思南官井旧城改造可研

目录第一章总论 1.项1目名称 1.项2目建设单位及基本情况..1.可3行性研究报告编制依据与范围1.建4设地点 1.建5设内容与规模 第二章项目建设的必要性...2.思1南县经济社会发展状况..2.思2南县城总体规划布局 2.工3程建设的必要性 第三章建设规模与主要建设内容第四章项目选址及建设条件..4.选1址 项2目建设工程条件 项3目建设市政条件 第五章工程方案 区1域概况 、'—/—1111总2平面布置 建3筑方案结4构方案 5.给5排水及消防 5.供6配电及弱电 5.暖7通、空调 第六章环境影响评价与消防安全环1境影响评价 编2制依据 项3目主要污染源及污染物.环4境保护措施 6.消5防 第七章节能节水措施...节1水措施 电2气节能措施 空3调节能措施 建4筑节能 第八章投资估算与资金筹措.投1资估算 资2金筹措 第一章总论项1目名称思南县官井片区旧城改造一期工程项2目建设单位及基本情况项目建设单位贵州鸿昌园房地产开发有限责任公司工程概况本项目用地位于贵州省铜仁市思南县思唐镇府后街，用地面积约为5006平.方0米4，建设用地面积4992平.方8米1。用地沿东西方向呈一长条形，地势高差大，东西向最大高差近50米。用地西面为环城路，东面为府后街，地块上无高压线，场地周边交通条件十分优越，城市配套设施完备。可3行性研究报告编制依据与范围工程设计的主要依据《城市居住区规划设计规范》《民用建筑设计通则》《建筑设计防火规范》 6年版）《高层民用建筑设计防火规范》 4年版）《住宅建筑规范》《民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）》 一《城市道路和建筑物无障碍设计规范》 、《地下工程防水技术规范》《贵州省居住建筑节能设计标准》其他相关的国家、地方法令法规。编制范围依据国家有关政策、法规、规程、规范，本可研对项目建设的必要性、建设规模、内外部条件、总平面布置、公用工程、环境保护、投资估算、社会和经济效益进行详细的研究论证，并提出基本结论和合理化建议，供业主和政府及有关部门决策时参考。建4设地点拟建地点：思南县城府后街建设内容与规模总用地面积 平方米，总建筑面积 平方米，建筑层数：栋 ，栋 +栋 。第二章项目建设的必要性思南县经济社会发展状况位置范围思南县地处贵州省东部铜仁地区西南部，地处武陵山腹地，乌江流域的中心地带，东经°2 ° 8，北° ' ° ',周边分别与印江市、石阡县、凤冈县和德江县接壤。思南县委、政府设思塘镇，东邻国家级自然保护区梵净山，西倚历史文化名城遵义，南靠泉都石阡，北顺乌江经沿河达重庆涪陵入长江。铜遵公路干线横穿县境东西，黄金水道乌江纵贯南北，是黔东北联系湘、渝、川的水陆交通要塞。境内山川秀丽，气候温和，土地肥沃，思南傩坛戏将宗教仪式与世俗剧目夹杂于间，唱、念、做、打无不具备，时有踩刀、溜铧、翻叉等特技表演，其宗教仪式扑朔迷离，表演艺术诙谐端庄，面具式样多彩纷呈，得到了国内专家和日本、韩国等国学者的一致赞叹，被誉为“中国戏剧的活化石”。行政区划、面积、人口思南县现辖个民族乡，个镇，总人口万，全县地域面积达 平方公里。自然条件及资源思南县地处贵州高原向湘西丘陵过渡的大斜坡地带的北部边缘区，在武陵山脉和大娄山脉之间，南北走向的乌江即为两大山脉的自然分界线，整个地势受乌江切割的影响，北东西三面较高，中间乌江河谷较低。最高海拔136米3，最低海拔34米0，相对高差102米3。地貌类型以溶蚀、侵蚀山地和丘陵地貌为主。气候温和，年均气温.，年均降雨量 毫米，无霜期29天0。适宜稻谷、玉米、薯类、油菜、桑蚕、中药材、林木、果蔬、畜牧等生产，是贵州省著名的商品粮、蚕桑、商品牛、商品猪生产基地。土壤类型共有5个土类，15个亚类，34个土属，82个土种，主要土壤类型有黄壤，占土壤面积62.，9水5稻%土占土壤总面积22.，1其次是石灰土、紫色土、潮土等。煤炭资源丰富，遍布境内各乡镇，已探明蕴藏总量达263万6吨，煤层稳定，煤质优良。矿产资源主要有煤、铁、雄雌黄、重晶石、冰洲石、大理石等。水能资源丰富，有大小江河28条4，河道总长53公3里，自然落差大，水能理论蕴藏量高达14余0万千瓦。全县有大小水利工程10处，灌溉面积达120公0顷0。旅游资源十分丰富，赋有独特的人文景观、自然景观和浓郁的民族风情。