房地产企业合同法律风险与防范

业合同法律风险与防范

马洪闯

房地产企业合同法律风险与防范

马洪闯专职律师

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石家庄市桥西区友谊南大街122号振头大厦1020室QQ：601338626微信公众平台：公司房地产法律服务/chinalawyer0311市场经济离不开合同。合同是企业运营中应用最多的法律形式，几乎每个环节都要涉及合同。通过合同能使各类资源得以合理分配和优化利用。在合同各种条条框框的约束下，实现企业交易利益的最大化和交易风险的最小化。从管理合同入手管理企业法律风险，是打开企业法律风险管理大门的一把钥匙。房地产企业合同法律风险与防范

主要内容：

一、合同与企业法律风险

二、合同中的一些常见问题

三、合同法律风险审查与防范

一、合同与企业法律风险没有危机感，就是最大的危机——哈佛商学院教授理查德．帕斯卡尔

预防是解决危机的最好办法

——英国危机管理专家迈克尔．里杰斯特

企业法律风险分布企业的主要法律风险源于合同2011年、2012年、2013年企业法律风险分布合同风险52%公章使用13%行政风险13%诉讼风险9%人力劳资9%知识产权4%关于合同的形式，主要包括书面、口头及法律规定的其他形式。商品房认购书、备忘录、会议纪要、意向书、框架协议等纲要性文件不属于合同，但这些文件如果具有了合同所需的主要内容、有具体的权利义务约定也应当属于合同。商品伟房买乔卖合障同应祥当明怕确以袖下主货要内诵容：（一凯）当欢事人妹名称兵或者抽姓名梳和住奶所；（二漂）商厌品房霉基本肚状况叼；（斧三）纪商品欧房的拴销售领方式；（四乒）商众品房请价款肌的确坦定方守式及断总价窜款、棋付款妥方式材、付晋款时云间；锅（五包）交怕付使梳用条泛件及碌日期；（六池）装搂饰、肯设备激标准狭承诺久；（草七）和供水挪、供舌电、败供热侄、燃奏气、石通讯隐、道渠路、乔绿化浅等配逗套基被础设否施和均公共秤设施榴的交环付承具诺和糊有关章权益埋、责将任（铲八）熄公共蹄配套灯建筑哪的产纲权归掘属；压（九拔）面壁积差群异的欢处理贯方式；（十法）办侵理产戒权登糠记有红关事普宜；银（十黄一）怪解决历争议妖的方娘法（窃十二译）违州约责阴任；鲜（十踏三）键双方的约定幼的其梅他事点项。商品累房认日购书禾的性志质认购甚书属挡于法承律上拒的预乞约合瓦同，穴即“棚约定鸭将来裤订立兽一定味契约界的契办约”烧，是包当事香人双磁方对吩将来谈订立完本约贝即正久式的纽奉商品疤房买卡卖合薪同的症约定薯，是丢开放舅商与艰购房狭者订誉立正认式合湾同的尖合意楼，而虚非房工屋买壁卖合玻同本歇身。认购亭书违健约责驾任的狸认定依据绑最高谎人民联法院筋《关恰于审让理商遇品房岩买卖泻合同管纠纷标案件巷适用忍法律杂若干极问题猛的解殖释》粪第4局条规依定，向出卖镰人通它过认筛购等租方式季向买浪受人侮收受服定金享作为茎订立遵商品斯房买挪卖合踩同担感保的浙，如答果因今当事田人一堪方原仇因未盆能订犬立商郑品房叶买卖主合同摧，应父当按差照法坊律关酬于定慎金的倒规定茂处理素；因涛不可箱归责级于当爷事人带双方尿的事醒由，已导致顿商品钟房买陷卖合鹊同未址能订制立的叮，出蹄卖人棚应当坟将定氧金返扩还买钞受人且。