住宅分户验收要求及常见问题解析讲义内容完整

住宅分户验收要求

及常见问题解析编制：蒋涛

2014年6月30日Page

2目录基本规定参加人员、子单位工程……质量分户验收项目验收墙面、地面和顶棚……Page

3一、基本规定参加人员：由建设单位组织，人员有总监、监理、施工单位质量负责人、项目经理、施工员、质量员。如有已选定物业公司也参加。1子单位工程：以单位工程中的每户(套)住宅和公共部位(走廊、楼梯间、地下车库等)划分为一个子单位工程，按分户验收内容进行检查验收。2分户验收方案：建设单位项目负责人验收前组织各方主体编制，明确职责，确定验收项目、内容和数量，绘制抽查点分布图，并且落实质量检查人员和检查工具。3Page

4①楼地面、墙面和顶棚质量；4、观感质量和影响使用功能②门窗安装质量；③栏杆安装质量；④防水工程质量；一、基本规定⑤室内空间尺寸；⑥给排水系统安装质量；⑦室内电气工程安装质量。Page

5一、基本规定室内空间尺寸检测：净高、净开间、净进深及地面水平度及有关高度、间距等项目，建设单位可委托有资质的检测单位进行检测，并出具《住宅工程室内空间尺寸检测报告》，所委托的检测单位应经区建设局备案。5分户验收情况汇总表：验收前五个工作日将验收时间、地点及验收小组名单报送质监站；验收合格后，建设单位将分户验收情况汇总表及竣工验收相关资料在竣工验收前七个工作日报送质监站。6抽查：质量监督机构对质量分户验收结果进行随机抽查。7①住宅要求抽查5%，保障性住房等抽查10%。分户验收内容不真实的，应责令改正符合要求后建设单位方可组织工程竣工验收。②抽查复核结果与分户验收记录不一致、实测误差超过5mm上以的点占所抽查总数的20%或超过合格判界线的偏差点数占所占抽查总数的10%以上，可判定分户验收记录不真实。③分户验收抽查结果不合格，整改后需重新抽检测5%。Page

6一、基本规定住宅质量保证书：建设单位应将住宅工程质量分户验收结果作为《住宅质量保证书》的内容之一交给住户。8工程铭牌：在工程的外墙显著部位镶刻工程铭牌，采用石材、不锈钢或其他耐久性材料制作，包含工程名称、竣工日期、建设单位、设计单位、监理单位、施工单位等内容，尺寸（750-900）×（500-600）mm。9Page

7验收内容①地面空鼓、裂缝、起砂。②墙面和顶棚空鼓、裂缝、脱层、爆灰。③有排水要求的建筑地面面层与相连接各类面层的标高差。验收标准①地面空鼓面积不应大于40Oc㎡，且每自然间不多于2处可不计；不得出现裂缝和起砂（裂缝应按有关技术要求，规定进行整改处理）。②墙面和顶棚无渗漏、空鼓、脱层、裂缝、爆灰。③有排水要求的建筑地面面层与相连接各类面层的标高差应符合设计要求。二、质量分户验收项目验收内容、验收标准及常见问题1、墙面、地面和顶棚面层质量Page

8地面空鼓修补不规则，色差明显，特别是公共部位如公共楼梯应杜绝此种现象。板角裂缝修补不符合要求，或未形成修补记录，修补色差明显。①②穿线管路处裂缝，（预埋线管及线管集散处）砼施工前未对预埋管线进行处理（与线管垂直方向用钢丝网铺贴）；要求采用增设◎6双向间距100mm宽500mm的钢筋网片，多根导管并排时，增设钢筋网片的宽度应超出导管的每边250mm。现浇板纵横向裂缝：伸缩缝设置不合理（主要是设计原因）；伸缩缝间距应严格控制，建筑长度大于40m时，宜在楼板中部设置后浇带，后浇带部位应设加强钢筋，并应采取抗裂措施。③④常见问题二、质量分户验收项目验收内容、验收标准及常见问题1、墙面、地面和顶棚面层质量Page

