商业地产商业空间规划与设计讲解附大量案例

Ⅱ商业地产系列讲座之商业空间规划与设计第六章

第一章第二章第三章 商业空间规划与设计第四章第五章商业空间选址

商业空间概况商业空间总体规划商业空间建筑设计商业空间室内设计商业空间VI形象设计商业空间概况第一章第一节商业地产概念第二节商业地产发展概况第三节商业地产的开发第四节商业地产的评估、布局与经营管理第五节商业步行街含义：商业地产,顾名思义,作为商业用途的地产.以区别于以居住功能为主的住宅房地产、以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲、旅游、宾馆、办公等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。

第一节商业地产概念商业地产的形式多样，主要包括购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、酒店旅馆(旅游地产)、娱乐类商业地产（如电影院）、主题公园、写字楼和住宅的底层商铺等与住宅类有很大区别的建筑产品的统称。工业园区一般不划为商业地产。商业地产规模也有大有小。规模大的商业房地产如shoppingmall项目，可以达到几十万、上百万平方米，规模小的商业房地产项目仅几百平方米，甚至更小。第一节商业地产概念商业地产研究

历史上的八次业态创新次数名称业态开始时间高潮期特征1百货商店1852年1860－1940扩大品种2一价商店1878年1880－1930同一价格3连锁商店1859年1920－1930组织创新4超级市场1930年1935－1965自选购物5购物中心1930年1950－1965商店聚集6自动售货机第二次世界大战后1950－1985自动售货7步行商业街1967年1967－？漫步购物8多媒体销售1980年1980－？电视、网上购物第二节商业地产发展概况商业地产研究

业态手风琴定律综合化专业化杂货店1860年前专业店1860年后百货店1930年后便利店1950年商业街

20世纪60年代时间第二节商业地产发展概况城市热化背茂景下松的商谷业地牌产城市抹与商哈业地稳产――“城”与“市”商业棍地产狠一般草都分谱布在辰城市万最重词要的受地段尿，最井显要登的位巩置，革代表韵着城汪市的朽形象糕，注概重商内业地运产项溜目与王整个投城市练的协熔调统补一，忌将能凭够为宇城市剖增光喂添彩刷。“城市”要有堆个观驳念的捕更新择，不霸然，“城”建得“美仑融美奂”，“市”却冷帅背呆晨滞了港。没有“市”的“城”，怎剥么还懂叫“城市”？解读“城”与“市”第二秒节永商业更地产酸发展剃概况城市泳化背窄景下扁的商习业地睬产从“城”与“市”的关科系看毯商业染发展一是因要特渴别重城视城盏市发物展的桐趋向慰，去此抓住拔商业晶发展需的机突遇；一是冻应以立商业乓发展隶的前颜瞻性贡、拉梅动性差，影谊响、抛促进涂城市耐建设塞的规铁模转冶型。岗对于势大型刷商业命地产聋项目衔这种氧有大浇影响印力和针拉动帆力的沸商业棚巨市虹，更勒当如熊此。解读“城”与“市”第二清节效商业鹅地产衫发展冷概况城市拣化背留景下浇的商玻业地忌产综观尊中国并的商胞业版说图，粉以广笑州、旷上海授、北策京为承核心江的珠拘江三费角洲拒、长级江三狭角洲章和京返津塘赵地区眨已经宅开始只从行户政区晒划上巧的城市渗群落逐步鹅形成色从“中心忘城市—大城粮市—中型架城市—小城槽市”的逐口层辐倍射的扇城市流商圈摩，各街商圈骆内呈咸现出镜高度锅一体钞化的称融合群局面麻。现砍在，虫广州峡、上罩海、膏北京沙之间释的商丹业较否量已乖经上联升到城市影商圈的高隶度。城市喘商圈咱的高追度第二酷节歼商业垦地产殖发展遮概况城市甩化背忙景下毅的商届业地窗产未来份的商连业地参产人愁才，－－弓是既祥懂城市庆运营又懂商业泻规律和房地钟产运炎作的复喜合人建才－－享要站脂在城河市、冤地产兽与商滤业之例间，掉为商脉业地代产项劝目开孟展包翻括商疾业前您期定券位、茅营销陪方案既、出忘售出另租的源完善景的服套务流酷程，图明白喊应该涉建多由大的你商业闹，商畜业业盆态是按如何质搭配雄的，榜实现耻商业析与城嘴市、神与房傲地产沙最有家价值漫的对丘接，过充分摩实现链城市朵与商我业、盛商业变与房卵地产惯的市重场联普动。商业彼地产懂对人径才的稳要求第二丧节绍商业梳地产抚发展与概况城市纱化背捉景下凝的商孕业地翁产研究蚕商业穴业态暴的规姜律业态常的变粗化研究橡城市巡寿、商睬业与盈房地怕产的凡结合屑，是嫁目前亲摆在矿商业体地产甲开发绘商面顷前最窝棘手退的问量题。城市仆化背拒景下莲商业孝与地忘产的旷对接第二垄节讨商业养地产霸发展卸概况商业萌地产灯诱惑天河认城广均场样辉板效域应天河抽城广造场总诞投资12亿元匠，建统筑面蝇积16万平掉方米友，营众业面蛙积10万平无方米英的天海河城他广场隶成为撕广州率少有砍的大皂型高胳档购梁物中蹄心，躁每天嗓的客错流平款均达仙到20万人锋次，20恨02年整滑个购惭物中暮心的过营业阶额达寇到36亿元议，已顽成为极广州奔最繁封华的碑商业上中心剧之一赖。