房地产工程管理

房地产工程管理2012年6月1房地产开发盖房子卖房子工程管理如何把房子盖好什么是工程管理怎么做好工程管理我们的工程管理现状工程管理水平提升分析2一、什么是工程管理?3456工程管理：对建设项目从概念到完成进行全方位计划制和协调，使项目在所要求的质量标准基础上，在规定时间内，按照预定的投资目标实现。工程管理内容：三大控制三大管理一个协调简称：三控三管一协调7工程怎管理滥：三夸控三纯管一嫁协调三大逢控制蛇：质律量控敲制进度赚控制成本悉控制三大烘管理潮：合悦同管塔理安文出管理信息蹈管理一个租协调谦：关客系协符调二、扑怎样畜做好画工程蝴管理8三大康控制合理乌把握京三大纠控制席的平辟衡点埋：实高现工买程管廉理目俘标9质量判控制规范工程帐规范孔是现纠场质逼量控尽制的坛重要估甚至陆唯一雅依据10图纸11管理惠流程12现场锻技术凝交底警：图驾纸、跳规范屠等13成品内门应疏尽量辱避免耳出现甲非标锄门原因滨：经订与采皮购部轧沟通打，入何户门12防22（乙向级防野火）若为非谣标门喊，每艇平米把单价悠高30漆%，供撞货周循期长1倍。结论讯：在词供货学商的绕标准花门型售中选虫择12倍21（乙园级防尼火）执型，扣门洞从尺寸鸽相应眠调整开。原图固化虾图固化摇图：顾名鲁思义个就是臂将设洋计图如纸上督表达肉模糊灶或不冰准确钳的地覆方准尖确定伤位并情固化示，进籍而对爹设计灵蓝图信进行移优化迅与补恒充，弊并以条技术斗核定盆单的遥形式戒存在线下来则的一甚份施守工资渡料。14一、办固化晚图成枕因：现实舟工程考中限神于设降计院劝自身勺能力肢与设垦计周痒期短货等因广素的渴存在涛，设肿计图彼纸往抵往不情能达纷到现清场直今接施刘工的构要求淘，需熟要我茫们通轻过后威期进肥一步倘润色敢加工积，因之此产麦生了置固化政图。二、获固化董图的士好处验：技术招层面１.解决碧设计晋遗留名的大鸡部问目题。２.针对充性的诱解决端部分留技术骡上的定要点规难点喇。３.站在肯业主饭与物好业的都角度闭优化针砌体吨，关朴注业色主敏衡感点驱。４.找出请砌体嗓与结赞构，宿安装梅，内殿外装砍饰的颜错漏天碰缺轧，增候强项凉目各光专业牲的配塘合。管理惭层面１.提前合锁定望砌体企部分斑成本围，为沟预结短算工疫作提珍供便侵利。２.统一躁现场慨技术骆标准涝。３.集中圣对图绒纸清言理，户减少提后期丢甲方例工程惩师的死工作粱量，犁提高啊现场蝇管理洽的工庙作效朽率。４.强化牛监理舅与施朱工单抹位的百甲方咸视角重及读号图技顽巧。小贴梦士：寒固化震图必针须以委技术脾核定证单或次设计余变更变的形会式体础现，猎这不粘仅让桨我们首的工在程合冷法化惨，也柏使我眨们现叛有的卡“施销工图+变更弄结算零方式迅”更古加准呼确。15室内嘴外高宅差小装修爬后基劝本平余门框技料，款非常斯容易僻返水装修乓后基纽奉本平酷门框荐料，弹非常初容易益返水未设刑置门登槛——错误16进度钻控制商务副中心桑进度涛控制例图1718召开腐进度贯专题龙会19进度泻控制尾措施抽：工方蜓进度钳控制沸的措谨施主惭要包吓括：组织妇措施:进度涛控制堡专题揭会。管理清措施:工程我网络跑计划蜻。经济绿措施:进度叼款支丈付、折赶工赌费用雹、索最赔与妻奖罚雪。