房地产开发项目成本估算及现金流测算

房地产开发项目

成本估算及现金流测算一、房地产开发的定义二、房地产开发企业的分类三、房地产企业的运作模式四、房地产开发流程五、认识房地产企业的报表六、房地产开发项目成本估算七、房地产开发项目现金流测算八、房地产开发相关税务问题一、房地产开发的定义1、房地产开发的定义房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施建设、房屋建设的行为。2、房地产开发贷款定义房地产开发贷款是指对房地产开发企业发放的用于住房、商业用房等开发建设的项目贷款，包括住宅类和商业类开发贷款。

在同一房地产项目中，既有住宅又有商业用房，以住宅面积占总计容面积的比例作为判定标准。如住宅面积≥70%，则视为住宅类项目；如住宅面积＜70%，则视为商业类项目。二、房地产开发企业的分类

1、按资质分类按资质分类可分为一、二、三、四级资质，各级资质的划分条件如下：序号条件一级二级三级四级暂定1注册资本≥5000万元≥2000万元≥800万元≥100万元/2从事房地产开发经营年限≥5年≥3年≥2年≥1年/3房屋建筑累计竣工面积，或累计完成与此相当的房地产开发投资额近3年≥30万㎡近3年≥15万㎡近3年≥15万㎡//4建筑工程质量合格率连续5年达100%连续3年达100%连续2年达100%达100%/5上一年房屋建筑施工面积，或完成与此相当的房地产开发投资额≥15万㎡≥10万㎡///6……

我行准入条件为三级资质，房地产信托准入条件为二级资质。外商投资企业可没有三级资质，但需报省行做资质准入。二、房地产开发企业的分类（续）2、按股东类型分类①内资企业②外资企业

外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元（含1000万美元）的，注册资本金不得低于投资总额的50%。投资总额低于1000万美元的，注册资本金仍按现行规定执行。

外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的，未取得《国有土地使用证》的，或开发项目资本金未达到项目投资总额35%的，不得办理境内、境外贷款，外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇。三、房地产企业的运作模式资金流入开发阶段资金流出自有资金股东借款银行借款股东借款预售款购房者首付款银行按揭贷款项目初期支付土地款项目建设期支付建设成本项目销售期偿还银行借款四、房地产开发流程项目立项阶段投资机会研究申领项目选址意见书及项目立项批文申请定点申请购置土地、办理土地产权手续申领规划红线图、规划设计条件通知书等文件编制规划设计总图申领建设用地规划许可证项目前期准备阶段选择勘察队伍和设计单位申领建设工程规划许可证和施工许可证申领房屋拆迁许可证做好“七通一平”工作选择承包单位选择监理单位项目建设阶段组织承包商进场加强开发项目工程管理与控制申领商品房预售许可证项目的竣工验收项目销售及售后服务阶段办理竣工后产权登记手续申领商品房销售许可证与物业公司签订物业委托管理合同提交相关资料与用户签订商品房销售合同或租赁合同做好物业管理工作四、害房地么产开言发流程妻（续矮）※申领发项目猛选址因意见辣书及贴项目合立项批文申领现项目抵立项扑批文桐时，治需向鼠主管爽部门障提交袋可行幅性研尖究报沸告、育立项誉申请砖书、背资金海来源恭说明轰、房它地产茧开发齐物业明类型堆说明钥等文功件。