9材料吊卸压区域的楼面裂缝。起砂现象较多，但处理不到位或未经处理；掌握和控制压光时间，压光次数不小于2遍，分遍压实。⑤⑥阁楼层的粉刷质量相对较差，阴阳角不平、不直、温度裂缝、收缩裂缝和空鼓现象较多，应重点检查。底层车棚地坪与室外地坪标高差不一致，室内外高差控制不当甚至出现半格踏步或踏步高差较大，超过允许范围，存在多种原因，应加强和注意，杜绝这种现象发生。⑦⑧常见问题二、质量分户验收项目验收内容、验收标准及常见问题1、墙面、地面和顶棚面层质量Pa多ge

10验收湖内容①外窗部台高衡度判。②外窗检渗漏烫。③推拉筋窗防苍脱落体装置宜。④门霜窗开蛇启、遍密封吹胶施配工质问量、敬密封劳条安枕装质此量、宁排水龙孔设绣置、雄透气凳孔设边置。⑤安兴全玻公璃认货证标达志。验收削标准①外窗届台净沉高不趣低于0.便9m，不渡得有似负偏孟差，欠否则煤应采泥取防很护措洪施。②外阶窗及夺周边分无渗颜漏。③推雾拉窗眨必须易有防腊脱落观装置康。④门难窗应期开关励灵活崭、关留闭严站密，咬无倒同翘；六密封六胶表痕面应狡光滑枕、顺盗直、子无裂坑纹；寄密封爆条应育安装葵完好饭，不娇得脱汉槽；缸排水仪孔、兆透气业孔应布通畅评，位溪置和据数量住应符踢合设释计要迅求。⑤应华使用两安全档玻璃治的，袜不得米使用澡普通肿玻璃弃，玻洽璃上布应有艺安全版认证选标志宁。二、摩质量采分户禾验收卵项目辩验收削内容诊、验脖收标回准及势常见惹问题2、门才窗安半装质项量Pa怜ge

11塑钢亦窗框液扇上无的搭勇接量政不够签较普正遍，蚕部分易窗扇威或窗导框安挖装有歪尺寸稼偏差郊，间猪隙大绍，有线变形恐，开爸启不徐灵活毯；门胆的开给启角辉度应勺满足预使用街功能岂要求糟，且水不得如违反滔有关崭标准推，在裹选择吼上应奴注意栽。个别体阳台蠢门或拔顶层萍阁楼雁门周到有渗轨漏现锅象，旺膏打尽设粗庙糙，艳产生币起皮近现象驴（R角清船理不惨干净细）。①②窗边踢有些败防护皂栏杆练做欠蜂妥，扇不实越用；栋飘窗队栏杆屡做法雀不符军图集震要求街，不卧够统绸一，愈要求茧统一篇采用遗贴窗慌栏杆炉做法本，高疯度控魂制为0.姥90补m。安全脏玻璃柴未见括安全腿认证你标志螺。③④常见敢问题二、剧质量凯分户傅验收活项目选验收北内容终、验著收标梳准及把常见们问题2、门谅窗安胸装质翅量Pa酸ge

12进户屑门无促设计亦等级蝴标志喜（甲絮乙丙终丁）匙，开的启有纽奉杂音台，关薯闭不飘严密岔，与绳墙面梯有缝例隙未签进行联统一舒处理评，门锁锁安焦装不平严密射，有套间隙违。常见且的车据棚防息盗门燥门扇呢与地塞面间巡寿留缝滥不符布要求震，一肝般控殖制在5-篇8m宿m左右奴。⑤⑥常见俗问题二、恰质量母分户篮验收悟项目事验收并内容类、验梦收标化准及创常见那问题2、门位窗安情装质霞量Pa论ge

13验收甲内容①栏杆坛高度钱。②竖杆脆间距秒。③推拉瓦窗防理脱落盘装置首。④防欣攀登点措施标。⑤栏豆杆牢暮固度绘及防谦腐防守锈质兰量。验收至标准①临空宾高度菠在24配m以下着时，厦栏杆贼高度稳不应绢低于1.今O5艘m，临绘空高思度在24艘m及24风m以上(包括拔中高宽层住佛宅)时，充栏杆狠高度门不应贤低于1.忘10魄m。注：厌可踏跌面的脑计算烦应注鼓意。②防莫护栏需杆的宣栏杆龙垂直污净间乳距不绿应大劲于0.承11壶m。③栏余杆应仔防止嗓攀登吹。④护奋栏玻维璃的林使用微必须蔽符合形设计认要求溪。⑤栏真杆牢标固度遵应符榜合要斧求，多表面娇无返慎锈现宏象。二、掉质量辱分户燃验收疤项目寨验收负内容少、验枝收标惨准及禾常见戴问题3、栏纲杆安呈装质简量Pa撕ge

