房地产基础及开发流程

-感谢聆听-房地产基础及开发流程培训中国土地制度概念科普PART1：房地产基本概念中国土地制度：土地所有权定义社会主义公有制全民所有制（国有土地）:土地属于国家集体所有制（集体土地）:土地属于集体；集体土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设土地所有权：指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利；土地所有权可分为：国有土地和集体土地；土地使用者国家土地使用权(一定年限)土地使用权出让金(提前支付)

土地使用权出让由国家垄断。只拥有土地使用权，没有所有权。

中国土地制度：国有土地使用权出让招标方式（提出底价，公开招标）拍卖方式（价高者竟得）；协议方式（如200—250万/亩）挂牌方式（发布挂牌公告，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用人。）一般而言，国有土地不可以自由买卖，只能通过正规渠道交易；房地产定义用地面积、建筑面积容积率绿化率建筑密度塔楼用地红线建筑红线道路红线低层多层高层超高层概念科普房地产定义：房产和地产的总称（又被称为不动产）。是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益（权益：使用、收益、转让）。有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。地产房产房地合一概念科普1：房地产定义用地面积：

建筑或建筑群实际占用的土地面积，包括室外工程(如绿化、道路、停车场等)的面积，其形状和大小由用地红线加以控制。建筑面积：

总建筑面积是指小区内住宅、公建、人防地下室面积总和。概念科普2：用地面积、建筑面积时代mall项目的用地和占地面积是多少呢？容积率=用地面积地上总建筑面积概念肤科普3：容景积率算容疫积率喂时，皆地下症车库锦等地下赏建面欲是不美计容的；容积做率越直高，单抗位土欢地成烤本越摆低，房屋箱成本宇越低。容积比率越渡低，舒适鞋度相睛对越季高。地下桶建面始是不童计容江湖支传言泉，看随图就社懂了举个栗子概念反科普4：绿师化率概念缝科普4：绿纳化率绿化邪越高业主森：居菌住越尝舒适开发拆商：叠用于恨回收睁资金旁的面长积就伏越少绿化投率一潮般不卸得低伤于30绍%；40管%左右伟能保蛾证居希住舒灶适；大于50勺%就能哭称为盈公园改；建筑密度＝建筑基底总面积建设用地总面积一块男地为10湖00缎0平方杰米，黎其中苗建筑弊底层就面积30下00平方颂米，膛这块匆用地得的建茶筑密妄度就坛是30矛00鸽/1脚00膝00每=3识0%。建筑闻密度搬一般踢不会词超过40姓%-余50慢%，用矿地中下还需道要留瓶出部泼分面撇积用共作道峰路、液绿化危、广裁场、若停车闷场等底。举个栗子概念麦科普5：建情筑密贸度形式除：主要万是指棋以共成用楼民梯、押电梯五为核侦心布诸置多班层住满房的阻高层杂住宅派。通俗滚的说萍，塔全楼以现电梯谜、楼焰梯为碎布局副核心过，上篇到楼孟层之宽后，闹向四员面走触可以乎直接误进入缘瑞户内劣。基本俩形式词：传统渠的塔模楼形凡式有十字坛形、井字型和品型塔楼玩。概念袭科普6：塔印楼优点业：建筑艳密度秆较高语，故锄房价剧相对燃较低屯；结构拦强度谁高，抢抗震旁性好帖；居高夜望远样，视鸡野开国阔形式标：板式活楼是墓楼盘仍布局鞠的一祖种形泛式，历特点怕是每飞户住环宅都话能够南北作相通，从披外观辨看，捡板楼毒建筑露的长感度明圣显大瞎于宽买度。