房地产经济测算财务基础含例题

房地产经济测算财务基础目录21现金流量资金的时间价值43经济评价指标敏感性分析现金流量一、现金流量（CashFlow)的概念在一定时期内，各时点上实际发生的资金流出或流入。现金流入(CashIncome)现金流出(CashOutput)

净现金流量(NetCashFlow)=现金流入-现金流出现金流量的时间单位：计息期二、现金流量图（CashFlowDiagram)

现金流量图的构成要素：现金流量的大小、现金流量的流向（纵轴）、时间轴（横轴）、时刻点。箭头的长短与现金流量的大小本应成比例。现金流量的方向与现金流量的性质有关，箭头向上表示现金流入，箭头向下表示现金流出。资金的时间价值引入问题：今年的100元是否等于明年的100元呢？资金的时间价值（TimeValueofFund)概念把货币作为社会生产资金投入到生产或流通领域就会得到资金的增值，资金随时间推移而增值的这部分资金就是原有资金的时间价值。或不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值。资金的时间价值1、单利计算2、复利计算（利滚利）计息期期初金额（1）本期利息额（2）期末本利和Ft=（1）+（2）1PP*iF1=P+P*i=P（1+i）2P（1+i）P（1+i）*iF2=P（1+i）+P（1+i）*i=P（1+i）2……………………nP（1+i）n-1P（1+i）n-1*iFn=P（1+i）n-1+P（1+i）n-1*i=P（1+i）n资金的时间价值例：李晓同学向银行贷款20000元，约定4年后一次归还，银行贷款年利率为5%。问：（1）如果银行按单利计算，李晓4年后应还银行多少钱？还款中利息是多少?（2）如果银行按复利计算，李晓4年后应还银行多少钱？还款中利息是多少?

解：（1）单利的本利和=20000×（1+4×5%)=24000(元)

其中利息=20000×4×5%=4000(元)（2）复利的本利和=20000×（1+5%）4=24310.125(元)

其中利息=24310.125–20000=4310.125(元)两种利息的比较：在资金的本金、利率和时间相等的情况下，复利大于单利。资金的时间价值3、名义利率和实际利率引言：计算利息的时间单位和利率的时间单位不相同时,会是什么情况呢?名义利率（NominalInterest）是指利率的表现形式，是指计息周期利率i乘以一个利率周期内的计息周期数m所得的利率周期利率，即r=i*m实际利率(RealInterest)是指实际计算利息的利率。在名义利率的时间单位里，计息期越长，计息次数就越少；计息期越短，计息次数就越多。当计息期非常短，难以用时间来计量时，计息次数就趋于无穷大。设

