房地产投资风险分类

房地产投资分析什么是房地产投资？直接投资（开发或置业）VS间接投资（购买股票、债券、证券，参与投资信托）土地开发、房屋开发、房产经营、物业管理商业、工业、住宅、商住综合影响房地产投资的因素品质：地段、时机、设计和建筑质量资金：投资数额巨大、回收周期长（流动性差）、易融资政策：土地供应、住房、金融、财税专业知识：法律、经济、管理、建筑收益预期投资需求成本风险（不确定性）CAPITALASSETPRICINGMODEL资产期望收益率＝实际利率＋（资产平均收益率－实际利率）×风险系数风险（risk）－－不确定性（uncertainty）－－概率（probability）风险与收益成正比SharpWilliam.Capitalassetprices:atheoryofmarketequilibriumunderconditionsofrisk[J].JournalofFinance,1964(19):425-442.rβ利息理论利息是资金的回报（return）利息是提前消费（impatiencetoconsume）的价格，是预先投资（opportunitytoinvest）的回报或价格投资是放弃今天的消费换取明天的消费利息的前提，是资源的缺乏利息是现值（presentvalue）与期值（futurevalue）的差额利率＝（一定时期的）利息/资产现值现值×利率＝年金（annuityincome）

实际利率（realinterestrate）＝名义利率－预期的通货膨胀率张五常《经济解释》（卷二：供应的行为）IrvingFisher《TheTheoryofInterest》复利和年金的计算Fn＝P×(1＋i)nP＝Fn/(1＋i)nI＝Fn

－P＝P×[(1＋i)n－1]有效名义利率（effectiveinterestrate）：

1000×(1＋12％)＝11201000×(1＋6％)2＝1123.6ie＝(1＋i/m)m－1后付年金现值＝A∑n(1＋i)-t＝A[1

－(1＋i)-n]/i先付年金现值＝后付年金现值×(1＋i)递延年金现值永续年金现值＝A/i房地产投资财务评价静态指标投资利润率静态投资回收期投资利税率动态指标净现值内部收益率动态投资回收期某公依司计车划购功买一饲写字荣楼用翼于出傲租经恭营．垦当前启市场钟上写冬字楼烫物业洗的投骄资收姥益率货为１泡８％颗．判毒断该击项目洗的可踪蝶行性丛．年期净现金流量i=18%i=20%净现值累计净现值净现值累计净现值012345678910-20503804004504504805005004504001750-2050322.03287.27273.88232.11209.81185.22156.96119.7290.18334.36-2050-1727.97-1440.70-1166.82-934.71-724.90-539.68-382.72-263.00-172.82161.54-2050316.67277.78260.42217.01192.90167.45139.54104.6677.52282.63-2050-1733.33-1455.55-1195.13-978.12-785.22-617.77-478.23-373.57-296.05-13.42房地餐产投相资风俘险分羡类政治效环境经济山体制产业嘴政策金融察政策政策套风险桑房弱地产屈政策城市乔规划法律环保口政策购买伯力投资泥偏好通货裁膨胀利率经济查风险造流蛮动性开发愚费用税率地价融资建筑与材料技术各风险孔建筑肾工艺建筑盟设计施工足事故自然卖风险揭：火斥、水踪蝶、震敞、气潮候国际嘱政治呜关系国际耍风险奸国际校投资妇环境汇率外币泳利率投资宜风险拉的度递量例：篇根据凳表格怕资料由计算绢某高荒档写轮字楼毒项目碑投资斤的风仿险经济状况概率投资回报率萧条0.2－15%平稳0.520%繁荣0.370％房地史产投证资不遗确定溉性分杆析盈亏富平衡刻分析（1）幸线性搏盈亏伴平衡两分析例：没某房敏地产岔项目足，固知定成辆本50搅00万元拣，每峰平方农米可脑变成等本15先00元，煌项目买建成抛后平怎均售墨价30第00元，姑销售辽税金悦及附己加每筒平方心米50舅0元。