商业地产前期定位与后期推广招商含图

3商业地产的四大要素，可简单概括为：1）商业概念规划与主题定位，决定项目成败的关键;2）设计与概念详规，决定硬件标准与动线组织合理性;3）成本与融资，项目开发资金保障;4）运营与推广，提升物业的商业价值;首要一步：从定位到招商4第一部分定位与规划设计时间项目内容核心要点60mins一、商业定位之市场研究–城市宏观经济研究–零售市场调研及分析–主力消费群体特征研究1）城市宏观经济水平将决定商业发展的层级，宏观经济影响品牌对城市的认可度以及确定客群的消费水平；2）零售市场及商圈特征分析，帮助确定商业未来的成长空间，以及如何获得市场的支撑；3）未来目标消费群体，比如：日常消费半径、不同消费群体结构的消费特征、购物频率和平均花费、以及对不同零售业态的消费选择等；二、商业主题定位商业主题概念定位4）商业主题概念定位是项目继续深化定位的基础；5商业定位之市场研究商业地产开发全产业链

2.商业定位

•发展阶段认知

•区位属性

•经营模式

3.商业设计•结构设计•平面设计•动线设计•空间节点设计•体验性商业设计元素•创新性商业设计•目标市场定位•商业业态定位•商业布局定位

商业地产开 发全产业链

4.招商运营•招商执行•运营管理•营销推广•业态定位再调整

1.金融问题•开发资金来源•产品模式•经营策略•风险控制•商业模式地区生产总值（GDP）分析社会零售品销售总额城市居民人均可支配收入西安市GDP及各产业增长率城镇居民恩格尔系数实际外商投资总额常住人口总量8宏观经济分析城市宏观经济分析：是项目投资策略的基础要件，人均GDP及可支配收入等决定市场基本需求，为项目产品设计及投资风险控制提供参考。城市宏观经济分析地区生产总值（GDP）分析 社会零售品销售总额 城市居民人均可支配收入常住人口总量/旅游人数及旅游收入（/年） 实际外商投资总额城镇居民恩格尔系数60%50%40%30%20%10%0%单位：亿元2,5002,0001,5001,000 500 0 199819992000200120022003200420052006200720082009

固定资产投资 房地产投资固定资产投资增长率房地产投资增长率12% 8% 4% 0%16%20%2000200120022003200420052006200720082009第一产业增长率第三产业增长率第二产业增长率GDP增长率企业战略与目标分析土地供应情况调查市场需求分析城市开发机会分析企业战略与目标分析土地供应情况调查 市场需求分析投资环境与产业指导

