房价到底是由谁决定的

房价到底是由谁决定的？影响房价的因素中国房地产的背景及现状房价由谁决定及原因ABC目录CONTENT一、中国房地产市场的现状

房地产市场一直是我国居民关注的热点行业，然而，目前中国房地产行业正步入困局：一边是一、二线城市地价、房价持续上涨，高烧不退；一边却是三、四线城市，市场需求有限、效益不高。行业现状（1）一二线城市由于聚集了过多的资源，需求集中，而供给和存量相比需求都较为短缺，因此市场供不应求，房价暴涨；三四线城市由于库存积压非常严重，供过于求，正酝酿巨大风险，多个城市出现了房价下跌的现象。（2）还可以从龙头房企战略布局变更上得到验证。恒大地产、保利地产等房企开始重返一二线城市，进一步加大一二线城市拿地比重。1、城市格局分化2、房企格局分化（1）龙头房企资金实力雄厚和品牌影响力较大，而取地节奏上远高于其他梯队的房企，充足的土地储备保证了龙头房企未来更高的增长速度；（2）多层次和畅通的融资渠道，其融资成本也往往低于中小房企；（3）中小型企业在资源、人才储备方面相对落后，市场份额逐年缩小。3、房企利润率低位徘徊

目前，房地产企业的利润已经到了一个非常饱和的程度，利润率在低位徘徊，行业平均利润率不足10%，很多房企的利润率只有5%左右。4、一二线重点城市房价将延续上涨态势（1）房地产行业需求角度：城镇化和存量人口的住房改善需求，未来房地产的需求将居高不下。（2）利率市场化和金融管制放松的大背景：国内银行很可能会增加按揭贷款占总贷款的比重，加上居民收入水平和财富增长对购买力的提升，未来的住房需求得以巩固。5、柴一二吗线重挪点城朴市房抗价增坝速将个大幅时放缓（1溪）2哪01抹4年刮土地见供应认增加浆，供近需矛钢盾有铅望缓芽解。（2示)不刚动产垫登记坦制度猫、房菊产税睡等相哨关政逢策的或逐步照执行便实施针成为浪稳定怒房地袄产市伯场的震一项贺长效支机制患，有侨利于犯降低攀房价森的涨絮幅。二、染房价阔由谁忙决定重及原牵因PQQ*P*DS价格部是由市场决定宾的在市软场经问济条青件下，房地产需求方面的因素A人口C购买改力B消费涛偏好D动机主体随着牺城市桐化速图度的浙加快,大城购市呜日益旷吸引毯各方伯面人答才的进入城市雁人口虹增量这部屋分消乌费者医的消柏费目法的主支要是歪改善辨居住夜环境基以及丘动拆沫迁需表求城市澡人口虾储量为调剃整城夹市土欠地利荣用结泉构,加强并基础兔设施肚建设,改善花市容胞市貌朗及居拿民的克生活炸环境,全国亿旧城仆改造蜘步伐馋呈现腾加快夏趋势拆迁净引发询的强制俘性需徒求1、惰居住倡消费2、现投资销消费训内衰容来引分投资杰消费境的主阔体：民营千资本调在国爽际国缘瑞内双些过剩刑条件擦下,存款芒负利谢率、焰股市逢不景喜气,加之甘其他毒投资裳渠道革不通痰畅,急于甜寻找攻新的两投资西方向言。例彻如,温州挪低技朴术含榴量,高竞名争强胳度的剑民营菊资本钱大量犁过剩,从而立直接宣引发确了遍等布全美国各矛地的湿温州哑购房战团。通货泡膨胀类时代,货币零供应寒量过王快增垦长条荣件下萌城市食居民鼠储蓄敲存款素余额内的不匙断攀捕升,由于扒利率张的影叫响,这部跑分存路款与广其放弊在银演行,不如访出来撤寻找嫂别的群投资昆渠道满。在人关民币庭升值飘预期虽下,海外仇资金准不断因增加鸣对大且陆收皱益性睁物业飞的投亚资。惧从而螺一方众面可惹以享伐受物亚业升选值收久益,另一竿方面虽又可槽以从解人民爆币未湖来升青值中详套利存。投机江消费翼是严恐重影消响房名地产防市场喘健康匹发展学的不舟安定到因素,也是俩造成奋局部权结构参性失贺衡的不主要迈诱因典。在却市场轿中,投机狸客主已要采吃取两获种方衔式从餐中获梳利反一是欢在交念易监夜管缺吉乏下佩的炒椅作,预售退前的哲购买鸦优先奋权,然后沟将购类买优砖先权机加价粗转让剂获取朴利差评另领一种抄就是悔短进小短出,炒高惜楼价扩。这干种投录机行湖为催可生了扮房地裤产商绘品的裂价格输上扬亲。3、终投机疤消费制定1、营住宅租供给颤向多康元化慎方向走发展5％~1脂0%发展舍中国混家高呼档物铸业在墨房地拌产业暂中所询占的韵比例绞在5％至10％左阿右比抵较合挑适中国》政府<1拾0%由于旷土地血资源胳总量由是固似定的户，随殖着经驼济发购展，莲可供震开发自的土袭地资逆源必听然越竟来越坐少，永因此霉土地贺的供腹给弹娱性非永常低杆。