技术凯措施:施工改方案浓的明冤确（室商务抽中心凤内部滚装修味）20成本述控制诊：工程钻成本黑的控交制一治般分太设计牙、招盾投标涉、施桃工及椅竣工秩四个羞阶段缝。1、设欺计阶范段的拨成本序控制设计气阶段腹的控贞制属扑于事玩前的刷控制拢，可筑对资径金的饶使用衫效益积实现晃最大辩化，诱起到灶事半题功倍罩的效千果，袍设计航的风搁格、重标准油、选湿材都漆会使督工程托造价含产生卷较大扯的差仪异，忙所以劫在满间足安蛾全、杂美观戏、使面用等叠功能夕的前殃提下螺还应急考虑刊工程度造价浙。2、招穷投标边环节蚁的控衬制招投娱标是棉投资抬控制粗工程慨造价呈的有欺效手提段。特招投芹标文广件要程充分速体现冠工程券造价除的要放求，撑招标溉中应觉明确击质量丹、工认期、下安全层、造师价的块要求娇以及叨可能头影响誉造价骗的因士素。混工作胶内容述要表补达完贺整，荒工程睡量计辅算要烤准确葛，不据能缺东口，困减少禾签证丢及工忆程造捡价延更加。步手用索合理至低价扫准确般定中猜标人拦的原挺则。聋选择刃合同志类型掀，有胆利于拥竞争份，充鹅分考窗虑风截险因末素，何防范窝不可俩预见艘的经惰济损房诚失。213、施我工阶周段的妖成本兵控制施工嘴阶段伪的造等价控嗽制，厌是持俱续时宴间最诉长，毁问题讽较为鞋复杂邻多变逼的阶说段，锁因此冒在施篮工过绸程中冬要严偶格严占把变择更、现签证害等，岸对隐纱蔽工枣程要夏及时糟做好古现场肺核查阅，严为格的健材料否的代傍用，顷零星鹅用工扫要做提到先旁算账黎后花拆钱。材料捆控制流，材俊料造笛价占梁工程乒造价吧的65鲜%，影芹响造艘价的偷幅度也最大腐，在榨采购枣施工愤过程待中要要层层律把关北。合同认控制貌，合沙同控专制是肆造价普控制杠的依岗据，楼要做贴好合粥同管夹理工燃作、菌补充竟协议完、会按议纪尝要是照合同要的延乐伸和棋解释芹，必厉须建揭立技汁术档宏案和吴保存薄。4、竣柳工阶侨段的另成本棕控制认真炼计算观工程光量，肚工程皂量是箱结算朋的基车础。定额晋套用观，严掠格按股现行旱定额做及计狗价规澡则套愿用。工料困消耗阵，材碍料单蹦价核坛算，飘间接器费用排计算颈，变雪更签竞证，这杜绝挨不合艇理的婶变更介签证盛。22安全忽文明掠管理旦：23现场存材料防堆放24散材棚归类边堆放25钢筋惕棚搭喂设26外网侵搭设27安全倘文明鼠专项甲检查2829政府野组织隆专项秩检查腥会30合同抱关系必图合同笑管理刮：31一、驾工程辈合同提管理病重要务环节沟分析1.规范背合同涝的签万订行轮为，演保证救合同扇本身绒合法之有效“财焦富的府一半挨来自碑合同拌”是姐西方龙的一炭句谚朱语。签订还合同炮时，乒须严睁格审雨查对握方当最事人屡的主自体资毒格、凤资信航状况身和履废约能脆力。肝对合命同条杀款认肝真推孔敲，并防止侧发生谊歧义牌和误邮解，玻以保版证合扬同的宋合法躲性、顷严密识性和筝完备株性，滑并选霉用规耀范的浙合同棋文本赌明确兔双方平的权逆利和粪义务爱。在驾填写纱合同底文本回时还伶要注芒意下打列事陆项：草按照宵符合榆合同勤目的枕实现柿的要塞求填炕写，剧不出贺现缺迎项、仪落项谎；合锐同条球款要骆条理陷清晰条，语猪言准贫确，牵涉及调企业司利益属方面愧的条许款要堡认真权核对镜；在蹄合同屯签订绸时要间避免镰在需垂有权颗人签薯字处册出现悄代签访的不路规范单行为敏，保迹证合我同签粒订的鉴有效倘性。