宣传叫资料舞能否月作为宪合同龄内容宾？本广垄告为奇要约亿邀请盯，一炼切图全片、男文字和说明介以合赤同为弃准。出卖玻人在垄售房心过程率中向档买受仁人提忌供的奇图纸便、资腊料、抽宣传雹广告前等，绳除有失特别右说明这的外雄，均休仅供井买受装人购放房参额考，脾不得特视为棋合同骄内容您条款勤，出暑卖人却享有盏最终恶解释邀权。宣传呆资料睛能否渠作为梁合同愚内容没？刚参机加工妈作不挽久的贱大学趋生小闷宋在苏二环张外购哲置了客一套帝８０欧平方泊米的百套二咐小户肺型房六产，峰10评月底却就要壤交房贿了，善在一则次去懒工地民的时栗候，煎原本细兴奋抱的他前却突炉然发确现，骆房子台中存屑在好众几处皂与购让房时与开发切商宣炎传材该料中爬不符值的地志方：闹开发线商大边力宣器传的忘EP劈燕S保却温板方并未石使用施，承佳诺的降公用俊平台悟被加营上了直一面输墙。别而最女让他刑不能架接受属的是也，新培房与抓样板确间同俭户型快存在寻很大烈差异忙，本茫该是活落地绩窗的患主卧任及客椅厅阳柄台被仍加上架一个衣高近盗一米矩的阳顾台，际采光清严重绩受影甚响。纷他带聋上购测房合企同与帖开发俘商协袖商，姻开发性商却姐认为隆之前香在宣哄传中辣就说墓明了虽图片柜资料歌仅供腹参考粒，而撑合同染上也垦标注宗了甲抚方拥砖有最漆终解傍释权畅，所刷以既肤不整冒改，友又拒乌绝退磨、换秋房。司法日解释第三潮条：商品洪房的烂销售云广告宾和宣膝传资但料为诉要约荡邀请内，但槐是出团卖人督就商万品房拆开发理规划犁范围毯内的弹房屋躁及相割关设江施所寻作的播说明然和允榨诺具同体确摆定，咳并对洗商品辜房买跪卖合配同的姜订立面以及归房屋正价格及的确优定有扒重大序影响到的，蚂应当咸视为讨要约衰。该汗说明鸽和允落诺即裳使未裙载入匠商品创房买盟卖合训同，茶亦应述当视真为合收同内淋容，储当事炕人违筐反的酷，应我当承瞧担违盈约责顷任。目前邻商品达房销渠售广锋告中炉说明粥和允退诺的判主要茂情形晌有：（1描）向挎购房丹人提泛供某亚些购低房优刮惠或朋附带田赠送温礼品党的说穷明。（2灿）对烦商品仰房美殖观性蕉质量森的陈夜述。（3将）对肆商品勿房使糖用功唇能质纹量的浸陈述舟。（4微）对誉商品晃房环塑境性延质量穴的陈显述。二、贝合同令中的算一些京常见挤问题（一溪）内容迁相对权简单（二彩）滥用撑合同帅范本（三墨）缺乏刷结构愈安排（四疗）表述大精度不足（五伴）忽略肃版面浅质量（六膝）未充桌分行哈使约矩定权（一割）内容治相对棕简单很多漆企业摔在使钳用合识同时享经常精从网食上进民行下妈载，理百度辽下载蓬的文驶本，坦不是抢全部羡不能专用，笑而是键需要异根据堤各自可企业匙的特真殊性士，进睁行必柿要的浑修改摘，以智适应勤自身狡企业仰的实粪际情蛇况，锻最大贺限度隔维护诉自己江的合糖法权符益。（二钱）滥用妨合同州范本合同灵绝没提有放夺之四录海而间皆准访的范特本，责每一裁个合灰同都超有它热自身淋的特健殊之铲处，臂模仿级可以浇，但毛要结纽奉合实抵际情菌况，鹿增强惰针对摄性和字实用绪性。（三碰）缺乏询结构秧安排起草合同让时，烛要注赌意结亩构安元排的团合理阴性，聪不能墨随意朗罗列巧，想喇到哪瓶写到新哪，荐权利旋义务刑盘根约错节矩，毫泰无秩朗序。（四买）表述舱精度不足表述杜精度意不足盖，发裂生合恒同问倡题非饼常可称惜，巴许多沫合同躲相互侮扯皮导及反扭复诉造讼都壮是由夏于表纠述不净当引琴起的榆。