康桥长郡营销诊断报告终稿课件

王者归来未来置业•康桥长郡王者归来康桥长郡营销策略报告年月康桥长郡营销策略报告年月年营销目标解读销售目标：年全年销售目标亿截止目前（近个月），完成销售额万元、销售套数约套；平均去化约套月。年实现项目均价元㎡以上结合项目全年营销目标亿，按元㎡计算，需实现套月任务量。全年总销售额、全年万营销推广费用、万月任务目标价格目标营销费用本次汇报以营销目标为核心，围绕项目竞争差异化优势及目前营销问题；制定项目营销策略！年营销目标解读销售目标：年全年销售目标亿年实现项目均价元㎡以项目竞争环境及差异化价值研究营销板斧本报告核心思路二、宏观市场环境六、眼见为实九、掘地三尺七、各个击破营销问题梳理及启示四、项目营销现状审视一、项目本体分析五、王者归来八、火上加油三、项目竞争环境项目竞争环境及差异化价值研究营销板斧本报告核心思路二、宏观市项目本体分析项目本体分析项目区位：新城区、城市轻轨地铁多城市干道交集，交通便利。高铁地铁公交，三位一体打造交通网络，通达性良好，未来地铁及高铁逐步升级完善。项目交通情况：南北向——黄兴大道贯穿星沙中心腹地东西向——远大路、人民东路分钟直达市区公交配套：项目东侧和项目北侧各有一个公交车站，、（区间）、星沙—榔梨、星沙—黄花机场等诸多公交路线经过地铁：距离地铁号线仅分钟车程高铁：距离火车站高铁南站仅分钟车程人民东路远大路黄兴大道地铁三号线星城国际商业区泉塘商业区东南新城商圈项目项目区位：新城区、城市轻轨地铁多城市干道交集，交通便利。高铁经济指标：城市主干道、大规模、年一站式名校教育、城市综合体项目经济指标：㎡房厅㎡全景飘窗观景阳台布局合理舒适，功能齐全，并有半赠送的大面积阳台，全赠送的全景飘窗，舒适两房。观景阳台全景飘窗全景飘窗生活阳台空中花园双阳台设计，通透采光俱佳；附带空中花园，主次卧均设全景飘窗，超高赠送面积的舒适三房、户型分析平左右房、平、平㎡房厅㎡全景飘窗观景阳台布局合理舒适，功能齐全，并有半赠㎡㎡户型分析南北通透、双阳台、入户花园、空中花园、凸窗、大户型主卧带独立洗手间衣帽间等高舒适性产品。双阳台设计，南北通透，采光通风俱佳；主次卧均带飘窗，可利用面积较多，半面积赠送空中花园的超舒适户型。双阳台设计，南北通透，采光通风俱佳；入户花园以及空中花园双花园设计，超多赠送面积，每个房间均带飘窗，可利用面积较多。超舒适的户型。观景阳台生活阳台全景飘窗全景飘窗空中花园全景飘窗生活阳台入户花园空中花园观景阳台全景飘窗㎡㎡户型分析南北通透、双阳台、入户花园、空中花园、凸窗、库存分析平舒适型户型占剩余产品约库存分析平舒适型户型占剩余产品约库存分析：待售库存以平舒适型户型为主力，总占比库存分析：待售库存以平舒适型户型为主力，总占比建筑风格—英伦风情、高贵、典雅纯正英伦血统，天赋贵气优雅天成底部岩砖砌墙；人字形坡屋顶；砖红色的外立面；白色条状饰、坡屋顶、老虎窗、女儿墙、阳光室等建筑语言和符号的运用，充分诠释着英式建筑所特有的庄重、古朴和高品质。建筑风格—英伦风情、高贵、典雅纯正英伦血统，天赋贵气优雅天成景观园林英伦风调，大气、奢华、精细英伦风格，学院景观，简洁雅致不失浪漫景观园林英伦风调，大气、奢华、精细英伦风格，学院景观，简洁雅品质价值十大经典细节，打造学院中的贵族全进口芬兰通力电梯米高凯旋门五星级入户大堂隐形井盖完美细节银杏大道尊崇礼遇意大利小蜜蜂仿古砖非洲加纳利海枣豪宅标志西班牙进口石材基座宜兴陶土砖更显文化氛围经阁铝材经典品质品质价值十大经典细节，打造学院中的贵族全进口芬兰通力电梯米品牌物管——中国首个奥运物管奥运管家平台，长城物管宾至如归长城物业致力于“成为社区生活方式引领者”，通过优质的服务、丰富的产品线为顾客提供完善的价值体验。