322.对合框同履放行进尼行跟仪踪管足理在施示工过菊程中争会遇陆到无芽法预桶见的额干扰槽，干言扰可扮能来贸自业顺主方风、设嫂计方魔或合江同本沉身的雁缺陷龟等，茎导致拆合同截内容梨需不胖断补处充，狐即“怖合同爆变更矛”。测如果男能够蜡对合伪同的撤实施忠情况问进行泡跟踪匆，将矮实际变情况冻与合罚同资终料进钥行对胳比分敞析，伍及时孩发现病在合畏同履沾行中功的偏落差，笔找出旧原因刚并采雕取相袖应措巡寿施，渴就能沙降低蹄发生滑合同兽纠纷额的几速率。枝特别市是当牲因合傲同变惹更造设成停谨工、跪返工引、窝游工时哗，要苍注意跟收集附整理杨证据蓬，以典便索唐赔时芝有据充可查早。对合四同实厉施状痕况进悠行跟澡踪，连必须朵强化斩履约元意识茂。要冶约一干经承笨诺，写即具忙有法恶律效容力。泻企业才应及裹时了井解和办掌握唉合同观履行季的情踪蝶况，变根据跳存在求问题水的严父重程莫度适晃时运酱用撤勿销权馅、变拣更权伐和不劝安抗铲辩权签保护叶自身哨的合惧法权劈燕益。匙对违忆约行包为要牺及时弓协商电解决宿，协甲商不所成即狐采取犬仲裁皆或诉洗讼手肯段，扎尽最属大努评力减孕少和瞧避免沙经济辅损失闹。333.合同脸运行芹质量卖分析工程蠢合同盐签订京后，训施工催单位辟就要伸在施榴工过腿程中否全面弹履行足自己吸的合如同责修任。雅然而卖，在乞实际桂工作斜中，陕不能至做到喘随时尝查阅己合同烛，加部之合鼻同条岩款繁恐多，港条款浙之间屈的联孟系复狂杂，纸增加袭了企你业对覆合同班内容览理解纳和掌革握的叨难度著，稍计有疏超忽就严可能伍导致担无法岂挽回弟的后堵果。蓝因此台，对蓝合同趋进行嗽细致瓜分析连和分近解就茂显得贺极为拢重要沫。分礼析就舒是关衔注合箩同履忙行中斥的重电点部已分，飞评估秃工程纠建设萌各项敏活动朝的法靠律后罪果，宗并将搜措施介和要姐求分既解到劈燕项目耗管理纲的各治个环突节，散使工伞程施寄工的忌全程毕能按惯照计存划有描条不档紊地李进行凶。344.科学霞规范呈的合颤同档冠案管唯理与其枕他合陷同相俗比，避工程娃合同拢的资客料复敢杂繁金多，聪但部网分组强成相匆对固督定，促且有困自成反一体虫的解尘释顺里序，腐若企菜业有裤科学双规范赶的合站同管桐理体磨系和母档案宜管理杀系统悲，则驳可快肝速便陆捷地工查询钥合同体资料挡；相严反，兆如果惩管理声失范及、混辩乱将求导致真查询撞无从赌下手降或效睛率低糠下。染所以冻企业芳应建拳立科羡学规项范的怜合同撇档案减管理艳系统唐，对僻各种棋合同呼资料津进行然及时捕全面贷的收婚集整棕理，雀快速誓进入北档案发系统临，包港括合号同相构关的允各种衰文件壮、会萝议记冠录、庆设计何变更中、来仍往信浸函、危设计欠方的裤索赔洁报告竿及其唤他意妄见等作。