城乡挂钩规划编制课件讲义

广西城乡建设用地增减挂钩试点工作培训之二

城乡建设用地增减挂钩专项规划

编制和有关要求

主讲人：农宵宵广西国土资源规划院二○○九年十二月十日广西城乡建设用地增减挂钩试点工作培训之二

城乡建设用地增减交流提纲一、基本概念二、规划编制的依据三、规划目的和作用四、规划编制的程序五、规划成果的要求交流提纲一、基本概念一、基本概念城乡建设用地城镇工矿用地农村居民点用地（一）城乡建设用地约束性指标(必须严格执行)预期性指标(力争实现)——国家鼓励实施城镇工矿用地增加与农村建设用地减少相挂钩政策，以调整优化城乡用地结构，落实城乡统筹发展战略。一、基本概念城乡建设用地城镇工矿用地农村居民点用地（一）城乡一、基本概念（二）城乡建设用地增减挂钩

城乡建设用地增减挂钩是指依据土地利用总体规划，将若干拟整理复垦为耕地的农村建设用地地块（即拆旧地块）和拟用于城镇建设的地块（即建新地块）等面积共同组成建新拆旧项目区，通过建新拆旧和土地整理复垦等措施，在保证项目区内各类土地面积平衡的基础上，最终实现增加耕地有效面积，提高耕地质量，节约集约利用建设用地，城乡用地布局更合理的目标。（国土资发【2008】138号）一、基本概念（二）城乡建设用地增减挂钩一、基本概念（三）拆旧建新项目区（挂钩区）1、拆旧区——依据土地利用总体规划，若干即将拟整理复垦为耕地的农村建设用地地块。2、建新区建新区城镇建新区新建中心村聚居点集中安置区安置区一、基本概念（三）拆旧建新项目区（挂钩区）建新区城镇建新区新一、基本概念（四）挂钩专项规划

——是土地利用总体规划的专项规划之一，是落实规划目标的重要手段。

——是在土地利用总体规划确定的规划用途分区的基础上，按照土地集约利用的要求，采取科学的工程技术手段，将若干拟复垦为农用地的农村建设用地地块（即拆旧地块）和拟用于城镇建设的地块（即建新地块）共同组成建新拆旧项目区，通过建新拆旧和土地复垦，以实现项目区内建设用地总量不增加，耕地面积不减少、质量不降低、用地布局更合理。一、基本概念（四）挂钩专项规划一、基本概念（五）与土地利用总体规划相关的概念——城乡建设用地规模边界、扩展边界——允许建设区、有条件建设区

城乡建设用地规模边界

城乡建设用地扩展边界

允许建设区

有条件建设区

限制建设区一、基本概念（五）与土地利用总体规划相关的概念城乡建设用地城二、规划编制的主要依据（一）《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》（国土资发[2008]138号）；（二）《关于共同推进广西国土资源工作促进广西经济社会发展合作备忘录》；（三）《广西城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》（桂国土资发

[2009]41号）；（四）《全国土地利用总体规划纲要（2006-2020年）》；（五）《广西壮族自治区土地利用总体规划（2006-2020年）》；（六）涉及的市、县、乡级新一轮土地利用总体规划。二、规划编制的主要依据（一）《城乡建设用地增减挂钩试点管理办三、规划的目的和作用（一）为实现土地利用总体规划确定的农村缩减目标（二）为地方经济和城镇建设争取发展空间（三）优化城乡建设用地结构和布局（四）促进建设用地的节约集约利用（五）建设社会主义新农村，改善人民生活（六）增加耕地有效面积，提高耕地质量三、规划的目的和作用（一）为实现土地利用总体规划确定的农村缩规划工作应遵循的原则（一）严格执行土地利用总体规划，确保试点区域和项目区的建设用地总量不增加、耕地和基本农田数量不减少、质量有提高（二）坚持节约和集约利用土地，优化城乡建设用地结构和布局，促进城乡协调发展（三）保护和改善生态环境，促进土地的可持续利用规划工作应遵循的原则（一）严格执行土地利用总体规划，确保试点四、规划编制的程序（一）前期准备工作（二）资料收集和整理（三）开展专项调研（四）分析农村建设用地整理潜力（五）制定农村建设用地整理目标（六）挂钩项目区的划定与安排（七）初步制定资金筹措计划与效益评价（八）提出实施规划的行政、经济和技术措施四、规划编制的程序（一）前期准备工作

