商业物业工程维修维保服务方案

商业物业工程修理维保效劳方案商业物业工程修理维保效劳方案10/15商业物业工程修理维保效劳方案第一：工程概况该工程建筑面积：3.9万平方米。楼盘以铺面、银行、宾馆酒店、超市、麦当劳、肯德基等商铺为主。辖区共用设施设备资料及现状〔抽查〕：现场初步查看状况〔现场抽查-地下室局部〕配电房5000KVA、水泵房、空调机房〔安装使用局部未确定〕、〔客、货〕电梯、自动扶梯、消防及监控位置均按设计要求已经确定，但是，设施设备均未到位；地下室有积水井但是排水沟未做、地下室根底外墙有两处地面水渗漏状况〔设备房位置处〕，需要整改重做防水处理。另外：建议承受中心空调制冷、采暖、供给冷气或暖气和宾馆的卫生热水，对冷气、暖气和热水实行统一治理。鉴于工程现状状况，从物业工程修理维保效劳方面，建议考虑物业工程修理维保技术列执行。加强水、电治理，特别是物业前期和装修施工临时用水、用电的严格治理等等。其次：工程修理维保局部〔1-2人〕的前期介入和商户装修及物业费〔工程修理维保局部〕测算参考一、工程修理前期介入11、依据《商业治理房产技术条件》，结合该工程实际状况，进展图纸收集、整理或标注，重点放在凹凸压配电系统、水系统、空调系统的划分及外立面的方式等。如：、凹凸压配电主要关注配电容量是否足够，双回路供电中任何一路断电下物业能否正常运营等；、主力店的租用设备、公共区域照明供电是否接入主力店自用回路；公共区域照明的开闭是否能自动掌握，是否实行了节能措施；计量方式关注各主力店是否可以独立计量，尽量削减代收、代垫状况；水系统为低层市政直供；空调系统要依据业户的分布，合理进展系统组合划分和机组制冷量、制热量卫生热水的选择；2、从商场日常经营需要动身提出合理化建议：各设备房的房间规划、预留位置是否合理，设备房预留的设备位置是否符合后期治理使用需要；地下室汽车坡道的宽度、坡度、转弯半径是否符合使用要求，地下室车位划线及流向设置是否合理，停车收费系统设置的建议；外墙广告位预埋件的设置是否满足使用要求，照明、供电、计量方式是否合理；建筑材料的选用、设备设施的性能特点、使用效果、养护、修理乃至更换的本钱费用是否能做到节能、牢靠、便于修理且费用合理；铺〔户〕内上下水、供电、燃气、空调、通讯、风、排烟等的容量预留、安排、管线布局、配置走向等是否满足业户使用需求；隔油池、化粪池、排油烟井等设施是否满足餐饮业态需要；7)外立面关注材质的选择，广告位和墙面的占比、安装方式等。8〕修理及设备治理用房面积是否满足需求；二、工程施工监视与验收的介入1、竣工时物业验收疏忽会为后期物业治理造成治理难题质量问题总是给进展商和物业治理公司留下一个又一个的难题，例如房屋建筑内在的业公司不易觉察，加上验收疏忽遗留下的问题，必定造成后期工程修理及治理的力不从心。2、利用治理公司的专业力量实现长效治理在工程的施工阶段，物业治理的早期介入能确保工程的功能定位和商业物业的使用功能，从使用人的角度动身监视施工，削减返工，防止留下后遗症。如：在地下室施工阶段关注地下水冒溢点位，提示工程开发公司重点处理。在正负零到裙楼封顶阶段关注如下方面：消防预埋管线、防雷引下线的施工质量；程修理技术人员要旁站监工。3、在商业局部内装施工阶段关注如下方面：外墙防漏措施；多种经营供电、通信点位的合理设置；设备设施安装位置是否适宜，安装挨次、质量是否合格；4、在暖通设备安装、调试、接收阶段重点关注设备、管路安装质量，安装状况是否满足使用需求。三、物业治理预备阶段收集和把握第一手资料通过早期介入可以大量收集和把握物业的第一手资料，如收集图纸资料、物业设备设施清单、设备调试记录、设施设备的技术档案等。提前筹划工程修理效劳治理方案的硬件建设与软件治理相得益彰。