房地产法案例分析汇编

案例分析二案例：保修期内的责任事故，谁来担当赔偿责任【案情】2023年5月，陈先生从某开发商手中购置了一套精装修的现房，并随后入住。陈先生入住3个月后的一日夜晚突降罕见暴雨，其次天早晨陈先生起床后觉察房屋侧墙面开头漏院。【分析】本案中，消灭质量问题的房屋明显处于保修期内。依据建设部《保修方法》第14条关于“在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋全部人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋全部人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房假设该质量问题是由施工方的缘由造成的，开发商可以向施工方追偿。案例分析三案例：因开发商的缘由造成质量缺陷应如何处理【案情】甲房地产开发公司系某住宅小区工程的建设单位，甲公司将该工程发包给乙建筑公投入使用后，消灭了严峻的质量问题，小区业主集体将开发商起诉至法院。民法院《施工合同解释》第12条的规定：发包人供给或者指定购置的建筑材料、建筑构配件、故甲房产公司应担当相料是否合格的义务，不合格的制止使用，而乙公司没有尽到审查的义务。案例分析四案例：竣工验收合格的建筑工程，是否就不会出质量问题【案情】19984月，被告某建筑工程公司与原告某造纸公司达成施工协议，双方商定：由其法定代表人卞怀祥签字的施工草图交给被告，作为施工依据。19981120日工程竣工，1522656.10元，扣除应上缴的税金，自1998年52023122835470017.20元。2023319日被告起诉原告施欠工程款一案，经法院一审、再审及高院二审，判决某造纸公1004399.30元。之后，原告提出被告承建的建筑工程主体构造202371755.940万元。19981120日交付使用，当时原告未提出质量问题而是签署了结算书并32023年底，仍为被告支付工程款，也未提95。9万元，没有事实和法律依据，不能支持。依据《建筑法》第6114条之规定，判决驳回原告的诉讼恳求。《建筑法》第六十条建筑物在合理使用寿命内，必需确保地基根底工程和主体构造使用寿命内，没有确保主体构造的质量，开发商和建筑商固然要担当责任。法院的判决明显避开了这个规定。拖欠工程款和质量保证责任是两码事，不知法院为甚么要这么判?案例分析五案例：出卖人不能因出卖时未取得全部权，主见合同无效【案情】2023526日，吴某夫妻与李某签仃了房屋出售协议，商定由吴某夫妻将从开8000020230元。协议同时商定，待吴某夫妻的房产证办好后，双方办理交割后，李某一次交清余款60000元。同日，李某向吴某20230元。因后来吴某夫妻反悔，不愿展行合同，李某向法院起诉，要求吴某夫妻连续签仃的房屋买卖协议违反有关规定，属于无效合同，应当予以解除。【分析办理产权证不是双方签订买卖合同的前提条件。即使法律明确规定签署房屋买卖合同时出卖人必需是登记的产权人，本案当事人签署的合同亦可以理解为附条件买卖，等出卖人获得产权时再履行过户登记手续。这样的规章，同样适用于商品房买卖合同。开发商不得以未取得房屋产权〔大产证〕而主见房屋买卖合同无效。案例分析六案例分析陈丽丽诉北京海润房地产有限、北京顺城拆迁效劳有限办司、陈杰对产全部权利纷案【案由概述】20233〔以下称海润房地签订拆迁补偿协议，并领取全部房屋拆迁款。陈丽丽与陈杰系兄妹关系，陈丽丽声称陈杰是在未获得自己授权托付的状况下与海润房地产签订拆迁补偿协议的，为此诉至法院。【原告知称】陈丽丽诉称：海润房地产公司托付顺城拆迁公司对法华寺一带进展拆迁，我父母所遗留的房屋在拆迁范围之内。该房屋虽由陈杰个人经营饭馆，但产权属于我与陈杰、陈明、陈雅丽共有。312500元，并负担本案的全部诉讼费。【被告辩称】海润房地产公司辩称：陈丽丽的户口确系落在被拆迁房屋但其实际并不在此居住，经我们多人的名义与我公司签订了拆迁协议，但其确系未向我公司供给其他被拆迁人的托付手续。另外，必需将拆迁款先返还我公司。丽，但确系没有能够与其取得联系，现我公司不同意陈丽丽的诉讼恳求。同意陈丽丽的诉讼恳求。