商业维地产壶的发量展态再势第二恐节旦商业粒地产垮发展盆概况商业本地产止研究商业温房地赔产的兵三重晒利诱骂惑：一重指利，讨商业昌赢利报和物屋业升赛值；二重厉利，伙提升食开发逃企业宵知名介度，托增加印股票益在资绕本市棍场上尽的吸毅引力纯；三重袋利，催以物塑业增该值和有现金乱流吸路引银睛行，白增加罗授信谣额度旬。商业脏房地献产魅焦力如隐斯，施各路耀玩家群纷纷段下水肯，按枝需各峰自设蹲计不些同模蜂式。陷只是浸地产铜一旦抛冠以剃“商砖业”舌的名班头，座就不导再是菠单纯街的地耐产项姿目，针房地疼产业骑迅速冒回收碧资金舌和物榴业经质营升树值成甲为商芝业地院产商上的万补有定遮律。商业俱地产勾的发声展态冰势第二疯节框商业权地产塘发展锻概况中外注商业铲发展屿规模忠对比阀分析商业滴地产蚁的发光展态第势GDP中商业所占比例美国零售商业50强（亿美元）中国零售商业50强(人民币亿元)英法德日美国中国零售总额占零售总额零售总额占零售总额15％左右16－17％10％左右491021.4％542.07

1.74%同发劳达国甚家相岩比，汪中国汪商业芦总体般规模黄过小英，大分型商宅业所秆占市掌场份吓额很笛小。第二吧节度商业区地产沃发展购概况中外寸连锁邀商店穗比较商业鹿地产愁的发层展态桑势创新阶段发展阶段成熟阶段衰落阶段美国1859－1900（40年）1901－1970（70年）1970后？法国1866－1900（35年）1901－1960（60年）1960后日本1926－1960（35）1961－1971（10）1972年后中国1990－2010（20年）2011－2020（10年）2020年后中国与西方国家的差别距美、法100年，距日40年距美、法、日50年同发展阶段同发位达国衡家连猛锁商吸店的彻阶段处比较劲，可糟成为易商业泡地产率决策掩时的缺重要铲参考第二益节眨商业厦地产覆发展探概况中外爪百货档商店冈比较商业租地产旗的发族展态粘势创新阶段发展阶段成熟阶段衰落阶段美国1850－1899（50年）1900－1929（30年）1930－1979（40年）1980年后法国1852－1880（28年）1880－1914（34年）1914－1950（36年）1950年后日本1904－1922（18）1923－1937（14）1938－1973（35）1974年后中国1894－1949（55年）1950－1995（45年）1995－2025（30年）2025年后中国与西方国家的差别距美、法50年，距日本30年距美、法、日60年距美、日60年，距法30年距美、日50年，距法75年同发积达国叛家百锋货商数店的双阶段摸比较班，可妙成为刘商业赴地产链决策途时的训重要私参考第二筒节孩商业兄地产负发展毒概况中外停超级最市场缝比较创新阶段发展阶段成熟阶段衰落阶段美国1830－1935（5年）1936－1965（30年）1966－2000（35年）2001年法国1959－1962（3年）1963－1968（5年）1969－日本1953－1959（7年）1960－1989（30年）1990－香港1960－1971（11年）1972－1982（10年）1982－中国1981－2000（20年）2001－2020（20年）2020年中国与西方国家的差别距美、50年，距法日港30－40年大体相距30－40年大体相距30－40年同发沾达国屑家超闪级市肆场的食阶段也比较茧，可燥成为导商业孝地产追决策讨时的鸟重要悦参考第二嫩节炕商业亩地产锅发展午概况日本矿各类唉型购父物中子心比绸较参临考邻里型社区型区域型超区域型商圈半径（公里）1－23－510－2030－40时间距离（分）3－55－810－1520－30商圈人口（万人）1－25－1050－100200以上停车场容量（辆）50－100300－5002000－50005000－10000商店组成超级市场综合超市1家百货店2家百货店2－6家专业商店专业商店综合超市2家综合超市2－3家综合店饮食服务服装店服装店药店其它饮食服务饮食服务洗衣店杂货店杂货店其它其它其它10－20家20－40家100－200家180－250家第二汽节敞商业给地产虑发展怕概况商业诸低进嚼入壁惠垒的您后果商业雁地产赠的发再展态详势在中炼国，放进入著市场抖的壁焦垒过跟低使遗行业辱中的资企业室规模构向两库极发麦展，定大企遵业盲仰目扩封张和歇小企元业无涌节制改发展北，导嗽致“眼低市造场集胆中度朱和过找度竞须争”进入市场壁垒低进产品差别程度低企业小型化大企业盲目扩张市场过度竞争市场集中度低另一临方面咸，地撞方行皇政垄逮断造誉成异锹地市其场的盼高进蛋入壁兴垒第二途节居商业竟地产框发展卷概况商业鼠地产丈研究总结定目前暖商业微物业榆市场兔的现贡状不阵难看桑出：买开发朗商和锅投资估者对笛于商称业物喘业的竭开发抢和投摇资均乘表现往出极热大的减热情目。许挑多开喷发商戴在项景目前询期就羊聘请舞专业哲公司眉从建脚筑结忠构、仍主题糕定位祖、消宽费人促群定确位、火行业企组合喂、店愧铺划岂分等吃方面训进行右详细指策划倘。面佳对越雹发挑测剔的关投资厅者，排专业量化分挖工必甘然引河入商房诚业地联产竞竿争之冻中。商业尚地产析的发清展与农成熟纱，意掠味着消费浮型地脏产正衔向生沟产型霜地产歉裂变。商业奇地产雁是“三高酱产品”：高风以险、语高回竿报、豆高技毁术含情量。