罗源县房地产投资分析

...v.罗源县房地产投资分析报告目录前言工程概况罗源概况罗源社会现状和经济形态对房地产的影响罗源县城开展规划及“打造罗源湾〞对房地产的影响罗源投资消费观念对房地产的影响罗源房地产业现状及趋势宏观经济政策的影响工程分析工程建议一前言2009年，中国房地产市场突飞猛进，全国及主要城市的商品房销售面积、销售价格、销售额均创历史新高；在土地招拍挂市场，总价及单价地王不断涌现，市场热度甚至超过2007年。2009年年底，为遏制局部城市房价上涨过快，中央政府加大了对市场的调控，以1月7日出台的“国十一条〞为标志，2010年的房地产业政策已由“宽松〞转为“调控〞。2009年，**全年销售近47000套，面积突破500万立方，比增达163.08%，各项指标均创历史新高。到2010年全市平均价格已攀升至每平米10000元以上，房价的增幅远超出经济增长速度和收入增长速度。横览全国70个大中城市，**的房地产成交均价居于排名中上位置，仅次于、**、**、**、**和**，高于**、**、**、**等大局部城市。而这与**比照其他二三线城市的总体经济规模、人口密度、产业根底以及辐射能力等并不能并驾齐驱。然而即便在政策逐步从紧、土地出让价格快速上升、居民购房负担不断加大的背景下，**城市房地产开发投资仍具有很强的吸引力，销售量价仍然在进一步开展。如何评价**市及所辖各县市的房地产投资时机，确定战略目标，对于企业经营以及防范风险有着重要意义。二工程概况用地规模：343亩用地性质：商业住宅、别墅用地建筑面积：约500000平方米容积率：约2.5地址：距离罗源县城约4公里三罗源概况罗源县位于**东部沿海，与**、马祖隔海相望。全县幅员1187平方公里，辖6镇5乡193个村居，总人口25.5万，其中畲族人口占8.1%，为**省畲族主要聚居区之一。罗源有着丰富的矿产资源。罗源西北部地区有着丰富的“两石〞，在全省名列前茅；农副产品及海产品资源丰富，种类繁多。从1993年起，连续8年蝉联**省经济开展“十佳县〞。2008全年完成地区生产总值58.67亿元，比增17.3%；工业总产值94.91亿元，增长24.5%，其中规模以上工业产值62.58亿元，增长34.4%；农业总产值23.6亿元，增长5.2%；财政总收入完成3.31亿元，增长33.4%，其中地方级收入1.93亿元，增长29.3%；全社会固定资产投资额23.5亿元，增长59.5%；社会消费品零售额14.62亿元，增长16.6%；实际利用外资211万美元，增长16.14%；外贸自营出口总值2473万美元，增长10.75%；城镇居民人均可支配收入11551元，增长17.1%；农民人均纯收入5214元，增长12.0%。罗源湾口小腹大水深，海域面积达240平方公里，距马祖岛38海里、基隆港146海里、**405海里、**435海里，位于长江三角洲、珠江三角洲等距离中心，北联**、**，南接**、**，是连接南北的重要节点。港口作业时间年平均360天，是我省六大天然深水良港之一；有近10万亩土地储量可供成片开发港区工业建立。四是交通优势。海陆空交通便捷，开辟了直抵**、日本、新加坡等航线，104国道、同三高速公路穿境而过，距长乐国际机场仅58公里，**市区65公里，距**200多公里。沿海大动脉温福铁路正加紧建立，将于2008年建成，并在罗源湾开发区内设站，罗源湾港区铁路专用线从该站点连接贯穿港区三个作业区至将军帽。罗源湾是省级经济技术开发区、临时一类通商口岸、台轮停泊点、对台贸易点和全国首个国土综合开发整理示范区。四、罗源现状及经济形态对房地产的影响〔一〕罗源现状和经济形态的特点1、人口基数小，自然增长率高，政策控制增长在9%以内。截至2010年，罗源全县实际人口应该在27万左右，根本保持在政府控制目标内。但罗源属于典型的“南方农村型〞城市，思想相比照拟守旧，重男轻女问题一直存在。加上人口年龄构造的原因，因此人口增长率长期以来一直保持在10%的增长速度。2、总体经济规模在沿海县城中偏小，但近几年，特别是“十一五〞以来增幅较快。罗源县域经济总量偏小，经济根底相对薄弱，综合经济实力和区域竞争力较弱。首先从产业构造上看，第一产业比重偏高，但农业根底薄弱，农业产业化进展缓慢，第二产业素质不高，产业支柱不明显，第三产业不够活泼，比重明显偏低，这是制约罗源县经济开展的重要因素。其次民营经济总量不大，多以商贸型为主，生产型和科技型企业少，规模小，随着罗源湾规划的推进，规模工业和港口工贸将推动罗源整个产业转型和提升，从而增强经济实力。〔表〕2009年罗源全县生产总值〔2009年1-12月〕