可行抖性研乒究报姻告的川报批泡工作牲是将框可行象性研猴究报灵告上根报至际政府世主管暑部门剃及贷芬款银菠行，仇由其林进行睡项目笼评估系和对貌可行下性研芽究报坏告进呀行评资价。项目北评估暖的投纯资估达算精谣度为±1眼0%，可丑行性窑研究箭报告蔬的批便准，绘标志留着项乎目立伪项阶罚段的笨完成造。四、未房地傲产开姨发流程液（续侨）※申请辨购置府土地尊、办掉理土抹地产搬权手续——国有随土地烂使用赚权证房地这产开区发用弃地是座指进课行基陕础设已施和而房屋缸建设烦的用苏地。息房地骡产开铜发项夜目土吉地使问用权圾的取放得主湖要有3种方绢式，联即土仇地使山用权出让、转让和行政尤划拨。房地筋产开穿发企摄业以父出让丈或转溪让方光式取反得土凯地时绕，必张须到贷相关躲的土韵地管最理部宝门办量理土挽地出议让或虹转让盼手续富，签脏订土尺地使叠用权葬出让鉴或转席让合旧同，沟并缴遗纳土银地使亏用权净出让苹金。四、缴房地划产开否发流程柄（续仗）※申请宁购置拐土地舌、办勇理土校地产年权手续——国有燥土地合使用篮权证（盾续）1、国坦有土嗽地使孝用权言出让国有土地妈使用激权出古让是指国震家以脊土地敞所有望者的稳身份并将土雹地使码用权事在一丈定年介限内绪让与裕土地释使用文者，最并由剧土地编使用盐者向葱国家屠支付铅土地甜使用得权出丽让金进的行尊为。国有际土地培使用政权出辟让不情包括羞地下统资源胶、埋肉藏物提和市堵政公崭共设绘施。叼城市边规划蚕区内弓的集燃体所揭有的夸土地暂，经涛依法幕征收寒转为西国有凝土地港后，素该幅甩国有女土地帖的使恨用权心方可递有偿块出让摔。根据《城市幼房地浑产管野理法》的规芹定，誉国有或土地辰使用浴权的寒出让悦方式态主要盯有3中，辜即协危议、曲招标腐和拍粘卖，兔出让凑时具卵体采盈取哪板种方贯式，冻由出跳让提罗地的败情况弊和土腥地用贷途来俩确定蛋。其蛾中商脂业、出旅游皇、娱裳乐和躬豪华经住宅趴用地甩，有绩条件蜡的，维必须艺采取煤拍卖统、招节标方外式；亡没有赖条件夜，不茧能采驰取拍栏卖、震招标预方式柏的，沉可以封采取股双方催协议接的方筋式。此外说，各棒地在稻具体众执行融过程售中，附又增阿加了泛挂牌稼出让周这种泛方式侄。因蜂此，锤国有宰土地圣使用烘权的盆出让称方式牌，实伶际上厅是4中：协议爸出让、招标艳出让、拍卖吩出让、挂牌疏出让。四、懒房地爬产开孕发流程跃（续纷）※申请塑购置望土地抛、办协理土爬地产雹权手续——国有暗土地系使用逆权证（馒续）1、国约有土侵地使牲用权绿出让活（续聋）1）协议鲜出让——土地搬使用引权的园有意施受让却向土洞地管约理部法门提栏出有流偿使期用土舰地的节愿望炮，并阵与土革地管西理部怠门就肾有关隐出让孤事宜监进行膝协商迁达成断一致垦后出鹅让土恭地的慕行为斗。该薄方式少一般胖适用洽于以母公益歼事业石或福锡利事榜业为起目的口的出免让，狠如微状利商躺品房妙用地梅，国挡家机据关、普文化摔、教娘育、骄卫生践、体亦育、但科研斥和市们政设葱施等能非盈偏利性般用地拜。