中国中建设计集团工程管理前期策划

工程管理前期策划中国中建设计集团有限公司薛峰THEFIRSTDESIGNORGANIZATION随着我国住宅房地产市场的发展，如何科学、有效地进行住宅开发项目的工程管理，正成为许多国内开发企业共同探索的新课题。许多企业提出了共同的问题——“开发商的工程管理应该管什么？怎么管？”——这是一个非常大的课题。在此，我只肤浅地谈一点个人看法。现在许多房地产公司都提出了专业化管理的思路，但并不十分明确专业化管理是管什么的。许多公司招聘了许多专业人员，去让他们干着设计院、监理公司，甚至施工单位的工作。但房地产公司工程管理的职能和作用不同于监理公司，更有别于施工企业。首先，应明确发展商是一个管理公司，而不是专业公司。它的管理职能就是根据其开发目标将监理、施工企业、工程设计咨询公司等专业资源有机整合起来，完成其居住产品开发的任务。其次，更应明确发展商永远不可能在专业水平上赶上专业公司，自己的管理人员的业务水平永远会低于专业公司专业人员的业务水平。工程管理前期策划THEFIRSTDESIGNORGANIZATION现在多数国内房地产公司的工程管理还只局限于现场管理，找几个“可靠”的人去现场监工，找一些“亲信”去盯建筑材料。自己去管理分包单位，自己定建筑材料，认为这样就可以“省钱”，就保证了“质量”。结果，甲方成了总包施工单位，而监理公司无所适从，本该承担的责任和义务不能承担。这种看似监管到位的管理，结果是质量问题屡屡发生，工期滞缓。工程管理前期策划THEFIRSTDESIGNORGANIZATION出现以上现象的原因主要是许多房地产公司在观念上存在两方面的严重误区：①请专业人员去管理，这些人的工资是公司发的，这些人一定会比监理公司和施工单位对公司负责。②忽视合作企业之间的合同契约作用，认为人的作用比契约更重要。从工程管理人员自身的想法而言，也有两方面的想法：①如果自己每天不去工地干得满脚是泥，公司一定会认为我们不干事。自己一定要每天显得忙忙碌碌，并充分利用自己在某一方面的“精通”才能显示出自己的价值。②甲方“老大”思想严重，甲方“什么都懂，说了算”的作风严重。以上几方面因素造成了什么结果呢？工程管理机构庞大，部门之间相互牵制，工作效率低下，不但工程质量和工期得不到良好的保证，反而管理成本大大增加。工程管理前期策划THEFIRSTDESIGNORGANIZATION以上就是国内大多数房地产公司的工程管理现状，那么怎样才能形成一套科学、有效的管理方法，既能做到有效监管，又能充分发挥具有合约关系的企业（乙方）的专业管理作用和积极性，使项目工程的管理责任明确、利益明确，得到最优的效益。我认为：工程管理的重点不在于过程和现场（过程只是一个实施阶段），而应在于项目开工之前的工程管理策划阶段。并应在这一阶段根据该工程项目的特点和内容制定一系列明确的管理措施和方法。这些管理措施涉及以下几个方面：①建立规范的合约管理体系。②限定管理权限，降低经营风险。③明确商务议定工作程序。④建立完善的月资金计划报表体系。⑤建立完善的成本监控体系。⑥建立规范的工程过程管理工作报表体系。工程管理前期策划THEFIRSTDESIGNORGANIZATION在项目工程启动之前，建立一套完整的工程管理措施的目的是：既可避免出现项目管理权力过大、人为因素过大、利益过大、工作不负责任等一系列问题的出现，造成项目运转失控，引起开发风险，又可避免项目管理内部制约过多，相互扯皮，造成机构庞大，加大开发成本等不利因素。既保证了管理层的有效监控，又可使工程管理人员充分发挥个人能动性。工程管理前期策划THEFIRSTDESIGNORGANIZATION一、建立规范的合同管理体系工程管理的依据是合约，一个完善的工程合约管理体系，是保证工程管理有序进行的基础。所以，在工程准备阶段，首要的工作是按工程内容及计划制定合理，并可有效管理的合约条款。合约条款应涉及工程管理的每一个细节，从变更签证所应套用的各类子项、变更签证现场议价方法，到临建设施的颜色、建筑垃圾的堆放地点及清理时间，再到合同履约保函及预付款保函的约定等等都要在合约中有详细的约定。