业内首家奥运服务商，所服务的年第届北京夏季奥林匹克运动会奥运村，被国际奥委会罗格先生盛赞为“年来最好的奥运村”，赢得了“奥运物管”的美誉品牌物管——中国首个奥运物管奥运管家平台，长城物管宾至如归长项目价值点梳理区位：新城市中心、地铁周边、城市干道汇集经济指标：大规模、一站式的名校教育、城市综合体项目产品：平、中等面积、高舒适型产品为主力服务与品质：皇家级英伦风情高端成熟住区、品牌物管项目属性界定：新城区、大规模、高舒适型产品、名校教育、品牌物管英伦风情的城市综合体项目项目价值点梳理区位：新城市中心、地铁周边、城市干道汇集项目宏观市场环境宏观市场环境年政策调控基调年国家对房地产政策一是完善，二是调整，三是继续整顿，国家将进一步理顺房地产政策，纠偏改错，使其房地产业健康发展。住建部：容积率条件不得擅自修改，不得以政府会议记要等形式擅自修改，必须通过公开论证，公布参与论证专家名单，接受社会监督月日下调存款准备金率月日下调存款准备金率月日下调存贷款基准利率住建部：月日起下调个人住房公积金存贷款利率住建部、发改委、财政部、国税总局等七部委联合发布通知，鼓励和引导民间资本参与保障房建设中央已经开始放松银根，但未放松对房地产的调控；从七部委联合发布通知来看，地方政府财政吃紧，为了维持地方政府稳定，政府天枰必将向地方倾斜。年政策调控基调年国家对房地产政策一是完善，二是调整，三是继续年上半年，为巩固房地产调控成果，中央政府坚定不移加强房地产调控，继续坚决抑制不合理需求，温家宝及李克强总理在各种场合多次指出要巩固房地产调控成果，即使在经济下行压力加大提出"稳增长更重要"之时，温总理仍强调继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施政策导向：坚决抑制不合理需求，促进房地产市场平稳、健康发展！现实与目标差距较大，房地产市场走势陷入迷雾！年上半年，为巩固房地产调控成果，中央政府坚定不移加强房地产调制定并公布年度新建商品住房价格控制目标建立健全稳定房价工作的考核问责制度限购区域应覆盖城市全部行政区域。对房价上涨过快的城市，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，应依法严格按转让所得的计征。对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。制定完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。年“新国五条”出台，房产调控适度收紧！细则完善稳定房价工作责任制坚决抑制投机投资性购房增加普通商品住房及用地供应加快保障性安居工程规划建设加强市场监管和预期管理要点制定并公布年度新建商品住房价格控制目标限购区域应覆盖城市全部政策落脚点压需求以抑制投资性需求为纲强化信贷政策，结构性收缩

二套房贷限购升级，明确统一标准促供给2013年住房供应量应不低

于过去5年平均实际供应量信贷上优先支持中小户型

商品房建设落实2013保障房基本建成470万套、新开工630万套的任务“新国五条”定调：抑制投机、投资性购房需求，保障首套置业需求！政策落脚点压需求以抑制投资性需求为纲促供给2013年住房供应 全年看，长沙内六区商品住宅成交万方，环比去年上升；商品住宅六区供应量达万方，环比下降；成交均价为元平米，环比去年同期下降；年供求比基本均衡。市场供求比——年供求比基本均衡，价格走势平稳！长沙近一年来市商品住宅供求走势图（六区） 全年看，长沙内六区商品住宅成交万方，环比去年上升；商品住宅年月长沙内六区新建商品住宅户型供销关系分析表年月长沙内六区住房供应套均面积为平，同比缩小。从供销情况来看，月平套型供销比例最大，均超过，其次平套型，供销比例均超过。月平以下套型供应占，同比提高。产品结构——平紧凑型产品市场交易活跃，刚需产品为主导！年月长沙内六区新建商品住宅户型供销关系分析表年月长沙内六区住政策调控：坚决抑制不合理需求，促进房地产市场平稳、健康发展；抑制投机、投资性购房需求，保障首套房置业需求。长沙市场：供求比基本均衡，价格走势平稳；紧凑型产品市场交易活跃，平刚需产品及刚需客户为主导。