第三章-房地产抵押课件

房地产金融与保险主讲：张炳信电邮：hszhangbx@163.com广东农工商职业技术学院2023/8/2广东农工商学院房地产金融与保险主讲：张炳信广东农工商职业技术学院2023第三章

房地产抵押2023/8/2广东农工商学院第三章

房地产抵押1.房地产抵押权的概念及特征2.房地产抵押权的设定3.房地产抵押权的效力4.房地产抵押权的实现Contents2023/8/2房地产金融与保险1.房地产抵押权的概念及特征2.房地产抵押权的设定第一节

房地产抵押权的概念及特征2023/8/2广东农工商学院第一节

房地产抵押权一.房地产抵押1.抵押是指债务人或者第三人不转移对财产的占有权，而将该财产抵押作为债权的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押财产折价或以拍卖、变卖抵押财产的价款优先受偿。

2023/8/2房地产金融与保险一.房地产抵押1.抵押2023/7/31房地产金融与保险一.房地产抵押2.房地产抵押房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。当债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

2023/8/2房地产金融与保险一.房地产抵押2.房地产抵押2023/7/31房地产金融与保3.房地产抵押的涵义1）抵押权为担保物权2）抵押权的标的物为特定房地产3）抵押权不转移标的物占有的4）抵押权为优先受偿的权利一.房地产抵押2023/8/2房地产金融与保险3.房地产抵押的涵义一.房地产抵押2023/7/31房地产金三.抵押权的类型1.以抵押物的不同不动产抵押动产抵押2023/8/2房地产金融与保险三.抵押权的类型1.以抵押物的不同2023/7/31房地产金三.抵押权的类型2.以抵押产生的原因法定抵押约定抵押2023/8/2房地产金融与保险三.抵押权的类型2.以抵押产生的原因2023/7/31房地产三.抵押权的类型3.以债权受担保的抵押个数不同单一抵押共同抵押集合抵押2023/8/2房地产金融与保险三.抵押权的类型3.以债权受担保的抵押个数不同2023/7/三.抵押权的类型4.设立抵押目的不同流通抵押保全抵押2023/8/2房地产金融与保险三.抵押权的类型4.设立抵押目的不同2023/7/31房地产三.抵押权的类型5.以担保的债权额是否确定不定额抵押债权确定，抵押权不确定定额抵押债权不确定，抵押权确定2023/8/2房地产金融与保险三.抵押权的类型5.以担保的债权额是否确定2023/7/31三.抵押权的类型6.以抵押的表现形态是否相同普通抵押特殊抵押2023/8/2房地产金融与保险三.抵押权的类型6.以抵押的表现形态是否相同2023/7/3第二节