2）招标贷出让——土地病管理谢部门屑向不涛特定设的多劲数人貌发出丛要约有邀请广，招捐引他搂人投悲标，场然后捡根据兽特定遍的要碰求从去投标纸者中服确定凝最佳挂土地彩使用瓣权受迈让人催的土马地出临让行啄为。酬一般县适用载于对醉开发息有较缓高要覆求的堆建设复性用封地。3）拍卖涛出让——在指秧定的谷时间迅和公蒜开场毁所，漏由政肿府主卫持土浑地使闲用权睁拍卖在，支豪持人特宣布境低价继，竞羡投者透按规璃定方攀式应嗓价，扭竞投翻土地劣使用桃权最太高者众得到花一定治年限魔的土穗地使寇用权斑的行虹为。泪适用赞于经隙济条与件好茶、交喝通便亡利、迅区位乏优异和的地桐段及编利用尿上有租较多理灵活馆性的列土地慨。4）挂牌都出让——出让娃人发哄布挂冬牌公扶告，颤按公蛛告规斗定的陈期限讽将拟查出让策宗地歼的交诸易条湖件在貌指定凤的土秘地交敬易所护挂牌胖公布碰，接坝受竞汁买人迅的报优价申际请并说更新主挂牌顽价格完，根吹据挂世牌期稍限截吃止时巩的出陶价结咳果确宵定土古地使朋用者妄。四、恭房地特产开货发流程扩（续贩）※申请圆购置静土地闷、办僚理土橡地产辫权手续——国有脾土地险使用逐权证（治续）2、国驴有土贺地使呢用权街转让广义萍的国悄有土堆地使尊用权见转让牺是指升土地慨使用培权发部生转夜移的沃所有蚂行为济，包昂括国异有土智地使夫用权彼的出膏让。狭义后的国夜有土龄地使剃用权慰转让立是指吃通过们出让粗方式接获得滋国有蔑土地咸使用庭权的惩土地锯使用暴者通根过买尘卖、庄赠与答或其珠他合烂法方丘式将股国有管土地基使用专权再交转移其的过省程。国有特土地员使用伍权转拨让的控方式踪蝶有3种，粘即出前售、竖交换鄙和赠驱与。四、摇房地颈产开糖发流程姥（续附）※申请撇购置比土地时、办欧理土银地产版权手续——国有循土地虫使用驾权证（唇续）3、国乱有土没地使他用权羡划拨是指恰经县姐级以忆上人析民政屿府依珠法批哪准，盾在土相地使查用者沾缴纳昂补偿蒸、安叮置等防费用冻后，滚将该课幅土逝地交掘付其搜使用存，或访者将来土地稳使用谜权无亿偿交闪付给功土地角使用钞者的每行为似。通信过划笨拨的幕方式毛获取段的土饲地使茧用权旧没有赠期限件的限垦制，呈土地辈使用升权人从可以比无限篮期使蚀用。未经市、驴县人斩民政妹府土陆地管澡理部泊门批释准并计办理圈土地也使用者权出饭让手杠续，榴交付何土地霸使用去权出群让金洋的土币地使判用者质，不些得转涉让、芒出租约、抵飞押土侦地使跪用权。符合下列脆条件感的，摇经市尝、县合人民殃政府指土地贸管理适部门业批准梦，其臂土地挪使用尽权可搅以转处让、范出租喝、抵炎押：(1棉)土地缘瑞使用舱者为砖公司辜、企质业、排其他别经济或组织嫁和个猾人；(2供)领有晓国有衣土地乏使用短证；(3威)具有挺合法祸的地时上建闪筑物世、其希他附风着物裳产权俩证明；(4祸)依照《条例》和本悄办法统规定苗签订摄土地杨使用论权出屿让合存同，擦向当腾地市尿、县云人民骡政府颗交付妨土地多使用潮权出相让金个或者段以转餐让、司出租寇、抵宿押所泊获收层益抵秀交土将地使识用权槽出让脱金。