规划技术路线前期准备阶段规划方法技术支撑规划方法技术支撑修改完善专家会议保障分析补充调研基础分析领导小组资料收集资料收集与专项调研阶段规划编制阶段成果验收阶段筹集规划经费提出总体规划目标确定项目规划方案组织工作成员筹资渠道分析规划效益分析保障机制研究可行性分析项目区设置拆旧区规划安置区规划建新区规划专项研究规划初稿最终规划城乡建设用地需求分析农村建设用地整理潜力分析农村发展趋势与空间分布研究投资需求与筹资能力分析动态静态结合法、趋势外推法、访谈法、典型调查法、线性回归法、统计分析法、德尔菲法、定性、定量、定位、定序结合法、比较分析法、调查问卷法地理信息系统技术数据库技术计算机辅助地图制图技术遥感与数字地图技术规划技术路线前期准备阶段规技规技修专保补基领资料收集资（一）准备工作1、组织准备

——应由县级人民政府组织编制。

——乡镇级人民政府和国土资源行政主管部门应负责具体编制工作。2、技术准备

——国土资源行政主管部门主持、专业机构承担、相关专家参与。3、技术要求

——规划编制单位和人员，应当符合国家有关土地规划机构资质认证的规定。（一）准备工作1、组织准备（二）收集和整理资料1、资料内容（1）土地利用总体规划资料（2）土地利用现状资料（3）农村集体建设用地资料（4）耕地质量相关资料（5）自然地理状况资料（6）经济社会状况资料（二）收集和整理资料1、资料内容（二）收集和整理资料2、资料要求（1）图件资料——基础图件为规划基期年第二次土地资源调查的标准分幅土地利用现状图。——基础图件必须具有完整的坐标系统，并注明变更时间。——基础图件上各类地物必须要有相对应的属性注记。（2）文字资料——拟开展挂钩工作的县及乡（镇）的相关文字资料要详实。（3）表格资料——拟开展挂钩工作县及乡（镇）的各地类面积表必须齐全、准确。（二）收集和整理资料2、资料要求（三）开展专项调查1、经济社会状况调查

——生产、生活水平，包括产业现状及农民的年均收入状况。

——村民人口结构，包括人口、户数及每户人口结构状况。

2、土地利用现状调查

——结合第二次土地调查成果资料和变更资料，对土地利用现状进行分析。

——调查土地权属和土地承包经营权状况。包括集体土地所有权、集体建设用地使用权、土地承包经营权的状况。

——调查耕地质量情况。对建新拟占用的农用地和耕地，进行面积测算和等级评定，并登记入册。3、建新拆旧意愿调查

——初步调查村组及农民是否有建新拆旧的意愿。（三）开展专项调查1、经济社会状况调查（四）分析农村建设用地整理潜力

1、待整理农村建设用地适宜性评价

——分析本地区各类农村建设用地的类型、数量、质量、位置、分布、整理前景和存在的问题，划定待整理农村建设用地的范围、量算面积，评价待整理地块的适宜性。2、农村居民点的整理潜力分析

——分析通过农村居民点改造、盘活土地存量、加强集约利用可以挖掘的土地潜力；分析通过零星分散的自然村向中心村和乡镇集中的土地潜力，测算农村居民点用地整理潜力。3、工矿废弃地的整理潜力分析

——分析工矿废弃地可整理为农用地的潜力。（四）分析农村建设用地整理潜力

1、待整理农村建设用地适宜性——农村居民点整理潜力的测算方法A、人均建设用地标准法△S=S现状-Bt×Qt式中：△S——农村居民点整理潜力S现状——现状居民点用地面积Bt