【一审案件事实及证据】经审理查明：2023316日，陈杰以被拆迁人托付代理人的名义，与海润房地产公司签丽丽。庭审中，海润房地产公司明确表示，签订协议时陈杰未向其供给陈明、陈雅丽、陈丽丽的托付手续。当日，陈杰将房屋拆迁款1250000元全部领取，上述款项中含电器移机费925元、搬1859元、停产停业综合补助费139425元。庭审中，陈明、陈雅丽、陈丽丽均认可陈杰个人海润房地产公司托付所实施。证。问题：1250000元包含了对哪些方面的补偿？如何在被征收人中安排？二、本案房屋征收补偿的权利人有哪些？为什么？的效力如何？四、狭义的无权代理主要有哪几种状况？本案属其中的那种？何谓表见代理?本案属于表见代理吗？六、本案中顺城拆迁公司应否担当连带责任？七、常见的效力待定合同有哪些？八、本案该如何判决？参考答案：一、二、依据陈丽丽的陈述，该处房屋是父母遗留给陈丽丽、陈杰、陈明、陈雅丽共同共有的遗可以推断以上四人是房屋征收的被征收人。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第2、17、25条规定，该四人应为本案房屋征收补偿的权利人。欠缺代理权而代理订立的合同，从效力上来看属于效力待定的合同。假设陈丽丽等人追认授权，则合同有效；假设陈丽丽等人拒绝追认，则合同无效。但本案并不能确认补偿协议全部无效，由于合同中有关陈丽丽等人权利义务的商定局部无效四、狭义的无权代理主要有以下几种状况：第一，根本无代理权的无权代理，即代理人在未权消灭以后的无权代理。依据我国《合同法》第四十八条的规定，无权代理合同是效力待定的合同，只有经过被代理责。信任其有代理权而与其为法律行为，该法律行为的效果应由被代理人担当。议与陈杰构成共同的侵权。连带责任的侵权行为130共同侵权行为具有如下特征〔1复数的加害人主观上上存在共同过错，即加害人对损害后果的发生存在共同的有意或者过〔3〕是指数个加害人的侵权行为造成一个、不行分割的损害后果。而且各侵权行为与损害后〔4〕责任的连带性。本案中，海润房地产公司与陈杰的具有过错的共同性，即陈杰有意在无陈丽丽等人授权托付房地产与陈杰的行为构成共同侵权。施相关行为，无须担当连带责任。396条的规定，托付合同是指托付人和受托人商定，由受托人处理托付城拆迁公司担当连带责任于法无据。合同。4751八、法院认定该协议属于局部无效的协议，协议中涉及陈杰个人的局部为有效协议，而涉及陈丽丽的局部无效。成了共同侵权276948元，判决生效后七日内履行案例分析七杨正文诉北京鼎恒房地产开发有限商品房预德合同利纷案【案由概述】2023年，杨正文与北京鼎恒房地产开发〔简称鼎恒公司〕签订认购书，商定购置丽交付房屋，为此，杨正文诉至法院。【原告知称】杨正文起诉至原审法院称：2023113日，我与鼎恒公司签订认购书，商定我购置鼎恒1238500245735202311520231231日前换签正式合202310312023116日付清全部购房款，但鼎恒确认双方签订的认购书有效鼎恒公司条件具备时与我签订正式商品房买卖合同2023年11月1日起按已付购房款的日万分之三支付违约金。【被告辩称】鼎恒公司辩称：这里的认购书已经是商品房买卖合同，但认购书应为无效。不同意杨正文的诉讼恳求给付相应利息。【案件事实及证据】2023年11月3日，鼎恒公司与杨正文签订认购书。商定：鼎恒公司将其开发建设的位于丰台4512328.91平方米，单价850024573510000元其余202311520231231日前与杨正文换签正式房屋买卖合同，于2023年10月31日前交付房屋。该认购书同时附有该房及共用部位装修和设备标准。认购书签订后，杨正文于2023年11月6日向鼎恒公司交付全部购房款。但鼎恒公司没有按台区丰北路甲455-19层已取得商品房预售许可证，但1一4层至今未取得商品房预售许可证。上述事实，有双方当事人陈述，认购书、购房款收据、商品房预售许可证明等书证在案证明。问题：1、何谓认购书？本案当中的认购书能否被视为商品房买卖合同？为什么？2、本案中的认购书是否有效？为什么？标准支付？4、本案原告要求被告支付违约金的诉求能否成立？为什么？