两种超类型：1.长走互廊式镜的，医各住暗户靠猾长走悠廊连贝在一握起；2.单元叫式拼有接，族若干娱个单竟元连炼在一撑起就事拼成好一个帝板楼肠，我闷们常烘见的离单元炭住宅监就是匆属于猴这种去。概念执科普7：板山式楼优点塑：1.节约最土地翼资源含，房纹价较权低。2.户内籍分隔烦墙基肤本都浓可以僚拆改抖，便眨于改陡造。3.结构姑强度果高，调抗震东性好环。4.居高帜望远睁，视划野开梯阔。用地轿红线道路滨红线经城殿市规茎划行资政主箩管部侵门依圾法确概认的故建设认用地趴范围参边界妖线。道路渣用地米和两卵侧建坟筑用幕地的涨分界畜线，昨红线彼内包面括车莲行道培、步绵行道辽、绿配化带党和分否隔带饲。宽摄度根郊据要查求变览化，触以满华足交捐通、课绿化佩、通饼风日笼照、廊建筑恳景况衫和地趟下管横线的越要求湾。建筑袭红线建筑蔬红线珍是指贤建筑坑物的感外立扶面所芳不能倡超出鞠的界拜线。贺建筑脖红线纽奉可与蔑道路默红线突重合,一般值在新誓城市吓中常胆使建抛筑红供线退姑于道丈路红不线之本后,以便恐腾出讯用地,改善狐或美堂化环博境,取得岗良好法的效摊果。概念抚科普8：用敌地、畅建筑夹、道锈路红猛线概念葛科普7：低婆层、呢多层散、高扬层、贤超高扛层低层尼建筑多层摩建筑超高我层高层宰建筑高度摇小于梅或等制于10米的钉建筑苦。高度甜大于10米，简小于习或等困于24米的洁建筑有。高度婆大于24米的乡丰建筑板。高度棋超过10其0m的为合超高蓝层建骄筑；35超高层……181716151413高层12111098765多层432低层1低层肃：小于10撕m超高导层：亡高度诞超过10挥0m高层公：高厦度大注于24植m多层丸：大恨于10洋m，小椅于24漂mPA联RT零2：房皆地产落市场房产印分类地产桑项目摸类型基本疏物业浙类型冒：房材产分偶类酒店商铺住宅公寓写字楼按照怨功能栽用途妻：居住柏用房闷（住传宅、快公寓衣等）商业粉用房摊（商追铺、颈酒店骂等）办公愁用房您（写撕字楼舍）工业题用房阀（研娱发楼区、厂副房、处仓库酷）其他津（行聪政用逗房、飞教育食用房卖等）柴；住宅商铺公寓写字肃楼按档撇次分抹：超嚼甲级藏写字紫楼、蹄甲级毙写字信楼、去乙级各写字镇楼用地餐性质惊分：贱商务凶办公弹楼、赞研发朱用房汪、生达产用罚房住宅千按照辜高度供分：今低层碌、小霜高层乳、高蠢层和脂超高划层等住宅劳按照退容积司率分亡：别夺墅、过洋房常、高穿层公寓津（属广于特验殊的滑住宅嫌形式材）：居住框式公涉寓、剃商务听公寓点、酒此店式柏公寓即等按照殃类型耐：住显宅底富商、羽商业跑街、懒购物土中心朝、专瞒业市鸣场等酒店按照患用途误：商件业性才酒店能、度擦假型查酒店楼、经局济型交酒店静等基本什物业嚼类型阔：物烧业类哨型细参分一般弯而言厉，每冰类房本产都覆有很昆多的逐细分烘，根坏据划撕分的对维度征不同学，有输不同秆的划筐分方讯法；饭本报萌告就哲讲一理些简烘单的莫概念劲帮助唐大家阻理解艰；住宅、公轰寓傻括傻分件不清楚飞？公寓春：一棍般为商业羡用地住宅锄：住宅价建设欣用地住宅骄公寓屡差异册：用撞地性梨质问沾题居住用地：70年工业用地：40年教育、科技、文化卫生、体育用地：50年综合或其它用地：50年商业、旅游、娱乐用地：40年PS：由薪于用稿地性寸质不光同，公寓蔑水电游费按剧商用捧标准疼计算币，住抱宅水佛电费物按民丸用标等准计仁算。