上市推广策划方案

XXX上市推广策划方案一、XX房地产市场分析房地产的竞争由价格竞争、概念竞争后转而进入品牌竞争阶段，优胜劣汰成为XX房地产市场新法则大型化、集约化开发的楼盘成为市场竞争的热点“设计时代”开始回归，发展商更加重视产品的开发，对楼盘的前期规划和设计更加重视1、2001年XX房地产市场简述3、竞争手段趋向全方位和多元化市场竞争在新兴区域展开激战，海珠区，番禺洛溪，今年的“华南板块”成为楼市的热点大型楼盘具有综合素质优势，中小型盘以个性化或特色需求也在市场占据一席之地竞争手段从常规的手段到新兴方式层出不穷，为了吸引眼球，各种手法不断被创新4、消费市场日趋理性和个性化近年经济发展放缓，居民收入（包括预期未来收入）下降，实惠性消费心理占据主导地位消费者经过长期的广告浸淫，偶然性，冲动性购买行为减弱，理性购买行为增强各种不同类型的消费者对楼盘的选择都有自己的标准和喜好二、项目竞争对手分析1、竞争对手确定原则可比性：该建筑内外部特点及推广策略，消费人群等具有一定的可比较性相近性：在项目的软硬环境如建筑面积，景观，价格比，区域、地段等方面有相似性差异性：对手在推广过程中的差异营销及效果可操作性：运用策略的有效性与可操作性原则东方呜广场盯、堪东山劲雅筑招、贷东坑山锦互轩、题雍蔑雅园2、竞颠争对优手的令设定（一洪类同县区域茧）两幢凶联体末楼，霞每层3梯15户，窝以小芽户型钻为主党，均霞价58贪00元，荐明年9月交秋楼，文广告帐语：畜环市逢路的悦焦点针，小纠户型岗的经陷典。版式瞧弧形妇流线叛体高旧层建霜筑，冻拥有12万㎡手立体息园林避小区该，广裳告表言现分膛别以当园林涨、会墨所、池名校旨、建役筑、畏地位夹为诉环求，掏广告余语：查创造域一个苏所在考。是市奸政府专启动“民心剃工程环的首医个重坑点项动目，摧以大洁户型奖为主锅，均允价63庭00元，块明年帮中交花楼，蹈建筑没第四多层为洋同区抵罕见妨的全排架空贡空中搞花园盈。位于饱东山载口地梨铁站筝出口苍，属挪多功旅能商恋住大州厦，促中大周户型市为主贸，总诊建筑河面积6万多刚平方惰米，心广告拖语：球都市虽生活础名品妙，优送越与跑生俱市来。三、创项目沾目标波消费霞者分墙析消费群体指标消费者特征年龄25-45岁收入家庭年均收入10-15万（以住房支出占总收入40%~60%计算）

来源大部分是XX土生土长的中青年一代，习惯并有感情于传统社区，与父辈居住地较近；其次是中山路附近上班的，有稳定职业、较高收入的新移民现在生活形态

多为2-3人的小家庭，长期与父母同住、租用住房者；无子女或子女较小，夫妻同为上班族购房动机以二次置业为主。改善居住环境或投资保值；喜欢购买整合型产品、追求优越的服务生活特征描述注重居住的质量、环境、品味和生活的舒适、效率，关注自身形象和社会地位，平时珍惜与家人相处的机会。由于文化程度高，处事较内敛，购楼后不愿张扬，现代而不失传统1、目塑标客狸户分榆析（一红）消费群体指标消费者特征购房行为夫妻双方共同决定，大家庭其他成员给予重要的建议主要考虑对价格、配套设施、交通、楼盘特色和质素、户型、物业发展潜力考虑得比较多阶层和特点1、文化层次较高，多为东山区和越秀区的专业人士、公务员（如附近医院的教授和医生、政府机关人员）2、其次为周边经营店铺、做生意的商业人士，小部分为投资者3、追求品位、格调的生活方式，对住房/楼盘质素有较高要求4、多为改善生活二次置业，寄望交通方便，习惯于生活在繁华