纳税人培训课件

纳税人培训课件管理一科2017年3月纳税人培训课件管理一科1房企年终结账，发票相关税务处理及注意事项年终结账、企业所得税汇算清缴及土地增值税清算都离不开票据处理，但并非没有发票就不能做账，也并非有发票入账就可以税前扣除。房地产开发企业由于其业务的特殊性在不同情景下应注意不同的处理方法。房企年终结账，发票相关税务处理及注意事项年终结账、企业所得税2

房地产企业开发产品完工前，会计不结转收入和成本，取得票据仅与存货有关，与当期损益无关，也并不影响当期企业应纳税所得额。

在开发产品未完工前，开发成本取得票据与否对于其当期应纳税所得额没有影响，但是期间费用，应当取得而未取得票据的费用支出，仍然不能税前扣除。完工前税务处理

完工前税务处理3开发产品完工后，按照会计政策规定因未交付产品尚不符合确认收入的条件，企业仍应以国税发〔2009〕31号文件第九条的规定及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。完工后税务处理

开发产品完工后，按照会计政策规定因未交付产品尚不符合确认收入4完工后税务处理

A房地产开发企业2015年5月始项目开始预售，营改增后选择适用简易计税方式，开发产品累计取得预售收入10000万元，其中2015年度预售收入4000万元，2016年度预售收入（增值税不含税收入）6000万元，开发产品2016年12月竣工验收备案。但开发产品尚未交付，会计处理上并未结转收入。开发成本已经取得发票6000万元，尚未取得发票2000万元。

假设预计计税毛利率15%，2015年缴纳税金及附加224万元，土地增值税80万元。2016年缴纳增值税300万元，税金及附加36万元，土地增值税120万元，期间费用1000万元。A企业开发产品计税成本应为6000万元，根据国税发〔2009〕31号文件第三十二条规定，以下几项预提（应付）费用可以计入计税成本：①出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%.②公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。③应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。假设其可以预提计税成本800万元。。完工后税务处理

A房地产开发企业2015年5月始项目开始预售5此题计算过程如下：2015年计入应纳税所得额为4000×15%－224－80＝296（万元）。

2016年计入应纳税所得额为〔10000－（6000＋800）－（224＋36）－（80＋120）－1000〕－296＝1444（万元）。

以上案例可知，房地产开发企业年终结账即便会计不确认收入和成本，税法上也要按规定处理，若以为不结转损益就可以忽略票据取得肯定会带来税收损失。完工后税务处理

此题计算过程如下：完工后税务处理

6质押金、保证金税务处理

企业所得税《国家税务总局关于在境外提供建筑服务等有关问题的公告》（国家税务总局公告2016年第69号）规定，纳税人提供建筑服务，被工程发包方从应支付的工程款中扣押的质押金、保证金，未开具发票的，以纳税人实际收到质押金、保证金的当天为纳税义务发生时间。因此，企业应根据国税发〔2009〕31号文件第三十二条规定，出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%.另外，建筑企业未收到质押金、保证金可以不开具发票。假设工程款除质押金、保证金外均已取得发票，若质押金、保证金比率高于10%，则超过部分未取得发票仍不能扣除。反之，质押金、保证金比率低于10%，则未取得发票仍可以税前扣除。土地增值税土地增值税处理则有不同。根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定，房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定，房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除。未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

质押金、保证金税务处理

企业所得税《国家税务总局关于在境外提7

营改增后，建筑服务发票开具地点由项目所在地调整为其机构所在地，房地产开发企业取得建筑服务发票是否规范仍存在税务风险。根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）规定，营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应按照《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）规定，在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。

营改增后，取得发票需注意！营改增后，建筑服务发票开具地点由项目所在地调整为其机构所在81、企业当年计提的工资，在第二年汇算清缴之前发放的，所得税前是否需要调增？

答：不需要调增。根据《国家税务总局关于企业工资薪金和职工福利费等支出税前扣除问题的公告》（国家税务总局公告2015年第34号）：“二、企业年度汇算清缴结束前支付汇缴年度工资薪金税前扣除问题企业在年度汇算清缴结束前向员工实际支付的已预提汇缴年度工资薪金，准予在汇缴年度按规定扣除。”

2016年度企业所得税汇缴热点问题1、企业当年计提的工资，在第二年汇算清缴之前发放的，所得税前92、单位每年组织员工进行体检，体检费用是否可以在企业所得税税前扣除？

答：根据《国家税务总局关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知》（国税函〔2009〕3号）第三条第（二）款规定：“为职工卫生保健、生活、住房、交通等所发放的各项补贴和非货币性福利，包括企业向职工发放的因公外地就医费用、未实行医疗统筹企业职工医疗费用、职工供养直系亲属医疗补贴、供暖费补贴、职工防暑降温费、职工困难补贴、救济费、职工食堂经费补贴、职工交通补贴等。”因此，单位每年组织员工进行体检属于此范围之内，可以作为职工福利费在企业所得税税前扣除。

2016年度企业所得税汇缴热点问题2、单位每年组织员工进行体检，体检费用是否可以在企业所得税税103、企业在筹建期间发生的业务招待费、广告费和业务宣传费如何在企业所得税前扣除？