总之，在施工过程中所有需要控制和管理的节点，以及有可能出现的经济争议都应在合约中有所体现。一个项目工程不应签证过多的工程合同，否则房地产公司就成了总承包单位。为避免项目工程管理过多地签定合约，应在工程前期策划阶段明确合约项目，在建设过程中无特殊原因不允许签定“工程前期策划书”中规定之外的合同。避免“边干边谈”的无序操作，强调工程准备工作的深入细致，做到“事前约定，事后清楚”。工程管理前期策划THEFIRSTDESIGNORGANIZATION一套完整细致的工程合同相当于一套完整的管理工作计划书和管理手册。各项工程什么时间开始，什么时间完成，在实施过程中会遇到什么问题以及如何解决，控制和制约手段是什么，甲方的资金杠杆作用如何发挥等等都应表述得清清楚楚。一套完整的合同主要涉及类别如下（不包括工程设计、监理等技术咨询类合同）：①建筑工程总承包合同②环境景观绿化合同③小区配套管网工程合同④室内装饰工程合同⑤小区标识系统合同⑥小区智能化工程合同（此合同也可列入总承包合同之中）要将一个系统庞大的住宅小区建设内容及甲乙双方的利益关系、制约关系、管理手段都清楚地含盖在以上几类合同之中，足以看出工程前期工作的繁重和重要程度。所以工程前期策划阶段，只有建立一套规范的合同管理体系，才能真正做到在过程管理中实现有效、有序、有力和高效的管理。工程管理前期策划THEFIRSTDESIGNORGANIZATION二、限定管理权限，降低经营风险项目工程管理如果没有一个严格规范的权限体系，就必然会形成管理责权不明，相互推委，或者权力过于集中，独断专行，黑箱操作的局面。为避免以上经营风险，按阶次限定管理权限，规范权限行使规程以及权限履行报表体系是项目工程管理所必须的。“事前有依据，事后有证据”是一个项目公司避免开发风险的基本准则。我们从下面的图解中可以清楚地看出一个项目公司工程管理权限层次的组织架构。工程管理前期策划THEFIRSTDESIGNORGANIZATION工程拘管理领前期震策划TH承E揪FI都RS坑T趣DE率SI临GN题O占RG冻AN扇IZ层AT些IO华N建立蛮虚拟由合同韵管理填体系揪以及跟限定腔项目页经理贷或主核管工纵程的封项目化经理释处理叼紧急凶事务剧的权尚限金拐额和缠权限款范围黑，是巨因为旱住宅隶项目明工程永作为彼一个延非常未繁杂瓜的系旨统工锤程，绵在其错开发航过程胀中，扔随着端开发芹市场毛的变娱化，歌不可范避免讲在其牺建设垒过程吓中做筐局部研的调耕整或福变更谅，也皮不可算避免云地存六在合润约中驼因局宗部考堤虑不挖周而器没有驼涉及重的工轨程内娇容和况付款赛方式柿，有悦时也圆会有房诚突发令事件睛的产他生。签在这票种前匀提下鹅，有景可能艘出现班为保桶证工皇期目池标或盾某一堤目标渡的实勤现，损急需猫支付恋工程帝款，查但合础同中聋没有骨相关滋的付方款约户定，弃或同买合同国条款喝局部踪蝶相违看背、热或没呈有时湾间通夹过必果要的圆议定健程序借。在赌这种罪情况床下就裹可以纯启动浆虚拟棍合同赴管理央体系稠，可鼻按规薯定的新权限座金额冶行使备处理郑紧急蒙事务嚷的权祸限，迹先行维支付坏工程韵款。穿但这梳类情舞况必炸须有干严格停的“坑事后共论证亡报告誉”，涉明确唯规定届经办姥人、烂见证视人签免字制愉度。寺真正削做到睡“事瞧后有轿依据滴”。紧急与事务锻处理束的“警事后鼻论证坚”主宇要意龟义在庙于论孩证从厚大局那来讲结项目柱经理陆做这薄样的苦决定唉是否校必要幸和能订够“注讲得捉清楚汗”，曲主要面目的车是在置于避励免管止理失旧控。劝但如付果某想项目副经理论在处仍理紧牙急事是务中孔屡屡狸有明城显的堂失误骡，管美理层蹄就应巴考虑僵换人邪了。工程价管理深前期略策划TH休E烫FI饭RS熄T动DE朽SI球GN佳O扶RG制AN伍IZ恼AT改IO介N三、柳明确永商务蜂议定咱工程征程序工程挣合约自的签杯定过债程是决一个赞商务秤谈判赚的过锡程。报在工挤程管躲理合惰同签抹定过躺程中巴必然杂存在文许多馅建筑施材料苗或分掘包项宪目的宿议价地过程疑。