一方闹面，荒土地刘作为躁生产堆和采军掘的桥目的掌而被装利用墨，另一钞方面怠，土社地又缸作为杨人们支生产档和生捉活空倚间而香被利盘用，堆供不残应求宾的现钢象几泄乎无事法逆搭转。段来自征土地晚供给局减少坐的压旱力。2、土殖供地零给状守况商品获住宅赶业的悲发展惰离不菌开土筒地的候依托打，而传土地奶又是渡一种浴不可雪再生弊的稀枝缺资嚼源。摄我国聋人均泛土地南、人攀均耕蛋地仅租为0.28踩7公抹顷和怀1.08红公顷页，大赌大低冤于世烈界的疾人均跌水平屡。一辰方面挖，我恳们要创用占键世界求7％版的耕福地养质活1僵3亿厨人口掩，另断一方所面，术经济乐要发尚展，倒无论握是工墙业化漂还是窜城市回化都铺需要颗占用滚一定胃数量泰的土产地。件因此克，农拐用地亮与商括品住错宅用症地的锯矛盾喘一直请十分膛尖锐享。商品范住宅舌用地农用蓝地近年犹来，晃我国鲜31趣个特御大城恰市的陪城区荒规模仇已扩择大了碗50薪．2旧％，更但是单由于估对建啄设用筒地缺夫乏宏任观控誓制，美致使宁城区冷内可跳供普前遍商踏品住押宅开债发建也设的责土地宫十分劲有限搜。土渗地资南源的挠供给罪状况缓决定葵了房污地产论开发动的规散模。供给杠曲线材与需善求曲队线在正秧常情炭况下燥，房车地产卫市场泳的需什求曲同线具知有负纽奉斜率绝，需猜求弹嘴性很求小，播价格斤上升盟，则够需求舅减少站(见赤图3茎一1害)。逼假定篮由于杯居民缸收入若上升衣，增勤加了友对房雾地产每的需严求。斧房地应产市陵场需绍求曲坝线向御右平雄移，截从D1平移滤到D2。如惩果不慢增加岭供给睬的话漏，影迅响住云宅房伏地产编价格希上涨附的因店素由角于需破求增痛加，细势必梦推高惨房价贡，图满中从劝A点懒移动舟到B博点。畅我们鼓可以辞看到彻由于泛供给卡曲线陶缺乏年弹性柜，需忆求曲龄线仅裳移动理一点交，就伤会造低成价挪格上把涨很域多，桨由P1升高仍到P2。如果岁房地仆产市示场上汪投机培需求婚占的请比例搬越来疮越大寸，需绸求曲峡线将底逐渐看变平和。在纵图3粉—2诉中，嚷需求描曲线点由D1，变桐成D2。当胸投机浸需求痰超过告了某桌个比棍例之遣后，端整个说房地壶产市榴场的董需求据曲线翠将拥繁有正絮斜率畅，变吗成了兵D3。在僵这种逼情况港下，累增加酿供给和，将尺供给举曲线存由S1。平昆移到S2。新多的均摘衡点枝将由疫A点哈移动召到了杜c点朽。在干投机深需求翻旺盛渣的时亭候，阴即使莫供给赵增加裙了，图房价您仍然记上升昆。可见失，在够投机悠活动界非常泡嚣张箱的情哀况下县采取陕增加钞商品渣住房朵的供稳给并境不会大平抑钉房价肃，反爬而会裤把房炼价太鸦高。基于壁上述宋分析比，不配难看额出由网于供翁给和翠需求刚之间狱的影偏响，驻使得良住房核价格锋上升功。住饲房的第供给乓缺乏森弹性冒，高遗、中貌、低面档房惩屋供埋应结相构不郑合理迅，中委低档袍住宅跪相对辫短缺出，而模需求庸方面灭无论骡是真苍实需检求还富是投大机需驾求都炎比较厕旺盛走，在针这种洋供不锡应求卵的情俩况下世，也绩是住升房价退格上关涨的呢一个盏重要趁因素盲。三、影响溉房价吩的因订素房价政治出因素自然阔因素经济降因素社会圾因素行政营因素一、醋政治委因素影响闹住宅态价格冈的政考治因演素：政府哪机构买大变粉动或趴重大差政治闪性政帜策出混台等的二、退经济夜因素（1半）经筐济发女展和剥城镇救居民鸭收入且的提湿高（2孕）物撞价、画工资闲及就窝业水局平（3橡）储疑蓄率（4）利炊率（5）地期价1.经济途发展始和城吵镇居挪民收沟入的悠提高随着物我国命经济克的持浆续快挪速发践展，抽城镇缝化进织程加住快，恢城镇资居民芦可支闭配收循入不凭断提国高，槐形成丑了对拴房地壁产市目场持蛋续强悔劲的张需求刑。三、漫行政硬因素土地祥利用据规划仗及供肢应管梅制房地独产税眉制住房夹政策政策唯法规城市根规划公共悉建设房地躬产税量制房地剖产税朵制是澡指与菠房地难产有跑直接翅关系乎的各制种税拍收制屿度，洞是国躲家调碑控房倘地产灯市场仰经济茄活动过的有煎力杠早杆。运中国肢税收志制度扇中涉宴及房芝地产旦的主假要包押括1造0个妥税种锋，即芬营业酸税、动耕地惑占用复税、慈城镇达土地尤使用些税、体契税贵、土隙地增妻值税料、城悼市维钱护建永设税乖、房某产税若、个悉