商业魔地产恒市场神发展屋条件第三趟节狱商业倘地产尽的开鹅发商业增地产教研究国外童参考橡：主要墓判断昂元素搂：人夜均GD吼P、城追市家盛庭汽段车拥睡有量效、公汁共交叶通条邪件人均GD颜P3恳00爪0－40块00美元尾时，暂家庭阶汽车剑拥有祸率15－20％，善大型段商业肯地产傻发展添（Sh距op弟pi点ng歌Ma色ll）－靠－开始王发展人均GD细P1枝00忽00美元井，家汤庭汽且车拥父有率60％，怜大型村商业唇地产哑发展滨（Sh弦op隙pi询ng偏Ma躁ll）－练－成熟醋发展商业胃地产备市场掩发展脾条件顽（Sh忽op皮pi斯ng畜Ma忌ll）第三参节护商业折地产狠的开柄发商业蹈地产京研究亚洲巷及国造内（流含香垦港、掩新加比坡等悦）：主要测判断哲元素枣：人季均GD果P、城沫市家捐庭汽富车拥观有量幻玉、公蜜共交杯通条窄件、课人口由密度展、消葡费总茎量都市镇型大型脸商业沙地产细发展屠条件城市招人均GD珍P水平孕达到25咐00美元郊区姥型大型本商业创地产绳发展转条件城市提人均GD版P水平苏达到40屑00美元已、公苦路发血展极询为充李分、矮城市望家庭兄汽车妄拥有馋率达15－20％商业擦地产辈市场害发展叫条件忙（Sh倾op开pi犬ng恶Ma淋ll）第三馆节概商业泄地产绸的开溪发商业趣地产厌研究国内兔之所撕以与匀欧美顽发展传大型邮商业诵地产贯发展篇的GD忌P水平有明汗显的习差距如，但毙仍然瓶具备华发展幻玉大型踩商业扮地产触项目乏，主大要因滋素在田于其人口越密度远远仗大于忌欧美纵城市泡的人看口密变度，消费企总量决定材大型仗商业宗地产可发展胡的市锹场潜孔力。商业赚房地枣产项禁目开依发的麻基础志条件朵，是会项目雷所面逢对核床心商刘圈的卷消费衡总量惭，因做为它印体现涨了核膛心商限务圈贝的人府口基紧数，流也体膜现了爹核心尝商圈没的能剪力，郊也包匆括了GD颗P的水红准。商业靠地产瞧市场贪发展讨条件均（Sh应op州pi桃ng巧Ma攻ll）第三剪节拳商业庙地产肠的开闭发商业衰地产圾研究商业闷地产齿开发卸定位尺度人均GDP业态发展情况

1000美元

百货商店兴起2000至3000美元超级市场兴起6000美元便利店兴起8000美元仓储式商店兴起12000美元购物中心大发展的时代尺度撤一：裕经济布水平在世员界视能野里径，各圆种零喘售业恼态的取出现贴具有忽一定饭的规挨律性厦。第三感节邻商业啦地产隆的开蜻发商业傻地产背研究尺度线二：标交通石状况国外鲁大型蜘商业士地产甘（Sh臭op另pi狸ng诊M徐al佩l）的晚发展服经验敏告诉止我们男，当括一个每社会头进入语到汽守车时谋代，就才为Sh访op怠pi竭ng雀M传al线l的出繁现提驰供了茧可能嫩。从哭交通匀形式墓上来膛说，娇所谓Sh辞op糖pi仇ng限M暴al垫l，尤占其是盗郊区晃的Sh脱op架pi岛ng扒M铺al尽l，必两须依禾托于捎高速所公路续和城扬市的清环路鱼，这真意味惧着消帐费者养比较懂依赖晶汽车贵。只弹有当铁一个象城市进入难了汽车始社会绸，或定者说开始痒进入汽车屿社会拣，那炎么Sh持op还pi钩ng玻M户al淋l在一论个城墨市的追建设抗才能步真正颜的发究展起系来，孟否则奋只能圾是城虏市型志的购遇物中秘心。商业免地产阳开发份定位尺度第三监节膨商业旗地产松的开辞发商业店地产日研究尺度伶三：依据隔城市喂化进典程的遇国际茧规律晨来为肤大型厕商业译地产既项目婶做出潜定位世界械城市留化过艰程中看，城喇市商汇业中各心的喉变迁客有其附规律添性。我们政把城伏市的杯发展皆分为林三个蔑阶段仅，1、城喘市化悔初级阿阶段码：城施市化扛率30车%以下育；2、城刷市化临中级势阶段辉：城举市化率率70卡%以下孝；3、城丽市化雄高级腥阶段滋：城盘市化寻率70爹%以上雅。商业姐地产拔开发匆定位尺度第三挤节志商业哑地产分的开唯发商业证地产朽研究城市浙商业玻中心买将根犹据城叹市化盲的进铅程而誉发生贫变化械。从筒这个景规律村性来古看，丈依据令城市要化发舟展水阻平来游发展买大型红商业府地产弱是很浪好的戴选择创。商业挠地产养开发乒定位初级赚阶段城市考化率30偿%以下商业旗向城惯市的几何将中心聚集零售货行业子的特渴征：－－向心亦聚集中级纱阶段城市屡化率70%以下零售掏行业名的特寺征：－－离心惊分散商业标向城组市的几何烂中心发展高级追阶段城市拳化率70局%以上零售度行业详的特站征：－－离心踪蝶聚集商业灭离开魂城市朋的几拾何中需心，磨向郊区硬聚集第三篮节驶商业醋地产零的开蒙发商业注地产父研究零售鹊商――商业往开发崭商――房地歉产开溜发商――由于局居住帝开发服需要何有商咬业配六套设要施，殖因此妈房地航产开爱发商棍被迫皱进入末商业迅项目毁开发弓领域丸。各种烈开发聚机构――因为撤拥有桶适合算的商包业用轿地而敞进行碧开发诵。其它汪类型驼的开崇发商――包括今其它粒行业绑转型板进入跑商业妄地产季项目床开发烫。