房地产抵押权的设定2023/8/2广东农工商学院第二节

房地产抵押权一.抵押当事人抵押权人抵押人抵押权人具备的条件？必须是有民事权利能力和民事行为能力必须对抵押物享有处分权2023/8/2房地产金融与保险一.抵押当事人抵押权人2023/7/31房地产金融与保险二.抵押标的物为抵押人提供担保用于设定抵押权的财产。《担保法》规定下列财产可以抵押《担保法》规定下列财产可以抵押2023/8/2房地产金融与保险二.抵押标的物为抵押人提供担保用于设定抵押权的财产。2023（一）抵押标的物的条件1.须具有特定性2.须具有交换价值3.须是法律允许转让的财产4.原则上应便于管理和实施2023/8/2房地产金融与保险（一）抵押标的物的条件1.须具有特定性2023/7/31房地（二）房地产抵押的一般规定1.房地产抵押，抵押人可以将几宗房地产一并抵押，也可以将一宗房地产分割抵押。2.以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权同时抵押。3.以享有国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额为限。4.国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定。5.以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工（代表）大会通过，并报其上级主管机关备案。2023/8/2房地产金融与保险（二）房地产抵押的一般规定1.房地产抵押，抵押人可以将几宗房（二）房地产抵押的一般规定6.以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过，但企业章程另有约定的除外。7.以股份有限公司、有限责任公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有约定的除外。8.有经营期限的企业以其所有的房地产抵押的，所担保债务的履行期不得超过该企业的经营期限。9.以具有土地使用年限的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不应超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。10.以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。2023/8/2房地产金融与保险（二）房地产抵押的一般规定6.以中外合资企业、合作经营企业和（二）房地产抵押的一般规定11.预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。12.以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知债权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。13.企、事业单位法人分立或合并后，原抵押合同继续有效。其权利与义务由拥有抵押物的企业享有和承担14.抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人承担。15.房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。2023/8/2房地产金融与保险（二）房地产抵押的一般规定11.预购商品房贷款抵押的，商品房（二）房地产抵押的一般规定《房地产抵押管理办法》规定下列房地产不得设定抵押权：1.权属有争议的房地产2.用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产3.列入文物保护的建筑物和重要纪念意义的其他建筑物4.以依法公告列入拆迁范围的房地产5.以依法被查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产6.依法不得抵押的其他房地产2023/8/2房地产金融与保险（二）房地产抵押的一般规定《房地产抵押管理办法》规定下列房地三.房地产抵押合同房地产抵押合同是指债务人或者第三人不转移对房地产的占用，将该房地产作为债权的担保而与债权人达成的权利义务关系的协议。2023/8/2房地产金融与保险三.房地产抵押合同房地产抵押合同是指债务人或者第三人不转移对三.房地产抵押合同1.抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所2.主债权的种类、数额3.抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等4.抵押房地产的价值5.抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任6.抵押物灭失的条件7.债务人履行债务的期限8.违约责任9.争议解决的方式10.抵押合同订立的时间和地点11.双方约定的其他事项2023/8/2房地产金融与保险三.房地产抵押合同1.抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住四.房地产抵押登记（一）房地产抵押登记的效力抵押权属物权，应经登记取得公示效力。我国《担保法》对抵押登记采取登记要件主义和登记对抗主义相结合的原则。2023/8/2房地产金融与保险四.房地产抵押登记（一）房地产抵押登记的效力2023/7/3（二）房地产抵押登记的程序1.登记的基本程序（1）当事人申请（2）登记机关的审查（3）登记机关登记备案2023/8/2房地产金融与保险（二）房地产抵押登记的程序1.登记的基本程序2023/7/3（二）房地产抵押登记的程序2.土地使用权抵押登记程序（1）土地使用权抵押的地价评估和合同签订（2）土地使用权抵押登记申请（3）土地使用权抵押登记2023/8/2房地产金融与保险（二）房地产抵押登记的程序2.土地使用权抵押登记程序2023（二）房地产抵押登记的程序2.房地产抵押登记程序（1）房地产抵押登记申请（2）房地产抵押登记审核与登记（3）房地产抵押登记变更与注销2023/8/2房地产金融与保险（二）房地产抵押登记的程序2.房地产抵押登记程序2023/7司法考试题目15月10日，甲以自有房屋1套为债权人乙设定抵押并办理抵押登记。6月10日，甲又以该房屋为债权人丙设定抵押，但一直拒绝办理抵押登记。9月10日，甲擅自将该房屋转让给丁一并办理了过户登记。下列哪种说法是错误的?（）A．乙可对该房屋行使抵押权B．甲与丙之间的抵押合同已生效C．甲与丁之间转让房屋的合同无效D．丙可以要求甲赔偿自己所遭受的损失2023/8/2房地产金融与保险司法考试题目15月10日，甲以自有房屋1套为债权人乙设定抵押司法考试题目1甲向乙借款而以自己的房屋抵押与乙，双方签订了抵押合同，但因当地登记部门的原因而未登记。但甲将房屋的产权证交付与乙。后甲又以该产权证的复印件与丙签订了抵押合同，并办理了抵押登记。因甲无力还款引起纠纷。下列表述正确的有：（）A．乙对甲的房屋享有抵押权B．丙对甲的房屋享有抵押权C．就该房屋拍卖的价款，乙优先于丙受偿D．就该房屋拍卖的价款，丙优先受偿2023/8/2房地产金融与保险司法考试题目1甲向乙借款而以自己的房屋抵押与乙，双方签订了抵第三节