闹市，有较深的恋土情节，喜欢与亲人朋友相邻5、对下一代的成长寄予厚望，希望给子女创造一个好的环境媒介偏好1、XX日报是主要的购房信息来源2、XX晚报、电视广告及其他媒体、朋友介绍也有一定影响2、目干标客温户分姥析（二加）购房捆时最援主要勉考虑织因素毁：环阶境、狱地段文（交珠通便竹利性剂）、乌价格老城终区居伴民比落较优粉先考姐虑现题住地灰段楼期卸选择功：现恩楼和伟准现记楼为榆主住宅涛类型脚：对装郊区抵多层层住宅骂抱有碧好感甚，但旬在市档区则殊会考厉虑高星层户型画：主斯要集港中在智二房念二厅铃，部董分投俊资者启会考雹虑小切户型内部萌设计骑：厅枯房通时风采氏光、毅朝向抢好、若实用闪率高配套给：小况区绿突化是哲最为束关注胜的因尾素，雨其次很是生凶活配踢套的搂完善四、岁项目浪分析西雅杠轩项截目位司踞中蒙山二甲路与册农林反下路圾交界悲处，彻离地炉铁东复山站婚口仅蒸百米章之遥杀，周拒边商钩业林时立，歇（连牺接XX市的袄主要篇商业茂中心省之一滨的农链林商唉业圈系）配璃套设症施齐饲全；悟多所影重点四大中逆院校寺遍布荐周围小区供占地父面积1万2千多舒平方武米，差总建锅筑面食积约5万3千平食方米氏，总勤户数34弯6户，习地下妄停车厉场有12氧5个车狂位，犬绿化碰率约25帅%左右裙楼摸第五菊层设费空间凝花园涨和休劲闲场舌所，谎小区饮绿化端以岭匠南式躺的园渐林风勺格，甩精致龟而有瘦特色仿生漠式外格墙，减弧型茅、曲年线型阵的琴捐键式套大阳津台，律别具慈一格1、西让雅轩击项目扯概况2、“西雅需轩”SW窜OT分析优势催（St俩re帽ng雕th立en）位居是中山谋二路距黄金茧地段尘，中吊山医母科大新学、觉广铁僚中学冒、育倚才中周学、课培正识中学屈等名因校遍颂布周睬围，浊市人省民医钩院等印名牌兔医院棋及众粥多银泛行、存市场耕形成乡丰优越贫成熟健社区愿。紧靠据东山毕口农丹林路锻商业挂步行竿街及贤连接级中华挽广场迹、流辉行前梁线等XX明星窝文化谢商贸造圈；离地胖铁东暴山口带站仅与百米葬之遥啊，农歼林下纹路公屋共汽青车站硬举步贝可及宿；岭南工特色速园林榜，美好观独贿特的唉外立派面和书无障目碍通挺道等琴人性窑化设春计劣势腹（We唤ak矿ne闪ss）距内位环路迎距离吴太近近，车秩流量持会带疤来较脑大的锻噪声绩和空策气污忘染；小区裳占地胸规模若较小市，周游围旧呆居太堡多影气响住恳家景翠观。住房宴实用惊率不抖高，15层以必下无拣景观狐。向西疲单位档太多沿。机会亚点（Op仿po景rt完un拐it券y）同地遥段楼企盘中像，价伸格偏啦低，槽有一财定的孝价格仰优势妹；周围牲有一摄个较关大的推目标证顾客驾群体李，且患都有次较深脾的东棉山情浅结；小户藏型为剥主，捐消费来者经锻济上姐易于挣承受骆；教育胸环境院佳，坑周围没有多堪所重剑点中膛学；东山报楼盘鸽长期曾以来马都是掌市场超的热烛点；障碍亭点（th喘re怨at杏en）距内膨环路骂太近想，影驱响住缩慧家景谷观并腐带来拢较大委的噪生声，称这将地成为雅东轩伞销售敬的最似大障正碍点野。向西紫的单蚕位太妄多，甘影响密消费旅者的期购买天选择难。消费峡趋势泉向大另盘和禽向近滩郊发茶展；顽部分采目标哀客户姓，已照在市裕区和词近郊巷豪宅锤购置歪物业衰。同档杏次的对楼盘歇在市而场上泼为数馋不少类，本难地区扔有实甲力的华楼盘非较多耳，竞细争十甚分激蜘烈。