商业魔地产肿开发古商的耽类型第三才节建商业还地产夹的开雀发商业配地产企研究商业企增加膊值对GD锋P的贡窃献度商业逐便利赛指数铺比较外来护人口截占城逝市购辛买力扶的比板重商业奏集聚叉力商业桃地产榜指标林体系争的比蓄较第三炮节糟商知业地扭产的如开发商业裤地产构用地帆的选尝择购物弦人口交通命易达疯性分俊析竞争滔项目钻发现区位税分析用地李区位抓和交乏通人求口状逮况分涂析第三辅节私商业旁地产盐的开寇发商业淋地产刚用地辅的选毕择用地伤形状高差崇变化可进辛入性视觉掘可达仔性用地闸物理充状况巾评估第三仔节贷商业牢地产冒的开袖发商业穷地产炎用地惧的选稼择比较惜恰当穷的方核法有乘三：一是倍模仿才巴黎杂城市券的做灯法，侧将商唯业地堡产项化目建论在各浆线地遥铁的半终点酬或主脉要交粘通道铁口；二是富在新篮建小冲区建米立规艘模适士当的花商业滚地产帽项目已；三是拣在传颜统社拳区采乞取老技网点绪重新滨整合欺的方倦法发助展商舍业地项产项窃目。地址颜的选折择第三患节诊商业辆地产珍的开样发商业钓地产冬类型狐和规狠模常见昼的类危型有蒸：折扣泽型――专卖面型――景观盏型――娱乐执型――生活谁型――商业疯地产居项目傅开发靠的类复型和习规模收的确霉定第三症节辛商业委地产干的开柱发商业仰地产干研究超广然域？商业窗地产敲小知认识广域？商业恐项目田分级互标准第三伍节练商业坡地产妻的开界发分类指标设置地域功能定位服务对象客流量服务人口基本商业面积基本设置业态与业种配套行业市中心商业区城市规划的中心商业区；历史形成的商业集聚地购物、文化娱乐休闲、旅游并与金融、商务结合国内外及本市消费者50万30万平米大型百货店、专业店、专卖店，文化娱乐、餐饮旅馆、金融服务、旅游服务、展示、图书报刊、邮电业区域商业中心居民聚居区、商务集聚地、公共交通集散地周边购物、文化娱乐、休闲该地区及外来消费者25万20万10万平米购物中心、超市、百货店，文化娱乐、餐饮旅游、金融服务、图书报刊、邮电业居住区商业人流集中，交通便利的地段保障该地居民的日常生活，提供必要的服务当地居民5万2.5万平米超市、便利店、医药店，菜市场、餐饮生活服务、图书报刊邮电业街坊商业街坊主要出入口，居民主要途径地提供日常必须商品及便利服务当地居民0.4万0.06万平米便利店、餐饮店，生活服务业专业街商业中心周边，交通便利处提供专门商品或专业服务购买专门商品，寻求专业服务的消费者街长200米以上，专业店30家以上特色专业店、专卖店配套服务新城商业中心城市规划的新城中心商业区；人流集中，交通便利的地段购物、文化娱乐、休闲、旅游并与金融结合新城居民，商圈辐射范围及外来消费者25万20万12万平米购物中心、百货店、超市、专业店、专卖店、餐饮、文化娱乐旅馆、金融服务、旅游服务、图书报刊、邮电业中心镇商业人流集中地购物、旅游、为农服务本镇居民、周边村民及外来消费者5万2万平米超市、餐饮、小商品市场、农贸市场，农资供应生活服务、图书报刊、邮电、文化娱乐业一般镇商业镇街区，农贸集散地周边提供日常商品提供生活与为农民服务本镇居民，周边中心村村民2万0.8万平米超市、便利店，菜市场，餐饮，农资供应生活服务、图书报刊邮电、文化娱乐业第三降节帮商业漂地产病的开切发商业瓜地产护类型餐和规恶模常见均的类辈型有初：购物子中心――购物恩中心丈不完侧全是居商业甚行为地，应写划归促为商率业地饭产范纱畴。商业牧街商业巷地产招项目窄开发锋的类印型和说规模欧的确卖定第三杆节雷商业模地产姥的开幕发商业粒地产司研究大致始有三厦种。一种背是Sh竹op世pi子ng涌C栗en箱te故r这是接一种以主体认性购好物中我心，伐它是普以某姜一大咏型商煮业业莲态为瓶主体善再辅厕以其值他的猴一些哭商业倾业态决和服谱务业响态。届主体歪性购酒物中薪心又矮分两踢种，其一是他以大心型超梨市为箱主体弄，它绣的竞堪争优筐势是喜，能见够进贩入居爷民社坑区，袜能够掠弥补动大型眼超市与在商吉品线劈燕上的代不足辰，并泳可通堆过出奖租场挠地增喂加附役属的党一些沫商业严业态委和服羽务业俊态，绍既可阻降低孔经营借成本城又可年增强热对社帽区的认服务顽功能乱；二夕是以盘大型筋百货盗商店码为主撒体的毅购物琴中心霞，往坚往成摆为中料心城互区的按商业款中心照，但侵一般攻很难牧在社锅区里蹲生存糊。商业践地产鞠项目驳开发萌的类框型第三延节星商业袄地产盒的开害发商业沈地产件研究一种我是Sh少op商pi笋ng赛M雕al泊l，这种愁模式风购物肤中心街是综名合性泊和超爬大型环的，早与主井体性五购物纳中心岔不同饲的是尘，这揪种购杆物中香心里托的商诉业形驾态是犁以三皆种商庆业业盯态为吩鼎足雕之势骨，即医百货棍店、带超市逮和许盾多专输业专闻卖店概，再午辅以隶餐饮充娱乐峰业的桨店铺项，它伟可以塔涵盖办所有闪零售童业和狮服务竹业的生内容习。购最物中望心已吐经不理是一朵种商桂业业违态，获而是蜘一种艰商业腿的组帅织模忠式，起甚至岔于已铺经作盲为城雹市整状体规庸划中锋的一纽奉种基哀本构宴成，糟与机骄场、袭公园刑、体毕育中建心等临城市直设施岂类似搭。商业顾地产伞项目捕开发忍的类场型第三城节触商业井地产赠的开蜓发商业蛋地产番研究一种损是Ci肥ty培ma常ll：即城洒市广茶场，济与Sh偶op伐pi衡ng溜Ma是ll不同萍的是弃，Ci旗ty肉ma伪ll并不枝限于轿购物辆以及饱配套脚的餐纱饮、融休闲造、娱弃乐等愤，还侧将旅优游、则餐饮役、休络闲、庆娱乐口理念稠组建构成动柳静相垄宜、比具备俱基本膛城市拍功能尼的联欢合体疯。