贞求盈奸亏平剖衡时收的开拘发数微量。（2）熄非线透性盈共亏平盟衡分借析敏感徒性分逮析（1）单洗因素裹敏感荣性分周析（2）多筐因素惠敏感桃性分第析概率序分析房地盐产投妨资组厉合原魔理投资滔组合响可以标降低认风险例：染有如穴下甲概乙丙怖三个愤投资置方案距，请衬比较齐三个帅方案城的风压险。甲（住宅）乙（写字楼）丙（投资组合）住宅（0.6）写字楼（0.4）好差好差好差好差200/0.7-120/0.3260/0.65-150/0.35100/0.7-60/0.3130/0.65-75/0.35计算秆结果悦：甲乙丙期望收益标准差期望收益标准差期望收益标准差104146.6116.5195.6110.25122.2σP灭=W科1σ来1+烤W2位σ2三种洗证券喂的组捞合标教准差=[纱A（权映重乘情标准匹差）妇的平戒方+B（权池重乘陵标准激差）萝的平查方+C（权孙重乘饶标准狐差）鸣的平膨方+2蛙XA塔B+述2Y兽AC总+2寨ZB茫C]的1/乐2次方中国淋房地打产金谨融现象状及辽问题现状（1）金哨融机这构：臭商业气银行都、住坑房资纽奉金管魄理中梅心、签住房江储蓄践银行（2）信颗贷业鼓务：惧商业枯贷款垃、政洒策贷批款问题（1）信啊贷资槐金价待格双裙轨制低怪价资瓶金供斥求矛尊盾突济出（2）以痛个人便储蓄编为基移础的沫融资剥机制住桐房抵障押贷驳款供携给不胀足（后数量安和期钩限）（3）金铃融机且构不殿健全住兆房资形金地旁区分絮割、羊管理轮漏洞珍；商搞业担必保高摆风险忽、单恶位担卵保难唇保证（4）住摄房信蹈贷交迎易费匀用高贷帅款条迟件苛倍刻、释贷款主费用见高中国话房地帆产金箱融发求展对辱策利率岸市场长化同时悄，向唇低收狮入家刘庭提动供所汽得税造减免非、住遭房券创新撇住房炭抵押化贷款贴工具（1）等额理偿还味、递增幅偿还（2）普通育抵押恶贷款、逆碗向抵拣押贷咬款建立崭住房彼抵押甚贷款帜担保沉机构美国改联邦淋住宅卫管理换局、忙退伍尺军人读管理锤局、袖私人镇抵押捞贷款洲保险银公司建立倒个人角信用匙制度个人键信用萄档案叛、个娘人信旨用账佣户、扛个人卧信用欧社会氏调查诵、个似人信脉用监缸控住房桌抵押浇贷款振证券词化（1）拓拔宽融香资渠穗道（2）平解衡区伞域资妨金供旅求（3）分喜散风袖险建设道银行涨个人漫住房辞贷款没业务个人决住房维贷款笑是中职国建误设银民行用捷信贷命资金倾向在头中国耀大陆遍境内笼城镇浇购买踏、建法造、孤大修醋各类碌型住鲁房的介自然典人发堪放的艇贷款意。即特通常辆所称盟“个人锄住房取按揭专贷款”。贷款年用途：用趴于支汁持个牌人在屈中国冲大陆栋境内知城镇遇购买琴、建睡造、坐大修代住房臭。贷款须对象：具汤有完栗全民粱事行朝为能转力的重中国运公民略，在妖中国片大陆航有居钟留权悉的具鼓有完粒全民燥事行俭为能虏力的否港澳司台自坏然人井，在城中国摆大陆螺境内枕有居屯留权项的具汤有完饺全民岔事行安为能垦力的睬外国奏人。贷款侄额度：最抵高为貌所购宵（建岔造、躬大修照）住非房全点部价住款或库评估易价值烦（以臭低者到为准难）的80％。贷款龙期限：一版般最朝长不堆超过30年。贷款秀利率：按岁照中屿国人座民银沸行和临中国馋银行灾业监叶督管合理委颈员会晃的相快关利蛮率政两策执卸行。建设倍银行棚个人脾住房咱贷款奇业务贷款活条件：（1）有罚合法律的身字份。（2）有企稳定鸣的经堪济收秘入，角信用杨良好夏，有搁偿还乖贷款晃本息绸的能括力。（3）有喷合法纽奉有效主的购利买、由建造桂、大绵修住菜房的返合同参、协硬议以疗及贷狮款行哨要求抱提供馆的其端他证酸明文垫件。（4）有遣所购粘住房声全部史价款30聪%以上淹的自硬筹资衰金（宜对购瘦买自搬住住激房且抢套型庭建筑洋面积90平方悠米以株下的,自筹旗资金斧比例攻为20舌%），距并保鬼证用傲于支恒付所战购住叮房的茂首付筑款。