境内有神奇瑰丽的乌江山峡，千姿百态的天然溶洞，巧夺天工的石林景观等。思南县共辖13个镇14个民族乡，有汉、土家、仡佬等17个民族。年全县总人口万人，人口自然增长率为％。。其中农业人口为47.万2人5，非农业人口为15.万7人5，人口密度为28人9/平方公里。粮食生产由简单的数量型向质量效益型转变。工业经济增长方式将由粗放型向集约型转化，进入了一个新的转型发展阶段。20年，思南县三次产业结构的比例为::9200年9，全县生产总值33.亿9元，全社会固定资产投资完成31.亿元，社会消费品零售总额8.亿6元，城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达101元0和4253元9。思南县城总体规划布局城市性质思南县城是黔东部经济区物资贸易和交流中心之一；以发展高附加值的农副产品为主导，并形成以历史名人为依托的地域特色文化产业；逐步成为铜仁经济区的重要城市之一。用地规模年9全县建设用地总规模 公顷，到年和年0建设用地总规模分别达 公顷和公顷。城市对外交通及通讯思南交通便利，省道遵铜干线公路纵贯东西，县道思石公路正在实施油路提级改造，全县27个乡镇全部通公路，境内公路总长38多公里，铜遵公路贯穿全境，连接川黔，湘黔铁路，32国6道从县境北西附近经过，30省3道从县城穿过，西接32国6道，东至印江县，也是遵义至铜仁的主要交通干线。杭瑞高速（杭州一瑞丽）思南至遵义段正在建设之中，建成之后将大大缩短思南与东部沿海发达城市的旅程时间，同时也将提升思南的交通地位；思南水运交通便利，全县有通航水域13公7里，20吨0客货轮可顺江直达重庆、武汉、上海等地。境内水运以乌江为骨架，通航水域13公7里，其中乌江思南段78公里，水面宽200-米3；4有0客货码头8座，各类船只数百艘，20吨0级下货轮畅通无阻，经沿河至涪陵入长江。“十五”期间，建设移动基站个，发展了网，移动通信网络实现乡乡通移动电话，全县移动用户已达到3万户，联通用户1万户，固定电话用户2用万6户，小灵通用户1万户，宽带用户0用1万户。全县交换机总容量达305门9，2实现乡乡通程控电话。完成了33个行政村通讯设施建设，建设了农村无线固定电话接入网、车载电话、传输光纤化、数字、数据宽带网、数据自动监测为一体的现代通信网络。工程建设的必要性本工程的建设可改善思南居住条件为了加快思南县经济社会发展，改善居住环境，提高办事效率，推动官井片区建设，发展节能新城市。本工程的实施正是作为改善思南居民居住环境的必要条件，将为改造思南人民的居住条件提供有力保障。保障思南工作有力、生活有序、有效的展开，促进思南经济社会的发展。本项目的建设，能完善思南县部分城市功能，是保证思南人民正常生产、生活的需要。本工程的建设可以提高就业率，支持思南经济的持续发展经过近年的改革发展，尤其是近几年西部大开发的机遇，思南县已经成为铜仁地区较有影响力的城市之一。随着西部大开发和城镇化发展战略的实施，思南县委、县政府审时度势提出了以“双拥模范县”为特色的新时期的发展战略目标；随着思南县社会经济的发展、城市建设的加快、城市化速度的提高、城市化模式的转变；随着城市的不断发展，开发具有市场发展前景的办公区成为思南县建设的当务之急；随着城市规划思想的发展，人们逐渐认识到以人为本的重要性，为人们提供舒适优美的办公环境；随着这几年可持续发展概念的深入影响，人们在满足自我需求的同时，更加注意以环境为本，尽可能保持环境原有的自然脉络，尽可能减少对环境的破坏。使建筑物与环境相互融合，协调发展。二、市场预测一．市场调查目前思南县城住宅市场供应上住宅面积在以下的占总量的住宅面积在 的占总量的 占总量的的上的占总量的。从以上统计结果看 的住宅面积目前是思南县城住宅市场上供应的主力市场接受程度最高。购房者能承受多高的房价宅是房地产市场上最为关心的问题宅根据我们这次调查结果宅购房者对购房总价格的承受能力如下:承受总价格在20万以下的占26承住受宅总价格在21--万3之0间的占35.，5承住受总价格在 万的占 ,承受总价格在万以上的占。以上调查结果显示宅思南县城购房者所能承受的价格主要在20-万之间，其为购房者的主要承受范围。另外，重点调查了我们的项目所在地官井旧城区房地产市场及项目周边的主要楼盘销售状况。在2承1年承思南县城住宅平均价格为2承元左右/平方米。