许建多发叠展商难都坚障持认拨为：况由房魂地产蜂公司兰出面配定购地建筑种材料聋一定须能够款得到捡最低竞的价垄格和法最优缸的付庆款条摩件。愁但实屋际情河况是姻，甲叫方只毛在认瓣购机敢电设健备（晋例如种电梯员、空盈调等堂）方听向占嘴有优煎势，企而对气于一墨般性贡建筑佩材料腐不一验定占肾有优芳势。谜经常谎有这分种现阳象发到生，浆房地谎产公故司的扎限价朴有时追会比煮施工访单位策的报锯价还态高。毅于是穿就会露有人茫说：播此人示一定拨拿了谁回扣甚。但励实际茶上，抢因为惯施工狱企业笔长期脖与某买些材塘料商冶合作盯，同崖时对限市场李的行蒜情也种比房汉地产理公司老了解哄得多共。而赠房地声产公占司的雾项目泊班子饰一般验都是源新组冷建的菠，缺参乏必征要的婆信息奴和供灯货渠恰道，雪必然怨拿不贸到最握优惠赶的价板格。活但现旁在多饿数房宪地产纷公司劣均由墨自己谢的材贪料部弄指定阳产品抱和供住货渠严道，尘这样锤施工宁单位声对建欠筑材陆料的耽质量速必然程不再林尽心绢负责托，出陷现责震任不炕清，合相互缺推委桶的现怒象，离最终勒还是驻甲方辰的利赖益受由到了浓损害慢。但春不知纷为什块么，闭即使陕这样缓，多瞎数房净地产集公司注还是忧以一欲种“妥掩耳敢盗铃缩慧”的尊心态迟坚持榆自己讲定购战材料上。工程仰管理陈前期终策划TH幻玉E袭FI学RS份T性DE百SI壳GN趟O取RG柄AN舟IZ穗AT张IO继N如何村才能主避免穗这种滴尴尬明的现头象，帽真正衰务实习地保洞证房泊地产域公司毅自身便利益糟，同允时又糕调动休施工渐企业汗的积革极性石和责胸任感五？我纱认为野主要朵应遵泻循“穴抓大理放小泊”的夕原则凤，以并三种笛不同液形式针来确险认建悼筑材走料及崭分包苹项目丙的价别格。①大馆宗主芒要机阻电设蚊备的钩价格键应由筑房地尽产公慈司（苗甲方饰）牵帐头进咸行充伏分议瓜价，疼并明架确总抓承包降施工仅单位驾采购霞及施枯工管驳理的妖一切闭责任壳及利摩益差庭价。②对师于一舅般性愉的建倾筑材号料，狂由房蛛地产很公司疫（甲洞方）矛对其称品质杜、性毛能及循品牌植提出碰要求早，由居施工府企业锡自行播采购美或认桂定材犬料，刘房地疼产公箱司同菌施工杨企业打共同现通过娇一定磨的议下定程急序确态认其止价格灿。③按短定额款要求智不予回调整禾价格挡的建金筑材糕料，赤经甲踩乙双顽方共渔同确寄定后拆，列筒入合丽同条浇款（舱通过颠①、肥②类掌定价沫完成半所确处定的火建筑杆材料熊价格悲，也皂应作笛为合汗同条蓄款，递并应们注明呜该价骨格的报有效伤限定肾时间享）工程裙管理艇前期狠策划TH圾E抗FI够RS鄙T施DE鞋SI机GN移O虫RG铁AN滚IZ遣AT他IO栗N从以染上三副种确块定材符料价训格的牧方式栋可以破看出习，一跌个规帝范程我序化雁的商首务议顾定程考序是区非常树必要臭的。嘉第一聪类议讽价方律式应瓜设立界由房吗地产闹公司配（甲绑方）饼合约络经理恶为主皆线的轨商务骑谈判刘小组邻进行狡工作券，成而员包缘瑞括：守项目请合约抛经理构、项废目工葬程经均理、陕甲方报工程杰预算厉人员肢、工攀程财律务人奔员、尽市场厌信息旱调查嘱员（颜甲方碍）、少监理律工程来师，演总承惠包单涉位相琴关人房诚员。魂议价亮确定孔后，拜合约予经理续应以总书面沙形式祸将议甲定流季程记羊录存向档，柜并向亦项目矩负责阵人进哑行汇恋报后该正式壁确定轨。第二妨类议棋价方叮式是领以总捧承包逮单位乓项目削经理渔为主话线设叙立商招务谈康判小您组进想行工镇作。违成员闻包括燃：总钓承包折单位晨项目封经理狼及相狸关人扒员、藏房地截产公剃司（纵甲方疤）项拒目合贯约经摩理、细工程兴预算讽人员做、市印场信佳息调核查员像（甲进方）袋，监伯理工债程师丑。以线上两恳类议发定方侮式的烟工作迁程序每均应图为①晌确定垄可选甚择的句建筑称材料喜商或呆分包漏商范毒围。煤②商评务小腥组共趋同议宋定商能务条趋款，怎以及姓施工敌过程敬中的披各项保工作偿细节版。③己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