在工菜程合纯同管暗理的福合同户签订差、履边行跟贝踪、曾运行辣分析潮、资倍料归闭档四盼个环虽节中致，以泳合同踩签订赢为重找点，斗强化疲法律摸风险烛防范赛意识比，有珠效地尼化解愿经营秆风险花；以裤履行罗跟踪轻与运素行分享析为俩切入旧点，辞规范蜡管理志，严窑格执凤行合灰同管态理制舌度，钉防范饿法律岔风险慕，不侦断提湾高合矿同管磁理水侵平；方以合药同归芹档管躺理为五信息蝴化建丈设的边要点耐，使唱合同共管理伸规范犁化、福科学叨化、市标准茎化，平提高正管理糟效率尾。35合同释管理叙中的榜亮剑饶精神：无仰论对笼手有芒多么锣强大宇，就缸算对筋方是荡天下碌第一候剑客巡寿，，灰也要归亮出欠自己贤的宝投剑，格即使隐倒在怨对手流的剑贿下，台也不陡丢脸,不敢舟亮剑独才是亩丢脸.36信息嘉管理测：建设鸣工程及信息:包括铁在项丹目决凝策过项程、芬实施息过程料（设秩计准创备、据设计危、施击工和逢物资腾采购爽过程专等）必和运趁行过帆程中叫产生劲的信腹息，按以及纯其他洲与项搁目建予设有畏关的极信息脸，它是包括门：项叫目的惹组织迟类信秃息、侵管理倡类信异息、冷经济练类信淘息、割技术丛类信拣息和别法规治类信帅息。37DM-DevelopmentManagementPM-ProjectManagementFM-FacilityManagement决策阶段实施阶段准备设计施工使用阶段使用期的管理方FM开发方DMPM设计方PM施工方PM供货方PM投资方DMPMFM各阶斥段工荷程信寄息管链理的怖任务38决策阶段实施阶段准备设计施工使用阶段质量管理进度管理投资管理合同管理招投标管理文档管理安全管理项目预警项目基本信息。。。管理成信息橡平台酸的主单要功帆能39信息田管理—文档闭管理一、蹲分序径分类毒排列亲归档胀。1、按参照现滔场信提息管叨理功祸能进蓝行分跑类归垄档，谋例如励：工舟程联揭系单允、工稻程签侦证、抄会议床纪要朽、工多程付喂款单衣等。2、每割一个合归档坛资料被按照涨顺序逐编号谷，并敞形成迷目录味，同布时建咬立电异子台粗账。40二、史建立迅清晰号的收轿发文葱记录映。所淘有收化发文猴必须暂登记脖：收凝发人球、收虑发日伍期、窝并明大确收贸发人裙的身根份（窜避免忽收发粉文无盒效）耳。三、沙建立伏查询卸制度州用姓一专别门文疲件簿厘，对视于来由借阅搭资料穿、文争件的券人员锣，签规字确喊认（足注明毒借阅白日期秧、借葵阅文仓件、猴借阅苦者、湿归还搞日期享）炼总之给，要禽分类遍编码嫩排序鸣，有猾助管赔理植。41工程丈管理共信息珠化指惜的是台工程垮管理魄信息粒资源胀的开挽发和距利用廊，以尖及信躺息技榜术在饿工程肌管理良中的女开发吼和应泉用。工程扰管理努信息挑化42通过田信息娇技术冶在工醋程管傲理中牧的开待发和肃应用令能实怜现：信息征存储推数字牧化和构存储地相对恰集中精；信息终处理仿和变项换的找程序刊化；信息货传输翼的数添字化可和电告子化怕；信息呜获取撒便捷汪；信息职透明斥度提污高；信息西流扁锻平化狼。43项目握信息特门户眼：基于隐互联挪网的疼项目火信息逆门户杜（PI示P）是奖对项事目实饶施全犬过程耗中项禽目参沿与各使方产突生的卫信息鸭和知姻识进想行集原中式王管理卫的基仿础上宗，为炕项目惕的参举与各蹄方在播互联德网平周台上肃提供晕一个烧获取史个性民化项溉目信罗息的节单一桶入口津，从宇而为第项目廉的参帝加各陆方提印供一榆个高令效的粒信息命交流戏和协财同工流作的斤环境洋。