四、禾房地车产开盐发流程况（续勺）※申请推购置首土地泰、办谨理土明地产尾权手续——国有洲土地古使用所权证（浩续）土地速出让访金土地责出让金(l骄an场d-禾tr腥an梯sf瓣er攀ri反ng检f走ee带s)是指单各级薯政府秧土地局管理和部门产将土坊地使及用权特出让上给土敢地使钻用者趴，按豆规定筛向受垦让人立收取盲的土哲地出陕让的圣全部顷价款称（指格土地都出让概的交胀易总偷额）委，或饰土地蛋使用斜期满婚，土注地使套用者石需要央续期誓而向电土地愤管理每部门罗缴纳历的续贺期土幕地出让让价哪款，坐或原帝通过剖行政狸划拨鲜获得烈土地急使用哄权的户土地典使用尤者，彩将土很地使敞用权皇有偿唐转让抛、出男租、少抵押隔、作扔价入竞股和兽投资牵，按宇规定拣补交鹿的土爷地出寇让价拐款。土地膊出让金不刘是简错单的凯地价尖。对弄于住爹宅等桶项目摘，采妙用招秧标、涌拍卖右、挂汽牌等者的方嘱式，把可通优过市勤场定薯价，娃土地球出让邀金就谈是地葵价。睬可是卧对于司经济醒适用炸房、都廉租榆房、妻配套错房等译项目迅，以及纯开发园区土等工打业项剑目，旬往往璃不是股依靠傍完全警的市岩场调想节，蜜土地集出让葵金就丽带有瞧税费炭的性质恐。四、拆房地这产开吓发流程吗（续钞）※申请插购置纠土地自、办睬理土穿地产嫂权手续——国有天土地茄使用昨权证（嫩续）土地亿出让扮金（短续）1、已出让墙用地恨性质症不变豪，在唉建设指过程苹中因筹规划稍调整醉或登资记确遇权时辩各用磨途建绳筑面困积与贼原出近让合翠同各旺用途李建筑俭面积归不符婶，如朋何调裤整土药地出行让金？根据《批转吧市国霸土房播管局<关于性进一锈步规谅范我池市国叙有土黑地有占偿使姓用的演意见博（试妄行）>的通房诚知》（穗族府[2子00你5]葛36号）帆，因腐规划毕调整坑或登涛记确亲权时仆各用叼途建绒筑面乓积与国原合巧同各扔用途检建筑历面积旷不一残致需肉调整牵土地径出让非金的嫩，按深原合笑同价聋格标病准及观规定挂进行干调整。2、原拳住宅题用途待房屋稳经规仓划批检准改擦为商刚业用吧途，盒如何夹计收很土地合出让便金？答：住登宅改型商业增用途书，属就于新煌用途摔基准景地价谷高于絮原用龟途，里按商抓业、局住宅月基准犯地价杀在剩夺余年独限内绑的差再价全瞒额补轧交土糖地出橡让金肥。其浇补交挽出让辽金额殿视原况住宅油是否价已办陪出让祝而有皇所不穴同。元住宅续未办脸出让比，补坚交金迎额＝偿商业淡基准裕地价户－住钱宅基文准地华价＋努住宅梦土地抹有偿艘使用区费；廉住宅岭已办遵出让永，补赴交金乖额＝或商业探基准呢地价捏－住楚宅基史准地突价。四、再房地券产开摔发流程倾（续情）※申请够购置址土地过、办胀理土袖地产辛权手续——国有己土地皂使用嗽权证（只续）土地卸出让毯金（着续）实例：一德路赖未办生理有湿偿手皇续某抢首层和非私艺人住勒宅用灰房，搁建筑娇面积沾为10需0平方由米，柿现使流用十译年了密后转鼻为商观业用瞒途，宝需补温交多吧少土阳地出析让金斤？《房地睁产权劈燕证》注记绸该房尽屋位赔于D1粗22氧2图12幅33蜡1地号天内，着经查拦，该慌地段剃商业银基准汉地价58忆50元/平方钩米，萌商业愧路线欺价16度19觉3元/平方枕米。艺住宅须基准陕地价22买86元/平方础米。住台宅出让响年限颜为70年，犯商业岸出让布年限秒为40年，邻从出退让起偷始时岩间算梅，住船宅剩域余使圆用年选限为60年，薄商业朋剩余卖使用泛年限芝为30年，马按一蛋年期省固定水资产瞎贷款洗利率r为6.驳12溉%，住模宅年忍期修苹正系殊数为0.理99，商脑业年忙期修觉正系餐数0.详92。因暴原住倒宅用吗途未驼办出逗让手惕续，丧所以伐应追值收住暖宅部蚊分土觉地有旨偿使垒用费桂。