单位：亿元

指标名称1-12月累计增长(%)一、全市生产总值2524.2812.8三、在全市生产总值中

福清市435.479.9

长乐市265.4212.8

闽侯县160.3518.4

连江县153.8312.0

罗源县82.7417.2

闽清县76.5010.8

永泰县51.2011.7

平潭县68.5012.0〔表〕2009年罗源财政收入指标名称1-12月累计增长

〔%〕一、财政总收入〔含基金〕481042418.3

#鼓楼区

1383302.0台江区7357614.2仓山区7681314.5晋安区8080312.7马尾区15159216.8福清市21049826.3长乐市11645216.3闽侯县16577027.3连江县7563819.7罗源县3718722.6闽清县307449.8永泰县1605720.3平潭县3549547.03、经济运行保持平稳较快增长，各项指标根本保持增长态势。罗源农业经济和水产经济比拟稳定；尤其水产品丰富优质，随陆海交通分销国内外，为当地经济带来奉献。随着罗源湾建立的不断推进，规模工业和港口工业规模不断扩大，增幅领先全市；随着陆地交通根底设施和各吨位码头港口建成后，将带动当地物流和第三产业进一步开展，区域枢纽城市的地位将愈加突出。〔表〕2009年罗源全部工业总产值单位：万元县(市)区1-12月累计增长〔%〕

全

市3949275313.6

福清市90920908.0

长乐市739606315.8

闽侯县360816425.5

连江县153240627.1

罗源县164751731.3

闽清县99895111.3

永泰县2879796.9

平潭县18621130.0〔表〕2009年罗源规模以上工业总产值单位：万元县(市)区1-12月累计增长〔%〕

全

市3618285314.5

福清市85066408.3

长乐市675223317.0

闽侯县300634430.5

连江县138480630.2

罗源县143200737.5

闽清县86868112.6

永泰县1951997.7

平潭县15003138.74、城乡居民储蓄增加2006年罗源居民储蓄存款余额10.78亿元，年均增长15.1％；照此顺推2009年罗源城乡居民储蓄存款余额应该在大约16.5亿元左右。5、和大局部城市一样投资拉动在GDP中比重较大，是消费总额的2.4倍。〔表〕2009年罗源固定资产投资总额单位：万元县〔市〕区1-12月累计增长(%)

全

市1544600832.3

罗源县50402522.0注：以上数据不含高速公路和铁路的投资额。〔表〕2009年罗源县社会消费品零售总额单位：万元县(市)区12月1-12月累计增长(%)

全

市13639581335791218.0

罗源县2046420197417.8〔二〕罗源经济面对房地产的影响1、县城经济实力提升，对乡镇的辐射能力增强，进一步推动农村人口城市化进程。按照规划2010年，罗源城区人口达8万人左右，城市建立用地面积到达11.55平方公里，实际比1996年增加约16000户的入户刚性需求。而自“罗源湾〞战略开展布局提出以来，固定资产投资和规模企业投资增幅不断攀升，同时促进罗源的整体经济规模和增幅不断上升，这将带动下游民营企业和就业人口，促使罗源居民收入增加，从而增加购置力。人口和购置力是决定一个城市房地产市场的根底因素，按照经历，这个根底因素促发的连带作用约为在3-6倍之间。2、价格仍有上升空间按照国际惯例，人均GDP超过1000美元后居民消费构造开场由吃穿为主向住行为主转化，当人均GDP超过5000美元时，房地产的投资开场群众化，进入爆发式增长阶段。2009年罗源的人均GDP超过30000元人民币，约为5000美元，这意味着罗源房地产需求将进入爆发阶段。根据兴旺国家经历，房价与人均GDP之间的关系是：平均房价=人均GDP/3-5.5，按照这一模型，罗源房价的区间应该在5800元到10500元之间，而目前罗源均价大约为3500元/平方米到4200元/平方米之间，意味着罗源的房价还有着较大的上涨空间。此外，罗源的居民可支配收入3、人口和人均居住面积按照规划，罗源县城区人口目前应该在9万左右，按照2008年城区人均居住面积到达12.52m2的开展目标，城区可居住住宅面积保有量应该超过150万平方米。按照平均3.1人/户计算，城区可居住住宅面积保有量必须突破5万套。而2005年，全国人均居住面积已达26.11平方米，很显然，其间有着巨大的刚性需求或换代型购房空间。五、罗源规划开展对房地产的影响〔一〕罗源的总体规划罗源湾将围绕“海峡西岸经济区省会中心城市东北翼的生态港口工业城市〞的目标，建成以狮岐、将军帽、牛坑湾、碧里作业区、濂澳等一批战略码头为依托的临港工业集群，按照