44沟通急与协怒调45沟通陆是组哑织协尝调的捕手段枪，是造解决驰组织链成员炕间障赌碍的并基本焰方法岁。协川调的删程度剥和效赤果常穿依赖多于各必项目截参加黑者之暖间沟烟通的途程度政。46一、外沟通境管理奥的内深容1、确鸣定沟猴通目昂标。园在项迫目启恩动时,就要前识别血所有抬的项涉目干哪系人混。以愈及不杂同人防的不士同信占息需奇求。2、制吉定沟虑通计艇划。梳沟通时对象,需要问的信泥息,信息懂发布袋频率邀等都暑要确基定好吊。3、执装行沟工通计厘划。47沟通印常犯臂的错劣误：(1他)“我以量为”末的错坊误:以为和沟通钩过,别人枝就清润楚了,以为御没有刚反馈逆就是勇没有顷意见斧了。扯特别嚷是跨吓部门塌的沟刚通,无论银是口贩头还搭是书饭面,更是纪要注厘意双贝方是企否理衰解一栏致。(2漂)害怕佣被拒昏绝:这是莫人的痒本性恰。如躲果在室销售金岗位,估计常有专富门针抄对的档培训抱。在殿项目毛推进抓中,经常婆出现淹这样缸的情驼况,你可击以有乓一些福想法住建议,要么脖思考槐很久蒜才敢资提出戚来,不要烟不敢涉与项辣目干耕系人密提出,白白队延误唇了好牢时机,或者鼻需要初其它签部门侧协助撕时,不敢帖提出应来。(3漫)没有词提前浸计划眉沟通索活动,造成念等人蹦局面牧。经规常出写现这服样的才时候,要确替定某司个事挥项,需要桃哪个扒负责虾人参洪加,但因费为没壤有提慢前计赴划,到时鸣约不伏到人,结果腊推迟踢等待,无谓狮的增长长滞塌后时固间。洞实际压上,对于些难度晓较大矿问题,至少谜要提严前一熟周计桑划好,预约掘好相秃关人卫员。48二、肢积极债有效娇的沟河通方躬式沟通劫管理贡的目塔的就蔬是要俩保证遗项目樱信息偶及时擦、正蹦确的秒提取请、收裙集、择传播暑、存射储以尊及最露终进贼行处债置,保证撞项目性组内允部的燥信息钳畅通顺。在课这过笼程当锹中,项目护经理晓责无陶旁贷仅的成渴为信袜息传与输的叉中心丛和中炎转站,同时今又要酒避免盾成为缸信息段流通坡的瓶借颈。竭我认甚为项伴目的历沟通窃主要邮包括碑与业去务部询门的茶沟通半、与限部门各领导侄的沟怠通、紫项目灾组内侧成员猪之间挑的沟敞通(包括瓣与项扯目组狭中外夸部资笨源的蚊沟通)、与顷其他零兄弟灭部门种之间痒的沟站通等洞等。491.与业块务部碎门的为沟通与业她务部姿门的颠沟通事一般霸从项议目前源期阶象段就岩开始黑了,以下虏几点宪需要超注意:(1沙)充分鱼分析委业务面部门摸的需丑求,以及讽需求货的重理点部太分,沟通返做到捆有的件放矢;(2抱)让对油方在算一定粒程度凯上(即有爬利于裤项目框组工术作开笛展的阻程度委上)了解教项目魄组的香现实慎情况,有困桐难一雄定先激提出艳来,增进稍双方殃的相光互理变解;(3器)在需爆求沟谦通中,业务赢的专葬家地例位可郑能不躁很明寒显,项目掌组在连有条朵件的狮前提勒下可役以更资加深动入的耽参与蕉业务俊需求旱讨论,甚至缴引导而需求,即技奸术引翅导业俘务;(4遵)在项看目过乌程当的中形眯成前勾期积浊极进与行需采求挖杠掘、矮中期鹿合理咬安排名客户障体验竭、后档期协侄调验阵证测促试的洞良性终循环;(5既)如果宫沟通鸟效果雀不理旗想,要及劳时上栏升问把题的价高度,寻求杰各级狼相关叔领导搅和职乐能部没门的纳协助,合理田的借拜用外布部力赤量达哭到项货目组茫的既恒定目盒标项雕目成仰功。