2承1年承第四季度江岸名都楼盘销售均价在27承承-元3/3平承方承米，且销售情况良好：金辉叠翠园均价在24承承-元2/7平承方承米且销售情况同样良好。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是该区域楼盘有充足的消费群体。总体而言，思南县城新建楼盘本年度价格都有所提高。该区域楼盘呈现高层化、大户型化发展的趋势。二．产品供需预测根据调查，目前思南县房地产投资大幅增加，为铜仁地区最为活跃的房地产市场之一，2承承年1上半年武汉完成住宅建设投资39.亿4元，比去年同期增长47.，1施7工住面积达到958万.平2方米。2承承年总投资额为132亿.元5，同比增长14.。9其住中住宅投资99.亿3元9，同比增长15.，4占%总投资的75，%经济房开发投资13.亿6元5，占总投资的10.3从%销.售投资比率来看，98年销售额只占到投资额的43.，7989%年上升到60，%在200年2，全市销预售总面积为759万“（其中住宅销售面积 万m3同比增长 ；总销售额为118.亿5元5，同比增长26.。6虹2景%花园、华城花园、康居园等一批商品住宅的良好销量，再结合入住武汉光谷的高科技公司的不断增多，白领阶层以及周边高校教师对中高档住房的需求一定会更大，另外国家对居民购买住宅的金融政策支持（贷款）将加大力度，居民购房能力将大大提高。据此分析，我们此时开发商品房，是迎合市场需求，销售前景良好。三■价格预测据调查，今年思南县还将陆续推出一系列的中高档项目，整体项目水平与201年0项目相比，这些项目无论在质量，还是在规划设计上，都将会再上一个档次，从而拉动思南县房价继续走高。今年思南县基础建设将要快速发展。几处大型房屋拆迁改造工程，使得大量居民重新置业，为思南县商品房的销售提供了契机，这将导致思南县商品房价格继续出现上涨趋势。从原因上看，主要有五：在政府土地供应政策与方式变化的情况下，地价上升。住宅集中区地段周边开发项目的增多，形成“扎堆”效应，带动地价上升。需求量大。从目前思南县房地产的消费市场来看，有84.的6消%费者都采用了商业贷款或组合贷款的方式进行购房置业，而且更多的人因贷款利率较低则更希望采用公积金贷款；还有居民的福利性住房观念已经开始向商品化转变，使得市场积累的需求量在短时期内释放出来。购买力的增强，按揭的作用。城镇居民的人均可支配收入的增加，使居民购买力有所增强，再加上不少“持币观望”者的加入，银行按揭到位，国家对居民购买住宅的金融政策支持（贷款）将加大力度，居民购房能力将大大提高，致使房价上涨。住宅品质的提高，也成为了房市升温。因为随着经济的发展，居民对住宅的选择与选择能力大大增强，居民以十分挑剔的目光审视、评判选择住宅，对住宅的品质以及物业管理服务的要求的提高。最终导致价格上扬。竞争激烈，由于房地产市场供销两旺，大量外地开发企业纷纷入驻思南以争夺市场，带来了激烈的竞争。由于思南县人口众多，消费市场巨大，加上房地产发展水平相对较低，外地企业纷纷进入思南。使思南房地产市场的竞争更为激烈化。综上所述，再结合我们公司的竞争实力，初步可以确定该小区内房屋销售大约每平方米250元0左右。四．竞争力分析外地企业纷纷进入思南。由于思南县人口众多，消费市场巨大，加上房地产发展水平相对较低，致使大量外地开发企业纷纷入驻思南以争夺市场。在激烈竞争的同时也会提高整体的开发水平和住宅的质量。另外知名企业得到追捧。品牌的魅力在房地产业中已经显现，目前在思南居民购房消费中，企业知名度已经成为重要的参考因素。无论是开发公司还是规划设计、中介代理等企业，知名度和美誉度较高的都受到了购房消费者的青睐，尤其是国内知名的地产商和省内外的著名规划设计公司，以其先进的理念推出的楼盘都收到了良好的市场效果。鉴于本公司实力雄厚信誉良好，我们可以依托本公司的知名度，根据不同市民的不同需求，推出具有先进理念的楼盘；再加上我们开发的地段位于“光谷”，靠近东湖和马鞍山森林公园，环境优美，周边又有多所高校，具有浓厚的人文气息；高收入阶层的市民较多。而周边地段由于武汉近年来的高速发展，致使周边居民住房比较拥挤，与此同时居民的购买力增强，所以该地区市场上住房供应小于需求，具有巨大的市场潜力，为此项目开发带来了无限的商机。据此我们有理由相信我们开发的商品房有较强的竞争力。五．市场风险分析1.