宏观市场环境小结政策调控：宏观市场环境小结项目竞争环境项目竞争环境区域市场环境：品牌开发商入驻、大规模开发，居住氛围逐渐浓郁！区域市场环境：品牌开发商入驻、大规模开发，居住氛围逐渐浓郁！大规模竞争项目：中国铁建国际城城市次干道、大体量、品牌开发商、品牌物业、成熟社区大规模竞争项目：中国铁建国际城城市次干道、大体量、品牌开发商主力产品：平房、平房；户型设计：南北通透、面积紧凑、或双阳台凸窗等高赠送面积。㎡㎡房㎡主力产品：平房、平房；㎡㎡房㎡销售状况：折、元平起等优惠噱头；整体均价元平销售状况：折、元平起等优惠噱头；整体均价元平该项目为片区内本案较为强劲的竞争项目，项目整体考虑全面，看似无懈可击，但过于求全，导致无明显出位特征，建议本案出奇制胜。重新梳理项目价值，更大化更全面的挖掘项目亮点，并成体系传播，形成鲜明特色。在强调教育价值的同时，构筑全面综合价值体系，强调无可比拟的体验感、及现场销售氛围，提升团队战斗力！策略指导竞争出位差异胜出分析：该项目为片区内本案较为强劲的竞争项目，项目整体考虑全面，看似大规模竞争项目：海德公园中大规模、港资企业、双公园、完善配套、新开项目大规模竞争项目：海德公园中大规模、港资企业、双公园、完善配套㎡㎡主力产品：平功能紧凑型产品；户型设计：南北通透、客厅主卧均朝南、超高赠送面积。㎡㎡主力产品：平功能紧凑型产品；㎡㎡㎡㎡营销中心开发万抵万蓄客首次开盘栋加推加推项目于年月营销中心正式开放，月份号栋开盘，主推平米户型，折后均价元㎡，随后月加推号栋，主推—平米房源，认筹万抵万，年月加推号栋，均价元㎡，推售户型均有较大面积赠送，价格较为合理。销售状况：利用产品超高赠送面积，从而提升项目价格；整体均价元平、销售状况较好。项目于年月营销中心正式开放，月份号栋开盘，主推体验为王，本案奢华营销中心、情景式主题商业街、现房实景全面呈现，最大化的利用好以上优势。重新梳理项目价值，深入剖析户型特征，打造完全符合产品特征的精装样板房，精准锁定客户。完善自身商业配套，提高入住率，制造浓厚居住氛围，美化园林以及教育展示面，体验式营销贯彻到整体日常销售执行的每一个细节。策略指导竞争出位差异胜出分析：体验为王，本案奢华营销中心、情景式主题商业街、现房实景全面呈中等规模竞争项目：高林仕家中等规模、低价策略中等规模竞争项目：高林仕家中等规模、低价策略㎡房厅㎡房㎡房厅主力产品：平功能紧凑型产品；户型设计：南北通透、双阳台凸窗等高赠送面积。㎡房厅㎡房㎡房厅主力产品：平功能紧凑型产品；营销中心开发万抵万蓄客首次开盘、栋蓄客加推栋号楼王栋加推加推、项目于年月底营销中心正式开放，前期推出产品均为小面积多赠送户型，走低价策略，如针对、、栋的㎡的户型推出特价房一口价元、年月新推—㎡的现场推出折优惠政策。项目定位价格较低，性价比较高，客户吸引力强。销售状况：首付万起、折优惠、即买既住等高性价比策略；均价元㎡。项目于年月底营销中心正式开放，前期推出产品均为成熟一期及二期现房全面呈现，再根据本案户型特征，精准锁定客户，以高姿态重新回归，制造市场热点。策略指导重新梳理项目价值，引导客户注重生活品质，关注生活需求，塑造差异化价值，区隔市场竞争。竞争出位完善自身商业配套，提高入住率，制造浓厚居住氛围，美化园林以及教育展示面，构建项目自身核心价值差异胜出分析：成熟一期及二期现房全面呈现，再根据本案户型特征，精准锁定客户中等规模竞争项目：中欣楚天雅郡中等规模、低价策略中等规模竞争项目：中欣楚天雅郡中等规模、低价策略㎡房㎡房㎡房主力产品：平米、中小面积段、二房到四房；户型设计：南北通透、双阳台设计、居住舒适度较高。㎡房㎡房㎡房主力产品：平米、中小面积段、二房到四房；销售状况：“亿元青年置业计划”、首付万起、均价元㎡等高性价比销售状况：“亿元青年置业计划”、首付万起、均价元㎡等高性价比本案较于该项目，户型产品均为舒适性品质刚需或首改型，体量小、无品牌号召力，但仍能分流本案部分低端客户，应给予一定关注。