——规划目标年人均用地标准Qt

——目标年农村人口数B、户均建设用地标准法△S=S现状-At×Mt/RMt=G/Qt

式中：△S——农村居民点整理潜力

S现状——现状居民点用地

At

——目标年户均宅基地用地标准

Mt

——目标年农户数R——目标年居住建筑用地比例G——目标年农村人口数量Qt

——目标年户均人口规模（四）分析农村建设用地整理潜力

C、实际调查测算——农村居民点整理潜力的测算方法A、人均建设用地标准法B、户（五）制定农村建设用地整理目标

——科学编制专项规划，合理布局项目区建新区和拆旧区，避免城乡建设中的二次拆迁。

——根据拟开展挂钩工作县及乡（镇）建设用地供需矛盾和农村建设用地整理潜力，确定规划期内农村建设用地整理的总目标和分期目标。（五）制定农村建设用地整理目标实现新一轮土地利用总体规划确定的农村建设用地缩减目标（五）制定农村建设用地整理目标整理目标新增城乡建设用地规模城乡建设用地规模净增量=－城乡建设用地规模净增量=规划期末城乡建设用地规模基期年城乡建设用地规模－土地整理复垦开发指标=土地整理复垦开发补充耕地挂钩整理复垦的耕地面积＋挂钩指标=土地整理复垦开发指标补充耕地指标－实现新一轮土地利用总体规划确定的农村建设用地缩减目标（五）制（六）划定农村建设用地整理区

农村居民点整理区指在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围外，利用不合理、不充分的现状农村居民点用地，经整理可节约和集约利用土地的农村建设用地整理区。农村工矿废弃地整理区指废弃和闲置的农村工矿用地，经复垦恢复到可利用状态的农村建设用地整理区。（六）划定农村建设用地整理区农村居民点整理区（六）划定农村建设用地整理区

划定原则——与土地利用总体规划相衔接。——根据农村建设用地整理的潜力分析，确定整理区类型、规模、位置、整理目标与整理期限等。——界限要尽量结合自然地形，尽可能兼顾行政管理界限，以行政村为单位成片划定。不能成片划定的，以乡镇为单位综合划定。——要有利于节约集约利用土地、提高土地质量和土地适度规模经营。——要注重景观和生态保护，改善生产条件和生态环境，提高农村现代化水平。（六）划定农村建设用地整理区划定原则（七）农村建设用地整理的内容与要求

农村居民点整理包括农村居民点的归并调整改造，确定居民点的等级数量、用地规模、用地布局和调整时间。农村工矿废弃地整理包括农村废弃闲置的工矿用地的复垦利用。1、内容（七）农村建设用地整理的内容与要求农村居民点整理1、内容（七）农村建设用地整理的内容与要求

要与土地利用总体规划、城镇和村镇体系规划以及其他有关专项规划相衔接。要符合建设用地规律，依据整理地段的地形、地质、水文、风向等，做到布局合理，有利于生产，方便生活，美化环境。要统筹规划，合理安排用地，保证良好的生态环境条件，确保土地资源的可持续利用。2、要求（七）农村建设用地整理的内容与要求要与土地利用总体规划、城（七）农村建设用地整理的内容与要求

要与城镇化发展水平相适应，因地制宜、循序渐进向中心村、镇归并集中。应尽量结合现有基础较好的村镇改建扩建，注意节约土地并少占耕地，用地要符合镇规划标准（GB50188-2007）。要结合国民经济和社会发展计划、土地利用总体规划确定整理的目标、方向和进度。同时，以环境效益、社会效益和经济效益并重为原则，确定复垦的方式和规模，最大限度地发挥综合效益。2、要求（七）农村建设用地整理的内容与要求要与城镇化发展水平相适应（八）划定与安排挂钩项目区

依据土地利用总体规划，将若干拟整理复垦为耕地的农村建设用地地块（即拆旧地块）和拟用于城镇建设的地块（即建新地块）等面积共同组成建新拆旧项目区（以下简称项目区）。（八）划定与安排挂钩项目区

依据土地利用总体规划，将若干拟整1、项目区的确定原则（1）项目区的设置优先考虑城乡结合部的有条件建设区，避让基本农田；项目区内建新和拆旧地块要相对接近，以便于实施和管理。（2）项目区必须符合土地利用总体规划，并与城市、村镇建设规划、产业布局及新农村建设规划相衔接。（3）项目区选点布局应当充分尊重当地农民和公众意见。（4）拆旧区具有农村建设用地整理潜力和较强烈的村庄整治愿望和要求。（5）拆旧地块原则上以完整的行政村为单位设置，不得打破村界。1、项目区的确定原则（1）项目区的设置优先考虑城乡结合部的有1、项目区的确定原则（6）城镇建新区必须选择经济发展较快，供地矛盾突出，需要通过农村建设用地整理来满足用地需求的地区。（7）具备较强经济实力，能确保项目区实施所需资金及时足额到位。（8）拆旧区和建新区不能重复设置，建新地块不能包含拆旧地块。（9）项目区不得与土地整理项目重复、交叉。1、项目区的确定原则（6）城镇建新区必须选择经济发展较快，供2、挂钩规模的确定