r

为名义利率，i为实际利率，m

为名义利率时间单位内的计息次数，那么一个计息期的利率应为r/m，则一个利率时间单位末的本利和为：资金箩的时奶间价掉值例：假定杠李某预现在精向银粥行借扰款10件00娇0元，迷约定10年后色归还湾。银伞行规拿定：熄年利其率为6%，但顶要求浆按月孙计算黄利息究。试饶问：丝式此人10年后照应归等还银似行多底少钱饺？解:由题忍意可策知，蚁年名非义利停率r=越6%，每校年计颤息次膝数m=佛12，则钟年实进际利灰率为庭：每年政按实条际利枣率计预算利饰息，颂则10年后10外00傲0元的信未来蒜值为印：F=P(1呀+i)n=且10承00闭0校(1妖+矩6.扫16堂8%遥)10=乓18授19佛4.旗34话(元)即，傲此人10年后哭应归改还银熄行18舅19恩4.芒34元。资金论的时置间价叼值1、现值（Pr乞es疫en介t圈Va春lu疤e,记为P）：恼发生隆在时呢间序利列起糟点、卸年初端或计息撑期初烧的资叨金。求餐现值榆的过伤程称萄为折支现。规定慌在期衣初。2、终值（Fu尘tu蝇re泽V步al焰ue饼,记为F）：戏发生且在年彩末、鞭终点惩或计息备期末橡的资掌金。规定禽在期柄末。3、年值（An顺nu椒al求V衫al测ue衣,记为A）：董指各盯年等额支出生或等立额收盲入的粪资金桑。规定童在期造末。资金屯时间骑价值昌计算勇的基暂本公淘式一次啄支付腥终值一次个支付鉴型掏一次条支付傍现值资金樱支付右形式势等额输序列漫支付抛终值等额掠序列服支付欺现值多次培支付工型淘等忆额序矩列储查存基翁金等额件序列盒资本步回收等差缸序列宽现金巴流量等比越序列渗现金至流量以上罪各种日形式反如无拴特殊之说明赶，均运采用盯复利盈计算千。资金补的时阵间价按值1、一衔次支炕付终斑系数是指稍无论悄现金昏量是脆流出阔还是痒流入赌都在漆一个时点上统发生零。如赌下图F拥=豪P（1挣+欲i)n=斥P（F/撞P,询i姐,殿n)（F/然P,裳i误,致n)动--把--抬--相--一次它支付市终值贵系数。例1：某企艇业向可银行跨借款50障00焰0元，吧借款睁时间抵为10年，织借款卡年利率为10哄%，问10年后库该企焰业应绍还银道行多秋少钱倒？解：F箱=暮P（1可+怕i)n=50漆00酷0（1+辨10喉%）10=问12掏96申87内.1宗23（元挎）资金母的时奸间价院值2、一茶次支庸付现看值系啄数（P/怕F,驱i恨,便n)腿-努--绩--邻--睁-一次择支付业现值介系数例2：某人拿打算5年后俩从银项行取视出50票00陈0元，姐银行然存款响年利爸率为3%，问请此人袖现在育应存粗入银恭行多莲少钱香？（挎按复村利计厚算）解：培现金员流量滚图略像，P门=重50腐00骄0/（1+厘3%）5=窑4糊31若30听.4淘4袭(元）一次恒支付暂终值惑系数明和一窝次支朗付现斗值系寨数互祥为倒叹数资金泰的时蝇间价识值例3：某人涂每年民存入贸银行30当00架0元，情存5年准抽备买患房用慎，存梦款年逼利率墓为3%。问章：5年后禽此人谣能从尤银行柔取出昆多少神钱？解：指现金醒流量粪图略趟，=1替59纱27铁4.灰07固(元)3、等盲额序裁列支震付终炊值系生数F府=架A+啦A(孔1+百i)叮+A们(1冠+i逗)2+A肺(1蹲+i痒)3+·冶··贞··警··粗··耍··昆+A（1+州i)n-脆1进行脸数学男变换钓后得婆：(F思/A会,i俗,n犬)称为僚等额赌序列讯支付枝终值瓣系数峡。=右F(因F/检A项,除i,按n偿)资金笛的时芦间价戏值4、等久额序赵列支截付储渗存基概金系吧数进行筋数学妄变换武后得规：(A淘/F砍,i驻,n掠)称为达等额仗序列纱支付锻储存泼基金尽系数连。=违F(唐A/偷F钩,道i,称n往)例4：某人泪想在5年后头从银尚行提在出20万元晃用于优购买凳住房农。若示银行丽年存标款利稍率为5%，那谋么此落人现刊在应扇每年启存入腥银行隙多少辅钱？解：资金哗的时陷间价惜值5、等聪额序沃列支崇付现懂值系副数(P赴/A华,i叶,n的)称为演等额扯序列彼支付绒现值痛系数畜。=琴P(忽P/舌A用,动i,皮n范)例5：某距人为冰其小循孩上花大学牵准备患了一洒笔资降金，舅打算袜让小烟孩在车今后咬的4年中项，每魔月从衫银行砌取出50钓0元作攀为生描活费直。现灶在银敲行存职款月蜘利率盾为0.役3%，那塞么此柳人现补在应币存入找银行贤多少兴钱？解：站现金音流量玩图略秒计够息期n=4×怕12冠=碧48（月）资金像的时猜间价称值6、等覆额序勿列支渔付的菊资金弱回收产系数（A/毛P，i,协n错)称为溉等额权序列母资金翅回收系数光。例6：某施纵工企既业现卧在购旨买一指台推细土机植，价牧值15万元醒。希灿望在8年内彻等额秆回收貌全部狭投资训。若卸资金否的折外现率劲为3%，试家求该察企业冈每年粪回收葛的投胶资额疗。解：=森P(蒙A/型P购,昏i,扣n摇)资金按的时旦间价粘值7、等跃差序爬列的居现值劝系数贯和年遣费用糠系数+A1+(n－1)GA1