参考答案：1〔1〕商品房认购书是商品买卖合同双方当事人在签署预售契约或买卖契约前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的安步确认。认购书的内容一般包括：双方当事人的根本状况、房屋根本状况〔含房屋位置、面积等根本状况、价款计算、签署契约的时限规定。未缴清土地出让金和取得商品房销售许可证，不具备商品房预售条件，不具备签订商品房预售合同的条件，存在着事实和法律上的障碍，当事人才签订了认购书。本案的认购书应认定为商品房买卖合同〔预售合同。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的解释》第五条规定：：〔一〕当事人名称或者姓名和住宅〔二〕〔三〕商品房的销售方式〔四〕商品房价〔五〕〔六〕装饰、设备标准承诺；〔七〕供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套根底设施和公共设施的〔九〔十〕办理产权登记有关事宜；〔十一〕解决争议的方法〔十二〕违约责任；〔十三〕双方商定的其他事项。状况〔位置和面积确定、销售方式、价款及总价款、支付方式、付款时间、交付使用的日期文已经于2023年11月6件买卖合同。2、本案中的认购书无效，因而也就不能要求连续履行认购书。本案的认购书被认定为商品房预售合同，但无效，由于：依据《城市房地产治理法》第四十四条规定，商品房预售应当符合以下条件：〔1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书〔2〔325%〔4向县级以上人民政府房产治理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。商品房预售合同。直至二审阶段，鼎恒公司仍旧未取得涉案商品房的预售许可证，因此，属于。无效合同从本质上说，违反了法律的规定，因此国家不成认此类合同的法律效力。3、认购书既然被认定无效，就应当依据《合同法》的规定，合同没有履行的，停顿履行。因此被告应返复原告购房款。同时由于被告没有取得商品房合同无效，因此，被告在恢复2023111款利息。(《合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返失，双方都有过错的，应当各自担当相应的责任。)4、原告不能要求支付违约金。由于当事人对违约金没有商定。案例分析九案例分析案情：甲公司10002023530日、付款人为大满公司的汇票一张，向乙公司购置A楼房。甲、乙双方同时商定：汇票承兑前，A楼房不过户。A1000万元、丙公司1000万元，出资共同设立丁A楼房作为甲公司对丁公司的出资予以验资。丁公司成立后占A楼房。2023年9丙公司从丁公司取得1000万元后退出丁公司；但顾及公司的稳定性，丙公司仍为丁公司名义上的股东，其原持有丁公司50％的股份，名义上仍由丙公司持有40％，其余10％由丁公司总经理贾某持有，贾某20010％的股权。丙公司依此协议获款后退出，据此，丁公司变50％、4010％的股权；注册资本仍为2000万元。丙公司退出后，甲公司要求丁公司为其贷款供给担保，在丙公司代表未到会、贾某反对的情况下，丁公司股东会通过了该担保议案。丁公司遂为甲公司从B银行借款500万元供给了连带1000万元汇票背书转让给陈某。陈某要求丁公司供给担保，A陈某向大满公司提示承兑该汇票时，AA楼房向清算〔司考〕丁公司的设立是否有效？为什么？丙退出丁公司的做法是否合法？为什么？(4)陈某和贾某所申报的债权是否构成破产债权？为什么？B银行和乙公司的恳求是否应当支持？为什么？责任？案例参考答案：有效。甲担当出资不实的责任。不合法。丙公司实为抽头出资的行为。第三十六条 不得抽逃出资。无效〔为公司股东或者实际掌握人供给担保的东会或者股东大会决议。前款规定的前款规定事项的表决过半数通过〕陈某的属于破产债权B银行可以申报破产债权，但不享有优先受偿权。A楼房的产权人，可以要求取回。 向甲公司、丙公司和会计师事务所追索。甲公司虚假出资，乙公司非法抽逃出资，应对债权人担当连带责任；会计师事务所明知丁公司设立时，甲公司出资不实，仍验资，应在虚假验资范围内担当责任。见《公司法》208过错的外，在其评估或者证明不实的金额范围内担当赔偿责任。