补猪交土堪地出明让金藏额为：=滋[（商境业基衡准地余价+商业悄路线劈燕价加臣价×1甜8%）×商业偏年期芒修正象系数-住宅陵基准平地价×住宅卷年期筋修正衣系数]理×住宅永改商菊业建嚼筑面拜积+住宅颂基准昌地价×3狡0%得×住宅建筑存面积=[（58献50霞+1慌61薯93海×1沙8%）×0撞.9沸2-水22晃86既×0印.9矩9]哗×1糊00沙+2燥28脂6×匀30思%×草10闻0=虽64率86花22元。四、胞房地争产开汁发流程网（续稠）※申请岭购置歉土地吃、办滥理土译地产拘权手续——国有祖土地铜使用仿权证（逗续）契税土地交易际主要予包括宾新征奥耕地献环节流、土掠地出酱让环桌节、弄土地吼转让被环节惕、土陵地使悦用环径节，恐其中析土地盏使用浸环节栋又分慌自用备、出睡租、排投资扣几部裹分。①新征耕伐地环柄节。②出让土地吴环节据，包册括土全地出政让契肚税和胶印花捷税。小其中雄土地快出让溉契税忧为在脊我国顾境内幸转移辽土地绳、房伞屋所价属，锅承受舱的单剂位或豪个人壮缴纳监。土地伪出让臂契税窗按成购交金调额的3%缴纳，不呼得因飘减免街出让祥金而顶减免灯土地滴出让亏契税骡。印花锯税按犹土地让使用论证数土目征慰收，蛮每本应贴花绩五元受，而担土地驳使用据权出厘让合晨同按弓产权堂转移李数据马征收怖，按悬合同榴金额什的万别分之宽五缴问纳。③土地斗转让环节鱼。这辛个环叔节包慰括营向业税鸣，城厚建税刑、教丸育附农加、富地方惧教育杂附加编，土波地增定值税跃，所退得税满，印拳花税封，契羡税。恰其中营业顺税按埋转让肌土地招使用绒权收断取的涨全部晋价款截和价最外费鞠用的5%缴纳。城建杏税、羞教育伴费附寸加和岔地方辉教育附加计税依据为营翼业税衣，城负建税筑的税死率为但市区7%，县瞎城和隆建制融镇5%，其衰他1%。教育霞费附块加的怜征收寒标准木为3%，地观方教寻育附浙加为2%。土地愈增值担税分术为四桨级，贪税率恩分别怎为30姑%，40根%，50填%和60斩%。契摔税按育成交述价格逮的3%缴纳。④土地使用腿环节敲。其竟中自滩用环手节应拥缴的煮税为震城镇甘土地犁使用盘税。粘出租榜环节秒应缴夏城镇愚土地浅使用腥税，番营业雕税，帐城建决税、役教育爆费附刻加、似地方览教育口附加望。投赖资环雹节应贼缴营防业税燃，土地猜增值惑税，企历业所犯得税终，契跪税和支印花工税。四、佛房地复产开虹发流程扎（续胶）※申领释建设绝用地柔规划省许可熔证建设议用地葡规划划许可敢证是直由建耐设单圾位或岭个人月提出示建设径用地得申请树，城粘市规姨划行萄政主赠管部亭门审筒查批惠准的遭建设聪用地委位置贼、面谣积、妇界限刮的法歇律凭遣证。建设讯用地泄规划买许可指证的谨作用械：①确支保土兽地利债用符脏合城筋市规仁划；②维济护建阳设单先位按缎照规巷划使辣用土扭地的汤合法宫权益百；③为棒土地扔管理逗部门污在城泻市规觉划区岂内行陆使权要属管胖理职拼能提棍供必泡要的合法律射依据磨。下列应情况六必须饼申请属建设仍用地示规划说许可抹证：①新踩建、握迁建颜单位惠需要葱使用否城市些土地绍的；②原饱址扩踩建需映要使映用本隶单位片以外肚的土阅地的寄；③需法要改粱变本吴单位络土地印使用纳性质研的；④因踢建设莲需要桨临时得使用拔土地圾的或也调整肾、交受换用夕地的制建设验工程齿；⑤涉恳及国功有土买地使禁用权鼠出让革、转膜让地抱块的扛。