（残这样先说来脂，公着寓的卷水电素必然桨会贵她一些塔哦）公寓趟：不能溪落户鹊、无州学位住宅虫：可以还落户绝，且越有学药位住宅洞公寓弃差异碎：落姜户学玻位问找题PS：一砌般而基言，果住宅如不仅喝可以些落户绩还享秆有学级区房理政策袍，但镇是商券业性宜质的的公寓附房，差却不省能落受户和条享有予学位将。公寓例：首叶付50茅%住宅辽：首追付30们%PS：一够般KF稳S宣传现的0首付盯，一队成首逢付等巩宣传蝇，其演实质械也是捐首付30瓦-5鞭0%，只鱼是一歼种KF输S自己殃补贴围资金萝的促尸销行走为。住宅怒公寓牵差异顾：首跨付比象例问盆题公寓扇：产权40年住宅茂：产荷权70年由于觉土地疼归国革家所摄有，构因此铅，业欺主购艺房后医，所浩拥有泽的是答房产句的所鲁有权妥及该历房产爽所占筐的土嫌地使剩用权忙。我们疏常说吊的40岂/7幼0年产鬼权，吉指的偿是土地唯的使毅用权黎为70年。也顷就是将说：阶即使匠年限非到期鸭了，速只要版补缴狭地价呆后这始房子轨还是蠢可以友继续羊使用乒。住宅源公寓侨差异拾：产塑权年宜限问桥题除此渔之外对于条日照株、购卧买政间策、强交易应税费刚都要孩不同臭的规刺定；一般夸而言沈，如钟果考梨虑交桂通、帮生活瓦配套糊及教沿育等爬因素兽，居视住当宴然更勇加划躲算，嚷但是黎投资悼的另良当别认论。住宅乓公寓南差异惕：其鸟他相厉关问普题商业地产旅游地产产业地产养老地产……地产盗项目预主要劣分类地产轿项目确类型槽：项沙目分态类目前建，大联多项氧目都桃不是抓以住遗宅、建写字西楼、许商业格等单伞一物臣业形暂态，而是瓜多种悦物业念的组氧合；地产框项目旁一般训而言摸是以项竖目的沿核心虫业态怎作为南划分蓄依据。比如巷：以络商业颗为主追导的粥项目扁，则控被认宣知为失商业秘地产酱，以永住宅颗为主抗导的萄业态送，被葵认知扯为住犬宅地处产，奖以产咬业园乔和工帜业园扎为主就的，妥则被联认知沙为产饰业地祥产……地产诉项目惭类型地产类型伸如何界定枣？地产很项目渠类型猎：商批业地团产定义赌：商穷业地才产顾名购思义铅，搁以商史业用硬途为东主的渴地产乏，故亡又名啦做商触铺地浙产。商业塞地产卫一般叼以商辱业（悉购物夏中心辱、领芦里中池心、勤商业课街等墙）、资写字贝楼、或酒店尾等商唐业物部业为坛主，邪辅以泄住宅参、公莲寓等叫，以殿区别符于以没居住冰功能火为主逃的住兆宅房廉地产莫，以另工业示生产选功能艳为主赴的工馒业地徐产等怠。一般泰而言，写医字楼兄的用徐地性众质为便商业圈性质淡，所袭以也秒被归卫类于顿商业败地产透的范棵畴。万达广场华润万象城地产冒项目亩类型锈：旅骄游地薯产定义挽：即旅秆游房爹地产法，就讽是以旅美游、爬休闲衫、度蜂假人艰群为丛目标浑、为血最终殿消费室者的胶物业沈形式。旅游拥地产打包括砍：休闲帝度假峡村、预运动临村、贸产权只酒店息、高批尔夫喷度假血村、惊风景竞名胜牲度假音村、烟海景师住宅为、民释俗度疫假村夏，所欠有这锄些以翠旅游驰、休根闲度处假为携主题挎的置申业，属可称稍为旅减游地宪产。迪斯尼万达文化旅游城利川土家红公社地产未项目绵类型间：产衰业地似产产业肿地产哥：是指瘦以产炸业为期依托抚，地疫产为俭载体屈，以蕉工业何楼宇渡、高第新技完术产坡业研盈究与嚷发展鲁用房俯、生崭态写跳字楼暴为主翼要开畜发对行象，做综合茅开发音、集极约化技经营谅的多颠功能另综合遍性产百业商垄服地菊产。产业另地产研的形戏态：城市里新区牢、城瓶市副殖中心柿、都周市型庆产业基园、案大学衰产业仔园区目、创企意产耐业园雅、媒夏体产慕业园证等。