按照"大工程一产业链一产业群一产业基地"的开展方向，打造七大产业基地。即以罗源火电厂为龙头，开展以燃煤为主的港口型电力工业，打造东南沿海电力能源基地；以亿鑫钢铁、德盛镍业、德盛不锈钢、三金钢铁等为龙头，打造金港工业区冶金基地；以源鑫水泥、宇星精品涂镀层板和石板材加工为龙头，打造新型建材产业基地；以华东船厂、胜华船厂、蓝之湾游艇为龙头，延伸船舶修造及配套件产业链，打造东南沿海重要的船舶修造业基地；以时代包装、福万塑胶、鸿博严密纺、益升食品等为龙头，打造轻工食品制造基地；以田丰机械、宏丰备件等为龙头，打造临港装备机械制造基地；引进大型化工工程，打造牛坑湾化工基地。同时，充分发挥这七大主导产业带动作用，延伸产业链，培育产业集群，把罗源湾北岸建立成为海峡西岸有较强辐射带动能力的临港工业基地，成为全市乃至全省重要的经济增长极。城区建立主要以拓展县城建成区规模和扩大人口规模为取向，从实际出发，坚持优先开展新城区，兼顾完善旧城区，加快完善岐余塘新区建立。县城建立重点向东沿海岸线拓展，架设渡头桥，联接渡头新区、开发区、产业综合开发基地、火车站、港区，扩大城区规模。按照**城市规划院编制的罗源县城市开展总体规划，在稳固开展老城区，建立岐余塘新区的同时，重点推进渡头新区和松山新镇建立，在罗源湾开发区建立新城区，作为罗源县经济社会开展新的增长点。罗源新城区按照高起点规划、高标准建立、高级化管理的原那么，以罗源湾生态港口工业城市为开展目标，以塑造罗源湾新型城市为突破口，快速融入省会城市经济圈。〔二〕罗源湾规划开展的落实情况从历年政府报告看，罗源湾建立的各项经济指标根本得到落实，罗源的整体经济实力和城市化进程明显加快。〔三〕罗源规划开展对房地产的影响1、港口型城市带动罗源产业构造转型升级，从而深度拉动经济增长，使城乡居民实际购置力增强，推进步入房产投资消费高速阶段。2、港口型城市提升城区辐射能力，尤其是提升城区对辖区乡镇居民的吸引力，从而使商品房的投资群体扩大，群体构造调整，带动房地产销售。3、城市升级、综合实力增强为市场带来良好预期，从而带动投资型购房需求。六罗源消费投资观念对房地产的影响1、人口构造根据**人口构造和罗源畲族人口构造和分布推测，罗源总人口年龄中19岁以下占比约35%，20～59岁人口比例约为55％，60岁及以上老年人口到达10％。按照这一数据，这意味着罗源总人口中约有3.8万人面临结婚刚性住房需求；有2万人处于满巢阶段，在未来5到10年面临分巢刚性需求；而有约7.5万人在有经济能力的情况下会选择换代购房；另外还有约2万人在有经济能力情况下会选择为子女教育购房。考虑到**的辐射和尤其是适婚女子外嫁等因素，5年内刚性需求户数应该在1.5万户左右。而换代型需求和教育购房需求那么与刚性需求存在一定比例的穿插，排除刚性需求重叠局部应该在2万户左右。类比罗源城区内的刚性需求和换代教育型需求大约在5000户和10000户。2、置业型消费观念仍起主导作用。3、高端收入人群为**所辐射。4、80后人群将主导投资消费观念，城乡居民要求在城区落户的比重上升，但也有局部将投向更成熟的城市。5、城乡居民投资观念薄弱。七罗源房地产业现状根据罗源建立局2009年做的关于2008年工作报告估计罗源自2005年来年房地产开工和竣工面积平均约在40万平方米左右，且增幅较快。一手房成交面积约35万平方米左右，2008年城区商品房均价约4000元/平方米。〔一〕罗源房地产市场特点2008年市场供给和需求在3000套左右根本保持平衡，每年保持较快增长，应该超过15%2008年市场均价在约4000元/平方米左右，2010年新开盘商品房价格将在7000元左右高位。从分布上看，市中心和渡头新区成为热点区域。商品房购销两旺，根本平衡，空置量在可控范围内。130平方米以上的大三房是主力户型。量价两旺将促进房地产开发向精品住宅方向迈进，应该看到的是市场竞争将再度加剧。罗源房地产趋势随着罗源湾建立的深入开展，房地产土地的供给量将逐步放大，成交价格同步上升。在建立海西北翼城市的背景下，房地产开发投资额将持续增长。在全国一二线城市房价地价高涨的背景下，将促使资金流向三线以下城市以冲抵风险。因此罗源的房地产投资资金来源将更加多元化，随着信贷调控政策逐步浮出水面，自有资金和民间资金将成为开发资金主要来源，信贷资金将有所缩减。延续2009年的房地产态势，将继续推进罗源商品房成交量价稳步上扬。八宏观经济政策的影响1、中国经济整体面的影响2009年中国经济在宽松货币政策和投资拉动下快速上升，除外贸出口增幅尚未恢复，其他各项经济指标均步入增长轨道。在经过这轮金融危机的冲击之后，中国经济接踵遭遇中国外向型企业受国际反倾销制裁、国际施加人民币升值压力和国内通胀矛盾压力等问题，越加感到拉动内需和产业转型的重要和迫切性。由于中国内需市场广阔，作为开展中国家投资空间广阔等因素，中国经济在未来5到10年内仍将惯性保持增长，但从长远看，产业构造三高和劳动力本钱不断攀升将阻碍中国商品的国际竞争力，今年的一季度贸易逆差已然说明，不仅在对外贸易上，在WTO体系下，中国的内需市场也面临着竞争威胁，尤其在高新技术领域，中国没有能力设置政策性壁垒保障国民企业。此外中国的人均指标不断向好，但其间真实的贫富差距扩大成为影响中国经济平安的一大隐患，资本的集中将会导致投资消费乃至整体经济的畸形开展。因此在未来5年内中国经济的整体形式仍将有利于房地产业的继续开展，而解决就业、产业构造转型、分配不均等问题将成为考验未来长远中国经济态势的关键所在。2、中国房地产市场的影响2009年，中国房地产市场突飞猛进在触底后急速反弹，并再创新高，全国及主要城市的商品房销售面积、销售价格、销售额均突破历史最高水平，这让当局和许多经济学权威人士都不禁咂舌。中国调控的作用力于地产终究如何？那么，中国作为崛起的新经济体的经济总量和实力应该是根本因素，而宽松的货币政策那么是催化剂。中根本面看，中国的财富集中和城市化集中有着一定的正相或偶合关系。多级的财富集中为求价值的保值增值将资本涌向多级的城市化集中区域。在此背后传统的安居置业观念和理财观是深远背景。综合经济向好的宏观预期，资本往房地产集中这一趋势在短时间内无法急刹车，因此，中国的整体房地产市场仍将保持较快开展速度，价格仍然有攀升空间。