四、晴房地绕产开崭发流程推（续柱）※申领建设灰用地绸规划油许可斗证（炼续）建设泻单位拾应在超办理伯建设覆用地舟规划农许可欲证后6个月脊内向御房屋铲土地煌管理鄙局申晓请《建设禁用地掠批准机书》有关效手续浆。建设冲单位盒在取烧得建饭设用令地规减划许昏可证千后6个月扇内未狐取得搬建设歪用地挎批准泼文件鞠又未烛申请耍延期碧的，住建设烫用地叨规划蚂许可勿证即眨行失昂效。※先有国颂土证嘉还是兆先有访用地鼻规划设证？四、刘房地垒产开员发流程上（续沃）※申领肉建设搬工程全规划售许可备证建设捕工程狠规划呆许可鸟证是粉由城宇市规车划行劳政主难管部抓门核草发的响，用眉于确天认建货设工始程建仙设工勉程是灿否符痰合城辰市规撞划要糖求的漆法律肠文件铺。以下亚情况疤必须范申请赢建设惧工程洞规划弓许可狂证：①在生城市轻规划捧区内华新建今、扩踪蝶建和渠改建河建筑叔物；②在布城市挡规划料区内沸新建、扩汁建和改建夸构筑队物；③在城市涂规划摩区内旬新建步、扩虑建和改建俘道路贷；④在城市课规划秩区内略新建派、扩此建和改建忙管线弄和其晋他工驾程设朋施。四、山房地枝产开榴发流程疮（续援）※建筑生工程秃施工征许可涨证建筑坟工程救施工运许可脸证是姿建筑申施工爆单位岩符合询各种烤施工绕条件榆、允惭许开睛工的梦批准伙文件蒙，是秆建设畏单位尘进行貌工程艇施工岗的法该律凭患证。以下茫情况辣必须避领取诞建筑刺工程虑施工办许可筝证：①在中华骂人民凝共和涛国境遥内从设事各塞类房重屋建柏筑及陪其附铺属设呜施的建造不；②在中华题人民途共和绪国境扩内从卡事各卧类房迟屋建数筑及谜其附耍属设押施的装修开装饰溜；③在中华颜人民缠共和险国境原内从惯事各笋类房墨屋建该筑及讽其附早属设施夏配套的线诉路、坛管道利、设膝备的安装薪；④在中华氏人民症共和窄国境秧内从粗事城镇市政容基础酒设施咐工程段的施工欲。建设灯单位在开唱工前清应当棕依照仙本办底法的应规定杀，向批工程摔所在阅地的剃县级培以上效人民剑政府头建设携行政柿主管抽部门烧（以精下简启称发资证机兵关）盾申请讯领取爱施工娱许可纹证。工程投资循额在30万元据以下肥或者犬建筑沟面积何在30术0平方爷米以层下的肌建筑拢工程，可岁以不慢申请亮办理厦施工城许可首证。晋省、廊自治会区、朱直辖秋市人文民政闭府建亚设行岂政主倦管部衫门可案以根尾据当串地的摧实际投情况脸，对幼限额寨进行丘调整士，并吼报国暑务院境建设陵行政调主管鱼部门鸭备案。按照国务厉院规闪定的悼权限课和程魂序批哨准开亭工报穿告的犯建筑粱工程寨，不或再领交取施浇工许徒可证。四、烘房地眨产开排发流程愚（续南）五、谜认识肆房地听产企做业的版报表房地纺产企导业以滥提供拣房屋彼为其摔主要聋商品地，具经有开篇发周乏期长厘、投滔入资雷金量糠大、斜投资脆回收挪期长班等特宏点，蜡所以浑房地栽产企银业的阵总体布资产喂投入钱巨大朝。相从对于钥一般兆企业秧，存赶货占牢总资保产的鼓比重济达；零应收幅账款屑占的劈燕比重柄没有婚贸易孕企业量高；边固定抬资产究占的挖比重牧也没李有制体造企扎业那钉么高揉。1、资拌产负尸债表姜的特购点总资据产中堪流动接资产齐占比货大，轿一般唐超过90俯%。流蹈动资喇产中飞以存歼货及睁其他悟应收砖账款外为主斑。存泽货部长分主枕要是乳未卖短出的镇房地燥产。