阜阳城市理解及房地产简析课件

阜阳城市理解及房地产市场简析2013年1月阜阳城市理解及房地产市场简析城市理解住宅市场及部分典型楼盘土地市场开发企业总结目录（报告数据来源国土、规划、房产、统计等政府网站）城市理解目录（报告数据来源国土、规划、房产、统计等政府网站）1.1城市理解阜阳-合肥：222㎞；阜阳-淮南：140㎞；阜阳-安庆：404㎞；

（车行距离）

地理位置阜阳位于安徽省西北部,黄淮海平原南端、淮北平原的西部，是皖西北重要的门户,是淮海经济区的重要组成部分；阜阳西部与河南省周口市、驻马店市相邻，西南部与河南省信阳市接壤，北部、东北部与亳州市毗邻，东部与淮南市相连，南部紧靠淮河与六安市隔河相望；1.1城市理解阜阳-合肥：222㎞；地理位置阜阳位于安徽1.2城市理解

面积、行政区划、人口面积：9775平方公里；行政区划：辖颍州、颍泉、颍东三区和临泉、太和、阜南、颍上四县及省直辖县级界首市；人口：户籍人口1026万，常住人口762万，是安徽省人口最多的城市，也是全国比较大的地级市之一，其中阜阳市区人口约90万；城市化率：阜阳城市化率约33.3%，远低于全国51.27%、全省44.85%的平均水平（2011年）；1.2城市理解面积、行政区划、人口面积：9775平方公里公路：宁洛高速、合阜驻高速、济广高速、105国道等公路汇聚于境内，阜新高速已开工建设；水路：淮河、颍河、泉河、茨淮新河等河道四季通航，可南下长江，东至东海；铁路：京九铁路自北向南贯穿全境，与漯阜、青阜、阜淮三条铁路和在建阜六铁路在境内构成“米”字型框架；铁路与相邻的徐州、郑州、合肥、武汉等枢纽构成辐射状，是全国六大路网性枢纽之一；航空：阜阳西关机场位于阜阳市西南部，距阜阳市中心约9公里；1.3城市理解

交通公路：宁洛高速、合阜驻高速、济广高速、105国道等公路汇聚于1.4城市理解规划发展用地发展方向

近期：城市空间拓展是在现状建成区附近具有较大发展潜力的区域，是以阜阳经济技术开发区、阜阳工业园区、城北工业园区、周棚电厂工业区，城南新区向外拓展；

远期：选择向西、南和东南作为主要拓展方向，兼顾颍东、泉北发展；远景：机场搬迁后城市以向西发展为主。1.4城市理解规划发展用地发展方向

1.5城市理解规划发展规划布局结构以颍西区为中心，颍、泉河为纽带，形成“三区四片组团式”的城市空间布局结构。颍西片区：是阜阳市的政治、文化、教育、科研中心和城市发展的依托，重点发展城市第三产业，完善城市中心功能，提高城市中心的聚集与辐射效益。颍东片区：规划重点完善铁路、公路交通枢纽功能，发展加工制造业，建设东北工业区、颍东辛桥物流园区和城市生活居住区。泉北片区：完善古西湖生态公园、阜阳工业园功能，建设大型商贸及高级住宅区。颍南片区：依托阜阳市经济技术开发区，以兴办高新技术企业和出口创汇企业为主，采用成片开发，建设成综合性的城市新区。1.5城市理解规划发展规划布局结构泉北片区：完善古西湖生态1.6城市理解城市性质和规模城市性质：

全国重要的铁路交通枢纽，以加工制造、商贸物流为主的皖西北中心城市。

城市规模：

近期2010年：人口规模82万人，用地规模82.8平方公里；远期2020年：人口规模140万人，用地规模140平方公里；远景期2050年：按250万人左右控制用地规模。

规划区建设用地规模：

规划区2020年中心城市建设用地规模140平方公里；镇（办事处）、风景区建设用地规模70.2平方公里；村庄建设用地规模39.7平方公里；区域基础设施用地规模24.7平方公里。1.6城市理解城市性质和规模城市性质：1.7城市理解经济社会指标区域人口

（万人）主城区人口GDP

（亿元）人均GDP（元）社会消费品零售总额（亿元）房地产投资

（亿元）商品房销售面积（万㎡）阜阳762908531120238577163淮南23311370930400222107176合肥75235536364856311118801246安庆619/121519628398100/数据来源：2011年各市统计公报1.7城市理解经济社会指标区域人口

（万人）主城区人口GDGDP：853亿元(2011年)人均GDP：11202元三产比例：27.3：40.1：32.6城市居民人均可支配收入：16686元社会零售消费品总额：385亿城镇化率：33.3%城市性质定位：全国重要的铁路交通枢纽，以加工制造、商贸物流为主的皖北中心城市1.6城市理解

