房地产投资投资风险

房地产投资投资风险分析

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本章要点本章的学习目的：掌握风险分析方法的基本理论知识熟悉风险分析方法的具体方法能运用参数进行风险的测度重点:风险指标的计算和风险的规避难点:风险指标的计算思考题2第一节房地产投资风险概述

一般来说,风险与收益是成正比的。但在现实经济生活中，进行房地产投资分析乃至其他产业项目投资分析时，风险因素一般并未系统地考虑进去，特别是在中国，风险问题在投资分析中处于“极不显眼的位置”。本章将总结国内外投资分析中成熟的风险分析方法，介绍这一领域的最新进展，并将这些方法运用到房地产投资风险分析中。3第一节房地产投资风险概述一、风险的含义

风险是指在人类社会中，由于各种难以预测因素的影响，使得行为主体的期望目标与实际状况之间发生差异，给行为主体造成经济损失的可能性。风险是“可测定的不确定性”，而不可测定性才是真正意义上的不确定性。这表明风险是可通过一定的途径、方法手段计量和测定的。4二、风险的基本特征

风险具有以下特征：（一）风险存在的客观性风险是独立于人类意识之外的，不以人的意识为转移的客观存在。（二）风险事项的发生具有随机性任何一具体风险事项，发生的时间、地点以及具体表现形式，都是随机的。5（三）风险具有相对性考察的对象不同，时空条件不同，则风险的含义也不同。（四）风险事项具有可测可控性所谓可测性是指可以根据过去的统计资料来判断某种风险发生的频率与风险造成经济损失的程度。（五）风险与收益相伴而生风险越大，收益越高，人们可根据对风险的认识和把握，选择适当的手段，实现其收益。6三、房地产投资风险的分类

房地产投资风险是指由于随机因素的影响所引起的房地产投资收益偏离预期收益的程度。由于固有的周期长、投资额大、影响因素复杂等特性，房地产投资面临的风险因素也特别复杂，风险因素引起的后果也特别严重，所以对风险因素的判断与分析在房地产投资分析中显得十分必要。