傲其他化应收师款可隐能是摇将收承到的月购房师款转恨移给佳关联勿公司拴。总负债谷以长笔期借盾款、眉预收棒账款年、其果他应锐收款欧为主蛛。预收队账款励：因村为房践地产渴企业听的收箩入确尖认需伐等到扎工程为竣工估、验焰收、眼测绘发、办螺证、栽结算庆后方霜可确详认。斑目前秀房地来产企负业处植于卖俯方市帜场，酷即供胡不应闸求时皱期，酸一般轮均会它在未果到办热理房贸产证险或工疗程结少算完岔成阶柴段，夹只需亲获得锻房地武产预畅售许亩可证趁后即说进行占销售灶。由徐于未案到到扔收入幅确认魔阶段办，因卫此受攻到的筹房款川或按据揭款蛋只能忽挂在而预收缠账款脸中。2、利炉润表朴的特翠点开发现过程效中，辣即使趣已开危始销帅售，批主营为业务费收入端仍然宰为0，主弃营业胖务成景本体晚现了临项目妄的支援出。广开发淋结束芒后，胁主营守业务铁收入读增加白。其他绩业务驳收入隙一般斤为出执租物逐业的桃租金味收入衬。营业朽外支啄出一司般为湖退房纯补偿谎款、助滞纳升金、新罚款等。3、现兔金流龟量表那的特恒点开发波阶段闸：发废生大椒量的称经营啊活动增产生依的现辫金流碑出，改经营腿活动撤产生非的现碗金流岔入很鸭少；中后仁期阶辅段：径经营匆活动酒产生抬的现刚金流喊出减熟少，辞经营爽活动绸产生晶的现非金流傅入增梨加，峰并一苗直拉切大距救离。后期黄阶段克：经调营活常动产辟生的吹现金座流入煎和流泉出均俱在减捐少。六、尘房地柳产开疮发项忽目成趟本估岗算※项目帝技术框参数项目阶技术今参数记主要浮包括榨总建萍筑面避积、魔总占需地面倾积、搅可售贝建筑牌面积猎、容粒积率慎、绿妹化率辰、户见型等裕。1、项脑目总指建筑挠面积诱的计遇算依它据建殖设部融颁布茂的《建筑侍工程念建筑会面积誉计算威规范》，在这报审玻中指纵的是售建设盆工程根规划榨许可往证上返记载涨的面寻积。2、总轧占地拼面积放即建愚设用合地规窝划许笔可证城上载安明的滔面积宅。3、可劝售建昌筑面咳积=总建古筑面汗积-公摊丈建筑努面积-用于荣出租台的建屯筑面口积，智一般活可根碰据客甚户可双行性弯报告诵。4、容知积率半是指元项目封规划肤建设贺用地呀范围猛内全哗部建拦筑面梦积与鹅规划寨建设苗用地主面积粗之比释。国眨家对欣可计亡入容怀积率雹的建倒筑面阳积并厚无统臂一规必定，孕由各削地自搂行制寄定标控准，蠢一般唯不包吗括地柱下建昼筑面困积。猜别墅逢项目孙的容册积率球一般末为，酷多层佣、高端层住及宅项粥目的阻容积鞋率一鱼般在色之间待。5、建揭筑密洒度即被建筑战覆盖妖率，泪是指骆项目惯用地典范围均内所击有建制筑的寄基地叔面积肝与规书划建订设用茧地之第比，史反映锐出一炒定用转地范乏围内色空地俭率和躁建筑普密集妈程度粗，一仪般不灶超过40薄%-阁50波%。6、绿羡化率邪是指采规划叼建设嘱用地叫范围更内的闸绿地捡面积奴与规序划建胸设用乌地面之积之好比，狸一般被在30冬%以上铁。7、户泄型是脸以每针户的娱建筑赶面积鲜和拥物有的地房间划数来风划分射的，雨≤90㎡，90＜㎡X≤14鸭4㎡，＞14便4㎡。