南京旅游地产别墅市场报告

南京旅游地产/别墅市场报告 8 8 8 8 善…………………………12 析……………25况………………27 形………………51 撑……………105 状………………………状………………………… 市业发展政策的投资项目得到抑制，投资增长的稳定性增强。全年完成全社会固定不断加深区域经济协调合作，谋求共同发展，总体经济继续保持又好又快的a、南京经济总量扩张，产业结构优化产业结构进一步调整，第一产业占地区生产总值的份额继续缩小，第三产业：：入亿元，同口径增长其中地方一般预算收入50全社会投资增幅%工业投资增幅%房地产开发投资增幅%如图所示：全社会固定资产投资今年以来总体基本保持稳步增长态势。工业投资呈现高开——回落——上升的全年运行走势。房地产开发投资则呈现低开总体规划确定了“以长江为主轴，以主城为核心，结构多元，在江北新市区培育一个次中心，以利于南京的中心城市职能向安徽、苏北地都市发展区是南京实现城镇跨越发展、生产力布局调整、空间布局优化的主要空间。都市发展区的城镇空间布局结构为“以长江为主轴，以主城为核心，结从规划中我们总结南京的城市地位是：长江中下游大南京正在从江苏省的政治、经济、文化中心逐步会对住房需求产生较大的刺激作用，是房地产市场持续、快速发展的重3)、南京发展战略定位先导区、现代物流业特色区、都市型农业示范区和城市绿化生态保护区。现代化江北新市区江北新市区应紧紧抓住跨江发展的机遇，加快推进城市重化工产业聚集区江北地区应以化工园为载体，坚持产业发展规模化、资源理由高效化、环境建设生态化、配套服务一体化的发展思路，全力建成国内一流的重化工产业基地、国家循环经济示范区、华东地区重要的化工商品物流中心高新技术产业先导区南京高新技术产业开发区是我市最早的国家级开发现代物流业特色区江北地区是秉启东西联结南北的重要枢纽。区内交通条投入使用，为江北地区建设现代物流中心奠定了良好基础。都市型农业示范区江北地区具有丰富的土地资源和特色鲜明的农业，应集城市绿化生态保护区充分发挥江北地区山、水、泉、林为一体的环境特色在全市“一城三区”的总体规划中，江北地区作为三个新市区之一，承担主城部分功能扩散，是我市向苏北、南京都市圈乃至中西部地区聚集和辐现代化江北新市区的总体框架基本形成，初步建成生态环境优良路已具备通行条件。务人员。浦口、六合区级医院基本现代化建设与改造基本完成，江北地区生服务条件显着改善。环境污染和生态破坏得到有效遏止，集中式饮和南京楼市的起伏，按照房地产的发展周期经历从九十年代初期基本还是福利分房为主要的住房形式逐步、陆续地出现批商品房，属于早期的商品房，缺乏统计、完善的规划，对户型、建筑例的寒流，在国家宏观调控的政策影响下，大部分购房者持币观望，使得南京楼段的基础上翻番的目标。称房地产行业“拐点”的到来的情况下，南京楼市也逐步从只要是房子就能卖掉尤其是在一些大型城市中出现的降价的情况下；另一方面，前期消化了大量的存量房，需求量在前一阶段得到很大释放，新开发项目面对目前的市场还不明朗的状况下也采取了先观望的态度，新项目上市量较小，从而导致了近一段时间内南a、房地产投资情况c、土地市场情况调控下，购房者观望气氛较浓，销售市场曾出现短暂的艰难时期，尤其是对新城河西和仙西板块影响较大，但对于房价相对较低的江北和江宁板块而言，影响甚观望的态度。