和写字茂楼的写区别怖：最主译要差接别是伍产业件地产友的用跟地性啦质为表工业贼用地夹（M），眠而写罪字楼张的用玻地性予质为评商业（C），除此暑之外蒙，对恢于建溜筑层高变，标余准层谋层高胸，里榆面以瞒及购侦买企觉业资诞质都莫有不客同要葵求。深圳高新园：研发李朗珠宝产业园：研发+生产富士康：生产项目涉性质爷：商续业地健产产品类秩型：购物淘中心+专业元市场+住宅+写字盖楼时代mall半岛国际夷城客栈基斯顿创投项目田性质费：旅殊游地坏产产品类跨型：项目洽性质粮：办拨公地酒产产品类跑型：写字马楼+底商项目维性质寇：住数宅地胞产产品吸类型扬：住宅+底商地产挂项目至类型PA太RT种3：房碑地产开发突流程项目刺前期宜阶段项目服实施诸阶段34项目纪论证土地经获取项目定位方案设计施工图设里计项目华开工样板息区开农放项目开盘项目肯前期鸡阶段项目馋前期报阶段耀节点35完成厘标志浇：1、项庭目可蛙行性翅研究剥报告消（公承司）2、国农有土件地使盲用权嫂证（呼国土承局）3、建够设用被地规普划许慰可证旧（规作划局岭）项目驶前期勺阶段项目论证土地获取项目定位方案设计施工图设计项目开工样板区开放项目开盘36项目论证土地获取项目定位方案设计施工图设计项目开工样板区开放项目开盘完成夜标志兔：项目维定位龙报告佣（公闹司）控制昆要点霉：通过效市场养调查街，项廊目地零块的炼优区候域环私境分抵析，健结合否企业翅自身递资源至优势迅，确烘定开蠢发项涂目的稳物业省业态蓄，界创定和静研究希目标兆客户释群体裂，挖院掘和盯分析馋目标私客户馒群体肌的现斩实需泊求和督潜在阿需求寒，运抹用创徒造性奶思维库对项塑目进锋行市暮场定著位，晨拟定筛初步湿开发殃方案精，进自行投单资风婶险收寄益分省析，称整合娇企业盏资源分，决商定最甘终开子发方段案和知开发妖模式详。项目孟前期着阶段37项目论证土地获取项目定位方案设计施工图设计项目开工样板区开放项目开盘主要其内容塌：1、市者场定斗位、爽客户欲定位灾、产倍品定改位、右价格拜定位2、经油济测杨算3、项秋目发逐展报旦告：蛇开发旁计划练、项赞目考店核指破标初午定、术资金碎流项目尤前期恳阶段38项目论证土地获取项目定位方案设计施工图设计项目开工样板区开放项目开盘完成丸标志杨：1、建盆筑方胖案设弊计通棋过（竭公司爷）2、方车案文葱本报跑规通纸过（科规划雁局）3、项跃目投膛资概警算（慌公司播）项目攀前期晃阶段39项目论证土地获取项目定位方案设计施工图设计项目开工样板区开放项目开盘控制剧要点钞：1、项年目资花源利际用最废大化趣；2、项缠目成夕本得静到有依效的凶控制3、确揪保项健目高须效科遣学的牲施工舍。主要换风险敌：方案旗设计常质量晋把控秩、设啊计单孟位履叉约能施力项目阳前期凡阶段40项目论证土地获取项目定位方案设计施工图设计项目开工样板区开放项目开盘完成鼓标志姻：1、施瓣工图房诚最终绝蓝图纤完成时（公赶司）2、建六筑工蛋程规屡划许肤可证款（规道划局尸）3、目伸标成迷本审充核通鹊过（滨公司庄）4、项左目预斜算审鹅核通速过（姓公司煤）项目飞前期永阶段41项目论证土地获取项目定位方案设计施工图设计项目开工样板区开放项目开盘主要打流程无：方案笔设计施工总平图单体图全套蓝图目标成本项目预算总平审查规委会召开规划放验线单体审查建筑工程规划许可证项目农前期渗阶段42项目论证土地获取项目定位方案设计施工图设计项目开工样板区开放项目开盘完成勾标志次：1、建卸筑工朝程施称工许旦可证得（建帖设局注）2、项忠目开扇工（债公司太）3、样绪板区径开放趋（公坐司）项目在前期届阶段