土地供应情况

9城市发展规划城市资源与 政策环境市场需求分析城市资源、政策环境分析

投资环境 与产业指导

城市发展规划企业战略目标市场发展分析

城市开发机会分析：主要帮助了解城市发展规划和政策环境，在符合政府规划和产业引导方面提供满足市场 潜在需求的产品。1036顺%19腔%12祥%8%8%8%6%3%食品教育悉文化予娱乐著服务交通穿和通珍讯衣着居住医疗脑保健家庭贯设备乎用品播及服宰务其他截商品签和服心务消费没金额鸡（元捷）39店93%其他13救27球810附0%79储76%10脂628%10菊628%10偏628%15齐9312落%25广2319要%47壳8036顷%总计家庭醒设备损用品胖及服睡务医疗悠保健居住衣着交通总和通许讯食品票教偿育文膊化娱摇乐服境务消费旧支出好类型主力董消费哲群体殿特征择研究消费退结构（仅戒为示筑意，谅供培脸训使延用）1151以上7%18岔-2度513检%26逃-3妈540良%36扶-5释040略%Ø按照涝本次笔配额幅要求功分别您为18固-2踢5岁40样本26棋-35岁12未0样本拿、36勤-5飞0岁12戏0样本峰、51岁以翠上20样本斜。年龄4%42帖%40唯%10挠%4%10留00港-2录00勇020呼01弦-4装00何040射01钱-6休00盗060蜂01皮-8然00象080峡01以上家庭皆月收谱入（且元）Ø30剥0样本叠中家绒庭月您收入玩情况枪呈两期头少疤中间漆多的饮分布畏态势,月收剖入在20勤01查-6护00朽0元的匪共占纠总体街比例尤的82灰%,而从60立00元以净后的罗比例匠锐减,因此60炼00元可宰作为政一个器区分中离高收暖入群伸体和该中低骡收入挑群体秧的分绿水岭存。主力裕消费赖群体阁特征历研究消费店者背誉景分基析——年龄谱、收姨入（仅瓶为示荐意，稻供培湖训使泻用）3%12三口期之家73柿%4人或伤以上5%单身,7%50驻1-附10涉0071晓%小于50猾08%20宇01搞-3壮00干04%两人回世10泥01食-2潜00慈0界17米%15季%Ø家庭待结构昏以三狮口之旋家为由主，桃占72阵.7轨%。表明幼以家仓庭型狮消费敞为主棍导的抬项目梦存在较大存的市谜场潜洁力。Ø在访窃问中忆，12指6个家利庭中尝七成损以上袖在孩子的像消费披上每目月花主费50样1-返10腔00元。附表明在骗引进尿青少熄年儿哭童业兆态时避需注令意其档次最和消稠费者仰需求阴的匹抖配度慢。公司专职员47巾%医生1%教师0%工薪份一记族19捉%在筹校学勾生8%退休川人尖员8%2%自虏由懒职固业群者高级誉管炒理人购员公吩务彻员3%4%私营决业瞒主5%Ø将近哑一半呀的受泄访者冬职业蛛为公原司职员，畜表明陡该类孙人群片为主继要消移费人群，沿在业后态的姜引进敏上要怀注意仗与该类人钟群的糖消费参能力幕匹配协。家庭开结构孩子糕的花鸟费(元)职业家耍庭主村妇主力施消费吩群体隙特征邮研究消费角者背皇景分愈析——家庭凶结构售、孩怒子、催职业（仅蚕为示沫意，险供培禽训使柄用）138.述7%6.涉7%6.音3%6.涂0%1.陈3%0.归3%19对.3骨%17委.3赤%17疼.0猛%16秤.0旬%31坦.0策%51泄.7荷%48势.3棋%41躁.3遭%94乎.3伪%0%20亲%40副%60醋%80乖%10此0%新街待口商银圈大洋起百货夫子扎庙莱迪底地下垃购物沃中心万达颜商业赖广场山西订路湖谈南路水游满城德基开广场金鹰虫国际硬购物据中心苏宁宰环球苏宁稀银河诱新街皂口店太平充洋中央筒商场南京宫新百润润榆巷ØØØØ新街俘口商怠圈为忘最常泪去购缘瑞物的廊场所尚，主铺要消鉴费目岗的为危购物和餐启饮，计选择恰的原恳因是钻商场季集中婶，商蛋品种故类丰纺富及师成熟的商为业氛傻围所僵带来跟的大土量人摸流。大洋踩百货许人气支最高嘱，作宗为在房诚受访旬者心绝目中茫有着济中档技和中高档看定位添的商唤场，匆其业票态虽熔较为遭单一根，但挂因其随商品姨种类丰富紧，促悠销活毕动较售多，胀为受客访者鞭最喜著欢的炮商场爸，表明扑中档至棒中高统档定仆位的货商业艺项目料在南叨京有俊着较梨大的银市场派潜力；莱迪栏地下贯购物泄中心缝在多叠受访给者心烘目中泄的定啄位为讨中低绘档，其丰乡丰富的暂商品确种类浊，时喜尚新城颖的熔商品廊以及柱便宜余的价欣格赢得了助受访衔者的恶喜爱室；万达套广场赚消费巾者主别要消旨费目踩的为毛逛大怨卖场咬，目个的性全消费意图蚕较明绕显，表明语在主匹力商狐家的需选择接上要枕注意音与项建目相匹配鸭，以网避免邀一店怕独大跳的局回面；主力职消费属群体逆特征染研究消费峰者行图为分经析——消费龟区域嗓和考第虑因武素（届以南免京市速场为班例）（仅填为示材意，装供培位训使准用）常去质的购敏物场指所场圈货场城庙洋球路场中心口店中心广口商百广游子平环南商业物洋街基物水夫太宁湖央街商购大新德购苏路中新万达地银莱迪苏宁金鹰国山西下河际南京新百5%14主力贷消费述群体则特征右研究ØØØ德基罪广场坚在受阁访者裳最喜厕欢的屈购物龙场所合中以凯明显另的包优惯势高于集金鹰木国际僚购物概中心贞，其型业态益较新伴街口期其他贼商场造来说更全罗面，最消费桶者选保择的护余地默也更支大，表明坚购物警中心哥因其丰富吩的业如态以斧及多知样化陈的选冬择正乘逐渐打受到果消费剂者青裙睐；相惭对于奋德巷基广错场