与Sh南op鸦pi速ng吊Ma瓦ll相比灯，更务加全炕面的Ci掀ty碎ma耳ll更适佩合城洪市人脊多方堡面的核需求商业认地产荣项目起开发们的类展型第三寻节地商业冻地产役的开跨发商业膛地产选研究商业户评估呈、布夺局和盯经营敬管理很多淹开发赤商都喘很熟划悉房程地产句开发风模式挖，在们前期萄规划骄设计砖结束倘以后出，变额数就袭很少叛了，杀其建浓筑形死式比怎较单粮一。纵但商脱业地衣产开卡发还极要加牙入商范业经荣营模筒式，淹必须辞进行肾商业聪评估私和布砍局规蛮划。第四容节棍商业亚地产巾的评半估、齿布局鱼与经碌营管优理商业宵地产罗研究商业境评估1、商纲业评览估最姻重要薄的是栗要决念定它漫的商族业业堪态，及是社火区性猜的还蒜是区租域性淡的。堤在开焦发商读业地脆产项沟目之脾前，绍一定请要先光了解恩消费认群是及谁，寺按照拥消费扛群的移行为什分析勿来进齐行项占目定挣位。第四探节蜜商业琴地产漏的评她估、效布局途与经工营管海理商业叛地产梦研究商业羞评估2、随胡后就杂要进苹行商鸽业竞碗争对也手分滥析。冶市场斜常常落呈现逢不均猴衡发沸展，岗某个置区域谷缺少庆商业片没人却做，乱有的种地方竖商业贝设施猪已经犯太多致，但音是大丈家还贞是愿敞意挤似在里碑面。渴究竟朋一个紫区域映需要冬多少您商业阵、多挺大规预模或馒者什怪么样私的业娇态，傲都要苗进行遥分析护。3、再圣就是片城市覆宏观侦经济惊分析恢。小锄康社烛会和古没解屑决温败饱问酸题的渡社会喇对商提业的捆要求至不一肿样，南在不蝴同发防展阶毅段对杜商业举的要舟求也蜜有不烘同。第四仗节鸭商业候地产与的评谎估、百布局刃与经由营管睬理商业赛地产升研究商业联布局撞规划一个占成功介的商策业，扛不是趋将所伤有有券名的绝品牌春拉进代去就鼓成功劳。组合巨和搭畜配非常靠关键组。需肆要一购些主矿力店蓝，也态需要睛一些炭愿意拜负担覆很高嫁租金芦的中浙小型蓬商家闯，比例多少读，怎质么搭葬配，孟要进喝行经镰济效传益分瞒析。第四晴节丘商业船地产赴的评康估、霉布局榴与经肆营管黑理商业叹地产锈研究大型坟商业和地产苹的主杯题及箱主题御区域名城规模主题区域日本福冈县博多水城占地250万平方英尺星际天地、月亮步道、地球步道、海洋世界和太阳广场马尼拉超级MA摩尔

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上海的港汇广场

超时空历险区、迷幻震撼嘉年华区、青春科技运动区、热哥劲舞旅游休闲区

第四道节介商业炊地产近的评蕉估、穿布局认与经傍营管秩理商业证地产兽研究经营洞大型翠商业歼地产税要着左重考漏虑两递方面忆的问园题，组一是尿前期能的规柿划，蛇二是纤后期扣的商眯业运维营管帅理。建设投模式投资略模式设计失模式管理送模式商业展地产拢的发冠展模检式商业且地产弯是开爪发商贼、投居资者抹和经舌营者怎三合姨一的近有机露整体裁，是潜一个旷不可堡中断垫的链会条。第四狸节帆商业芹地产秩的评勉估、剃布局沈与经僻营管衰理商业钳地产侧研究建设殿模式英、投痕资模观式建设模式改建新建如：新上海商业城、正佳商业广场等如：上海豫园商场、北京新东安市场等投资模式银行贷款外资上海迪美购物中心、中旅商场等第四描节夏商业知地产柳的评周估、盈布局束与经截营管灯理商业誓地产鞠研究设计瞎模式痛、管磁理模寄式设计顶模式管理模式合作管理（北京、深圳家乐福集团直接管理）委托国外机构管理（美国环球发展管理公司）自行组建管理公司（豫园旅游商城：18家投资者）输入管理（北京万通新世界商城等）第四墨节淘商业供地产睬的评如估、跟布局勤与经坏营管床理商业模地产底研究商业谷地产鞭项目挣开发春三阶奥段开发何过程小三阶祝段第一截阶段委－－俩整体荒策划犯布局第二流阶段娇－－售推广琴和招丙商第三谣阶段唯－－盲后期医经营出管理意。第四工节宏商业纺地产父的评竞估、坑布局示与经勇营管偶理商业镇地产相研究后期饼经营贺管理商业汇地产立项目换重在写后期演经营责管理勾。商家贴也会叙选择蛙好的硬开发这商，忆有些豪拥有茄很长袜经营顷历史匀的商历家，验一旦栗发现崭适合都的商吴业项密目就诵会想拒方设范法进洒场。挎找到冠客户蛛不等赚于就兽能完俘成招崖商。统开发泪商要剖有一倚个懂吃得商白家需晌求的此团队送，包揪括客个户关苗系管惰理内砖容。怎么数让这均个商忠场可携持续廊发展纵？干这是靠在后行期经内营中万很重衡要的煎内容饲。当西然物稠业经居营管携理是殿最基稿本的历，对坛于物彼业经你营管重理必欢须要扑高标川准。帜危机逝管理眉对商衣场相班对更窜重要戴，这饮种场崖所的厨公众袍性非搜常突饲出，垃任何队一个戒意外游可能点对这纳个商槽场形享成致别命的发影响历。第四松节疲商业协地产彼的评钞估、协布局稻与经库营管阿理商业授地产六研究块－－戒商业绪街风起低云涌制的造蠢街运绒动，陈是社荒会城岁市化状、资花源区叮域化能、产齿业聚涝集化候的必刑然结绘果。成功钟商业胜街要屑诀－－“商业挡街至头少要漏成为享一个巧区域秆的名线片”、－－“在强松调建泻筑本哭体所迁表现罗出的勤美感环和潜稠在聚救客能恶力的资同时炭，继仇而全仙面提窜升城牌市商层圈内播部的孔聚合匆和整泪体辐丘射力”。第五交节治商业粥步行毯街商业集地产絮研究昼－－缘瑞商业害街商业浓开发烘和经炕营是都两个傅不同伙的概辰念，亚如果愁开发务商在步物业疯销售钳之前成有一画个完微整详糕细的吓商业五开发腥计划斯，将越不至宾于出堤现“销售灰的结浅束就葡是商鸭业街境生命滔的结狱束”这样牙的尴俩尬局市面。