——城镇建新规模（建新区面积）规划期城镇建设用地需求量=规划期城镇人口×人均城镇工矿用地挂钩城镇用地需求量=新增城镇建设用地需求量－规划城镇用地净增量结合农村建设用地整理潜力，确定城镇建新规模

——农村建设用地整理规模（拆旧区面积）农村建设用地整理规模=城镇建新规模÷整理增加农用地系数整理增加农用地面积≧城镇建新面积

2、挂钩规模的确定——城镇建新规模（建新区面积）3、项目区设置

（1）项目区总体设置原则——必须与土地利用总体规划、开发整理规划、城市规划、村镇规划和生态环境规划等相衔接。——项目区规模适度，并控制在县（市、区）域范围内，以便实施和管理。——拆旧区和建新区应合理避让基本农田。——建新区要依据土地利用总体规划和城镇规划，集中分布在中心城镇城乡结合部的有条件建设区内。——项目区所在地的县(市、区)、乡镇政府重视，部门协调配合，具有挂钩工作开展的外部和内部环境。——充分尊重群众的意愿。3、项目区设置（1）项目区总体设置原则3、项目区设置有条件建设区

A城镇建新区

1221拆旧区

新建中心村、聚居点、集中安置小区

B拆旧区

A+B=1+1+2+2允许建设区

3、项目区设置有条件建设区A城镇建新区1221拆旧区新3、项目区设置

（2）拆旧区确定原则——以农村居民点用地现状为基础的原则。——充分考虑村庄的社会经济发展态势原则。——重视农民对农村居民点整理的积极性原则。——兼顾新农村建设需要的原则。——满足城镇体系规划实施需要的原则。3、项目区设置（2）拆旧区确定原则3、项目区设置

（3）建新区安排的原则A、城镇建新区——符合土地级差收益最大化原则。——有利于促进城镇化和工业化发展的原则。——有利于促进新农村建设的原则。——符合节约集约利用的原则。B、安置区——向中心村和城镇集中的原则。——有利于生产和生活的原则。——有利于产权调整的原则。——尽量考虑当地文化和习俗相容性的原则。——尽量不占用耕地原则。3、项目区设置（3）建新区安排的原则B、安置区4、项目区土地整理模式

（1）缩村并居整理模式（2）向中心村搬迁模式（3）整体搬迁、异地安置模式（4）拆旧建新型整理模式4、项目区土地整理模式（九）初步确定农民安置方式

1、离乡离土方式拆迁农民向城镇集中，实行货币安置，给予一定的补赔偿，鼓励通过“农转非”的方式，改变其农村人口的身份。2、离土不离乡方式拆迁农民实行跨村安置，选择进入中心村或小城镇。3、不离土不离乡方式农民集中居住区位于拆旧区所在行政村，新居选址应在生产作业半径1.5公里范围内。（九）初步确定农民安置方式1、离乡离土方式（十）初步制定资金筹措计划与效益评价1、制定资金筹措计划——估算项目区的收益，即除了用于农民安置新区建设的地块外，其他剩余建新区地块招拍挂所得的资金。——估算农村建设用地整理规划目标所需的预期投资规模，包括农民安置补偿费用和农村建设用地整理复垦费用。——

根据项目区的收益和支出情况，以及地方财政的支持力度，制定资金筹措计划。2、效益评价——评价农村建设用地整理的可行性，及其经济、社会、环境、生态效益。（十）初步制定资金筹措计划与效益评价1、制定资金筹措计划（十一）提出实施专项规划的措施（1）行政措施为保证城乡建设用地增减挂钩项目专项规划的顺利实施，针对项目实施所存在的行政或政策问题，提出相应的行政解决措施，主要包括成立领导机构、提供政策、建立制度等方面。（2）经济措施根据项目区的收益和支出情况，针对项目建设的资金使用问题，提出相应的经济措施，主要包括地方财政支持、资金管理、土地收益