脆，更魄多求的消鹿费业者认垮为护金象鹰国绞际购谣物中心延定位弦高档办，我们待推测会可能屡是由旱于金赢鹰入诊市较编早，同抢先在恐消费豪者心铃中占滩据了嫁高端目的位饶置；夫子樱庙虽升在常钳去的下购物喉场所杆中排性位第凯三，县但受助访者刃的宋喜爱程复度较之低，表明嗓以小挤商品博批发汽市场暂为主吃的传浴统灾商圈涨正逐渐珠失去亚其原晨本的汗吸引港力；Ø山西万路湖们南路全以其橡特色誉小吃鄙及定鄙位大沿众的意商家曾聚集份了较旺的忙人气华；Ø在各孕消费棚区域饱中，遥消费剧活动棕主要周以购钩物/逛街粗为主暂，而慈逛超市/大卖刺场、爆娱乐荐和餐幼饮的范消费被活动怜所占芬比例烘很小今，表明以泄超市/大卖寸场为削主力安店的朽综合贴项目振以及耻娱乐隙餐饮喝业态有着润一定骨的市誓场潜印力。龄随着肝生活牛水平鉴的的骄提高剂，该部比例未来葱会有押提高金趋势。选择载理由3价格娘便宜有大衣卖场商品搁比较予新颖商品绘比较可新颖商品激价格蜓便宜商品扔种类漏多选择坦理由2商品骄种类声多商业墨网点碰多品牌软高档品牌贷高档商品端种类痛多内部海环境向好选择讽理由1促销饲活动疏多商品原种类秀多商品泼有品灯位商品尊有品贫位小吃臭多离家滨近选择塞的消办费区纵域0大洋蜘百货万达述商业雨广场德基沾广场金鹰梦国际袄购物矮中心夫子怜庙水游站城29筝%66削%7%3%5%2%2%2%5%5%0%9%6%0%98债%95害%99键%90排%82关%10井0%83魔%78强%10洋0%96满%88剑%10泰0%10桌0%30胆%0%46幕%9%6%57氧%26芦%9%14基%4%0%16欠%25栋%10篮%0%19锅%27滩%42聚%26部%0%12恒%4%48辅%26乏%17劳%6%0%20另%60李%40域%80咸%14慈0%12将0%10光0%18态0%16过0%22版0%20疫0%逛超脚市/大卖腥场购物/逛街娱乐餐饮消费丽者行权为分叹析——消费钩区域少和考才虑因解素（达以南驾京市扔场为针例）（仅冷为示物意，望供培半训使胡用）总计80案01以上60姑01榆-8区00称040瓜01删-6糠00肥020医01处-4俗00狼010星00扔-2核00旁031富.0仅%41哪.3剧%51谊.7峰%6.较7%17研%16活%17剃.3劲%48排.3夕%6.诞3%8.在7%19诱.3拢%19歇.3骗%1.更3%0.置3%38置.5闭%38恒.5婶%69弄.2属%7.怨7%30暑.8墓%46系.2貌%30暮.8迷%46去.2污%7.服7%7.料7%15认.4锡%15杠.4浩%0.锅0%0.根0%16愁.1品%41躲.9暗%54转.8榴%9.选7%19飞.4咐%32漆.3糖%48仅.4端%61姨.3邻%6.核5%22改.6确%22切.6沫%9.匠7%0.堂0%3.槽2%28扭.1驶%40江.5买%57谣%5.泡8%20倒.7膨%19边.8驼%12笨.4顽%37侵.2伐%6.荷6%10红.7侮%19社.8舟%5.粪0%2.茅5%0.站0%35日.8蛮%39许.8镇%46嘱.3钱%5.杨7%12程.2礼%6.此5%13蝴.0叛%54笔.5朵%6.沃5%4.肾1%17嫌.9忙%5.进7%0.编8%0.魔0%41响.7斯%66蚀.7骡%25斑.0疮%16源.7向%8.愧3%0.凳0%16桌.7字%66每.7呆%0.番0%0.瞎0%25戏.0叼%0.防0%0.涨0%0.吐0%万达场商业隶广场莱迪浓地下耗购物径中心大洋挠百货苏宁践银河蚊新街搅口店德基秧广场金鹰亩国际规购物野中心水游秀城夫子灾庙太平箱洋苏宁听环球山西撒路湖堤南路中央迅商场南京瞧新百润润管巷经常坛去的拼消费够区域闻与家栏庭月蛮收入携交叉损表Ø万达拒商业岔广场演因其旨专卖泻孕婴格用品境及珠冠宝玉凑器的针特色级加上订沃尔沸玛超高市，赴吸引晋了各勺类收躁入人兴群；漂莱迪虎地下策购物您中心陶以其尘便宜握的价垒格和丰直富的河商品之种类舒吸引铲了大横部分制的低衬收入色人群仇；大荐洋百档货作沙为时网尚百吵货，御受到策中高鬼收入嗽人群困的青缓睐；漆相对畏其他窗收入票人群元，高没收入人供群选偿择德族基广短场的矿比例奥更高决；金壁鹰国纹际购慢物中坚心由炼于入检市早浙，在虫中高熊收入梁人群皱中有仍很强芬的号荡召力索；水安游城钳商品型品牌展新且熄偏国际鲜化，石受到坊有品烘牌认劝知的痕中高测收入椅人群钻喜爱校；夫借子庙让作为糠一个域非常嚷传统兽的商脆圈，匆因其孙历史虎价值挠和旅丈游价剩值，净吸引含了各捕类收而入人群愉；高运收入轧人群尤中一裕部分啄品牌跟认知鸟较低临的消获费者宇更信处赖老耀字号丽的中丧央商饲场。注：轿上表蛾中橙萄色区裳域横练向表倘示光露顾某捏一商滨业项孕目的筋主要河收入抛群体剖。15主力衰消费弓群体哥特征封研究消费只者行矮为分逆析——消费供区域疼和考种虑因惩素（潜以南仗京市孟场为鲁例）（仅农为示逢意，投供培傻训使劣用）1635驰.0市%25爸.0成%25摔.0币%5.质0%0.肠0%5.盗0%10蓝.0清%65础.0专%0.秃0%5.臣0%30犯.0扫%5.绕0%5.捎0%0.蛋0%51岁以图上总计36石-5嗽0岁26络-3黎5岁18幼-2浸5岁31节.0六%41饮.3狂%51滩.7叼%6.呜7%17霞.0消%16叠.0机%17处.3价%48宰.3舌%6.蹲3%8.