第五臂节闷商业仓步行推街商业渡地产碌研究起－－话商业蜓街世界滴一流潮商业卖街的粱六个颠关键秀影响偶因素1、丰富的历史是一条古老而又传统的商业街，有着自己的历史和文化底蕴，能引起人们的历史回忆。2、独特的建筑和商业格局有着百年以上历史的建筑，却汇集着传统和现代的各种零售业态。3、多元化的商业功能具有零售、餐饮、住宿、娱乐和文化的综合功能4、知名的骨干商户具有不断更新的知名骨干店铺或曰核心店铺，是吸引客流的基石5、便捷的公共设施和愉悦的环境配备有便利的交通和足够的停车位，有绿地、休闲椅和花园广场等6、牢固的政企合作关系有自己的店铺组织，有相关的管理机构，并与政府保持着密切的联系第五昆节袭商业赤步行都街商业舞地产月研究黎－－柄商业匆街世界觉一流弹的商违业街猎具有虚三大炉特征间：全爆球声慎誉、草密集播的客伸流量峡和可麻靠的索收入尖。世界只一流扁商业叶街的倒三大脱特征特征商业街知名度日客流量（万人）年商业收入（亿美元）巴黎香榭丽舍大街享誉全球50－7015伦敦牛津街享誉全球5032东京银座享誉全球2540芝加哥密歇根大道世界知名12－2127上海南京路中国知名8014第五拌节狗商业础步行昂街商业专地产佛研究淹－－暮商业户街商业失步行港街的既三个哈空间柄维度捧－－长、宽、瓶高步行担街的黎长度商业亭街的撤一般雀长度蒙为50轻0－70强0米，乐最高锁限为10填00－15脚00米（巾王府康井步膊行街81峡0米、籍重庆欣解放蜘碑步抹行街40断0米、眨沈阳茄中街霉步行铜街95紫0米、沫上海范南京库东路14疫00米哈跃尔滨闪中央枕大街习商业迷街86宇0米、你日本滚银座11省00米、铸香榭牺丽舍剃大街18冬80米）商业列步行举街的摆三个察空间架维度殖选择第五摊节陆商业坦步行腹街商业绍地产纱研究牛－－缸商业众街商业捞步行领街的龟三个码空间钻维度宅－－截长、宽、高步行恢街的宽度商业注街适蚊宜宽燃度为20－30米，竟小型纳步行孙街宽哪度以20米左怎右为亩宜（业王府妇井步用行街38米、霞上海秤南京赵路30米）每人扒要有份不低交于4平方碰米的疲面积更。商业兰步行迷街的脉三个肯空间凤维度剩选择第五状节装商业羽步行蜂街商业粪地产们研究畅－－技商业沸街商业喜步行典街的躁三个扩空间烤维度袋－－拆长、侵宽、高步行盟街的调高度商业助街宽班度和嘱高度勉的比丸例最猛好为1：1，最敌高不摊要超敲过1：2（上毯海南登京东握路步衔行商巴业街翁、哈未尔滨默专业蛮大街盘步行呜街、细沈阳亦中街端步行浩街都共为1：1的比乱例）从一超般的油情况伙看，跪步行仇街两羞旁的趴店铺祥建筑鄙为二亭至三性层为俩宜，优最高承不要惹超过上四层军，地攀下延狭伸则和最多离不要搏超过郑两层湖。商业取步行壤街的倡三个度空间恨维度脂选择第五覆节眼商业榆步行昏街商业圆地产两研究“豪布宏斯卡”(H踢OP施SC匪A)第五古节燥商业刃步行颂街商业枣地产负研究从世庸界范磁围来握看，杯商业闲街在前城市贯建设胃与发该展的秘过程叮中，驴有过尸辉煌集的繁馒荣，够但也被随着库城市军发展肢加快螺出现晕过衰摊退的伟状况朝。为谊了迎墙接严菊峻的恐挑战绢，振防兴商渣业街吼，国瘦外采飘取了浴“豪担布斯灶卡”办原则粉的措戒施，库来重氏塑商疮业街棒的功济能。“豪布恶斯卡”(H圾OP仓SC培A)第五多节脉商业胡步行震街商业缺地产可研究“豪煮布斯姨卡”(H身OP杏SC猜A)是6个英化语单愁词的威第一娱个字深母组绳合的艺译音乒。H－－Ho岗te棵l练(酒店)O－－Of粗fi是ce藏(办公晌楼)P－－Pa凡rk网in银g铸(停车腿场)S－－Sh提op返pi解ng湿(购物)C－－Co菜nv郊en舅ti盯on尺(集会)A－－Ap绒ar匆tm咏en狱t独(公寓)把商业运街变图成生送活街，即能变传煤统的往“购刷物街纵”为宫“生趴活街渴”，创将商菜业街悬建成狡一个度集购疗物、辉娱乐枕、餐宗饮、嫂休闲循、居铜住为计一体揉的生贼活空省间。“豪布错斯卡”(H史OP遥SC解A)第五谊节傍商业锯步行椅街商业絮地产皂研究细分手功能蒙区划窄的“豪布看斯卡”规则胀，“中央棉商务催区产中业“三三垃二二”配比肠，即30营%%办公改区，30乎%%零售倡，20丹%%服务放，20充%%高档朵公寓甜；“豪布虽斯卡”(H丸OP援SC扶A)第五清节再商业垮步行箭街商业龄选址第一辛节徐选址当的基软本要卷求——购物兰中心第二效章第二殊节延选址修的基社本要絮求——百货犹商店第三斗节洗选址菌的基斩本要坦求——专业秤店第四芝节千选址营的基傲本要冲求——超市第五建节醒选址烟的基筹本要精求——便利抗店第六忘节离选址印的基蓬本要网求——餐饮第七陕节本选址进的基介本要滤求——休闲细娱乐零售摘购物炎型餐饮砖休闲柿娱乐脉型一蚀选止址的掀基本谜原则二均选址吐的基犯本要挖求选址罩的基纤本原草则选址既的重纵要性选址蜘，并微不只滤是一夜个选惕址而瞧已。要在商幕业地汗产项掘目的挂整个堪宏观义决策在当中叙，选骆址往嫂往是长一个舍承前有启后廊的关谅键环辣节。进是一员个科毒学、列理性邮、全睬面的格决策能过程堆。选址轰前期盘分析为了熟判断阀选址拳是否达正确炮，项诱目用艰地是柜否值并得开导发，坏就需绿要对氧城市疤经济近进行无综合御的分永析研挪究，兽收集躲用地供周围病必要青的经聪济和资人口婚基础父资料衫，这疗些工冬作都锡是选互址的笔重要惑决策鸣依据输。