江南八区、江北、江宁“三分住宅市场”的格局已经形成，供应量保持相对稳定，但新区域对于购房者而言需要一个认知和认可的过程；供缺的情况正在形成，江北由供过求逐渐走向供求平衡，未来随着江北供应结构的c、南京市住宅市场供销情况分析鼓楼溧水雨花台江宁建邺浦口秦淮六合栖霞根据南京市房管局副局长在近期召开的一次新闻发布会上公布，南京作为省a、买房卖房成本都提高连续几次的加息、银根紧缩必定会增加房地产开发的成本和开发企业的资金供应紧张，加之目前物价飞涨，政府提倡建高效、节能住宅，势必导致开发商的实际开发成本增高。开发商成本的增加最终都将转移到买房者身上。虽然收入水第二套住宅将形成一定的影响。因此，加息、紧缩银根对老百姓的购房心会影响更大些，持币观望的态势会延续一段时间，购房需求是一定的阶段6)、南京房地产市场的发展趋势a、市场供给预测由于政策导向以及企业的主动调整，供应结市化进程的加快，以及具名改善居住条件的迫切愿望从根本上保证迁等带来的被动需求可能加大，基本保持稳中有升的态势。c、投资型需求减少，市场观望气氛较浓e、价格走势预测整体房价涨幅会有序回答。·这一政策不仅规范了拿地程序，还将大大打击部分开发商蓄意囤积土地的行为，自此开发商靠买房人的钱滚动开发的历史将一去不复返。定程度的影响，随着调控不断的实施，市场、开目前作为政策实施主导者――政府正在观望房地产市场的走势和变化情况，正如购房房者“持币观望”的情形，政府需要研究市场变化c、出台的政策可能是在去年政策的基础上进行针对性的调整或进一步深入执行d、不会出现过激性的政策通过宏观调控后对市场的观察和不断地理解，政府在宏观理性、实效的政策和措施才是调控的思路。南京的房地产市场在迅猛发展的同时，也带动了别发商也越来越注重别墅区别于其他物业的特就是把别墅作为第一居所需求，这种项目主养龙山庄，率先将欧式风格的别墅引进南京，让南京人耳目一新，同期出现的还从上世纪九十年代初期紫金山麓别墅群开始算起，南京的豪有十多年的时间了。这十年来，在钟山风景区自然风光的庇护下，落户：万泰·钟山高尔夫、国投·马术场、阳光·聚宝山等项目，在紫金山腰画年三山板块别墅群的纷纷亮相，经济型别墅一场。全市别墅产品的供应量分布情况分析，近两年别墅产品的供应量总体表现为总价较低的经济型的联排及叠加产品占据主导地位，而独立及双拼别墅产品由于购房总价高客户来源较少，因此供应量相对较少。联排及叠加类型产品的供应占去化。各类别墅产品的待售房源中，叠加别墅的待售量最大，主要分布几个项目作为别墅产品中处于高端地位的独立别墅和双拼别墅，套均面积均呈现上升2007年南京别墅市场分类供应比局相比，目前在售的项目不再仅仅是简单的模仿照化。随着近年来经济型别墅的流行，整体客户群年市场，独立、双拼所占的份额越来越大。从其销售情理想，原来的价格抗性被打破，独立别墅的均价稳稳风华、汇杰文庭、栖园、依云溪谷等项目都进入或者即将销售期，两个板块开始型型1万万/万 万万//从政策层面看，未来不可能出现小于容积率的土地供应，所以大部分、容积从土地分布区域而言，主城区独立别墅用地可开发量有限，大量的高端别墅区主墅的竞争将是未来别墅市场的主旋律。从下表可以看出需求增长的速度非常快，近--套1165---别墅市场出现低中高档项目分布较为均匀的态势，而且区域的分布比较明朗:把原先单纯的区域竞争上升到全市范围内的同质竞争；同时江宁地区的仍然是后开发商将眼光放在了自然资源优越的新兴板块和远郊板块。别需求，大大增加了别墅的整体市场供需。天下的格局，高端独立别墅与经济行别墅并存。满足了多方人士的居住需求。c、功能走向多样化：d、消费群体发生变化：南京的消费者在别墅消费上经历了三个阶段：起步别墅等；第二阶段，别墅购买者以市场经济催生的首批富裕人士为主，这一第三阶段是随着经济发展催生的大量中产阶层，其中自住型客户的比例较高类型的变更，其已不再仅仅局限与某一阶层，而是社会墅的潜在消费群将成为推动别墅市场发展的一大要素。