款7%19染.3迁%6.骂0%1.顿3%0.宾3%31海.7演%26补.7膨%55仗.0痒%6.辛7%19绣.2辨%18忘.3扰%10宜.0汪%43见.3矿%6.侄7%12餐.5拨%15伶.8锐%5.棒0%0.讨8%0.黄0%35术.8肠%45项.8软%58御.3裹%8.介3%20仙.8醋%20瓶.0咱%25变.0展%45筋.8耗%8.温3%7.裙5%21误.7肢%9.适2%1.乘7%0.控0%12包.5军%80壳.0摩%35拖%2.剧5%7.鸭5%2.仓5%20胳.0涉%62自.5恋%2.储5%2.僚5%17泳.5渗%0.蓄0%0.浅0%2.江5%万达近商业柜广场莱迪轻地下淘购物垮中心大洋贝百货苏宁垄银河浙新街星口店德基战广场金鹰速国际索购物衔中心水游快城夫子晒庙太平贿洋苏宁匹环球山西踢路湖男南路中央玻商场南京温新百润润丛巷经常树去的赤消费体区域脸与年裙龄交押叉表Ø万达仔商业冈广场童因其斥商品疫的细活分市顷场以火及大帅卖场搁的存逝在，针各年砍龄消餐费群景体都寨有，位相对绒年轻峰人较像少；境莱迪祥地骨下购惰物中昌心显然慨受到件年轻下一族吃的追谈捧；男大洋显百货冰的主绸要消索费人饺群年歉龄在26增-3篇5岁；从德基累广场使和金翠鹰受漆到有念了一协定收辨入的运中青就年青舍睐；水视游城热因其涝理念嫁的新奥颖以息及时穷尚的升程度开受到18滔-3杜5岁人公群的狭欢迎箭；夫泪子庙兔传统绞的小妇吃以版及风扶土人猾情既痒受年毫轻人因喜爱合又吸引融着中疯老年膊人前庭来；粉中央显商场及因其送商品动类型谋的齐未全，姓几乎蔽涵盖梯各年均龄消脂费群宋体，网但因盏业态不和商赔家偏域传统效，无辞法吸施引年轻累人的陕眼球务；传方统的啊新百络的消贷费群忆体更翅偏重医于中羡老年驾人。注：获上表大中橙贯色区动域横阵向表膜示光劳顾某酬一商约业项闯目的静主要冒年龄维群体薯。主力朱消费业群体钥特征国研究消费乓者行好为分养析——消费钟区域活和考哲虑因秘素（著以南滔京市辆场为导例）（仅摘为示泰意，崖供培道训使赌用）17ØØ在现犁有的侦餐饮粗类型所中，桨中餐吊厅，驳西式谈快餐牌，中驼式快妙餐及筒火锅陪店较清受欢杂迎，机从本沫项目敌角度稿来考杆虑，算在餐交饮类景型的榨选择盆上可摩倾向于秤这几揪种类宜型。在娱幅乐方栋式的愁选择苗上，KT智V，电妹影院嘱，棋蛋牌室乞占据类了主淹流，旨表伪明在堤为本棕项目值引入麦娱乐著业态喜时，毫应优扛先考歉虑这突几种昏类型助，以吸引广更多芝的消镜费群则体。5.居3%4.乱7%3.高7%2.宇7%1.洪0%1.悉0%0.伴7%0.宁3%12嚼.0概%12宿.0裁%29冤.3怖%27跟.3鸣%火锅誓店夫子燃庙说不汤清/讲不大出大排饮挡/路边按滩中式尿连锁惩店日式炎餐厅烧烤沫店西餐障厅不去中餐忧厅/餐馆西式棉快餐中式捕快餐0.棒3%1.欣0%1.左0%0.浪3%4.炸7%4.证3%4.西0%3.车0%8.舰0%6.藏3%6.鲜3%11好.7谎%22列.0孕%27晃.0践%工河人文齿化赢宫公担园广厦场努跳舞酒吧娱乐前城/游耽乐算园不晃去说不营清/讲着不冶出运欧动/健此身水菌游敏城网吧/游盗戏秀机抢房秦淮止灯炕会KT黎V/卡拉OK电置影谋院棋棕牌舍室主力归消费故群体弯特征轻研究消费株者行牢为分赚析——餐饮宴、娱喂乐（铲以南忍京市旁场为晋例）（仅就为示傍意，稠供培强训使忆用）18主力浆消费豆群体歼特征页研究5.陈3%12独.0呼%12颗.0荣%29域.3具%27宿.3陶%2.单7%3.滴7%1.蚂0%0.仿7%1.被0%4.蚊7%0.敏3%10踩0%10萌.0逗%10铸.0望%20改.0茧%35史.0是%10尖.0肾%0.煤0%0.松0%0.雾0%0.默0%5.支0%10纹.0谷%0.后0%10社0%1.荐7%今8顶.3浴%12骨.5输%鼓9.守2%10橡.8表%欧1凑4.起2%30哑.0疤%评3片3.知3%30蔽.8爆%浪2形1.纠7%2.雕5%茶3堡.3铺%4.傲2%武5齐.0俱%1.德7%粗0处.8军%0.版8%仍0哗.8浪%0.鲁0%彻0覆.8朽%4.千2%加2庄.5蝇%0.尾8%耻0羞.0杀%10穗0%佣1洲00树%5.得0%20道.0娇%5.彻0%12奶.5拌%42站.5睡%2.闹5%0.波0%0.蜓0%0.闻0%2.暮5%10愈.0衬%0.爆0%10弯0%夫子威庙火锅匀店中式泄快餐中餐身厅/餐馆西式苹快餐中式纪连锁羊店大排康档/路边摊烧烤谊店西餐葱厅日式词餐厅说不摘清不去总计总计26候-3喂5岁36哲-5瘦0岁51岁以豪上18贿-2匀5岁餐饮能类型挥喜好星及年尽龄交本叉表7.急7%暑5.么3%7.糕7%维1企2.漆0%0.有0%筹1稿2.育0%38无.5侵%典2液9.迫3%30孙.8门%蜻2睛7.弱3%7.谎7%答2.宝7%0.董0%盲3.务7%0.察0%娇1.介0%0.抓0%坦0.果7%7.云7%下1.敌0%0.撕0%企4.膛7%0.威0%慕0.吴3%10棕0.练0%樱1贼00税.0基%3.露2%12税.9便%3.愈2%25娱.8哄%38顾.7卖%6.喜5%6.驶5%0.销0%0.妙0%3.劳2%0.查0%0.唇0%10姓0.岸0%2.佣5%9.挨9%5.块0%43旧.0愤%24暂.0声%3.须3%5.趁8%1.晌7%1.览7%0.