城市宫规划前分析商业夹建筑但的选驻址决魔策首锈先应患当建掩立在遮城市盒发展洲规划狐的基擦础之僚上。业态聪种类一亩零售奏业态零售弃购物释型购物齐中心专卖象店超市便利物店专业牙店仓储强店百货翻商店业态正对比业态购物中心百货商店超市专业店专卖店便利店仓储店定义多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务商业集合体。分市区、社区、城郊型经营日用工业品为主的综合性零售商店以顾客自选方式经营的大型综合性零售商场，又称自选商场以经营某一大类商品为主，且拥有具备丰富专业知识的销售人员和提供适当售后服务的零售业态专门经营或授权经营某一主要品牌商品为主的零售业态是一种用以满足顾客应急性、便利性需求的零售业态以经营生活资料为主的，储销一体、批量销售、实行会员制的商店规模5万-15万平米为宜规模大，营业面积在5000平方米以上标准超市:500-1500平米;大型综合超市:2500-5000;超大型:6000-10000具备一定规模,根据具体市场和产品特性而定根据具体经营的商品而定,一般在50-600平米面积在100平方左右规模较大产品/业态内部结构由百货店或超市为核心店，集零售、餐饮、娱乐于一体；核心店面积不超过总面积80％商品结构以服装、家庭用品为主、种类齐全以食品为经营重点，满足食品一次性购全商品结构体现专业性和深度性，品种丰富，选择余地大，主营商品占经营商品的90％以上商品结构以著名品牌、大众品牌为主以速成食品、饮料、小百货为主经营范围广泛，如食品、日用品、耐用品零售蠢业态(一)业态至对比购物中心百货商店超市专业店专卖店便利店仓储店客户目标顾客以流动顾客为主中高收入人群、客户来源范围广大众化消费、客户来源根据超市规模和定位有所不同客户覆盖面广针对特定消费人群、经济实力较强附近居民购物方式柜台销售和开架销售相结合开架自选、自我服务、平价销售、一次结算的售货方式定价销售和开架面售定价销售和开架销售开架自选、统一结算开架售货、批量作价经营特色卖场租赁制；布局统一规划，店铺独立经营；服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐于一体。卖场租赁制、种类齐全、高毛利平价销售、满足日常用品一次性购全同类商品大规模集中式营销。由卖场租赁发展到自营品牌专卖、量小、质优、高毛利平价、服务群众生活，营业时间长零售史业态(二)选址跳要素砌：区位顽：1、中分心商独业区骨或城研乡结愈合部转的交剃通要躁道；2、交虏通易胞达性播：车响称10厦-3涉0分钟3、购边物人妖口分多析用地夜经济差状况商：进行允可获撕得性穷分析用地熔物理蚀状况浩：1、用振地形鸭状：缝土地数完整首、规遗则、利长宽汽比适钓当2、用骡地平淡整性揪：地丧竖向罢高差谜变化姓不宜赢过大3、用设地可顺进入胃性：闭容易甩进入家、无幅交通师堵塞4、郊纽奉区用巷地的迷视觉霉可见膛性5、用贞地周堂围状蔽况第一扇节袜选邀址的皂基本浅要求——购物身中心购物网中心类型业态效用主力店高端百货、大型超市、家居、建材等有利影响：集客能力；品牌效应；带动作用；广告效应；长期租约不利影响：租期很长，物业的后期处置要受限制；主力店的租金非常低；常带有排他性协议；与整体的磨合难度大，需防范法律风险次主力店知名餐饮店、影剧院、大型书店或游乐场所聚客能力；租金回报远高于主力店；在营业时间、管理成本、经营灵活性等方面比主力店占有优势品牌店饰品、服饰、化妆品等购物中心盈利最多的部分；可丰富购物中心的功能；个性品牌能聚集各类客源功能冤组合迫：集弊购物哲、餐往饮、直娱乐扎、休松闲、咸运动减、旅已游、谁游乐杠于一演体。趴一些深大型饿的购尾物中六心甚沉至包阳含了退酒店探和办津公的复功能钥。黄金窄比例城：最佳卷功能筐比例拼是零柳售、融餐饮贵、娱石乐为52：18：30业态唤组合庸：主裹力店子、次阀主力劫店、垫独立鸭店。宵“主仆力店机是恒俱星，服围绕怪主力胞店周货边运泉行是码小行亚星般杠的次漏主力跃店、饰品牌逆店”丑。第一麦节孝选布址的型基本沙要求——购物透中心一、赞中高戴档百库货123方便习顾客紫购物明：交通找便利工；靠近床人群糕聚集磨的场所渣，可礼方便厉顾客言随机物乐；人口阴居住羽稠密瓶区或机昌关单耀位集戏中的蚕地区崖；符合班客流巨规律抢和流向锣的人混群集哭散地段。有利谨于商单场开爸拓发展：提高援市场逐占有平率和覆某盖率旷，以梯利企纺业长复期发啄展；有利悟于形膨成综牛合服伶务功感能，冰发挥墨特色祸；有利据于合鱼理组烈织商养品运汇送。有利寺于获餐取最割大的经济掉效益第二殿节爪选锤址的握基本揪要求——百货丢商店项目或建筑丽面积各：20腹,0掩00平方而米—4得0,欣00总0平方特米(单层张面积4,暖00里0平方倡米以只上)；3—广5层，劲首层逗层高饼不低唉于5米，叼二层昆以上村层高故不低霸于4.键5米。广场荒面积灰：门柜前广伟场面钓积不牲低于1,候00晨0平方魂米；停车愿位与膨商场强面积遭比不扑小于输：1个/1稍00平方命米（隔含地崖面、全地下弄停车先位）椒。业态每组合片：百货塌＋超匠市纯百怠货百货盟＋超委市＋X（X可以为家倚居、朵电器、息餐饮殿、儿是童娱极乐、怒美容忍健身浊等）45678合作麻方式漆：租赁购置忙房产合资易兴建合资街经营加盟管理炮输出润等。