（5）有江贷款忌行认刻可的境资产灰进行叙抵押杏或质床押，响或（打和）宿有足学够代跪偿能吹力的肯法人鼻、其葛他经阿济组浴织或衰自然圈人作会为保顺证人遭。（6）贷犁款行洪规定臂的其拴他条击件。建设蒙银行弓个人矛住房爽组合娇贷款个人绑住房宁组合睛贷款是指香对按惧时足须额缴俘存住掉房公却积金晒的自粪然人毒在购型买、翻建造屠、大转修各评类型氧住房尖时，编中国凑建设漫银行缠同时痕为其希发放容公积倘金个住人住辫房贷本款和未自营翻性个翼人住莲房贷墙款而豆形成嫁的特组定贷桨款组被合。贷款艰额度：公祝积金葵个人浩住房嫩贷款会和银街行自限营性摊个人般住房咳贷款腊合计丘最高厨为所战购住仪房销寇售价晓格或哨评估饭价值已（以皂两者嫁较低尊额为抱准）村的80％，谨其中女公积菌金个消人住斥房贷距款最厉高额机度须仁按照废当地拼住房荐资金则管理室部门慰的有伏关规果定执低行。贷款渡期限：在冬中国摇人民拥银行早规定趣的最文长贷膛款期裂限内斜（目厘前为30年）负，由端公积盆金管火理部蛾门和框贷款雪行根教据借号款人帜的实端际情基况，悄分别窝确定用贷款赖期限沟。贷款爸利率：所富贷款撤项中木的商孩业性饺个人验住房数贷款陪部分曲按照脑个人床住房擦贷款农利率身执行雹。公街积金你贷款拨部分院按照倦个人地住房教公积夫金贷放款利念率执骗行。建设连银行固个人取商业逝用房捷贷款贷款弓额度：最责高为匀所购街商业笑用房牵销售跃价格伟或评珠估价构值（累以两过者较肤低额临为准宰）的50％。贷款库期限：最块长为10年。贷款惰利率：按糟照中完国人臣民银田行和链中国祖银行夫业监壤督管戴理委捐员会黎的相交关利孙率政疏策执番行。建设相银行纤个人羽住房演最高饭额抵狱押贷阀款个人窄住房最最高独额抵盲押贷萌款是案指建苗设银绒行用轮信贷咳资金枪向借抗款人肾发放嗓的以敞借款晃人自辨有住驼房作寻最高掩额抵刮押、窄可在努有效退期间六和贷挑款额案度内住循环嫂使用思的贷绿款。贷款感条件：（3）有药合法排有效葵的购集房合辟同；（4）以包新购也住房季作最汉高额伪抵押锯的，扭须具配有合赛法有裙效的犬购房霜合同认，房友龄在10年以阳内，惹且至岭少有才所购旅住房酒全部层价款30植%及以限上的闭首付会款；（5）已揉购且岁办理怖了住革房抵让押贷层款的色，原触住房款抵押芬贷款刑已还幼款一胖年以掠上，煮贷款型余额悉小于锋抵押猴住房孝价值称的60救%，且胜用作底抵押烫的住榴房已切取得览房屋纤权属到证书种，房渐龄在10年以像内；贷款米额度：最埋高为捕所购弹住房城价格简的70贩%；贷款么期限：最敌长30年。贷款利率：同挣个人翻住房泪贷款结利率础。建设盟银行折固定区利率巩个人盛住房猫贷款固定脆利率艺个人织住房竹贷款呢是建彻行向小购买予住房偷的借蛙款人近发放设的，修在约席定期绵限内话，贷督款利悬率不就随人页民银突行利却率调详整或耳市场位利率萌变化章而变御动的赌商业退性个旁人住结房贷国款。贷款香额度泪：同为个人妙住房倍贷款怎。对科于90平方台米以帽下的虹第一填套自蚂住用朋房，菜贷款萍额度倍最高抛不得迟超过嚼所购眉房价土的80％；灾对于90平方慎米以鼓上或90平方黑米以晌下但否不属啦于第税一套南自住会用房夜，贷老款额荒度最瞎高不掩得超名过所吓购房允价的70％。贷款罢期限误：固钳定利裙率个紫人住绣房贷男款期贝限最福长为30年。愁固定勤利率告个人昏住房矛贷款晕为阶象段性岗固定情，实除行固市定利申率的池期限乏最长虚不超普过10年。顷我行乞现行据产品松为客类户提裹供三饱个固厦定期嫌限档迫次：3年期肯、5年期箩和10年期梁。贷款译利率挣：北固定书利率片个人缺住房魄贷款胞的执此行利市率由灯建设霜银行壶在同偿期人阿民银敢行公欠布的险基准始利率泼水平题基础绿上确土定，础固定铸利率饮个人衡住房夹贷款辛的执猜行利命率实精行下宴限管援理。还款繁方式犬：等忠额本抖息还阶款法弯或等状额本清金还孙款法仿。建设梅银行意固定混利率才个人亡住房标贷款产品设特点（1）贷寄款利咳率组杏合灵略活。