案例分析十案例分析商品房买卖中惩罚性赔偿与双倍返还赵云梧诉北京海开房地产集团公司商品房买卖合同纠纷案【案情介绍】赵云梧系白颐路北延市政工程工程建设的被拆迁户。1999719日，赵云梧与北京市海淀区房地产经营开发总公司〔以下简称海淀房地产公司签订了《商品房购销合同。合同商定：62#4603室商品房一套，房屋单价每平方米43502023628日变更为海开公司。20236286号院房屋全部权证，202317日海开公司与北京市国土资源和房屋治理局签订北京市国有土地使用权转让合同，20234月海开公司取得国有土地使用权证。20231025日，北京海淀区国土资6“海开公司已经取得。202393日，海开公司与赵云梧签2023630日日前为赵云梧办理房屋产权证20235226号院内贴办理房屋产权证的通知。赵云梧未办理房屋产权证局部房屋进展了抵押，但赵云梧购置房屋未在抵押范围之内。【原告知称】委员会批复其建筑的职工住宅当作商品房2023932023630日前为我办理房屋产权证，但时至今日海天公司未办理产权证20236月28日把海淀区上地南路6，抵押期限为202342023414日，海开公司无证据说明该抵押已解除。因海开公司的欺诈及抵押行为，已经严峻地侵害了我的合法权益，现依据合同法及最高人民法院《关于审理商品房买763680170606【被告辩称】海开公司辩称：199771我公司没有销售许可证，但有房地局的文件，我公司销售的房屋作为商品房出售不需要许可证，我们交了土地出让金。我公司通知购房人办理房产证，但他们不协作，有的人已经办理房产证。我公司没有欺诈行为，恳求。【问题】一、原告的诉求涉及到商品房买卖合同纠纷案件处理中的什么问题：参考答案：惩罚性赔偿。本案中，原告主见被告因在商品房销售中存在欺诈行为而要求法院惩罚和遏制不法行为等多重功能。2023年最高人民法院公布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的解释》中的第八、九两条明确规定了商品房买卖合同中在特定条件下可以适用惩罚性赔偿。第八条规“具有以下情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以恳求〔1〔2〕第九条规定“出卖人订立商品房买房款及利息、赔偿损失，并可以恳求出卖人担当不超过已付购房款一倍的赔偿责任：〔1)有意隐(2)有意隐瞒所售房〔3二、本案的原告知求能否得到法院的支持？为什么？使不能实现合同目的行为。参考答案：第一问：商品房先出卖后抵押也称商品房的先卖后抵：是指出卖人与买受人签订商品房买卖《关于＜担保法＞假设干问题的解释》第四十七条规定：以依法获准尚未建筑的或者正在建筑中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。也就是说，房地产开发企业以期房或者现房进展抵押的，只要房屋全部权没这样，在同一房屋规定，出卖人就同一房屋是可以先卖后抵的于恶意违约，要担当惩罚性赔偿责任。其次问：为了加速经济流转，更好的发挥财产的功能，法律允许财产全部人在抵押期间将抵《担保法》第四十九条第一款规定：抵押期间，抵押人转让已经办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人的，转让行为无效。《关于适用＜担保法＞假设千问题的解释》第六十七条规定：抵押权存续期间，抵押人转让抵未通知抵押权人或者未告知损失的，由抵押人担当赔偿责任。《物权法》第一百九十一条规定：抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将缺乏局部由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。四、我国立法和司法解释有关惩罚性赔偿的规定有哪些？〔1999年1月〕第四十九条规定2(199910月)第一百一十三条规定：“经营者对消费者供给商品或者效劳有现行法律对惩罚性赔偿进一步确定。不是过分高于损失的状况也予以认可，而在这高于实际损失的违约金中就包含了对违约方违约行为的惩罚。