第二烂节畏选芹址的务基本筋要求——百货棕商店代表微品牌新世女界天虹抢百货第二祖节饼选僚址的递基本宫要求——百货第商店百货姐商店要素要求商圈城市核心商圈交通便利城市人口：40万以上物业要求建筑楼高三层以上面积5000-20000㎡，单层面积5000平米左右中庭面积(包含电梯井)至少500㎡单层店面积：15,000㎡以上层高首层层高5m，二层以上层高4.5m；柱距8m×8m配套设施扶梯、货梯、中央空调、消防分区、卸货区；电梯要双向每层4部以上，最好有两部观光电梯。楼板承重450kg/㎡停车场100个/10000㎡合作方式免租期1年左右租赁年限10—20年第二叔节免选乖址的超基本孔要求——百货词商店品牌财特点百货列店连浴锁营原运商发展缩慧定位:“高档姜奢侈妙品”发展绵方针箭：主趟攻高田端消许费市锦场、样高档倾名品锁百货昆、时锡尚百满货顾客善定位中高杂收入疯阶层发展慈状况目前培拥有30家自丢营店抄及经蒸营10家管壁理店部。，稀业务剃已快南速扩仪张至页全国26个城坦市.已经润呈现喊出购另物中示心的叮特点冶。第二闯节找选商址的兴基本尝要求——百货携商店上海自九海扣百盛上海九海百盛百货业态布局6F文化用品、音像制品、大小家电、工艺礼品、家居.5F游戏广场、美食小吃；2-4F化妆品、男女休闲装、时装、包袋、运动用品、内衣1F皮具、国际化妆品、麦当劳、意大利休闲餐厅银行；-1F平价超市第二改节追选讯址的辜基本脏要求——百货微商店新世碌界品牌叼特点市场粒定位业：中辜高档券路线绕的目标蜜顾客患：高漫雅、摇时尚罪的中坊青年针对洲不同遍城市酷的消馋费特旅征而穴制订开不同键的市沙场策书略经营际战略高雅纪、时置尚的千中高翅收入阴阶层发展避状况分布压于全房诚国20多个陪大中沙城市第二蔑节惩选搁址的础基本妻要求——百货葱商店新世益界案科例沈阳中华路新世界业态布局6F家居配饰、家居用品5F运动服装、休闲服饰、童装、牛仔服饰、女士内衣4F男士正装、配饰3F少淑女装、时尚手表2F女士职业装、女士配饰、化妆品1F国际名品、珠宝、名表-1F男女皮鞋、男女手袋新世扰界第二匙节丸选托址的币基本鬼要求——百货馅商店品牌凶特点20马08年5月5日，籍茂业精国际则于香缓港上猜市19罗97年3月开售设了甘首家霉百货凶店――深圳作东门狮店.公司禽在珠蓄三角钞、长膏三角泊、西筋南区完共拥密有15家百驴货门窑店.中国魄百货叙业的纤龙头20紧05年6月，碗公司哄成功呈收购A股上退市公绍司成薯商集洒团经营贝定位时尚牲生活棒方式汁缔造某者发展荐状况20姨08年01月20根07年10月四川罗绵阳何店开软业;江苏劲无锡盐清扬冤店正梦式开活业;2黎00千6年06月辉成商雅集团配完成浩股权挠分置纲改革;第二赵节咬选纵址的悉基本资要求——百货偷商店品牌末特点太平国洋SO渣GO百货富集团雀秉持“改纲革、鬼速度编、挑割战”的经轰营行乳动方周针，仙以专犬业、僻系统武的管告理制江度。跳全力榨投资湖开拓扭百货疤事业勿连锁缓规模娃，未剑来将金更积旋极在独全国樱各城卷市开绒拓新写店。经营疤定位时尚剂生活著方式凭缔造丘者发展舰状况太平愉洋百仆货集长团为漠台北冶太平秘洋SO源GO百货短集团骑事业挪之一载。太浮平洋SO才GO百货训创立译于19疼87年11月11日，识为一引个综惠合型眉的百熊货事薪业体孟。19鲁93年开莲始进窄入大湿陆百号货零慕售市状场，想目前也太平之洋SO傅GO百货病集团畏在海嫁内外挽共设饱有14家店爬。第二日节忧选驰址的胜基本吗要求——百货通商店上海徐家汇太平洋百货业态布局1F化妆品香水钟表名品女鞋2F少女流行服饰休闲鞋表饰品眼镜少女休闲装彩妆护肤品3F服饰少淑服饰餐厅杂货内衣补妆室4F淑女套装黄金珠宝皮包皮件餐厅售后服务中心5F绅士杂货男仕内睡衣袜子西服衬衫领带男仕精品用品皮包皮件旅行箱男鞋烟具用品商务休闲服钟表内衣餐厅修改室6F休闲服饰牛仔服饰休闲包鞋少男服饰户外旅游用品运动服饰7F保健器材手机相机烹煮锅具卫浴芳香用品美容SPA馆&教室贵宾厅电器用品瓷器家用寝具PDA翻译机MP3文教8F童装童鞋育婴室孕妇装及用品贺卡活动会馆婴童家具玩具婴儿用品儿童学习用品B1香烟洋酒冰淇淋茶叶寿司巧克力面包蛋糕比萨休闲小食第二理节位选贩址的耐基本洁要求——百货艳商店品牌摄特点集锅团列：中国柏一航成立良时间：19凑84年经营尚方式扛：中外斩合资全国昂分布查：33家直忌营商呀场及1家特盈许经冲营商萝场。荣定誉愧：连彼续7年中国零售河百强经营米模式价、理缩慧念模夏式：“竹百货+超市+X天虹满商场：“深便捷巾、一迈次购鸟足、骡质量栏可靠天虹挖百货：“服务逃专业坐、时对尚品欠牌选恒择性裳强、臂环境茅优雅冤”发展绝状况“深圳爽市信羊誉好陕商店程”“中溉国零乌售百皂强企声业”“中渔国连添锁百颂强企亚业”“广尘东连捉锁商保业最量佳门士店”全国痕首家热在线碌支付酷网上暴购物次商城04年销啄售额25亿元鸟人民花币天虹柜百货第二增节雨选寒址的迹基本尼要求——百货计商店案例贸对比案例天虹茂业太平洋新世界百盛地址南山区文心五路保利文化广场C区深圳市福田区华强北路2009号上海市徐汇区衡山路932号沈阳巿和平