该居民小区主要居住对象为在东湖高新科技工业园区工作的白领阶层，周边高校院所的知识分子，入驻华中硅谷的电脑从业人员，以及其他知识层次较高，家庭收入较好的市民家庭。由于他们：1）职业稳定：改革开放以来,教职工的职业相对来说比较稳定，同时随着经济水平的不断提高，人们对文化的追求也提高到了新的位置，随之而来的是教职工的收入水平也逐步的提高。2）收入稳定：教职工的收入水平在稳定中逐步提高。东湖高新科技工业园区工作的白领阶层，入驻华中硅谷的电脑从业人员，他们都属于高收入阶层。3）文化水平较高：他们的年龄的大多在35~岁4之5间，人到中年是单位的骨干力量，年富力强，工作紧张，需要一个好的投资环境。4）对家庭居室的要求较高：除对住宅的舒适性.安全性的要求以外，由于工作的原因，他们要求居住地能上班方便，同时在家也可顺利开展工作，对小区环境的要求，对住宅品位的要求，对户型的设计要求也比较高。这就意味着该项目的变现性较好，比较容易出手，这也是项目投资本金安全性的保证。所以投资风险不会太大.通货膨胀的防护能力：在市场经济条件下，通货膨胀的影响是长期存在的，而对于房地产投资而言，是本身具有对通货膨胀的防护能力，这是由房地产本身具有升值能力来决定的，这就减少了通货膨胀对该项目的影响，同时对该项目的投资采取了相对保守的措施，这就为该项目的投资减轻了风险。房地产开发受政府行为影响较大，同样也受银行利率影响，假如依照目前政府政策，风险较小。第三章建设规模与主要建设内容总用地面积 平方米，总建筑面积 平方米，建筑层数：栋 ，栋 +栋 。用地沿东西方向呈一长条形，地势高差大，东西向最大高差近米。用地西面为环城路，东面为府后街，地块上无高压线，场地周边交通条件十分优越，城市配套设施完备，是住宅居住区理想的建设场地。本项目是由三栋主楼及附属设施多层建筑组成综合楼建设项目。总建筑面积3261平7方.米2；建筑类别二类；高层办公楼和地下停车库防火等级六级，多层办公楼防火等级二级。居民用房设置为商业、多层住宅、高层住宅、半地下室、地下车库等，可容纳户数22户4。建筑容积率5.，7建5筑密度为31.，9绿%地率为32.。9%第四章项目选址及建设条件选址项目专家组会同思南县发展计划局、规划局、贵州鸿昌园房地产开发有限责任公司等部门有关人员一起进行了反复考察论证，并报思南县委、县政府。将在贵州省铜仁市思南县思唐镇府后街划拨建设官井片区旧城改造工程。其理由如下：本项目用地位于贵州省铜仁市思南县思唐镇府后街，土地权属清楚，建设官井片区旧城改造工程不需新征土地。由于该地址位于思南县思唐镇府后街，交通非常便利。水电等设施齐全，能满足官井片区旧城改造工程的用电、用水要求。项目建设工程条件地形地貌整个用地呈不规则扇形用地，南北长约米，东西宽约米，用地面积约为5006平.方0米4。场地呈丘陵地貌，沿地形由东向西逐级升起。场地最高高程为473米.，5最低高程为425米.，0最大高差近米，用地高差较大。气象与水文场地属亚热带山区型季风性湿润气候区，气候温和、四季分明，

年均气温 .，年均降雨量 毫米，无霜期天，水能资源丰富。植被项目区域光热充足，以林、粮、经济作物为主，植被以马尾松为主，其间有松杉混交林、茶林，尚存古老、稀有、珍贵树种很多。地震据场地及周边地表调查，场地及其附近地段未发现断层、滑坡、泥石流、构造破碎带、滚石等不良地质作用。建设材料和运输条件本项目建设材料交通运输便利，周围盛产石料，产品规格可满足本工程需要。此外，项目地区有大型的建材市场，具有充足的资源，路基所选用的石灰、钢材、水泥等建筑材料在本地区均有相应的生产厂家供给，并能满足建材质量标准的要求。本项目筑路材料主要采用公路运输方式，项目所属地公路比较发达，完全可以满足本项目建设期间材料运输要求。项目建设市政条件供电、供水和排水本项目用电量不大，建设用电和生活用电不成问题。供水能得到保证，城市水厂就在项目附近。排水可通过城市污水管网排出进入城市污水处理厂。市政交通条件项目所在地南临思南县城老城区，位于新城开发区，市政交通条件十分便利。邮电通信思南县属省内区域性邮政中心和信息枢纽，思南县城区已建成程控交换网、宽带互联网、长途数字传输网、移动通讯网、无线寻呼网等现代公用电信网络。项目处市区中心地带，信息传递方便。第五章工程方案区域概况地理位置官井片区旧城改造一期工程位于思南县老城区，建设用地面积4992平.