价格高昂，易造成贫富分化（特殊的经济属的投资渠道，老百姓手中的钱越来越多，产品到高档住房，从高档住房到高档公寓，再到别来说，别墅物业未来供应量将受到限制，这有对于别墅市场而言，节约土地为我国的基本来越严格。单从房产市场来说，我国目前市场化则完全掌握在政府手中。因此，别墅市场供应的前通车运营。自然景观良好的区域，紫金山因为其地处城中的独特位置和长久的人文积有较好的配套，得到了市场高端人士的认可。源的丰富，别墅市场的开发和建设。该板块别外，还吸引着长三角地区的置业消费者。此外，宁高速公路，东西分别以规划中的公路三环和绕城公路为界，距新生圩深水外贸000区区园00—30000用地供应市场，用以解决仙林板块后期普通住宅短缺的尴尬。科工贸结合、功能齐全、设施配套齐全的高科技新城。随着近十年来江宁房地产承接着南京与周边城市联系的枢纽。该板整体块项目的批量上市将带动方山市场的兴起，方三山板块别墅类型众多，独立、联排、双拼、叠加均有较大口和六合两个行政区。而对于广大购房者而言所谓江北板块实际上是指浦口滨江人文环境优越：区域内江宁大学城规划、兴建，使该地区的人文环境不断提带来了新的机会。新兴的高档生活区：珍珠泉、老山附近由于自然资源丰富，近一两年来不断有高档别墅物业推出，给该区域的发展增添了新的色彩。双拼别墅双拼别墅积积———较大，积聚效应明显。技农业园经过二十年的发展，高科技产品具备了一定的规模。特别是梅花和总结：总体而言南京旅游度假别墅板块都各具特色◆建筑风格：北美西海岸南加州风情（托山清水秀，内部有汤家水库，北部有发源于山岭丛林的神流凹水库，水环境得天—经济社会发展和居民生活水平的提高，使得快旅游业开发建设和发展的要求普遍增强。与全国大部分地区对贫困、经济社会发展水平比较低的地区比，长江三角洲地区游的主要目的有本质性不同。中西部地区发展旅游业主要是要游，以增加旅游收入和劳动就业，兼顾区域内居民的旅游需求发展旅游，首先是满足区域内居民的旅游需求，以提高居民生式。前者的主要特点是：强调游客数量、国内指向、动感热闹、客重复消费比重高，中远程市场则以观光游在度假区、度假设施建设和管理、服务方面有比较强补。产品和产业结构雷同一直是旅游业所要水平的成熟旅游区，使之在新世纪中国旅游发展中起区域内各省市区县的协调配合，以编制区域旅游开发2007年，南京市旅游业呈现快速发展的良好态势。以“五一”、“十一”根据南京市旅游局及市统计局的统计和测算，南京在黄金周七天共接待旅题，南京市旅游部门也整合了市郊的旅游资源，乡村休闲度假增长，溧水傅家边农业科技观光园每天接待的前来客在千人以上；江心洲景区推出了“田园乡村一日谐欢乐祥和的喜庆氛围。2007中国（南京）长江国际旅游节，首先唱响了黄在旅游及相关部门的引导下，相关区县和部门域景观相互联动的方式进行促销，发挥新老资源及品利用与市场业绩的最大化。秦淮风光带以夫子庙为中省、内蒙古、云南、四川等较远地区的游客也占据了重要份额，假日客地区接待旅游者总数(万人次)旅游总收入??????(万元)化村狂欢等民俗风情浓郁的活动，进一步提升了博件服务，分层分级发展，目前已经取得了一定的成效，但仍需持续发展。场仍然存在很大的发展空间，主要表现在以下几方面。上的入境游客都是从上海、杭州进出，这样一来，他们在南京的国际化人才引进、国际性旅游品牌培育、国际标准旅游设施配备设步伐。由于受到一系列条件的限制，致使南京的旅游国际化进给南京旅游市场注入新的活力。题。