答：根据《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》（国家税务总局公告2012年第15号）的规定：“五、关于筹办期业务招待费等费用税前扣除问题企业在筹建期间，发生的与筹办活动有关的业务招待费支出，可按实际发生额的60%计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除；发生的广告费和业务宣传费，可按实际发生额计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除。本公告规定适用于2011年度及以后各年度企业应纳税所得额的处理。2016年度企业所得税汇缴热点问题3、企业在筹建期间发生的业务招待费、广告费和业务宣传费如何在114、企业委托外部机构或个人进行研发活动所发生的费用，是否允许加计扣除？

答：根据《财政部、国家税务总局科技部关于完善研究开发费用税前加计扣除政策的通知》（财税〔2015〕119号）规定，企业委托外部机构或个人进行研发活动所发生的费用，按照费用实际发生额的80%计入委托方研发费用并计算加计扣除，受托方不得再进行加计扣除。委托外部研究开发费用实际发生额应按照独立交易原则确定。委托方与受托方存在关联关系的，受托方应向委托方提供研发项目费用支出明细情况。企业委托境外机构或个人进行研发活动所发生的费用，不得加计扣除。2016年度企业所得税汇缴热点问题4、企业委托外部机构或个人进行研发活动所发生的费用，是否允许125、企业所得税优惠事项实行备案管理，是否每年都需要备案？

答：《国家税务总局关于发布<企业所得税优惠政策事项办理办法>的公告》（国家税务总局公告2015年第76号）规定：“第八条企业享受定期减免税，在享受优惠起始年度备案。在减免税起止时间内，企业享受优惠政策条件无变化的，不再履行备案手续。企业享受其他优惠事项，应当每年履行备案手续。”2016年度企业所得税汇缴热点问题5、企业所得税优惠事项实行备案管理，是否每年都需要备案？20136、研发费用加计扣除可以在企业所得税季度预缴时享受吗？

答：根据《国家税务总局关于发布<企业所得税优惠政策事项办理办法>的公告》（国家税务总局公告2015年第76号）附件2-企业所得税优惠事项备案管理目录（2015年版）的规定，研发费用加计扣除的优惠只能在汇算清缴时享受。2016年度企业所得税汇缴热点问题6、研发费用加计扣除可以在企业所得税季度预缴时享受吗？20114

房产税，是以房屋为征税对象，按照房屋计税余值或出租房屋的租金收入为征税依据征收的一种财产税。目前我国现行的房产税暂行条例是国务院1986年9月15日发布，同年10月1日开始实施的。1、房产税纳税义务人：房产税以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人。(城市、县城、建制镇、工矿区)（1）产权属于全民所有的，经营管理的单位为房产税的纳税义务人；（2）房屋产权出典的，承典人为房产税的纳税义务人；（3）产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。我市规定房屋、土地出租的由产权人缴纳；房土两税相关问题房产税，是以房屋为征税对象，按照房屋计税余值或出租房屋15（4）无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。2、房产税纳税义务发生时间：以房产原值为计税依据的，从取得产权或交付使用的次月起计征房产税；以租金收入为计税依据的，从取得租金收入次月起计征房产税。（1）纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起缴纳房产税。（2）纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起缴纳房产税。（3）纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起缴纳房产税。（4）纳税人购置新建商品房，自房屋买入次月起，缴纳房产税。（5）纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳房产税。房土两税相关问题（4）无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴16（6）纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳房产税。（7）房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，缴纳房产税。（8）融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。（9）自2009年1月1日起，纳税人因房产的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产的实物或权利状态发生变化的当月末。3、房产税纳税地点：房产税由房产所在地的税务机关征收。房产不在一地的纳税人，应按房产的坐落地点，分别向房产所在地的税务机关缴纳房产税。房土两税相关问题（6）纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴174、房产税征税对象：房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。

对于独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。特殊规定：房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房土两税相关问题4、房产税征税对象：房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱18房土两税相关问题水泥厂贮存，氧化水泥的水泥罐不属于房产,不征收房产税；