脚0%3.侍3%0.用0%10盾0.疤0%8.躁1%13枕.8糊%22巡寿.0境%17灭.1猜%26岗.8朗%0.聚8%1.承6%0.把8%0.漆0%0.降8%7.蝇3%0.始8%10托0.塘0%8.托3%16杨.7肥%16伴.7拜%16游.7纽奉%33凤.3涉%0.刺0%0.沫0%0.杠0%0.昌0%0.喊0%8.喷3%0.嫂0%10痒0.承0%夫子忌庙火锅叛店中式绣快餐中餐朗厅/餐馆西式咽快餐中式锡连锁匹店大排蕉档/路边摊烧烤赢店西餐勒厅日式还餐厅说不透清不去总计10伤00中-2现00艳0隶20廊01钉-4陪00与0溉4场00卸1-薄60诞00钢60尾01滤-8食00皮0宝80娱01以上消总买计餐饮农类型欠喜好逃及家域庭月赢收入蚁交叉足表ØØ中老环年人俊更喜段欢具怕有传鹅统风川味的挂夫子摩庙小脸吃，伟中式沈快餐凶以及补口味垃清淡张的日仓式餐姑厅；插年轻佣人接睛受新递事物锯的能唯力则俗更强浊，更母青睐火锅年店以劈燕及西贪式快柳餐；寻中餐津厅的隐消费述群体誓涵盖觉大部颈分年剧龄段恨，且匙呈现元随着纵年龄姑增加耽，喜驼欢的舞群体腾数量岔越多固的趋呼势；26趁-3揉5岁的消费眠群体编更喜输欢烧竿烤店棒，之后后年伶龄段匠的消镇费者联从健训康角傻度考持虑选材择烧甩烤店构的越脊来越应少；匠西餐父厅因会其幽献雅的辅就餐咽环境睡以及苹异国风情许受到锯追求菠生活睡品质挣的中寨青年封消费牵者的逆欢迎隐。夫子衫庙以忙及火涝锅店宣广泛事受到伙各收巾入群纺体的欣喜爱洁；中脱式快誉餐因倦其价泊格便蜂宜，余受到需较多轨中低脆收入难群体嗓的欢票迎；筹中等诞收入耐及中桑高收入人麻群选利择中羽餐厅导，我怪们推将测是江由于词存在鸡较多姥的宴冰请活书动；饥西式油快餐枝的普舰及程撇度广嫩泛，金各收监入人其群都宫有所掠涉及券；日贩式餐拔厅消费档满次较誉高，水主要轧消费胜群体烧为高预收入输人群斤。注：增左表躺中橙左色区颤域横迷向表鱼示偏添好某乎一餐你饮类志型的印主要援年龄码群体何，右表略中橙使色区脚域横耳向表略示偏访好某阳一餐踪蝶饮类副型的暴主要徐收入棋群体丘。消费狭者行非为分挽析——餐饮贼、娱牺乐（恋以南对京市光场为荡例）（仅植为示胁意，蜓供培划训使湾用）平均时间步行自行车/助 动车轻骑车/摩 托车公交车地铁私家车出租车17.823.62429.221.921.918.2行车车车铁车动托交家步地租车/助/摩公私出车行自轻骑车9%19主力茎消费碰群体粮特征追研究自行坟车/助动量车4.免7%出租阵车7.俭0%步行12赤.3烦%私家垂车13膀.0坐%地铁35层.0愁%公交另车69慎.7移%摩托端车/轻骑骡车1.劈燕7%68暂%14蜂%20熔%15白%34旬%36芳%57稳%30厚%71蒙%60顺%41真%55壁%54叔%43旧%3%14叛%37耗%3%8%10雅%40防%30谎%20腾%80姓%70少%60起%50光%10参0%90贴%15分钟功以内15详-3刺0分钟耳上30啄-4饲5分钟45婶-6者0分钟一个不小时铁以上Ø在交卖通工宽具的封选择街方面桶，第狭一选纯择为垫公交见车，匙第二选狗择为盲地铁搁，第腊三选疲择为协私家立车。Ø同时扑我们果观察深到私忆家车段的比快例也阅占到忍了13鸽%，排在了赏第三铸位。表明异了有砌部分雹消费帜者愿方意采签用私航家车的赴形式旅进行转消费分，这胖部分沫的消离费者盯应该断是具帖有较强缺的消傲费潜咐力。阅对于付本项练目而悠言未悬来应割充分刑考虑停述车位而的设扁置，蔑以满落足未县来私箩家车因消费艇者的咏需求。Ø在路境途所栋花费毕的时篇间方司面，桐受访横者所贡用的浆时间至大部分剩在30分钟梦以内仔，愿还意接和受的唱时间迎在15顺-3雁0分钟之冠内。因此云未来岭本项立目的锻辐射疮范围君大部早分应右在15恼-3闪0分钟宾的路歪途时岩间。路途议所花局费的拔时间2%到1%5%20晕%0%单位:分钟消费商者行存为分屿析——交通耀工具罚（以业南京暗市场努为例旋）（仅快为示华意，含供培稻训使拿用）主力滨消费翻群体演特征时研究29锈.0聚%18籍.7拐%39墨.3狗%36唯.0露%33黄.3固%26绸.0钥%23狮.7戴%37赤.7胶%13何.3浮%6.尾3%8.股3%62贼.0沟%13念.3葬%11案.7误%11长.0播%13军.3她%0%30笑%20副%10块%60摸%50请%40获%80趋%70冶%10朱0%90购%5.帜0%逛超络市/大卖强场2.折0%逛街演购物2.朗0%娱乐咽活动8.增0%餐饮每周3次或等以上每周1-猛2次每两毒周1次每月1次每季工度1次或惰更少Ø通过户了解罗消费屿者的订消费姜频率傍、消干费金恐额与绳消费杠时间哗，我嚼们可以知协道消勾费者息现有吗的消摊费能低力与秧消费丈喜好位。Ø在消阀费频悲率方轧面，敞外出血就餐翻的平流均消营费频撞率最授高，牌达到崭了每月4.晃2次，味其次鹊为逛婆超市贺（3.晒4次）须，逛诉街（1.完6次）险与外永出娱乐（1.宴6次）梨，表口明消害费者炼较愿涛意将捷较多秒地收随入花墨费在尘餐饮罩上，从本锁项目舌来看科，引想入较勿多的恶餐饮勉租户材将对壳提升胞人气申聚集芳人流起绿到很元大的愤作用。Ø月消止费总逼金额已方面捉，超很市的款月消戒费金易额约66雹8元，什逛街戚的支译出约79就0元，仿娱乐拜的支葵出约24搭0元，庄餐饮旦的支混出约61唱8元。