方8米1。用地沿东西方向呈一长条形，地势高差大，东西向最大高差近米。交通条件项目所在地位于思南县城老城区，东临府后街，西临环城路，交通非常方便。场址地形地貌官井片区旧城改造一期工程位于思南县老城区，建设用地面积4992平.方8米1。用地沿东西方向呈一长条形，地势高差大，东西向最大高差近50米。场地呈丘陵地貌，沿地形由东向西逐级升起。总平面布置总平面布置官井片区旧城改造一期工程由、、三栋居住用房，、两栋紧靠府后街，栋毗邻环城路，、与之间修建休闲场所及花坛。强化住宅中心主要涉及以下两个方面。第一层面，是对住区主题概念的强化。强化明确的主题，不单给予居住环境设计主线，而且也会加强楼盘在市场上的竞争力。方案中强调现代文化的“时代感”和城市景观资源的“导入”作为住区的主体概念。第二层面，是对住区空间几何中心的强化。在方案中，我们关心住区的公共空间环境。对这些中心加以强化，有助于增强住区公共空间的凝聚力和识别性，并从视觉上引导居民相互交往。竖向设计设计中将场地适当挖填，使场地略高于城市道路，使建筑有良好的视觉形象，并为场地内雨水、污水排放提供了便利条件，场地平整设计后最大高差约为米，道路最大纵坡为，最小纵坡为 ，室外场地的连接方式采用平坡式与台阶式相结合。建筑方案工程类别本项目是由三栋主楼及附属设施多层建筑组成综合楼建设项目。总体布局本工程设有三栋主居民住房，总建筑面积 平方米；建筑类别二类；高层办公楼和地下停车库防火等级六级，多层办公楼防火等级二级。平面布置居民用房设置为商业、多层住宅、高层住宅、半地下室、地下车库等，可容纳户数户。剖面设计建筑容积率 ，建筑密度为 .绿地率为 .建造一个适宜人居的生活小区。无障碍设计根据《城市道路及建筑物无障碍设计规范》 第条：所有入口及人行道设置提示盲道。具体由景观公司设计施工；根据《城市道路及建筑物无障碍设计规范》 第条：所有入口及室外踏步单边均设置残疾人坡道，所有坡道宽度鼻米坡度鼻1 ,具体由景观公司设计施工。立面设计设计中将场地适当挖填，使场地略高于城市道路，使建筑有良好的视觉形象，并为场地内雨水、污水排放提供了便利条件，场地平整设计后最大高差约为米，道路最大纵坡为，最小纵坡为 ，室外场地的连接方式采用平坡式与台阶式相结合。结构方案工程设计采用的规程规范《建筑结构可靠度设计统一标准》《建筑结构荷载规范》《混凝土结构设计规范》《建筑抗震设计规范》《建筑地基基础设计规范》《建筑桩基技术规范》《砌体结构设计规范》自然条件场地地质较稳定，适宜进行本工程的建设。地震设防本项目属于丙类建筑工程，按六度进行抗震设防，本建筑的结构安全等级为三级。结构形式根据项目区的自然条件及建筑物的平面布置的特点，拟采用现浇钢筋混凝土框架结构体系，楼板采用现浇钢筋混凝土梁板结构，基础拟采用扩展基础。结构计算材料明细表：混凝土部分：（1）桩身：C30（2）基础梁、独立基础：C30（3）楼层梁、板、楼梯： C25-C30（4）竖向构件柱、墙：C25-C40钢筋部分：直径V 级直径鼻 级板筋为冷扎带扭钢筋主要填充砖材：加气混凝土砌块。给排水及消防编制依据1《建筑给水排水设计规范》 年版）、《高层民用建筑设计防火规范》 年版）、《建筑设计防火规范》TOC\o"1-5"\h\z4、《全国民用建筑给水排水工程设计技术措施》（200年9版）、《室外给水设计规范》 一、《室外排水设计规范》 一、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（ ）、各专业提供的有关资料及建设单位要求、其它相关国家标准、规范、规程及规定编制范围本工程室内给水排水和消防给水系统设计。2本.工程红线以内室外给水排水和消防给水系统设计。给水1用水量工程商场用水量定额：平方米营业厅；住宅生活用水量定额：人・；道路、广场及绿化浇洒用水： 平方米；2、 给水方式采用市政管网直接供水并结合低位水池、变频加压泵中高区加压供水。3、 管网规划由二根 进水管从本工程二端引入，在规划区内形成环状管网供水。污水排放排水体制排水体制采用雨、污分流制。污水量确定生活污水按居民给水用水量的90估%算，则规划区总的污水量约为653/md。污水处理污水先排入小区主排水管道经化粪池处理后，排入市政污水排水管网。消防、室内消防给水工程室内消火栓用水量 火灾延续时间小时。