43项目论证土地获取项目定位方案设计施工图设计项目开工样板区开放项目开盘主要秀流程降：1、项调目开泼工施工总平图建筑工程规划许可证开挖图全套蓝图图审通知书总包、监理单位招投标安监备案质监备案消防审查等施工许可证土地移交场地打围三通一平基础开挖护壁施工项目开工项目畅前期睛阶段项目论证土地获取项目定位方案设计施工图设计项目开工样板区开放项目开盘主要潜流程采：2、样保板区垮开放样板区选址确定样板区方案设计样板区单位确定样板区开放样板区实施交付验收项目征前期艰阶段45项目论证土地获取项目定位方案设计施工图设计项目开工样板区开放项目开盘完成脸标志狼：1、预似售许阶可证尼（房通管局静）2、项洲目亮座相（与公司侦）3、项妨目开栋盘（熟公司乓）项目文前期刃阶段46项目论证土地获取项目定位方案设计施工图设计项目开工样板区开放项目开盘预售茅许可祖证办培理所吨需资材料企业幅营业挠执照企业忽资质监证书国有县土地役使用膛权证建设柜用地梨规划铺许可潜证年度裂投资追计划建设抱工程盈规划毯许可桑证建设剃工程航施工顽许可转证公用臭基础轨设施透配套督证明前期以物业赖备案飞证明形象秆进度低达到铅预售永条件房屋算面积吹预测脱报告商品热房网粮上销治售数支据录乎入合睁格证此明银行猪监管僻协议项目向总平但面图项目铸前期吉阶段47项目论证土地获取项目定位方案设计施工图设计项目开工样板区开放项目开盘确定阵推盘箱策略确定前外部肚资源确定菠项目间推广聋定位确定蜂项目爹核心蛮识别条系统项目合亮相准备弹销售匠道具准备柴联动竞工具确定亡项目期亮相掏方案意向始客户间签约项目桑前期震阶段48项目论证土地获取项目定位方案设计施工图设计项目开工样板区开放项目开盘销售帝内部刃资料型准备客户市积累价格线体系粗确定交付惨标准狡确定项目汁开盘合同劲准备销售华道具鞭准备银行查协议芽签订媒体播推介项目讲前期暴阶段49项目抹前期区阶段滑小结项目未前期亭阶段派小结疑：核心带工作鸡：项目吼定位乱、方惩案设售计、部预售撤许可腐证获宰取关键阅性节循点：五证蚊的获闯取、部样板家区开援放最主省要影钱响因搁素：1、拆救迁影酸响项辉目启享动时蛋间；2、定搅位报马告、泥规划锤设计朗质量伏导致坦工作轰出现唱反复粥；3、报倡规报着建工伞作推铸进缓金慢；4、设胳计单荡位履果约能狗力。50项目冰实施盾阶段项目开工主体封顶外墙拆架园林坟景观否施工唱完成规划验收内控交房项目赵实施渐阶段项台目岛全绝过猛程国营辛销项目耀前期纸阶段太节点51主体施工抹灰及地面找平层移交二装施工单位安装设备招标确定机电设备安装单位安装施工二装设计确定二装施工单位二装施工项目开工主体封顶外墙拆架园林景观施工完成规划验收内控交房外立浙面深珠化设杆计确定芦外立炎面施瞎工单戒位外装飘施工外墙护拆架景观设计确定景观施工单位景观施工竣工验收项目酬实施古阶段52项目开工主体封顶外墙拆架园林景观施工完成规划验收内控交房完成锅标志旺：1、主离体结将构封穴顶（恼项目岛部）2、项崖目主逗体验团收（旺质监差站）主要删过程公控制芦节点丈：1、施挑工至项预售行许可援证条鼠件2、二拳装设秧计完非成，嘴二装愁单位浸确定3、安却装单扣位确欧定、闪设备贯供货4、外聚装深谣化设新计完返成，就外装妹单位删确定5、景药观方拿案设颤计、梨施工毯图设元计完汤成项目题实施夹阶段53项目开工主体封顶外墙拆架园林景观施工完成规划验收内控交房完成剧标志锡：1、外肢架拆贞除完晋成（庭项目面部）2、工远作面愧全部签移交烧园林垃（项莲目部僻）主要焰过程眨控制退节点射：