502.与部幅门领统导的玻沟通我认身为与志部门给领导耻的沟毙通有券以下万几点帜需要绩注意:(1得)寻求联支持景的邮妈件一娘定要鲜简练获的描揭述清货楚问觉题的糖关键杏所在,需要罢领导算哪方斤面的里具体化支持,最好戏根据海具体荐问题乓给领制导1-颈3个选孕择,并指高出项横目组蚁倾向简于哪跳个选毫择,原因恨是什蠢么,而不间是把披问题抚直接椒扔给阁领导;(2甲)一定棍要清由楚各善级领虾导的奇权限鸟和角张色,解决幅问题攻时一摇定是睁要找村到关躺键路慈径上激的关丑键领席导,避免肝信息驻同时垦发布轰多个陪领导,造成妨领导粱之间按的沟开通成氧本加劈燕大,影响呼问题藏的解副决效拐率,增加乳领导芝协调西解决萍问题屠的难垫度;(3姓)对于定有些争问题,不要暮一味折的向棋领导惩妥协,不要系一味馒的承惕诺实摸际不涌可能终完成跟的项李目工本作,这既老是对医工作航的负镜责,也是鄙对领烛导、净对项赔目组盆的负句责。513、与织项目秤组成拢员之猜间的洁沟通在项冬目管孔理中,专门汉将沟浙通管才理作宪为一姿知识执领域详。多居数人向理解辆的沟甚通,就是集善于肢表达,能说初、会泉说,项目洲管理温中的捐沟通,并不散等同草于人捷际交标往的守沟通另技巧,更多容是对忘沟通崇的管潜理。在项荒目中,很多扶人也歌知道柜去沟挎通,可效杨果却冒不明护显,似乎着总是驳不到杆位,由此渠引起敲的问刚题也娱层出均不穷悼。其柴实要辛达到谜有效个的沟察通有其很多汗要点趁和原惊则需勿要掌再握,尽早尊沟通伯、主烘动沟禁通就妙是其梨中的报两个暴原则,实践枝证明酬它们称非常止关键璃。52三、谈沟通球中需脸要注种意的蛛方面:(1何)施加炼压力钢需要蜡注意固方式播方法煌。不吵要采似取过副分强收硬的婆方式,沟通没时应见从责抄任的奸角度忍告诉澡对方台任务身的重遍要性,而不结是让亡人觉汽得带西有威朽胁的葵意味盈。(2赖)在项伯目成胃员表敌现不带佳或常者情羡绪低胆落的宣时候,不宜释立即建采取乱一些泡“措酱施”,应该娇采取伏温和栋沟通进的方批式,了解肤其原纸因,甚至浙从朋袖友的僻角度月给出阵一些水建议,这样置效果多会更撤好。(3连)在整拆个团励队由早于种港种原凭因(比如锅不能侦按预瞧期完骗成任才务)导致环士气贷低落裤或者刑普遍曲情绪挠不佳娇的时茄候,不宜饼责怪史大家,而是触认真肠分析划问题,找出敬补救石的办势法,对存格在的岔问题,最好工不要爪针对孩个人断。53工程免管理楚需要抗亮剑渗精神鸽，硬呼汉文善化。揉强者钥恒强询。有些逮时候掌，没创有所经谓的欺绝对汤正确堆和绝哄对错鼠误，梅强者亮往往姻能够课掌控攀正确枯的局鞭面。54团队辩协作做：用自火己的政长矛啄和盾顽牌，沃保护佛住傍普边战希士的水大腿寸和脖淘颈，匆我们替才能雷战胜停强大肥的波琴斯大伯军。团队俘中没赵有你饮和我毒，这浪里只泥有我奔们……摇.55坚持责意味喉着一舞切……端..56高度贩问题枝：“世多间万叠物，陶皆环冻环相僵围而孤生。渠民被喊官围抓，官割被君领围，粗君被斥国围睬，国功被天砍下围驰，天选下被捧宇宙哄围，迈宇宙专被造哭