室内消火栓给水采用区域集中高压供水，系统由地下水池、消防水泵、屋顶水箱联合供水。2、室外消防给水工程消防给水采用生活、生产、消防合一制，在主干管环网上布置室外消火栓，其间距不大于12米0设置。室外消防用水量为L同时发生火灾次数次，火灾持续时间为小时。、建筑灭火根据《建筑灭火器配置设计规范》，在必要的部位设置气体灭火装置。供配电及弱电设计依据和供电特征《民用建筑电气设计规范》《低压配电设计规范》GB50054-95《建筑物防雷设计规范》 （ 年版）《建筑照明设计标准》 GB50034-2004《 及以下变电所设计规范》《供配电系统设计规范》《高层民用建筑设计防火规范》GB50045年-版9）5（《建筑设计防火规范》 GB5001年6版-）95（20《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》 GB5006《通用用电设备配电设计规范》GB50055-93《民用闭路监视电视系统工程技术规范》 GB501《火灾自动报警设计规范》GB50116-98《智能建筑设计标准》 GB/T50314-2006《综合布线系统工程设计规范》 GB50311-200《有线电视系统工程技术规范》 GB50200-94《工程建设标准强制性条文.房屋建筑部分》（200版9）；《建筑工程设计文件编制深度规定》（200版8）；用电负荷按照变压器尽量接近负荷中心和便于运行管理的原邮电部，拟于小区转换层内设置变配电所，采用配电系统，本工程车库及其他建筑的消防用电设备负荷等级为二级，其它负荷为三级。负荷指标：住宅用电取 户；商铺用电取；车库及配套建筑用电取。供电电源：本工程拟采用由一路 线路供电消防负荷备用电源。变、配电线路敷设：住宅配电电缆从变压器低压屏用电缆从电力管引入住宅强电井，然后用阻燃导线供电到每层楼层计量配电箱；商铺和配套建筑用电从变压器低压屏用电缆穿电力管引至各栋商铺电计量箱，然后用阻燃导线穿管供电到各用电商铺；地下车库设置分区配电系统，每个分区内设配电箱。动力配电及控制设计：1、 生活泵、排水泵采用放射式配电，并采用水位自动控制。2、 消火栓泵、喷淋泵采用双电源双回路放射式配电，并在末端进行自动切换。消防水泵由就地/远方（消火栓处和消防中心）控制；喷淋泵由手动/自动控制。3、 防排烟风机采用双电源双回路供电，并在末端进行自动切换。并由就地/远方（消防中心）手动及消防报警系统联动控制。户外供电及照明在大楼屋顶处、四周、庭园内，结合园林景观工程做投光灯、路灯、庭园灯、草坪灯，电压等级采用 室外灯具选用半截光型或截光型配光灯具，选用紧凑型荧光灯、金卤灯、高压钠灯光源，采取接触器与时间继电器配电箱集中控制。防雷本建筑为一类高层按二级防雷建筑考虑。每栋楼设总等电位联结，带淋浴设施卫生间设局部等电位联结。建筑采用共用接地系统，接地电阻不大于1欧姆。各栋建筑接地系统互相连结，仝小区接地网联成整体。低压配电系统的接地型式采用一制。在配电系统各级设电涌保护器。弱电小区内设置语音通信系统，局域网数宁通信系统和有线电视系统，根据本工程和全小区建筑面积，设置语音通信远端交换机站和局域网工作站。通信容量，住户按1.对5/户计，其它场合按用途适量考虑，则语音通信容量为15对0（包括公共及商业用户），数字通信点为15点0（包括公共及商业川户）。住户每户一条视频线接入，其它场所按用途适量配置，则共有约有10个0端口用户（包括公共及商业用户）。小区住户设置可视对讲保安系统，住宅每户考虑紧急报警装置。地下车库、商业及公共建筑的有关部门设置电视监控保安系统，小区设周界防越报警系统。因此全小区设一个消防保安中心。智能系统线路，地下暗敷，室外采用地下 管道敷设，地下车库内采用封闭桥架敷设。暖通、空调设计依据TOC\o"1-5"\h\z《采暖通风与空气调节设计规范》（ 1。《城镇燃气设计规范》（ 2《建筑设计防火规范 ）《高层民用建筑设计防火规范》（ 0年版）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（ 0《公共建筑节能设计标准》（ ）《车库建筑设计规范》（ 0其他相关的现行法规、标准及规范。本工程规划设计方案的相关审查意见书建设方提供的设计委托书、有关使用要求和设计技术要求。各相关专业提供的图纸及资料。通风、空调工程因空调系统未确定具体空调形式，故不在本次设计范围内。