（五狸）忽略肆版面欣质量内容袖决定捷形式汇，形误式对剩内容坛具有刊反作叼用。只当形爬式与厨内容叠相适并应时滤会对锅内容胆起到信积极胞的促究进作败用，盾当不布适应尺时会迈起到醉消极旬的阻丑碍作围用。男所以号我们乒在起疏草修偿改合由同时脏，对增于合东同的桑版面呜虽然触只是绞个形考式，堤但绝魔对不刮能轻昌视。票要将靠形式伍与内戚容适饭应。（六匪）未充异分行污使约胸定权法律奔永远驼不可歇能事油无巨硬细包辛罗万国象，庆因此各许多大细节洽需要淘当事逮人自榜行约仪定。因广凡告公愉司的亿设计查内容鸽违法带或发钥布手葬续不炉全而烘引起级的损融失均仅由广议告公稼司承菌担。三、藏合同宪法律正风险审查与防从范合同芒主体条款汗内容双方济约定权利鱼义务交易仔需求（一速）合逢同主瓣体合同按主体嚼是否累具备反签订危及履吩行合皱同的棚合法互资格醒，是逝合同细审查龄中的嘉首要映问题翅。主体强资格躺上存离在法冷律缺壤陷，婶将是咱合同宅无可仗回避翅的根宜本性骑缺陷厌。1、百合同披主体淡资格尾的有缝效性合同杏主体突不局冤限于部企业旱法人蝴，还谁包括梦个体态户、炭合伙状企业退、自固然人暂等也棒可以投是合睁法的端合同革主体烈。合同盈主体痰审查钓内容签订合同的主体是否正确、是否合法、是否具有相应资质、是否具有履约能力1单位的，确认当事人名称与工商注册一致；个人的，确认当事人姓名与身份证一致2住所地具体、真实，可以联系到合同相对方3联系电话是否能联系到合同相对方42、充合同待用章疮的有填效性一份熔合同掩中涉惠及合住同主跪体的慰约定慢的有蚁两个洞地方：一是敬合同芒开头罩的甲坐方、苏乙方渗名称；一是筒合同免结尾码的甲梦方、票乙方泪盖章冻。合同昆主体枕不规粥范。在结裙尾的牲地方娘没有魔盖章弱；与傅某公棕司签岩订的杂合同担仅有派对方顾个人课签字同没有躺公司扇盖章祖；盖章音不规粪范，刻盖的嫌是没芝有经冻过授柱权或究合法硬成立送的项罩目部绵、采蹦购部颗、办琴事处某、业张务部绘等部恰门的熄章。注：粱强调摄合同锤盖章务必让对砖方盖乳公司傲的公盟章或掏合同诉专用滋章合同渔盖章涝后务必再由悼对方法定傅代表娘人签字委托堪代理南人的必须仆让代锅理人掉签字熟，这杏个签赚字很系有用鼻，在赞以后颈合同搂履行橡中由咏其签斤署的金文件够对事蚂实的黄认定庙会起绣到很钳大的首佐证垒作用隔。结论图：合守同主捉体必须规范潮，如献是公及司部弃门的晒话尽匠量有享公司积授权搞，加肿盖公地章并熄取得亭原件征，并忧有对换方受顺委托李人（单或授震权代娱表签好字）速。3、堤从业饮人员夕资格衫的合羽格性辽问题当合被同的挽履行致具有但一定滤的专兼业性降时，录有必铲要审脸查从罩业人粱员是爱否具狠备相票应的注资格粥，以台核实考合同光主体扇是否宫具有和足够谊的履史行合坝同的应能力干。注册突建筑险师律师集执业砌资格绑证监理秘工程印师岗蜓位证保险半代理但人资禁格证（二驼）条胞款内很容在合旱同内渡容合玩法性廉方面杏，交真易内发容、旋交易采模式肠以及钞术语该等均隆应尽狭最大芽可能影与法尺律规隙范的天规定淹相一出致。呜这类蹦审查棉也比粪较严螺格，宴主要叼包括根合同晒名称担、交缸易内件容、疗交易挣程序屈三个刃方面忠的审蹈查内规容。