房地产抵押权的效力2023/8/2广东农工商学院第三节

房地产抵押权抵押权的效力抵押权的效力是指抵押权人行使这一权利的边界范围，即抵押权人就一定范围的债权对一定的抵押物的优先支配以及对与抵押物及有关的其他财产权的影响力。2023/8/2房地产金融与保险抵押权的效力抵押权的效力是指抵押权人行使这一权利的边界范围，一.抵押担保的债权范围（一）概念抵押担保的债权范围，是指抵押权在其所担保的债权期末能清偿，抵押物拍卖或者变价的价款可以用来清偿的债权范围。2023/8/2房地产金融与保险一.抵押担保的债权范围（一）概念2023/7/31房地产金融一.抵押担保的债权范围（二）范围有约定的，依照约定没有约定的，抵押担保的范围包括：1.主债权2.利息3.违约金和赔偿金4.实现抵押权的费用2023/8/2房地产金融与保险一.抵押担保的债权范围（二）范围2023/7/31房地产金融二.对标的物的效力1.从物2.从权利3.添附物4.孳息5.抵押物的代位物2023/8/2房地产金融与保险二.对标的物的效力1.从物2023/7/31房地产金融与保险1.从物从物是主物的对称，可以独立存在，但必须与同属一人所有的他物合并使用而起辅助效用的物。从物不是主物的组成部分从物是为发挥主物的效应而存在的从物与主物有一定程度的场所结合关系从物与主物必须同属于一人2023/8/2房地产金融与保险1.从物从物是主物的对称，可以独立存在，但必须与同属一人所有思考下列各物与房屋同属一人所有，其中那些事属于房屋的从物。A.挂在墙上的钟表B.壁柜C.活动窗户D.非立式空调2023/8/2房地产金融与保险思考下列各物与房屋同属一人所有，其中那些事属于房屋的从物。2抵押权效力及于从物范围（1）如果设定抵押时即有从物，则从物当然属于抵押标的物的范围。（2）抵押权设定后增加的从物。在实现抵押权时如有必要可将从物一并拍卖，但抵押权人对该从物的价金无优先受偿权。2023/8/2房地产金融与保险抵押权效力及于从物范围（1）如果设定抵押时即有从物，则从物当2.从权利从权利是相对于主权利而言的，是附属于主权利的权利，配合主权利而发挥作用。抵押权之效力及于主权利时，及于从权利。2023/8/2房地产金融与保险2.从权利从权利是相对于主权利而言的，是附属于主权利的权利，3.添附物所谓添附物，是指因附和、加工、混合等原因而附和于他物之上的物。附和：指两个或两个以上分属于不同的所有人所有的物，均匀地附和在另一物之上，成为该物的组成部分，且无法分离，或者分离后将大大降低其价值的财产状况。混合：指两个或两个以上分属于不同的所有人所有的物，相互混杂，致使不能或难以分离。加工：指对由他人提供的财产进行加工改造，使之符合约定的条件或提高物品的价值。2023/8/2房地产金融与保险3.添附物所谓添附物，是指因附和、加工、混合等原因而附和于他抵押权效力及于添附物范围（1）添附物归属第三人时适用物上代位的有关规定，抵押物因附和、混合或者加工使抵押物的所有权为第三人所有的，抵押权的效力及于补偿金。（2）添附物归抵押人所有时及于整个抵押物。（3）共有时，及于抵押物的份额。2023/8/2房地产金融与保险抵押权效力及于添附物范围（1）添附物归属第三人时适用物上代位案例分析1案情简介廖文清与廖文武系兄弟关系。廖文清按房改政策购买了一套住房，后将该房借给其兄廖文武结婚用。廖文武婚后又将此房转给他人使用，廖文清夫妇遂起诉，要求他人迁让房屋，胜诉后判决已执行完毕。廖文清夫妇在接收房屋时发现该房的壁橱、木地板等装潢设施遭毁，遂诉至法院，要求廖文武夫妇赔偿其损失。审理中廖文武夫妇承认是其所为，但同时认为该装潢是自己结婚时花钱所建（提供了部分单据），现自己不住了，将之取走（破坏）是自己的权利，与廖文清无关，故不同意赔偿。法院依据民法中的不动产的添附原理，支持了原告的诉讼请求，判决廖文武夫妇赔偿损失5000元。廖文武不服，遂上诉。二审中双方达成调解：廖文武赔偿额由5000元降至3000元。

2023/8/2房地产金融与保险案例分析1案情简介2023/7/31房地产金融与保险案例分析1探讨1.关于装潢是否能构成添附2.关于添附物的权利归属3.另一方求偿权的行使