建立完善有用的效劳系统和效劳联系网络商业物业在其经营治理效劳过程中，与社会有关部门发生亲热关系，需要在早期介入时进展如下方面的工作。工程修理维保队伍的设立或选聘，洽谈和订立合同；同建设、建筑施工、物价、市政、电力、水利、消防等公用事业以及设施设备厂家或供给商、安装施工单位等部门进展联络和沟通。物业治理市场调研工作、主要调研内容有：可比工程的工程修理、维护、维保有偿效劳和无偿效劳预算或修理、维护收费标准，治理地方法规及行业惯例，物业效劳特色，市场分包方水平及力量、信誉度评估等。、法规及政策调研了解本地工商、物价政策；涉及消防、安全及车辆治理的公安及消防政策；了解商业物业水、电、气及供暖消费政策和标准；了解行业标准、物料价格、工程修理市场状况等。、调查小组对物业效劳市场的信息调查结果进展统计、分析，编制物业效劳市场调查报告。报告的内容包括，但不限于:①本地物业行业概况、法规和政策；②本地物业治理市场的消费习惯和消费水平分析；③物业治理支持资源的调查分析(如社会化分包水平，物业人力资源调查、薪资水平)；④主要竞争对手(相像楼盘)的物业治理状况分析(物业效劳费用标准、效劳模式、效劳状况)。物业治理本钱测算〔工程修理维保局部〕对于商业物业治理者而言，物业治理费是主营收入，该费用标准的拟定将直接影响到期工作中最为重要的工作内容之一。、商业物业治理本钱的主要由以下方面构成：①人工费用：包括工资总额及福利费。②公共设施设备维保费：工程工具费用、设施设备维保费等。③公共能消耗用：包括照明系统、电梯系统、消防系统、安防系统、空调系统、给排水、风系统、通风系统、中水系统、热力系统能消耗及水费。④治安防范本钱：包括警用工器具、物料消耗及治安联防费等。⑤环境卫生费：包括日常清洁外包费用、石材养护、外墙清洗费用、除雪费、垃圾清运费、消杀费、烟道清洗费、隔油池及化粪池清掏费等。⑥绿化养护本钱：室外广场绿化养护费、绿植租摆费等。⑦治理费用：包括服装费、办公用品、差旅费、业务招待、交通、邮电通讯、固定资产折旧、低值易耗品摊销、人员聘请、培训、印刷、用具修理费等。⑧保险费。⑨不行预见费。⑩治理酬金。⑾税金。、由于商业物业治理中涉及众多业态，各业态的物业治理界面不尽一样，因而它们的物业治理本钱是不一样的。因此，商业物业治理测算较住宅、写字楼物业费测算要简单。商业物业费测算前必需确定以下条件：公司治理架构、治理模式和薪酬体系确定；水、电、〔面积、使用率、设备设施清单及参数等〕；各商业业态治理界面确定；效劳内容及效劳标准确定等。主力店物业效劳前期治理阶段主力店物业效劳的主要内容：①帮助招商部门与主力店的租赁谈判，重点帮助审核租赁合同中涉及商业物业治理的相关条款，如：主力店工程设施设备类型、使用界面〔如独立使用或共用等〕；②进展物业治理合同谈判，重点确定双方物业效劳界面和治理费标准；④对主力店装修施工进展监管，保证现场施工秩序，并符合有关技术标准和治理规定。正常经营阶段主力店物业效劳的主要内容：①依据合同商定对主力店供给物业效劳，收取治理费用；②对主力店物业治理状况进展监视，尤其是消防治理及设施设备的维护保养，以消退各类安全隐患；③协调主力店与其他商户、与政府主管部门之间的关系，维护其良好的经营秩序和经营环境；④与主力店定期沟通，处理主力店提出的各类投诉；⑤当主力店中止租赁协议时，帮助各部门签订撤场协议，进展各类费用清算；并依据相关商定接收主力店经营场地。