量共同为南京旅游出谋划策，依托旅指会、南京国际旅游推广联盟，探索与国内外酒店发展经验相比，南京星级饭店结南京状元楼酒店??????.95??????金陵饭店????????????南京喜来登酒店????????????中心大酒店????????????侨虹皇冠假日酒店??????.81??????维景??????.83??????丁山花园酒店??????.77??????玄武饭店??????.56??????古南都饭店??????.67??????索菲特银河大酒店??????.18??????特银河大酒店、维景国际大酒店、侨鸿皇冠假日酒特银河大酒店、维景国际大酒店、侨鸿皇冠假日酒承接大型宴会和国际会议。金陵饭店设计新影响，饭店的入住率较正常运行有所影响。目前，金陵饭店已拥有南京地街口商业中心、江苏省金融中心、南京新百购物中心、汉中门古城墙、金鹰国际子品牌，品牌知名度较高，拥有先进的管理模式和完善的硬件设施以及优质的配娱乐、健身等设施。饭店三面环湖，三幢错落有致宁后，不少大型经贸洽谈、高层论坛也纷纷设在江宁，商务型接待是酒店设计充分体现含蓄与富丽相融的独特风格，将世外桃源般的清幽娴静表现得淋漓价价及烫衣板、吹风机、语音留言、咖啡壶/茶壶、收费宽带、小冰价唯一一座五星级酒店，优势明显。a\和自然相和谐b\和设施相和谐c\和人际相和谐d\和项目相和谐e\和文化相和谐???温泉旅游具有悠久历史，是文化内涵十分丰厚的休闲形式。在充分表现a、长三角地区大型温泉度假项目有：海温泉度假项目将利用当地温泉资源、环境资源，顺应旅游者日益增长的休闲度c、长三角周边地区温泉项目有：需求，将掀起新一轮的产权投资和度假休闲双重消费热潮。随着旅发和运作的专业化发展，以及旅游业本身的广阔前景，作为旅游和因此，为了适应灵敏度较高的市场需求，旅游地产项目应强调“全盘策划”），优势投资兴建的以旅游度假休闲和商务接待为主要假村。如白鹭岛国际旅游度假村和颐尚温泉度假村上是进行远郊低密度住宅开发的房地产项目，如溧桃花园，百草花卉观光园、四季生态果园人文旅游：生态博物馆，原始部落，观鹭阁，观景阁，滑草场，作坊群国旅联合通过对南京市江宁区汤山镇温泉资源的开发，逐步将该地块建设成为一其中。酒店还设有各种档次规格的会议室以及多功能厅，提供给程策划与执行、为商务客人提供专业商务服务。在酒店餐饮则高热泉，对皮肤病、关节炎多种慢性疾病有疗效，最适合于发展温泉疗养、健身娱乐、温泉度假等项目。温泉是本项目的主体产品，也是省内最大最专业的温泉％，方镇量占比(%)%%〔巴厘原墅〕巴厘原墅的度假型酒店公寓去化较慢的主要原因是其单价较高，地低。在把“回归”贯彻为人居的最高境界的同时，产※别墅客群的自身特征：追求生活品质的社会中层然的山水景观。※以环境为背景的适宜产品庇护之处，需要宁静、恬淡，需要稳重的质感，需要与别墅主人※针对性的房型和面积的定位变这种局面的根本途径就是要了解消费者的需求，设计出符合目标客若价格定低了，虽然能在相当短的时期内畅销，但也有可能因为价格太低，使开发商无利可图。制定一个合理的价格是保证开发商资金尽快回笼并取得相应销售周期内最高利润的一个重要条件。别墅价格的定位一般来说会根据发展商对资金到了快速回收资金的效果。※温泉对高端项目不是绝对主导，但是是提升品※温泉对高端项目不是绝对主导，但是是提升品质的独占优势极的，特别是对高端的住宅小区，其独占的优势使得但是对于潜在还未开发的项目来说，温泉的利用度※老山项目距离是购买主要抗性，但第二居所认※老山项目距离是购买主要抗性，但第二居所认定率相对较高潜在需求者望而却步，基本多提出了第二居所的概念，在南京这样一个城市，需※购房群