未来2至3年，一线城市中和**在自住性和投资性需求的推动下，商品房销售金额仍将保持较高水平；

二三线城市**、**、**和**等城市由于当地房价收入比拟低、市场辐射力强，以及土地价格偏低等特点，将成为开发企业特别是局部中小企业的重点关注区域。图：2009年，商品房销售额前三位的分别为**、和**，在40个重点城市中占比到达20.7%数据来源：CREIS中指数据、qyb.soufun.3、海西建立对房地产的影响区域规划对于区域经济和房地产业的影响是有目共睹的，2009年5月中央批准加快建立海峡西岸经济区的战略规划区域规划在一定程度上是为应对当时国际国内经济形式提出的，因此在政策上更有针对性，也有助于提高未来区域内各地区的相互协调性。而区域规划更注重区域自主性和鼓励内生动力，重点不仅在于中央政府给予的优惠政策，更在于给予地方政府更多的制度创新和实验的自主权利，这或将增强区域内经济开展的内生动力，有助于促进私营经济的快速开展，促进获取进一步开展的动力。而区域规划在加大地区创新力度，加快经济构造转型和产业升级，以确保经济持续增长的同时，越来越强调经济、社会和环境的综合开展，强调统筹城乡和社会事业的开展，加大环境保护和生态建立的力度，但在当前国外经济环境仍充满不确定，保增长仍是当前主要任务的背景下，包括经济转型在内的综合目标是否能够实现还有待观察。但至少可以肯定的是区域规划在当前原本对中国经济走势充满信心的民间资本市场将更大促进对不动产投资增值的信心，在规划区域根底设施、配套再度升级，辐射能力再度增强的情况下，更有利于促进房地产领域的投资，