不同业态主力店物业效劳界面要点主力店在大型商业物业内所占面积比率高，客流量大，涉及业态广，是大型商业物业如下：〔供参考〕A、超市、中心空调、水、电、气、供暖各系统相对独立，一般都为租户独立治理并担当运行、维护保养责任〔包括各管井内部的设备设施及费用，能源费用由租户直接向公用事业部门缴纳；、消防、排水、局部电梯或扶梯与其他租户共用，一般依据租赁面积占本幢建筑的建筑面积比例，分摊相关运行及维护保养费用；B、百货1〕中心空调、水、电、气、供暖、电〔扶〕梯各系统相对独立，一般都为租户独立治理并担当运行、维护保养责任〔包括各管井内部的设备设施及费用，能源费用由租户直接向公用事业部门缴纳；3〕消防与其他租户共用；C、餐饮除个别广场的KFC、必胜客、麦当劳由租户自行安装空调外，中心空调为广场主系统的局部，费用缴纳一般按单独计量或商定标准方式向物业治理公司缴纳；水、电、气、供暖、电〔扶〕梯各系统为广场主系统一局部，无法独立，能源费用养费用；设立为独立的隔油池、排污井、排油烟管道，由租户自行治理并担当维护保养责任及费用；政府卫生、环保部门对其卫生防疫、排油烟环保达标状况要求较高，为物业治理的重点；租赁区域内的保安、保洁、垃圾处置由租户自行治理，租赁区域外由物业治理公司负责；消防与其他租户共用；D、KTV、电子消遣、影院水、电、气、电〔扶〕梯各系统为广场主系统一局部，无法独立，能源费用由租户治理公司缴纳运行、维护保养费用；〔供暖，租户一般依据商定标准的方式向物业治理公司缴纳空调〔供暖〕费用；消防部门对消防要求较高，为物业治理的重点；租赁区域内的保安、保洁、垃圾处置由租户自行治理，租赁区域外由物业治理公司负责；消防与其他租户共用；E、建材、家居、维护保养责任〔包括各管井内部的设备设施〕及费用，能源费用由租户向各治理公司缴纳；租赁区域内的保安、保洁、垃圾处置由租户自行治理，租赁区域外由物业治理公司负责；消防、排水、局部电梯或扶梯与其他租户共用，一般依据租赁面积占本幢建筑的建筑面积比例分摊相关运行及维护保养费用；F、电器卖场水、气系统为广场主系统一局部，无法独立，各系统由各治理公司治理，租户一般按独立计量方式向各地治理公司缴纳费用；中心空调〔供暖〕为广场主系统一局部，无法独立，主机系统由各治理公司治理，租户一般依据商定标准的方式向物业治理公司缴纳空调〔供暖〕费用；供电系统单独在供电部门立户，由租户直接向供电部门缴纳用电费用，由供电部门开具增值税发票，其变压器一般由各地治理公司治理；电〔扶〕梯一般与其他租户共用，租户按租赁面积占本幢建筑的建筑面积比例分摊运行及维护保养费用；消防与其他租户共用，消防部门对消防要求较高，为物业治理的重点；租赁区域内的保安、保洁、垃圾处置由租户自行治理，租赁区域外由物业治理公司负责。G、商户装修治理1〕、成立装修治理小组开业前3-4个月，成立由招商、工程、物管等相关业务部门人员组成跨部门装修治理小组，对管辖区商户装修实施统一治理。、编制装修治理工作流程和治理制度①编制《装修手册》，为商户及施工单位供给便利及指引，该手册在与商户签订租赁1《**购物广场装修手册》②制定《装修治理制度》，明确装修治理中各部门工作职责及工作流程。、装修治理掌握环节①商户进场装修前，应办理交接手续，必需对房屋现场的重要设备设施和将来可能引起纠纷的部位进展拍照，并在交接记录中签字确认。90天～60天提交装修图纸，以保证留有充分的时间进展装修。在物业治理公司招商部(营运部)收到商户提交的装修设计方案的5公司应对这些初步方案、设计图纸〔工程修理维保主管审核进展批阅和签署意见。如果及拆改构造的，如不影响整体外观布局和统一治理的，应上报工程开发商审核其可行性，否则，物业治理公司可直接拒绝商户装修方案。③商户须自行向消防、卫生、防疫等政府有关部门申请审批，并应获得以上部门的批准。租户须担当各项费用。④现场材料进场通道、工具运输、退场全部运进及运出施工场所的施工设备必需经过物业治理公司的批准。装卸货物和运输物品必需按物业治理公司指定的路线与时间进展区域、通道、墙或隔板、出口、大门以及其它商业物业内外设施。