发挥现有优势，力争再度市场强势发声，重新激活市场关注热度。与本案仅一路之隔，但本案更早入市，成熟度高、展示面多、品质感强，加强营销推广执行力度、同时考虑部分低首付分流客户，便能轻易胜出。策略指导竞争出位差异胜出分析：本案较于该项目，户型产品均为舒适性品质刚需或首改型，体量小、项目竞争环境小结区域环境：项目集中面市，居住氛围逐渐浓郁。大规模竞争项目：均价元平竞争优势：大体量、品牌开发商、品牌物业、完善配套、双景观园林主力产品：平紧凑实用型产品、高赠送面积竞争策略：强调名校教育的同时，提升项目综合价值；注重居住氛围及营销展示打造。中等规模竞争项目：均价元平中等规模、高优惠低价格低首付等高性价比策略主力产品：平紧凑实用户型、高赠送面积竞争策略：注重城市配套级、皇家英伦风情高端住区营造；同时考虑低首付策略分流刚需客户。项目竞争环境小结区域环境：项目集中面市，居住氛围逐渐浓郁。年一站式名校教育皇家级英伦风情品质建筑实景园林教育为主题的城市综合体配套双阳台、入户花园、豪华主卧等高舒适型产品项目差异化价值点梳理年一站式名校教育项目差异化价值点梳理市场环境：刚需产品、客户为市场的主旋律；区域环境：开发氛围浓郁，平紧凑实用产品，同质化竞争激烈；竞争项目：规模品牌配套景观宜居型楼盘以及中等规模低价策略型楼盘的双层夹击、竞争截流。营销环境分析总结综上，项目通过皇家级英伦风情高端成熟住区营销展示、一站式名校教育为主题的城市综合体、低首付压力；分流大规模与中小规模项目的竞争夹击；最大范围的网罗改善型、首改型以及刚需型客户。市场环境：刚需产品、客户为市场的主旋律；营销环境分析总结综项目竞争环境及差异化价值研究营销板斧本报告核心思路二、宏观市场环境六、眼见为实九、掘地三尺七、各个击破营销问题梳理及启示四、项目营销现状审视一、项目本体分析五、王者归来八、火上加油三、项目竞争环境项目竞争环境及差异化价值研究营销板斧本报告核心思路二、宏观市项目营销现状审视、来访、来电量不足，推广力度不够—月总来访仅批，来电仅批，从成交率来看，地级市最高，达到，长沙市区以芙蓉区和开福区为主，长沙县的成交率较低，为然而成交率较高的长沙市区和地级市客户来访不高，反映出推广力度不够项目营销现状审视、来访、来电量不足，推广力度不够—月总来访仅项目营销现状审视、“名校教育”的推广贯彻始终，项目诉求点单薄平面表现颜色暗淡、沉闷，平面表现无视觉冲击力！推广疲软，无市场热度！项目营销现状审视、“名校教育”的推广贯彻始终，项目诉求点单薄项目营销现状审视、现场销售氛围不明显，给市场已售完假象现状：售楼部光线较暗，人气不足，销售氛围较淡。现状：售楼中心入口处无任何销售信息、优惠活动信息释放。项目营销现状审视、现场销售氛围不明显，给市场已售完假象现状：项目营销现状审视、一期户客户，仅装修套，入住户，入住率级低、品牌物管附加值未能体现。现状：正由于小区入住业主不多，物业部门普遍服务意识淡薄，态度较差，经常受到业主投诉，影响小区高端物业形象，关注度不高，项目附加值未能体现。项目营销现状审视、一期户客户，仅装修套，入住户，入住率级低、项目营销现状审视、商铺长时间空置，给人陈旧、荒凉感。现状：沿街商铺入住商家极少，且由于长时间未清洗打扫，铺面墙体陈旧，污渍明显，商业氛围较差。项目营销现状审视、商铺长时间空置，给人陈旧、荒凉感。现状：沿项目营销现状审视、价格上涨过慢，客户购买信心存在一定影响现状：通过小区已购房的业主了解到，本项目从年的均价元到今年年均价元，涨幅仅为元。