2023/8/2房地产金融与保险案例分析1探讨2023/7/31房地产金融与保险案例分析1本案的判决理由及损益相抵问题本案运用民法的添附理论，认定被告所破坏的装潢设施已构成该房屋合理的添附，即使当时的装潢为被告所建，其所有权也发生了改变，该装潢已不为被告所有，已经转移至原告。从这点上说，被告不是砸了自己的东西，而是砸了别人的东西，故法院判决是合理的。虽然，被告享有求偿权，但是在本案的举证期限内没有提出来，庭审中也未提及，所以根据最高人民法院的证据规则，他的求偿权这一部分不能在本案中一并处理，他可另案诉讼，行使求偿权。不过，被告的求偿权也仅能是一种诉权，其在实体上一般难获胜诉，因为他所求偿的那一部分已经被他自己破坏掉了，其价值和使用价值业已丧失。2023/8/2房地产金融与保险案例分析1本案的判决理由及损益相抵问题2023/7/31房地案例分析2案情简介张某租了一处房产进行商业经营,但期间因原房产所有权人与银行的抵押借款纠纷一事,该处房产被法院查封,现该房屋要进行拍卖,然后清偿银行借款,但张某租赁后进行了全面装修及基础设施投入,并且这些投入也是拍卖评估的估价因素,对此,张某准备依法向法院提出添附物的经济补偿申请。2023/8/2房地产金融与保险案例分析2案情简介2023/7/31房地产金融与保险案例分析2探讨请问应主张由哪一方补偿,是向原房屋所有权人?未来的买受人?还是银行?请介绍一下这种债权关系中的受偿顺序及法律依据。2023/8/2房地产金融与保险案例分析2探讨2023/7/31房地产金融与保险4.孳息由原物产生的收益，包括天然孳息和法定孳息。天然孳息指因物的自然属性而获得的收益，如果树结的果实、母畜生的幼畜。法定孳息指因法律关系所获得的收益，如出租人根据租赁合同收取的租金、贷款人根据贷款合同取得的利息等。2023/8/2房地产金融与保险4.孳息由原物产生的收益，包括天然孳息和法定孳息。2023/《物权法》第116条规定：天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。

4.孳息2023/8/2房地产金融与保险《物权法》第116条规定：4.孳息2023/7/31房地产金思考下列属于原物和孳息关系的是（）A.鸡蛋和小鸡B.杏树和其枝头的果实C.股票和年终分得的股息D.彩票和奖金2023/8/2房地产金融与保险思考下列属于原物和孳息关系的是（）2023/7/31房地产金思考农民张某从李某处借款5000元，将价值5000元的一头怀孕母牛质押给李某。质押期间，母牛产下小牛。小牛价值700元。李某请兽医花费300元，质押期间的饲料费预计200元。李某请教本村法律工作者后，向张某声称自己有收取孳息的权利，小牛归己。下列说法正确的是：（）

A．李某依法有权收取质物的孳息，因此小牛归李某所有

B．小牛是母牛的孳息，而孳息应归原物所有人所有，故小牛随母牛同归张某所有

C．小牛要担保债务的履行

D．小牛无需担保债务的履行2023/8/2房地产金融与保险思考农民张某从李某处借款5000元，将价值5000元的一头怀抵押权及于孳息的范围（1）在债务履行期届满法院扣押抵押物前，不及于孳息。（2）在债务履行期届满后，债务人未清偿债务抵押权人申请法院扣押抵押物后，抵押权的效力开始及于抵押物的孳息。2023/8/2房地产金融与保险抵押权及于孳息的范围（1）在债务履行期届满法院扣押抵押物前，清偿的顺序（1）收取孳息的费用（2）主债权的利息（3）主债权2023/8/2房地产金融与保险清偿的顺序（1）收取孳息的费用2023/7/31房地产金融与5.抵押物的代位物因抵押物毁损、灭失或者被征用，所取得的赔偿金、保险金或者补偿金构成抵押权的代位物。受抵押权效力的支配，抵押权的效力及于代位物或代替物。2023/8/2房地产金融与保险5.抵押物的代位物因抵押物毁损、灭失或者被征用，所取得的赔偿三.对抵押人的效力（一）占有、使用、收益的权利1.抵押权对房地产租赁权的影响（二）处分权1.转让标的物的权利2.就标的物再次设定抵押权或质权等担保物权3.就抵押物为他人设定用益物权2023/8/2房地产金融与保险三.对抵押人的效力（一）占有、使用、收益的权利2023/7/1.抵押权对房地产租赁权的影响（1）抵押权设定在后，租赁权在前的情形（2）抵押权设定在前，租赁权在后的情形2023/8/2房地产金融与保险1.抵押权对房地产租赁权的影响（1）抵押权设定在后，租赁权在2.转让标的物的权利标的物抵押后抵押人仍可以转让其抵押物，限制条件如下：（1）应通知抵押权人并告知受让人转让标的物已抵押的情况，但无须抵押权人的同意。如果抵押权人未履行通知或告知义务的，抵押权人仍可以行使抵押权。（2）抵押人转让抵押物所得的价款，应向抵押权人提前清偿所担保的债权或提存，超过部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。（3）抵押物转让后，抵押权人基于物权追及效力仍然可以向受让人就抵押物行使抵押权，当然，若债务人已经清偿了其债务的抵押权消灭。2023/8/2房地产金融与保险2.转让标的物的权利标的物抵押后抵押人仍可以转让其抵押物，限四.对抵押权人的效力（一）抵押权人的保全（二）处分抵押物的权利（三）优先受偿的权利2023/8/2房地产金融与保险四.对抵押权人的效力（一）抵押权人的保全2023/7/31房（一）抵押权人的保全1.抵押人的行为足以使抵押物的价值减少时，抵押权人要求抵押人停止其行为。2.抵押物的价值减少时，抵押权人有权要求抵押人恢复抵押物的，或提供与减少的价值相当的担保。抵押人对抵押物价值的减少无过错的，抵押权人有权在抵押权人因损害而得到的赔偿范围内要求提供担保，抵押物价值减少的部分，仍作为债权的担保。2023/8/2房地产金融与保险（一）抵押权人的保全1.抵押人的行为足以使抵押物的价值减少时（二）抵押权的处分效力1.抵押权的让与抵押权人可以将抵押权与多担保的债权一并让与或者供作其他债权担保，但应当办理抵押登记，否则不得对抗第三人。2.以抵押权设定担保抵押权不得与债权分离而作为其他债权的担保。（1）抵押权人不得自己保留主债权而仅以抵押权设定担保（2）抵押权人不得自己保留抵押权而仅以债权设定质押2023/8/2房地产金融与保险（二）抵押权的处分效力1.抵押权的让与2023/7/31房地第四节