在施工中造成上述设施的损坏应由商户担当一切相关修复费用出保护装置方能使用。⑤内装穿插施工内装过程中难免会有穿插施工现象发生，着重掌握施工安全和成品保护。⑥、工期治理依据商业开业时间的安排，合理掌握装修工期，准时提示商户及早完成装修。工程部及招商部必需参与跟踪各商户的装修进度按时开业供给效劳。工期治理重点关注以下可能延误工期的相关问题：a)装修中使用特别材料、异性玻璃、石材；b)天地墙是否有特别造型和构造；c)拆改建筑构造或楼板是否开洞或加建楼梯；d)订购有特别家具和厨房用具；e)空调和消防的重布局。⑦施工检查况，由物业治理公司组织专业人员对商户装修区域的隐蔽工程进展查验，并提出整改意见。⑧验收装修完成之后，商户需供给一式二份竣工图。物业治理公司依据装修图纸进展检查，不限于以下工程：-与设计图纸是否吻合；-消防设施的完好状况；-装修材料与消防要求的全都性；-电器线路施工状况；-设备设施完好状况如商户装修与施工图纸不符，物业治理公司有权要求商户马上更改装修，以符合认后，仍须向物业治理公司供给两份修改后的竣工图。商户须于开业前获得政府有关部门的报审通过的意见书(消防、卫生等)。⑨为确保全部商户在开业时同时开放，为了避开消灭不利状况，应当尽早掌握装修工能同时开业，未完成局部也需要进展美化遮挡，并标明预定的开业吉日。第三：方案设想：一、人员大致配置：〔参考〕电梯工1人〔8-10台〕〔一般维护检查记录和故障处理记录和治理，保持和维保单位沟通等〕3人〔24小时值班制〕弱电工1人〔包括网络设施设备维护、消防、监控设施设备、排烟风机等〕1人〔包括给排水及消防水泵设施设备和掌握强电柜〕2-3人〔一般商铺供冷气、暖气开机时间：7:30-21:30另可24小时开机，如酒店等；包括末端、风机组、空调水系统维护保养和修理〕综合修理工2-3人〔包括给商户修理，含以上人员有效使用〕目前状况建议暂派工程修理技术人员1-2人。依据设备到位状况或正式开业时间确实定，工程修理维保人员逐步进入。估量人员：5-91人，当设备到位调试时增加1〔合理配置〕。商铺物业治理组织架构及人员配备〔工程维保效劳局部供参考〕董事长总经理物业治理处经理工程维保效劳部〔主管〕 保安部〔主管〕 保洁绿化部〔主管〕文员 领班设备运行组 综合修理组设主管1名：一专多能，技术全面、能组织和解决一些较为简单的技术问题或难点，与安管部、保洁部、绿化部、客户部、经营品质部等部门保持良好沟通与协调，负责工程维理负责；全面负责房屋、设备、设施的运行、保养和修理工作。其主要职能是保证商铺不连续展和需求。工程修理维保部各岗位职责〔略〕主管职责：文员职责：〔修理材料申购、公用工具、工程修理维保技术资料、设备技术档案资料、修理接单发单、水、电、气抄报表等保管治理，做好物业升级或创优根底预备工作〕领班职责：〔依据每日主管的工作安排，合理组织调配修理人员完成每天的工作任务，完成抢修、维护保养或突发大事处理工作等〕设备运行组职责：〔每班至少保证1人全面负责设备正常运行的操作、巡检、运行记录等〕综合修理组职责：〔27：30～15:30～23：3034人负责每班修理抢修、维护保养，并做好记录等〕主管岗位职责：1向公司经理汇报并对经理负责2术治理；负责公司接收物业工程的供电、空调、给排水、消防、电梯、弱电系统及建筑装施工程的整改全过程。3、负责组织制订管辖内公共设施、建筑物、设备系统的治理规定、操作规程；负责指定工程修理、设施设备大、中修打算、保养打算、月选购打算的预算和掌握修理保养费用支工程质量与进度。4、负责针对下属员工的技术状况，编制专业培训打算，组织对突发大事应急处理预案行考核。工程维保修理效劳有助于建筑空间的维护修理和保养：养护建筑〔房屋本体〕、维护〔、保证水、电、气、及制冷、采暖或卫生热水的正常供给、意外事故应急处理等，由于商铺的修，增加使用的安全性和耐久性，延长其使用寿命。