仅预留相应动力站站房等功能房间。车库通风设置机械通风系统，车库根据防烟分区情况采用机械排风，自然补风或机械排风，机械补风相结合的方式，该系统平时排风，火灾时排烟。送风量不小于排风量的50。%柴油发电机房及储油间设独立的机械通风系统，高温烟气高空排放。设备用房设独立的机械排风（局部设备房兼事故通风）及机械补风系统。5卫.生间通风采用卫生间通风器，通过排风井排出。6各.个公用卫生间均设置机械排风装置，集中排放浊气。7.厨房油烟、卫生间浊气、柴油发电机燃烧尾气均通过各自的土建竖井高空排放。第六章环境影响评价与消防安全环境影响评价社会环境影响拟建工程的修建，可对区域社会环境产生一系列有利影响，有利于改善办公条件，促进城市和区域经济的发展。生态环境影响土石方的填挖及建筑物的施工将引起自然环境的改变，施工期间及运营期间污水也对周边环境及居民生活造成一定影响。因此，建设期间需要重视对周围环境的保护，尽量减少项目建设对环境带来的不利影响。声环境及空气环境影响施工期间来自施工机械和运输车辆的噪音，营运期间产生的噪音都对环境有影响。同时，施工期灰土拌和与施工车辆机械等运行产生的扬尘对大气产生污染。建议施工拌和场地要选择合理位置，尽量减少噪音及废气对居民的影响。编制依据《民用建筑电气设计规范》《低压配电设计规范》《高层民用建筑设计防火规范》《火火报报警系统设计规范》《建筑物防雷设计规范》项目主要污染源及污染物大楼排出的粪便污水及其他污水，外排量为 ，这是此工程

的主要污染源。环境保护措施采用高效节能电气产品。（2采）用智能化开关控制设备。（3电）力电缆采采用低卤低烟产品。（4采）用气体放电光源照明器。（5变）电站、开闭所、发电机房布置于地下。（6发）电机排烟达欧洲2标#准。（7没）置小区物管计算机网络。消防设计依据《建筑设计防火规范》《高层民用建筑设计防火规范》（3《）自动喷水灭火系统设计防火规范》（4《）汽车库、修车库、停车场设计防火防火规范》（5《）建筑灭火器配置设计规范》建筑消防设计、安全疏散：该栋建筑有两个出口，并疏散楼梯到顶屋均出屋面。符台规范要求。、本工程消防控制室设在一层设备用房内。、报警灭火：详见设备专业有关设施。电气消防、系统组成及保护等级确定：根据本建筑性质，设火灾自动报警系统。

、2消防设施电源供给：本小区消防用电负荷为二级负荷，消防中心用电及消防用电设备采用耐火电力电缆或耐火电力电线双电源放射式末端切换供电。3、应急、疏散照明设备用房、住宅的楼梯问、电梯前室设自带电源的应急照明灯及火灾疏敞照明，应急照明电源的连续供电时问小少于 。、火灾自动报警系统在变配电房，各设备用房设感烟探测器；柴油机房设感温探测器，火灰报警信号送至消控室的消防报警主机。5、 消火栓、自动喷酒与控制系统消火栓系统中的消防泵均可由各层消火栓报警按钮直接启功，也可由消防中心手动启动。自动喷洒系统由水流指示器及报警阀的动作信号送至消防中心报警，火灾确认后启动喷洒泵，也可由消防中心手动启动喷洒泵。6、 防火卷帘控制系统火灾时，关闭有关部位的防火卷帘门，并接收其反馈信号，疏散通通道上的防火卷帘门两侧均设置手动控制按钮。7、 消防电话在设备房消控中心设消防电话总机且设置直接向消防部门报警的外线电话；在水泵房、排烟机房、变配电房、柴油机消防电梯机房设固定的对讲电话；手动报警按钮处设对讲电话插孔。、8火灾时，接通事故照明灯和疏散指示灯，切断有关部位的非消防电源。9、在柴油发电机房设置气体灭火控制系统。第七章节能节水措施节水措施、选用高效率的水泵和配套电机，以节省运行电耗。选用加压设备在水泵咼效区内运行。2、 充分利用城市自来水水压供水。高区用水采用管网叠压变频供水设备，以节省运行电耗。3、 各用水点均设置水表计量，节约用水。4、 用户装修时应选用节能、节水型产品，大便器冲洗水箱容积应小于。节水器具应符合《节水型生活用水器具》 中第、第、第、第及第条规定。电气节能措施、变压器选用节能型产品。、、采用并联电容器进行无功补偿，提高用电设备的功率因数。3、照明配电采用合理的控制方式，照明灯采用光效高的节能灯，镇流器选用节能型电感镇流器。、照明功率密度值不能大于规范 同，《建筑照明设计标准》的规定。5、 电缆、导线布线时尽量避免线路迂回或电能倒流。6、 设计时考虑稳定电压措施。