经济与城市性质定位GDP：853亿元(2011年)1.6城市理解经济与城市城市理解住宅市场及部分典型楼盘土地市场开发企业总结目录城市理解目录2.1住宅市场近年供应、成交情况年份/指标商品住宅新上市面积（城区）商品住宅销售面积（城区）201088.6482.892011119.2486.9201291.65148.9备注：2010年-2012年商品房供销情况（单位：万㎡）阜阳市近年住宅上市量受宏观政策影响增速有所放缓，但销售量仍稳步增长；2012年阜阳城区新增住宅供应91.65万㎡，销售148.9万㎡，市场表现为供不应求；2012年商品住宅备案量在第四季度明显减少，说明市场供应量已经捉襟见肘；供＜求2.1住宅市场近年供应、成交情况年份/指标商品住宅新上市面2.2住宅市场、近年成交均价及存量年份/指标住宅销售面积（城区）住宅均价（城区）住宅存量（城区）201082.89万㎡3978元/㎡43万㎡201186.9万㎡4858元/㎡56.3万㎡2012.1-976.05万㎡4885元/㎡53.45万㎡备注：2010年-2012年商品住宅销售均价及存量情况阜阳2011年后房价增长明显，均价接近5000元/㎡，2012年1-9，住宅均价4885元/㎡，其中9月份阜阳城区住宅均价5058元/㎡；截止2012年9月底，阜阳住宅存量约53.45万㎡，按照近2个月去化速度，去化周期约为5个月左右，去化压力较小，去化周期较短；阜阳2012年8月底商品房累计可售面积115.31万㎡，扣除住宅后的商业及其他类为61.86万㎡，商业及其他类存量多于住宅的存量，主要因素为大量商城同期上市和积压；2.2住宅市场、近年成交均价及存量年份/指标住宅销售面积（2.3住宅市场板块分析阜阳市各板块存在不同的特征，总体上对城南、城西的接受度较高；备注：参考兄弟公司资料。2.3住宅市场板块分析阜阳市各板块存在不同的特征，总体上对2.4住宅市场市场供给城区住宅目前供给不足，后期供应有限，楼盘整体品质较差；商品住宅目前主要供应区域为城西和城南，颍泉次之，颍东几乎无房源；目前的住宅市场存量约5000套，后期供应预计约200万㎡；住宅整体品质较差，建筑风格上多采用现代和法式建筑，景观上总体较差，部分采用小水景式园林景观；售楼中心整体档次较低，少部分设立景观展示区，多数采用租房及临时建筑做为销售中心；楼盘名区域总建面积（万㎡）风格景观、品质明珠佳苑颍东5/面对公园，品质差红堡城城南17现代一般，无水景御景城城南26.4欧式一般天筑香城城南9/景观较差天瑞名城城南41法式小水景易景国际花园城南36法式沿河，品质较好正基首府城南23.6欧式一般金悦时代城南18.4/水景丽丰一品城南36/沿河，水景上城国际城西35/大盘，一般中南现代城3期城西20现代景观差紫金城城西22.3现代水景，皇家园林皇家花园城西21.7简欧一般美在花城颍泉11.2/较差华兴滨河苑颍泉11.6/较差锦华名郡颍泉20.2/较差2.4住宅市场市场供给城区住宅目前供给不足，后期供应有限，2.5住宅市场业态及户型阜阳住宅目前基本为高层产品，主流户型集中在75-115㎡；楼盘名业态户型配比（㎡）户型区间＜6060-7980-99100-120＞120明珠佳苑多层、高层88-13280%10%10%红堡城高层73-12935%40%20%5%御景城高层83-18010%35%35%20%天筑香城高层95-11010%60%30%天瑞名城多层、高层88-10350%50%易景国际花园洋房、高层80-1385%35%35%25%正基首府高层80-1358%50%40%2%金悦时代高层86-12540%40%20%丽丰一品高层49-1435%10%40%30%15%上城国际多层、高层90-12850%40%10%中南现代城3期高层77-16119%44%25%12%紫金城高层87-22310%40%50%皇家花园高层79-9650%45%5%美在花城高层80-13060%30%10%华兴滨河苑高层74-12520%50%20%10%锦华名郡高层87-13350%40%10%在售楼盘多为高层产品，层段从11层至33层不等，多层产品较少，基本无别墅产品；阜阳市场上刚需楼盘户型面积多集中在75-90㎡两房，90-110㎡三房为主，部分改善型楼盘户型面积较大；2.5住宅市场业态及户型阜阳住宅目前基本为高层产品，主流户数据来源：阜阳房地产信息网2.6部分典型楼盘物业类型多层、高层开盘时间2012年9月28日开发商兴达房地产投资商兴达房地产占地面积18亩建筑面积5万㎡容积率总户数/户型面积88-132㎡综合描述低品质、无营销销售均价18层高层表价5300元/㎡，折后均价约5200元/㎡，多层5600-6000元/㎡销售情况一期推出110多套房源，目前仅剩十几套房源，二期未取得预售证，14层以下基本无房源颍东唯一在售楼盘—明珠佳苑数据来源：阜阳房地产信息网2.6部分典型楼盘物业类型多层2.7部分典型楼盘物业类型高层开盘时间2011年10月开发商安徽成大投资商安徽成大占地面积44亩建筑面积12.6万㎡容积率3.8总户数1024户户型面积80-130㎡综合描述品质一般，展示形象较好销售均价高层均价5200元/㎡，按揭优惠3%销售情况推出房源去化90%以上颍泉代表性楼盘—美在花城2.7部分典型楼盘物业类型高层开盘时间2011年10月开2.8部分典型楼盘物业类型高层开盘时间2012年8月开发商君和置业投资商皖能集团占地面积108.6亩建筑面积19.3万㎡容积率3.0总户数1616户户型面积79、96㎡综合评价低价刚需楼盘销售均价18层高层均价4600-5000元/㎡销售情况首期推出136套，目前剩7套，加推预计11月开盘城西刚需楼盘—君和皇马花园2.8部分典型楼盘物业类型高层开盘时间2012年8月开发2.9部分典型楼盘物业类型高层开盘时间即将开盘开发商阜阳三环明源房地产投资商七度地产占地面积119.6亩建筑面积22.3万㎡容积率2.8总户数1800户户型面积87-223㎡综合评价纯改善型楼盘，地暖销售均价均价6000元/㎡以上销售情况首期推出100多套，目前蓄水情况较好，未开盘阜阳唯一地暖大盘—紫金城2.9部分典型楼盘物业类型高层开盘时间即将开盘开发商阜阳2.10部分典型楼盘物业类型高层、多层开盘时间2010年开发商易景置业投资商易景置业占地面积385亩建筑面积50万㎡容积率1.4总户数户型面积80-138㎡综合评价法式品质大盘销售均价高层沿淮河路均价5800-6000元/㎡，洋房8000元/㎡左右销售情况尾盘2栋高层，去化75%阜阳第一大盘—易景国际花园2.10部分典型楼盘物业类型高层、多层开盘时间2010年2.11住宅市场住宅市场小结城区住宅目前供给不足，后期供应有限，楼盘整体品质较差；住宅价格2012年居高不下；阜阳市各房产板块存在不同的特征，总体上城南、城西的接受度较高；阜阳住宅目前基本为高层产品，主流户型集中在75-115㎡；阜阳尚属于加快发展的三四线城市，房地产市场基本以本地消费和刚需消费为主。