逛街动消费是俗本地汉消费牺花费须最多侮的方崖面，什显示溜出较煌强的家消费朋能力悬。而外出拌娱乐洗的现识有消标费能留力处农在一伏个比伯较低错的水稳平，行表明馆娱乐业态蚂有着纤很大循的市石场潜旺力。Ø在逗剪留时咏间方云面，订每种榆消费进模式秧都超月过了1个小统时。逆其中偏逛街与外境出娱床乐是宋花费榜时间衫最多叼的两旧个方徐面，破花费家在外捷出娱贫乐上的金偏额虽治少，身但逗膀留时高间较谋长，表明咸消费钥者更伙易选从择价节格便宜的漂外出扶娱乐渣方式机。说明质：频味率以浩月为腊统计吃单位炒，消块费金顽额以食月为五同级刃单位俘的金尝额（喂单位急为人姨民币晴），压逗留旱时间途为每咏次逗奥留的舅时间筹（单备位为凑小时圈）。2061缴84.私21.木4724跃01.跟61.肯979弊02.朱52.佳1466坐83.乓41.魂55每月箭消费颂金额每月雀消费远频次平均枪逗留幻玉时间逛街奖外树出娱民乐遭外出喉就餐逛超兴市/大卖决场消费诞者行谱为分蹈析——消费症频次溉（以葡南京反市场匆为例苗）消费贡频次（仅普为示左意，患供培丘训使穴用）设施%设施%购物中心45.7%家电连锁16.0%百货44.3%大型餐饮15.0%特色餐饮41.7%便利店/超市13.7%大卖场40.7%西式快餐店13.3%教育书店39.7%溜冰场13.0%品牌旗舰专卖店36.3%电玩/网吧12.3%中餐厅35.3%休闲餐饮11.7%运动城33.3%中式快餐店9.3%中餐厅30.7%数码产品8.7%个人护理用品30.0%美容美发8.0%儿童玩具店28.7%建材连锁7.3%茶坊28.7%家具家居5.7%国际奢侈品牌亲子乐园26.7%24.3%棋牌室洗浴足疗4.3%4.0%KTV22.7%培训中心3.0%电影院21.0%Disco/夜总会/酒吧2.7%极限运动20.7%婴儿用品0.3%健身中心20.0%银行0.3%室内运动馆18.3%高档2.线0%中高慎档40汉.0吉%中低征档2.置3%中档55柄.7粒%概念居测试（仅旷为示速意，净供培唱训使炎用）Ø本项杀目应竭该包创括的寇商业桃类型誓为百古货（44发.3咬%），特执色餐料饮（41恶.7抓%），颈大卖抄场（40剪.7计%），教育落书店帝（39市.7辆%），劲品牌屋旗舰火专卖捆店（36羊.3性%），匹中餐腊厅（35拣.3浪%），补运动纪城（33凳.3猎%），既中餐黑厅（30稍.7奏%），虾个人是护理吵用品追（30死.0升%）等尤，表明仓消费卧者对戴百货距，特剑色餐滋饮及大卖葱场有裕着较干高的引潜在贞需求批。Ø在本蓬项目朵的定海位方祖面，谷认为俩中档缴的占55芝.7顾%，认为姿中高态档的元占40扰%。表明担项目吹定位府应在呀中档至中秆高档沾之间够以满惕足消促费群美体需孟求。1opaskekmari阳tidabo36brapspniumpueeadIT2000ISlee-startPRESGeAX-MenARieAweenielyodonromRKES00HNCKssBo20OODOGveKJMJACJASteONWGLEVCK30哪%27财%16克%7%7%4%1%1%1%1%1%1%0%15压%10煤%5%20乡丰%35扩%30恋%25闭%29占%26挖%10肢%6%6%3%3%3%3%3%3%3%0%15上%10真%5%25屑%20狮%35赔%30钥%13公%10崇%6%仔6%3%芝3%应3%萌3%歪3%君3%拨3%羽3%既3%0%5%10瓣%25更%征23斑%20酿%15扛%喜欢穗的运斗动品茄牌喜欢士的休炭闲服机饰品袋牌喜欢颠的流之行女胳装品弟牌13磁%喜欢悉的流既行男弹装品荡牌48太%15叠%7%4%4%4%4%4%4%4%4%0%15映%30哑%60物%45骡%品牌脱市场盗表现——服装（仅势为示贱意，当供培存训使云用）17中%11宴%9%3%3%3%3%3%3%3%3%3%0%10忘%40冬%腿3付7%30富%20驳%57棵%2%2%2%0%15唯%60罗%45辩%30寒%肯雀德基麦当晨劳必胜雄客金陵匙小揪食真励功夫21谦%4%撤4跃%紫4%侧4帐%典4%鹅4油%凭4%挑4填%安4%筹4鬼%汁4%心4伸%笔4%达4孕%4溉%浓4%捐4淘%凶4%宝4挤%0%5%10场%25细%20须%喜欢巩的KT待V喜欢朴的快虏餐品厘牌37尿%喜欢嫩的中剃餐品烧牌30少%15蔽%7%4%移4湖%梦4%亩4誓%湿4%顷4腥%唱4%辉4华%元4%销4垦%串4%辫4度%嘴4%0%10穗%20丢%30砍%15猎%40蚂%喜欢荷的特忆色餐觉饮品斜牌品牌汽市场鸭表现——餐饮森与娱锤乐（仅兵为示呼意，汗供培借训使废用）玉兰恨油La业nc值om纯eDH润CDi盗or碧欧费泉妮维蚀雅旁氏雅漾BU筑BE廉RR粪Ych坟an皇elZa佰草足集博美大宝凡士毫林卡尼吐尔兰芝欧泊绘莱欧莱童雅雅芳资生像堂11沉%6%食6秧%捕6%9%6%惠6吸%3%絮3业%阵3%盆3冒%汤3%樱3扔%打3%镜3症%水3%候3巾%邮3%朴3稳%泽3%12盏%8%4%16棚%芳1姓4%喜欢弄的化散妆品刮品牌0%在服茶饰品沃牌喜叶好调伞查中限，最腐受欢韵迎的板运动问服饰踩品牌像依次贺为Ni辣ke替,慕Ad纷id控as著,李宁鄙，安蜡踏，Pu径ma挺;最受设欢迎餐的休足闲服乎饰品净牌为纠佐丹爪奴，班尼边路，州美特纸斯邦丙威，Es露pi辜ri前t,首L胖ee幅;最受撤欢迎籍的流蹲行女虑装品存牌为On钓ly千,艾格盈，Ve买ro废mo缎de瓶,依恋途；最馒受欢饺迎的贫流行和男装世品牌朴为Ja猛ck值Jo米ne笛s,汽G册20滩00艇,海澜谱之家贼。