加油站罩棚不属于房产，不征收房产税；已拆除不存在的房产不论其账面是否保留原值都不征收房产税。超龄使用的房屋应征收房产税；闲置不用的房屋应征收房产税。5、房产税计税依据按照房屋原值征收，房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。我市规定的减除比例为30％。房土两税相关问题水泥厂贮存，氧化水泥的水泥罐不属于房产,不征19按照房屋租金征收，按照房屋租金计算缴纳。房屋原价：《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152）规定“对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按照国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估”。房土两税相关问题按照房屋租金征收，按照房屋租金计算缴纳。房土两税相关问题20附属设备和配套设施：为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。地价：《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）规定：对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。房土两税相关问题附属设备和配套设施：房土两税相关问题21外币记账情况：以人民币以外的货币为记账本位币的外资企业及外籍个人在缴纳房产税时，均应将其根据记账本位币计算的税款按照缴款上月最后一日的人民币汇率中间价折合成人民币。从租计征：房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。包括：房屋出租的；以房产投资联营，收取固定收入，不担风险的。收入包括货币收入、实物收入、劳务或其他形式的报酬。如果是以劳务或者其他形式为报酬抵付租金的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征。房土两税相关问题外币记账情况：房土两税相关问题22转租房屋：《山东地方税务局关于房产税有关政策规定的公告》（2013年第4号），自2013年10月14日起执行，《山东省地方税务局关于房产税、城镇土地使用税若干政策规定的通知》（鲁地税函[1999]282号）同时废止。通知第三条规定的“对承租人转租的房产，由转租人按其所得租金收入扣除转租房产所支付的租金后的余额计算缴纳房产税”停止执行。地下建筑：对于具备房屋功能的地下建筑自用的，按以下方式计税：1）工业用途房产，以房屋原价的50—60%作为应税房产原值。（我市规定为50%）2）商业和其他用途房产，以房屋原价的70—80％作为应税房产原值。（我市规定为70%）房土两税相关问题转租房屋：《山东地方税务局关于房产税有关政策规定的公告》（223未竣工决算已投入使用：对已经投入使用但工程尚未决算的，在工程决算前，暂按工程预算价值计算缴纳房产税；对工程决算后，应自工程决算之次月起，按固定资产决算价值计算缴纳房产税，对工程决算前已按预算价值计算缴纳的税款应再多退少补。6、物业用房如何计征房产税？财政部、国家税务总局财税[2006]186号规定，关于居民住宅区内业主共有的经营性房产缴纳房产税问题。对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。房土两税相关问题未竣工决算已投入使用：对已经投入使用但工程尚未决算的，在工程247、房地产开发企业收取的人防设施租赁费如何计征房产税？根据《财政部国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税〔2005〕181号），地下人防设施应当缴纳房产税。经请示总局答复，由于地下人防设施产权属于国家，按照“谁投资，谁受益”的有关规定,房地产开发企业拥有地下人防设施的实际使用权，应本着谁管理、谁受益的原则征收房产税。对开发商将地下人防设施用于出租的，无论整体出租还是单个出租均按租金收入计征房产税；地下人防设施自用的，按房产余值计征房产税。房土两税相关问题7、房地产开发企业收取的人防设施租赁费如何计征房产税？房土两258、

对纳税人房地产重新评估后的新增价值，是否应增加到房产原值中，按规定征收房产税？对纳税人房地产经重新评估后按会记制度规定应对账簿上“固定资产”科目中记载的房产价值进行调整，从房屋原值变动的次月起，按调整后的账面房产原值计征房产税。其中，经请示总局答复，土地价值仍以取得土地使用权时实际支付的价款、开发土地发生的成本费用等计入房产原值，纳税人应在评估报告中对建筑物和土地的评估值予以分别列明。房土两税相关问题8、对纳税人房地产重新评估后的新增价值，是否应增加到房产269、

纳税人委托施工企业建设的房屋，如何征收房产税问题。纳税人委托施工企业建设的房屋，应从办理验收手续之次月起征收房产税。纳税人在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，自投入使用之次月起按规定征收房产税。对纳税人已使用的房屋，未做房屋决算的，应按照会计制度规定在账簿“在建工程”科目中记载的工程金额，计算缴纳房产税。房土两税相关问题9、纳税人委托施工企业建设的房屋，如何征收房产税问题。房2710、分期付款购房，购房人未付完全部房款，先使用房产的，其房产税计税依据确定问题。购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税。分期付款购房，购房人在未付完全部房款的情况下，先使用房产，其计税依据应根据购房合同约定的房屋总价款计算房产余值计征房产税。11、无租使用房产和房产租赁免租期政策区别问题？无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代为缴纳房产税。在无租使用情况下，房产税的纳税义务主体仍为产权所有人，是由使用人代为缴纳房产税。对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。房土两税相关问题10、分期付款购房，购房人未付完全部房款，先使用房产的，其房2812、关于城镇土地使用税计税依据问题。基本规定：城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。纳税人持有县以上人民政府核发的土地使用证书的，按照证书确认的土地面积计算纳税。尚未核发土地使用证书的，但能够提供土地出让（划拨）、转让合同的，纳税人可按照合同约定的土地面积申报纳税；不能提供土地出让（划拨）、转让合同的，暂按由纳税人据实申报并经设区的市、县（市）税务部门审核确认的土地面积纳税。、房土两税相关问题12、关于城镇土地使用税计税依据问题。房土两税相关问题29特殊规定：土地使用权共有的各方，应按其实际使用的土地面积占总面积的比例，分别计算缴纳土地使用税。纳税单位与免税单位共同使用共有使用权土地上的多层建筑，对纳税单位可按其占用的建筑面积占建筑总面积的比例计征土地使用税。房地产开发用地：在房地产开发项目完工后至房地产全部出售期间，对未出售部分和已经出售部分，应由房地产开发企业和购买者分别按出售与未出售房产的建筑面积比例分摊计算缴纳土地使用税。

房土两税相关问题特殊规定：房土两税相关问题30地下建筑用地：对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。房土两税相关问题地下建筑用地：对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑31房土两税相关问题13、关于城镇土地使用税