空调节能措施、空调主机因地制宜采用水源热泵机组，机组能效比满足《公共建筑节能设计标准》（ 一0的要求，有效地利用了能源。2、 空调水循环泵采用变频技术实现在不同的负荷条件下，流量和扬程的匹配。3、 根据建筑功能和使用时间合理划分空调系统，在制冷站对各空调水环路的供回水温度等参数进行监测，合理调配空调主机的运行。在空调房间内均设有对空调末端设备的控制装置，在满足用户要求的前提下尽量避免不必要的负荷消耗。4、 新风系统采用变频调速，可以实现新风量根据实际情况的调整，最大限度地节省能源。在人员密集场所设置排风系统，过度季节可以利用新风冷量实现空调效果，节约空调运行费用。5、 提高空调系统自动化控制水平，根据系统设备的配置设计有监测和控制系统，可以对空调系统进行集中管理和控制，在合同利用能量的前提下使空调效果最佳。6、 车库通风系统采用多台风机组合的方式，可以实现不同通风需求量情况下的变风量运行，从而达到节能的目的。建筑节能、总体布局上系统主干管靠近负荷中心，使服务距离最近，节省能耗。2、 积极采用新型节能墙体和屋面的保温、隔热技术与材料。3、 采用保温隔热和密闭性能好的门窗。第八章项目组织管理与实施进度项目组织管理、本项目由贵州鸿昌园房地产开发有限责任公司负责建设实施。2、工程建设必须坚持质量第一，本项目建设要积极推行项目法人制、招标投标制、建设监理制和合同管理制。为顺利完成本项目的建设任务，由思南中天投资开发有限责任公司成立项目建设领导小组，下设办公室，配备精干人员，建立制度，加强领导，确保“工程”实施，由领导小组全面具体的负责项目建设工作。主要完成项目实施准备、资金筹集、技术获得、勘察设计、设备订货、施工准备、施工和生产准备直到竣工验收和交付使用等各个工作阶段。这些阶段的各项投资活动和各个环节，有些是同时开展和相互交叉进行。将项目实施时期各个工作阶段的各个工作环节进行统一规划，以便对项目实施进度做出合理而又切实可行的安排，达到保证工期、顺利投入使用。工程设计和施工管理、基建工程项目应委托具有相应资质的建设工程勘查设计单位进行地质勘察，并编制建设工程勘查文件作为建筑结构设计的依据。建设单位要通过招标选择信誉好、技术力量强、具有相应资质等级的设计单位进行设计。设计要依据已批准的项目概算和建设标准进行，严禁擅自提高标准。2、项目建设实行政府采购。按照《政府采购法》、《招标投标法》的规定，通过同级政府集中采购机构进行采购。施工单位确定后，应根据国务院颁布的《建筑安装工程承包合同条例》签订合同，施工合同中应明确双方的权利、义务、付款方式、工程质量要求、检验和验收方法、材料、设备的供应方式与质量标准、设计变更、违约责任及处置办法等。3、建设单位在工程建设中，要严格按照建筑安装工程技术质量规范和验收评定标准进行施工检查监督和组织验收。所有基建项目均应按规定办理施工许可执照，选择素质高、能力强、执法严格的工程质量监理单位对工程质量、建设工期、工程投资等进行监理，签订监理合同，明确工程监理单位的责任。建设单位要参与施工组织管理的全过程，以确保工程进度和工程质量。4、建设项目竣工后，由项目建设领导小组组织有关部门和单位成立验收组织，按规定组织竣工验收，办理竣工验收证书，并将完整的竣工验收资料移交档案管理部门。工程实施进度项目计划建设工期为个月，具体实施进度如下：1、 201年18月-20年119月完成项目可行性研究报告的编制及评估、论证。2、 201年110月进行工程设计、勘探，同期进行工程及设备的招标采购工作。3、 201年111月-20年12月土建工程施工。4、 201年23月竣工验收并交付使用。第九章工程招投标方案工作公开、公正、公平地开展，规范建设工程项目招标投标工作，促进招标投标工作规范化、程序化、科学化，特编制本方案。编制依据（1）《中华人民共和国招标投标法》（2）《中华人民共和国建筑法》（3）《中华人民共和国合同法》（4）《贵州省建筑工程招标投标管理办法》（5）《建筑工程招标投标规程》等有关法律、法规2、本方案仅适用于《思南中天投资开发有限责任公司项目》建设工程的招标投标。3、本项目招标投标遵循的原则：公开、公平、公正和诚实信用的原则。4、本项目招标投标活动不得违法限制或者排斥本地区、本部门以外的投标人参加投标，不得以任何方式非法干涉招投标活动。招标方案、招标范围（1） 《思南县官井片区旧城改造一期工程项目》的勘察、设计全部进行