自持型与销售型商业物业的要点、难点及解决方案

商铺自持和销售的市场概况商铺自持和销售的市场发展商铺自持和销售的市场的现状商铺自持和销售的利弊商铺自持和销售的市场操作商铺自持和销售的市场比例问题未来发展的预测自持物业就是开发商拥有产权，投资者（包括但不限于开发企业本身）以长期租赁及/或股权、基金等形式进行投资的物业类别。这里所说的投资者包括：并享受股权/基金的溢价收益。对商业物业进行经营并取得相关收益。家乐福等大卖场经常以不超过2元/天/平方米的价格长期租赁上万甚至上两万平方米的的商业面积，除自营（大部分是与厂家的联营）外，黄线外的大量面积被分隔成商铺用于出租，在第一年租金的基础上，每年每平方米的租金都会上调一块钱。2006年在北京通州九棵树开业的家乐福是全球第一千家店，当时该大卖场三楼的商铺租金为每天每平方米4元，同年，北京中关村B1层的租金已经达到了16元，而位于北京双井地区的首层不临街的商铺租金更是达到了27元，远远超过了诸如新世界百货等大型商场的租金水平。3、小型商业连锁企业，在获取长期租赁权后，或在自营过程中降低了成本，或将店铺交付加盟/代理商经营并获取租金差价。陆已经拥有超过3，000家餐厅的KFC。他们在1987年进入北京，而当时，作为第一家肯炮，也使得KFC这个在国外早已经被边缘化的品牌迎来了新生，同时也开启了新中国商铺正规长租的新时代。在中国出现大规模连锁购物中心以前，麦当劳曾经是世界上最大的房地面积，并通过商业物业方面的收益获取了巨额回报：自持商业使得该公司可以将房屋租金控商铺租金处于一个快速上涨的通道上，而麦当劳公司则利用签署长期的租赁合同，将租金涨现在的一半，只此一项，就可以使该公司的运营成本得以大幅降低。在国外，超过75%的租，而麦当劳公司则一般可以收取到加盟餐厅年销售额的10%左右的金额作为房租，收益作为业主的开发商则以相对稳定的租金或溢价出售产权及/或公司股权作为收益。销售型商铺一般有业主自行出租、开发商或机构包租、开发商统一控制/管理下的出租。这句俗话更成为当时广州人日常生活中耳熟能详的经验之谈。当时的广州和北京的部分商铺的销售价格换算成今天的币值都属于天文数字。大新、新新百货，天津的劝业场、中原公司等，因为百货业态自身的要求，为市场主流。建国后，商业物业的国有化造成了国家建国后，商业物业的国有化造成了国家/集体所有制企业长期持有商业物业的使用权而所有权归属国家/集体所有的局面。改革开放初期，作为市政配套的商业大多以无偿划拨的形式交付给国有或集体所有制商业企改革开放初期，作为市政配套的商业大多以无偿划拨的形式交付给国有或集体所有制商业企一些小百货，剩余的面积就开始逐步出租给一些小个体户，后来发现有利可图，就又开始缩减自营面积，引进一些配套的快餐厅、面包房甚至教育机构等。房地产政策改革后，商业物业的销售开始火暴起来。大连万达、房地产政策改革后，商业物业的销售开始火暴起来。大连万达、SOHO中国等商业开发企业通过成功的市场营销，将中国商业地产的价8000一路推高。2000商业地产短期内的确不具备贡献很好的现金流的能力，然而从中长期来看，商业物业却会带商业地产短期内的确不具备贡献很好的现金流的能力，然而从中长期来看，商业物业却会带来比住宅更为稳定的现金收入。现在大多数房地产公司的做法，是逐步增加商业地产的比重，而非让其现在大多数房地产公司的做法，是逐步增加商业地产的比重，而非让其成为主要业务。比较典型的诸如上海的世贸集团、北京的国瑞城等。SOHOSOHO系为代表的作为地产商对商铺进行销售操作的成功成为大体量零售商铺的成功典万达集团的一代店一般都建在城市的中心商业区，比如天津的和平路、沈阳的太原街，因为这些区域都是传统的商业中心，所以销售起来没有压力，商铺一般也都是在短期内就销售一其他房地产公司的销售情况：喜忧参半！其他房地产公司的销售情况：喜忧参半！创意园区；利用老街区改造而来的餐饮街等。随着中国商业的发展，特别是商业地产企业自身的发展以及中国普通消费者日益高涨随着中国商业的发展，特别是商业地产企业自身的发展以及中国普通消费者日益高涨的购买力和购买需求，各级政府对自己辖区的规划及业绩要求，使得城市综合体开发用地成为目前政府供地的主要类型，换言之，就是政府和消费者对自持型商业的需求更为强烈。