在餐棋饮品搭牌喜污好调肾查中富，最漂受欢密迎的肯特色徒餐饮软品牌鼻为味棒千拉衬面，牺必胜赤客，午大娘慨水饺充；最贡受欢河迎的希中餐厦品牌么除小字肥羊部外，罢对其奇余品牌没怕有明纤显偏仍好；袜最受杨欢迎催的快蛮餐品金牌为躬肯德洪基和沃麦当笑劳，狗其中览对肯窑德基扩的喜虏爱程刺度更羽高。在娱类乐品士牌喜鄙好调典查中,最受醋欢迎决的KT消V品牌观为麦脑乐迪棉，百则家乐亭，米漂乐星导，时艰代KT箭V。多提为台正湾及蚂本地娃品牌脂。另外搏还对周化妆伪品品暖牌喜芳好进富行了笨调查仓，21种品肠牌被怎提及土。其鉴中最杨受欢夫迎的铜化妆四品品殊牌为妈玉兰贿油，La清nc菠om售e,妮维犯雅，DH抓C,滥D叮io身r,碧欧饲泉，睛旁氏狱，雅裹漾。品牌战市场己表现——化妆葡品（仅鞋为示丑意，招供培脆训使拼用）店货店饰卖OK类店店厅货类器城装心萨理菜坊食鲜火锅院园场厅商百饰品舰服专牌餐店百电女中匹料色材动影拉乐冰啡式行用装旗行牌品茶品烤档建用运业身式电卡游溜咖储流居育牌流品妆式甜韩高家职健意日方特/仓众家体品际闲化港大型场国市大动休超级地海运烧3.串0%似1众.0棉%承0.号7%纹3韵.7挂%9.家7%械9丽.7去%14浮.3古%15鼠.3忆%忧15穷.3涛%11树.3轿%航9.宰7%盾6宜.0辆%12法.0非%概念伴测试—重要到业态13快.3胃%67惯.0戏%34值.3温%53五.0靠%11之.7炎%64伍.0造%31灾.0响%4.偿3%55姓.0好%30项.3踢%11贿.0著%尿9.毕0%43缓.0镜%42提.0腿%6.拆0%30戚.3饱%49才.0油%3.解0%17众.7钻%57蔬.0描%18除.3羞%17识.3中%珍19尾.7剖%56即.3穗%17颗.7攻%7.府3%求6破.3下%41塔.7积%冰42吐.0统%49右.0克%44苗.3翼%裕45名.0边%西32曾.0递%36稼.0冈%52欢.0凭%50洗.7卧%31胜.0沈%29春.0绵%22册.7粒%42员.3掘%顾57倦.3绑%22腰.7糖%冻23槽.0泰%57吨.3枕%62将.3液%25希.0灶%10时.0桥%旺8.愧3%53黑.3怖%33正.3孟%4.宏3%锁3南.3尾%尸4.少7%析2风.7跨%猎4.冒0%摘6量.0鼠%辰4.起7%信4勒.3旁%光2.颠7%管5伤.0裙%9.氧3%14哈.3舞%39性.7绍%拨39公.0塘%48开.7英%北49旷.7腥%麻48针.0扫%44退.0并%49珍.3武%36炒.7湿%剥39肾.0喉%48环.0永%34饶.7刷%33警.3购%60迟.7哈%垫59倾.0防%秤62语.3云%35肚.0似%2.么3%0.胶3%躁1枯.7碑%慕2.叶0%吴2类.0愿%益1.僚3%某0狡.7睡%免1.斤3%泳0互.3恐%4.览0%6.朴3%11败.7细%20萌%10茫%30棒%40万%50示%70逃%60诵%80郊%10押0%90侦%木16键.7赶%0%必须疏要有括最膨好要纯有烤不需刃要有严不斥肯定/不知榜道Ø必须喊要有找的业揭态：络超市歌（64庸%），布化妆碑品牌盒店（50攻.7吧%），评地方秩特色调菜（60缎.7屡%），即海鲜泻食坊划（59麦%），秆火锅便烧烤铺（62惹.3抵%）。Ø最好眠要有为的业染态：梦高档算百货远（67睁%），想大众搂流行笔百货栽（53珍%），梳家居弟装饰贝类（55滥%），辽大型屡体育列用品店贤（57犹%），即运动罢城（56颂.3你%），页运动饮休闲技品牌辨专卖帐（52桶%），卷健身非中心游（57能.3屿%），漠卡拉OK（57崖.3奋%），畜游乐惕园（62始.3乔%)，溜考冰场枪（53典.3勇%），表明爷消费闲者对巷休闲雅娱乐辜业态合有着棉较高宰的潜欢在需陪求。（仅延为示照意，砖供培廉训使局用）0.蚂7%地铁项目塔观点35聪.7追%，总损体超捡过90蒜%，这补对本阳项目暮而言姿是一个利剧好消乡丰息。Ø未来析光顾颤本项精目的取主要裹原因融为品徐味新织店（27任.2汁%），禾商品喷齐全包（19组.5凉%）以爬及了余解行迅情（18汤.8喜%），五另外舍交通疮便利啄性，趣离家丧距离爸近以盆及项目蒜设施堡是否冲齐全期也是改消费各者选派择光慢顾的销原因。Ø未来罪大部量分消腿费者矮会乘绵坐公豆交车法光顾头本项纹目（68禁.3且%），努其次爬为地皮铁（21绳.7叼%），招私家究车（10会.3兵%），董步行插（6.弓3%）等若。从摄交通堂工具去的选择上沫看，蚀再结锈合15接-3牧0分钟献可承她受的奔路程灿时间，本信项目纲未来刚可以疗辐射协到其巾所在阀的夫掉子庙节商圈，旱新街作口商疏圈及珠湖南换路商前圈。罗随着附私家航车拥有棒量的鞋不断殖增加四，预从留较摊为充薄裕的间停车承位可以降吸引菠较多找远处贡的消仔费者接。不确煌定7.批3%肯定确不会稀光顾0.宽3%很可点能不窃会光顾1.佛7%很可详能会份光顾35朗.7君%肯定览会光船顾55州.0汁%公交冻车68毙.3江%步行6.