小结西雅游轩所坐处地标段决冲定了四它的轰售价絮高，免而传卧统社我区楼牵盘的涨目标幻玉客户垦群往迅往较派狭小纱，主皮要以逐本区舞域和滥周边宰区域性为主销，加社上楼推盘规波模不鹿大等首综合疲因素糠，决删定了鸽楼盘疫销售域具有倘一定负的“赖惰性锻”因此胜在全拉新上胆市推斑广中叛，必藏须给美楼盘盈赋予绘独特凡的概饺念，词并以锋单一菌、精醒准的以主题绪诉求羊，配炉合实碑效的剂市场躺推广月，使悉楼盘工脱颖窝而出扶，实束现强荒势销铲售。四、谋项目聋定位槽分析西雅北轩是嘱针对庭精细伶化即仁高品错质、察价格耽适中乏的市竹场精堵心开侧发的挎，为屡满足舅于追取求传速统生峰活文铜化氛城围和鸽现代培都市枯生活拴节奏榆相结迷合的条消费知者所臂量造坦，使游其能说成为吧具有旦浓郁揪东山牢文化仗和现跃代新贤都市肿气息税相融执合的谨住宅设精品希，是普东山怕老城孤区的云新生厚活人蒜家典呈范。品位罗高雅闸、演绩绎东杨山新以都市岔居住售文化半的高映品质桥人居萄精品1、项子目的丈市场星定位2、项丧目的身沟通拢主题精彩肿生活毙一切梅就位西雅揭轩是菜农林你商业摔圈为半数不寄多的据真正售将东执山本仅土居搜住文珍化的箱精髓着发扬果光大锯的楼晴盘，晕融合穴现代奸建筑少设计纳技术倦，创窜造一谱个纯混正的刷、适女合老括城区第居住目、精心彩而悬富有认现代屿感的捏楼盘西雅拥轩具右备高子品质挺的生粉活配踢套环程境，疾一切培到位泉，因驶此居猛住于将此足茶以值犬得自致豪，肌也是芬消费叛者心管目中盒的东勉山优伪雅文京化家并园充分翠反映妄西雅诞轩在所东山嘱区域蒙的地秧位，凶强化迎新都挺市主始义生茅活观违，给缝消费堪者一及种“查物超啊所值罪”的暂感觉3、项封目沟栋通主冻题的促含义4、备误选主昨题东山榜生活际之都五、颈项目执推广渡策略1、推盯广目倚标强势瞎建立爬西雅纸轩的吐富有娃人文玻内涵丛的品落牌形林象开盘半时取垄得市云场关错注效狱应，心使西汪雅轩止成为XX房地析产市况场的轰又一丽热点配合陡销售彻计划刊，顺讨利完吩成阶除段性常销售洗目标2、推短进思调路与折策略根据著房地递产的印运作述规律伯，把窝推广晌阶段桶划分挺为四托个阶顺段第一阔阶段第二搁阶段第三否阶段第四帆阶段（20途02年春榜节前狠后）（3月-4月）（5月—7月）（8月以枕后）启动洁期公开乎期高潮草期持续誓期文化糊引导形象地导入品牌喂建立情感博诉求品牌荣提升强势逐促销公关祥互动品牌宴保温惯性葛销售3、新跌闻炒钻作与蒙推广继主题高潮竟期公开彼期启动耀期“演绎覆东山折气派片，尽势享都蹦市人调生”尊重光人的牌价值顶，创丑造舒辜适居径住空义间尊重羞自然限，将纳自然童元素讨引入绝小区尊重船当地惩文脉抚，创咱造人芹与人西交流饰空间尊重腹教育撞，为斩子女藏进入誓营造瓣一切精彩竟生活申，如矩歌行潮板—西雅真轩买家辆追捧“新都鸭市主诞义”尽情苏展现注东山某居住寨风情皱，创猫造精羡彩生即活新壶典范倡导浓人性胜化居如住概勉念，列创造阔舒适蜓、亲姓切居赔住空粗间尊荣傲展露予人生境，优投越尽蓄显悠启然便捷薄就是否享受“颇具两内涵炼的东彻山文膛化和臭楼盘”XX人的请东山卧情节—精彩险生活砌的延混续完善顶而独壮有的临自然泄人文维景观“新都划市主悠义”居住著浪潮森的到觉来优雅绿的东们山生通活情剪调持续殊期第一央阶段秘：启居动期（开蔑盘前拳，20崖02年春栽节前赴后）目的—正式昌启动绿项目转（优始惠认窄购登疼记）漫，扩位大知贸名度任务—为建鼓立品舟牌作术铺垫鹅，营勺造销斜售气桑氛—为全蹄面销员售作仿好物罪料准帅备（萝楼书腊、价堆目表毯、单币张等去）执行忽策略—春节炸前后氧现场青促销集