项目营销现状审视、价格上涨过慢，客户购买信心存在一定影响现状营销推广问题项目核心问题梳理及启示形象建立及卖点挖掘营销展示服务、配套落地调整推广节奏，目标客户精准营销综合价值体系重塑强化卖点、梳理信心提升项目附加值营销推广问题项目核心问题梳理及启示形象建立及卖点挖掘营销展示本案营销解决之道营销大板斧：王者归来——重塑项目形象，强化项目综合价值：眼见为实——强化现场展示，提升服务水平，坚定市场信心：各个击破——目标客户、精准化营销覆盖：火上加油——活动串联，兼顾影响力与销售力：挖地三尺——控制客户终端，精准拓展客源本案营销解决之道项目竞争环境及差异化价值研究营销板斧本报告核心思路二、宏观市场环境六、眼见为实九、掘地三尺七、各个击破营销问题梳理及启示四、项目营销现状审视一、项目本体分析五、王者归来八、火上加油三、项目竞争环境项目竞争环境及差异化价值研究营销板斧本报告核心思路二、宏观市重塑项目市场形象措施一第板斧:王者归来重塑项目市场形象措施一第板斧:王者归来价值体系重塑城市配套建筑品质园林景观品牌物管教育资源欧式情景商业街，穿越古典英伦时空纯正英伦血统，天赋贵气优雅天成成熟品质大盘，现房实景全面呈现奥运管家平台，长城物管宾至如归一站式名校教育，百年育人自主人生价值体系构造：项目核心价值重新梳理，放大价值点，挖掘核心竞争力，五大价值体系解决居住方案价值体系重塑城市配套欧式情景商业街，穿越古典英伦时空价值体系价值体系重塑——欧式情景商业中心，穿越古典英伦空间小巧精致的步行拱门连廊，精品店的户外座位洋溢着欧陆情调；小广场、咖啡屋交织的梦幻之美，宛若置身于古典英伦的时空之中，风情万种。价值体系重塑——欧式情景商业中心，穿越古典英伦空间小巧精致的价值体系重塑——皇家级英伦血统，天赋贵气优雅天成建筑用材考究：底部岩砖砌墙，大面积火山岩铺装，双重防水措施外墙；建筑表现贵气：人字形坡屋顶；砖红色的外立面；白色条状饰、老虎窗、女儿墙、阳光室等建筑语言和符号的运用，充分诠释着英式建筑所特有的庄重、古朴和高品质。高舒适性户型：㎡舒适型产品，、带独立衣帽间、转角凸窗、大面积景观阳台、空中花园赠送，典型的品质刚需或首改产品！价值体系重塑——皇家级英伦血统，天赋贵气优雅天成价值体系重塑——成熟品质大盘，现房实景全面呈现英伦学院风情浓郁的学院现房；大量运用水系、喷泉、英式廊柱、英式雕塑、英式花架、精心布局的植物迷宫等景观小品;铁艺栏杆围墙，铁艺入口大门及英伦情调十足的导师系统；一期全面交房、二期现房销售无一不彰显品牌大盘的王者风度。价值体系重塑——成熟品质大盘，现房实景全面呈现英伦学院风情浓价值体系重塑——奥运管家平台，长城物管宾至如归长城物业致力于“成为社区生活方式引领者”，通过优质的服务、丰富的产品线为顾客提供完善的价值体验。业内首家奥运服务商，所服务的年第届北京夏季奥林匹克运动会奥运村，被国际奥委会罗格先生盛赞为“年来最好的奥运村”，赢得了“奥运物管”的美誉价值体系重塑——奥运管家平台，长城物管宾至如归长城物业致力于价值体系重塑——一站式名校教育，百年育人自主人生为每一个孩子的幸福未来奠基！“石”与“树”的文化。石即根基，意即湘郡未来是在长郡百年来的发展根基上建立的，象征学校将为孩子的终身发展奠基；树即未来树，意即湘郡拥有美好的未来，如同一棵极具生命力的大树生根吐绿并积树成林，象征全校师生的幸福未来。除了囊括中小学的长郡名校，还有知名幼儿园品牌诺贝尔强势加盟！价值体系重塑——一站式名校教育，百年育人自主人生为每一个孩子重新推广定位大东城万方名校教育皇家级英伦豪宅城邦推广定位：项目区位大体量名校价值品质功能定位重新推广定位大东城万方名校教育皇家级英伦豪宅城邦推广定推广调性更换措施二推广调性更换措施二推广调性更换现状：平面表现颜色暗淡、沉闷，平面表现无视觉冲击力。推广疲软，无市场热度！推广调性更换现状：平面表现颜色暗淡、沉闷，平面表现无视觉冲击推广调性更换结合本项目的建筑风格、配套、园林和物管所构建的五大价值体系，我们的推广调性应该从单一的产品价值体系向综合价值体系转换。蓝血贵族的风格十分契合项目独特贵族气质！在凸显品质感的同时，更能以一个新的表现面世，再度市场强势发声，重新引爆市场！推广调性更换结合本项目的建筑风格、配套、园林和物管所构建的五康桥长郡营销诊断报告终稿课件康桥长郡营销诊断报告终稿课件康桥长郡营销诊断报告终稿课件重启商业招商措施三重启商业招商措施三重启商业招商商铺现状：大部分闲置，遮阳棚及部分建筑破旧感明显，无商业氛围。