会在整提个贷杏款期罢限内吃，借抱款人骆可以喘选择警单一律档次腐固定团利率逐，也招可以婶分段深选择容不同捆档次削固定渐利率填组合烦，还五可以傍选择柏固定炎利率灶和浮润动利胀率组处合。（2）贷当款利朽息负但担轻残。为锡减轻属借款寸人的闭贷款功负担炭，建田设银蚊行确正定的路固定过利率鲜水平歇较低此。（3）利企率风宇险小猾。固冶定利众率个费人住记房贷残款产当品可跪以帮桨助借祖款人短有效啊规避呼利率耳风险辞，锁吨定借爷款成萄本，亭精确煮计算备自己搭财务踏支出万，免秘受利育率变倾动冲纹击。建设惹银行虫个人壮住房疯贷款弱等额嚷递增其还款圈方式个人骄住房鞠贷款枣等额芦递增嚷还款维方式晨是指楼建设获银行忠的住就房贷姥款客脊户在旱贷款喊发放准后的堆一段卡时间拦内，勿每月孔等额闹还款挖，以买后每呜间隔徒一个答期限驰，在报上期惑还款覆额基声础上雁增加影一定皮额度门的还蹈款额罚。贷款忘利率公积晃金贷伪款年恰利率找：1~接5年，4.纺77劳%；6~响30年，5.渗22宇%固定达利率明等额榨本金枯偿还竖抵押春贷款例：熊贷款10万元跌，期晶限30年，匹固定灾利率12％月次贷款余额利息偿还本金月付1234...36010000099722.2299444.4499166.66...277.781000997.22994.44991.67...2.78277.78277.78277.78277.78...277.781277.781275.001272.221269.44...280.56固定夺利率框等额会本息夺偿还旺抵押安贷款等额讽本息弟还款冈方式疤中月水还本跨息的岁计算Sn=a1＋a1q＋a1q2＋…＋a1qn－1等额民本金均与等敏额本鲁息的菠比较还款方式年限贷款金额年利率月供月息利息总额等额本息等额本金差额252580000800005.22％5.22％477.9833211.316663394.995237411020浮动辱利率迁等额堵本息茧偿还棒抵押花贷款利率％第5年％第10年％第15年％第20年％第25年％8101214164.933.432.341.571.0412.289.076.604.723.3523.2318.3514.3411.158.4739.5433.6128.4023.7219.8063.8558.7353.9249.1544.87利率拢与本瓶金清爆偿比犯例的冰关系妥：贷款挖比例盯和贷子款期歪限变母化的敲边际纹成本贷款金额贷款年限年利率月利率月供月息利息总额8000080000差额253055.22％5.22％4.35‰4.35‰477.9833440.2776-37.7057211.3166218.05546.738863394.9978499.9515104.96年限贷款金额年利率月利率月供月息利息总额2525差额8000090000100005.22％5.22％4.35‰4.35‰477.9833537.731259.7479211.3166237.731226.414663394.9971319.367924.37注：爬再减任去10璃00译0元投甘资可浮能带陪来的察利息哄收入提前租还贷车的影印响贷款金额贷款年限年利率月利率月供月息利息总额80000255.22％4.35‰477.9833211.316663394.99第20年同季月一住次性抵提前弹还清睬：已还肃款总系额：11猜47上15爬.9财9元已还兼利息哥额：59贺90月9.壶88元该月锡一次贸还款符额：25宁30护3.容48元节省暴利息奶支出趣：33殃75疮.5栗1元银行错提前搭还贷虹规定工商仰银行：提倦前10个工没作日戚书面仇申请授银，架不满并一年然提前五还贷率的违何约金悉是提汽前还仪款金虚额的5%，一中年满口后，摊提前明还款共额下败限正惰常每尖月还慢款额罪的6倍。中国葵银行：提统前15个工腊作日棍书面院申请围，不刘满一替年提姥前还豪贷的臂违约棚金是争提前嫩还款立总金尊额的爬一个搜月利为息(利率半为提理前还疲款日驱的日彩利率×