1、标合同恭名称选的合初法性兽问题《合转同法武》1禁5种沟合同栋，即依有名积合同斩。保俘证合揉同名席称与闯合同机内容睡相符摇。防范酷建议协：符合齿有名盏合同蚊特征扰的合唇同，轧应当走采用闪标准盐的合摆同名喇称或您者不谊会使助人误处解的肌通称焰，无祖名合飞同也馒不能性张冠峡李戴赢，防身止合转同名置称影叹响对煮合同款性质掌和法望律关列系的帐判断冶。2、条款内容浸的明确性问配题开工猎日期实践遇中，长当事策人就懂开工折时间嗓经常耗发生盈争议屈，在桑此情蜻形下岩开工凳日期清的确拴定一倾般按寒以下摔原则熄：第一呀、承符包人极有证史据证慈明实晋际开埋工日珠期的记以该害日期锄为准赔，这茧里的岔证据网可以听是发敢包人躲发出悄的通动知、稿工程旗监理纯的记椒录、摧当事周人的稠会议忘纪要提、施棵工许削可证箩等；第二嘴、当挪事人客无证连据证尊明实弹际开硬工日武期，兰但有坐开工唯报告座（对茶方签食发或亩签收督的）孔以开沃工报翁告为学准；第三剪，无裤证据肌证明语实际蛋施工俱日期藏的也扔无开磁工报楼告的祖，以敌合同驱约定骗的开抗工日啄为准腊。注：巡寿因为止开工目日期平的确态定直货接影拢响到低工期五，所驱以应规尽量首取得评开工鼓日的厘证据贿。竣工况日期当事输人对宴建设寺工程历实际贝竣工旱日期错有争走议的那，按嚼照以葛下情恭形分状别处悠理：一、谜建设站工程倡经竣目工验拿收合猾格的斤，以侮竣工兄验收躺合格族之日烂为竣叶工日奴期；二、培承包糊人已淘经提爹交竣钻工验终收报赏告，旅发包灭人拖般延验简收的帐，以敢承包芦人提梦交验始收报筛告之筑日为呆竣工钓日期续；三、野建设石工程敬未经钓竣工愁验收编，发台包人安擅自尖使用颠的，仆以转煤移占晶有建扔设工仪程之每日为痰竣工宇日期穷。3、傲交易投程序处的合斧法性运问题合同做必须踩按规坝定的制方式片生效盲、变少更、着解除项并办饮理手曲续，忆除非政法律李对相字关合衫同或宁交易瞧程序锐另有塌规定之。“本动合同当自签户订后确至履严行完让毕之悦前，陡任何售一方袋不得合解除赌合同晴，否纪则必曾须承携担违蛛约责衰任。率”与筑合同别法矛貌盾。猾比如继委托炮合同步，规毕定双单方均镇有权献随时甩解除替合同庸。4、撞其他烈合法给性问谊题各类辱术语斧，必质须符掏合法崭律规虾范、唐技术钱规范秤等方笑面的私权威悄解释沈。定金锯与订马金、污押金石家渴庄市五仲裁合委员外会与劝石家衣庄仲冲裁委仆员会（三剖）双多方约仁定是稿否实谎用1、条款接是否住实用诞，应上当从死交易叶的目寄的来执考虑陵。比如羊：公脆司电颤子软岭件管扑理设欣备的烂目的高是为茧了方皆便管亦理员捉工和漠保险蜡合同内，但倚我们健购买浅的不枝单单舅仅是似个软玻件，鄙还包蹲括安蚕装、类知识填产权陷、培修训、忙售后材服务冲等问嘴题，彩而这捎些实种现交验易目期的所鞠必不留可少咸的内锋容，培便是糟实用鞠性条姿款。2、识别凯管辖晴地点粥。争议煤管辖高地一炼直是黑当事你人的酬必争蹄之地原，也番是合掠同签择订过西程中不必须扬判明艳的问惭题。《民纤事诉木讼法因》规调定，粒可以艘约定拿原告庭住所烘地、肉被告酸住所法地、堂合同持履行分地、膊合同聋签订漆地、损标的脊物所秤在地错法院研管辖劳。（四榨）权求利义壶务是晃否明迷确1、条款尖内容扩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