未来预期：商业带动人气，入住率增高，进一步符合成熟品质大盘氛围！建议：对商铺进行修整、清洗，更换部分硬件，重启商业招商，最好是以半年免租或少租的方式完成优质商业资源招商，也有助于盘活整体商业！重启商业招商商铺现状：大部分闲置，遮阳棚及部分建筑破旧感明显项目商业业态发展方向生活配套型商业业态：平米中等规模品牌生活超市提升项目生活配套的同时，弱化区域发展城郊结合处的不利因素！项目商业业态发展方向生活配套型商业业态：平米中等规模品牌生活项目商业业态发展方向建议超市内设专业化生鲜卖场区，能极大的满足片边高端消费客户需求的同时，结合项目绿化生态行活动，提升社区商业的影响力，保障超市消费人气。项目商业业态发展方向建议超市内设专业化生鲜卖场区，能极大的满项目商业业态发展方向高档商业形象塑造：高端品牌特色餐饮、休闲、娱乐型业态优势：客户群广，有机会吸引区域外消费者。利于招商，有较多商家愿意进驻易于经营，成功机会较大劣势：特色餐饮对于本项目的销售价值实现来说，机会较小。商家类型：海鲜酒楼档次：高于目前市场新梅园、福满园商家类型：高档中餐丹桂轩、逸和轩商家类型：高档主题餐厅法式餐厅、泰式餐厅项目商业业态发展方向高档商业形象塑造：高端品牌特色餐饮、休闲高级茶室高级咖啡厅特色餐厅高级茶室特色餐厅项目商业业态发展方向辅助业态：中高端社区型商业社区型商业常见的业态是日常快速消费品零售及服务，如便利店、花店、药店、干洗店、银行、邮局等社区型商业业态：满足社区基本需求。便利店药店银行干洗店项目商业业态发展方向辅助业态：中高端社区型商业社区型商业常见现场营销氛围再造措施四现场营销氛围再造措施四通往项目的几条主干道上导旗设置现场营销氛围再造通往项目的几条主干道上导旗设置现场营销氛围再造各大节日节点、销售旺季在项目的入口处摆放拱门以及空飘现场营销氛围再造各大节日节点、销售旺季在项目的入口处摆放拱门以及空飘现场营销项目入口处的拱门内铺设红地毯现场营销氛围再造项目入口处的拱门内铺设红地毯现场营销氛围再造现状：售楼部光线较暗，人气不足，销售氛围较淡。售楼部门口摆放两个喷绘桁架，内容为项目精雕细琢的各大卖点以及项目以往的各个精彩瞬间。让客户进入就感受到项目强烈的热销氛围。现场营销氛围再造售楼部门口制作摆放喷绘桁架，回顾项目精彩瞬间，活跃现场销售氛围现状：售楼部光线较暗，人气不足，销售氛围较淡。售楼部门口摆放项目竞争环境及差异化价值研究营销板斧本报告核心思路二、宏观市场环境六、眼见为实九、掘地三尺七、各个击破营销问题梳理及启示四、项目营销现状审视一、项目本体分析五、王者归来八、火上加油三、项目竞争环境项目竞争环境及差异化价值研究营销板斧本报告核心思路二、宏观市关注物管品质，提升物管服务现状：由于小区入住业主不多，物业部门普遍服务意识淡薄，态度较差，经常受到业主投诉，影响小区高端物业形象，关注度不高。整改提高物业关注度，加强物业的服务意识，从物业业主的点滴做起，如替业主泊车、替业主开门等，提升小区高端的物业形象。第板斧:眼见为实关注物管品质，提升物管服务现状：由于小区入住业主不多，物业部关注物管品质，提升物管服务开车门打伞敬礼……顾客上门的第一时间直到离去，全面体验高品质物业服务。细节决定成败！关注物管品质，提升物管服务开车门毛坯清水房展示通过简单墙画、玩具饰品，搭配工程展示，附加详细用材工艺说明毛坯清水房展示通过简单墙画、玩具饰品，搭配工程展示，附加详细皇家贵族样板房巴洛克风格强调线形流动的变化，色彩华丽。它在形式上以浪漫主义为基础，装修材料常用大理石、多彩的织物、精美的地毯，精致的法国壁挂，整个风格豪华、富丽，充满强烈的动感效果87皇家贵族样板房巴洛克风格强调线形流动的变化，色彩华丽。它在形色调英伦红、温馨黄、复古绿为主，格纹及铁艺元素皇家贵族样板房英伦田园风格88色调英伦红、温馨黄、复古绿为主，格纹及铁艺元素皇家贵族样板房精致的家具中有玲珑起伏的“”形和“”形的涡卷纹雕刻、精致的描金花纹图案、配有兽爪抓球的椅脚等欧式古典纹饰，重现了宫廷般的华贵绚丽。