14部分熟保障饥房和砍新村宣建设蝇住宅摩楼梯察栏杆狭普遍贯简单抵粗糙长，油磁漆及辞表面没处理绘不佳迁，固拨定不鄙牢固省，高奸度不货足规银范要榴求。屋面针栏杆闯或阳予台栏网杆存怀在高锹度不邮足，斜牢固将度不园足，断玻璃字未做吩冲击谈试验福等现砌象（醋如有棵部分掠工程答栏杆里下加够铁丝肃网）响。①②栏杆温扶手伯油漆杀表面际质量扔差，蔑表面要不光桥滑光续亮。栏杆网做法创不妥撞，休慰息平劫台处眼应有百立杆诵、楼彻梯井较应在亩栏杆茧外侧坊为好昼，保昨证使肃用和控观感弟质量丝式。③④常见适问题二、简质量贿分户与验收插项目蛾验收继内容魔、验喘收标脉准及皂常见朋问题3、栏向杆安争装质木量Pa毁ge

15验收病内容①屋面咸渗漏含。②有防似水要务求的满地面鱼渗漏韵。③外墙竖渗漏警。验收左标准①屋面放不得搬有渗呜漏或调积水拾现象忧。②地样面无舌渗漏决、排吊水顺夺畅。③墙享面无闸渗漏究。二、程质量堂分户可验收阁项目纳验收录内容苍、验扔收标箩准及倘常见映问题4、防表水工良程质上量Pa近ge

16屋面鲜、地是下室铲、墙配面发死生渗浓漏现佳象较色普遍勇，但蚁质量渐问题教的处宽理方炼案、仆处理霉程序况未按在要求宵完成载。屋面新露台成混凝延土表固面裂祝缝较兽多。①②下水顿口处牲理粗性糙较爬普遍而。防水短层翻约边存躺在起克翘、绘空鼓脑、固端定不暴牢现糠象；经要求梨天沟湖、檐职沟应惑增设脊附加脖层，茫天沟刻、檐魄沟卷做材收忙头应架封闭市固定叹，女专儿墙岸泛水话高度锅距屋楼面面植层最烂高处导不应乞小于25讲0m误m。③④常见界问题二、押质量籍分户戴验收朋项目行验收允内容料、验奔收标夸准及廉常见烤问题4、防星水工遇程质炉量Pa歪ge

17卫生秩间存兼在渗杠漏现跌象，稻要求仙：a、卫被生间趣、厨增房的茄楼地这面应它设置近防水屠层，音防水帝层的梅泛水尽高度货不得竭小于30誓0m刷m；b、卫巡寿生间拉应设讨置高会度不锣小于18贼0m疗m的砭建翻边钱，与服楼板烈一同逼浇筑万。卫生村间等汁有防最水要丘求的愿地面是、管霜道安俗装完雷毕应候有24小时俩盛水东试验督。外墙日应全都数做橡好淋全水试剪验，铁并应阶有图控像资对料。害此为符住宅应工程社质量由控制欣的很腥重要慌一环隙，应犹从材场料采贿用、掩设计尼、施柔工、揪管理垦等方肿面加娃以预苏防和唤加强沈，才型能避窑免各臣种问颠题产慰生，爹必须燃引起叠高度糠重视层。⑤⑥常见诱问题二、烛质量笛分户喘验收卸项目滥验收止内容肠、验芽收标饺准及朵常见忧问题4、防取水工然程质问量Pa晒ge

18验收印内容①室内狼净高霸。②室内景净开量间、需净进耳深荐。③地面励水平仪度签。验收谁标准①净高犁负偏两差不晋超过2O草mm，极劳差(实测消值中茎最大急值与狐最小彩值之岩差)不超潮过2O肠mm（净熄高推占算值珍报设游计单县位确询认）默。②净程开间贩、净灾进深控极差梯不超彻过2O规mm。③测锋量地徒面水哑平度蕉，当馆开间(进深)5贞m以内利不超壶过2O勒mm渣,当开臣间(进深)超过5m时每研延米松不超甜过5m死m。二、俊质量建分户画验收和项目谨验收漂内容窑、验巷收标语准及返常见齐问题5、室题内空蛾间尺茫寸偏阴差Pa越ge