7房地若产投脖资风住险，铁按不先同标须准可讯分为况不同阁类别印。下鲜面介飘绍主济要的鼠几类猪。（一迟）按浙风险轧的来邮源分朽类1.国家袜风险2.市场姥风险3.自然黄风险4.企业冰风险8（二众）按脂房地蓄产寿奇命周桌期划国分1．投菜资前误期的悬风险房地勾产投璃资前总期的忍风险桌是指伐投资逃计划宇实施铁前期咱的风雁险，欢如选害址风距险、扫市场娇定位粉风险诞、投烤资方窝案决新策风锹险等咏。2．开拢发建唇设期诉间的筋风险开发辈建设辅期间沿的风谨险是焦指从换房地件产正篮式动编工到皆交付喷使用活这一金阶段运的风族险，椅如按草时完亲工风功险、奖成本崖控制打风险忘、工斗程质孔量风遥险等移。9３．热经营羞阶段灶的风闷险房地晶产经竖营阶洽段的末风险子包括络两部锤分内寇容：敞一是述投资乘经营段的风唤险，谱如由铃于投判资计史划安筐排不西当、亏融资宇计划执考虑催不周播带来死的资腾金周搜转风爆险；娃二是闪指房婆地产方市场药营销烈风险毁，如所由于岩市场界定位绘及定叼价和卷营销剃措施稀不力迅等致掌使营折销业驼绩不曲佳。４．暗管理眠阶段锋的风喇险管理鼠阶段裤的风线险是因指房心地产答工程惊竣工叹、交抬付使讲用后仔的的榜物业渐管理毛阶段恢的风痒险。10（三勒）按苦风险郊的内薄容１．姥政治待风险政治竹风险做是指饺由于溜政治临条件暴发生串变化捎而带熟来的忍投资断风险垮。２．尘环保叨风险房地偿产投拜资无青论在胶规划伴设计评阶段羽，还酸是在旨施工赢建设灭阶段屡，都苦会遇犹到相恳关环铃保问撤题，苗如绿射化要换求、泛污水充处理贿要求棉、施奶工的淡外在协效应膀等等萝。３．废金融蛋风险金融厕风险桌主要跃表现屈在利仇率风嘴险和踪蝶汇率档风险亭以及败金融爹政策业风险新三个颂方面雀。11４．艺市场栗风险市场材风险带如前值所述里，是贱由市蔽场供功求关砌系、秩竞争饶关系交、资处源条担件、鸦市场贝购买帮力水材平等液因素动变化非而带父来的布风险你。５．始信用洪风险信用嘴风险伪是指盾项目臣投资奇参与瓦者与习项目反有关选的各笛方之受间信确用结挂构及橡信用堡履行亭责任织上存奶在的当风险疾。任抱何一城个房钥地产航项目然的投鸭资开躁发，阀必然融要涉菊及开邀发商墓、金游融机捎构、州承包太商、竿材料漠及设叼备供侮应商咽等众哈多的企机构痰和公记司，省这些能部门炉间的抚合作法依靠卧有效犯的信陆用结损构支睛撑着染。12６．絮财务祥风险财务时风险晌指房岸地产拳融资艰、资礼金运悬用等罚财务泛管理押方面源的风分险。扔其中慨，融信资带馅来的各风险吗占主忘要比杀重。伤如果例过度阀举债衡、资至金运纺用不凡当，是不仅政会增酷加融形资成剥本、细减少居投资铁收益扔，还太有可射能因装无法祝按期筛清偿浓债务奖而失辱去抵木押物帐或使娃企业辫面临早破产棚危险幅。７．吊经营线风险经营挣风险书是指奏房地牺产投沃资经煮营管西理决距策失药误造件成的帐风险编。例役如，倒承包捐形式想的决楼策、坊承包具方的泳选择悉、营窗销渠坝道的侮选择虎等经侨营决陵策上汇与管煎理决断策上部存在励的风垂险。13第二零节崖房地军产投豆资风重险的宰测度由于到风险荒表现滨为投幅资收衬益的斩未来甜的可粗能值局与期遍望值黑之间腔的偏吧离性脉，因勒此，命可以仿使用拘投资辫收益删的标驱准差赚、标旨准差军系数辜来测集度投谜资风巷险的云大小兆。这稼里先参讲述油单个趟房地同产投找资风肠险的申测度劫，在玩此基况础上喷再介导绍多达个房撤地产类投资搂总风尾险的足测度锣。14一、吃单个剑房地吴产项阀目投松资风资险的神测度经过黄科学叨的分穷析和龙预测核，总橡能掌泉握房蔽地产渗投资英风险格的分达布规诉律，壳尽管抓它的轧出现卫具有宰随机洽性。手可通扎过计要算房喉地产倾投资辩的期笑望、息方差远、标何准差借、标盒准差早系数溉，以乘标准摆差和省标准减系数刻作为和测度牙风险疑的工宿具。15（一绘）期雨望值根据断概率绒及数闷理统纺计知廉识，喉一个背变量名的期养望值痕为：nＥ（领Ｘ）凯＝∑套ＰiＸii=浓116（二糊）方杯差与境标准敞差方差毒通常件用σ２Ｘ表示嫌，标绑准差σＸ用表玩示。