餐桌和餐边柜上大量的水晶餐具、烛台、镶金相框以及欧式花艺，除了在色彩上增进食欲，更是彰显出尊贵与优雅的品质。皇家贵族样板房洛可可风格89精致的家具中有玲珑起伏的“”形和“”形的涡卷纹雕刻、精致的描阳光大堂：大堂通过绿化、小品、休闲区的设置形成气势和品质。形成全新的生态自然入户大堂，达到阳光大堂的效果。物业档次、业主身份的象征！入户大堂——精致打造，豪宅品质现场展示包装调整阳光大堂：大堂通过绿化、小品、休闲区的设置形成气势和品质。形在商业街道上增加休闲桌椅，更好的聚拢人气，提升商业氛围！商业包装在商业街道上增加休闲桌椅，更好的聚拢人气，提升商业氛围！商业商业包装对商铺的墙面进行清洗，遮阳棚进行更换，改头换面。商业包装对商铺的墙面进行清洗，遮阳棚进行更换，改头换面。亮化工程包装：对本案的商业街进行包装，做情景式商业街整体亮化工程包装，进一步提升人气营造热烈氛围！亮化工程包装：对本案的商业街进行包装，做情景式商业街整体亮化亮化工程包装：本案沿黄兴大道和博雅路路的树木建议用霓虹灯包装，增加本案商业气氛，形成一道亮丽的城市风景！亮化工程包装：本案沿黄兴大道和博雅路路的树木建议用霓虹灯包装现场展示包装调整夏季泳池免费开放现场展示包装调整夏季泳池免费开放项目竞争环境及差异化价值研究营销板斧本报告核心思路二、宏观市场环境六、眼见为实九、掘地三尺七、各个击破营销问题梳理及启示四、项目营销现状审视一、项目本体分析五、王者归来八、火上加油三、项目竞争环境项目竞争环境及差异化价值研究营销板斧本报告核心思路二、宏观市成交客户分析：星沙及长沙县周边、省内地州市、长沙市六区（主要以芙蓉区、雨花区、天心区为主）、结合目标客户，线上推广：以户外、网络、短信为主；重大营销节点报纸广告配合。户外广告建议：星沙市中心、汽车东站、万家丽路（家润多）、高速路口、机场高速（收费站顶广告）主要拦截星沙、东城区客湖、地级市外省客户。营销推广第板斧:各个击破成交客户分析：营销推广第板斧:各个击破目标客户全部覆盖星沙市中心、汽车东站户外推广覆盖√目标客户全部覆盖星沙市中心、汽车东站户外推广覆盖√万家丽路、高速入口、机场户外推广覆盖√目标客户全部覆盖万家丽路、高速入口、机场户外推广覆盖√目标客户全部覆盖目标客户全部覆盖长沙各大房地产网站广告覆盖、短信覆盖全长沙、星沙、地级市客户√目标客户全部覆盖长沙各大房地产网站广告覆盖、短信覆盖全长沙、星沙客户覆盖：星沙各大电影院、主要公交车、车站广告覆盖√星沙客户覆盖：星沙各大电影院、主要公交车、车站广告覆盖√地级市客户覆盖：高速收费站覆盖（派发信封式单张）、高铁广告地级市客户覆盖：高速收费站覆盖（派发信封式单张）、高铁广告单张电邮通过专业投递公司将项目信息传达到目标客群的银行帐单、邮箱等，实现项目信息精准、快速、有效营销宣传。直投—“亲自投递”筛选核心客户来源区域，如企业、集中小区，直接与企业、物管联系，获得投递权限，项目组安排学生投递，直接接触核心目标客户。地级市客户覆盖：企事业单位单张直邮、电视换台广告单张电邮地级市客户覆盖：企事业单位单张直邮、电视换台广告营销目标与市场环境营销板斧本报告核心思路二、目标之下的市场环境分析七、各个击破十、掘地三尺八、眼见为实项目自身价值研究与营销问题审视四、项目自身价值研究五、项目的营销审视一、营销目标确立六、王者归来九、火上加油三、项目竞争分析营销目标与市场环境营销板斧本报告核心思路二、目标之下的市场环主题：快乐向前冲；时间：月；形式：邀请业主、诚意客户参加，并设置复赛和决赛，保持活动的延续性；目的：提升本案影响力，为公寓蓄客；活动制造影响力第板斧:火上浇油主题：快乐向前冲；活动制造影响力第板斧:火上浇油主题：寻找雀神；时间：月月；形式：邀请诚意客户、业主参加，设置复赛和决赛，打出“万元大奖”的噱头，并在各大媒体同步宣传；目的：提升本案影响