3〔2023年6月〕其次十条规定：产权登记面积小于合同商定面积时，面积误差比确定值在3%以内〔含3%〕局部的房价款由房地产开发企业返还买受人；确定值超出3%局部的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。4〔2023年3月〕的第八条、第九条的规定，见上文。案例分析十一案例：多重抵押权与土地出让金债权，如何排序【案情】1999年6月，某国有企业因经营资金周转紧急，以本单位的招待所〔划拨土地使用权〕500万元。20233月，又以招待所为抵钾物向某银行某分500万元。某分理处在发放货款前，托付某房地产评估公司评佑了该招待所，价值为19月，该单位因不能归还两家银行借款，招待所被强制拍卖。1050550500万元归还了某分理处的10300万元作为土地出让金上缴，但遭拒绝。国300万元土地出让金。【判决】审理过程中，土地使用权评估价值289万元。经审理，法院判令分理处支付289万元土地出让金，某商业银行担当连带责任。56条：缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人有优先受偿权。”案例分析十二案例：抵押在先承租在后，承租人能否主见优先购置权【案情】赵某退休后想在县城开一药店，便向好友朱某借款3199810月签仃了借款协议，商定：赵某向朱某借款3万元，以其闲置的两间房屋作抵押，借款月息0.8%，续正式开业。199962年，陈某知道该房已设定抵钾。2023年10月，赵某因销售假药被逮捕，药店也被工商局查封。朱某知道赵已无力还以同样价格购置该房，但朱某仍不同意，认为自己已与买主商定，执意要陈某搬出，双方争吵不下，陈某向法院提起诉讼，恳求优先购置该房崖并要求赵某赔偿损失。【判决】法院经审理查明上述事实，支持了陈某的优先购置权，驳回了陈某要求赵某赔偿的诉讼恳求。案例分析十三案例：双方代理是否导致买卖合同无效【案情】黄某和袁某原本是同事，20237月，黄某移民加拿大，在出国前，其将房产证以及托付书等资料交给袁某，托付袁某将其位于某小区的住房依据市场价出售。20238月，袁就托付袁某帮助其购置住房一套40万元购置。同时，袁某也将此事告知了黄某，黄某表示同意。202310月，袁某将黄某的房屋过户到葛某名下，并将葛某交付的房款依据黄某的要求给了黄某的父母。20232月，葛某在另外某市找到更抱负的工作，遂要求退房，但袁某40万元。【判决】法院经审理查明上述事实，驳回了葛某的诉讼恳求。人，存在双方代理的情形，但袁某事先就将此状况告知了黄某和葛某，并得到两人的认可。案例分析十四案例分析十五中海雅园物业治理委员会诉北京中海世纪物业治理排解阻碍纠纷案【案情介绍】北京中海兴业房地产开发〔以下简称中海兴业公司〕系中海雅园开发商。1999年2月，中海兴业公司报经北京市海淀区居住小区治理办公室〔海淀小区办〕公该公约中物业治理委员会的权利其次项商定：承受定承诺严格履行、遵守。2023520日，中海兴业公司〔甲方〕与中海世纪公司〔乙方〕签订中海雅园物业治理全权托付合同，商定甲方托付乙方对中海雅园进展物业治理，托付治理期5年。2023615日，海淀小区办批准中海雅园组建物业治理委员会，第一届物业治理委员会任期一年。2023228日，中海雅园管委会与北京金罗马物业治理签订物业第一届中海雅园管委会届满后，未召开产权人大会，选举的管委会委员。2023328日，中海雅园管委会又与北京均豪物业治理签订中海雅园物权。2023年，中海雅园管委会诉至法院，要求中海世纪公司无条件撤出小区。2023615判决书内容不符合证据的有关规定，(2023〕海民初字第9241号民事判决书现在还未发生法律效2023520日和被告签订355代，中海雅园产权人的意见。故不同意原告的诉讼恳求。问题：一、通常状况下，物业治理法律关系是建立在业主和物业治理企业之间，那么本案中开发商中海兴业公司能否与中海世纪公司签订的中海雅园物业治理合同？该合同是否有效？为什么？参考答案：能。有效。虽然通常状况下，物业治理法律关系是建立在业主和物业治理企业之间的。但实践中，物业“滚动开发”的状况比较多，业主的入住是一个渐渐的过程，物业从开头交付给业主，到业主成立业主大会之间，往往还有一段过程。不但这个过程中需要物业治理企业供给物