梢3%自行怕车/助动裹车2.坐0%出租去车倾火车4.泡0%轻骑借车/摩托脊车0.虑3%私家能车10旷.3朝%大卖掉场提饼供的定点俱班车1.昂0%21瘦.7用%（仅锋为示杀意，请供培伍训使红用）Ø在光看顾的携可能壶性方被面，覆肯定棵会光遥顾的猜占受汽访者的母一半书以上灾，很鹅可能咬光顾透的比矩例也课达到转了商业篮定位核心肿问题天：商脸业定通位问挂题住宅饶开发肢是二重元化巾的过俗程：扎开发终商VS消费樱者商业蜂地产腥开发已是五劳元化涉的过小程：开发堪商投资兰人经营柜者零售层商消费建者商业你地产惹之所米以复雹杂是议因为拦其客梁户群沙多元农而非娃单一润，其伙利益愈关系卧既纠惧结又寄冲突售。商业短定位绿之一辜：发展舅阶段斑认知城市公发展钩阶段情性n商业从地产陪开发吴与城塑市的浊发展箱紧密暑相关解，城拆市经延济水则平、纯人口蓝结构死的发俭展变游化将着会制n约和阿影响霸商业院地产籍的发偿展。商业泻地产战前期爸定位驰不能侨逾越描城市诱发展影的层到级，商嗓业发艘展不住立足县城市洲现状腊，“笔超前指快§形成度多个衣大型写商业胃中心§奢侈授品市舰场快娃速发饱展§国际缩慧化品唯牌大反规模荡进入§强调翅购物私体验§现代凤化的屿购物找中心§连锁劳经营庸快速踢发展§中高舅档市册场得便到快邪速发柏展§品牌屋认知研度提朵高§国际咐化品好牌开上始逐盛渐进漠入市稿场§出现北了较版大规默模的斗零售负类物制业§以百忽货及师专业嚼卖场番为主雪要零淘售形那态§连锁睛经营凡品牌劣进入框市场§奢侈摸品市鞭场得搏到发额掘§出现唇了中阔小型滴的零敢售类市物业§传统久商厦湖和街牵铺为附主§以满偶足基挽本生绩活需论求为们主§缺乏碑品牌秘认知摔度§市场抓内缺踩乏国暗际化抄品牌成熟岛市场初级弃市场一线遵城市代表台城市满：上逗海、糖北京零售少商业揭市场卷平稳累成熟乳阶段省会醉城市代表史城市再：杭忙州、狂南京零售垃商业报市场某快速荡发展摩阶段主要却发达令沿海崭城市代表崇城市粘苏州异、无绑锡零售秀商业鱼市场钳逐步灰成长享阶段沿海泽地级年市、辟县级碧市代表券城市检：吴爷江、刺宜兴零售孙商业避市场钢初级思阶段速”括发展配往往另存在挺较大掌风险守。中国膛不同排城市积商业预发展浇的阶灾段性曾：商业盛定位役之一梅：发展界阶段群认知商业疲发展今阶段拒性n与城犹市发扒展一仓样，因商业燃也有泡一定好的发练展路勉径可头循。购物松中心舟在中帜国发勇展的冶阶段骨性案例nn一般阶来说蔬，购璃物中匪心的园出现矛是零仪售业缘瑞发展陶到相埋当高杨阶段猪的产最物，雕购物短中心讲带给棋消费厨者不秩再仅薄仅是演一种么单纯垦的购物需污求的炊满足借，越饥来越层多的灿购物丸中心债更加粪看重巴带给监消费易者一卖种全访新的铺购物货体验草，把敌购物葬看成侮是一匀种愉浊悦身示心、放松海自我事的全杀新生肾活方针式和市舞台系。对于约一个贫城市拜而言脱，不她同类伐型购赠物中报心的泼出现攻往往视具有撑发展你的阶互段性错，一航般而荒言，宇购物杀中心工往往豪是伴间随着除中高端品弊牌第曾一次岭出现榆在城碰市里戴，购缴物中倒心的宝发展磁轨迹盛可简亦单概贺括如节下：中高涉档购划物中能心代表跪案例吹：上海nn恒隆浊广场20部01年中信绵泰富20略00年北京n北京宗国贸19和90年深圳n中信枝城市悟广场20雀02年家庭少型购炒物中辛心代表帖案例只：上海nn正大禽广场20貌02年西郊眼百联20谎04年北京n世纪押金源20沸04年深圳n万象批城20联04年年轻循时尚社型购物v中心代表伶案例毛：上海nn北京n西单史大悦灶城20胀07年深圳n中心挣城广拐场20击07年娱乐财型购烂物中亡心代表振案例请：n美国缸摩尔来福矮士广弊场20霸03年n加拿宗大西步埃德老蒙顿35存3广场20睡08年主题碧型故织事性购物幅中心代表慢案例恭：n日本Ba缎ys国id龙e揉Ma诞ri饱na商业细定位塞之一六：发展赠阶段眼认知商业乏发展挣阶段隆性n与城习市发迟展一糖样，巧商业居也有品一定桨的发珠展路屠径可捆循。v城市板综合做体在娇中国塌发展菊的阶某段性案例高端商业甲级办公星级酒店服务公寓商业商务一线毫城市吊综合清体发吃展模规式“商业+商务”成熟耽的发宁展模滥式：4维模垦式可出刻售性住宅呼产品持有范销售商业商业+住宅商闪务+零售层配套孙（政皱府主话导）商务配套杀零售二、彼三线轨城市监综合楚体发灶展模绪式成熟轻的发标展模画式：2维模鱼式第四层次第三层次第二层次第一层次商业喇定位仓之二带：区位窝属性“决撑定商逼业地练产定响位，焰第一里是地兆段……但商柜业地俭产不隆仅仅啄是地犹段的桶问题坛，而去是商娱业能融不能混在这户个地迟段生其存的烧问题嚷。”决定漫区位此属性率的四厉个层强次：项目鸦层面：商蔑业建偏筑形怎态、祝与周嗽边竞父争项深目之熔间的摸协同缓性，通决定日犁后商灾业经竟营调阶整的颤空间另、尺穷度。地块陷层面：微稻观层情面，筛地块碗自身暑指标踪蝶诸如幼面积链、形哈状、炎地形荐、道路筝交通或、交婆通可料及性鸡、出张入口绝、可罩视性芝、景判观等书，决展定项边目商业旁业态堪布局驴、设狭计细贤节。区域串层面：中郑观层韵面，俘区位其在城吵市中贷的位涂置、软片区帆规划受、区鞋域形象答、竞德争性容市场溉、周蹲边地伙块用仁途、江配套要设施觉等，治决定顺商业捏项目定屠位、键辐射驱范围弯、目岁标消号费客锹群、仰商业击业态择等。