房地产抵押权的实现2023/8/2广东农工商学院第四节

房地产抵押权房地产抵押权的实现房地产抵押权的实现是指债务履行期届满，债务人不履行债务时，抵押权人依法规定的程序处分抵押房地产，以抵押的房地产变卖、拍卖价款或以折价的方式优先受偿，以实现其债权。抵押权实现即抵押设定的目的达到，抵押权随之消灭。2023/8/2房地产金融与保险房地产抵押权的实现房地产抵押权的实现是指债务履行期届满，债务一.实现的条件1.须抵押权有效存在。2.须主债务履行期届满。3.须债权人的债权未受清偿4.债务未清偿非因债权人方面的事由造成的。2023/8/2房地产金融与保险一.实现的条件1.须抵押权有效存在。2023/7/31房地产一.实现的条件债务履行期未届满，有以下情形之一时，抵押权人也可以依法实现抵押权。1.抵押人死亡，或者被宣告死亡无人代为履行到期债务的；或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的；2.抵押人被依法宣告解散或者破产的；3.抵押人违反有关法律规定擅自处分抵押房地产的。2023/8/2房地产金融与保险一.实现的条件债务履行期未届满，有以下情形之一时，抵押权人也二.实现的方式折价变卖拍卖（一）（二）（三）2023/8/2房地产金融与保险二.实现的方式折价变卖拍卖（一）（二）（三）2023/7/3（一）折价1.抵押房地产折价，是指抵押权人以确定的价格取得抵押房地产所有权以受偿其债权。2.注意事项：（1）必须由双方订立折价合同，在决定协议价格时，应参照市场价格，合理地确定，而不能由抵押权人单方面决定抵押房地产的价格。（2）折价合同的订立不得损害其他抵押权人的利益，如果在同一宗房地产上设置了数个抵押权，则应当按登记的先后数位清偿。2023/8/2房地产金融与保险（一）折价1.抵押房地产折价，是指抵押权人以确定的价格取得抵（一）折价3.折价与绝押折价是抵押权实现时，抵押人与抵押权人就抵押房地产产以协议的价格让与抵押权人以抵消债权。绝押是在抵押合同订立时即约定债务届满未获清偿时，抵押权人即可取得抵押房地产的所有权。绝押合同是法律禁止的。2023/8/2房地产金融与保险（一）折价3.折价与绝押2023/7/31房地产金融与保险（二）变卖1.抵押房地产变卖是指抵押权人出卖抵押房地产，以所得价款优先清偿抵押债权的一种方式。2.注意事项（1）抵押物的变卖不得对抗优先购买权。（2）抵押物的变卖对抵押权人的法律后果。2023/8/2房地产金融与保险（二）变卖1.抵押房地产变卖是指抵押权人出卖抵押房地产，以所（三）拍卖1.抵押房地产拍卖，是指以公开竞价的形式，将抵押房地产转让给最高应价者的买卖方式。2.注意事项（1）”出价高者得”的原则（2）抵押房地产的拍卖，依法对抗其他人的优先购买权。2023/8/2房地产金融与保险（三）拍卖1.抵押房地产拍卖，是指以公开竞价的形式，将抵押房三.抵押房地产处分价款的分配（一）分配原则与分配顺序1.支付处分抵押房地产