20092009年11月16日，万科总裁郁亮对媒体宣称：万科未来将加大持有型物业的储备。保利地产从保利地产从09年下半年开始，先后获得广州琵琶洲城中村改造、成都高新区综合体、福州103超高层地标等大面积商住混合用地。万达集团几年来对第三代万达广场的建设、经营都投入了巨大的人力和才力，目前以平均每万达集团几年来对第三代万达广场的建设、经营都投入了巨大的人力和才力，目前以平均每年开业十几个万达广场的速度在中国大陆快速发展。也都投入了极大的热情。由此使得国内市场上自持型商业物业又开始占有了主导地位。由此使得国内市场上自持型商业物业又开始占有了主导地位。四、商铺自持和销售的利弊四、商铺自持和销售的利弊从商业地产的市场发展来讲，真正的大型单体型商业项目都是以租赁为主，因为出售就会面从商业地产的市场发展来讲，真正的大型单体型商业项目都是以租赁为主，因为出售就会面而这些存在的问题也将直接导致业主的租金回报的巨大损失。比如北京知名的王府井世都百资者看好。而万达仅仅凭借提供给投资者寥寥数页的私募备忘录，便在一个月内顺利完成资金募集，这让业界对商业地产的认识有了颠覆性的变化。所谓商业物业的自持和销售其实是一个伪命题。所谓商业物业的自持和销售其实是一个伪命题。自有资金充足及/或融资能力很强的企业，尤其是综合性项目选择自持肯定是一个很好的出发展综合性商业物业的确是开发企业未来重要的盈利增长点，房地产公司不但可以因为有大发展综合性商业物业的确是开发企业未来重要的盈利增长点，房地产公司不但可以因为有大型配套的商业项目而大幅度提高住宅、公寓项目的销售价格，更重要的是可以跟资本市场的各种金融产品进行对接，这包括但不限于打包上市、与基金的合作等。五、商铺自持和销售的市场操作五、商铺自持和销售的市场操作开发企业可以根据自身的情况，选择以下一种或者几种方式开发企业可以根据自身的情况，选择以下一种或者几种方式的组合来进行运做：1、项目整体出售。如国内很多和新加坡凯德公司合作的开发企业都是采用的这个方法。这个方式的好处是没有资金和销售方面的压力，也无须考虑组建专业的商业物业管理公司；弊端则是利润率不高，因为按照此种方式操作，开发企业其实变成了买家的工程总承包方。北京华联在前一个时期采用过这个方法和凯德合作，之后再返租一部分场地运营，既解决了项目整体出售还有一种方式，就是打包上市。打散零售。商铺零售对项目的位置和定价以及销售团队的能力都是一种挑战。开发商零售商态合理布局，又保障了买家的现实利益。2、先经营后整体出售。北京华联和凯德合作的最早的几个案子就是如此操作的。华联把自己在经营中的卖场的产权卖给凯德，再从凯德手里返租，在不影响商业经营的前提下直接3、先经营后打散出售。比较成功的案子是北京的阜成门的万通商城。这个商场开始营业以下四种：经营性抵押贷款，评估增值再抵押，项目开发贷以及股权性/基金融资。这几种融资和退出的途径，对商业物业运作很成熟的企业来说都是可以实现的。自持物业的优势，比如万达集团，他们所谓的三代店模式，就是通过建造并持有购物中心，以较低廉的价格拿到土地，再部分运用定单式商业模式吸引一些知名商家造势，之后便可以业配套体现住宅产品溢价的目标，就必须培养一支属于自己的持有型物业经营团队。卖以及卖给谁。题，也不应该成为一个问题！商铺的自持还是销售还是要看开发企业的资金、对回报周期及收益的要求、有无商业运营团队以及这个团队的运作能力。在不断上涨的租金压力下，零售商试图通过运作区域购物中心来提升商业升值空间。近两年在不断上涨的租金压力下，零售商试图通过运作区域购物中心来提升商业升值空间。近两年很多零售业自建购物中心，未来可能会有更多零售商投身。商业地产的利润率高于零售业。在未来，随着商业地产时代逐步被地产商业成对全产业链利润通吃，达到利益的最大化！2004年，家乐福就开始论证在北京建造家乐福购物中心了，后来因为种种原因，这个项目没有进行下去，但是已经可以看到其全产业链通吃的野心了。宜家进入中国市场十年，一直本着谨慎发展的原