六、吼房地谜产开晶发项细目成对本估算绒（续斗）※总投占资构金成构成占比报审中含义土地费用30-40%以土地成交价格为准土地成交价格、征地费、安置费及原有建筑物的拆迁补偿费建筑安装费用30-40%根据装修程度不同而不同在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费前期工程费用10-15%以实际支付为准指开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用基础设施配套费用以实际支付为准指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如锅炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防等管理费用10-15%按总投的2-3.5%销售费用按总销售收入的2-3.5%财务费用以实际为准不可预见费用按总投的2-3.5%指房地产企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。房地煎产企档业在污开发绝现场职组织宁和管渡理房有地产知开发膨建设督而发储生的锈各项押费用枝，应锡作为扯开发斥间接层费用市，计谦入开贩发产狱品成耽本。涨除周毙转房薯摊销右列作扮开发般间接鱼费用赶外，敏其余恩费用真往往绒以是绑否设标立现僻场管溪理机浅构为字依据潮进行璃划分链，如户果开桥发企零业不赴设现吩场机昆构，轿而由贸公司悼定期就或不洗定期石派人钱到开谨发现丛场组而织开琴发建蔽设活粗动，栗则所张发生汁的费巡寿用可盗直接揉并入抱企业弹的管朴理费废用。六、扰房地钢产开籍发项确目成融本估算护（续就）序号项目建筑面积单位成本

（万元）总成本

(万元）占比1土地成本118387.60.2023,953.5039%2前期工程费用118387.60.011,183.882%3建筑安装工程118387.60.1922,493.6437%4开发间接费用118387.60.0172,012.593%5不可预见费118387.60.021,775.813%6管理费用118387.60.011,542.583%7销售费用118387.60.033,168.125%8财务费用118387.60.044,566.388%建设投资合计0.5160,696.50100%※成本弟估算幼表七、稼房地未产开箭发项监目现吉金流袍测算※总投富资构荡成序号资金来源占比1自筹资金资本金35-40%股东或关联企业借款10-15%2银行借款≤50%3销售返投≤15%1、项腔目资浙本金轿来源忆于借候款人命的实辰收资鸟本、吉资本蛋公积亲、盈顾余公阴积以域及其令他可芬自由浮支配镜的权懒益性慌资本膏，并省扣除北无法做实际铅投入诱项目甲建设荣的资翁本占耀用。2、股钻东借横款转孝资本查公积岗，需项经会会计师舰事务惑所审絮计并欢剔除村应纳棕所得钞税额宋。3、土需地增怠值等剩无法兆以现按金形薄式存干在的摧所有科者权语益应招予以伤扣除项。4、对泪于单辰一项巷目，薪资本纯金可培由账葵面所风有者种权益里扣减叹对外肺投资蒜、固笋定资愿产、容无形窜资产悟、长逆期挂质账的绍应收蓬等部集分后早得出搜。5、对遭于未贸分配允利润睛，应剖明确柳贷款摸期内冬股东税不得损分红仗。6、对抬于同揭时开那发多饶个项菌目的杯企业索，资吵本金减可在柏上述茅计算茧公式始中扣筒减其忌他项宁目占悦用的曾所有均者权颤益和婚已买盈尚未沈开发坝的地治块成些本后姥得出茶。七、伤房地吉产开筝发项言目现腊金流测算稿（续陈）※总投扒资构