随机征变量交Ｘ的得方差拼为：nσ2Ｘ=∑Ｐi［Ｘi-E（Ｘ认）］2i=太1随机惰变量性的标丑准差沉是其伸方差器的平特方根酬：nσx＝σ２x＝洁∑Pi［Xi－E（X）］２i=顿117（三滤）标首准差若系数标准阴差系轻数通狮常用Vσχ表示急，它壁是标巩准差颜与期备望值畜之比悟。随机放变量X的标哪准差服系数患为：Vσχ=σχE（X）*10饿0%18二、宜多个毙房地钓产项榴目总华风险绩的测氧度当投涛资主富体从葱事两惰个或侄两个端以上箱的房欣地产升项目治时，邻需要宣考虑农多个提投资宁项目旧的总传风险役，即柄整个皮开发企项目剧组合戚的风逢险。（一办）两晃个开爹发项烘目组说合的统风险帅测度假设采投资姑于两凝种房辟地产高：A与B，报耍酬率宅分别健为XA和XB。并呀假设圆项目A占总拖投资惜的百杨分比么是a，其零余的坏投资占（1-锯a）放雷在项嘉目B上。基则这太个开穿发项前目组钟合的枣总报拍酬率先为：XP=a石XA+（1-婆a）XB19则其棕期望懂值为逝：E(碑XP)=膊aE规(XA)+资(1遗-a因)E夏(XB)方差铜（或锋称为驼变异择系数卫）和众标准洒差分球别为故：σ2(XP)=耳a2σ2XA+(育1-悄a)2σ2XB+2悉a(箭1-息a)肆σABσ(从XP)=料a2σ2XA+(校1-厌a)2σ2XB+2玩a(商1-件a)往σAB20（二车）多阿个开挪发项榜目组炮合的谊风险盆测度在现矩实中螺，可幸供选逝择的甲项目个不只假两个陕。所友以，蓄把前办述的台讨论浴延伸奇到多降个开剖发项顾目的摧组合签。假疫设投蓄资者盯选了n个项健目来吹组成港开发美项目使组合培，则安其开工发项鸡目组李合的衬期望赖值为井：nE(窃XP)=搅∑aiE(嚷Xi)i=刑1n祝n碌n府nσ2(Xp)=牌∑ai2σ2xi+∑患aj2σ2xj+∑骂∑授aiajσij(i这≠j毛)i=蚀1恰j龄=1啊i=驼1j缩慧=121第三堪节俭房蛮地产洁投资突风险卧的处雪置房地汽产投普资风陆险具品有两蛋面性滚：可蜻能趋竿向好翻的方醋面，鸦使投辨资主姻体增恋加收暴益；猜也可顽能趋席向坏层的方割向，遭使投统资主聪体遭就受损康失。房地沉产投西资风甜险处恩置，提大体塞上有轿两种既途径服：一商是在要损失膨发生植前，及采取隐各种梢预控赵手段划，力贩求免凑除、掀消除壤或减虏小风裙险；薪二是娱在损切失发庆生之她后，诊采取多一定透措施况对损仁失进述行及泳时补织偿。盟总而流言之堵，有鬼风险追回避生、平堆衡交谨易、察资产堪组合巾、风旗险转洲移等艰方略桃。22一、斑风险爱回避风险万回避卸，即佛选择艺风险主较小请的投疤资项胶目或剖者放依弃那蝴些风福险较点大的揭投资同项目青。这卡是一体种相野对彻碍底的赶处理宣房地产产投踢资风败险的缎方法鸦，能统够将为风险等概率尾保持乓为0。这袍种策侮略的幕一个留不良仁后果巩是，完得到拥高额价利润看的机市会也剥减少朵了。盗预期尝收益祸值随齐着风亦险的哈大小宜而增堪降是园纯粹复市场魂经济尝中的矛一个墓规律肤。23二、栋平衡遥交易平衡蓄交易妥是证救券市拖场中毙运用饼较为态普遍冻的一计种做屿法，所在房茄地产注市场搜中同眯样适车用。房地课产市卷场中清一个世较普轧遍的移平衡评交易葛方式汗是购老买期休权，闷例如枕在国脾外，尘当考闯虑一假个投偏资项崖目时视，开谨发商严可以童通过坊购买芽期权悟的办肃法来霸置办凶可供辽选择猛的位生置。覆这可交为开慌发商抽赢得码制定障投资养规划伞、获喘取必家需的想许可它证书插及融龄通足枪够的向资金脑等所蚁需的阳时间让。24三、资资产哥组合资产测组合第的主熄要功背能是宁分散拘风险煌。“液不要挽把所之有的滑鸡蛋框放在续一个脏篮子蕉里”龄已成铜为广洋为接夏受的减投资俱理念狸。现牌实中高，开隙发项处目组侵合有慌无数拦种方笛式，撞从大靠类上垂讲，励至少拿包括月不同腰种类券房地津产、返房地庆产与卵其他争资产旧，不道同地姜域的架、不熊同时办间的跪开发以项目牺组合钩方式然，而纵每种滔方式满的风陆险程倘度是山判若街云泥劝的。25假定肠市场篇上的忘投资燥者可仪以分钟成下正述三闭类：（1）风衰险趋耀避者绸，即忌投资反者中炕认为聋风险圆增加俱带来牙负效按用者评；（2）中犹性风燃险者固，即煤投资照者中菠认为项风险舍增加晕或减该少不末影响摩效用贞者；（3）风你险喜涌好者烟，即持投资雨者中杰认为巷风险定增加量带来掩正效双用者傅。一叛般投渐资