活动暮，送豪小礼丛品、温折扣静、管啄理费罢等—媒体较软文搭炒作按配合—完善屯楼盘颗的现隙场包齐装及纹基础意销售劫资料愤的准贡备—通过榜良好柜的现猎场形崖象，隐体现割发展妄商对佣房子师品质磁的要爸求，建立“物超梯所值”的印桑象—通过帮良好料的现肝场包洗装，软分散震消费两者对畜周边分环境同的注任意力，酬将视重线集辫中在汗楼盘屯本身第一仙阶段抛：启呼动期（开霸盘前济，20蜜02年春棉节前跃后）现场密包装售楼拥部：恢体现想温馨泰、亲今切、喇舒适腰、时镰尚感歪觉样板腾房：项岭南刻传统团建筑钓元素失的加乡丰入，找与现渴代设岗计理气念结罗合现场顺路段魔：加姻强指刊引性见，用芒广告编大横悬幅遮集挡，费分散皱消费新者对朝周边型环境肌（内膝环路舟高架易桥）步的注茶意力工地签现场或：利横用毗执邻中稠山要姑道的泛优势诉，用阔彩色淡空飘院气球葛，彩眠旗、恢横幅辽进行云有效兽宣传迅，打网破工糊地单院调的氏色彩第一秩阶段召：启愤动期（开候盘前蔬，20播02年春奸节前县后）第二查阶段棒：公渣开期（20罩02年3-蓄4月）目的首次翠公开尝发售社，一恩炮打皂响，张为整太体销痒售开秃好头任务张扬般鲜明统的品掘牌主窜张，巨迅速葛传达畜销售静信息产生乎一定绩的品役牌知增名度就，吸垫引首船批公胜开客胀户第二俩阶段笨：公舟开期（20混02年3-箭4月）执行么策略以快杂速反象应的昼报纸隆媒体资为主假，配罗合以蹄电视性、销狸售资饥料等袄展开害高密耳度强辽攻势进行就一些哪针对罩性强驱有声拳势的嘉公关矿、促此销活悄动，仗力争弯使西再雅轩其成为XX区域赤楼市即焦点第二僚阶段适：公介开期（20穗02年3-省4月）媒体闹配合报纸培：《X尖X日报》为主泡，《X塞X晚报》、《X白X报》为辅电视住：XX有线金参考妥二、任四频金道，DM：针喝对目寸标区司域进美行重别点投帐放六、轮媒介要计划1、广距告目菊标销售前期达至睛最大匪范围剑的到药达率内部认购期让目恋标消染费者苹关注予西雅爹轩，扛使之肺进入究他们害的选乡丰购名练单公开发售期让目书标消够费者躁了解财西雅四轩，财使之缺成为足他们荐的购托买目自标3、媒塌介的奸选择优策略目标愤对象腊媒介阵接触政习惯27.23455.357.893.287.896.6020406080100昨天收听电台过去一周看过车箱内广告过去一周看过车站广告过去一周看过车身广告阅读日报、晚报等报纸昨天收看电视过去一周收看电视资料顽来源旬：市挽调资译料缺点成本摆高信息醉生命社短人口滑层面尊选择闲性低较容即易被押删除酬(转竟台)较长住的制液作时恒间广告附法限泻制优点听觉捧，视债觉和便动感广告伶的冲陕击力截与理覆解度摇强强闯够性的堤广告翼传达高普纽奉及率能快迈速建姿立到坑达率能提飘供品演牌的视形象缺诉求电视话特性电视认广告反的投雀放原尤则选择编收视愉率最鹿高的都省有彩线翡果翠台植、本利港台躲，和境市有础线翡拾翠台适、本懒港台北，在瓣最受诊欢迎镇的电因视节水目、涨收视软最高赚的时塔段，育配合泊销售挥推广免节奏蛋合理糕投放形，保茎证有朽限的脖投入揉获得添最大沈的回报注意江不同条的收就视率抽和最套佳收夕视时棋间，沿确定亩投放汤比例查和投登放时帮间将产辣品信律息带昏给目旗标消俱费者优点时效静性强可以登很好信地理表解和米记忆有选游择性秘阅读主动饭性阅劝读－能传还播大话量信无息能提发供权榜威性高及可懒信性展的环嫂境是消澡费者截获得税房地军产信秋息的主要惭渠道缺点生命浅周期夺短彩色驾制作野差灵活樱性