19个别系梁柱喘有明急显尺抹寸偏笋差，四进户送门有畏明显胞尺寸菌偏差犯，标作高控闭制不斗一致历。板底澡修补穗痕迹甲明显纵，仅贪注意5点修盼补，倾忽视慢大面架整修胡，导最致外漏观质券量差飞，存姓在投雕诉点周。①②室内酱空间塞尺寸柴的记段录数杜量不蝇真实吹，弄厦虚作究假现螺象进叮有发磨生。③常见珠问题二、醉质量嘉分户犁验收医项目淡验收妻内容暗、验耻收标显准及椒常见斥问题5、室付内空渔间尺严寸偏森差Pa摄ge

201）外化墙渗吴漏、瞎裂缝正。2）地到面裂钢缝、另空鼓选、起多砂。3）楼滤梯踏绘步高逼差。4）楼搏梯梯悉段宽巡寿度。5）楼雅梯平网台宽译度。6）楼恳梯扶六手高南度。7）竖漏杆间幼距。8）防询攀滑忆措施虎。6、公助共部支位、腾共用姥设施耕质量9）电拔梯门躲净宽谁。10）高扬层首博层疏颠散外脂门净顾宽。11）走丹廊和惹公共膜部位勺通道岸净宽览。12）走桌廊和尊公共卷部位埋通道六净高怠。13）地无下室珍净高玻。14）地都下室厨底板惕、侧更板、骡顶板处浅渗漏疲、裂业缝。15）地堪下室胆地面壶裂缝甚、起俭砂。二、搂质量尊分户的验收泊项目萍验收赞内容造、验凶收标讨准及壁常见脂问题验收稳内容Pa锈ge

211）外交墙无休渗漏俭、裂眯缝。2）楼趁地面谱无裂铲缝、俭空鼓宽、起糊砂。3）相羞邻踏竹步高堵度差爆应不苦大于10顿mm。4）六臂层及么六层木以下忠住宅辨，一观边设拉有栏研杆的呆梯段呜净宽决不应桑小于1.哪00耳m;六层鄙以上籍不应井小于1.掩10撞m。5）楼涨梯平经台宽弃度不女应小市于梯番段宽信度，但并不划得小眯于1.泡20构m。6）扶垒手高蕉度不评应小叮于0.渔90皂m（自造踏步惑前缘你线量建起）受。7）栏视杆的霉垂直辛间距音不应场大于0.编11犬m。8）楼见梯井谢净宽阿大于0.互11知m时，充必须槐采取蝇防止岔儿童贫攀滑惧的措傲施。6、公扁共部众位、撇共用拖设施云质量9）电够梯门码净宽既不得叨小于0.柄80葬m。10）高欠层首偏层疏悬散外减门净眨宽必干须大匠于1.铸10蕉m。11）走凝廊和惯公共扭部位峰通道敞净宽蓄不应贯小于1.款20只m。12）走粘廊和柴公共营部位叮通道物净高册不应格低于2.缎00句m。13）机投动车屿库车羞道净臂高不遭应低堡于2.屯20肠m，车秆位净旷高不永应低率于2.个00津m，自蒜行车香库净桂高不布应低杰于2.趁00槐m。14）地贡下室架底板筛、侧退板、恶顶板络处无燃渗漏倍、裂绒缝。15）地乘下室移地面窃不得验出现朝裂缝汽和起全砂。二、划质量姑分户椒验收渴项目怖验收揭内容脏、验芦收标抖准及假常见读问题验收杀标准Pa咱ge

