临沂房地产行业发展前景浅析

临沂房地产行业发展前景浅析陈延峰李严房地产业贡献GDP，彰显广阔发展空间我国正处于工业化、城镇化加快发展的时期。引导和促进房地产业持续健康稳定发展，有利于保持整个经济平稳较快增长，有利于满足广大群众的基本住房消费需求，有利于实现全面建设小康社会的目标。不少人似乎都在为中国经济发展对房地产较大依赖痛心疾首。而实际上这是任何处于快速城镇化和重化工业阶段国家都无法逃避的一个过程。因此，房地产对经济的巨大带动作用，其实并不是我们当前要回避的问题。我们关注的重点应是，如何尽可能延长房地产对经济巨大的带动作用，从而使我们能够顺利走完城镇化和重化工业阶段。房地产对经济巨大的带动作用表现为它可以带动和促进相关产业链的延伸与拓展，如金融保险业﹑商业﹑建筑业﹑建材制造业﹑化学工业﹑社会服务业等，它直接涉及大的行业有37个。临沂的房地产业拉动经济增长作用明显，据《2008年上半年临沂建设系统服务业发展工作报告》显示：临沂房地产业带动了其他行业的快速发展，完全带动系数约为1.73；产业拉动居民消费效果明显，每100元的房地产投资约可拉动30元的住房消费，对建筑装饰用品消费的拉动作用大约为购房支出1/10；临沂上半年完成投资35亿元，共拉动约计25亿元的居民消费。临沂市政府发布的2008、2009年两年经济和社会发展情况显示：2008年全市全年实现生产总值1958.2亿元，增长13.2%；2009年临沂全年实现生产总值2110.18亿元，增长13.4%。另据临沂市统计局信息显示：2008、2009年临沂市房地产业投资总额分别125.9亿元和146.4亿元，房地产投资占GDP的比重分别为6.43%和6.93%，其中2009年比2008年投资总额增长16.3%。从以上数据分析，临沂市房地产业投资对拉动临沂经济增长的贡献已越来越突出。但相比一二线城市房地产业对GDP的贡献均在两位数而言，目前临沂的经济增长依赖更多的仍是第二产业，既然房地产业成为拉动经济增长的主要力量是一个无法回避的必经过程，那么成为主导力量的过程无疑为临沂房地产业的发展提供了广阔的空间。1.5%城市化进程，引发15年刚性需求从中长期看，城镇化战略、中心城市带动战略的实施，能够为房地产业带来广阔的发展空间。《临沂市城市总体规划（2005-2020年）》中确定：近期（2005—2010年）全市人口达到1050万人，其中城镇人口达到504万人，中心城区规划总人口145万人，居住用地总面积2075公顷，人均居住用地116平方米，人均居住面积28平方米。根据以上目标，结合中心城区居民收入水平及直管公房面积、户数等实际情况进行预测，规划期内，中心城区住房面积总需求为1410万平方米。另据临沂城市化发展目标，2010年临沂城镇化水平将达到48%，并将保持每年1.5%左右的城镇化增长水平。按城市化发展趋势判断，我国已经进入城市化加速发展阶段，根据发达国家城市化达到70%时，发展趋于稳定推算，临沂的城市化还要连续推进15年。城市化率每年增长一个百分点，临沂将每年新增10万城镇居民，至少需要新增280万平方米的住房供给。因此，临沂房地产刚性需求的上升趋势，将是中长期的，临沂的房地产业还要经历至少15年的黄金发展期。楼市不温不火，泡沫尚不明显临沂从城市规模来看可以列入二线城市，但如果用各项经济指标来评判，临沂更准确的应该算作三线城市。用“不温不火”四个字来形容临沂的楼市是再贴切不过了。当一线城市的房价被炒得如火如荼一路狂飙的时候，当金融危机不期而遇楼市交易直线滑坡的时候，临沂楼市却一如既往的保持着一种表情——不温不火。很多人因为市区、北城新区及河东、罗庄得房价悬殊而怀疑楼市有泡沫，其实这是房地产以“位置”论价的普遍规律，而非泡沫差价。对于是否存在泡沫，在国际上，有一个衡量是否存在房价泡沫的指标，即房价收入比。房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值，主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平，它直接反映出房价水平与广大居民的自住需求相匹配的程度。（其实中国人对待“家”的传统观念，是没法用数字来客观评判的，他们买房时经常不理智的超出自身的经济承受能力，在此推算仅作参考，以购房人完全理智为前提。）根据临沂市经济发展目标2010年生产总值达到2600亿元，人均达到24600元推算，中等收入的三口之家，夫妻两人一年收入约5万元，以购买均价3000元，面积为90㎡的房子推算，房价收入比为5.4，房价收入比在3---6倍之间为合理区间，并无明显泡沫。目前的国内房地产市场，只是有些城市存在房地产泡沫，而非全局性的泡沫。并且越早觉醒的城市越容易出现泡沫，对于临沂这个三线城市，房产市场起步较晚，又因单位变相集资建房的现象依然存在，在市场上商品房并不占绝对优势，因此就临沂整个房地产市场而言，并无明显泡沫，即使存在泡沫也只是因为个别楼盘未能对有效需求准确定位，导致短期内供过于求，使得目前价格有些虚高，像南坊新区的部分楼盘就是这种情况。