(n-1)GPG12n12G32Gn推导呼思路禾：F=笨G(悄F/注A,歪I,带n-择1)集+G服(F拖/A嘱,I炉,n尤-2羊)+刊……餐+G虎(F烛/A登,I枪,1汪)==缘瑞A=孔A1抖+A裹2A2资金屡的时旨间价信值例7：王茫明同哥学20龙00年7月参虽加工瓣作，睬为了呆买房沾，从翼当年8月1日开炒始每书月存桶入银扔行50骨0元，联以后扛每月裹递增粥存款20元，栋连续涉存5年。膛若存筐款月刃利率灶为2%，问启：（1）王朝明同免学20棒05年8月1日可热以从暑银行子取出尊多少治钱？（2）他激每月概平均骡存入奸银行涝多少疼钱？（3）所田有这膛些存毙款相晋当于氧王明20田00年8月1日一迹次性睛存入虾银行膨多少搞钱？解：菜我们裙把20恢00年8月1日看伞做是证第一押个计司息期页末，粱那么5年内揭的计票息期扁为:n=厘12澡×5董=蝇6杠0,每月穷等差菌额G=2火0元，庄等差商序列虎的固僵定基柜数A1=畜50粗0元。20赶00年7月1日就上是第0月，拖即时束间轴驾的0点。姑因此旱，现柿金流衔量图弟为：资金狼的时拉间价糠值8、等睛比序虏列的日现值辛系数渴和终藏值系叨数资金舱的时泡间价爬值运用挨复利哥计算末公式夸应注意正的问防题:1.本期狠末即柔等于独下期坟初。0点就溉是第托一期屠初，慈也叫痰零期到；第流一期乐末即罚等于星第二捡期初收；余厅类推蔽。2.桂P是在屑第一督计息内期开翁始时拾（0期）太发生接；3.因F是在制第n年年贸末发核生；4.幅A是发曲生在批各期兄期末假。5.当问芬题包荡括P和A时，爪系列兼的第讨一个A是在P发生拨一年伤后的蜘年末辛发生睡；当时问题库包括F和A时，胸系列犯的最撇后一味个A是和F同时斜发生娘；资金伟的时源间价祖值小结梯：复烈利系差数之胁间的狮关系与哭互索为倒由数与降互为恳倒数与妨互为屠倒数推导（F/P，i，n）（P/F，i，n）（F/A，i，n）（A/P，i，n）（P/A，i，n）（A/F，i，n）PF

A01234567……n……资金气的时广间价攀值例：盆写出许下图浮的复横利现播值和货复利躲终值皮，若盏年利增率为i。0123n-1nA0123n-1nA’=A（1+i

）解：经济瞒评价景指标经济史评价僚指标动态泉指标1、财务递净现晶值（FN抗PV），售是指巴项目照按行赔业的男基准削收益候率或飘设定顽的目倘标收今益率仰将项伶目计流算期猪内各恒年的聋净现债金流编量折肝算到锻开发知活动锁起始滩点的倍现值化之和过。FN填PV说明瓜：如嫂果FN炒PV大于宣或等沉于0，说竖明该距项目衣的获摇利能非力达隙到或淡超过授了基刷准收填益率煮的要仍求，馒因而单在财佣务上耍是可宏以接袋受的斗。如焦果FN量PV小于0，则跟不可番以接较受经济心评价搁指标动态贱指标2、财务态内部遮收益霜率（FI螺RR子)，是叮指项闹目在抄整个岗计算滨期内阿，各硬年净窗现金责流量吉现值证累计影等于泛零时册的折师现率收，反应痕实际谷投资近的收收益水美平，是评挪估项璃目盈震利性酿的基驻本指滔标。FNPV财务喉内部越收益失率的原经济刻含义典：在稠项目尘寿命背期内胶始终盟存在角未能豆收回衰的投惰资，仔只有昂到了怨寿命焦期终慨了时形，所软有投厨资可塌以被叶完全磁收回淹。（im与in距离纲越大脊，误雷差越后大，乖一般筋不宜讲超过1%桃-2弱%）经济舅评价槐指标静态担指标1、成骨本利润钱率（RP闹C）概念杰：开发殃利润堡占总砌开发寄成本即的比喝率，是庭初步航判断众房地暖产开鲁发项播目财惭务可棵行性必分析笑的一赌个经批济评危价指赛标。开发纲利润(D冷P)：对开匪发商宿所承舞担的间开发惑风险鱼的回捉报，焰等于奇项目工总开菠发价狡值减托项目骡总开乡丰发成葡本。项目忠总开遍发价值(G梢DV倚)：全部杀销售废，等系于总催销售昌收入悟扣除坟销售车税费蒜后的磨净销练售收放入；争用于杜出租辜，整悔个持胁有期堪内净壁经营慈收入薯和净两转售捆收入链的现已值累够计之洋和。经济哄评价杏指标静态趴指标2、销靠售利姻润率浇：销售利润戒占销寸售收查入的比率，是衡祖量房亲地产守开发早项目障单位赌销售偶收入讽盈利害水平井的指膏标。销售收入：销厅售开虫发产婆品过浸程中支取得窃的全匆部价趁款；销售占利润窜：开吧发项退目销涨售如边扣除样总开唯发成脊本和快销售草税费肝。销售帅利润增率=销售宅利润/销售遣收入X1吊00僻%经济淋评价苹指标静态烛指标3、投聪资利润象率（霉考察脊项目抚盈利雀能力竹）开发陕投资举的投命资利浩润率寇：开庄发利患润占风项目库总投梢资的磨比率释（项姜目总德投资罗与项贺目总辨开发赤成本棕的差恩异不找含财旷务费疗用）霉；置业妹投资聋的投咽资利律润率踩：项影目经板营期肃内一裳个正酒常年循份的宵年利趟润总尾额或承项目余经营锈期内馋年平穗均利丛润总宝额与烦项目徐总投吼资的目比率。经济浊评价寄指标静态