221）通论道宽劫度不框足1.危2m现象却仍一饲定程奥度存拦在；盗在住啄宅复料验过墙程中悉经常探发现白：主答要是院在施哀工过毙程中楼未引毕起足口够重无视特饶别是督对强衰标的造重视醒程度帮不够造。2）楼荒梯踏才步齿伏角成旁品保魔护工删作不庭好，吗破损南较多像，相潜邻高附差超沾过规每定或柄倒泛白（倒委泛现励象多戏次发皱现）娱；踢术脚线葱做法提不符朵要求乡丰。要邀求：a、楼转梯踏摆步采圾用水依泥层炮时，陆应在垫阳角封处设亏置金侵属护壳角；b、所瓶有的渐踢脚派线采替用纯畅水泥正砂浆穴粉刷乖，不冷得把解腻子买刮到骗底，肠然后歌水泥丢涂料势，包盯括地落下室郑墙裙横部分砌。6、公预共部类位、剥共用蜡设施墓质量3）外夕大门霉雨蓬臂，外绿墙贴朵花岗尿石，简外窗羞框线危条，卷候梯锁厅公愉共部圈位等性细部涂处理拐仍存取在较摩多问孝题，绣不注乓意细矛部处胸理，养阴阳递角不伤顺直两，不慰同材粒料交流接处纪粗糙断。4）部窄分无洞地下己室的级新村竟建设非住宅谦及普虽通住艺宅底歪层车相棚地刃面裂荷缝较砍普遍刑，但碧无较娃好处润理办驰法。二、赚质量磨分户达验收月项目草验收窗内容钓、验肺收标感准及眠常见册问题常见帆问题Pa漆ge

235）车康棚门松安装垒质量存较差您，首娃先是己成品待门质费量差政，存泡在变周形，倡开启塘不灵摸，门陪锁质鹅量差程等问宏题。6）底讯层到裹车棚圾的楼右梯通昏道有艰坡度理的未解进行黎有效末的防瘦滑措骆施，修存在岔一定领安全拥隐患时。7）屋躺面烟朵道净灾高度羽不足2.榴0m。8）公践共部似位墙搭面构浪造裂洪缝、各空鼓改现象拉也较摘多存蔑在。6、公动共部夜位、列共用昼设施植质量9）车惹棚层福局部杆净高彩不足2.服0m，地乘下室鲜汽车还通道餐与停忆车位雅净高链不满额足现歼象也绞一定末程度泛存在秃。10）公余共部饿位的天楼地绑面裂田缝、使起砂指、空锻鼓现笋象处谱理不丧规范柔。11）地华下室慢存在欣较多翁渗漏瓦现象荷，但县处理致不够蚀及时北。其冲中地陷下室粗的基陷坑回顾填土挎沉陷队，会议导致汤各种购后遗岂症，即主要少原因派是填帝土料萌不符痕合要词求，员施工励未分朴层压庆实，闯另外愤对地港下室售的防携水工氧程施亚工应碑参照《宁波筐市住亡宅工俊程质棵量通天病控览制措耍施》，在温设计瓶、施犯工中劈燕加以狱遵守栏。二、芽质量盆分户系验收仪项目淋验收焰内容矮、验荣收标演准及达常见通问题常见掩问题Pa县ge

24关于《宁波丘市住再宅工孕程质责量通走病控谷制措蛙施》的宣刺传，殿贯彻授和落柔实增替加了游建设供、设唇计、赶施工龟、致监狼理等作单位昆的管任理职艰责，添如：a、施甩工单俱位增静加了野开工责前编蚂制《住宅强工程皇质量粘通病娘控制观专项施施工肢方案》经监论理单规位审自查同炒意后唇实施蕉；b、工浓程完饿工自愿验合协格后致编写合住宅拌工程座质量峡通病筹控制咐总结壁报告斗；c、监另理单苦位编传制《住宅涛工程抓质量赤通病渐控制临监理舌细则》等。Pa储ge

25关于怀各专浮项施男工方葬案的要编制厘和落浆实其中穷施工旱组织富设计员中的垫承重凤架施哨工专哲项方此案的肺编制讽和施劝工过凯程的涂质量咐控制眨仍存测在较嗓多问朱题；全超过勺规定位要求追进行思专项兆方案陆专家植论证岁的未富按规泳定进仿行专揉家认钓证，酬如高霉大支恰模架倾的施坝工方许案、穴地下辰室围守护设赔计方耗案、羊地下底室围新护桩赵施工脾方案裹、地寺下室灯挖土百专项屠施工敬方案巨等。关于各专项施工方案的编制和落实Pa丘ge

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