但同时南坊北城新区的大量土地供应及开发建设，为整个临沂的房价却起到了很好的平抑作用。对于临沂房产市场的看法，业内的普遍观点是健康良性发展，稳中有升，不温不火这样的市场表象应该是开发商、政府和购房者都希望看到的。外地开发商领军临沂，大盘时代机遇挑战并存在浙商的最具投资价值的城市中，山东临沂排名第一，说明临沂市作为全国第三大商贸城民营经济的活跃蕴藏的投资潜力巨大，而房地产正是外地开放商看重的投资领域之一。一组数据足以说明外地开发商对临沂市场的青睐程度，以2008年为例，临沂房地产开发企业达到330家，其中外地企业60家，全年投资近90亿元。外地开发商受异地投资成本加大影响必须做高端物业，否则就没有竞争力。他们引入先进的社区开发理念及模式，使产品在建筑品质、建筑风格、环境设计及居住理念等方面全面超越本土产品。而本地开发商受资金、开发理念、管理模式等限制，很难与之抗衡，外地开发商在临沂的领军地位已经确定。由于南坊新区、滨河两岸土地多为成片开发，因此住宅大盘大量涌现；而上述区域要么是临沂的新的行政中心要么景观在临沂多属独一无二，因此新开发楼盘多为中高档项目。近两年，总建筑面积在30万平方米以上的项目仅南坊就有五个，临沂人终于迎来了一个品质大盘时代。大批外地开发商蜂拥抢滩临沂，对本地开发商而言是机遇更是挑战。一方面，外来开发商在资金实力和营销经验方面占有优势，他们带来了先进的开发理念与营销经验，有利于临沂房地产市场成熟度进一步的提高。而另一方面外地开发商的到来却在一定程度上限制了本地开发商的发展：竞争的加剧，土地交易将逐步规范化和透明化，土地成本将大幅提升，还有财务成本的增加，不可预见风险因素都会使利润率回到合理区间，预计开发商利润率将向下调整，开发商淘汰力度将逐步加大，当地一些实力较弱的中小型开发商已经开始面临无地可用的处境，临沂房地产市场正在经历着一轮剧烈的洗牌。房地产市场七分天下，各大板块形势若何综观临沂住宅市场，可分为七大板块：城中板块、滨河板块、南坊板块、城西板块、城南板块、河东板块及罗庄板块。各板块分化较为明显，客户群体相对固定。城中板块及滨河板块由于土地及环境的稀缺性，多以开发高端高层住宅为主，且价格已经到达高位，继续上涨的空间不大，从开发的持续性上看，可供开发的土地已非常有限；南坊板块作为临沂未来的政务中心区，住宅市场发展迅速，项目处于中高档。短期内商业、医疗等配套相对缺失，市场供应偏大有待消化，但是凭借其远景规划优势，该板块住宅市场具备了升值潜力。城西板块处在临沂的商贸物流区，有商业，则必有居住之所，该区域环境较差，难以成为高档住宅的供给区，但是以新的物流批发基地为基础，普通住宅仍有很大的空间，该区域项目主要集中在临西五路与临西八路沿线，住宅供给缺口较大，其中围绕新规划的银雀山公园周边住宅升值较快；城南板块为临沂的传统居住区，以旧村改造和中档住宅为主。河东板块作为临沂的半壁江山，拥有与河西一样绵长的河岸线，但是“隔河千里远”，虽是仅一桥之隔，河东与河西的房价差别却是很大，但是随着河西沿线地块的日益稀缺，未来河东沿线仍将有可观的市场前景。罗庄板块为临沂的重工业区，现阶段市场供应量较平稳，大都为满足自住需求。近几年临沂房地产开发的热点已经逐渐从广场周边和滨河板块的沂河沿线转移，现在的开发热点为南坊新区及涑河沿线，临沂未来的开发热点应该在河东滨河沿线以及城西板块。将来，分别以沂河、涑河、祊河为中心的放射状区域，清风宜人，碧波荡漾，定会成为最适宜临沂人居住的风水宝地。“双核时代”悄然来临，政府着手改善结构从近几年临沂住宅销售面积大于竣工面积的相关数据分析，临沂目前住宅项目总体而言是供不应求，但同时又存在着比较严重的结构性失调现象。主要表现为：高档住宅的供应偏大，而普通住宅及保障性住房供应量偏小；大户型供给量大，而中小户型供应量偏小。纵观整个临沂的住宅供应：高档产品在市场上竞争激烈，小高层、高层集中放量，且同质化严重；户型面积偏大，多数主力户型都为130平方米以上，70-90平方米的二室和100-120平方米的三室经济型户型在市场是缺口较大；套总价在40-70万元之间居多，而总价承受能力在40万以下的社会中坚力量，他们改善居住条件的愿望强烈，但其刚性住宅需求并没有得到有效释放，这些正是造成“市场大，成交难”尴尬局面主要原因。解决结构性失调问题，不单要求开发商调整开发比例，增加中低价位、中小套型普通住房的供应量，同时也要求政府进一步完善住房保障体系，切实提高住房保障制度的实施效能。目前国家对房价的整体关注程度已经不同于前两年，逐渐开始关注结构性矛盾、廉租房建设等这些整体性的东西。近期，国家对房地产政策作出了一个很大的调整。中国房地产市场将进入“双核时代”，未来几年中国房地产市场将变成两个核心：商品房体系和住房保障体系将成为两个独立存在的体系。目前，随着国家政策的变化，临沂市政府顺势而为，通过采取增加保障性住房的土