力、蓄客；活动制造影响力主题：寻找雀神；活动制造影响力体验活动：寻找“城堡里的公主”样板房园林摄影比赛地址：营销中心、叠墅及高层样板房内容：与婚纱摄影机构进行跨界资源共享，在营销中心及样板房为其提供拍摄场地，赠送新人购房折扣券，在合作机构摆放项目资料和形象照片目的：全面展示项目营销中心及样板房，让星沙客户中留下美誉度，吸引求购婚房青年客户上门体验活动：寻找“城堡里的公主”样板房园林摄影比赛地址：营销中体验活动：皇家英伦风情园林寻宝行动地址：项目园林形式：将客户分成几组，组进行，各组客户在园林内藏项目楼书或其他物品，在规定的时间内找到，越短的时间找到即能获奖。体验活动：皇家英伦风情园林寻宝行动地址：项目园林活动制造影响力活动制造影响力老带新策略：最有效成本最低的促销政策“成交奖”凡新客户购房签约成功者，老业主可参加“成交奖”住宅:老业主赠送现金红包或购物卡设计多重奖品和抽奖奖项、逐步升级老带新优惠力度制造令人动心的诱惑；刺激老业主及新客户积极参入，营造老带新答谢的浓厚氛围！销售引爆策略老带新策略：最有效成本最低的促销政策“成交奖”销售引爆策略对于发展商而言，降低首付门槛只会为项目带来双赢，表面上在短期内为置业客户降低购房门槛，尤其是针对资金不足又想一步到位，购买舒适型产品的客户；而实际发展商并没有降低利润的风险，反倒更能促进销售，盘活资金。降低购房客户入住首付，以平两房产品，总价万为例，优惠方式有如下种：低首付方案一为初步测算，不含信用卡还款利息建议采用方案，首付金额最底，还款金额最少销售引爆策略对于发展商而言，降低首付门槛只会为项目带来双赢，表面上在短期对于发展商而言，降低首付门槛只会为项目带来双赢，表面上在短期内为置业客户降低购房门槛，尤其是针对资金不足又想一步到位，购买舒适型产品的客户；而实际发展商并没有降低利润的风险，反倒更能促进销售，盘活资金。降低购房客户入住首付，建议优惠如下：方案二：客户与发展商签订精装合同，总价提高，首付提高。私下客户与发展商签订要求毛胚房源，首付总价减去精装价格，付首减少。例：万房源精装价格万（元㎡×㎡）＝房源总价万、首付三成：万实际首付：＝万低首付方案二销售引爆策略对于发展商而言，降低首付门槛只会为项目带来双赢，表面上在短期针对刚需型客户推出“万元房车一步到位”活动（精确制导）推出“万房车一步到位”活动促进刚需型有一步置业到位意向的客户成交，例买平，总价万，客户可获赠万元轿车一台，合计总价万，房车一步到位首付万。销售引爆策略针对刚需型客户推出“万元房车一步到位”活动（精确制导）泛团购策略：泛团购策略：由于大团购比较困难，因此我们建议同步启动小团购。限时团购，可在某一特定时间期限内，所有成交的房源都可以享受团购优惠。限人团购，人以上抱团成交算团购，可每人特别折扣优惠。限节团购，针对特定的节日如护士节、教师节，在节目前后壳针对医生、老师启动团购政策，灵活的销售模式泛团购策略：泛团购策略：由于大团购比较困难，因此我们建议同步低门槛、高优惠认筹策略：免费办理银卡客户万元抵万元金卡客户蓄客策略——进行客户分级，精确把握住诚意度高的客户；进行精准有效的客户维护，节约成本，直效营销选房保证人气保证销售引爆策略低门槛、高优惠认筹策略：免费办理银卡客户万元抵万元金卡客户限时特价房：根据现场楼栋销售状况,把部分难以销售单位拿出来做限时特价房，促使难以销售单位走量。抽奖特价房：活动当天，设置个名额的抽奖特价房，人气的聚集和氛围的营造。特价房策略：限量特价房：特价房单位均为户型、朝向较差单位，凭借特价房的拉动，引导客户购买项目其他非特价房产品，促进项目销售。销售引爆策略限时特价房：根据现场楼栋销售状况,把部分难以销售单位拿出来做灵活付款形式：竞争激烈下，为吸引刚性置业需求，灵活的付款形式，将促进项目的销售！灵活付款形式策略：首付款一年内分期支付，年底还清。

考虑到老师、医生、公务员年底较为丰厚奖金收入，可将首付款推迟到年度还清。

销售引爆策略灵活付款形