2.11住宅市场住宅市场小结城区住宅目前供给不足，后期供应城市理解住宅市场及部分典型楼盘土地市场开发企业总结目录城市理解目录3.1

土地市场近年成交情况备注：考虑到统计数据的参考可比性，成交地块按经营性用地、出让面积大于50亩等因素进行筛选后得出表中数据；近几年经营性用地受到宏观调控的影响，成交量呈V型变化；2012年经营性用地成交面积为2290亩，成交总额为142亿元，在房地产宏观调控的局面下保持了双增长的态势；3.1土地市场近年成交情况备注：考虑到统计数据的参考可比性3.2

土地市场近年成交均价情况近几年经营性用地成交均价起伏较大，2010年达到峰值，2011至2012年表现为增长趋势，2012年的均价为142万元/亩；3.2土地市场近年成交均价情况近几年经营性用地成交3.3

土地市场2012年成交情况2012年阜阳成交土地85宗，成交面积6753亩，成交金额约42亿元；经营用地成交35宗，成交面积2882亩，工业用地成交50宗，成交面积3871亩；土地成交均价62万/亩，这是由于大量低价的工业用地成交拉低了整体均价水平；2012年流拍土地7宗，其中6宗商住用地；初步判定市场行情不明朗及位置一般是该6宗用地流拍的主因;2012年成交的多宗地块为阜阳市城市建设投资有限公司拍得，可以看出2012年阜阳的土地招拍挂市场总体较为冷清。3.3土地市场2012年成交情况2012年阜阳成交土地853.4

土地市场2012年部分成交地块地块竞得人1号地块：阜阳华信置业有限公司2号地块：安徽省高速地产集团有限公司3、4号地块：安徽阜阳临沂商城投资发展有限公司具体地块详细指标请查看后表；成交地块位置示意3.4土地市场2012年部分成交地块地块竞得人成交地块位置3.4

土地市场2012年部分成交地块序号编号土地

位置土地面积（亩）土地

用途出让

年限

(年)规划指标要求起始价

(万元)成交总价(万元)成交单价（万元/亩）溢价率竞得人容积率建筑

密度绿地率1[2012]—48开发区柳林路南侧林颍路西侧154商、住40、70不大于3.0且不小于2.0不大于25%不小于35%323914205127329.82%阜阳华信置业有限公司2[2012]—22颍东区涡阳路西侧北京东路北侧156商、住40、70不大于2.8且不小于2.0不大于22%不少于30%29575295751900.00%安徽省高速地产集团有限公司32012]—51（A）颍泉区潘寨路南侧红星路东侧455商业40详见阜规设函（2012）072号2838028380620.00%安徽阜阳临沂商城投资发展有限公司4[2012]—51（B）颍泉区潘寨路南侧红星路西侧445商业40不大于2.5且不小于1.8不大于40%不小于20%3062030620690.00%安徽阜阳临沂商城投资发展有限公司3.4土地市场2012年部分成交地块序号编号土地

位置3.5土地市场土地市场小结近几年经营性用地成交均价起伏较大，2010年达到峰值，2011至2012年表现为增长趋势，2012年的均价为142万元/亩；2012年土地市场总体