二、修理工作流程图业户(商户)修理工作流程图:业户报修〔、书面〕客户部不客户前台下单，填写《业户〔商户〕来电、来访登记表》或《派工单》合格修理部文员发单实施修理完毕，请业业主〔商户〕在派工单上签字验收并交费将派工单交客户前台回访修理部文员收单将派工单及收款交财务签收回访结果反响回工程修理维保部理合格完毕公共设施修理养护工作流程图:〔省略〕说明：1.、报修接单效劳和参与修理回访制度：①商铺铺位的照明或其他设施消灭问题或故障，对业户营业将造成很大影响。业户报修，应准时快速做好记录，填写《修理通知单》，即时派修理工赶到现场进展抢修，并保证修理工作质量；②对修理后的修理结果进展回访，对不能修理或解决的问题或故障，由工程修理主管组织处理或解决，确保业户满足；2、日常工作与对内、对外联系内部联系：每月水电能耗抄表及统计报表上报；铺位报修抢修及修理维护材料申报等等，商铺维保工作的好坏直接影响到物业向商铺方收取物业费用的收缴率；外部联系：维保效劳业务上还要与自来水公司、电力公司、电信和网络公司、特种设关系，会使商铺的经营活动很被动，处理得好，往往事半功倍。三、、商铺装修效劳治理1、商铺的装修治理包含在业户治理中，因治理难度较大，应单独列出论述。装修治理主要职能：审核装修申请、签订“装修治理协议”，进展现场监视治理和装修完工工程验收等2、商铺楼宇出租后，由承租商依据经营要求，提出装修申请；对于装修后出租铺面的承租商户对铺面只能通过申请批准后做一些小的变动装修，装修治理应做好以下几点留意事项：a建立周全、具体、便于操作的治理制度；b专人负责对工程实行严格的监视；c选定资质高、信誉好的工程承包商进展装修；d对装修现场进展监视治理。3、商铺铺面装修治理规定的制定主要确定以下几点① 二次装修过程应遵守物业治理指定的《二次装修施工治理方法或者规定》；② 业户装修需要动用电焊、气焊、砂轮、切割机等设备的，应遵守《商铺动火申请制度》的各项规定，制止擅自更改水电管线及负荷用电；③装修完毕后，物业治理依据装修前业户递交的经认可的装修设计图、装修协议，对工程进展竣工验收，如觉察有违反装修设计图及装修协议某些条款的，影视情节轻重做出不同的处理；④ 业治理选定还是由业户选定应视工程涉及的方面来确定，状况如下：a、凡涉及电力设备包括铺外的配电架至铺内的终端空气开关箱等进展增减、改装的；为该层的消防设备包括消防喷淋装置、烟感器、管道、警铃等进展增减、改造的；电视监控系统、公共天线及网络分布系统等进展增减或改装的，都由物业治理选定工程实施施工方。业户则按工程费用的肯定比例支付给物业治理作为工程监视治理费。b、凡涉及铺面、商号招牌、天花板、墙面、墙壁装饰、内部间隔，水管、排水、排水理选定施工方。c楼层平面图的正视图、截面图〔附铺面、商号招牌的细节〕；排水系统的分布图〔附有关细节〕；电力供给设备分布图及电线敷设简图〔附有敷设电线资料及负荷量〕；设备位置照明图；假天花的平面、截面图；及其他物业治理或商铺要求供给的建筑细节等。d、其他如：装修工期、开工期、防火措施、环保、换位要求、违约责任、施工期保险等等。4、装修现场监视治理① 有效管“装修协议”要求和对装潢现场环境卫生〔装潢垃圾〕进展现场监视治理。② 装修施工与整个楼宇的建筑不同，他通常局限于一个单元或一个楼层内的施工，而其他单元或层面则会照常营业，假设对施工人员没有有效治理，势必会影响其它业户的营已签订的“装修治理协议”上的条款，有否违反物业治理的其他治理规定等。“整改通知单”但是，有关费用则由业户支付。并应做好具体记录，作为竣工验收时的证据或参考。四、商铺建筑物的养护及修理治理1、商铺修缮打算、资金治理。为了确保商铺建筑物的